(政策) 過戶到出售不滿1年 要課奢侈稅

【聯合報／賴昭穎採訪整理】 2011/11/30

夏先生問：3年前我為了投資，花2000萬元在台北市購買一間預售屋，預計下個月底前交屋。最近有多個買家開出高價想買這間房子，想請問：雖然我下月底才過戶，但我實際買預售屋的時間已經超過2年，這樣轉手還會被課奢侈稅嗎？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：如果你持有的預售屋於今年12月底辦妥房屋及土地過戶登記，並於明年初賣掉這間房子，因為你12月才過戶登記取得房屋的所有權，距明年出售的期間不滿1年，加上這間房子是投資用途，不適用奢侈稅的豁免條款，因此依法必須按照實際交易價格報繳15%的奢侈稅。

也就是說，如果你這間房子賣了3000萬元，依規定要繳交450萬元奢侈稅（3000萬的售價x15%） 。

除此之外，你賣掉的房地，除了土地部分必須繳納土地增值稅，房屋部分產生的財產交易所得，也得併入個人綜合所得額，納入個人綜合所得課稅。

6月實施的特種貨物及勞務稅條例（奢侈稅條例）規定，排除不在課稅範圍的情形，不動產所有權人銷售持有2年以內（含2年），在國內的房屋及土地，都必須向國稅局報繳奢侈稅；持有1年以內稅率15%，持有超過1年、2年以內稅率10%。

如果購買預售屋於過戶登記後出售，出售時（以訂約日為準）距預售屋過戶登記日不滿2年，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，並辦妥戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納奢侈稅。

要注意的是，如果你在預售屋完工交屋過戶登記前，出售名下持有的預售屋，這就屬於移轉「權利」，不論持有時間長短，統統不用課奢侈稅；不過，依所得稅法規定，出售「權利」所產生的財產交易所得，必須課徵綜合所得稅。

(政策) 壽險業固定利率房貸 最低1.85%起

「年期越短 借款利率越低」大都會人壽前半年最低1.85%

國泰人壽前2年最低1.95%…吸引銀行轉貸戶

【聯合報／記者孫中英／台北報導】 2011/12/01


壽險業固定利率房貸積極搶市。國泰人壽推出前2年固定房貸，最低1.95%起。剛由中信金控接手的大都會人壽，也推出前半年固定利率房貸最低1.85%起，吸引銀行轉貸戶。

目前包括保誠、國泰及富邦、大都會人壽等，都推出不少固定型房貸商品。

壽險業固定型房貸，利率固定時間不一。短則固定前半年或前2年，較長的，利率可固定5年、10年甚至20年。

固定房貸「年期越短、借款利率越低」。例如目前大都會人壽「前半年」固定房貸利率最低達1.85%，國泰人壽前2年固定利率最低1.95%，都是壽險業「最低水準」，若跟銀行房貸利率，頗有競爭力，因而吸引不少銀行轉貸戶。

另外，大都會、國泰、富邦及保誠人壽等公司的固定型房貸，「前3年平均固定利率」，在2.04到2.33%左右，跟銀行房貸利率相比，也不算太高。

壽險業者透露，一些無法與銀行談到最佳貸款利率的房貸族，例如非自用住宅的借款人，會轉貸過來，改辦固定型房貸。

不過，如果固定房貸年期拉長到5年或10年以上，像10年固定房貸利率就會提高到2.75%以上，因為利率太高了，目前申辦的客戶並不多。

保誠人壽放款部經理郭繼承說，今年第3季保誠8成5以上房貸客戶都選擇固定型房貸，這顯示房貸客戶擔心拿捏不準利率走勢，因而改選支出可以固定的固定型房貸，有利財務規畫。

但由於經濟景氣不佳，明年利率可能反轉而下，為因應中長期利率走跌，消費者可以選擇「一段式」指數型房貸。

如果消費者選擇了固定房貸，應優先考慮固定年期「較短」商品，不要一次固定5到10年，在利率下降時，會很不划算。

(地產) 不畏景氣寒冬 北市暢銷屋22天成交

【網路地產王／綜合】 2011/12/01

歲末年終，房屋銷售兩極化！住商不動產企劃研究室統計從九月以來，四個主要都會中，最暢銷與最滯銷成交物件的差異後發現，暢銷物件平均成交天數多在30天內，但滯銷物件大多需要三個月以上時間才能成交，其中，還是以台北市的去化速度最快，平均只要22.3天。

■　產品強者恆強 北市表現最出色

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，現階段雖然釋出物件不少，但銷售狀況兩極化，強者恆強狀況明顯，而開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷的標的，比過去更容易落入賣不出去的惡性循環，這種狀況也證明了，優質標的只要開價合理，即使在大環境不佳的市場下，銷售狀況並不因之失色。

從四都去化天數表現來看，台北市強弱態勢最明顯，暢銷屋僅需22.3天即可出售，但滯銷屋得等四個月，去化差距高達98.6天，新北市雖然去化差距僅74.1天，是四都中最小的，但暢銷屋去化天數達25.6天，是四都中暢銷屋去化時間最長的。

■　買方市場成形 買方開價宜合理

徐佳馨指出，北市不少買方看屋已久，對於自身需求較有概念，加上經濟實力強，對北市房市較具信心，因此買屋較具有決斷力；新北市買方由於預算少，也更精打細算，因此猶豫期稍稍拉長；而台中與高雄兩地的狀況相去不遠，除因價格低，買方猶豫期間短外，市場上選擇多也是一個原因。

徐佳馨也建議，現階段賣方處於弱勢，最好開價合理，較能吸引準買方的目光，也可以避免新案的排擠效應，對於亟欲脫手的賣方而言，年前早日成交落袋，除了可以降低資金壓力外，也可以減少土地增值稅的負擔。

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(政策) 非自願性失業 自用宅房貸本金可緩繳

【聯合報／記者孫中英／台北報導】 2011/12/02

行政院昨天推出「雨天也有傘」景氣因應方案，將考慮對「非自願性失業勞工」自用住宅房貸，推出本金緩繳及展延還款措施。

二○○八年爆發金融海嘯，政府也曾協調銀行業，針對非自願性失業勞工，推出房貸本金可緩繳措施，當時約有兩、三百件的申請案。

金管會副主委李紀珠昨天表示，針對行政院「雨天也有傘」景氣因應方案，金管會將配合推動四項措施，延續過去銀行「三挺」企業精神，協助企業取得營運所需資金，確保資金供應不斷鏈。

針對民眾需求，李紀珠說，金管會已請銀行公會研議，辦理非自願性失業勞工自用住宅購屋貸款本金緩繳及展延還款期限。官員強調，將先請銀行公會了解失業勞工有無這項需求，若要推動，必須是「非自願性失業」且「自用住宅房貸」才能適用；「非自用住宅房貸」不能適用。

針對企業部分，金管會表示，針對營運、繳息正常但有財務周轉需要的企業，或經股票質借，但股價貶落影響資金調度及營運，也會協調銀行公會，對這些企業建立協助處理機制。

另外，針對營運正常企業，如有流動性及財務規劃問題，將透過經濟部企業輔導機制，協調金融機構積極協助；並推動「本國銀行加強辦理中小企業放款方案」，配合中小企業信保基金運作，確保企業資金供應不斷鏈。

(生活) 小資女孩購屋別急向前衝 還款能力最關鍵

【21世紀不動產提供】 2011/12/01 17:16

近日一齣爆紅的偶像劇，劇中的女主角在工作上不斷努力，每天想盡辦法節省開支，辛苦地存下人生第一桶金，就為實現買屋的夢想，女主角獨立、任勞任怨的個性被稱為「小資女」，已在網路上引發熱烈討論，尤其在女性意識抬頭的時代，走入婚姻不再是唯一選擇，而是追求享受品質的生活，人生目標就是擁有自己的窩，房仲業者建議，買屋是人生大事之一，不但需要仔細評估，更要耐心篩選，對小資女孩來說，購屋要兼具保值與品質是個相當重要的課題。


根據內政部統計，台灣女性初婚的年齡在29.2歲，近年來結婚年齡延後，形成晚婚的普遍現象，也因此，職場上出現一群經濟獨立、懂得享受生活的粉領新貴，這些女性被稱之為「小資女孩」，傳統以家庭為重的觀念早已抛開，反而勇於追求眼前理想的生活品質；21世紀不動產總經理王福連表示，小資女從大學畢業後，在職場已有4、5年的時間，有固定工作也小有積蓄，不過購屋的金額龐大，一定要停下腳步別心急向前衝，根據在上個月進行一項網路調查，有4成者購屋預算在500萬~800萬區間，而月收入大約都在5萬元以下，顯示大部份人對購屋預算有一定概念，王福連進一步表示，小資女具有獨立經濟能力，重視生活品味，在購屋計畫中應該以還款能力為主要關鍵，他建議每月可負擔房貸在月收入1/3以上，但不要超過1/2為原則，避免未來升息造成還款壓力。


同項調查也發現，有2成4民眾視「套房」產品為購屋第一優先選擇，小資女在購屋前要先考慮清楚二件事，第一是否未來要與家人同住、第二是住家與工作地點間交通便利性，來衡量要購買房型、坪數大小及購屋區域，王福連指出，一間具有未來增值性的房屋，可以先從附近大環境觀察，像是生活機能完善、交通便利捷運站旁，房價自然就會有增值空間，未來要脫手也不是有太大問題，像新北市有一位陳小姐，上班地點在台北市，幾年前看準三重地區在相對潛力低價內，在中興橋的集美區購得一間小套房，當時購入時每坪18萬元，現在已漲至25~30萬元，漲幅在2~3成左右，與台北市只隔一條橋距離，交通便利對於房子未來增值絕對有加分效果。


至於在看屋、找屋階段，要多留意房子產權及內、外部相關資訊，多方觀察週遭環境是否有嫌惡設施等，在格局規劃盡量選擇方正，避免有奇怪的隔間，盡量要以一般人喜愛房型為主，在決定購買前，小資女最好多看幾次、多方面比較，多詢問家人的意見，免得貿然付出一筆訂金後，才發覺房子有問題，或入住後不合自己實際需求，要再花一筆冤枉費用。


最後，王福連提醒，買屋賣屋是大事，選擇具有品牌正面形象與知名度的房仲業者，交易過程完全公開透明與安全，以確達保障買賣雙方的權益，且所有的成交案件，透過特約地政士及履約保證制度，以公正第三人的立場，落實交易流程控管。

(地產) 賴正鎰：房市大選後回春

【經濟日報╱記者黃啟菱／台中報導】 2011/12/03

鄉林集團董事長賴正鎰昨（2）日表示，台灣利率低、置產買盤仍在，預期總統大選後，房市買氣就會如同「春天的太陽」，愈來愈暖，鄉林明年將大舉推案300億元搶市。

他估計，去年度全台房市推案量約7,000億元，今年原可維持此水位，但在奢侈稅、歐美債危機、股災等利空因素影響下，到年底若能有5,500億元的案量就不錯了。這些應推而未推的案子都會在明年登場，屆時房市會再現榮景。

他表示，大環境如此，鄉林也同樣面對這樣的問題，所以很多原本會在今年度推出、開始入帳的建案，將遲至明年推出，鄉林明年的業績會比今年亮眼。

賴正鎰表示，選前房市氣氛雖然沉悶，但選後必有一波大爆發，最慢只要一個月房市就會趨向穩定成長，主因美國必會推出第三次量化寬鬆政策，市場資金豐沛、利率仍低。未來兩岸關係進一步發展，陸企與陸資登台，都將成房市活水。

賴正鎰昨日說，目前在大陸已拿下約70平方公里的土地，還持續加碼，將採涵碧樓、住宅與商辦複合式開發模式推案，集團盼能達成三年在大陸推案千億元目標。

賴正鎰看好大陸市場，預期可再旺十年，賴正鎰說，集團取得土地中，最大的一筆位於威海，廣達50平方公里，賴正鎰將打造該區為頂級渡假區。

另外，青島涵碧樓明年底開幕、南京涵碧樓明年5月動工。賴正鎰透露，他在中國的投資規模相當大，正募集國際基金投入，第一階段將籌資12億美元（約新台幣360億元），明年初就會有具體結果，未來會陸續加碼，總籌資目標是23億美元（約新台幣690億元）。

(政策) 奢侈稅「劉憶如條款」首例 出現

北區稅局陳報 外地任職購入新屋 二年內遭資遣售屋 符非自願性質免課奢侈稅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】 2011/12/04

特種貨物及勞務稅的第一宗「劉憶如條款」案例已經出現。財政部公告，因新工作須到外地任職，並購入新屋，未料不到二年遭資遣，若符合勞動基準法規定的資遣規定者，即屬非自願性離職，出售新屋可免課特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。



財政部正式公告這類非自願性離職免徵奢侈稅的案例後，未來相關案件稅捐機關即可比照處理，不必再呈報。民眾如果符合相同案例情形者，也可自動適用免稅。

依據奢侈稅條例規定，「非自願離職出售新房地」者可以免徵奢侈稅；奢侈稅條例施行細則第10條則規定，非自願性離職的適用案例應由該部公告，並刊登政府公報。

已經財政部公告的「非自願性離職」案例，是由北區國稅局陳報，甲在86年間即持有新北市一處房地，符合奢侈稅條例第5條第1款的自用房地規定；99年間甲在其工作地點新竹縣另購置一處新房地，以致甲共持有二戶自用房地。

甲在購入新竹縣新房地後不久，卻遭公司依勞動基準法規定資遣，甲因此決定出售新竹縣的新房地。財政部認為，甲符合奢侈稅條例規定的因「非自願離職」須出售新房地的要件，將其案例依施行細則規定公告適用免稅。

財政部訂定奢侈稅條例時，經建會主委劉憶如曾建議，應將因工作關係須在外地另購新屋，後因失業或其他因素必須被迫出售新屋者，納入奢侈稅的免稅範圍。此一條款即被外界形容是「劉憶如條款」。

為避免開徵奢侈稅卻殃及無辜，奢侈稅條例第5條訂有排除課稅規定，其中包括所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房地，辦完戶籍登記，且無出租或供營業使用者，不在奢侈稅開徵之列。所謂「一戶房地」，財政部明令，不包括持有骨灰（骸）存放設施在內。

即若納稅人名下已有一屋，同時另持有靈骨塔等土地持分，並不會被視為是擁有兩處住宅，喪失出售持有二年內不動產的免稅資格。