(財金) 報你知！ 房價漲跌牽動融資風險

【文／范世華】

　　按照房地產價格與銀行貸款條件的不同，將時間拉回到10年前來比較，以當時台北市500萬總價的房子，貸款只能貸七成,，也就是貸款350萬，自備款要準備個150萬元，可是同樣一間房子現在假設漲到700萬元，目前銀行貸款條件較為寬鬆，貸款八成就能夠貸到560萬元，等於是當初買這間房子一毛錢都不用出，銀行100%接受當時全額的價格抵押承受條件。

■　銀行貸款視景氣 雨天收傘屬必然

　　隨著經濟環境的景氣氣氛不同，金融機構也常出現一種「晴天撑傘，雨天收傘！」的矛盾衝突現象，在景氣差的時候緊縮信用，而景氣看好之後又可以不斷擴張寬鬆信用額度。回想SARS之前銀行房貸授信的條件，一般住宅貸款約只能在七成；工業住宅、商辦、店舖只能貸款六成；法拍案件也只能在完成登記取得之後以拍定價格核撥五成。當房價跌深資產價值較低的時候，客戶的借款額度就守得相當緊；當房價漲高資產價值膨脹的時候，放款的額度卻反而可以大膽增加。

■　以屋借款零資本 購屋貸款高風險

　　以上述的房產價值為例（10年前總價500萬，現在增值後總價為700萬），若當初的貸款已全數還清，舊的資產經過時間增值了以後，現在用八成、九成（560萬、630萬）把資金貸出來，其實就等於是把資產的價格風險全數轉嫁給銀行。可是換成是沒有房子的人要在房價高的時候，還用八成、九成的高融資條件去購屋，價格的風險就幾乎是完全由自己承擔。兩相比較，前者（以屋借款）等於是零資金、零風險的無本生意；後者（借款購屋）彿彷身處於泡沬之中。

■　打破迷思 房貸成數非愈高愈好

　　因為市場業務競爭的關係，目前的民眾向銀行貸款購屋，似乎已習慣了運用八成、九成高額度的信用融資槓桿，若仔細分析，在房地產高價時期以高度的信用來去新購房屋，其資產價值在結構上屬於實質性純粹價格的成份是比較薄弱的，所隱含的風險相對也較大。

　　藉由央行的升息以及部份地區實施信用管制的敏感時刻，同時也要提醒大家留意授信金融的條件，在目前房價持續高檔的情形下，資金槓桿的操作一定要適當衡量資產價值與信用額度的比例，尤其是新購房屋時的考量，並非房貸的額度一定要借得愈高就愈好，控制好個人風險的可承受度才是最重要的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

(政策) 彭淮南 向炒房團宣戰

【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導

中央銀行打擊房市投機客，這次朝「炒房團」宣戰。央行總裁彭淮南日前具名發函給各大行庫董事長，要求銀行加強監控炒房團用人頭戶借款的情形，並限金融機構一個月內提出因應方案。

央行將觀察銀行管控的效果，不排除納入下次金檢重點項目，或採取行政措施，進一步限縮投機客炒房的資金來源。

繼限縮投資客放款後，央行再出新招，這次直指集結民眾小額資金的「炒房團」而來，且央行為免「口說無憑」，這次由彭淮南親筆發函給各銀行負責人。

昨天儘管是假日，央行特別發布新聞稿，公布彭總裁親筆信的內容。信中指出，大台北地區房貸所得比過高，不少民眾反映購入的中古屋，也是前屋主一兩個月前才買入的物件，短期內就加價出售，根本就是炒作行為。央行明查暗訪後發現，有投機客大量收購200多戶中古屋，並由人頭向銀行申請貸款，彭淮南希望銀行能密切注意此種申貸案件。

上月底央行理監事會提出選擇性信用管制，管控台北市及北縣十大縣轄市房貸，只要名下有第二棟房貸者，最高成數僅七成，並無寬限期。央行官員坦言，此種作法「防君子不防小人」。行庫主管也說，央行作法僅對一般「個體戶」產生效果，有大量人頭戶的「炒房團」根本不怕，照樣能向銀行借到大筆資金。

中央銀行打擊房市投機客，這次朝「炒房團」宣戰。央行總裁彭淮南日前具名發函給各大行庫董事長，要求銀行加強監控炒房團用人頭戶借款的情形，並限金融機構一個月內提出因應方案。

央行將觀察銀行管控的效果，不排除納入下次金檢重點項目，或採取行政措施，進一步限縮投機客炒房的資金來源。

繼限縮投資客放款後，央行再出新招，這次直指集結民眾小額資金的「炒房團」而來，且央行為免「口說無憑」，這次由彭淮南親筆發函給各銀行負責人。

昨天儘管是假日，央行特別發布新聞稿，公布彭總裁親筆信的內容。信中指出，大台北地區房貸所得比過高，不少民眾反映購入的中古屋，也是前屋主一兩個月前才買入的物件，短期內就加價出售，根本就是炒作行為。央行明查暗訪後發現，有投機客大量收購200多戶中古屋，並由人頭向銀行申請貸款，彭淮南希望銀行能密切注意此種申貸案件。

上月底央行理監事會提出選擇性信用管制，管控台北市及北縣十大縣轄市房貸，只要名下有第二棟房貸者，最高成數僅七成，並無寬限期。央行官員坦言，此種作法「防君子不防小人」。行庫主管也說，央行作法僅對一般「個體戶」產生效果，有大量人頭戶的「炒房團」根本不怕，照樣能向銀行借到大筆資金。

行庫房貸主管表示，炒房團規模不等，參與人數從10幾名到上百名都有，多半利用網路或一個拉一個的模式集結資金，並由號召者選定物件投資，例如網路上赫赫有名的「帥過頭炒房團」就是一例。這類炒房團對打房措施通常無動於衷，頂多就是少玩一點。

(地產) 住宅跌、店面漲 房市兩樣情

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

央行對房市祭出緊縮措施，6月住宅市場出現價跌量縮格局；不過店面市場卻受到ECFA簽定和陸客自由行可望上路的激勵，反而開出長紅，呈現「一個市場兩樣情」的現象。商仲業者認為，大台北一線商圈租金可望繼續回升。

政大經濟系教授林祖嘉表示，簽署ECFA將能吸引外資來台投資，加上政府打算開放陸客自由行，他預估未來「商用不動產」和「旅館業」都能受惠。至於住宅市場，他認為房價大跌不易，但會小幅修正。

東森房屋董事長王應傑表示，早在ECFA協商期間，國內飯店已掀起一波變化，包括國內業者、陸資及外資，都看準遲早開放陸客自由行的商機，像日月潭周邊土地，一年來已有2至3成漲幅。

永慶店面事業部統計，大台北第二季店面成交量，台北市「價量平穩」，台北縣則「價穩量增」，成交量甚至成長近5成，其中板橋、中、永和的傳統商圈也隨捷運店面的腳步開出紅盤。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，政府開放陸客自由行後，「店面」絕對是受惠最直接也最快的不動產，也不再只侷限於特定觀光區或特定購物商店面。許多市中心原本已漸沒落的老舊商圈，如西門町，由於觀光客大增，帶動平價旅館、精品業進駐，近來形成「商圈復興效應」，成交量甚至超越東區；另在營業額可望提升下，租金行情也可望水漲船高。

欣元商仲總經理焦文華表示，今年大台北店面租金已有明顯回升，一線商圈包括北市東區、士林夜市、公館夜市等地的租金多有10%左右上揚，其他包括北縣在內，也有3~5%的回漲。

此外，台灣房屋最近對1261位有購屋需求民眾進行網路調查，問到政府簽定ECFA與央行升息半碼後，對未來房市的看法時，有7成民眾看好，只有2成5的民眾看壞。調查也針對央行打房等措施對房市有無影響，結果認為買氣會下滑者有39.58%，持平的55.94%，只有4.49%的民眾認為買氣會上升。

(財金) 利率走升 可選固定利率房貸

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】

中央銀行6月下旬升息半碼，利率走勢確定回到升息波段。理財專家建議，利率走升，消費者宜選「固定利率」房貸，目前銀行固定利率房貸產品，前3年平均借款利率多在2%以下，選擇固定利率，至少3年不用擔心利率走高。

上海、國泰世華、渣打、台新、兆豐銀行等都推出固定利率房貸產品。上海商銀個金部經理馬婉瑜建議，利率走升時，房貸族可考慮用固定利率房貸鎖住利率調升的風險。

自央行升息半碼後，銀行已陸續調高房貸利率，但升幅還不太大，指數型房貸前半年利率仍在1.55%上下，固定利率房貸前半年利率約在1.6%到1.95% 之間。

馬婉瑜建議，選擇固定利率房貸產品，最好先評估前3年的借款平均利率，不少產品目前仍低於2%，就可考慮，若固定利率房貸產品，前3年平均利率一下就跳到 3%以上，利率就太高，消費者要注意。

另外，由於央行鎖定台北市及台北縣部分區域，採取選擇性信用管制，市場也出現，有建商怕已訂房的客戶斷頭，主動借客戶約1成5左右自備款，並同意客戶用最高36期「免息分期」分式還清，但多限於「財力雄厚」的建商。

銀行業者解釋，像這種狀況多半是新建案，客戶已先訂房，但現在要交屋付款時，原先預期可向銀行借到8成，但因為被定義為「投資客」，只能借到6成5或7 成；建商為避免客戶斷頭，影響到整體銷售狀況，才會提供「配套措施」，同意負擔1成到1成5自備款，並提供客戶用24到36期的方式，免息分期攤還。

銀行還說，此次選擇性信用管制，也影響到老舊社區都市更新進度，因為在這些都更案中，有不少也是投資客去卡位，現在因為貸款成數下修，又沒有還款寬限期，讓想要接手的投資客考慮縮手。

(政策) 北市都更 老舊建物更新 變數多？

【記者陳志豪／台北報導】

台北市政府推出的中低樓層老舊建物更新專案，8月1日起跑。北市府預計7月30日完成各地說明會，8月1日將開放申請，估計全市約有14萬戶符合申請條件，但因住戶整合不易，加上過程耗時至少花費4、5年，這項政策利多讓人感覺看得到卻吃不到。



日前市府已陸續舉辦過約10場地方說明會，幾乎場場爆滿，民眾最多的疑問是將來獲得的容積獎勵該如何分配？許多社區不知是否符合申請條件？要如何申請？


北市都市更新處表示，老舊建物專案更新為5年計畫，凡基地為完整街廓或面積達2000平方公尺以上（約605坪），一半以上住戶同意均可提出申請，但基地內4、5層樓面積需達基地面積1/3以上，容積獎勵最高上限2倍。


都更處強調，民眾擔心與建商利潤分配不公，除了可與建商合作更新外，另也可住戶自組更新會，市府還給予建築師、規畫費最高520 萬元補助。或建物不重建，申請整建拉皮、整理公共管線，市府也將給予最高1000萬元補助。


不過外界質疑，市府每年申請核准的都更案件僅20件，專案更新的效率勢必十分有限，市議員莊瑞雄還批評，該項政策形同選舉買票，建物從申請到完工，最快要 4年3個月，到時候郝市府都卸任了，誰知過程中會不會有變數？


市議員陳玉梅表示，原本北市中古屋每坪成交價38.5萬，市府宣布政策後，當月底即飆到每坪41萬、隔月更到45萬，她質疑「政策利多到底優惠到誰」？


都更處強調，該專案從97即著手規畫，主要是要加速市容改善，住戶間整合問題若不能解決，不同意的占10％、5戶以下，市府可以強制介入解決，另外，市府為讓民眾進一步了解專案，只要社區15個人以上簽署，都更處會派員到府上服務說明。




【2010-07-12/聯合報】

(趨勢) 馮侖鎖定大台北 計畫開發度假宅

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　世界華人不動產學會2010年會的首場圓桌論壇，暢談ECFA簽署後，兩岸營建產業的合作機會與挑戰。已算是台灣通的北京萬通集團董事主席馮侖，看準未來開放陸客自由行的必然趨勢，打算在大台北地區興建度假宅，專賣給大陸高階客層，初期以1~2百套試水溫，同時保證絕不會與台灣民眾的一般住宅相衝突。

■　大陸第3波移民 將以台灣為首選

　　與多數的大陸企業主相較，來台超過二十次的北京萬通集團董事主席馮侖，稱得上是「台灣通」。基於兩岸簽訂ECFA後，互動將更加頻繁，去年大陸客來台人數已破百萬，今年預計可達150萬，倘若進一步開放陸客自由行、延長來台居留時間，勢必提高大陸頂級人士在台置產的可能性。馮侖進一步預言，美國、加拿大、新加坡等國，一向是大陸移民的首選，未來第三次移民高潮，很可能鎖定台灣。

　　馮侖看準趨勢，相當看好來台投資觀光、飯店、商辦等三大產業。兩年前已前往淡海新市鎮視察，未來打算興建度假宅，專賣給大陸高階人士，初期先興建 1~2百套試水溫，每間坪數約30~40坪，總價約新台幣1,000~1,500萬左右，不過地點未定，也可能選在新店或陽明山等地。

■　兩岸營建雙贏模式 台灣供地、大陸找買家

　　由於政府未開放大陸業者來台買地，如何克服法規禁令？馮侖建議，目前兩岸房地產業者可互補合作，模式是雙方共同出資，大陸方面負責提供客戶，台灣方面提供土地，不僅創造雙贏，台灣民眾也不必擔心一般住宅的房價遭到哄抬，或是供給量受到擠壓，因為有意來台的大陸開發商，看中的是專賣陸客的度假宅、商辦、飯店或是豪宅。

　　冠德建設董事長馬玉山分析兩岸的營建優勢，大陸的決策力、執行力強，擁有大規模的開發經驗，營建效率相當快速；至於台灣則是追求高品質與人性空間，力求客製化與服務滿意度，重視品牌價值。正好呼應馮侖的說法，台灣的軟性資源比大陸更有競爭力，期許能「吃軟飯、挣硬錢」。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(趨勢) 大陸網路行銷火熱 搜房網來台佈局

【網路地產王/盧柏均】

　　台灣房仲業一直以來都很火熱，相較之下大陸房仲業就顯得低迷不振，原因在於佣金不多、品牌不信任加上民眾信心不足，因此業者將行銷朝網路發展。此外，大陸幅員廣闊，往往一個行程都要好幾天，既費時又費力，不過有了網路搜尋就輕鬆多了，也因此整個網路搜尋入口火速的發展起來。ECFA簽訂也讓兩岸房市交流更加熱絡，搜房網董事長莫天全表示，目前已在積極磋商台灣的合作機會，將以搜房網的網路優勢為基礎，加快布局台灣腳步。

■　開放自由行 兩岸房產交流更加速

　　先前ECFA簽訂鬧得沸沸揚揚，部分台灣民眾對大陸的恐懼，對此，搜房網董事長莫天全表示，台灣民眾不用怕，大陸挺好的，以前是大陸怕，現在也全開放了。大陸前總理鄧小平說過：「門打開，肯定會有東西進來；但不能因為有可能有個蚊子會進來，就把自己悶死。」台灣也相同，必須打開門來做生意，相信多數來台的都是商業目的，ECFA帶動的是更自由的來往，對雙方都有利。房地產投資上，尤其以商務、高端的物件表現都會更好。

　　在兩岸房地產交流上，莫天全建議，後ECFA時代，如要有更進一步的發展，開放自由行是當務之急，主要因為要來台一趟，申請證件上就必須花費三個月的時間，對於商務之間的交流相當不便，希望台灣能在這方面擬定自由行的配套，解決該項問題。

■　虛實共構 打造房產行銷新市場

　　談到房地產的網路行銷，前不動產仲介公會理事長李同榮表示，所謂的虛實共構，「虛」所指的是網路資訊，由於數位時代來臨，幾乎每個人家中都有電腦、網路，加上關鍵字搜尋便利，搜尋建案只要輸入幾個字，不到幾秒鐘，就會有好幾筆資料可供你參考，對於想買房子的人而言方便許多。

　　而「實」方面指的是報章、DM等，對於許多電腦不熟的老一輩有不可取代性，另一方面則是它的便利性，不管是搭捷運或等公車都能翻閱，在行銷上最好是能雙管齊下，以達到最佳效果。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】