2011年1月20日 星期四

(生活) 「文湖線」接「板南線」 最快春節通車


TVBS記者游皓婷 更新日期:2011/01/09 14:12

「南港展覽館站,把文湖線跟南港線連起來了,在上層是文湖線,下層是南港線,以後從南港到台北車站更快了。」
捷運板南線,即將通車,往東延伸接到文湖線,用「南港展覽館站」當轉乘點,要幫往來南港、內湖的乘客省時間。捷運局人員:「初勘委員請往前走,謝謝。」

大批初勘委員分成土木、機電、營建3組,把站體設備看過一遍,最快農曆年前就能通車,這麼一來,南港、東湖乘客要去台北車站,就不用往回搭車繞內湖,在展覽館站內換車,最快18分鐘就能到台北車站。

南港展覽館站的月台門採「全罩式」,車廂跟月台之間,還加了一條灰色墊片,避免上下車踩到空隙絆到腳。捷運局人員:「因為蘆洲線的經驗,(車廂月台間隙)是比較寬啦,現在已經有加上一個墊片上去,有了墊片,比較符合現有規範。」

板南線最快2月初接上文湖線,通車之後,原本免費載乘客往來,南港站跟展覽館站的巴士也會喊卡,南港內湖的捷運族,要到台北車站不用出站換車更方便。

(政策) 市府幫你省 老舊房屋要降稅


林佩怡/台北報導 中國時報 2011-01-15 01:32

繼課徵豪宅稅後,台北市長郝龍斌十四日宣布,基於租稅公平,將降低老舊房屋的房屋稅。由於房屋稅三年調整一次,北市府預計十月提出完整方案,最快可在三年後實施新制;財政局長邱大展形容,現行房屋稅是「劫貧濟富」,將改變房屋稅公式計算方式,不必跟中央溝通,即可推動該政策。

 郝龍斌昨晚接受台北電台《台北你當家》節目專訪時表示,今年七月將課徵豪宅稅,約一萬多戶受影響,但課稅目的並非增加稅收,而是符合租稅公平。

 他認為,依現行法規,不管豪宅或老舊房屋,課稅差異不大,基於公平正義原則,他要求財政局研擬完整方案,針對房屋地段、價格的差異,課不同的房屋稅。

 郝龍斌又說,財政局預計今年十月提出最新房屋稅收,最快三年後實施。他說,房屋稅屬地方稅,即使無法改變法令,但只要更改計算公式,即可降低老舊房屋的房屋稅,並不需要跟中央溝通。

 北市財政局長邱大展進一步指出,現行房屋稅採卅年前標準,導致老房屋稅率日益增加,但新房屋使用新的建材,造價成本高,蓋得愈來愈豪華,卻還使用卅年前的課稅單價,造成豪宅的有效稅率較低,簡直像「劫貧濟富」的稅制,非常不公平。

 邱大展又說,以房屋折舊率來看,卅年的木造房屋,殘值率是卅%,五十二年的磚造老舊公寓,殘值率更高達卅七%,以殘值率判定,造成老舊房屋負擔稅率變重。在路段率方面,邱大展說,全市共一二八八個路段,如何調整路段率,過去沒有客觀的資料,未來將參考仲介、實際交易行情訂定,讓標準單價更確實。

(趨勢) 蓄勢待發 商辦租金可望向上


中央社 (2011-01-15)

(中央社記者林沂鋒台北15日電)永慶房屋表示,去年是商辦市場交易熱絡的1年,但在辦公市場供過於求狀況下,租金上漲幅度有限。預估今年商辦產品在市場資金及內外需求挹注下,租金價格可望呈現向上走勢。

永慶房仲研展室協理黃增福表示,去年商辦市場表現亮眼,外商銀行、陸資來台投資、台商回流等所帶來的商用不動產投資效應,也逐漸反應到對辦公租賃需求的增加。

根據永慶商仲部調查,去年第4季台北市主要辦公商圈的平均空置率為10.60%,雖然較前季上升0.95個百分點。但主要是信義計劃區的「新光A12大樓」新完工招租與惠普總部遷出「信義經貿大樓」到南港軟體園區後,釋出大量的新供給量體所致。

黃增福表示,商辦需求增溫,外商銀行總部積極卡位信義計劃區的A級商辦,花旗銀行的信義區總部新承租在「華新麗華大樓」,新加坡星展銀行日前也已搬進「新光A12大樓」,加上較早進駐的澳盛銀行、匯豐銀行,4大外銀總部都已群聚在此。

他認為,未來還有更多的陸資企業計劃進駐,形成一股強大的磁吸效應,信義計劃區已是台北市國際化最深的金融區。

此外,觀察各辦公商圈的空置率變化,黃增福分析,敦南商圈在部分業主放寬租金議價空間全力招租、以及中小型辦公大樓的自用買家持續增加後,辦公大樓去年第4季空置率比第3季減少0.95個百分點來到7.49%,成為目前辦公空置率最低的商圈。

而以往空置率較高的信義商圈,因為AB級、B級辦公大樓的租金仍相對較低,加上鄰近信義計劃區的商圈優勢,去年第4季空置率大幅減少1.74個百分點,為空置率減少最多的商圈。

黃增福說,台灣經濟成長快速復甦,去年全年進出口金額都同步創下歷年新高水準,民間消費的信心也逐漸增強,開創去年房地產的美好榮景。預估今年商用不動產市場可望優先受惠,租金價格可望呈現向上走勢。1000115

(政策) 豪宅稅 台北市開第一槍 1/7起實施


【台灣醒報記者蕭介雲報導】2011/01/12 21:03

豪宅稅,台北市政府今天開了第一槍!台北市不動產評價委員會審議通過房屋價格及評定要點,將自今年7月1日起正式實施,預計將可增加3億元稅收,另加計契稅、遺贈稅和交易所得相關稅賦,每年稅收可增加10億元。
台北市財政局指出,有關高級住宅之認定原則,係以住宅大廈為限,以「棟」為認定單位,並不包括商業大樓,同時排除已加價課稅之別墅,且以RC等級以上構造為限。

至於認定條件,根據這項「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」規定,必須同時具備八項一般人所謂的高級住宅特色,也就是「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等。

至於房屋稅如何課徵,台北市說明,是以高級住宅坐落地點,所適用之路段率為加價倍數以調高房屋標準單價,例如房屋所處路段率200%,房屋標準單價每平方公尺1萬元,依路段率為加價倍數調整後,房屋標準單價增加為每平方公尺3萬元,因標準單價提高2倍,高級住宅之房屋稅將增加2倍。

台北市稅捐處補充說明,高級住宅加價課稅並非開徵「豪宅稅」之新稅目,而是針對高價房屋所有者加重課徵之房屋稅部分,每年在開徵房屋稅時,均會增加稅額,估計每年將增加稅收3億餘元。

目前台北市符合高級住宅標準者有252處,389棟,1萬168戶,其中以大安區61處最多,而萬華區則全無被列為豪宅之大樓,一般民眾的租稅負擔不受影響。

至於外界質疑,為何不以實際成交價格在一定金額以上之房屋作為認定標準,台北市稅捐處表示,依目前相關法律,並無規範屋主申報的義務,稅捐機關無法蒐集或掌握各豪宅之實際成交價格,在稽徵實務上有其困難。

新聞來源:台灣醒報

(趨勢) 2010台灣房市代表字出爐 狂、唉、惜成強烈對比


記者曹逸雯/台北報導(2011/01/10 23:10)

2010年度台灣房市代表字的票選結果出爐,台灣房屋首席總經理彭培業表示,由於房價高漲、狂飆,因此「狂」字以1,932票,奪下第一名;第二名則是與狂字有兩極化差異的「唉」字,感嘆房價高買不起的心聲,突顯出2010年台灣房市的對比寫照;另外,由於看好未來房市景氣蓬勃發展,屋主惜售心態重,讓「惜」字位居第三。

台灣房屋房市代表字票選活動,是由台灣房屋經紀人員共3000人進行第一階段票選,選出十大代表字,第二階段再由台灣房屋各店頭來店客調查的方式,所票選出來的結果,起訖時間為去年12月27日至1月5日。

根據台灣房屋研究中心調查統計,第一名為「狂」字,得票數為1,932票,占15.42%,兩岸金融MOU簽定,帶動市場熱度漸升,加上兩岸開放、兩岸資金浪潮,帶動整體經濟趨於穩定的向上動能,再加上今年許多標售價格屢創新高,法拍價也連同飆漲等,在2009年房市快速活絡回升後,2010年資金熱錢狂潮湧進,房價更是狂飆、狂漲的表現,也讓政府打房旋風更轉為明顯。

第二名為「唉」字,得票數為1,757票、占14.02%,大台北房價漲幅驚人,都更加持老公寓身價鍍金現象,捷運周邊搶手性佳,讓不少民眾認為房市猶如黃金價格直衝新高,貴得嚇人、貴到讓人敬而遠之,碰不得的感覺,感嘆房價高,購屋能力愈顯疲弱,一堆購屋者根本是望屋興嘆,「唉!實在買不起啊!」

第三名的「惜」字,得票數為1,674票、占13.36%,許多民眾認為,未來看漲比例高,景氣反轉,大台北地區去年平均房價漲幅較前一年上漲了 3~5成,太早賣掉可惜了,而多數投資人在嚐到甜頭後,讓許多投資者紛紛轉換投資標的,進入不動產市場,形成目前的賣方市場,所以許多民眾不急著賣掉,精華地區還出現有錢買不到房、屋主惜售心態強的現象,因此用「惜」字形容房市也相當貼切。

有趣的是,第四名的「夢」,僅以2票之差,敗給笫三名的「惜」字,得票數為1,672票,占13.34%,可見許多購屋者認為房價高漲,隨之而來的是購屋痛苦指數愈加愈深,當消費者發現購屋離自己愈來愈遠,買屋除了是一個夢想外,同時,要買屋簡直就是作夢,因此,許多人認為2010年可以「夢」來代表房市表現。

不過,更有趣的是,如果要選擇一個字來預估今年的房市,彭培業所選的就是這個「夢」字,他表示,由於這幾年房價漲得速度很快,因此很多人都夢想著希望房價往下掉,但手上抓著房子的屋主對今年的房市則是愈看愈多,對房價也是抱著持續往上的夢想,在兩邊都有夢想的情況下,度過今年,2012年的房市可望走得比較安全。

2011年1月12日 星期三

(地產) 每坪135萬 台北金融大樓破商辦紀錄


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/01/12

國票金控昨天出售台北市敦北商圈頂級商辦「台北金融中心」大樓頂樓,結果以每坪一三五萬元重金標出,直逼頂級豪宅身價,也打破商用辦公市場標售最高紀錄。

台北金融大樓位於敦化北路與南京東路口,地上十四層、地下四層,目前大樓所有權人約有十五位,包含國壽、龍巖人本、國票金、元大集團、兆豐銀、勝一化工、德同航運等。

由於地段佳,國壽和龍巖人本積極在這棟大樓插旗。國壽原本就持有三、四、五、十等四個樓層,是該大樓最大所有權人,昨天再標得十三與十四樓。龍巖人本去年曾買下這棟大樓的地下一樓、一樓、二樓及九樓;昨天也出手再標頂樓,但出價僅低於國壽一千多萬元而飲恨。

房地產業者說,下周五元大金控還將標售台北金融大樓的六、七樓中間樓層,屆時國壽和龍巖仍將繼續交鋒。

戴德梁行昨天標售國票金台北金融中心頂樓十三、十四樓,兩樓層共一一七八坪,另含十九個停車位,底價為十四點六億元。結果共吸引廿多組建商、外資、壽險業者等投資人領標,最後有三組人馬投標,由國泰人壽以十六點六六億元得標,扣除車位後,每坪約一三五點七萬元,超越去年信義計畫區「統一國際大樓」的每坪一三三萬元。

(政策) 財部打炒房 對包租公加稅


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2011.01.10 09:18 am

超級包租公要注意,財政部查炒房,觸角延伸到租賃市場。名下擁有多棟房屋的個人,選擇出租坐收租金,將來可能不僅只繳租金所得稅。財部要求國稅局對包租公查稅,租屋量大者,須增繳營業稅及營利事業所得稅。

目前營業稅率為5%,營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產,如果不涉及「營利行為」,只須按所收取的租金繳納5%到40%不等的個人綜合所得稅,並無其他額外稅捐。

財政部表示,名下擁有多棟房屋者,未必一定選擇出租,但「多屋族」必然是國稅局優先瞭解是否誠實申報租賃所得時要掌握的對象。據財稅資料中心房屋稅籍統計,台閩地區個人所有課稅房屋共有778.7萬戶,其中,一人名下擁有四棟以上房屋者,多達6萬4,432萬人;在台北市則有超過1萬人擁有四棟以上房屋,超過十棟以上者,也高達693人。

對於超級包租公(婆),財政部訂定「營利行為」標準,共有三大條件:包括有無設置營業場所,例如固定辦公處所、架設網站;或有明顯招牌提供出租查詢線索,以及僱用員工(包括委託房仲業者或專業租屋網站)處理租屋事項。

財政部強調,個人採取設置店面、辦公處所、招牌,或建置網站、僱用人員來協助處理房屋出租,與一般人將自有少數空置房屋出租收取租金的情形明顯不同,一般民眾若非大量出租房屋牟利,不必擔心會被國稅局查稅。

至於出租多少戶算是「大量出租」,財政部並沒有訂定戶數限制,但要求各國稅局援用實質課稅原則視個案情形認定。在對出租戶數並無設限下,「只要構成營利行為三項條件」,財政部就可要求包租公辦理營業登記繳交相關稅捐。

例如,財政部台灣省中區國稅局轄區內即查獲有個人名下擁有一整棟大樓,座落學校旁,分隔成好幾百戶並全數出租給學生,卻沒有辦理營業登記。財政部表示,此類型「超級包租公」,當然不能只按個人租金所得課徵綜合所得稅。

(政策) 預售屋屋簷雨遮 採登記不計價‏

新聞來源: 100/01/10 自由時報

針對長期遭人詬病的購屋虛坪問題,內政部長江宜樺昨表示,基於維持長久以來土地登記制度的穩定性以及維護消費者權益,行政院已決定預售屋的屋簷雨遮將採取「登記但不計價」,並納入今年五月一日上路的預售屋買賣定型化契約中,不守規定的業者將依消保法查核開罰,最高罰一百五十萬元。

 江宜樺指出,內政部也規範屋簷雨遮的統一定義。屋簷是從屋頂平台延伸,用來遮陽遮雨的構造物;雨遮則是在窗戶或開口上方,距離窗戶或開口上緣不超過五十公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各五十公分,超過就不納入測繪登記,避免建商亂蓋土星環式雨遮而虛灌房屋坪數。
  
有關屋簷雨遮是否應該登記?內政部地政司指出,七十一年至今均有登記,現有五十二萬多戶將屋簷雨遮登記為既有產權,若改變登記方式恐將衝擊現行土地登記制度的穩定性與一致性,未來將持續維持登記的現行作法。

 內政部說,去年五月一日推動的「預售屋買賣定型化契約」是首波改革,將預售屋的主建物、附屬建物及共有部分面積及售價分開計列,內政部並發動三波大型查核行動,其中基隆市「甲山林城上城」建案經多次複查仍未改善遭罰卅萬元,已於去年九月廿日繳納並完成改善。

 內政部表示,今年五月一日推動的「預售屋買賣定型化契約」則是第二波的改革,除納入「預售屋履約保證機制」,避免不肖建商捲款潛逃的防弊機制外,更將進一步明定屋簷雨遮不得納入房屋買賣的價格計算,以保障消費者權益。

2011年1月7日 星期五

(房貸) 郵局升息 房貸負擔變重了


【經濟日報╱記者黃國棟/台北報導】2011/01/07

中華郵政宣布自今(7)日調升存款利率,2年期定儲利率從原本1.155%調升至1.205%,調升0.05個百分點,因為逾百萬戶的房貸利率以此為基準,房貸戶的利息負擔將加重。


以去年底政府推動青年首次購屋優惠房貸為例,前兩年固定利率1.5%將從下月起調升至1.55%,預計房貸金額每100萬元的房貸,每年將增加276元利息。

隨著央行逐步升息,各項政策性優惠房貸跟進調升利率,目前以青年安心成家專案的貸款利率最低,前兩年為零利率,第三年起利率調升至1.247%。青年首次購屋優惠貸款前兩年利率調升至1.55%,第三年起則為1.85%,屬政策性房貸中利率偏高者。

面對今年可望延續升息的走勢,民營與外銀房貸主管也提到,民眾除選擇政策性優惠房貸外,在申貸金額不足的部分,可考慮選擇固定利率,減緩房貸利率調升後的利息負擔。

中華郵政昨天公布調升各天期存款利率,與民眾息息相關的1年期定儲機動利率調升至1.17%,2年期定儲機動利率調升至1.205%,將因此牽動就學貸款、政策性房貸。

大型行庫房貸主管表示,中華郵政公布調息後,國內四大政策性房貸利率將同步調升,預料調升幅度約0.05個百分點。銀行主管說,青年首次購屋貸款利率調升至1.55%,政府推出的4,000億元優惠房貸利率,也調升到1.405%;公教人員房貸升至1.47%;青年安心成家則升至1.247%。

大型行庫主管指出,此次央行升息,各行庫及中華郵政相繼調升0.05個百分點,全台逾百萬的政策性房貸戶,每100萬元房貸、20年本息均攤計算,每年將增加264至276元的利息支出。總計去年央行三次升息,政策性房貸戶利率共調升了0.175個百分點,每年利息支出增加948元。

至於就學貸款利率,也從目前1.61%調升到1.66%。台銀主管表示,就學貸款利率是依據郵局1年期定儲機動加計0.55 個百分點計息,目前承辦銀行包含台銀、土銀、台北富邦銀行、高雄銀行。

(生活) 「契約欺瞞住戶」 瓏山林罰1200萬


【聯合報╱記者羅介妤、何醒邦/台北報導】 2011/01/07

知名建商瓏山林建設預售台北市內湖「瓏山林藝術館」建案時,隱匿「車道」屬於公共設施的資訊,交屋時才向全體住戶收取一億五千萬元「公設」差額。公平會昨天決議,重處一千兩百萬元罰鍰,創建商挨罰史上最高金額。

「瓏山林藝術館」住戶向公平會檢舉,瓏山林建設二○○六年預售時,合約銷售總坪數為九千九百二十九餘坪,但權狀登記總坪數多達一萬零三百九十二餘坪,住戶必須多負擔原契約內未約定的四百六十三坪車道面積。

公平會指出,當時契約規定,預售屋交屋時的面積誤差若在百分之一以內,可向住戶退補差額。

依照二○○六年的預售價格計算,瓏山林收取車道差額可獲一點五億元;住戶依購買坪數大小比例分攤車道的差額,每戶平均要分攤卅八萬多元。

公平會副主委施惠芬說,住戶可與瓏山林建設交涉,若交涉結果不滿意,也可以提出民事訴訟。

一位「瓏山林藝術館」的社區管理委員會住戶無奈表示,「我覺得建商愧對我們、欠我們一個道歉」,但現在房子已經蓋好,大家也都住進來了,只能希望建商用誠意來彌補,與住戶共同尋求解決之道。

公平會表示,瓏山林原本規畫,停車車道只由購買車位的住戶分擔;但後來又認為,所有住戶都可能會使用到位於地下室的停車場空間,所以將車道面積依照比例,改由全數三百九十戶共同承擔。

公平會指出,瓏山林公司最初表示,多出面積為「施工中所產生之誤差」,後來又改稱是因公共設施變更設計造成,前後說法不一致。

施惠芬說,瓏山林建設違反公平交易法「交易資訊不對等」,涉及欺瞞及隱匿消費者重要交易資訊。

公平會提醒消費者,購買預售屋時,應詳細檢閱買賣契約書載明的各項建物坪數、公共設施等項目,是否與原訂契約內容相符;特別是建商要求給付契約外之價金時,更應釐清增列款項。

(地產) 南港展覽館站周邊 3年漲50.8%


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/01/06

捷運南港線東延段預計農曆年前通車,南港展覽館站將成大台北另一雙捷運站,房仲業調查已通車的雙捷運站房價變化,南港展覽館站3年漲50.8%,是最亮眼的雙捷運房市區。

永慶房仲集團今天公布已通車雙捷運站漲幅排行,包括忠孝復興、忠孝新生、民權西路、古亭站近3年各有11%~29.8%的上漲,而即將成為雙捷運的南港展覽館站則是一枝獨秀,以3年漲5成最為耀眼。

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,受惠南港展覽館落成、經貿園區廠商進駐以及各種大型建設的題材發酵等利多,南港房市原就火紅,東延線通車後,由於不只從南港到市中心的距離因捷運通車將大幅縮短,「北市第一環」也宣告成形,吸引各地民眾搶進,因而促使區域房價一路上揚。

其他已通車的雙捷運站方面,根據永慶房仲集團統計,古亭站漲幅29.8%排名第二,第三名為民權西路站,漲幅21.3%。忠孝復興及忠孝新生站則各有11.8%及12.5%的漲幅。

黃增福表示,古亭站為新店線、中和線與新莊線交會站,是區域交通樞紐,且有中正國中與弘道國中等明星學校加持,後勢房價翻漲力道仍不容小覷。至於民權西路站,在新莊線市區段通車以及花博效應帶動下,店面、住宅齊漲,由於民權西路站為北市西北區主要交通樞紐,交通相當便利,預料也會受到購屋者持續青睞。

忠孝新生與忠孝復興站方面,則因板南線通車早,房價已提早反應,且價格已高,雖仍呈現走揚態勢,不過在平均房價達每坪60萬元高水準上下,漲幅趨緩。

南港展覽館站雖近年漲勢凌厲,惟黃增福提醒,目前周邊住宅平均單價已接近50萬元大關,且預期通車效應日前已帶動一波搶購潮,通車後房價是否持續走揚需再觀察。

黃增福建議消費者,不妨往南港中研院商圈覓屋,當地產品多樣,且未隨著南港其他區域起漲,在北市府積極推動中南街生活圈營造計畫及四分溪河岸親水設施及景觀設計規劃後,將可提升中研院商圈整體環境,補漲空間是可被期待的。

此外東湖地區也是東延段通車後另一個受到激勵的區塊,雖然內湖線早已開始營運,不過對於在市中心工作的內湖上班族而言,日後在南港展覽館站換車,可節省不少通勤時間,且區域周邊房價相對便宜,預料也會吸引民眾進場購屋。

另外和南港展覽館站一橋之隔的汐止,由於與東湖、南港剛好形成「東區金三角」,在與東湖、南港比價效應帶動下,汐止房市也可望向上攀升。

2011年1月5日 星期三

(生活) 黑心房仲 好案先吃、虛報底價


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/01/05

部分房仲業務員自己也當起投資客,碰到好案子就先吃下來,再利用資訊不對等,買低賣高,成了炒房高手。房地產業界人士說,這些行為雖不違法,但卻犯了道德上的瑕疵。

房地產業界人士表示,早期曾有房仲專門賺價差,先向賣方買下房子,再轉售給買方,以賺取中間的價差;幸好現在政府已規定,房仲人員不得從中賺價差。

但還是有不肖仲介人員身兼投資客,利用親友人頭來買低賣高,或跟投資客合作,房地產人士說,雖然各房仲公司的內規都嚴格禁止這樣做,但實務上,「我姑媽要買房,公司要怎麼抓?」這種利用人頭的情形,業界人士說,房仲直營店規定較嚴格,比較少發生。

另外,還有不肖業務員刻意墊高價錢,向賣方虛報底價。例如,賣方的底價是一千萬元,但房仲業務員硬是跟買方說成一千二百萬元,因為價格放大,抽成的佣金也跟著放大,賣方能賣更高價錢,當然也樂得輕鬆。

「黑心建商的告白」一書作者Sway表示,有些小房仲「自己就是投資客」,自己倒貨給客戶,其他常見的手法還包括:刻意出示附近最新成交的高行情價給客戶看,利用比價手法拉高總價;或在買賣時,假裝有人出價到一千萬,慫恿客戶要不要再往上加五十萬來搶?Sway表示,買房最好找有品牌的房仲,較有保障。

為避免「球員兼裁判」,信義、永慶房屋等業者都有訂出道德規範。永慶房仲發言人黃增福表示,內規嚴格要求業務員不得與投資客合作,自己也不能當投資客,只要抓到就開除;公司同仁買房也要兩年後才能轉售,三等親內買房也都要報備。

信義房屋表示,針對短進短出的投資客,公司都有建檔,若員工與投資客交易,要記大過,業績也全部取消;因投機型投資客短時間內炒作、墊高房價,業務員靠投資客也會養成依賴性,是種壞習慣。

(評論) 逾8成民眾:三年內房市恐泡沫化


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/01/05

房仲業者最新調查,有超過7成民眾看好今年房市;不過,也有高達82%的民眾,認為未來3年內房價有泡沫風險。這顯示,民眾看好房價,但也同時存有高度警戒心。


代銷業者也認為,今年不會泡沫化,但3年後會。

這是中央銀行打炒房後,首項公布房市景氣調查。

是什麼因素讓房價大幅上揚?多數民眾(約4成)認為,包括台商回流資金、中資及外資在內的外來資金是主要因素;其次,則有24.7%民眾相信房價上漲是來自投資客炒作;認為是建商預售案不斷創新高價導致房價高漲的也有約2成。

北市不動產代銷公會理事長王明成表示,投資買房現已變全民運動,呈供不應求,不管是真需求還是假需求;而房子的功能已不只居住,還可保值節稅,目前看房地產不是用分析能力,而是用「想像」能力。

王明成說,今年一點泡沫的跡象都沒有,但3年後恐怕會,像一些投資客多的地方,例如新莊、南港的預售屋在交屋時恐會賣不出去,房價會跌兩三成。

淡大教授莊孟翰表示,目前泡泡還在吹,年中會到達臨界點,之後緩步向下,而房價對選票影響很大,他不信政府沒壓力,認為此時買房不宜躁進。

永慶房仲集團昨天公布最新房市調查,結果有31.9%的民眾認為,未來1年台灣的房地產價格會大幅上漲;另有44.5%認為會小幅上漲,合計達76.4%的民眾看好今年房價。

但民眾的內心,卻對房價的不合理感到無力與厭惡,認為房價非常不合理的民眾高達56.4%,認為不合理的佔29.9%,共有86.3%認為房價不合理。

甚至有41.4%的民眾認為,未來3年房價泡沫化的風險很高,而認為這個風險可能出現的民眾也高達41%。

2011年1月3日 星期一

(地產) 黑土變黃金 北市都更兔年蹦蹦跳


【經濟日報╱記者黃啟菱/專題報導】2011/01/03

民國百年,大台北房市焦點在都市更新。因土地難尋使開發商積極投入、民眾希望藉由都更增值房價,以及政策利多加持,在這三大因素下,今年都更將遍地開花,是「黑土變黃金」的一年。

營建族群中,遠雄、華固、長虹、興富發等營建F4都已投入重兵在都更戰場,全坤建、潤泰新、鄉林、力麒、基泰等建商,也持續加碼,漸顯成績;包括金融、傳產業者都興趣高昂,如台銀、土銀、三商銀、國壽、大同等都展開布局。

公銀行庫多因承作都更融資案而嚐到都更甜頭,開始運用自有行舍、土地進行都更,且因地主結構簡單、整合較易,致其獲利能較早實現;以三商銀為利,都更帶來的潛在利益至少有50億元,土銀更成立都更投資信託公司,擬投資有潛力的都更案。

至於國壽與大同,自有資產多,也積極買樓。國壽買進台北市信義計畫區鴻禧花園大廈一樓店面;大同透過尚志資產,以3.3億元高價買進台北市復興南路、近忠孝東路的「高記」店面,因大同在該店面後方擁有土地,兩公司傳出都是為了都更案而卡位。

值得注意的是,都更整合過程中,店面因能收租,通常店面的地主最不願都更,業內人士分析,國壽與大同為求順利卡位,索性直接買入店面,這樣的手法未來會愈來愈常見。

但直接買樓需要砸大錢,建商考量獲利空間,進行都更案時,多仰賴對內及對外的資源整合,如鄉林組成30人的「熟女兵團」,引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員領軍;全坤建則至日本取經,在都更基地現場設置都更會館,派駐專人全天候服務解說、拉近鄰里關係,更在台北市內湖總部興建「全坤建築館」。

鄉林董事長賴正鎰說,「熟女兵團」的成員,年齡多在40歲左右,每天每人要拜訪三到五位里長,擴大接觸範圍以爭取可能的整合機會。

賴正鎰說,40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流,「熟女兵團」內,還有不少是由涵碧樓的會員部頂尖業務員轉戰。鄉林目前在手上的都更案逾20個,南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案可望今年推出。

全坤建手握十大成熟都更案,平均成案時間三年半,較其他業界平均七年迅速許多。全坤建執行長廖學新說,全坤建至日本取經,在都更所在處設都更會館,建構出平台,讓地主們有空時可以來喝茶、聊天,進而瞭解全坤建的經營理念,深耕鄰里關係後再談都更。

其他營建業者部分,遠雄近來對都更著墨頗深,內部已組成都更小組,由20多人負責都更業務,成熟度較高的案件分別位於文山區、松山區與信義區,預期可在明年開始推案。

都更本是華固的強項,「中正史坦威」、「華固雙橡園」等都是代表作,如今華固手上能見度高的都更案約有七、八件;其中,敦化北路案最受矚目,此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁,面積約1,000坪,持續整合中。

興富發為加速周轉率,偏好買下整棟大樓,拆掉、走都更程序重建,如士林金雞廣場、內湖日湖百貨都將循此模式。

長虹推案多鎖定台北,因素地難尋,也大舉進軍都更領域;其中,與忠泰建設合作,位於建國北路、市民大道口200億元都更大案,已開始動工。

長虹毛利率向來高於同業,如今土地貴,長虹內部已決定不再高價搶地,改以合作、合建、都更、BOT或地上權作為新的土地開發四大原則。

(財金) ECFA上路/商辦 驚異奇航拍續集


台北市政府今年將標售世貿二館等地上權土地,預料會成為各路人馬競逐的對象。 報系資料照片

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/01/01

國內商用不動產過去一年熱力四射,成交量、價驚人成長,而今天起ECFA早收清單降稅正式上路後,市場更是一片樂觀,預期今年將不只價量持續翻揚,租金也會上升5~10% 。

商仲業者普遍認為,2011年的商用不動產市場將比去年更精彩,不但會有更多不同主力進入市場,競逐的類別項目也會更多元,範圍則將遍及北中南各都,不再是北市一枝獨秀。

2010年的台灣商用不動產可說是一場「驚異大奇航」,在大型商辦釋出有限下,業者對成交量原本都不太看好,沒想到大型商辦交易雖不多,但中小型、樓層型商辦交易卻異軍突起,全年交易量因此一舉突破千億,較09年增加15%之多。

更令人驚奇的還在於價格,以往商辦價格一向不為市場注意,因為波動並不大,但2010年完全不同,永慶統計去年商辦成交案,每10件就有4件創區域新高。北市頂級商辦去年年初每坪成交價還在6、70萬元,但年底連B辦也已賣到7、80萬元,統一國際大樓更接連賣出一坪130多萬元的辦公室。

高力國際台灣區董事總經理劉學龍表示,去年商辦市場大放異彩,主要是利率偏低、資金充沛加上對ECFA高度預期,特別是資金潮效益最明顯。從交易情況來看,市場仍以本土資金為主,其中傳統產業、科技業以及金融壽險資金最龐大。

市場普遍相信這些主力今年仍將持續活躍,籌碼還會愈下愈多,而隨著ECFA從期待轉化為實際效益浮現,預料今年還會有更多生力軍加入商用不動產戰局,其中包括獨立投資人、陸資背景投資機構以及非不動產業的業者等。

仲量聯行總經理趙正義認為,生力軍中,最值得注意的是獨立投資人,過去這類投資人不多,資金也有限,對市場影響有限,但趨勢顯示,愈來愈多財力雄厚的傳產、金融、電子科技業負責人投入商用不動產市場,加上許多投資客近幾年獲利可觀,實力大幅提高,已成市場不可忽視的力量。

過去一年大台北店面成交價量俱揚,獨立投資人就扮演關鍵角色,從交易金額來看,他們能動用的資金也從數千萬元,上升到數億甚至20億元,沿街型店面、三星和四星的旅店,以至中小型獨棟B辦,都是這類投資人鎖定的標的。

陸資投資商用不動產在去年仍不明顯,唯一進入公開市場競標的是亨得利鐘表,以總價9億、每坪556萬天價購進忠孝東路四段店面,不過包括戴德梁行、高力國際、第一太平都看好今年陸資投資會明顯增加,可望成為另一市場主力。

今年的商用不動產的另一趨勢是,除了頂級商辦預料仍會成為創高價的領頭羊之外,預料今年中陸客自由行開放後,隨著新一波觀光消費人潮的報到,店面、旅館、零售地產也會加快升溫,依統計,去年第4季單季店面交易量就已達83億,今年則可望見到單季突破百億的交易量。

以往商用不動產交易主要集中在台北市,但今年隨著五都升格,預料今年投資者觸角也會逐漸向新北市、大台中、大台南、大高雄延伸。土地已相當明顯,高力統計去年第4季13筆大型土地交易,其中就有7筆在大台北地區之外,台中地區第4季逾10億元以上土地交易就達3筆。

今年另一值得注意的趨勢是地上權不動產,市場對地上權產品原本不看好,但從台北市政府標售敦南派出所用地及大安區復興段地上權土地,吸引大批建商、法人進場競標來看,地上權儼然已成開發商另一關注焦點。

劉學龍表示,台北市政府今年至少會標售包括信義A25、世貿二館、舊市議會等地上權土地,預料每一筆都會成為各路人馬競逐的對象,地上權標售也將成為市場另一指標。

(趨勢) 利多發酵 房市Q1蓄勢待發


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/01/01

去年房市熱滾滾,今年房市怎麼走?多數專家學者仍看好房市上漲,但必須注意資金潮的動向。

台灣房屋首席總經理彭培業說,目前房價仍高檔盤整,並無明顯下修,「說泡沫似乎還太早」他提醒,要密切注意資金動向,熱錢湧入台灣,營造這波房市榮景,一旦資金退潮就是房地產最大的危機,「水能載舟也能覆舟」。

政大教授張金鶚說,今年看起來是榮景的一年,但如從總體經濟面及基本面來看,支撐這個榮景的力量是薄弱的,只要一有風吹草動,就很容易出現反轉,當泡沫一破滅,榮景就會變成風暴,「這是最好的時代、也是最壞的時代」。

張金鶚呼籲,想進場的民眾冷靜觀望一下,不要一窩蜂搶進,政府也應對炒作投機買盤下重手。

戴德梁行總經理顏炳立說,今年第一季房市可說是蓄勢待發、勢如破竹,「是個發財年」。他形容,現在房地產就像一隻鳥,政府則在「玩鳥」,先丟出糖果引資金回來,然後又是緊縮、打房。不過他認為,央行也沒把鳥玩死,打房政策四平八穩,給民眾、建商、投資人各方都有交代。顏說,台北房市目前的環境就是「資金太多、利率太低、供給太少、需求太強」,預料大台北住宅仍有10至20%的漲幅。

鄉林集團董事長賴正鎰表示,在資金豐沛利多與政策打房利空的相互糾葛下,今年房市將以「驚驚漲」的方式緩步前進;而房市「兩低四高」現象將更明顯,兩低指基地規模小、單位戶數少,四高則是單價高、總價高、個案總銷金額高及單戶坪數大。

賴正鎰表示,上半年將是眾多利多因素發酵的房市黃金期,但下半年受到立委、總統大選逼近影響,預料建商將趨於保守。