(地產) 千億商機 9大公辦都更案招商

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/09/08


大型公辦都更案近來招商頗有不順，營建署與各縣市政府協調研商對策後，今天重新出發，下午在台北國際會際會中心舉辦都市更新投資說明會，展示北中南9大指標都更案，總投資商機將近1000億元。


營建署表示，其中有部份為首次招商，有些曾流標，但已調整開發方式，預料對開發商更具吸引力。開發模式則以設定地上權或都市更新權利變換為主，也有部份土地採專案標售方式。

商仲業者表示，去舊換新的大型都市更新案，除了可使區域風貌改變，提升環境品質，另外藉由多元的開發，也有助於區域發展及生活機能，並為開發商帶來業績及商機。由於民間都更案整合困難，業者多對公辦都更案有著極高興趣，只要有獲利空間，業者就會有興趣。

今天的都市更新投資說明會，營建署表示，事前就有100多家建商報名，另有觀光業、金融銀行業等，不少銀行對都更融資相當有興趣，多家銀行甚至專門成立都更部門。

今天招商的9大指標都更案，分別為南港調車場案、新竹火車站更新案，基隆火車站及西二西三碼頭更新案、基隆和平島南側水岸活化案、台中體二都更案、豐原火車站更新案、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星以及台鐵高雄港都更案。


其中規模最大，也最受市場注目的位於台北市南港區的台鐵南港調車場案，開發面積達5.4公頃，預計打造星級飯店、商場、百貨及高級住宅，估計總投資規模將達300億元以上，營建署表示，此案是首次公開，預計年底正式招商。


另外包括基隆火車站、新竹火車站、台南運河星鑽投資規模也都達百億以上，總計9大案總投資商機達967億元。

營建署表示，今天招商的都更案有一些之前曾流標，相關機關經檢討後，不少個案已調整招商條件，如採分期、分單元開發，降低投資規模，讓相關產業更有興趣，以期都市再生榮景能早日實現。

(政策) 高鐵局標售生活圈土地 標脫高達九成以上

更新日期:2011/09/08 07:25 （何庭歡報導）


雖然八月底國有財產局標售公有土地地上權大多流標，但交通部高鐵局卻在標售「高鐵車站特定區土地」時，交出漂亮成績單，十四件標案中有十二標順利標脫，標脫比率高達九成三，除去爭議的標案，標脫率也有八成五。



根據統計，本次土地標售是高鐵局七年以來最大規模的標售，包括桃園、新竹、台中、台南四個車站地區土地共十四件，面積總計約一萬一千五百多坪，底價約合新台幣二十點六五億元。市場預計將帶動高鐵周邊建設發展的前景優勢，吸引了五十七封標單搶標，在十四件標案中，只有桃園一宗土地有爭議，新竹一宗土地流標，其他全部順利標脫，總金額超過二十一億元，整體溢價率約百分之二點八一。


標案中最熱門的土地出現在桃園中壢，面向河岸的青溪段，有十二封標單搶標，最後由許姓民眾以平均換算每坪約三十九萬的一億五千四百多萬得標，比桃園站住宅區去年的土地行情，每坪還要高上十萬左右，短短一年間漲幅驚人。


台灣房屋研究中心江怡慧分析，由於高鐵生活圈日漸成熟，市場認為投資周邊土地獲利機會大，尤其是早期的投資者目前多有斬獲，因此讓更多人願意出手搶標。


至於流標的竹北市住宅區土地，房仲業者指出，主要原因是這塊地區鄰近電塔，並靠近高鐵軌道，雖然有規劃綠帶，但誘因仍然不大，造成無人投標。

(政策) 奢侈稅台北市失靈 房價所得比仍創新高

更新日期:2011/09/08 06:17 方凡

　　台北市的房子，上班族得不吃不喝16年才買得起。內政部營建署發布100年第2季住宅需求動向調查，台北市的房價所得比是16.2倍，創歷史新高紀錄，更比上一季大增4倍之多，而購屋總價2,778萬，平均每坪57萬，也同樣創歷史紀錄。


　　全台購屋總價是1,043萬，單價每坪24萬，房價比是9倍，比上一季增加1倍，整體貸款負擔率為34％，與上季相近。除了台北市之外，房價所得比高於平均數的地區還有新北市的9.4倍，購屋負擔最輕鬆的是台南市，所得比6.6倍，高雄市是6.9倍，台中市則為7.3倍。


　　根據第2季住宅需求調查結果，市場受到奢侈稅實施、優惠住宅貸款方案等政策影響，市場呈現價漲量縮的現象；綜合房價趨勢分數114分，較上季增加6分，且未來趨勢分數也高於近期趨勢分數。


　　整體而言，第2季面對奢侈稅實施課題，投資需求略有減少，且購屋者對100年第2季的房價的看法，以持平為主，屬於盤整格局，未來趨勢分數高於近期，但5月份優惠住宅貸款方案持續進行，可能抵銷平抑房價相關措施的效果，造成購屋需求者混淆。


　　值得注意的是，政府平抑房價的重點地區，台北市跟新北市，分別有62％及55％的新購者，是以賺取價差為目的，顯示奢侈稅在100年第2季，尚未發揮預期中的效果，後續發展值得觀察。

(地產) 北市信義區房價 五年飆漲六成二

網路地產王／綜合】 2011/09/07

房仲業者公布五都房價走勢，發現五都重劃區的房價漲幅，普遍高於平均行情五到二十個百分點不等，其中以台北市信義計畫區，漲幅最為驚人，五年內房價已經飆高六成二以上，超大大越了全台北市近年來房價的平均漲幅。

■　五都升格加持 平均漲幅5%~20%

房仲調查顯示，五都重劃區的住宅，由於屋齡低、公共設施完善，加上生活機能良好，在人口稠密的都會區更顯搶手。根據HouseFun好房網調查顯示，信義區、重陽重劃區、高雄農十六特區與台中七期重劃區，皆拜地理位置優勢所賜，房價大幅竄升。

HouseFun傳媒中心經理李建興認為，集全台政治、經濟、金融中心甚至交通接駁轉運站於一處的信義計劃區，在101大樓、各大國際金融機構的加持下，國際能見度大幅攀升，加上眾多「A咖」百貨、大飯店接座落於此，吸引大批觀光人潮聚集，加上國際金融中心紛紛選擇駐紮於此，讓該區獲得「台北曼哈頓」的美名，身價呈現「驚驚漲」行情，每坪房價高達119萬，比起96年每坪73.4萬，漲幅達62.13%，坐穩重劃區「一哥」寶座，五年內房價已經飆漲六成二，尤其在未來「松山巨蛋」等大型公共建設題材持續發酵之下，發展潛力備受矚目。

■　重劃區街廓整齊 房價後勢看漲

而重劃區住宅相對於老式社區，不只成屋較新、綠覆率高、街廓整齊劃一、公共建設也充足，尤其在寸土寸金的都會區中，完整遼闊可供開發的重劃區土地，更顯得珍貴。新北市的新興開發地，三重「重陽重劃區」由於蘆洲線與未來新莊線帶來的便利交通，而房價又只有台北市三分之二的價格等雙重誘因，吸引大量移居客，近五年的房價漲幅也高達四成以上，僅次於信義計畫區，後勢看好。

至於高雄的農十六特區，是少數具備綠地、捷運、採買與學區條件的重劃區，房價近年已經上漲了三成四以上，特別是面對公園的景觀住宅最為保值，與五年內房價上漲二成六的台中七期重劃區，被列為五都重劃區中漲幅第三、第四名。然而，李建興特別提到台南的房市表現，是唯一在五都當中，住宅平均價格高於重劃區，而且兩者差異不大的區域，顯示擇「重劃區」而居的效應在台南並不明顯。

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(地產) 台中928檔期 推案估增50%

【經濟日報／宋健生】 2011/09/07

記者宋健生／攝影

被視為下半年房市指標的928檔期即將到來，台中市建築開發公會表示，今年台中928檔期推案金額約300億元，較去年同期成長50%，其中興富發建設兩件商辦大樓案，就占了150億元，是最大推案建商。

目前已知，興富發在科博館前方推出的「亞太雲端」，樓高28層，可售建坪9,000坪，每坪單價28萬至35萬元，總銷30億元。此案原名為「亞太麗池」，興富發接手後拉皮改建，並重新進場銷售。

興富發另在七期老虎城購物中心旁推出的「鼎盛BHW台灣中心廣場」，為36層建築，坪數在80至950坪間，每坪單價35萬至40萬元，一、二樓將規劃商店街，總銷金額逾120億元，預計2014年初完工。

台中市建築開發公會調查統計，受奢侈稅衝擊，今年上半年台中預售推案金額625.8億元，較去年同期衰退約6%，全年推案金額僅約1,200億至1,500億元間。丰閣不動產研究室總監許瑞生指出，今年928檔期預計將有300多億元案量，主要因為上半年奢侈稅衝擊，建商延後推案所致。（宋健生）

而第四季將進入推案高峰，預期將有近500億元推案規模。

市調顯示，包括聯聚、寶輝、聚合發、富邦、總太、興富發、親家、寶鯨、瓏昇、帝璟等20幾家業者都在第四季推案。

其中，聯聚新案「保和大廈」被視為七期明年房市觀察指標；另在國美館特區推出的富邦「天空樹」、豐邑七期重劃區商辦大樓、總太、親家七期建案等，都超過百億，台中第四季房市將熱鬧滾滾。

(生活) 指尖熱潮蔓延全球 開啟平板賞屋新視界

【21世紀不動產提供】 2011/09/05 20:09

隨著智慧型手機與平板電腦普及化，購屋消費型態也逐漸被科技產品與服務影響而產生改變，根據資策會FIND預估到2015年，台灣民眾持有智慧型手機與平板電腦普及率將達到52.5%及26.4%的水準；21世紀不動產繼之前推出「iPhone行動看屋」的應用程式（簡稱App），將消費者實體服務延伸至虛擬社群到智慧型手機，已吸引破3萬名用戶下載，曾創下全台LifeStyle類最佳排名第6名，也是房仲業中唯一進入前10大下載排名的App；面對這一股指尖熱潮，致力提供消費者最好購屋經驗的21世紀不動產，正式再推出「iPad智慧通」看屋應用服務，全台上萬筆豐富的房屋資訊，將iPad化身為專業「數位導覽員」，帶領消費者進入賞屋數位資訊旅程。


iPad智慧通 工作效率與優質服務再升級


資訊傳遞日漸普及，消費者對房仲業的期待與需求更趨多元化，21世紀不動產不斷在服務方面求新求變，以貼近購屋消費者的需求，再推出「iPad智慧通」看屋應用服務，「持續不斷改善服務品質，以符合消費者之需求!」總經理王福連直接點出優質經紀業經營核心，讓每一位消費者在還沒有委託經紀人員時，就先感受到房仲的優質服務；「iPad智慧通」除了提供消費者免費下載使用外，也協助全台近4,000名經紀人員提高工作效率，充分運用iPad無縫式房屋地圖搜尋模式，多點觸控技術及高解析HD大螢幕等特點，全台上萬筆的房屋詳細資訊，都能輕鬆地掌握在指間，有效提昇客戶經營服務效率。

數位導覽功能 讓未來即所見

「創造消費者的需求，是取得市場的新力量!」王福連表示，消費者需要的是簡單、優化的操作介面，透過長期收集消費者使用iPad習慣及仔細分析iPad各項特色，希望將iPad獨特功能發揮到極致，以提供消費者最佳的使用經驗，像高畫質HD螢幕可以將每一張照片呈現非常清晰，而「影音看屋」與「720度」虛擬實境功能，更讓人有如臨現場的看屋感受，而為發揮iPad 2鏡頭的功能，則是獨家運用最新的「擴增實境」技術，透過螢幕上顯示的360度雷達偵察機制，將虛擬世界融入在實際環境裡，周圍房屋資訊更是一覽無遺。


「高鐵」與「捷運」兩大交通主題搜尋功能，直覺且人性化的搜尋介面，藉由幾個簡單步驟，立刻就能顯現車站周邊的房屋資訊，王福連表示，就是看準購屋族對大眾運輸工具的需求，尤其大台北地區的最佳購屋地段，依然會以交通建設沿線發展區域為主，而新北市在三環三線的光環之下，今年以來房市交易都維持著價量穩定的水準。

延續賞屋好經驗 獨家創新好屋私藏也分享


全台網路人口一直持續增加中，尤其出現各式智慧型手持裝置之後，更貼近24小時行動上網的便利生活圈，助長社群網路空間的發展，21世紀不動產長期觀察消費者網路行為，發現有6成的消費者喜愛在社群網站分享購屋經驗，「iPad智慧通」不但可以將瀏覽過的好屋資訊收藏，更結合「達人推薦」的獨家功能，無論使用iPad與iPhone使用者，隨時都可以將喜愛的房屋推薦到「達人列表」中。


另外，也可以隨時將房屋資訊分享到熱門的社群平台，王福連指出，上個月推出全新的經紀人員個人網站「HouseBook」融合訊息即時、透明資訊、互動溝通三大特點，再透過社群互相分享機制，提供消費者與經紀人更多的即時互動，形成緊密的社群行銷鏈，更是業界的創舉。 此外，為更貼近消費者的需求，特別規劃「我的配對」、「我的最愛」與「追價服務」等貼心功能，「我的配對」是讓消費者依個人設定購屋條件，像縣市、價格、坪數設定好之後，系統會主動核對上萬筆房屋資訊，當有符合條件的房屋時，第一時間會以推播方式通知或以Email讓使用者掌握最新房屋資訊，另一項「我的最愛」除了收藏瀏覽過的房屋資訊及相關加盟店聯絡資料外，獨家「Show Room」功能，讓消費者可以同時比較三間房屋，至於貼心的「追價服務」，也同時融合推播功能，讓消費者隨時掌握第一手降價資訊。


王福連認為，房仲全球科技化是未來發展趨勢，身為在全球73國家都設立據點的房仲領導者，除了服務深耕在地，應該培養前瞻性的國際思維，隨時站在客戶立場著想，更要懂得善用網路行銷工具，以順應下一波全球化的浪潮。


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(地產) 長虹內湖買地 每坪236萬

【經濟日報／黃啟菱】2011/09/07

記者陳瑞源／攝影

一筆位於台北市內湖、捷運港墘站附近的926坪土地昨（6）日法拍，吸引九封標單競逐，最後長虹建設以21.87億元得標，每坪約236.3萬元，溢價達68%，為近來疲弱的標售市場注入強心針。

這筆土地位於內湖洲子街上，為角地，離捷運站僅120公尺，底價13億元，換算每坪底價140.4萬元。該區段屬西湖段科工A區，容積率為300%，換算容積單坪為78.8萬元，創區域新高，除長虹建設外，其餘投標者還有華固建設、新光人壽、宏泰人壽、富邦人壽、台灣人壽等。富邦人壽以21.62億元的第二高價飲恨。

長虹建設財務長陳茂慶指出，這筆土地地點不錯，面積適中，又可立即開發，長虹因而出手，未來將規劃廠辦產品，預計明年可取得建照、動工，每坪價格約60萬元，總銷約60億元，完工時間落在民國104年。

全球資產專案經理王維宏表示，西湖段廠辦大樓每坪約50萬至55萬元，部分新大樓售價更已每坪60萬以上。台灣房屋研究中心執行長邱太火宣分析，全台房市氣氛低迷，昨日此地成功拍出，無疑注入強心針。