(地產) 新北房市首購撐場 總價進逼千萬

【網路地產王／綜合】 2011/09/28

永慶房仲發布購屋統計，新北市房市交易，自今年 2月以後以自住首購為主流，從實際成家數據來看，6至8月自住首購逾半買房總價，約落在新台幣500至1000萬元間！

■　奢侈稅上路後 首購族成房市主力

永慶房仲集團研究發展室統計新北市購屋動機，自2月傳出將實施特種貨物及勞務稅（奢侈稅）後，自住首購連續 7個月成為新北市房市交易主流，在各種購屋動機中，所佔比例超過 3成5；自住換屋在3月以後皆排名第 2，佔比在3成上下；投資置產比例在1月達3成2，排名第1，2月降為第2名，3月佔比降到2成5，名次再降為第3；1至8月贈與比例都不超過1成。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，自住首購族群在新北市購屋總價大多落在500萬元至700萬元與700萬元至1000萬元間，比例各佔2成6至3成左右，而這也是目前支撐房市的主力族群！

■　合宜住宅超值 週邊房市可望下修

最近，內政部營建署「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫土地標售案」，資格標即將開標，永慶房仲評估，預期浮洲合宜住宅1、2區共可提供約4300戶，平均售價在每坪18.2萬元左右，估計總價將落在 300萬元至500萬元、700萬元至1000萬元，符合自住首購族群的需求，且低於周邊一般住宅行情，對於符合資格的民眾來說，是超值購屋標的。

但另一方面，黃增福指出，首購族有可能因等待合宜住宅開發完成而暫緩購屋計畫，對於板橋房市，甚至是鄰近的樹林、三峽一帶的房市交易將產生衝擊，房價可能受到壓抑，成交總價帶向下修正的可能性將大幅提高，因此，這也是手購族逢低搶進的好時機！

(政策) 政府賣地收入 飆15兆

【經濟日報／記者邱莞仁／綜合報導】2011/09/29

圖／經濟日報提供

北京清華大學國情研究中心研究員管清友近日在其微博（微網誌）上表示，在1989年至2010年的21年間，大陸全國賣地收入從人民幣4.5億元（約新台幣22億元）飆到3兆（約新台幣15兆）漲了6,732倍，成為高地價的元兇。

管清友指出，從這些統計數據可看到，賣地收入相當於地方財政收入比例漲幅超過300倍，顯示賣地收入已成為地方財政收入的主要來源之一。

管清友表示，導致賣地收入和地方財政收入快速增加的主因，首先是土地成交價格的持續上升。其次，貨幣政策的變化也導致土地收入過快上漲。特別是分別從1992 年和2003年開始的兩輪寬鬆的貨幣政策。

(地產) 頂新 天價標下華票大樓

【經濟日報／記者黃啟菱、丁威／台北報導】2011/09/29

圖／經濟日報提供

華票敦南大樓昨（28）日標售，由頂新集團旗下的頂禾開發以46.29億元標得，溢價近73%，換算每建坪約171萬元、每坪土地價格則為1,405萬元，雙創歷史新高。

頂新集團公共事務室副總李傳偉說，集團將會將現有住宅改建為27層樓的鋼骨住宅。由於該筆土地較老舊，需要透過都更方式走程序，規畫在兩至三年內完成。

頂新集團近年布局台灣房地產市場，日前為小試身手，默默和誠美建築合作，在台北市長春路推出「素直」，總銷約18億元。昨日透過頂禾開發標下華票敦南大樓，將再推出住宅。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒說，考量容積移轉與各式容積獎勵後，未來頂禾推案價至少要每坪250萬元才有利潤。業界推測，頂禾應該會推出「豪宅」案，規模將不小。


九組人馬搶標


此標售案由中華票券委託戴德梁行執行，昨日並未對外開放，據瞭解，事前領標者約有40組，真正出手投標者共有九組，包括國泰人壽、富邦人壽、台壽保、華固等。原本底價則僅有26.8億元，換算每坪土地底價為813.55萬元，與區域行情相較，算是難得平實的底價。

值得注意的是，上周五新光敦南大樓標售，頂禾也出價91.7億元登上第二高價，僅落後國壽出的96億元，顯見其插旗敦化南路的雄心。

洪暉恒指出，近期敦化南路商辦標售案吹起一陣怪風，法人不僅不懼房市氣氛轉空，追價力道還更強勁。永慶房屋則統計，敦化南路光是9月就連續成交五筆商辦，總金額達261億元，可說創單一區段單月成交新大量。

全球資產專案經理王維宏認為，昨日標售結果，形同為商辦市場豎立了「華票敦南障礙」，不論是每建坪單價或土地單價，都創新高，且較次高領先許多。


都更價值聚焦


華票敦南大樓為地上14層、地下一層的建物，屋齡已有33年，總建物面積2,696坪，基地面積為329.42坪，平均容積率363%。因此樓已老舊，標售訊息釋出時，外界多以都更、改建角度來評估其價值。

以豪宅來看，身價可觀，周邊指標案如「文華苑」、「敦凰」、「元大 (木百)悅」、「潤泰敦仁」、「敦南苑」等，若有釋出，每坪都有200萬元以上。

(地產) 國人購屋意願Q3新低 但仍看好房價

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/09/27

受奢侈稅、國際經濟風聲鶴唳影響，一項購屋趨勢調查顯示國人購屋意願在第三季降至金融海嘯後新低，多數民眾並認為交易量會持續減少，不過對房價回跌仍舊不抱希望，並認為今年第四季(10~12月)房價持平甚至上漲的比率，仍高達65%。



中信房屋董事長鄭余正全分析，民眾普遍相信當前政策環境、全球景氣將趨使國內房市進一步降溫量縮，但由於其他理財工具風險大幅升高，使得房地產的保值抗跌性更為突顯，因此多數民眾對近期房價仍認為會持平或上漲。

中信房屋今天發布第三季宅指數調查，抽樣樣本為20歲以上有固定收入或家中經濟主要決策者，接受調查者近期有進場購屋意願的，較上季下滑4個百分點，來到50.1%，為金融海嘯以來最低。

業者分析原因，奢侈稅上路後屋主開價更高、議價空間更為縮減，加上歐美債信問題所引發的全球股災及信心危機，都讓民眾暫時打消購屋計劃。第四季雖然是結婚購屋旺季，但仍有近44%民眾認為交易量還會持續下滑。

不過在房價方面，認為第四季房價會上漲的仍達3成5，認為房價持平的也有3成，合計高達6成5；僅有2成左右的民眾認為價格會下跌，顯示房價要在短期內出現下修的機率不高。

民眾對房市看法出現「價量背離」，主要是第三季交易量雖然明顯萎縮，但僅有13.3%的民眾認為有買到比市價便宜的房子，比第二季的19%還少。屋主的堅持，加上金融動盪下，抗跌保值理財需求增加，使得多數民眾仍然看好房價。

依宅指數調查，包括房地產、黃金及貴金屬、現金、股票、基金、外幣等各項理財工具中，房地產被認為最具抗跌保值，已連續10季蟬連第一名，其次為黃金及貴金屬。認為現金、股票、基金可抗跌的民眾，在第三季占比均出現下滑。

(地產) UNIQLO搶進忠孝商圈 炒熱週邊行情

【網路地產王／綜合】 2011/09/27


平價成衣時尚品牌UNIQLO搶攻台灣市場！全球第6家旗艦店即將在忠孝東路開幕，引發搶購熱潮，房仲業者評估，台北零售店面需求，將從小店鋪轉為大面積零售商場，人潮並將帶動忠孝敦化商圈租金上漲。

■　平價旗艦店進駐 商用市場大熱

這家店的規模有多大？經手這件租賃案的第一太平戴維斯投資部資深經理黃瑞楠指出，UNIQLO承租明曜百貨1樓至3樓，面積共約1500坪，賣場面積超過在紐約、倫敦、巴黎、上海及大阪旗艦店面積，也創下台北市單一服飾品牌租用零售商場最大面積。

從這個案子來看，這些外來品牌對台灣的市場，具有一定影響力，連帶也影響了商圈的租賃行情！黃瑞楠分析，另一個平價時尚品牌Zara已進駐明曜對面的統領百貨，UNIQLO第6家旗艦店進駐後，被視為競爭對手的H&M、Gap等品牌勢必也將進入台灣市場，以提高市佔率，預期忠孝東路店面的租金及售價有可能再見到一波漲幅。

■　投報率將近2% 忠孝商圈又翻紅

第一太平戴維斯統計，忠孝東路四段零售商圈在今年第3季的平均月租金行情為每坪1.5萬元至4萬元，投資報酬率1.8%至2.4%，早期店鋪投資者的投資報酬率高，近1至2年購入者的投報率約2%。

黃瑞楠研判，UNIQLO第6家旗艦店開幕，也宣告台北零售店面的需求將產生變革，800至1200坪大面積零售商場將取代小型零售店鋪，成為市場主流，目前在投資人對於忠孝東路的店面只進不出的情況下，預計第4季三鼎不動產投資信託基金位於忠孝東路的香檳大樓店面標售案，將是投資法人的焦點。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(地產) 北市大龍峒公宅 申請資格公布

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導】 2011/09/27

台北市大龍峒公營出租住宅已經完工這是台北市第一棟公營出租住宅，也將是公營住宅的典範。記者楊正海／攝影

10月18日開放申請

台北市大龍峒公營出租住宅已經完工，預計今年10月18日開始受理民眾申請，為期1個月，共計有115戶，北市府預估明年1月10日即可入住，這是台北市第一棟公營出租住宅，也將是公營住宅的典範。

台北市長郝龍斌上午在市政會議後記者會中表示，大龍峒公營住宅，地上11樓、地下3樓，共興建115戶，其中3房型住宅80戶，1房型住宅30戶及店鋪5戶，採用「綠建築」設計規劃，納入「通用設計」理念。

郝龍斌也宣布申請者資格規定，分別是20歲以上40歲以下，設籍北市1年以上，3房型申請者人口數限3口以上，家庭成員無自有住宅，且民國100年家庭年收入在158萬元以下者，都可提出申請；另外，3房型申請人，需已婚或育有子女。

北市都發局長丁育群表示，3房型申請人人口數限3口以上，但若申請時本人或配偶已懷孕者，持醫院證明，也可申請。

另外，郝龍斌表示，為了感謝大同區居民對公營住宅的支持，市府提出敦親睦鄰政策，撥出20%的戶數，提供給設籍大同區滿1年以上，符合申請條件的青年居民申請。

首次租期3年 續租1次2年

申請者資格審查合格後，市府將統一公開抽籤配租，第1次租期3年，可續租1次兩年，最長可住5年，租金部分大約為附近租金行情的8折以下，郝龍斌強調，租金一定便宜，以提供誘因。

目前房間正進行裝潢，將提供床組、衣櫃、流理台、排油煙機、瓦斯爐及熱水器等基本家具設備。

丁育群指出，北市公營住宅和國宅，最大不同之處，在於公營住宅將實施扣分管理制度，維護品質，住戶若不遵守衛生、安寧、清潔等規定，將被扣分，例如任意焚燒廢棄物，扣5分，未使用垃圾袋扣3分，扣滿10分，管理公司就會提醒告知住戶，若扣滿30分，即終止契約，強制住戶搬遷。另外，住戶若轉租或搭蓋違建，市府也有權立即終止租約。

(地產) 敦南商辦坪價 站上9字頭

【經濟日報／記者李至和、陳怡慈、呂淑美／台北報導】 2011/09/27

新光人壽昨（26）日標售凌雲通商大樓部分樓層，由富邦人壽以14.58億元得標，比起底價高出12%。換算每坪單價約91萬元，敦南指標辦公大樓房價已站上9字頭。


凌雲通商樓高27層，新壽持有11到14共四個樓層及地下21個停車位，目前滿租，年租金收入3,100萬元。新壽昨天順利標脫凌雲通商部分樓層與停車位，處分利益6.2億元，預計10月入帳，貢獻新光金今年每股稅後純益0.07元。

至於買家富邦人壽，今年來持續在大台北地區獵地，從5月中至昨日共買進三陽忠孝大樓、東帝士大樓及凌雲通商大樓，總計斥資50.59億元，合計今年不動產投資超過60億元。

另一家壽險公司國泰人壽搶進敦化南路商辦態度也很積極。

9月初國泰人壽以85.67億元，買回國壽敦南商業大樓REAT（不動產資產信託基金），隨後國壽又花96億元天價，買下新光人壽敦南REAT案，國泰與富邦兩大壽險業互別苗頭意味濃厚。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，敦化南路沿線為國內三大A辦商圈區之一，且位於寬70米的林蔭大道上，預售豪宅每坪成交占上200萬元，一線名宅約在120萬元至130萬元左右，辦公室行情站穩90萬元大關，區域行情越趨搶手。

全球資產專案經理王維宏分析，凌雲通商大樓屋齡還不到20年，脫標價格換算租金報酬率不到2.5%，相對偏低。富邦人壽應著眼於長期的租金收益，大樓長期出租率高，若比照周邊租金行情，未來租金還有向上反映的空間。

全球資產統計，今年以來敦化南北路的辦公商圈，交易金額就高達約250億元，是今年國內商辦交易市場的一級戰區，尤其壽險業者相繼競標，在政府打炒房之際，更引發市場關注。

永慶資產管理協理黃增福認為，近期標售案接連高價成交，主要是大型商辦公開標售對市場深具話題性。加上壽險業可動用資金較多，近來加碼投資不動產動作頻繁，帶動商用不動產交易量持續增加。