(政策) 選後屋主開價小增，南港、大同價小揚

【住商不動產提供】 2012/02/20 12:02

過完年，房地產市場又逐漸回神，買氣總算從一潭死水到幾許波瀾，買方持續保守，賣方態度到底如何？住商不動產企劃研究室統計台北市各行政區今年一月與二月上旬的平均開價後發現，北市屋主確實在開價上有微幅增加0.34%，但並非所有行政區一片喊漲，反而是過去大熱門的松山、信義、中正、大安，屋主開價有小幅修正。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，選後不少屋主信心大增，連帶讓開價水漲船高，不少選前願意讓價的屋主，選後反而態度轉變，不過精華區域屋主開價反而保守，徐佳馨認為，七月上路的實價登錄以及奢侈稅期滿屋主的釋出，都可能對投資型屋主產生壓力，也讓部分屋主開始試試水溫。



選後屋主信心強，開價微增姿態高


不可諱言，選後因政治性因素排除，不少屋主對於經濟前景頗具信心，加上利率低，如果沒有資金需求，對價格的堅持度較高。徐佳馨也指出，現階段不少屋主由於取得成本低，加上年後股市接連收紅，對前景更具信心，因此在價格上比較有自己的想法，不過也有一批賣方，對實價登錄態度保守，希望早日現金入袋，多會巧妙開低價，吸引購屋人注意，這也造成了台北市整體開價增加，但是幅度不高的狀況。



南港、大同比例高，精華三區落差大


就各區域表現來看，南港與大同兩區開價分別漲了7.09%與5.59%，反觀最精華的大安、中正與信義，開價反跌。徐佳馨分析，重大建設話題不斷的南港，屋主對於前景深具信心，因此較為堅持，而大同區屋主受惠於軸線翻轉話題，加上房價相對便宜成本低，以及取得較早等優勢，自然較有空間。



而在大安、中正與信義等區，除因價格高，屋主認知向上攻堅力道有限，因此開價不至於暴增外，市場上有不少屋主採取「技巧性降價」也是原因之一。徐佳馨指出，不少奢侈稅將屆滿的屋主，會提前將物件拿到市場試水溫，如果物件條件較差，為避免年中後多殺多狀況，會採取降價策略吸引買方注意，並以延後交屋作為但書，以避免量殺價的狀況發生。



徐佳馨認為，現階段市場多空訊息交織，賣方開價紊亂，買方不易判斷價格，建議有心購屋的屋主宜多方比較，才能買到心中好宅。

(貸款) 公教第2宅 只能貸款4.5成

華銀房貸專案

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】2012/02/21

銀行業持續緊縮房貸成數，華南銀行承辦的住福會公教房貸專案，將公教人員購置第2棟房屋，不論坐落何地，貸款成數自最高5成下修至4.5成，較一般房貸成數少了3成。

換句話說，今後公教人員若購置第2棟房子，並向華銀申辦住福會的公教低利房貸，必須準備5.5成的自備款，應該可算是史上最低成數的房貸。

至於公教人員購置第1棟房屋，金融界人士表示，不分地區，只要是申貸華銀的公教貸款，成數一律往下再砍0.5成。舉例來說，華銀原本規定最高貸款成數為8.5成的區域，降為8成；貸款成數原本是8成者則降至7.5成。

值得注意的是，因華銀公教房貸利率是依中華郵政2年期定儲機動利率（現行為1.375%）加碼0.265個百分點，現行利率僅1.64%，不僅低於央行房貸利率「底線」1.84%，甚至低於財政部的「青年安心成家」房貸利率1.72%，引起央行高度關注。

大型銀行主管指出，因華銀公教房貸專案利率實在太低了，經央行密切關切，華銀主動已把該專案房貸成數往下再砍0.5成，並承諾央行，該行不會主動「推銷」公教房貸專案。

(地產) 北市開價墊高 曲高和寡買氣跌

【網路地產王／綜合】2012/02/21

雖然房市買氣不佳，但根據房仲調查，總統大選後，北市屋主開價逐步墊高，相較去年12月時，每件開價平均增加53萬元，學者分析，這可能是陸資大幅來台投資的預期心理，但曲高和寡，這對市場不一定是正面影響！

■　北市開價最高 比上月增加53萬

根據好房網統計，全台七縣市的網路開價變化，自2011年下半年以後逐步墊高，以北市墊高比例最大，去年12月賣方平均開價為2936萬元，總統大選後，賣方平均開價為2989萬元，相較高出53萬元。

其次是新北市、桃園縣及台南市，去年12月新北市賣方平均開價約1304萬元在大選後的一月平均開價來到1346萬元，相較高出42萬元，至於桃園縣，一月時賣方平均開價854萬元，去年12月賣方平均開價823萬，墊高31萬元。

■　開價不等於成交價 姿態太高難成交

「開價並不等同成交價！」房仲業者認為，而且一月工作天數少了9天，基期不同，若是委售物件中高總價的佔比高，勢必會拉高整體的開價，好房傳媒表示，即使已有建商主動降價售屋及餘屋競標效應的先後夾殺，買方75折談起，但是部分北台灣賣方開價姿態仍高。

學者分析，賣方可能對於政府可能大舉開放陸資來台投資產生預期心理，因此，開價往上墊高，不過，此舉大概只有精華區，包括中正、中山、信義、大安區能夠被民眾接受，其他區域並沒有相同條件可以支撐，如果買家堅持拉高價格，對成交也會產生不利影響！

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(政策) 遺贈稅優惠發威 贈與繼承刷新高

【網路地產王／綜合】 2012/02/17

遺贈稅稅率減至10%後，根據內政部的統計，贈與、繼承棟數連年刷出歷史新高，其

中，繼承棟數達41198棟，繼承棟數達39655棟，分別成長5.62%與11.51%，顯見富人越發善用繼承與贈與的節稅管道。

■　遺贈稅率下降 吸引資金回流

「吸引大筆資金回流是主因！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，不動產採土地公告現值做為課稅基準，課稅成本遠較市價為低，加上對房市前景看好，將不動產做為財富規劃已經蔚然成風。

遺贈稅降至10%在2009年正式上路以來，讓不動產成為富人財富規劃的重要一環，由於贈與稅與遺產稅稅率相同，不少富爸媽就不再急著和過去一樣，在生前就積極轉移財產，這樣的態度也讓繼承棟數逐年攀高，而今年兩者均刷出歷史新高！

■　五都新北最多 南部富爸超猛

就五都表現來看，新北市連續兩年蟬聯贈與繼承雙冠王，就棟數來看，繼承增幅表現平均，僅台北市與台南市增幅較少，而贈與移轉就頗值得玩味，就量體上，新北大增813棟，數量傲視各都，就幅度上，南部增幅明顯，其中高雄市達16.92%，台南市更達24.52%。這數字不只是意味著資產擁有者，越來越願意將不動產作為財富規劃的一環，也顯示出財富M型化的社會現象，將會越來越明顯。

至於坊間盛傳「以贈與取代買賣」來規避奢侈稅的作法，是否可能也是對贈與棟數產生相當「貢獻」的原因， 徐佳馨 分析，與前年相比，去年8月明顯量增，加上去年上半年與下半年贈與棟數差距較前年為小，下半年量增原因是否是6月上路的奢侈稅，給了市場無比的想像空間。不過奢侈稅罰得很重，短時間內「贈與取代買賣」應不致蔚然成風。

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(政策) 好久不見「一字頭」 重返台北房市

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012/02/18

房市失溫，建商鎖定首購族為對象，推出「一字頭」（每坪十幾萬）新建案，希望度過景氣寒冬。 本報資料照片

近幾年新成屋與預售屋開價頻創新高，「每坪20萬元以下」的新案，幾乎在大台北絕跡。但去年在政策打炒房、國際經濟情勢嚴峻下，房市低迷不振，使得今年市場上又多了許多「一字頭」（每坪十幾萬）的新建案，瞄準首購族的需求。


樺福集團位於新北市淡水區小坪頂的「環遊郡」百餘戶新成屋，今天將以舉牌加價的方式標售，每坪12萬起標，房型包括20至40多坪的電梯大樓，還有55坪至百餘坪的別墅，最小戶底價288萬元，別墅底價670萬元。

當地房仲表示，環遊郡的行情約落在每坪15至17萬，但周遭都是深山，生活機能不佳，並不適合上班族，比較像是休閒度假宅，或適合退休族養老。

另外，欲申購合宜住宅的民眾注意了，內政部營建署表示，由日勝生得標的板橋浮洲合宜住宅，約5月就可辦理為期30天的預售登記，6月營建署將抽籤選出申購序號，7月再依序號進行選位，8月簽買賣合約，預計民國104年3月交屋。

營建署官員說，浮洲有4010戶，出租的社會住宅有445戶，一樓店鋪有380戶，總計4835戶，每戶面積約20-50坪不等，平均售價約每坪19.5萬元；而序號在5000號以內的民眾，都有機會購得。

至於由麗寶、名軒、遠雄和皇翔4家建商得標的林口機場捷運A7站合宜住宅，則預計10月辦理預售登記，共有近4000戶，每坪均價15萬元。

下半年興富發建設也將和宏泰人壽合作，在淡水開發總銷110億元的超級指標大案，暫定每坪約17至18萬元，產品定位、主力客層都訴求首次購屋族，為興富發近年來的驚人之舉，預計第3季取得建照後推出，堪稱淡水的「民間版」合宜住宅案。

上市營建股王長虹建設希望造福一般中產階級，也準備跨足平價住宅。長虹目前已在台鐵鶯歌車站附近拿下1800坪的土地，擬在年底前、擴大整合至2000坪後開發，推出「每坪1 字頭」的住宅大案，平均售價約落在每坪20萬上下。

(地產) 交屋潮湧現 新北是北市11倍

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/02/18

一項統計顯示，代表新屋供給量的建物第一次登記，北市近8個月來僅1055戶，僅新北市的8.6%，不到1成；房仲業表示，供給有限，是北市成交價不易下跌的主因之一。

台灣房屋根據北市地政局資料統計奢侈稅上路後，近8個月來北市建物第一次登記件數，截至1月為止共1055戶，平均每個月僅100來戶。相較於新北市同期多達1.2萬件，北市幾乎沒什麼供給量。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，建物第一次登記，是指建商蓋好房子後，交屋給買方時所進行的登記。由於預售市場以投資購屋類型居多，未來以轉手為主，因此這些房子被視為潛在賣壓，是區域供給是否爆量的重要指標。

根據官方資料，北市自奢侈稅上路後，每個月新增建物第一次登記多在100餘戶左右，數據顯示，這幾年北市推案戶數相當有限，交屋量跟著寥寥可數，沒有所謂交屋潮，因交屋而帶來的賣壓也不存在。

邱太煊分析，台北市在奢侈稅上路後面臨極為沉重的買氣萎縮，以去年和前年比較，買賣件數就大減了2成1以上。按理說，在買氣長期不振下，房價應該下跌，但至目前為止仍撐在高點，主因就在供給有限甚至可說嚴重不足。

但反觀新北市，過去8個月來則有一波明顯交屋潮，依新北市地政局資枓，新北市自去年6月至今年1月，總計達1萬2248戶，是台北市的11.6倍。

以各行政區來看，奢侈稅後，交屋最多的是中和區，累計達1979戶，將近2000戶，一個行政區交屋量就將近是北市全市的兩倍，其次為板橋的1409戶、新莊的1351棟。

一般認為賣壓較重的「林三淡」，即林口、三峽、淡水，其中林口、淡水，奢侈稅後交屋量也不少，各達1303戶、1207 戶，倒是三峽並沒有想像那麼多，8個月來僅交屋500戶。

房仲業表示，中和因房價相對較低，近幾年交易量在新北市一直名列前茅，吸引建商大舉推案，也因此交屋量居高不下，板橋區主要交屋潮來自新板特區，新莊區則因新莊捷運線題材熱炒，前兩年建商蜂擁推案，現在交屋潮開始浮現。

業者分析，新北市上述幾個有交屋潮的行政區，未來比較有壓力的板橋及林口區，未來合宜住宅將各自有3、4000戶釋出，低價產品釋出市場下，可能對新成屋產生比價效應，出現多殺多的情況。

(政策) 新內閣上任 重劃區未來前景看漲

【網路地產王／綜合】2012/02/16

2012 選戰落幕，新內閣上任，這對房價有什麼影響？房仲業者分析，新任內政部長李鴻源是專家學者出身，堪稱有史以來最懂土地問題的內政部長，因此建議有意購屋的民眾，可以特別留意政府公共建設以及重劃區，讓自己贏在初升段。

■　重劃區熱潮將現 有助平抑房價

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛分析，李鴻源為專家學者出身，在不盲目打房、蓋一堆平價住宅的政策宣示下，結合交通及公共建設、土地開發適宜性分析，進行土地資源的使用檢討，誘使人口、房價進行更合理的分配。

根據永慶房屋統計，從近幾年的都市發展來看，能有效產生供給並具有產業或交通亮點的重劃區，對房價漲幅影響最大。以全台五都「重劃區」為例，新莊副都心近3年房價上漲70%，北市內湖四期、五期漲幅 35%，未來各大都會區配合治水、交通計畫的開展，預期還有另一波重劃區熱潮出現，不但能提供大量平價的住宅區供給，也將對市中心的高房價問題有所平抑。

■　五股汐止將聚光 奇岩五峰重劃區翻紅

現在要購屋，該選什麼地方？當新北市一線區域房價陷入高檔盤整期，二線區域如五股、汐止的建設題材陸續浮現，下個房市聚光燈將落在五股的「洲子洋重劃區」、汐止的「大汐科經貿園區」。

而隨著大台北科技廊帶的逐步建置，北投士林科學園區以及新店裕隆城的產業效應已經開始發酵，所帶動週邊奇岩、五峰重劃區的開發，也提供換屋族一個兼容生產及生態功能的新興優質聚落。此外，未來機場捷運線、中山高五楊段與桃園鐵路高架化等交通建設利多加持，台北、桃園之間的通勤時間大幅縮減，若再加上淡金、芝投公路的開展，以及關渡平原的開發，整個台北大都會的格局將從此打開。

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