(地產) 30.5億 亞太置地買萬國大樓

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2010/07/14

政府持續打擊炒房，外資趁機加碼台灣房市。私募基金亞太置地（Asia Pacific Land）13日以30.5億元向欣陸控股子公司萬國百貨，買下位於台北市西門町的萬國商場大樓，這是今年以來外資買進台灣不動產的首例，也是台北市西區近來最高價的不動產交易案。

外資加碼，本國業者也不示弱，戴德梁行昨天成功標出兩筆原屬商棋公司的商辦，其中的西寧大樓，以9億6,988萬元標出，買主為華夏資融；力福大樓的部分樓層，泛太平洋集團總裁潘思源主導的新華開發，則以2億3,166萬元標下。這兩棟大樓都位於西門町，顯見在觀光人潮加持下，西區房市已復活。

昨天台北市商用不動產交易量合計逾42.5億元，戴德梁行總經理顏炳立指出，政府打擊炒房措施雖波及住宅市場，但商用不動產市場因兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽署後，前景仍佳、交投持續火熱。顏炳立透露，戴德梁行將持續出擊，今天還會再釋出多筆不動產招標。

亞太置地台灣區總經理詹偉立表示，打房只是短期利空，台灣房市基本面佳，亞太置地將持續加碼，此次交易不到一個月時間就談妥，價格也很滿意。欣陸控股則說，欣陸可認列的處分利益約2,200萬元，賣樓主要是因商場與欣陸的本業關聯性不大，決定獲利了結。

(政策) 打炒房 跨部會設通報系統

【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭、洪凱音／台北報導】2010/07/14

中央銀行打房不再孤軍奮戰。財金部會與聯合徵信中心聯手建立打房「通報系統」，將把所有房貸授信戶資料總歸戶，並彙整全省各區段房屋平均交易價格等資訊，提供給所有會員銀行查詢，讓炒作房價的人頭戶、投資客無所遁形。


央行、金管會日前找來聯徵中心等單位開會研商，希望聯徵增列房貸數據，協助銀行做好風險控管，共同防堵房價飆漲。

政府打房對國內大型行庫新增房貸餘額造成衝擊。華南銀行統計，7月1日至12日的公教人員房貸，比6月同期下降逾兩成，一般房貸也少了2億元，是今年除2月農曆春節因素外，新增餘額首月出現衰退。第一銀行主管也表示，原本年底預估房貸總餘額3,280億元的水準將下修，預估落在3,200億元至3,250億元。

據了解，這次為遏止投資客炒作房價的問題，央行發現有些放款資料，透過聯徵電腦系統整合，可快速提供銀行來辨別投資客。央行於是和聯徵合作，利用雙方資料的交叉比對，讓銀行在聯徵的資料庫中，能查到個人房貸授信資料，尤其是短期交易過多或跨區授信的名單，就可能是投資客，銀行必須提高警覺。

藉由聯徵的資料建置，只要是會員銀行，都可以向聯徵查詢，這樣等於是透過聯徵建立一套打房「通報系統」，對穩定房價將有極大助益。

財金官員13日表示，根據聯徵規劃，將單獨增列房貸授信資料，包括三年內各縣市的房貸交易資料。過去聯徵的授信資料，並未單獨將「房貸」歸類，這次配合央行要求，增列「房貸授信」一欄。目前已有各縣市房貸資料，將進一步擴增到各縣市的各區段。銀行就可以從資料判斷授信戶在同一地區，是否交易多筆，如在大安區一年內交易四、五筆，銀行可能就要注意。也可以看出授信戶短期內是否交易頻繁、是否集中特定區段買賣。

聯徵也將以授信戶為主做房貸歸戶，以利銀行判斷是否有人頭戶。以前聯徵對授信戶的歸戶只有在銀行的授信餘額，並沒有針對房貸餘額做歸戶。

(房貸) 固定利率房貸 幫你省錢

【經濟日報╱記者葉慧心／台北報導】2010/07/14

央行啟動升息機制後，看準房貸消費者想擺脫利率走高的風險，壽險業者趁勢推出固定利率房貸優惠專案，針對優質客群提供貸款前三年固定1.88%的利率。過去幾年國內利率持續下滑，房貸消費者普遍喜歡選擇能隨市場利率調整、機動計息的指數型房貸，固定利率房貸較不受青睞。現利率有緩步上揚的跡象，壽險公司固定利率房貸商品可能重獲青睞。

央行6月下旬升息0.125個百分點，壽險業指出，為避免指數型利率走揚加重房貸負擔，建議想擺脫利率上揚風險的房貸族選擇固定利率房貸，將有助節省房貸利息支出。

以三商美邦人壽為例，推出前三年固定1.88%、第四年起定儲指數加碼0.64個百分點（現為1.65%），一價到底的優惠方案。三商美邦人壽指出，房貸前三年依照固定利率支付固定金額，可規避利率上揚風險，也較容易掌握預算支出，不必擔心利息調漲影響生活品質，也可讓資金運用更彈性。

富邦人壽「雙優貸」、中國人壽「168房貸」及保誠人壽「超值福貸」等專案，也都提供固定利率房貸，固定計息期間介於半年至二年；富邦人壽的「五福臨門」房貸專案，固定利率期間可達五年，但貸款利率逾2.3%。

壽險業者分析，目前新台幣利率才在初期上升時期，因此業者不敢推出時間太長的固定利率房貸，而是以中期固定利率房貸為主力商品。壽險業者說，利率看漲，如果能夠將房貸利率上漲風險全部鎖住，對消費者當然最有利，先前政府曾希望壽險業者研擬20年固定利率的房貸商品，但因時間太長、利率風險太高，鮮少有公司願意推出這類商品。

(評論) 房價暴漲，有理嗎？

【 光華畫報雜誌社/ 黃國治 報導】

2009年11月底，由研考會進行的「10大民怨」網路民調中，「都會地區房價過高」位居第一，之後雖經政府幾波「低調打壓」，房價依然居高不下。台灣的房子究竟有多貴？又究竟是什麼力量促使房價上漲呢？


近幾年房市熱絡，媒體上經常有建商放話表示「台灣房價相對香港、日本而言，並不算貴」的論點，並且預期房價還將持續上漲，勸消費者「要買要快」。房子到底貴不貴？這個問題見仁見智，關鍵在於每間房屋的差異性極大，不同區位、不同年代、不同類型與品質的房屋很難相提並論，而且昂貴與便宜究竟要依據什麼基礎來判斷，也關係重大。
房子只漲不跌？

經濟學者在衡量房價是否過高時，經常採用的指標是「房價所得比」，即以「房價中位數」（100間房子中，售價由高至低、位居第50和51名的平均數）除以「家戶所得中位數」，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。

不過，由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，因此，光看「房價所得比」未必準確，還要搭配貸款成數和利率高低。在目前各國為了刺激景氣復甦而持續壓低利率的情況下，貸款成數遂成了各國政府抑制房價的主要工具，像是香港政府將港幣 2,000萬以上豪宅的貸款成數降到6成（購屋者必須自備4成資金），韓國政府將首都首爾的房貸成數下調至5成，台灣央行也在6月24日無預警全面調升利率半碼（0.125%），並對投資客祭出信用管制，警示意味濃厚。

「房價所得比」或許無法預測房價的漲跌走勢，卻仍足以衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。根據國際比較，合理的「房價所得比」不應該超過5.1，也就是一個家庭若不吃
不喝，最多以5.1年的收入就應足夠付清購屋的款項。

根據我國內政部營建署公布的「住宅需求動向調查」，台灣5大都會區的房價所得比，近年來皆在6~7倍上下穩定波動，2009年下半年為7.08倍；唯獨台北縣市近年來增長較多，2009年下半年已達9.06倍，甚至有媒體推估，民眾必須不吃不喝14.6年，才能買得起最精華的北市大安區地段房子。

眾所周知，台灣的「家戶可支配所得」近年來增長遲緩，甚至有個別年份為負成長（如2008年為-1.10%）；相較之下，近3年來台北市平均預售屋單價漲幅超過50%，越發顯得漲勢與「基本盤」似已脫鉤，令民眾在望屋興嘆外，還有「房市泡沫何時會崩盤？」的不安。

房價為何高漲？

從市場供需的角度分析，在民眾的所得追不上房價漲幅的情況下，房價應該沒有太多上漲空間，事實上，除了台北縣市以外，全台各地的房價漲幅確實相對平穩。那麼，推動大台北地區房價節節升高的力量究竟是什麼？這些越來越貴的房屋，究竟是誰在購買？

其實，台灣本地民眾所得停滯，不代表沒有其他的資金進入房市。我們可以觀察到，近年有許多因素推動了原本投資於全球各地的資金大量匯回台灣。

如從2006年起，因大陸內需不足、勞動成本提高等情況，使台商紛紛撤資，將資金轉回台灣。2008年美國金融危機爆發之後，原本全球遊走的投機性資金更是大量回台，尋找較安全的投資標的。接著，2009年美國開始加強查稅，台灣於2010年實施海外所得課稅制度，也推動了海外資金的回流。

加上兩岸關係大幅改善，簽訂ECFA的預期心理更造成許多投資人看好大台北地區的房地產增值潛力。

台灣房價易漲難跌的另一個因素是特殊的稅制：台灣向以「公告現值」而非實際成交價格來課徵房屋稅、地價稅；在公告現值長期偏低（房價約為市價的7~8成，地價約為2~3成）的情況下，房地產成了有錢人資產保值、節稅的重要工具，若遇上持續低利率的環境，手上有閒錢的人更是樂得把購屋、買地當儲蓄。

這些力量共同促成了大量「投資型」（而非自住型）資金進入房市。這可從幾個現象加以觀察。圖二顯示北市「房價租金比」的歷史趨勢，可明顯看出 2006～2007年起，「房價租金比」大幅攀升超過600（亦即房價高於600個月、即50年的租金），若只靠出租營利完全不划算。

此一現象背後的邏輯是：出於投資理由而購屋者，常會在轉手賣出、賺取差價之前將房屋出租，拿租金支付貸款利息；當這類投資者大量增加時，一方面會在購屋市場上造成超額需求而推升房價，一方面則在租屋市場上造成超額供給而壓低房租。房價與租金走勢的背離，也是一般判斷房市泡沫是否成形的徵兆。

誰是最後一隻老鼠？

對投資型購屋者來說，只要投資成本低（貸款成數高且利率低）、預期效益高（漲勢凶猛且轉手容易），他們就會勇於「追高」，房價本身的高低反倒不是考量的重點。此外，投資者通常會集中追逐某些「熱門標的」，如此才有更高的上漲潛力與獲利空間，這直接導致精華地段的房價一枝獨秀地飆高。

換句話說，房價持續攀高對投資客一點也不是問題，反而是獲利的機會，只要自己不是在泡沫破裂之前最後一個接手就行了！

如此的泡沫機制一旦成形，期盼購屋自住的民眾固然叫苦連天，一旦泡沫破裂，更將重創金融體系及整體經濟，日本「消失的10年」和美國此次的金融風暴都是前車之鑑。依聯合國估計，房屋貸款餘額應低於一國國民生產毛額（GDP）的40%，目前台灣全體銀行房貸（含購屋、房屋修繕及建築貸款）已達GNP的52.0%，不論政府和民眾都需謹慎小心，及早防範！

(評論) 名人投資術／吳家錄：購屋以小換大

新光金控副董事長吳家錄是新光集團不動產投資的總指揮，早年台北市信義區標售土地或大樓，幾乎「只有新光人壽一標」；現在各路人馬積極搶進，信義計畫區房價已經逼近天價，足以證明他的眼光獨到。 本報資料照片

【聯合報╱本報記者孫中英】2010/07/13

新光金控副董事長吳家錄是新光集團不動產投資的總指揮，早年台北市信義區標售土地或大樓，幾乎「只有新光人壽一標」；現在各路人馬積極搶進，信義計畫區房價已經逼近天價，足以證明他的眼光獨到。

談到不動產投資心法，82歲的吳家錄只有一原則，就是「精華區的房價不會跌，先買再說」。

吳家錄的理財都以投資房地產為主，現在他個人在精華地段擁有一些不動產。不過，60多年前，他剛從彰化北上發展時，也是白手起家，還曾經擠身在一個只有兩坪半大小的宿舍，他當時省吃儉用用了幾年的時間存下14萬元，在台北市中山北路買了一間小房子。

後來吳家錄在新光人壽做到總經理，他習慣請主管和業務人員來家裏開會或聚餐，但中山北路的房子才20坪，有些南部來的業務人員是前晚坐夜車北上，一大早到台北，想在公司開門前先到總經理家裏坐坐，結果卻擠不進去。

後來新光人壽在台北市八德路上提供一個百坪的房舍給他住，但吳家錄決定要買自己的房子，後來他相中位在敦南的新光鑽石大樓，高達80坪，這是他第一個大房子，那附近當年一坪才13萬元，現在已經喊到80萬元以上，但吳家錄笑說，這些現在都是「我老婆的財產」。

後來吳家錄陸續又在天母及陽明山上買了3棟房子，原先都是買給自家人居住，後來才轉為投資。吳家錄說，如果他是現在的年輕人，可能一開始也買不起房子，他建議年輕人有錢可先從「小房子」，且自台北市周邊開始買地，像他一樣，逐漸「用小換大」，來買到自己理想的房子。

吳家錄長期見證台北市房價飛漲，因而相信自己的理論「先買再說」，是對的。他說，當年是從每坪3.5萬元開始買房子，最高曾買到每坪50多萬元，但現在他的房子，每坪都早已飛越當年買價「只會漲、沒有跌」，吳家錄近期還要標售新光山莊一棟透天厝，房仲業者估的底價高達3億元。

(房貸) 房貸月調型利率上揚

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010/07/13

大型行庫的房貸戶，利息加重了。配合中央銀行升息措施，包括土銀、華銀及彰銀等即日起全面調高「月調型」的房貸指數利率，調升幅度約介於0.06至0.12個百分點。其中，彰銀基準利率上調0.12個分百點，自0.91%調至1.03%。

據了解，因銀行這次升息，各銀行定存固定利率調幅較大，約0.125個百分點，相較之下，定存機動利率則僅上調0.06個百分點；因此這次台銀、土銀、合庫銀及三商銀等房貸利率調升幅度各異。

以土銀和合庫銀為例，由於這兩家銀行的房貸指數利率，是隨機動利率調升，這波房貸利率升幅僅0.06個百分點。

而將在本周五（16日）調高月調基準利率的合庫銀也說，這次調升幅度為0.06個百分點，預計自1.03%調至1.09%。

至於在台銀和三商銀方面，因基準利率是隨銀行機動利率調整，因此這次升幅較大，約上調0.12至0.13個百分點。

台銀指出，本月21日起調高的月調基準利率，預計將自目前的0.988%調高到1.12%。

(評論) 央行信用管制後 房價看跌？

再出手央行總裁彭淮南昨日具名發函各行庫董座，要求加強監控人頭戶借款，慎防投機客借款炒房。 本報資料照 陳正興／攝影

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】2010/07/12

永慶房仲集團上午公布最新購屋趨勢調查，結果顯示，央行信用管制後，民眾對房價已由先前看漲轉為看跌，短期房價看跌比率達48%，遠高於看漲的31%；大台北地區民眾對未來3個月或未來1年房價，看跌比率都超過5成。

不過調查也發現，被問到未來半年是否為進場購屋時機時，民眾回答「是」的比重不減反增，小幅增加了3%。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，數據顯示房市買氣仍在，但民眾多在等待房價下跌後逢低進場，預估市場短期將呈激烈多空交戰，買賣雙方會有1至2季的價格認知調整拉鋸期。

央行上月24日宣布升息、信用管制後，為房地產市場帶來衝擊，永慶房屋原在6月14至21日已完成今年第二季購屋調查，為了解央行措施的影響，因此在7月1日至4日間，另做調查，結果顯示，民眾看法一夕翻盤。

在稍早的調查中，有35%的民眾看漲房價，僅25%看跌，其餘持平；但在央行信用管制後，看漲者下滑至31%，看跌比重則遽增到48%，與政策發布前增加了23個百分點。

就各地區來看，台北市及台北縣民眾反應又特別明顯，看跌未來三個月房價比率分別為58%及51%，遠高於其他地區。即便對未來一年，台北市、縣也各有54%、50%的民眾看跌，看漲的則均為39%，落差約1成到1成5。

另針對「未來半年是否為購屋時機」調查，回答不是的比重大致持平，但回答是的比重則從稍早的35%提高到38%。主要原因應是民眾預期房價下跌，正可適時進場搶便宜。