(政策) 政府三帖藥方 調控高房價

【經濟日報╱記者楊毅／台北報導】 2010.07.07 08:26 am

行政院長吳敦義昨（6）日透露，配合機場捷運線在民國102年底（桃園機場至三重段）及103年（三重至台北段）通車，政府將於102年至103年之間，推出「適度價格」住宅，讓每年家戶總所得144萬元的年輕人及三、四十歲的青年可以優先申購，而政府將土地賣給建商時，也會以售價、基本利潤等附加條件嚴加審核，避免炒房問題發生。

據瞭解，政府已規劃將於機場捷運線A7站周遭興建平價住宅，總共15.7公頃，約可提供4000戶，每坪售價在15萬元以內。政府將提出「溫和有效」的三帖藥方，包括：提振整體經濟、增加房市供給量及信貸政策微調等，以解決高房價問題。

大台北都會區的房價不斷向上飆升，南部地區的房價卻是十多年來欲振乏力，南北房價嚴重失衡。吳揆強調，當務之急和根本解決之道是先提振國內整體經濟。他指出，桃園以南地區，不在房價高低的問題，而是民眾的購買力不足，買不起房子，所以政府要做的是提振經濟。至於北部都會區房價高漲，吳揆表示，政府將多管齊下，增加房屋市場的供給量，例如在機場捷運線A7站等地區興建平價住宅。

【2010/07/07 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 預售屋履約保證機制 八個月內將提出

【聯合報╱記者陳洛薇／台北報導】

身兼消保會主委的行政院副院長陳冲昨天表示，為保障消費者購買預售屋權益不受損，消保會與內政部已共同研議強制建商採取履約保證機制，將在八個月內提出相關辦法。

陳冲指出，未來建商除可選擇內政部的建商履約保證機制，也可選擇價金返還、價金保證、同業連帶保證、公會連帶保證四種方式。

消保會日前宣布，預計明年2月以後，所有預售屋都要強制執行履約保證，方式有五種，包括預售屋須由金融機構負責承作價金返還、預售屋價金必須交付信託、由同業連帶擔保、由公會連帶保證，還有一種是使用經內政部同意的履約保證方式，目前研議中。

預售屋購屋糾紛屢見不鮮，陳冲表示，民眾購買預售屋最關心的是房子有沒有蓋好，若是沒蓋好，錢拿不回來如何處理；上述五種方式，應可在消費者與建商之間取得平衡。

http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=214163

(地產) 味全搶標新燕地 擬蓋住宅區

【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】

為搶標新燕案土地，味全今（7）日一大早將召開董事會決定標金。味全內部規劃，若能順利得標，將把緊鄰在旁、味全所擁有的約千坪土地共同整合成約1.7萬坪的大型基地共同開發，並與建商合作、朝向住宅區的方向開發，進一步提升資產開發價值。
台灣金融資產服務公司（簡稱金服公司）今天上午10時半將拍賣新燕案土地，預計11時左右就會公布得標結果。新燕案土地目前仍屬於工業用地，以新燕案拍賣底價73.99億元、土地面積將近1.6萬坪計算，每坪拍賣底價逾46萬元。

味全內部透露，雖然此次確定參與競標，但因新燕案土地有「釘子戶」的疑慮，味全對於此次競標的價格評估相當謹慎，多方意見將在今天董事會上進行最後整合。
此外，即使順利得標，接下來包括地上物的後續處理、申請土地變更，以及與新燕公司之間的訴訟糾紛加一加，味全主管預估「養地至少還得花掉二、三年的時間」。

新燕案土地拍賣在即，但近期股價已經先行走強的味全，股價昨天出現部分獲利了結賣壓，終場下跌0.25元、收39.7元，相較於同日台股大漲逾百點，表現相對弱勢。法人預期，味全今年每股稅後純益上看1.6元，相較於目前股價，本益比約24.8倍，高於其他同業。
據了解，味全對於此次競標，原先內部看法兩極，主要爭議點就是地上建物使用人與所有人，可能擁有土地的優先購買權。根據統計，目前13筆地上建物中有六筆可能有此疑慮，一旦該使用人與所有人主張其優先購買權，不僅將造成土地開發曠日費時，也可能讓開發的成本大增。

業界分析，在得標之後的十日內，現有地上物的所有人與使用人可以主張其優先購買權，並由法官裁量判定其優先購買權是否成立。一旦成立，得標者除了花錢了事，也可以申請異議再審；即使不成立，原所有人與使用人還可以抗告，換言之，若雙方沒有共識，光是透過法律程序處理「釘子戶」問題，就要花掉很長時間，特別是新燕案土地的底標已經超過70億元，這些都將增加得標者的資金成本。

【2010/07/07 經濟日報】@ http://udn.com/


新燕土地由於格局方正，並位於捷運站出口旁，開發價值可觀，今天拍賣結果引發各界關注。
記者陳柏亨／攝影

(地產) 商用不動產 交易熱

【經濟日報╱黃啟菱】2010/07/05

儘管商用不動產市場仍處於「買賣熱、租賃冷」的市況，但隨著兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽署，市場愈來愈看好未來產業的擴張需求，使得商用不動產交易熱絡，第二季總交易量達330億元。

根據信義房屋旗下的全球資產公司統計，第二季商用不動產累計成交約330億元，其中廠辦占127億元，比重約39%。

全球資產公司分析，目前壽險業者仍為商用不動產市場主力，如富邦人壽在第二季時先以47.11億元購入內科的漢諾威科技大樓，又以22億元購入東興路的統豐世貿大樓，均著眼於固定收租之利益。

土地開發亦為商用不動產市場交易熱絡的原因之一，如台產以15.39億元購入北市中山北路原三光惟達大樓，計畫與忠泰建設合建開發，興富發以35億元購入基河路的士林金雞廣場，璞真建設以12.05億元購入仁愛路國泰世華銀行大樓部分樓層，都是看好長期的重建開發價值。

自用方面，則有聯電以6.8億元購入內湖路一段的長虹旗艦科技大樓，緯創資通以27.85億元買下舊宗段鼎極大樓全棟，鴻碩以4.35億元購入內湖行愛路廠辦。近期熱門的飯店商旅，先有海霸王集團以10.29億元標下昆明街幸福大樓，後有皇家季節酒店以18.23億元購入中華路商四土地，都是看好觀光熱潮。

(趨勢) 北市五開發案 向陸商招手

【經濟日報╱記者黃啟菱、吳碧娥／台北報導】2010/07/06

台北市政府5日表示，下半年將陸續釋出五大開發案，總開發金額近3,000億元，因規模龐大，北市府明、後兩天將先對上百家來自中國大陸的地產業者說明，未來也將赴德國、香港等地招商。

這五大開發案分別是信義計畫區A15、A18、A20開發案（世貿二館案）、信義計畫區A25土地案、市議會舊址開發案、興國公園BOT開發案與士林北投科技園區案，都位於台北市精華區，基地面積5,000坪起跳，每案開發金額都至少有500億元。為求永續經營，北市府將採取設定地上權方式進行開發。

據瞭解，雖然五大開發案尚未公告，但已有不少台灣地產與壽險業者表示興趣，甚至有外商表示想來興建企業總部。包括日本森集團等外商，近日也密集拜訪北市府。

世界華人不動產學會2010年會將於明、後兩天登場，本次年會有350多人與會，有150位來自大陸，包括北京萬通集團董事主席馮侖、當代節能置業董事長張雷、江蘇新城地產總裁呂小平、上海市投房地產總經理周和平、廈門國源房地產集團副董事長陳澤暉等。

世界華人不動產學會以及台北市政府今日將安排兩條參觀路線，帶業者去看內湖科學園區、南港軟體園區，了解台灣產業經濟發展情況，也會安排參訪艋舺、迪化街、華山等都市再生方案，看台灣如何將老房子發揮利用價值，帶動當地發展。

北市府財政局局長邱大展指出，市有土地除畸零地之外，一律「只租不賣」，這些土地都是設定50年地上權，由民間業者自行規畫開發，合計約有數千億元的投資額度。市政府透過與民間合作各種開發方式，達到「未舉新債還舊債」的效果，截至6月底為止，北市府負債從1,698億元降為1,421億元，減少277億元。

北市府五大開發案中，最受矚目的是信義計畫區的兩案。邱大展說，世貿二館案將朝觀光旅館或企業總部規劃，A25土地也會朝商用不動產開發。

至於市議會舊址開發案基地中心為舊的中正一分局，基地面積有2,769坪，將以都市更新模式擴大整合至7,000至8,000坪，興建文化觀光類建築。

(房貸) 抵利房貸 吸引股票族

【經濟日報╱記者洪凱音／台北報導】2010/07/06 09:00

外商銀行近來大力推行「抵利型房貸」，整合貸款人的存款、房貸，部份銀行搭配雙周還款機制，最大的目的是加速本金的償還，縮短房貸的還款時間。

抵利型房貸結合存款，存款可彈性運用，行庫主管認為最適合股票族、偏好短進短出投資人及自營商等，房貸產品提供他們資金彈性運用的管道。

反觀固定月薪的上班族，傳統指數型房貸還是最受歡迎，市占率高達八成以上。

行庫主管表示，抵利型房貸不一定適合每個貸款人。

第一，抵利型房貸的表訂利率比傳統房貸高，目前第一段計息都在1.81%以上；其次，貸款人必須要有存款才有實質效果，若繳完房貸、車貸、保險，薪水就所剩無幾的上班族，不適合申請這類商品。

目前力推抵利型房貸的銀行，除了滙豐銀外，還有花旗、渣打等。而花旗、滙豐的抵利型房貸，最高核貸成數為八成五，渣打提高至九成。

以申請滙豐銀行800萬元、20年期房貸、存款戶頭10萬元，並給予1.81%利率為例，主管表示，只要貸款人每月存3,000元，就能提早三年半的時間償還完畢，由於存款能抵利息，換算下來的實質房貸利率為1.48%，比傳統房貸1.5%起的利率還要低。

滙豐銀行表示，抵利型房貸與傳統型房貸一樣，都提供階梯式（前低後高）以及固定式利率的設計選擇。

一般來說，繳完頭期款的新購屋者，或手邊資金較不寬鬆的貸款人，選擇階梯式的專案，可以舒緩前期的繳款壓力。

若是投資客（第二棟房貸者）申請抵利型房貸，外商銀主管強調，將依央行的指示，包括台北市、台北縣（10個縣轄市）給予最高七成、不得有寬限期的核貸條件。

(趨勢) 林口開發案／庫存有解 林口房價將起漲

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 2010.07.05 10:25 am


機場捷運林口A7站區開發案將啟動，鴻海集團可能進駐其中的產業專用區，房仲業者表示，若鴻海真的進駐，勢必帶來眾多就業機會，不僅可激勵房價走揚，也可改善林口房市供過於求的情況。

營建署在今年3月已提出機場捷運A7站區開發案的計畫，此計畫總計226公頃，其中15.7公頃將興建4,000戶平價住宅，其餘為學校綠地、道路等。目前林口新市鎮區域中古屋的行情，約在每坪12萬至15萬元。

營建署表示，此開發計畫採「預標售」方式辦理，將引進民間投資興建開發，這是政府首度以預標售方式主導的開發案，規劃於8月下旬辦理產業專用區及平價住宅預標售作業，明年底進行用地點交及工程施作，並於民國102年底配合機場捷運線營運，完成平價住宅交屋。房仲業者指出，林口房市一直都有供過於求的問題，政府又規劃在此興建平價住宅，讓不少在此推案的建商都「心驚驚。」擔心建案去化更不易。不過，若鴻海集團進駐此處的產業專用區，房屋供過於求的問題必可迎刃而解。

【2010/07/05 經濟日報】http://udn.com/