(政策) 台北市中心 工業地大鬆綁

【聯合晚報╱記者游智文、孔令琪╱台北報導】

台北市中心住宅林立，商業活絡，但其實還有不少土地被列為工業用地，限定只有製造業能進駐。不過此一情況可望改變，北市府已展開修法鬆綁工業地使用項目，並已於日前獲得市議會初審通過。商仲業者認為，此一法案未來過關機率很高，對在北市有廠房的資產股及工業地地主都是大利多。

主要受惠的，除了西湖工業區、信義區東興路工業大樓、萬華西園路中國時報周邊及南港路三段一帶工業用地外，另外中山區的大同公司、內湖區的三陽工業、士林區的士林電機以及大同區的南僑化工等大型傳統資產股也將受益不淺。

台北市中心有不少土地被列為工業用地，限定只有製造業能進駐，台北市政府已展開修法鬆綁工業地使用項目，台北市都發局長丁育群強調，為讓台北市區土地利用更具效率，市府一直研究修訂現行「土地使用分區管制規則」，經議會法規委員會審查，初審過關，進入二讀。

容許使用項目 改採負面列舉

此一法案主要是放寬現有工業區及部份商業區使用限制，將容許使用的項目，由以往的正面表列改為負面列舉。以工業區為例，過去只容許製造業或製造相關產業進駐，未來則是列舉出不能使用的項目如一般住宅等，其他的均允許進駐。

信義商仲主任王維宏說，就工業土地而言，簡單來說，就是內科概念再擴大，內湖科學園區原本也是只限定只有製造業能進駐，後來逐步鬆綁商業用途，如一般事務所、銀行業、餐廳等亦開放進駐，使土地更能有效用運用。

至於商業區部分，修法內容除了開放獨立或雙併住宅等進駐外，並放寬第四種商業區土地娛樂服務業的進駐門檻，原本商四在娛樂服務業如電影院、歌廳、夜總會、電腦網路遊戲業等行業進駐時，須受到如臨路寬度或面積規模等限制，但修法將不再設有進駐門檻。

商仲樂觀：土地利用價值大幅提升

信義商仲協理何偉宏分析，此一法案可解決因現行僵化的土地管制政策，導致的部份零星土地閒置情形，同時也能使得現有工業土地使用更有彈性，未來包括一般事務所、銀行業之分支機構，甚至未被限制的多項行業都可望能順利進駐，工業區土地的利用價值將大幅提升。


台鐵台北機廠位在信義區，若改為商業用地，價值不斐。

(財金) 大台北一線商圈 租金回漲

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】

開放陸客自由行添動能

行政院長吳敦義近日表示陸客自由行明年元宵可上路，為店面市場再注入新動能，商仲業者表示，大台北一線商圈租金可望繼續回升，一度熄火的店面交易，預料也將回復熱絡。

吳敦義6日表示，開放大陸觀光客來台自由行，今年底前會有好消息，明年元宵節就可上路。初期將先開放中國大陸幾個城市試點，一天以三或五百人為上限。

大台北店面交易近期在投報率偏低、央行升息等不利因素下，永慶房屋研展室協理黃增福表示，6月較5月成交量下滑約達2成，但成交價依舊維持高檔，買賣雙方呈角力局面。

黃增福表示，政府開放大陸觀光客自由行後，預期受惠的店面，不再局限於特定觀光區及特定購物商店，在營業額可望提升下，租金行情也可望水漲船高。

欣元商仲總經理焦文華表示，今年以來在景氣持續升溫，陸客來台爆增之下，大台北店面租金已有一波明顯回升。一線商圈，包括北市東區、士林夜市、公館夜市等租金多有10%左右的上揚。其他商圈，包括北縣在內，新租約也有3~5%的回漲，大致已回到金融海嘯前水準。

北市東區行情創新高

其中北市東區最為明顯，目前主要大馬路店面每坪租金已達2~3萬元的新高行情。

黃增福透露，忠孝東路四段一間原本租給銀行的店面，之前月租金為80萬元，新近換了一家鐘表行房客，月租調整到250萬元，達3倍之多。

店面租金上揚也帶動交易價格快速上升，焦文華表示，和去年比較，北市一線商圈今年店面交均交易價格多有30~40%的漲幅，二線商圈也多上漲2~3成，連北縣的主要商圈也有2成左右的上漲。

由於店面行情大幅上揚，造成店面投報率又再急滑。目前投資人能買到的店面，租金報酬率多只在2~2.5%之間，相對偏低，投資人追價意願減弱，這是6月交易量減少的主因。

不過行政院長釋出開放自由行確定時程後，預期租金可望上升，除投報率可隨之提高，店面行情也將持續上漲之下，預料投資人將重新展開積極卡位，交易量應可止跌回升。

(財金) 台灣置產 大陸富豪愈來愈愛

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

北京萬通集團董事主席馮侖7日表示，在後ECFA時代中，台灣房市對中國大陸來說，有資產可傳世、資本市場與金融環境自由活躍、軟實力佳等三大誘因。

馮侖預期，台灣將成中國富人移民置產首選，他建議兩岸業者多交流、台灣業者更要多到中國行銷。

由世界華人不動產學會、台北市政府與中華民國住宅學會主辦的世界華人不動產年會昨天登場，共有三、四百位產官學界房地產專家與會。

馮侖受邀為首場論壇引言，他說，自己每個月都來台、已超過20次，主要是被兩岸的差異所吸引。

兩岸的第一點差異，就是台灣的資產可完全擁有且傳世，這對經濟正崛起的中國來說，極具吸引力；中國富人在決定移民置產時，偏好美國、加拿大、新加坡，未來對台灣的關注度必會提昇。

第二點則是台灣的資本市場與金融環境自由多元。馮侖坦言，大陸的資本市場與金融環境形同被「化學閹割」，東西在、卻沒用，地產業者不易受到支持，一個融資案要十幾個部門核准，且民間利率要15%，銀行貸款利息也要6%、7%。

相較之下，台灣的資本市場與金融環境活躍許多，貸款利息不到2%，儘管大陸人能得到的成數不超過五成，但低利仍有吸引力。

第三是台灣軟實力好，以地產業來說，擅長客戶服務與客制化產品，整體社會氛圍亦佳，有良好的都市機能與市民文化，健保、教育等，也都吸引人。

馮侖建議，兩岸業者應多交流，台灣業者更應到大陸行銷台灣之美，特別是軟性推薦，將最有感染力與說服力。

近來馮侖持續釋出有意在台投資之訊息，他說，已委託仲量聯行尋覓台灣合作夥伴，將在大台北地區興建休閒住宅，賣給大陸買家，量體約一、兩百戶，每戶30至 40坪，總價落在人民幣200萬至300萬元之間。

馮侖說，在台投資就像結婚一樣，沒有時間表，主要是看有無適合的對象、適合的土地。

(政策) 住宅補貼申請 即日起至8/13截止

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　一年一度的「住宅補貼」方案又來了！凡是年滿20歲、未達40歲的新婚族或是育有未成年子女的家庭，只要名下無自有住宅，家庭年所得低於評定標準，即可享有每月最高3,600元的租金補貼，或是前兩年零利率、最高貸款額度220萬元的購屋補貼。「住宅補貼」方案名額有限，申請期限自即日起，至下個月 13日截止。

■　住宅補貼3大類 設定排富條款

　　全台各縣市政府配合內政部營建署辦理的「住宅補貼」，分為三類：1.租金補貼，每戶每月最高補貼3,600元。2.購置住宅貸款利息補貼，貸款額度最高220萬元，償還年限最長20年。3.修繕住宅貸款利息補貼，貸款額度最高80萬元，償還年限最長15年。

　　「住宅補貼」申請條件具有「排富條款」，申請人必須無自有住宅，同時所得低於一定金額的家庭為限。以設籍台北市的居民為例，申請人年紀必須介於 20~40歲之間、新婚或育有子女，假設申請「購屋補貼」或「換屋補貼」，家庭年所得應低於223萬元；若是申請「租金補貼」，家庭年收入不得高於163 萬元。

■　購屋貸款上限220萬 前兩年零利率

　　申請「購屋補貼」頭兩年屬零利率，不必負擔任何貸款利息，第三年起，依據申請人的家庭年收入是否小於50%當作分野，以及申請人的身份類別，採計不同的優惠利率。同樣以台北市為例，假設家庭年收入低於141萬元，即表示年收入未達50%分位點，優惠利率依據台灣郵政2年定期儲金機動利率，加上 0.042%；若是屬於低收入戶、身心障礙者、65歲以上老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、重大傷病者、原住民、重大災害災民等，則以郵政2年定期儲金機動利率為基準，再減去0.533%。

　　打算申請住宅補貼的民眾，必需檢附的文件包括：1.申請書。2.戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。3.租賃或修繕住宅的建物登記簿謄本、建物權狀影本、建物使用執照或建物測量成果圖（主要用途登記應含有「住」或「農舍」字樣）及土地登記簿謄本或已認定合法房屋證明。4.家庭成員具備弱勢條件之證明文件(不具備下列條件者免附)。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(地產) 創土地拍賣新紀錄 當地房價看漲一成

【經濟日報╱記者邱馨儀、李至和、黃國棟／台北報導】

新燕案土地昨（7）日拍賣，只有味全食品一家投標，並以101.68億元、每坪約64萬元的高價得標，刷新國內土地拍賣金額新紀錄，也創當地工業區土地新天價，不動產業者分析，目前當地新成屋的成交價每坪約34萬至36萬元，在新燕案以高價標出後，鄰近地區的房價至少還有一成的漲價空間。

日前中央銀行祭出升息及大台北地區選擇性信用管制的房價管制措施，從味全標下該土地，無異是對政府打壓高房價的政策澆一盆冷水。

不動產分析師邱太火宣分析，味全以高出鄰近工業區土地行情至少三成的價格標下新燕土地，凸顯對該區房價長期看多的態度。

另一方面，由於新燕案土地已經被劃入台北縣的都市更新計畫中，加上都更獎勵、以及公益性設施獎勵在內，即使味全持有的600%舊容積率建照無效，預計味全在土地變更後還是可以享有至少432%至518%的高容積率，保守估計將有將近5萬坪的可銷售坪數，扣除土地成本與建築成本，獲利從65億元起跳。

不過，受到新燕案土地順利入袋，身為新燕案第一、第二順位債權人的彰銀、味全昨天股價都有利多出盡的現象，彰銀終場下跌0.1元、收15.6元，味全出現劇烈震盪，終場下跌1.3元、收38.4元。

金融資產服務公司昨天拍賣該地，合併共有39筆土地、總面積為1.59萬坪，拍賣底標為73.99億元，換算每坪的底標約46萬元，僅味全一家參與投標，並以總金額101億6,888萬元得標，換算每坪得標價格約64萬元，溢價幅度逼近四成。

原本預期會有多家建商參與競標的情況下，迫使志在必得的味全，昨天以高出底標28億元來投標，但僅有味全一家投標，現場反而是房仲業者、金服員工及媒體人數不少。

【2010/07/08 經濟日報】@ http://udn.com/

(地產) 味全101億餘 買回12年前舊廠地

【聯合報╱記者彭慧明、羅兩莎／台北報導】

台北縣三重新燕紡織廠的一萬五千八百坪土地昨天拍賣，味全食品出價一百零一億六千八百八十八點八八八八萬元得標，平均每坪六十四萬元（底價平均每坪四十六萬元），不但刷新工業區土地天價，更創下法拍史上最高單筆金額，以及北縣土地單筆交易最高金額紀錄。

頂新魏家去年大手筆「鮭魚返鄉」，入主台北一○一大樓；昨天又以一零一億餘元的天價，將當年味全因財務危機以四十六億元賣出去的土地再標回來，宣示意味濃厚。

彰化銀行委託台灣金融服務資產公司拍賣這塊土地，雖只有味全一家投標，投標價卻比底價七十三億九千九百多萬元高出近四成（多廿七億點七億元），手筆之大，令房地產業界驚訝。

值得注意的是，中央銀行上月底不但宣布升息，更對大台北地區祭出「房市控管措施」，但管控地區的新莊副都心、淡海新市鎮與昨天三重土地仍相繼拍出區域新高價，顯示土地交易市場仍熱絡。房地產業者多認為，台灣房市中長期看好，短期房屋市場成交量及開價雖有降溫趨勢，但財團仍繼續購入大台北地區精華土地。

三重新燕廠的土地方正、面積大，又位於捷運新莊線先嗇宮站出口，但土地上還有十三筆未點交的現有承租戶，處理不易，使得有些投標者有興趣但未實際付出行動。

新燕廠土地重新「鳳還巢」，也等於見證頂新集團的奮鬥史。

十二年前，新燕廠土地原為味全的三重舊廠，頂新集團入主味全後，因爆發財務危機，以四十六億元賣給新燕實業；雙方卻為了合約履行問題互提訴訟。後來新燕也發生財務問題，不但尾款十四億元沒有付給味全，還將土地質押給彰銀。

目前這塊地仍是乙種工業用地，味全總經理張教華昨天說，計畫在三到五年變更為住商混合用地，以利開發。


十二年前，味全食品將新莊捷運站三重先嗇宮旁的土地，以四十六億元賣給新燕實業，昨天以一零一億餘元，超過當年一倍的天價買回來。
記者陳柏亨／攝影

(政策) 日租套房藏大樓 投資客恐觸法

【網路地產王/綜合】

日租套房愈來愈流行，不只成為國內旅遊住宿的熱點，就連來自國外的背包客，都常見有人遠來入住，因為價錢便宜，加上裝潢美輪美奐，相當受到歡迎，但最近經常傳出，有投資客進駐高級住宅大廈，住戶不滿房客影響安寧，甚至掛出不歡迎日租房客布條，未來一旦修法處理，投資客的如意算盤，恐怕會大受影響！

■　日租套利容易 投資客趨之若鶩

　　不用身分登記、租金便宜、裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房，這幾年越來越流行，遍佈北中南各大景點，投資客斥資打造精美裝潢，內部陳設不輸五星級飯店，但價格卻相對輕薄短小，有業者削價競爭，甚至一晚只收不到一千元，就能入住。

　　投資客會願意購買這類套房，其實，也是經過精打細算，以20坪套房為例，如果一個月能租出15天，平均房租收入就可以超過一萬五元左右，比起出租給固定的房客，頂多只能租一萬元，相較之下，收入豐厚不少，難怪越來越多投資客，瞄準這一塊商機，積極投入資本套利。

■　政府擬修法管理 投資日租須三思

　　其中，最引發爭議的，就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓、美術館特區附近或大樓，因為依《民宿管理辦法》，高雄市區無法經營民宿，業者改以「日租屋」變相經營，依法住宅區的日租屋，違反《都市計畫法》應取締，位於商業區的日租套房，則必須輔導合法，而去年元旦觀光局成立至今，因接獲檢舉而稽查共二十多件，部分是檢舉非法旅館、部分是消費糾紛。

　　日租屋目前無法可管，無法開單裁罰，因難認定是旅館，也難適用《消費者保護法》，形成管理死角，高雄市政府憂心日租屋衍生的治安、住家環境及消費糾紛，有意制定相關法令管理，甚至希望將修法層級，提高到中央，因此，未來投資這類日租套房的投資客，很可能會面臨法令管理的問題，建議未來將購入投資的人，一定要把風險考慮進去，以免後悔莫及。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】