(政策) 推公營住宅 郝龍斌荷蘭取經

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導】2011/09/14

台北市長郝龍斌前往荷蘭參觀公營公住宅後，再次感受荷蘭對於追求自然維護、生活品質及都市發展之間平衡所做的努力；郝龍斌表示，透過不斷地交流，他認為，只要「觀念正確、態度嚴謹」，先做出一個優質範例，獲得大多數民眾的認可，就能有助於公營住宅政策後續的推動，實際改善市民居住的問題。

郝龍斌於荷蘭當地時間12日上午走訪Zuidas大眾運輸導向型更新案例，下午則前往由19世紀天然氣公司更新而成的文創園區Westergasfabriek culturepark及GWL-Terrein住宅與生態社區更新案例。

Zuidas 位於阿姆斯特丹西南，是阿姆斯特丹市區與機場之間的一處新開發地，Zuidas希望將火車線、地鐵線及八線還狀道路合計寬200公尺、長12公里的運輸走廊地下化，並在上方興建所有商業、住宅、休閒及綠化設施，它是透過公私部門的合作，以永續生態理念來推動。

Westergasfabriek Culturepark則是由興建於1883的天然氣公司，在10餘年前更新而成，目前提供多樣性的開放空間及文化、休閒活動，考量當地居民的需要，還開發水邊花園、市集廣場及可容納一萬人的活動場館，並提供餐飲、兒童博物館等設施。

郝龍斌特別關注周邊對於生態保護的規劃，它是引進美國設計團隊，保留大片的生態池，民眾可騎自行車，也可以在草皮上野餐休閒，強調文化、休閒、商業等多樣化的使用，提供不同社群交流的空間，創造強烈的社會凝聚力。

郝龍斌表示，經過二天深度探訪多處阿姆斯特丹地區的社會住宅，他透過觀察，不斷地接受新刺激，他說，社會住宅的理念都是一樣、而且是可以做到的，最重要的是「觀念正確、態度嚴謹」。

(政策) 土徵條例科技基本法 列優審

【經濟日報／記者徐筱嵐／台北報導】 2011/09/14

立法院新會期本周五（16日）開議，行政院推動的土地正義「土地徵收條例修正草案」與搶留人才「科學技術基本法修正案」昨（13）日順利排入議程，列入首波修法重大法案，藍綠若無重大歧見，可望本會期通過。

馬政府推動居住正義，行政院提出土徵條例修正草案，未來土地徵收將按市價徵收，非基於公益性的公共事業及重大國家政策需要，不得徵收特定農業區農牧用地，地方政府每半年就要評定一次正常交易價格，做為市價。

其他土地配套法案，例如住宅法草案、平均地權條例部分條文修正草案等，目前行政院版尚未送進立法院。民進黨團提案的不動產實價登記的平均地權條例部分條文修正草案、地政士法部分條文修正草案等，則已排入本周五院會報告事項。

馬英九總統、民進黨總統參選人蔡英文，兩人強打居住正義等議題，外界預期總統大選前的立法院會期，對居住議題將相互大過招，但此會期以審查總預算為主，能否闖關成功，備受各界關注。

另外，科學技術基本法修正案也順利排入程序委員會，該修正案主要全面解除公立大學教授及政府研究機構研發人員不得兼職、投資企業持股不得超過10%的限制；公立學校、機關或公營事業的研發成果，未來智財權及技術移轉可不受國有財產法限制。

國民黨中央政策委員會執行長林益世表示，土徵條例與科技基本法因有其他委員提案，且涉及範圍廣泛，有待協商，儘量本會期處理。

至於民進黨提出的三項議案，包括性別工作平等法部分條文修正草案（家庭照顧有薪假）、勞動基準法第43條條文修正草案，以及老農津貼暫行條例部分條文修正草案。

林益世指出，因行政院版草案尚未送到立法院，待行政院版草案送至立法院後，再併案討論。

(地產) 勤美 鑄造王變地產大亨

【經濟日報／記者丁威】 2011/09/13

他原來是做「翻砂」（鑄造）的黑手，創業40年來，年年獲利，如今在台灣、香港擁有兩家上市公司，事業版圖橫跨銑鐵、鑄造、建設、飯店、商場等，當年的黑手何明憲所經營的勤美集團，成為大中華最大的鑄造廠。


勤美集團今年成立已40年， 當年何明憲才24歲，念報業行政科的他，家境不錯，退伍後帶著新台幣5,000元和太太北上，進入一家製作烤肉爐的鑄造公司上班，但一年後公司周轉不靈倒閉，他頂下來，和另外兩位同學曹明宏、黃木森及姐夫林榮渠合資100萬元成立勤美，打造出大中華區「鑄造王」的傳奇故事。

鑄造是將生鐵重新熔煉，製成各種零組件，這行業到底有多苦？何明憲回憶，當年他在台北樹林開工廠，開心地邀請媽媽到工廠參觀，沒想到媽媽看完後對他說：「甘一定噯行道這地步！（台語）」。


引進先進設備 奠定霸主地位


何明憲說：「鑄造廠又黑又熱，天天都和鐵砂與火相伴，工人都穿短褲上工，全身都弄到黑漆漆的，不能吃苦、沒有耐力的人根本無法做！」

也因為夠「投入」，何明憲才清楚掌握鑄造所有流程，加上選對產品，將公司經營的有聲有色，短短三、四年，讓何明憲賺進超過1億元。

當時台灣鑄造業者上千家，進入門檻低，污染嚴重，效率不佳，何明憲看得遠，拿累積的本「開先例」從丹麥引進先進設備，將翻砂自動化，砸下1億多元，引來業界一陣唱衰聲。事後證明何明憲是對的，新設備自動化程度效益大，成本低、品質穩，環境改善，光是這個提前卡位的動作，讓勤美在台灣市場稱霸十多年。


跑遍國外產地 掌握銑鐵料源


何明憲一路走來並非順遂，他曾在美國投資貿易公司，專門進出口台灣商品，當年台灣經濟起飛，做貿易好賺，何明憲快速累計財富，南北雜貨全做，品項多達9,000種，一年營收上億美元，成為台灣主力貿易商之一。

不過因為腳步衝太快，加上美國公司總經理超接訂單，何明憲為了趕一批銷售火熱的炒菜鍋送往美國，包下整架波音747運送，誰知道到美國才發現大雪導致交貨延遲，後來，還因鍋裡附贈的筷子蛀蟲，被美國客戶發現，要求退貨。

這次事件讓公司損失超過1,200萬美元，相當於新台幣4億元，何明憲決定一人扛起，還為此吃上官司，不會說英文的他在美國吃盡苦頭，整整兩年都無法安穩睡覺。不過，這次摔跤給何明憲一個警惕，讓他更小心，做事更謹慎。

1988年，何明憲展現擴充決心，朝上游整合，成立進出口貿易公司，翻砂的原料是生鐵，為了直接掌握源頭，他一個人跑遍韓國、俄羅斯、澳洲，最後到南美巴西，和供應商合作引進生鐵，除自用外，甚至進口到台灣給同業，大大降低同業原料成本，勤美一度成為巴西最大生鐵買家，也藉此躍居台灣最大銑鐵進口商，全盛時期全年進口量高達40萬噸，佔台灣進口量70%，產業外移後每年也都維持12萬公噸以上進口量。

1992年，新台幣大幅升值，台灣產業外移，鑄造業下游手工具、烤爐、機械業、變速箱、傳動設備、壓縮機、腳踏車模等等產業西進，勤美生意也跟著衰退，因而轉戰大陸，赴華北天津設廠。


決意根留台灣 轉型跨足房市


勤美愈做愈大，從模具開發、熔煉、表面處理、加工等一貫化製程，搶進汽車、壓縮機市場，再因品質好、交期準，陸續接獲國際大客戶訂單，2004年勤美達控股前進香港掛牌上市，何明憲成為台灣、香港兩地都上市的「鑄造專業大廠」。

美國通用汽車、福特汽車、日本日信、日本洋馬、日本大金空調等國際知名品牌要靠他供應組件。

勤美將生產基地逐漸外移後，開始思考如何讓台灣的員工不會因無法成長而沮喪，如何根留台灣，於是轉型切入房地產市場，2002年成立璞真建設。2007年，在信義路、大安公園旁「精華再精華」地段打造「勤美璞真」，在北市房地產界造成轟動。

何明憲說：「我喜歡美的事務，雖然勤美是翻砂起家，但建築卻是我一直嚮往的產業，生產重心雖移往大陸，可勤美從台灣發跡，得根留台灣，投資建設、商場則可以讓員工還有打拚的目標！」

勤美陸續轉型切入商場開發、飯店經營，在台北、台中兩地深耕市場，甚至跨足不動產債權整合，成為綜合不動產開發公司；現在，何明憲更有一個回饋家鄉台中的大夢，打算投資超過200億元，在台中誠品綠園道打造「勤美天地」，下一個40年，勤美會持續在台灣發光發熱。

(地產) 北市購屋總價 5年增492萬

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/09/09

高房價惹民怨，薪水跟不上房價上漲速度是主因，不過房仲業一項統計顯示，多數都會區民眾所得跟不上房價上漲，近5年北市購屋負擔約增加492萬元，北北市民購屋痛苦感受特別強烈。

新北房價也漲32.5%

有巢氏房屋今天發布一項近5年六大都會區家庭收支和房價上漲情況調查，以平均房價來看，台北市這5年房價上漲44%最高，新北市也漲了32.5%；其他包括桃園、新竹、高雄都有2成左右漲幅，台中則均價漲了16%。

反觀行政院主計處所公布的家庭每戶可支配年所得，除了台北市微增1.1萬元，從128.8萬元上升到129.9萬元外，其他5個人口密集的都會區，全部都呈負成長。其中又以台中衰退9.7%最多，桃園也減少了8.8%，新北市則減少2.1%。

北市購屋壓力最重

有巢氏房屋北區發言人劉炳耀表示，北市民眾所得有所成長，看起來購屋壓力會比較小，但若以家戶可支配所得、目前房價來計算購屋所得比，北市民眾購買30坪房子，得12年不吃不喝，高居六大都會區之冠，壓力其實最重。

新北市當然也好不到哪裡，雖然房價5年平均漲幅32%，比台北市少，但所得「倒退嚕」，30坪房子購屋所得比5年增加2.2倍，購屋壓力感受也很強烈。

而以同樣的標準來計算，桃園以南，包括新竹、台中、高雄都會區民眾就好很多，買一間30坪房子大概只需3到4年的家戶所得，比起大台北，輕鬆很多。

股震恐為房市添不安

以購屋平均總價來看也很明顯，劉炳耀指出，北市平均購屋總價由96年的1113萬元，增加至1605萬，這5年隨著房價的高漲，北市購屋負擔約增加492萬，新北市則是增加186萬，其他4大都會區，近5年增加的購屋總價則都在100萬元以內。

劉炳耀表示，所得追不上房價，奢侈稅後房市買氣又不振，且近期全球股市動盪不安，下半年房價下跌的可能性升高，建議目前手上有多戶的民眾，應考量本身經濟狀況及房屋地段條件，趁目前房市仍屬高檔之際，適度獲利了結或轉換到更保值地段，以避免萬一房價走跌而有損失。

(政策) 低利時代 拿薪水存房子

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 2011/09/11

每個人都想致富，但一般人常見的創造財富方法，不外乎買股與買房，而細數過來人的經驗，買房致富似乎比買股票容易得多，但在房價高漲的大台北，想買一間好宅，好像又不是這麼容易。

北市房價 所得的16倍

根據官方最新公布資料，台北市的房價所得比高達16倍，亦即房價是一年所得的16倍，上班族得16年不吃不喝才買得起房子，而對初出茅廬的職場年輕人來說，「購屋置產」更像天方夜譚。

難道只能消極的望屋興嘆嗎？首購族其實只要做好規畫，雖然薪水不高，還是可以「存房子」。

挑到好宅 存到增值力

存房的觀念，說穿了就是買一間可以幫你的未來性大大加分的房子，若是首購族挑到一間好宅，當未來轉手或換屋時，房子才能保值，甚至幫你存到更多的增值潛力。所以即使薪水或年終獎金很低，都不要輕言放棄買房的計畫。

趁早存房 複利威力強

當然，想靠房地產賺錢，要下的功夫也不可少，過程雖然辛苦，但趁早存錢與存房，就能體會買房創造的複利威力；不管小房換大房，或用房子錢滾錢，財富累積效果都比放銀行好。




專家建議，例如政府祭出奢侈稅打房，使房市走向理性空間，加上政府還提供最高720萬元、最長30年的「青年安心成家」貸款方案，以及每坪不到20萬的合宜住宅，都適合首購族利用。

例如，貸款720萬，約可購買總價900萬元的房子，以20年攤還情況下，每月還款金額約3.5萬元；即使月入3萬多，但若夫妻齊心，總月收入在6、7萬，還是有希望達成。

3到5年 存夠頭期款

而在買房計畫設定前，須先規畫存頭期款的年限，一般來說是3至5年，靠的是每月的薪水提撥一部份儲蓄。一來可以有計畫的累積自備款，二來也顯示有穩定的還款能力。

房產專家也建議，首購族要多蒐集房市資訊及相關行情，選擇企業形象良好的房仲業者，多參考比較；對各家銀行推出的房貸產品也要貨比三家。善用以上這幾條守則，首購族絕對能購得良屋。

三三原則 保生活品質

此外，年輕人雖有工作能力，但總會有許多意外支出，為維持一定的生活品質，購屋建議採用「三三原則」，自備款3成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一，並預留一筆不列入購屋預算的資金，以備不時之需，避免因房貸而降低了生活品質。

(地產) 新北市 5年內新大樓漲幅高

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/09/08

一項統計顯示，新北市5年內新大樓過去3年快速翻紅，不論預售屋、1年新成屋、5年內大樓住宅，自2008年以來，漲幅都在3成以上，表現均比北市同樣產品更亮麗。

房仲業分析原因，北市5年內住宅大樓缺貨，房價又高，新北市扮演補位角色，吸引大批北市客搶進是主要因素。

信義房屋表示，台北市住宅屋齡老叩叩，根據官方統計數字顯示，台北市住宅屋齡超過30年的就高達4成以上，而屋齡5 年內的住宅則僅6.7萬戶，僅佔北市住宅存量的7.7%。

新房子供給有限，但根據營建署最新公布的第二季住宅需求動向調查資料顯示，台北市有高達4分之1的潛在買方，希望購置新成屋，供需嚴重失衡，造成北市新成屋買不到也漲不停，購屋人只得另謀出路。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，目前北市市區屋齡新一點的三房產品多要3000萬以上，一般想住新房子的買方只好沿著逐漸成型的捷運路網以及重劃區往外移動，價格相對便宜的新北市新大樓因此成了搶手貨。

根據信義房屋內部統計，從2008年以來，新北市預售換約從每坪27.8萬元上漲至每坪38.6萬元，漲幅高達38.8%。0~1年的新成屋，房價漲幅更達39%，1~5年的新成屋平均房價，從2008年至今漲價幅度也達33.5%，都比北市亮眼。

近期台北客前進新北市最明顯的區域，多在大型重劃區或捷運站沿線周邊，以新莊地區有名的歐洲村為例，信義房屋新莊中平店店長許智翔指出，歐洲村是新莊指標的新大樓社區，這幾年買方指名度都相當高，北市客的比例更接近1/3，其中很多是賣舊換新，賣北市舊公寓換歐洲村的新成屋。

許智翔表示，在金融海嘯最慘之際，當地新大樓成交行情跌破每坪20萬元，隨景氣復甦2009年中行情回升到每坪22~24 萬元，之後新莊副都心題材發酵，一手房推案價格攀升，帶動新莊房市出現噴出行情目前行情每坪達32~36萬元。

同樣狀況也發生在板橋地區，與台北市一橋之隔的江翠地區，台北客到此看屋的比例就相當高，尤其是捷運江子翠站周邊的大樓與新成屋，台北客指名度最高，部份大樓目前行情已上漲至每坪超過50萬元。

(地產) 避開景氣寒冬 建商多採先建後售

【網路地產王／綜合】 2011/09/08

景氣不佳，除了明年大選的不確定因素，加上全球股災風暴影響，不少建商對房地產後市並不樂觀，紛紛採取先建後售的方式，要避開這波買氣不振，房價委靡不振的慘況！

■　政府打房動作大 建商調整策略應對

包括長虹、華固等大型上市建商，都打算將推案方式由之前的預售改為先建後售，紛紛以保守態度因應低迷的市場氛圍，讓未來預售市場恐逐漸萎縮。代銷業者私下表示，過去景氣好的時候，不少資金雄厚的建商，願意投入資金，因為房子賣出速度夠快，很快就能回收投資，就算開價再高，都有人捧著鈔票買屋，不過，但場的低迷，「讓這樣的大手筆，逐漸消失在房市中！」

由於全球經濟不佳，加上政府打房動作不斷，讓整個房市出現低迷市況，就連知名建商長虹，也將改變推案模式，未來推案將不再全都是預售，而改採部分先建後售，以原本預計在今年第3季推出預售的「世紀長虹」為例，就將延後到102年完工後才開始銷售，屆時捷運通車後，將會有比較好的價格。

■　預售市場萎縮 銷售四成先蓋屋

至於華固建設，今年的住宅預售案，幾乎都已經銷售一空，原本預計明年要推的案子，將在拿到建照後就先動工，視情況分批銷售，按照市況調整推案腳步，包括台北市松江路都更案、大台北華城別墅案等，都是採取這樣的推案策略，而備受矚目的天母聖道院案，則應該會在完工前先賣5成，其餘5成完工後再推出。

因此，未來的預售案，要像過去一推案，就快速完銷，恐怕已經不多見，建商要不等到完工再賣新成屋，或是銷售4成就開工，施工時邊建邊售，價格可以從平盤往上推，到了成屋，因有實際品質看得到，價格可能就更高，在這樣的銷售模式之下，未來預售市場可能會慢慢萎縮。