(政策) 新內閣上任 重劃區未來前景看漲

【網路地產王／綜合】2012/02/16

2012 選戰落幕，新內閣上任，這對房價有什麼影響？房仲業者分析，新任內政部長李鴻源是專家學者出身，堪稱有史以來最懂土地問題的內政部長，因此建議有意購屋的民眾，可以特別留意政府公共建設以及重劃區，讓自己贏在初升段。

■　重劃區熱潮將現 有助平抑房價

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛分析，李鴻源為專家學者出身，在不盲目打房、蓋一堆平價住宅的政策宣示下，結合交通及公共建設、土地開發適宜性分析，進行土地資源的使用檢討，誘使人口、房價進行更合理的分配。

根據永慶房屋統計，從近幾年的都市發展來看，能有效產生供給並具有產業或交通亮點的重劃區，對房價漲幅影響最大。以全台五都「重劃區」為例，新莊副都心近3年房價上漲70%，北市內湖四期、五期漲幅 35%，未來各大都會區配合治水、交通計畫的開展，預期還有另一波重劃區熱潮出現，不但能提供大量平價的住宅區供給，也將對市中心的高房價問題有所平抑。

■　五股汐止將聚光 奇岩五峰重劃區翻紅

現在要購屋，該選什麼地方？當新北市一線區域房價陷入高檔盤整期，二線區域如五股、汐止的建設題材陸續浮現，下個房市聚光燈將落在五股的「洲子洋重劃區」、汐止的「大汐科經貿園區」。

而隨著大台北科技廊帶的逐步建置，北投士林科學園區以及新店裕隆城的產業效應已經開始發酵，所帶動週邊奇岩、五峰重劃區的開發，也提供換屋族一個兼容生產及生態功能的新興優質聚落。此外，未來機場捷運線、中山高五楊段與桃園鐵路高架化等交通建設利多加持，台北、桃園之間的通勤時間大幅縮減，若再加上淡金、芝投公路的開展，以及關渡平原的開發，整個台北大都會的格局將從此打開。

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(政策) 捷運圓山站翻紅 店面價格漲幅7.3%

【網路地產王／綜合】2012/02/16

逐捷運而居，一向是房價的保證，捷運的綿密的交通網絡，不但大幅提升沿線的房價，更讓城市邊陲地帶的「能見度」升高，但哪裡的房價最好？房仲的答案出爐，圓山站在去年花卉博覽會的人潮帶動下，店面價格跟著水漲船高。

■　花博帶動人潮 圓山站更勝忠孝復興站

根據台北市交通局的統計，圓山站100年人潮流量達1,061萬人次，比起99年的795萬人次，足足成長了33.44%之多，可說是去年人潮成長最多的「人氣站」。「人潮即錢潮」果然讓周圍的店面行情跟著上揚，房仲業者觀察發現，圓山站店面行情漲幅達7.3%，以黑馬姿態擠進前五大人氣站。

調查顯示，圓山站周邊店面前(99)年的每坪均價約72.2萬左右，而去年每坪成交價平均來到77.5萬，上漲幅度達到7.3%，排行在台北車站、市政府站、西門站與新埔站之後，更遠高於忠孝復興的2.1%，漲勢驚人。

■　觀光客朝聖 圓山週邊店面炙手可熱

圓山站的搭乘人潮之所以激增，好房網傳媒經理李建興認為，的原因，主要受惠於「台北國際花卉博覽會」，加上花博屬於國際型的大型展覽盛事，吸引許多國內外觀光客前往「朝聖」，因此讓圓山站周邊店面頓時變得炙手可熱。

至於身處「一級商圈」的忠孝復興站，100年的店面每坪單價高達377.2萬，若以相同的價錢則可買到市政府站約3.46倍的產品，因此在店面成本大幅墊高下，壓縮了店面價格向上成長的空間。

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(政策) 捐贈土地 要如何節稅？

【聯合報／記者賴昭穎整理】2012/02/16

賴小姐問：去年繼承一筆道路用地，想捐贈這塊土地給學校或公益慈善團體，增加申報綜合所得稅的捐贈列舉扣除額。請問，這樣可否達到節稅目的？此外，這筆捐贈會不會被課土地增值稅？

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答：依據財政部規定，個人捐贈土地可列報綜合所得稅捐贈列舉扣除額的金額，如果是自行購買的土地，可依土地取得成本認定；若土地是受贈或繼承取得，或無法提出取得成本，列舉扣除額應依財政部發布的認定標準計算，99年度的認定標準為土地公告現值的16%。

因為妳是繼承取得這塊公共設施保留地，當妳申報這筆土地的捐贈列舉扣除額，應以土地的公告現值乘以財政部認定標準16%計算。不過，要注意的是，如果妳把土地捐給公益慈善機關團體，捐贈總額最多只能扣除綜合所得總額的20%；若捐贈給政府，則不受最高金額限制。

此外，如果捐贈的土地不屬於公共設施保留地，且符合「非屬供公眾通行之道路土地」、「非屬無法使用、不易變價或管理的土地」、「依捐贈人與受贈人的關係及土地受贈後使用情形判斷，捐贈人非藉此規避稅負」等條件，捐贈人可向稅捐稽徵機關申請個案認定列舉扣除額。

至於這筆捐贈是否牽涉土地增值稅，依土地稅減免規則規定，依都市計畫法指定的公共設施保留地尚未被徵收前的移轉，土地增值稅全免，因此，妳捐贈這塊繼承取得的道路用地，不會被課徵土增稅。

(政策) 土地貸款 放寬差額還款限制

土地貸款 放寬差額還款限制

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】2012/02/16 10:34


中央銀行昨天放寬，一般民眾「非屬投資」以土地抵押貸款，資金用於日常生活或理財周轉的「舊貸戶」，貸款成數超過原鑑價金額6.5成者，可有最長1年的調整期；調整期後，仍無法將成數降至6.5成者，差額可分3年償還。

舉例來說，王先生土地鑑價為1,000萬元，在貸款成數8成時代，已向銀行貸到800萬；但央行99年起規定土地貸款最高6.5成，這塊土地貸款上限須降至650萬元。王先生必須償還150萬元「差額」。

央行新規定出爐之後，王先生可與銀行協商把150萬的差額分3年償還。

為穩定房市、防堵建商利用銀行資金炒作土地，央行99年底頒布「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規範」等「打房」措施。

當時央行規定，凡以土地抵押貸款者須檢具興建計畫，成數最高為6.5成；已貸的「舊貸戶」則有1年的調整期；即成數逾6.5成者，調整期後須償還6.5成以上的「差額」。

銀行業者說，北部地區大部分土地集中在建商手中，問題不大；但中南部不少地主把土地抵押給銀行，借錢去買股票等投資理財，且大都只付息不還本。

(政策) 平衡發展政策／南設賽馬場 北打高房價

【經濟日報／記者江睿智、蘇秀慧、邱金蘭／台北報導】2012/02/16

圖／經濟日報提供



行政院長陳冲昨（15）日表示，政府規劃自由經濟示範區，的確是為了南部，行政院正思索在南部設置賽馬場等，為南部開創新的商機。他強調，政府對南部的關心與投入，是無庸置疑也超乎外界想像的。

至於高房價引發民怨，陳冲強調，高房價的成因很複雜，不光是供需造成，還有人口移動，人為行銷手法，有貨幣供給、利率等問題。他已要求內政部就解決高房價問題，在一個月內提出具體想法。以下是專訪紀要：

問：台灣南北差距愈來愈大，尤其在選舉時特別明顯，政府是否會在縮小南北差距上投入更多資源？

答：從主計處資料來看，政府對南部投入的資源超出想像，政府拿了很多北部稅收，用到南部去。但是近年天災，例如莫拉克風災時，等同25個石門水庫的水，一天之內倒在同一個地方，因而造成巨大災害，政府投入很多經費在救災、清淤、建橋樑，民眾對這些不見得有感覺。

政府的功能在於資源分配，不論是從那裡得到的稅，都要用在整體建設上。政府對南部有很多的規畫，例如自由經濟示範區，在選前有人解讀是為了南部，如今選舉過後，我不諱言，這是為了南部；北部並不需要這樣的特區，南部卻很需要，但要有條件，要設計、要規劃，這是跨部會的事，最適合經建會來做，在規劃完成後，希望能在南部產生新的、不同的商機。

行政院一直在想有沒有其他的作法，可為南部創造商機，例如有人建議賽馬場可設在南部。若南北存在差距，對台灣整體發展不利。

問：南北房價差很大，你如何解決北部高房價引發民怨？

答：南北房價差很遠。民國78年時，一位高雄朋友建議我在高雄三多路買房，當時一坪是10萬元，現在也不過11萬元。如果在台北市區，從78年到現在，那價格已翻好多倍。

當然台北供給是有限，南部供給則增加，我要說的是，房價的構成很複雜，有供需、有人口移動，有人為行銷手法，有貨幣供給、利率等問題。

問：內政部長李鴻源日前宣示，不再蓋社會住宅，取捨之間是如何考量？

答：李部長已說，社會住宅已規劃好的，會繼續做，滿足這個層次的人的需求，他認為1萬戶可以達到此目標；他主張透過交通便捷化，把人口疏散到其他地方，內政部會在一個月內提出方案。

都市計畫領域向來有兩派主張，一是主張要都市化，樓層愈蓋愈高；另一派是衛星化，透過交通便捷，把人口疏散到外圍去。那一個符合台灣？就像一套衣服，外國人穿，台灣人比較適合穿什麼衣服？我會在別人已研究的基礎上，開始討論。

(政策) 李鴻源：造鎮 解決住宅問題

將把濕地法列為優先法案 研議配套尋求開發與保育平衡點

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】2012/02/15

內政部營建署昨（14）日舉辦國際濕地日活動，內政部部長李鴻源表示，他會將濕地法列為優先法案，若通過，營建署也會研議補償機制配套，盼在開發與保育之間找到平衡點。

李鴻源並說，要解決住宅問題，得讓人口勿過度集中在台北，以城鄉再造角度讓人口分散，他未來將提出三至四個方案，包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等。已定案的合宜住宅案，則會繼續推展。

營建署昨日舉辦濕地日系列活動起跑記者會，李鴻源親自出席，成為其上任後的處女秀，外界多聚焦其住宅政策。

他表示，若能讓住宅與人口均衡分散在大台北各地區，房價自然會達成平衡，目前林口A7或板橋浮洲合宜住宅，平均每坪價格15萬或19萬元，比起一些新北市地區的房價，還是較高。

李鴻源說，那些房價仍低的區域，現在看起來距離好像很遠，但未來卻不一定，如桃園中壢在機場捷運通車後，往台北只要30分鐘，淡水新市鎮在輕軌做好後，進台北也只要半小時。

當然，除了交通配套要做好之外，其他生活機能如學校、公園、百貨公司等也要配合，以造鎮的概念營造出適合居住的環境。

針對濕地法，先前已送過立法院，但過期不續審退回，未來盼列優先法案。濕地法的重要內容包括濕地之評選與範圍劃定、濕地的保育與利用規劃，開發行為之迴避、衝擊減輕與補償機制。

(政策) 閱報秘書／以房養老的做法

【經濟日報／蘇秀慧、陳美君】 2012/02/15

不動產逆向抵押貸款（reverse mortgage）是提供給高齡者的一種住宅抵押貸款模式。作法是由高齡者將不動產抵押給銀行後，由銀行就不動產進行估價，再依年齡係數、抵押資產淨值等，計算出每月給付金額，按月支付款項供高齡者生活之需，達到「以房養老」目的，直到該不動產所有人死亡日止。

不動產所有人死亡後，該抵押資產由銀行收回處理，並移轉給國家。逆向抵押貸款制度在美國、英國、澳洲、法國和加拿大等國已行之有年，亞洲地區如香港、新加坡也採行。台灣初期作法將會透過社會局轉介合適的申請者，符合資格、有意申辦者，也可以主動向土銀申請。


圖／經濟日報提供



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