2011年6月30日 星期四

(生活) IKEA進駐台中 七期房價翻筋斗?





【網路地產王/劉祈相/台中報導】2011/06/29

『市81』BOT案將建IKEA台中店,建坪達14000坪預計2013年營運,久旱逢甘霖,這不是新聞的新聞被房產界放大解讀成大利多,少數預售案已經稍微調漲開價,在低迷不振的奢侈稅氛圍中顯得特別有勁!但沒人問也沒人思考IKEA為何獨缺台中?IKEA如何讓七期房價一下子漲回來?

■ 台中家具業超強競爭火爆 IKEA僅分得一杯羹?

  按理說,台中重劃區建地供給過剩,取得土地不困難!根據家具市場人士的說法,認為台中家具店綿密分佈在文心路(南路)、松竹路與環中路造成市場供過於求現象,IKEA品牌純屬半DIY或年輕時尚設計感十足,若2013年進入市場在台中不怕沒有粉絲,但預計也會面臨一番苦戰,這跟COSCO進駐八期掀利多情況大不同!因為台中根本沒有COSCO這樣的美國店,它滿足餐飲業發達的台中,許多異國料理店東的歐美食材的採買需求!

■ IKEA小商圈房價走勢受黎明商圈強烈影響

  由於原來的向上花市遷走預計到單元二落腳,少了逛花市的婆婆媽媽來了30~40歲的年輕家族,『市81』一樣還會很熱鬧,但最後花市區塊會向周邊最大的黎明商圈靠攏或者與大新國小的五期匯整!房價與這兩個區域受價聯動!不俱名的房產業內人士直陳,台中市房價的漲跌現在是看七期新市政豪宅表現,而新市政房價卻要看雙北市的表現而定,換言之,台中最精華區的七期房價表現目前欠佳,由於過去年七期地價房價雙雙飆漲過快,目前房價須較長時間盤整換屋(手),才有在突破的可能,若少數個案有特別設利多致房價走揚,應解釋成僅是浪頭高一點而已,但不會代動或改變七期房價走勢。

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(生活) 新北市不動產資訊系統開放試用




【聯合報/記者黃福其/板橋報導】2011/06/28

新北市府城鄉局宣布新建置「不動產資訊系統(http://regis.ntpc.gov.tw)」,結合市府8局處業務、谷歌街景資訊,民眾買屋賣屋前可上網免費取得附近地區的公告地價、公告現值及不動產交易資料,並從街景看實境。即日起開放試用,8月初正式上線。

據悉,市府地政局3月底才開放結合谷歌、雅虎地圖及谷歌街景,建置「公告土地現值查詢系統GIS版」,供民眾免費上網查詢土地公告現值或地價。另以90萬元經費簽辦加強「不動產交易查詢系統」功能,增加買賣實例位置、地標等街景實境查詢,預計年底前完成。

因城鄉局、地政局各自建置查詢系統,被質疑浪費資源。城鄉局開發管理科表示,新建置的系統雖「吸納」地政局的公告現值、不動產交易資料,但地政局系統查詢細部資料必須付費,城鄉局的系統則完全免費。

城鄉局昨天舉辦「不動產資訊系統」記者會,局長張璠指出,系統結合最新的地理資訊系統GIS技術,開發為不動產資訊單一查詢窗口。例如想買房子,只要鍵入地址,就可查出地段與地號、方圓1公里內的學校位置、公園和捷運站,可360度看到實際街景及建物的建使照、土地分區情形,不怕誤買工業區住宅或頂樓加蓋違建,還可查到附近成交價、公告地價和現值。

系統還有各項服務資訊,包含政府機關網站、不動產法規、統計資訊、房貸利息試算及契約書範本,也可下載。

(政策) 奢侈稅上路 買不如租




【網路地產王/綜合】 011/06/29

奢侈稅正式上路,對整個房市造成衝擊,房仲發現,最近市場上的物件越來越少,很多屋主為了怕課奢侈稅,都寧可先以租待售,如此一來,租屋市場的房子反而大增,供給量多了,也跟著影響租行情,不少屋主必須降價求租,否則待租期就會無限延長!

■ 避抽奢侈稅 投資客轉售為租

  「最近拋售的物件,真的明顯變少!」很多房仲發現,他們最近根本沒有Z房子可以賣,因為奢侈稅後,很多人怕賣了房子要被課稅,都寧可把房子留著出租套利,根據HouseFun租屋網統計,全台租屋市場4月到5月,待租量成長2%,6月至今市場上待租物件仍持續增加,而五都租金行情在5月已出現0.1~2.6%不等的跌幅,近期市場上,也有房東開始降租5~20%搶客。

  實際從租金數字來看,台北市5月住宅租金平均每坪1036元,相較4月1037元,下跌0.1%。高雄市5月每月租金為534元,較4月份下降0.9%;新北市5月行情為817元,較上月835元下跌2.16%,台中市也從每坪的649元跌至632元,跌幅2.62%,下跌幅度最大。

■ 租屋行情下跌 帶裝潢出租較容易

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,相較於商用不動產租金水漲船高,住宅市場最近很落寞,除了原本在租屋市場流動的物件外,以租養貸的「奢侈稅屋」量大增,是租屋行情下降的主因,最近若有出租需求,房東除了降租,也可透過附上裝潢、家具、重新粉刷整理、內含管理費等方式,吸引租客注意。

  不過,對還在觀望的購屋族來說,如果現在手頭上的錢還不夠,加上很多投資客為了彌補奢侈稅的損失,都已經把房價加上了這筆稅金支出,現在進場買屋,如果覺得壓力太大,還不如先繼續存錢,累積購屋資本,暫時以租代售,也是不錯的過渡方式,畢竟現在租金較低,長期來看,不失為一個好對策。

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2011年6月29日 星期三

(政策) 不畏打房 興富發推案衝760億





【經濟日報╱記者李至和/台北報導】

興富發建設不畏政府抑制房價政策頻出手,今年台北、台中、高雄三地建案齊發,總推案量上看760億元。興富發董事長鄭欽天昨(7)日說,台北與高雄兩大都會以豪宅案為主,台中則改變策略,聚焦七期周邊的商辦市場。

興富發今年推案仍以大台北為主,建案有五個,總案量540億元,均規劃為大坪數住宅;高雄則集中火力在29 期與25期重劃區,移植台北百坪豪宅模式;台中則由豪宅轉向高級商辦大樓,仍主攻高端市場。

鄭欽天指出,高雄市相對台北與台中仍是豪宅處女地,目前高雄市內100坪至150坪大坪數豪宅案量不到1,000戶,台中同類型產品已有萬戶以上,台北更多,預期未來三年高雄總價在1,500萬元到2,000萬元的百坪豪宅量將達3,000戶。

高雄市陸續出現不少重劃區,目前豪宅主要聚落集中在農16區域內,鄭欽天認為,高鐵高雄站周邊是未來潛力區,其中步行就可抵達高鐵站的建案尤受關注。

鄭欽天說,高鐵的方便性,已獲得許多南來北往的高資產客戶關注,尤其鄰近高鐵站最近的29期重劃區,房價約在十五、六萬元,比起農16每坪單價便宜10萬元,用1,500 萬元就能買進百坪豪宅,已有不少醫師背景的投資客大筆買進。

大台北地區的發展更趨多元,不但在台北市松山、士林;新北市新莊、林口等區域有豪宅,還有商辦大樓,更有買下整棟大樓,拆掉、走都更程序重建,如士林金雞廣場、內湖日湖百貨都是循此模式。

鄭欽天說,士林金雞廣場預計將在第三季末可開始銷售,1,300坪土地面積很完整,一半做為商場店面,另一半則規劃單純住宅,與商場區隔。

針對台中市場,興富發過去五年在台中七期推百坪豪宅,今年調整策略,針對已入住豪宅的企業家需求,開發具機能性的高級辦公大樓。

鄭欽天表示,台中七期集合大中部地區主要的企業老闆,這些老闆入住後,也希望公司在附近,未來七期周邊商辦需求將會增加,台中商辦投報率約在3.5%到4%,比台北更好。

興富發正在銷售與興建中的案量約2,000億元,鄭欽天指出,明年台北內湖日湖百貨、西門町麒麟飯店計劃明年改建,大直則已規劃1萬坪規模的豪宅案。

(政策) 許榮茂:兩岸結盟 效益加乘




【經濟日報/記者黃啟菱/高雄報導】2011/06/29

世茂集團董事局主席、世界華商聯合促進會會長許榮茂昨(28)日指出,兩岸經貿合作已經制度化,兩岸三地房產業者若能攜手合作、優勢互補,必可多元化發展,創造最大效益。

許榮茂表示,台灣已開放陸客自由行,人流將帶來商業流,已有不少投資者瞄準台灣市場,世茂集團與遠雄企業團、東元集團等兩岸三地業者組成的海峽建設,正在台灣尋覓可開發的土地,盼今年可啟動在台灣的第一個開發案。

海峽建設在大陸南京、平潭兩地已有開發案,南京案以雲端技術貫穿整個開發案,將引進中華電信等合作夥伴,並設置雲端技術展示區;平潭案則名為「海峽城」,希望服務當地台商。

許榮茂說,兩案規模都很大,也都是複合式開發,海峽建設也在其他城市尋覓可供開發的地塊。至於台灣的開發案,規模則會因地制宜。

許榮茂指出,台灣業者要突破限制、淡化奢侈稅帶來的衝擊與被邊緣化的危機,首選就是進軍大陸市場,大陸市場潛力大、剛性需求強,而且人民幣升值也增加購買力。

儘管大陸房市起步晚於台灣,但如今也成熟穩定,雖然大陸政府正進行宏觀調控,但也可有助優化產業。

他分析,大陸的地產業模式粗曠、產業鏈單一、附加價值較低,但深具潛力。台灣的優勢則是產品質量高、管理水準好、產業附加價值高、財會系統跟金管系統健全。雙方若可將優勢互補,將會有很大的發展空間。

(地產) 現代住宅 敲定土城、三峽






【聯合報/記者林育立、賴昭穎/台北報導】

經建會昨天敲定,將在新北市土城和三峽試辦「現代住宅」,特色是「沒有土地所有權、也沒有房屋所有權」,只有使用權,售價將只有市價的一半左右。

經建會副主委黃萬翔昨天公布兩塊現代住宅基地,一塊距捷運頂埔站約500公尺,一塊距捷運預定站教育研究院200公尺。兩案合計將推出560戶。

他強調,未來購屋民眾只要支付市價的5到6成,就能享有70年的使用權,最快在102年就會完工。

現代住宅銷售對象,主要是名下沒有房產和所得在一定水準之下的小家庭或個人,「只要租的起、就能買的起」。

黃萬翔表示,「購屋的民眾沒有產權和所有權,不用繳房屋和地價稅」,將採設定地上權方式由民間開發商興建的現代住宅,土地仍然屬國有,住戶只是買到70年的使用權,轉租和轉賣都有限制,「只是滿足你居住的需求,不能讓你賺錢」。

全新的概念也要有與眾不同的建築設計,黃萬翔說,現代住宅不只價格合理,也將引進綠建築的規範和新能源設備,彈性利用空間,在建築造型和設計配套上都有創新,這部分還要找專家來討論。

目前還屬試辦性質的現代住宅,未來和社會住宅、合宜住宅一樣,都將納入行政院的整體住宅方案,觀察民眾的接受度之後,再決定是否再繼續興建;黃萬翔說,「試水溫後如果備受好評,政府還繼續推。」

另外,與會官員轉述,財政部國有財產局還提供近180筆位於台北市、新北市的國有土地,多數位於捷運站附近,目前經建會評估中。

這4塊土地面積最大的是位於台北市南港區龍華街的衛生署舊址,面積有1059坪,緊鄰捷運昆陽站;其他還包括台北市松江路90巷內的800多坪土地,位在松江南京站附近;台北大學宿舍附近、台北市合江街、龍江路附近,面積700多坪,臨近中山國中站;台北市士林區捷運士林站出口,位於文林路和美德街交叉,是面積最小的一筆,約270坪。

2011年6月28日 星期二

(地產) 陸客賞屋團 鄉林拔頭籌




【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】2011/06/28

陸客自由行今(28)日登場,鄉林集團拔得頭籌,組成第一團「陸客賞屋團」,分別來自北京、上海與廈門。

鄉林指出,這群陸客從事的行業橫跨地產、飯店、出租車、投資管理與法律顧問等,規模達38人,將是首批透過自由行來台看屋陸客。

鄉林指出,董事長賴正鎰與涵碧樓總經理曾維昌,今日早上將在台北松山機場先接待來自廈門、走小三通從金門轉飛台灣的30人廈門團,再接待來自上海的潘先生一家五口。近中午時趕往桃園機場接待來自北京的顏先生一行三人。


鄉林表示,廈門團的30人共分兩批,其中一批共13人,首晚將先住宿基隆,之後再轉往中部下榻涵碧樓;另外17人則都是建發集團的員工,建發集團業務範圍包括房地產、飯店、旅行社等。

至於上海的五名陸客則為出租車公司主管、私人建設公司銷售主管等;北京來的三位陸客為投資管理公司高級經理人夫婦及法律顧問,賴正鎰將親自接待。

鄉林指出,來自三地的陸客,都將下榻涵碧樓,並參觀鄉林在台中的建案「鄉林皇居」與台北的「鄉林大境」;周四還安排陸客對媒體分享賞屋心得。以後鄉林每隔半個月就會組一團陸客看屋團,若反應好,則將改為一周一團。

除了鄉林之外,遠雄也已成立全球資產服務中心,在該公司的中國大陸據點,展開行銷活動,為想來台看屋的陸客提供服務;高雄建商京城、隆大,房仲業者信義、永慶、台灣房屋等,也都規劃提供相關服務。

(地產) 自由行商機 店面、商辦看漲




2011/06/28 【聯合報/記者羅介妤/台北報導】

陸客自由行商機無窮,店面、商辦價格後市看漲。房仲業者調查,第2季商用不動產成交均價每坪達137.3萬元,一年內漲3成;更比2008年金融海嘯低檔大漲7成以上。

奢侈稅上路,加上陸客自由行商機,投資客紛紛從住宅市場轉進商用不動產市場。

永慶房屋店面事業部統計,今年第2季商用不動產成交均價每坪137.3萬元,一年內漲幅達32%,和2008年金融海嘯的低檔價格相比,更大漲73.8%。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示,看好陸客自由行開放帶來的商機,目前北市店面屋主抱持惜售心態,加上近期的大型標售案、店面成交價屢破新高,鞏固屋主現有心態,未來商用不動產價格勢必會持續走高。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,陸客自由行開跑,各界對不動產行情十分期待,不過由於目前法令與貸款限制,減低陸客購置住宅產品的意願,反而是直接受惠的主要商圈的店面與商辦最被看好,自由行開跑前,北中南都會的知名商圈,店面租售行情都已大漲。

(政策) 首批合宜住宅 5建商投標





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/06/24

內政部營建署推出的第一批合宜住宅機場捷運A7站案,上午進行資格標開標,共計有5家建商投下13封標單,營建署表示,今天審完資格後,將於7月再開價格標定案,預計2014年4月可推出第一批合宜住宅。

今天出手投標的建商分別是遠雄建設、皇翔建設、名軒開發、櫻花建設、麗寶建設等五家建設公司,名軒總經理李木鐸、櫻花總經理陳世英都親自到場。


為解決高房價民怨,內政部於去年選定機場捷運線A7站附近土地興建平價住宅,後更名為合宜住宅,經過區段徵收及都市計劃變更後,於今年4月28日公告招商開發。

A7合宜住宅分成4筆基地,共計9.81公頃,總底價共35.67億,換算每坪單價約12萬元,以300%的容積率來算,每建坪成本約4萬元。

合宜住宅開發方式為營建署以土地預標售方式,在土地全部完成整合之前,先出售給建商,再由建商依營建署所規定的住宅規格、建材、未來售價等進行興建。

依規定,A7合宜住宅至少興建2451戶,其中包括121戶只租不售的社會住宅,未來出售,建坪單價均價不得超過15萬元,公設陽台每坪最高6.5萬元,公設比不得超過30%等。

稍早傳出不少建商有意投標,不過今天上午正式開資格標,只五家建商投標,由於營建署分成四塊基地四標,有業者全部投標,但也有只選擇其中一兩標,因此共有13封標單。

上午到場的名軒開發總經理李木鐸表示,A7合宜住宅限定售價,建商利潤有限,估計只有15%的空間,扣除利息、未來管銷成本,獲利相當有限,但由於大台北土地一地難求,合宜住宅銷售較沒問題,風險較低,再加上配合政府政策,因此麗寶機構分別由麗寶建設及名軒開發出手投標。

除了A7合宜住宅外,營建署另規劃板橋浮洲合宜住宅及林口文化一路合宜住宅,浮洲合宜住宅上周舉行招商會,吸引80餘家建商到場,預計興建4300戶,林口合宜住宅也規劃推出2000多戶,兩處地點售價預料將高於A7站合宜住宅。

營建署上午資格標審查採不對外公開方式,引起外界質疑黑箱作業,不過營建署表示,並未違反採購法,雖僅13封標單,但營建署預計下午五時才能完成審查。

2011年6月27日 星期一

(地產) 租金漲翻天 精華商圈掀洗牌風





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/06/25

陸客自由行才要啟動,北市精華商圈店面租金已漲翻天,有房東一次調漲2、3成,有的甚至一口氣漲了1倍多。不少行業為此被迫退出一級地段,但也有一些行業急著搶進卡位。房仲業預料,北市精華商圈將掀起一波空前業種大洗牌。

欣元商仲總經理焦文華表示,現況來看,首波被趕出精華商圈一級地段的,以餐飲、平價服飾、超商、超市、3C家電居多,這些業種因大多需要較大營業面積,但毛利只在15~20%,碰到房東大幅漲租,往往難以承受,只好黯然退出。

陸客自由行 精品業者搶進

至於搶進的業別,則以高檔服飾、精品、化妝品、鐘表、珠寶等為主。這些行業因單價高,毛利也達3~5成,雖然房東大幅調漲租金,但店家多相信自由行正式上路後,可以賺得回來,因此勇於接手承租,成為精華商圈一線地段新房客。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,北市精華商圈店面早從去年就已開始出現調租潮,但以往調幅大多只在3~5%之間,即便是今年年初,租約到期換約調幅最多也不過5%上下。

但自本月12日、大陸國台辦宣布陸客自由行確定要在本月28 日上路以後,兩周來,精華商圈店面租金開價隨即呈現三級跳,以往一年調漲2、3萬的,現在都拉高到5、6萬元,有些搶手店面甚至開出區域新天價,讓舊租客大呼吃不消。







台北東區 部分租金漲逾倍

以東區明曜百貨附近一家店面為例,今年年初月租18萬元,最近租約到期,店家心想調租難免,但萬萬想不到,房東居然一口氣漲到40萬元。店家向房東表示,這樣他就不租了,房東則表示,很多人等著要租,有恃無恐。

同樣的情況也在士林夜市上演,當地大東路有一家服飾店,本來租金一個月45萬元,1坪差不多1萬多,也算區域高行情了,但房東最近又把租金調到53萬元。原租客殺不下來,只好搬家,現在已改由一家知名化妝品業者承租。

西門町這樣例子更是不勝枚舉,有一家經營多年的電子產品直營店,近日租約到期換約,原租金一坪已快兩萬元,但最近房東調租,更一口氣調到3萬元以上。業者受不了不再續租,但房東老神在在,因為一家化妝品已確定接手承租。

焦文華表示,空置率愈低的商圈,房東愈敢開高價,除了上述的東區、士林、西門町商圈,另外包括SOGO、微風、南京西、中山北路晶華及師大商圈,由於空置率都僅1%、2%,房東不怕租不出去,租金開價也都比其他商圈高上一截。

毛利差店家 被擠出一線區段

他認為,自由行正式上路後,租金承受能力較差的業種被「洗出」一線區段,預料還會加快,如果開放人數從500人增加到1500~2000人,總價較低或毛利較低的業別,更可能全面自一線路段消失,退守到巷內或往二樓發展,他預料這種情況最快明年就可看到。

不過黃增福認為,陸客帶來店家商機雖毋庸置疑,但從香港一年租金漲幅多在10~20%的經驗來看,北市店面房東調租太快,如果陸客商機不如預期,那麼一段時間後,空置率必然飆高,屆時也會面臨極大的降租壓力。

(政策) 奢侈稅打房 買氣不振貸款陷阱多




【網路地產王/綜合】2011/06/24

奢侈稅於六月一日正式上路,許多民眾為閃避奢侈稅,趕在這之前簽約成交,進入六月後,受到15%奢侈稅加價效應,加上最近銀行核貸越來越嚴,有購屋族發現,房仲答應的購屋成數不足,最後甚至要求買家用信貸補足不足的貸款!

■ 貸款成數下滑 房仲出招爭議多

  劉小姐看上新北市一間套房,打算買來出租套利,原本房仲允諾,銀行可以行核貸八成,因此,劉小姐付了斡旋金,出價也順利說服買方,不過,就在雙方簽訂合約要成交的時候,銀行卻只能核貸八成,房仲順勢希望劉小姐,把不足的一成,改以信貸的方式貸款,但劉小姐評估,認為信貸利息實在太高,但合約都已經簽了,雙方為了這一成的貸款僵持不下,引發爭議。

  資深房仲私下表示,的確有不少同業,為了吸引客人購屋,都會答應高額的貸款數字,但事實上,最近銀行貸款越來越嚴格,要購屋的貸款成數都不會太高,因此,有人會以利率較高的信貸補足貸款,甚至有人會要求保人,或是改找資產狀況較好的人頭購屋,不過,如果事前沒有說好,非常容易引發糾紛,因為政府打房動作不斷,建議購屋族在簽約前,一定要問好相關貸款問題,千萬不要草率付斡旋金或是簽訂合約!

■ 奢侈稅加成 小心賣家哄抬價格

  「尤其最近的房市,真的很不景氣!」根據房仲業者統計,進入到六月後,許多持有時間未滿兩年的屋主,受到15%奢侈稅加價效應影響,抱著試賣看看測試市場水溫的心態,因此造成委託量持續增加,但無奈現階段買方多以首購及中低總價換屋族群為主,無力負擔,導致成交量連續兩週下滑,跌幅約兩成。

  不過,房仲也強調,畢竟市場上會被課到的奢侈稅案件並不多,頂多只佔市場全部委售案件一至兩成左右,市場上仍有六到七成的案件,不受到奢侈稅影響,這裡頭有沒有賣家趁機哄抬價格,打算來個亂槍打鳥,能賺多少是多少,購屋族一定要多問多打聽,以免上當!

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(地產) 台灣全力打房 投資日房市成王道




【網路地產王/綜合】2011/06/24

在名人吳淡如投資日本房市,獲得高報酬率的新聞曝光後,不少國人開始瘋狂迷上日本房市,就連國內的房仲業者,也開始前進東京展店,要幫有意投資日本房市的台灣人,到日本物色適合的物件,但這真的穩賺不賠嗎?房仲提醒,這類投資適合口袋夠深的投資客,一般人最好多做功課再進場!

■ 311震後危機入市 業者:報酬約6~8%

  日本房市真的可以投資嗎?新光國際開發董事長林柏翰表示,日本311大地震雖然使日本經濟遭預衝擊,然而日本房地產市場卻未如外界想像般衰退,相反地,東京精華地段行情不跌反漲,包括千代田區、港區、世田谷區等都是地震後的幾個主要上漲點,而此刻正是「危機入市」的關鍵。

  林柏翰表示,對投資人來說,地震過後反而造成了日本房地產投資板塊的挪動。他建議,有意在此時進場的投資人,可優先考慮千代田區、港區、世田谷區區域的住宅、商用不動產做為投資標的,據公司內部統計,此區塊平均投資報酬率達5-6%,港區更有6-8%的投報行情。

■ 東京自有住宅率不高 買屋套租正夯

  「這樣的投報率,真的讓人很難不動心!」專門協助客戶到日本投資的房仲說,這麼多人想到日本看看市場,其實珍的不是沒有原因,從過去日本房市的經驗來看,因為很多日本人買屋都有慘賠的教訓,這樣的歷史經驗,讓東京的自有住宅率只有五成上下,換言之,以將近一半的日本人,寧可租屋而不購屋,整個東京房市,有需求的租客,幾乎跟購屋族一樣多,因此,買房子租給日本人,成為台灣人進駐的重要利基。

  而東京地狹人稠,一般上班族租的套房,幾乎都不會超過十坪,想要便宜點的,有人甚至租的套房,只有四、五坪,空間小到只能睡覺用,不過,這樣的套房,只要台幣幾百萬就能買到,對多數台灣投資客來說,的確門檻不高,加上房仲挑選物件時,有不少地鐵沿線的套房,也宣稱報酬率可以接近10%,正當台灣開徵奢侈稅,全力打房的時機點,投資日本房市剛剛起飛,未來的商機,讓不少房仲業界摩拳擦掌,希望能開出一條房市新血路!

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2011年6月24日 星期五

(地產) 櫻花建進軍北部房市 林口搶灘





【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】2011/06/22

北部房市不受奢侈稅影響,買氣依舊熱絡,櫻花建(2539)總經理陳世英昨(21)日表示,櫻花建已決定進軍北部市場,最近新成立北區辦事處,並將參與24日舉行的「林口A7站合宜住宅」競標。

櫻花建昨天召開股東常會,全面改選董、監事,原任董事長林家宏獲選連任。會中同時通過,99年盈餘分配案,每股配發1.3元股利,其中現金股利0.13元、股票股利1.17元。櫻花建昨天股價以21.0元、下跌0.5元作收。

櫻花建北區辦事處位於板橋,由昨天獲選董事的副總經理李錦池坐鎮。而內政部24日開標的機場捷運A7站區第一期開發面積9.81公頃,將規劃2,400餘戶合宜住宅,櫻花建已將此案視為進軍北部房市的試金石。

近二年,櫻花建改變推案策略,以先建後售或邊建邊售模式,提高消費者購買意願,同時提高毛利率。今年入帳個案以總銷11.5億元的太原路「櫻花青河」為主,此案2月中進場,目前銷售率已破六成。

其餘還有「櫻花夢想家」、「櫻花草葉集」及「歐夏蕾」等案部分入帳,金額約七、八千萬元。法人推估,櫻花建今年營收約12億餘元,雖較去年同期略為減少,但因毛利率較高,每股稅後純益上看1.8元至2元。

寶佳集團三年前入主櫻花建,營運逐年穩健成長,去年營收13.8億元,較98年同期6.74億元成長104.84%,稅後純益2.12億元,每股稅後純益達1.62元,為近三年新高。櫻花建今年前五月累計營收1.19億元,較去年同期3.59億元衰退66.71%。

(地產) 沿軌道置產 行情也看俏




【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/06/11

捷運是房市的銷售顯學與票房保證,但升斗小民多難以負擔捷運站周邊房價水準,堪稱百年老店的台鐵,其實也是沿軌道購屋的另一選擇。

住展雜誌表示,大台北最具房市潛力的台鐵車站附近區域,包括松山、南港、及板橋車站等,共同的特色是都有站體開發計畫及捷運。

松山車站前有五分埔商圈,後有饒河夜市商圈,商家相當密集;鐵路地下化工程啟動後,周遭新成屋或預售屋一夕看漲,連鐵道周邊的中古屋房價也不差。目前周邊新成屋房價行情約每坪55萬至70萬元。

加上未來有松山車站BOT改建計畫及捷運松山站的加持,車站周邊房價有超越民生社區之勢,未來有機會創下區段新行情。

南港車站位在忠孝東路及南港路間,捷運已加入營運,未來將成為高鐵起點站,具「三鐵匯集」優勢,將是北市東區最大交通樞紐點。除交通外,車站本體也是個超大的BOT計畫案,未來將打造成購物、休閒、辦公及藝文合一的特區。

而在南港鐵路地下化後,原本的鐵路沿線及周邊土地開發面積近170公頃,將興建住宅、購物中心、旅館、企業總部、大片綠地、展覽館等。周遭預售新成屋行情價約在每坪55萬至60萬元。

板橋車站位在新北市板橋縣民大道上,周邊則以車站核心規畫的新板特區,含有台鐵、高鐵及捷運板南線,及興建中的黃線(環狀線),形成4線匯集的超強交通大站。

新板特區目前房市行情為新北市之最,平均房價約每坪65萬至90萬元,目前推案都以大坪數豪宅為主,個案的單、總價甚至高過台北市的二線地區。

(政策) 奢侈稅前搶成交 新北高雄最捧場





【網路地產王/綜合報導】2011/06/20

  越接近奢侈稅上路的時間,就越多人趕著成交,希望能夠撿到好康物件,根據房仲統計,5月最後一週成交件數急增,當週成交案量爆增為前三週平均值的7倍之多。其中各縣市成交量比例最高的前三名依序為新北市27%、高雄市16%及台北市14%,因航空城及機場捷運線利多發酵的桃園縣以11%搶佔第4名。

■ 成交增溫 平均購屋總價933萬

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,5月份為了把握奢侈稅開徵湧現的託售潮,各房仲同業紛紛搶市加碼促銷,中信房屋發現5月最後一週成交案量爆增為前三週成交量平均值的7倍。

  其中受奢侈稅影響最多,部分供過於求區域房價下修的新北市在成交量上拔得頭籌,成交佔比高達27%,近期增溫的高雄房市則以16%險勝台北市的14%,搶在奢侈稅上路前成交的客戶群平均年齡為42歲,女性購屋族群比重較高佔62.8%,平均購屋總價為933.6萬元。

■ 奢侈稅後變數大 多空交戰恐難免

  再細分各縣市成交客戶的平均購屋總價,江龍名指出第一名不令人意外,由購屋比負擔最重的台北市以2055.2萬元領先群雄,但台中市也不遑多讓以1738.8萬次之,較讓人意外的是新竹市及新竹縣分別以1329.3萬及981.1萬擠下房價次高的新北市分居3、4名。

  至於6月1日起的房市變化,江龍名表示目前買賣雙方在成交拉鉅的態勢上仍然明顯,賣方在考量稅費及長期持有的時間成本後,恐將壓縮議價空間;而買方對於房價下修仍有期待,預估六月房市的價格攻防再所難免!

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2011年6月23日 星期四

(生活) 社后派出所落成 市長警長揭牌





【聯合報╱記者王長鼎/汐止報導】2011/06/23


汐止警分局昨天舉行社后派出所新建辦公廳舍落成啟用典禮。 記者王長鼎/攝影

汐止警分局昨天舉行社后派出所新建辦公廳舍落成啟用典禮,由新北市長朱立倫、警察局長伊永仁及社后所籌備會會長白添枝、立委李慶華,新北市議員白珮茹和汐止區長吳興邦等人共同主持剪綵及揭牌儀式。新北市竊盜案頻傳讓新北市民觀感不佳,朱立倫昨天表示,會要求警方加強查緝。

新北市長朱立倫表示,汐止人口發展快速,不論治安、交通及為民服務等工作都日益繁重,社后派出所新建廳舍落成代表新的里程碑,對維護當地治安有相當大的幫助。

朱立倫指出,汐止地區未來將推動打造成「大汐止經貿園區」,透過招商引進更多企業進駐,帶動汐止經濟發展。他說,新北市警局還有許多老舊廳舍,未來市府會盡快規畫一一整建。

立委李慶華說,汐止社后地區交通流量大,將全力協助地方爭取興建由社后地區福德二路,跨越基隆河銜接環東大道的新建道路紓解汐止大同路與新台五路進出台北市的龐大車流。

新北市警察局表示,舊社后派出所興建於民國74年,為地上2層加強磚造建築,因歷經水災洗禮,且空間狹窄簡陋,早已不敷使用,緊鄰中興路鬧區,不僅停車位空間不足,民眾洽公也不便。新建廳舍於98年5月動工興建,今年1月28日完工,總工程經費4600萬元,為地下一層,地上4層的新辦公廳舍。

(政策) 躲奢侈稅!投資客上網拋屋





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/20

大批投資客搶在奢侈稅上路前賣房,網路委售量大增,圖為一家房仲業者擺出屋主斷頭急售的招牌,吸引購屋民眾。 報系資料照


奢侈稅六一上路,投資客把握最後機會出清手上物件,永慶HouseFun統計,包含桃園的六大都會區,以新北市委售量增加最明顯,目前網上委售物件較奢侈稅前大增達3成5,台北市一度升高,但稍後回穩,目前委售量較一月多出12%。

除了委售物件增多,投資客降價意願也持續提升,PChome和五家房仲品牌合資成立的樂居網統計,迄至昨日為止,全台下殺專區總件數達43,376筆,較4月又增加2000筆,其中大台北下殺總件數近15,000筆,占比達35%。

不過下殺物件降幅並不如想像,和奢侈稅相比,台北市平均降幅僅9%,新北市則約12.9%。

永慶HouseFun今天公布網路委售物件調查,奢侈稅讓全台各地都出現明顯賣壓,全台主要都會區目前較今年一月約增加25%供給量,爆量最明顯的是新北市35%,其次為新竹的30%,台中、高雄及準直轄市桃園也各有26~28%的增幅。

台北市和台南市則相對溫和,僅各增加12%、13%。

HouseFun新聞中心經理李建興分析,這兩年受台北市房價高漲影響,投資客紛轉戰新北市,政府祭出奢侈稅後,新北市因此首當其衝,加上奢侈稅政策忽然提前一個月上路,壓縮了投資客處理時間,形成這波「恐慌性賣盤」。

反觀台北市,由於新建案少,成屋供給也有限,加上外資、台商買盤支撐,需求依舊強勁,不只屋主,投資客也多信心十足,惜售心態仍濃,也因此供給量僅呈微幅增加。

至於買氣方面,則呈南北兩樣情。依永慶HouseFun最新點閱率統計,新北市和台北市自奢侈稅後,由於吸引大批揀便宜人潮上網看屋,點閱率一直維持不減反增情況,本月較上月,新北市和北市物件點閱率也各有15%、11%的成長。

不過往南走,除了台南市持平外,桃園、新竹、台中、高雄的點閱率都呈下滑,其中又以新竹下跌11%最為明顯。台南房市這次幾乎完全在置身於奢侈稅風暴之外;新竹供給爆量,買氣銳減,堪稱是奢侈稅重災區。

(地產) 明星學區需求穩 抗跌保值首選




【網路地產王/綜合報導】

台灣民眾對於學區重視的程度,可以從明星學校附近的房價看出端倪,這些週邊的房子通常具有保值抗跌的功能,即便在經濟不景氣或是近來政府的打房措施下,房價修正仍有限,而華人傳統望子成龍、望女成鳳的心態下,尤其是國中小的明星學區,仍會是未來的熱門產品。

■ 設籍明星學區 算盤要打的精

  通常熱門的學區周邊,生活環境與居住條件也相對不錯,因此房價也相對抗跌看漲,對於大台北以外的父母親來說,選擇明星學區宅相對負擔較為輕鬆,可以同時滿足居住與學區的需求;但對於希望小朋友在台北市市中心明星學校念書的父母來說,雖然可能買不起標準3房,但透過設籍住宅仍可滿足需求。

  根據房仲統計,一般明星學區附近的房價,通常要比周邊行情要高出1到2成,只要打著明星學區的招牌,這幾年來房價年年上漲,如大安區的新生國小及師大附中學區,近三年漲幅都在三成左右。學區內的公寓房價在75至85萬之間,大樓房價更飆至80萬至90左右,比鄰近非學區的公寓、大樓,每坪單價貴上三、四萬元。

■ 非北市地區 負擔輕鬆的多

  至於台北市中心以外的區域,一般的父母在考慮居住需求時,也會一併把學區考量進去,由於房價水準相對較低,因此學區設籍套房產品較不興盛,通常這類父母會選擇2房或標準3房產品。以新北市為例,雖然也有額滿的明星學區,但父母追逐明星學校的心態不若北市積極,不過像標榜完全中學的海山國小、海山高中,指名度仍舊相當高。

  另外像新竹地區傳統的八大學區,就一直維持著高指名度;台中地區則包括新學校「仁美國小」,或者南屯區的惠文完全中學等,都是近年最為熱門的學校;高雄地區則以新興的農16重劃區為代表,如龍華國小、明華國中等,也是近年快速崛起的學校。此外,明星學區通常周邊住宅條件也不錯,因此房價具備較高的保值性,在後奢侈稅的時代,這類產品也是不錯的選擇。

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2011年6月22日 星期三

(地產) 傳產、壽險搶標 商辦熱呼呼





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/28

今年幾乎所有的商辦大型交易,都創區域行情新高,圖為北市商辦密集區。 報系資料照


商辦市場近來一路開綠燈,不只私下交易熱呼呼,公開標售更是搶搶滾。業者表示,上半年可說傳產和壽險業平分天下,下半年在外資加入戰局下,預料溫度還會繼續升高。

目前已有美商世邦魏理仕公司決定來台投資商業不動產,該公司並於本月21日和前往美國拜訪的行政院招商團隊簽署合作備忘錄,初步預定將投入1億美元投資台灣商用不動產。

商仲業統計,今年ECFA上路後,雖然政府祭出奢侈稅,把商辦也列入課徵對象,但壽險、傳產業者出手購置毫不退縮,累計至5月,傳產已買下大型不動產9棟、94.7億元,壽險業者也買了多筆土地及大樓,總金額達127億元。

合計兩大主力今年前5月,已投入逾220億元在大型不動產。

全球資產管理公司主任王維宏表示,壽險業在國內獵樓並不稀奇,去年也買了很多大樓,但今年在金管會自二月起一連串軟硬兼施壓抑手段下,依舊勇往直前,還從A辦掃貨到B辦,可見壽險業者手頭資金泛濫之程度。

而今年上半年最引人注目的,還在於傳產業的異軍突起。以往傳產業也購置商用不動產市場,但大多是單一樓層、小金額的買賣,但今年大型交易案此起彼落,令人目不暇給。

本月18日新纖就以32億元買下松江等三棟大樓,稍早寀豐實業更以38億元購入內湖長耀The one全棟廠辦。另外包括大榮貨運、南僑、金車企業等也都以數以億元代價購進商辦。

另一值得注意的現象的是,今年幾乎所有的大型交易,都是創區域行情新高,其中富邦人壽競標拿下的三陽忠孝大樓更是一日創「三高」,包括土地、店面及B辦價格。

王維宏表示,傳產大舉進場商不動產,幾乎都和台商回流有關,而這一波台商回流則源自於ECFA效應。ECFA對國內經濟成長貢獻仍有爭論,但激勵商用不動產升溫已極為明顯。

商仲業預期這股熱潮下半年起還會更澎湃,包括高力國際、戴德梁行、第一太平戴維斯等商仲業都表示,近期都接到很多外資打算購買大型商用不動產,現在的問題只在沒有合適投資的案件。

世邦魏理仕台灣區董事總經理雲惟鴻表示,下半年最夯的應是帶店面、產權完整的大樓,在目前時機下,這類大樓可做辦公樓,可改裝商務旅館,也可操作店面兼商場,只要地段不太差,幾乎都可找出一套可行的獲利模式。

(地產) 災後反彈 日房市投資正熱




【網路地產王/綜合】 2011/06/17
 
 歷經311強震,日本東京的房屋建築結構,大致完好無缺,由於房價已經跌到泡沫時期以來的最低點,加上股神巴菲特看好日本的經濟後市,最近,很多台灣人逢低買進東京的房地產,希望趁機賺一筆!

■ 逢低買進 日本房市詢問度大增

  「最近,很多台灣人詢問日本房市的狀況!」房仲分析,從套房、公寓到精華店面,東京很多房東都已經變成台灣人,由於預期海嘯後,移入東京的人口會持續增加,投資報酬率上看10個百分點!

  儘管專家警告,還有發生大地震的疑慮,日本311強震後,在股神巴菲特的信心喊話下,許多台灣投資客逢低搶進東京的房地產,在日本當起房東。日本房東網社長廖惠萍說,這個報導出來之後,他們真的接到很多台灣客戶,甚至來自香港的客戶,他是問說有沒有便宜貨,或是有人斷頭出售的產品,希望逢低買進大賺一筆!

■ 投報率近10% 日房市出現復甦期

  有人買公寓,也有人買店面,房仲舉例,不少台灣人在東京買了雙店面,房經營超商的房客,一次簽20年租約,1個月光是收租,就有125萬台幣的收入;知名作家吳淡如買了東京鬧區約13坪大小的套房,被改裝成辦公室出租,房東就是知名作家吳淡如,甚至有人投資800多萬元,1個月租金就有6、7萬台幣,投報率大概有10%。

  1996年阪神強震後,因為重建需要,日本房地產熱持續長達21個月,這次海嘯災民,可能會陸續往關東或關西地區搬移,東京房產,將會進入近15年來最活絡的一段時間,根據阪神強震的經驗,日本不動產經濟研究所預估,未來2、3年,東京的新屋銷售量跟二手屋的交易量,將會呈現上升的趨勢,現在要逢低投資,正是時候!

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(政策) 房市達人/挑屋龜毛一點 增值空間大很多




聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】 2011/06/11

全家便利商店公共關係暨品牌促進室部長林翠娟


奢侈稅於6月1日開徵,促使賣方因拋售壓力大,近來紛紛祭出下殺物件,讓原先抱持觀望態度的買方,也開始積極看屋撿便宜。全家便利商店公共關係暨品牌促進室部長林翠娟指出,從兩次買房的經驗,觀察到房價會不定期進行盤整,只要懂得在適當的時機,以「自住」的眼光投資購屋,就可享增值利益。

林翠娟表示,「買房是快速累積財富的方法之一。」她生平首次購屋是在民國83年,當時才出社會工作兩、三年,因感覺房價已逐漸往下修正,她立刻將自己跟會以及和親戚借來的錢,總計約200萬元拿去當購屋頭期款,大膽地在台北市內湖德安百貨附近,買了一間24坪2房的預售屋。

林翠娟指出,當時購入的預售屋已經快蓋好了,但因投資客口袋不夠深,急忙脫手,使得原本市價每坪30萬元,讓她可以每坪24萬元購入,直到民國98年賣掉時,每坪已翻漲了一倍,投資報酬率極高。林翠娟表示,當時薪水一半都必須用來付房貸,但對於不擅理財的人而言,就把它當做是強迫儲蓄,因為買房是最好的投資,只要以自住的「龜毛個性」來挑屋,日後的增值空間絕對非常大。

林翠娟表示,在自住基礎之下,通常會考量生活機能與交通便利性,因良好便利的交通動線,往往是支撐房價的重要因素之一,以德安百貨商圈附近而言,有無捷運經過,就可使每坪房價落差達3萬元左右。

隨著工作經歷豐富,薪資儲蓄也增多,林翠娟決定「以小換大」,開始在內湖區覓屋,卻發現每個建案每坪喊價動輒逾30萬元,雖然是要換屋自住,但也應把投資效益放入考量,經過努力尋屋後,她在三總醫院附近,找到一間3房約38坪含車位的預售屋。她指出,雖然生活機能沒有德安百貨商圈佳,但未來若捷運開通,加上松山機場開放國際航線飛行,此區極具增值潛力,未來發展可望拉抬房價。

林翠娟表示,民國96年以每坪30萬元購入,房子未交屋時每坪就已減價到40萬元,現在每坪則有45萬元的行情。她表示,因非專業投資客,所以在購屋時儘量從自己所熟悉的區域開始找起,會較了解區域行情,而且最好是購買具潛力發展的區域,待區域發展成熟後就搬離,就可輕鬆賺取差價獲利。

歷經兩次買屋,林翠娟發現房市會不定期進行盤整,以近日政府祭出開徵奢侈稅來看,都會區的房價已開始修正,因此只要找到適合的時機點進場挑選好物件,並且以自住眼光投資且長期持有,避免過度操作財務槓桿,買房絕對會是極佳的理財投資。

2011年6月20日 星期一

(政策) 預售牟利補稅 國稅局擴大查稅範圍





【網路地產王/綜合】2011/06/15

五月底,才剛剛申報完所得稅,不少納稅人荷包大失血,還在心痛不已的時候,國稅局針對購買預售屋牟利的投資客也沒鬆手,繼新北市新板特區買賣預售屋第一波查稅後,北區國稅局宣布,即日起,擴大範圍至三重、新莊、淡水、林口及新竹地區!

■ 漏稅補繳打擊大 投資客縮手

  奢侈稅的打擊,讓房市蒙上冰霜,行情冷清清,但為了讓投資客無所遁形,目前國稅局蒐集了84個建案、2200多筆預售屋買賣資料,直至年底止,將展開第二波查稅行動,目前集中查核民國96~99年間,納稅人買賣預售屋賺取差價,卻未申報的漏稅案件。

  「這對很多投資客來說,無異是一大打擊!」房仲說,原本鎖定的新版特區,是過去幾年來,投資客搶進的重要區域,但現在國稅局查稅範圍加大,擴及新北市不少新興發展區域,就連房市交易相對熱新竹,也是這波查稅的重點項目,「從奢侈稅到查稅,房市投資客的確有暫時收山的情況!」

■ 十月前補繳稅 可望免開罰

  從實際抽稅的數據來看,每件平均補稅約60萬元,並加計0.5倍的漏稅額估算,國庫有機會增加近20億元稅收,國稅局表示,已掌握相關資料,去年買賣預售屋獲利的民眾,今年5月若無誠實申報,最快10月會「收網」,國稅局已蒐集去年預售屋買賣資料,等5月報稅資料彙集,就會進行相互勾稽,若有應申報未報者,除補稅還會開罰。

  「查稅是沒完沒了的!」國稅局表示,即使奢侈稅上路,預售屋逃漏稅還是要繼續查。因建設公司都會有預售屋買賣相關資料,「這真的很容易查」,呼籲民眾趕快補繳,10月前還有免罰機會,目前,國稅局已查獲40餘件漏未申報綜合所得稅,補徵稅額達2億3千餘萬元,並處以罰鍰約1億1千餘萬元,以新板特區為主,查獲自動補繳預售屋所得45件,已補稅額3388萬元,平均一件補繳73萬元。

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(政策) 臨沂雅典 坐擁中正區尊榮環境





【經濟日報╱台北訊】 2011/06/17

「臨沂雅典」外觀採用黃金崗石立面、格柵以及深凹窗,打造區內新古典建築。 勤園廣告/提供

奢侈稅帶來的房市烏雲,最近有撥雲見日的跡象,其中北市政經中心的中正區,近來新案陸續登場,汀州路的「千荷田」、臨沂街的「臨沂雅典」、重慶南路的「一境」等,讓沉寂多時的房市恢復熱絡,民眾開價也趨於理性,加上陸客自由行、ECFA等題材逐漸發酵,外資及法人對房市後勢一致看好。

在台北市,地段向來是價格最大的支撐力,以久未推案的臨沂街為例,新成屋案「臨沂雅典」訴求以總統府為核心,擁有仁愛林蔭大道的靜巷官邸,規劃6戶單層單戶,預估成交價每坪將超過120萬元。


該案業主同晟建設董事長張木盛,同時也是此案的結構主任技師,自身參與過多項國家重大工程,豐厚的專業知識加上與日本住友重機、日商田熊、川崎公司的實戰經驗,將日系精工的建築概念引進台灣,且運用在此案的規劃上。


張木盛以自身豐富的專業知識及實戰經驗打造最安全的「臨沂雅典」 高敏惠

張木盛將此案視為轉型代表作,因此從施工前的主體結構精算,窗框、穿樑等細節補強設計,嚴選具標準化嚴格品保的建築材料,到ATS不斷電系統規劃與屋頂、地下室、衛浴防水等,每個細節的施作,均全程親自設計監工,務求打造一棟最安全的建築。

此案的地段與交通優勢不在話下,緊鄰仁愛路、新生南路與信義路,離捷運東門站僅4分鐘,距大安森林公園僅8分鐘,附近還有東門國小、幸安國小、金華國中等明星學區,此案公開後各產業企業主詢問度頗高,也為這一波的房市炒熱新話題。 (高敏惠)

(政策) 優惠住宅品目多 霧煞煞





【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】2011/06/17

板橋浮洲合宜住宅基地主要位於浮洲橋側、大觀路二段一帶,生活機能便利。 記者廖國隆/攝影

為了解決居住正義,中央部會和地方政府紛紛推出各種住宅方案,包括內政部的「合宜住宅」和「社會住宅」、經建會的「現代住宅」,工程會則有「青年住宅」構想,台北市也有針對銀髮族的「公益住宅」。品目繁多,但也讓人眼花撩亂。

各種住宅方案中以內政部營建署的合宜住宅規劃進度最快,目前有機場捷運A7和板橋浮洲地區兩個合宜住宅方案。合宜住宅由建商來蓋,但限制售價上限,規劃方向為銷售給年所得50%分位以下家庭,且比照以往軍宅模式,取得所有權5年內不得移轉,以避免炒房。




社會住宅以租為主,以混居方式提供青年學生、初入社會和弱勢戶居住,偏向社會福利政策;曾經被提到可能成為社會住宅的地區,包括台北市健康路和寶清街,但因為當地居民有疑慮,引起相當反彈。

經建會推動的現代住宅以設定地上權70年方式「賣」給年收入在某個水準以下且名下沒有房子者,不限定為首次購屋族,也不限年齡,主要原因是考量有些人可能原本有房子,但因為失業或其他因素沒有房子,也可以透過現代住宅來解決居住問題。經建會主委劉憶如的構想是希望能在新北市或台北市捷運站附近興建,提供交通便利的現代住宅。

工程會主委李鴻源則在6月初推出青年住宅構想,針對新北市和台北市,選擇交通便利的蚊子館改建,同時可活化閒置資產又能解決青年居住問題。

2011年6月16日 星期四

(政策) 後奢侈稅時代 秒殺客與自住客換班





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/06/11

奢侈稅上路,預售屋買氣已逐漸回溫,代銷業者發現,看屋人潮以自住客居多。 報系資料照


「不用介紹那麼詳細,告訴我,這個案子我可以賺多少? 」幾個月前,這是預售接待會館最常聽到的一句問話,業者形容這話就像是公開的「通關密語」,幾乎人口一句。但是,現在情況大不同。

信義代銷協理呂信銓說,現在各推案會館購屋人最流行的問話已經改成:「附近有沒有菜市場」、「社區有沒有設置垃圾收集場」,「這麼多公設,一個月要繳多少管理費呀? 」

走過奢侈稅衝擊,預售房市近來買氣逐漸回溫,看屋人潮回來了,殺價也理性多了,但案場氛圍卻和以往卻截然不同。

快狠準的投資客,變少了

中信房屋市場研究中心副理張心妮說,預售屋因為可以高槓桿財務操作,少少資金就可以進場買房,因此長期以來,預售購屋人多從投資而非自住出發,市場瀰漫投機風氣。

在這種情況下,呂信銓說,以往案場接待一組客戶,時間通常不用太長,投資客一看價格、二看付款條件、三看增值空間,只要「錢事」搞定,一切就都搞定。

海悅廣告協理郭正安說,有些投資客也會問抗震,問規劃設計,但大多只是隨口問問,到底可以抗震幾級,設計如何舒適,其實並不在意,因為房子並不是自已要住,問這些,只是在盤算要多花多少成本,未來轉手又可以多賣多少錢。

這種現象從四、五年前就已開始,去年下半年房市在兩岸題材激勵下,以驚人速度飆漲後,投資客更是把「快狠準」本色發揮到極致,總價低的就是一句「剩下的都給我」,總價高的就談付款條件,只要訂簽開低於一成,立刻成交。

這就是今年初許多推案紛傳「秒殺」的主因。

問得很多的自住客,變多了

不過這種情況在政府祭出奢侈稅後,快速收斂。一開始還有一些投資客持觀望態度,認為政府並不會真的實施,因此仍出來看房子,但隨著事態明朗,投資客也加快退場。

甲山林廣告總經理張境在說,4、5月間,各案場幾乎完全看不到投資客,信義代銷協理何胤諭表示,6月1日奢侈稅上路後,投資客有回來一些,但比率不高,市場仍以自住客為主,而且這一波回籠的,也多為長期置產,多少有自住考量。

不同的購屋客層,讓案場看屋型態完全不同。郭正安說,以前投資客看屋看地段,愈熱鬧的地段愈有增值空間,愈敢出手,但現在的看屋人會問,「這樣會不會很吵?」

以前幾十坪的基地,投資客也敢買,只要地段OK,就OK,現在這一波購屋人,即便面對基地有一定規模,但戶數過少的個案,還是會了解「這樣請得起警衛嗎?」

房市回歸居住本質 代銷業看好

呂信銓說,以前投資型的購屋人,除了問個案條件,也很注重附近土地標售情況,標價愈高就愈敢買,至於要求部份,則多以「拿愈少錢愈好」。但現在的購屋人,沒什麼人管周邊土地怎樣標,他們問學校、菜市場、問有沒有垃圾集中場,挑高氣派的門廳不一定能吸引他們,反而對一些擁有很多公設的建案提出質疑,擔心未來進住要付很多管理費。

代銷業者大多認為,這其實是很好的轉變,因為房子本來就是蓋來住的,而不是為了讓投資客賣來賣去,炒作獲利。奢侈稅對房價後續影響仍待觀察,但至少讓國內房市回歸住宅的居住本質。

(政策) 奢侈稅陰影淡 商辦拍賣又發燒





【聯合報╱記者薛翔之、何醒邦/台北報導】2011/05/25

奢侈稅效應逐漸淡去,台北市精華地區商用不動產買氣又開始轉熱。

台灣金融資產服務公司昨天拍賣不動產,台北市中山區的揚昇商業大樓8樓,共吸引了24組人馬投標,以溢價近6成標脫。

金服拍賣的台北市揚昇商業大樓位於民生東路精華區,總面積197.06坪,底價7,838萬,由達麗建設以1億2391萬元得標,溢價率逼近6成。

另外,兆豐商銀昨天標售北市建國南路一段166號閒置行舍,吸引7組人馬競標,底價4.78億元,由知名飲料業者金車公司以溢價近5成、總價7.12億元得標。

商仲業者估算,該大樓扣掉車位後,每坪達104萬元,是繼上周三陽忠孝大樓以每坪107萬拍出後,第2個飆破百萬單價的B辦標案,顯示北市商辦已全面發燒。

得標的金車公司表示,主要因當地交通便利,停車方便,且位於市中心區,未來將作為「噶瑪蘭威士忌展售中心」使用。

若扣除停車位的話,換算每坪約65.97萬元,與市場行情相當;值得注意的是,本案一口氣吸引24封標單,就連負責拍賣的台灣金服主管都說,「這是奢侈稅(2月25日發布)以後,標單最踴躍的一次。」而且出價1億元以上的買家,多達5組。

達麗建設是股票上櫃公司,發言人楊立人昨天說,由於現有的辦公室已經不敷使用,打算尋覓新的辦公場所,因此近期內將把辦公室搬到揚昇大樓;在得標後,將儘快著手辦公室搬遷事宜。

達麗建設主要業務範圍包括委託營造廠商興建商業大樓,以及國民住宅出租、出售,和都市更新重建、不動產買賣及租賃等,過去鮮少參與法拍物件,楊立人表示,未來也會多評估拍賣案件。

(政策) 住宅補助七月起受理 把握機會別錯過






【網路地產王/綜合】2011/06/14

  房市利多又來了!內政部營建署表示,每年推動的「住宅補貼」提供租金補貼、購置住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼,今年度受理申請時間預計為7月初至8月中旬。

■ 租金補助 3600 購屋貸款補貼220萬

  營建署表示,租金補貼提供每戶每月最高補貼租金新台幣3600元,補貼期間為1年;購置住宅貸款利息補貼提供220萬額度優惠貸款利息補貼,償還年限最長30年,其中政府利息補貼年限最長20年;修繕住宅貸款利息補貼則提供80萬額度優惠貸款利息補貼,償還年限最長15年。

  住宅補貼從民國96年開辦,不過,今年與往年不同的部分是,購置住宅貸款利息補貼,可與財政部辦理「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」的500萬元額度搭配使用,減輕民眾購屋負擔。

■ 低收入列冊 優惠利率更划算

  為積極協助弱勢家庭解決居住問題,申請家庭成員具列冊低收入戶、身心障礙者、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、重大傷病者、原住民、重大災害災民或申請人為65歲以上老人,評點時將酌予加分且適用第一類優惠利率機動調整,比第二類一般戶的優惠利率少0.575個百分點。

  營建署指出,今年租金申請戶數額度為2萬4000戶、購屋貸款為1萬戶、修繕住宅貸款為5000戶,預計7月開始受理至8月中旬,須2至3個月進行審查。營建署進一步指出,5月邀集縣市政府及學者專家討論有關租金補貼額度是否依城鄉差距而不同,縣市政府多希望維持現狀;學者專家則認為應考慮其他因素,如家庭因素或年收入調整。

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2011年6月14日 星期二

(政策) 如果有一天…住在淡水河 像住在哥本哈根










【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/21

Orestad未來城規劃從水岸生活出發,全區運河長達近10公里,住宅就蓋在水岸旁,環境優雅舒適。 記者游智文/攝影

在淡水河系兩岸打造「淡水河曼哈頓」,是雙北市長共同政見,新北市長朱立倫上任後也積極推動,但要怎麼做,仍未見具體規劃。其實,國外已有不少這類成功的新興水岸城市,不只注重環保生態,而且適居宜人,堪稱未來之城,頗值借鏡。

位於丹麥哥本哈根市南方的「Orestad」,就是個經典之作。當地原本是位於市郊的一處荒涼區,當地政府眼見柏林圍牆倒下後,歐洲經濟重心逐漸轉移到統一後的德國,擔心被邊緣化,因此選定此一地點,打造一處水岸城市,吸引外來學生、企業進駐,並同時解決當地居民就業、居住問題。


Orestad未來城的社會住宅,採混居式,可出租、有出售給弱勢,也賣給一般民眾。由於景觀佳、設計現代,相當搶手。 記者游智文/攝影

整個重劃區域廣達3.1平方公里,一切從水岸生活概念出發,光是區域內新開挖的運河就將近10公里,這還不包括一些中小型湖泊。運河上還有20座橋樑,此外,還有跨在運河上捷運、聯結機場道路以及跨國到瑞典的跨海大橋等基礎建設。

為了提供完善的生活機能,這處新興城市打從一開始規劃,就定位為「新城區」,而非郊外住宅區。為此哥本哈根政府和民間結合開公司,透過官民合一的公司,有效率的一面打造水岸、森林公園等優雅環境,另一方面也規劃辦公大樓、咖啡廳、商店街、大型飯店等商業設施。

大學、中學、幼稚園、托兒所等教育設施當然是少不了的,還有不少學生宿舍,國內現在正打算興建的只租不售的社會住宅,哥本哈根市政府也想到了,還蓋了好幾處。

但當地最令人注目的,還在於官方為使這個「新城」成為名副其實的「未來城」,不只主動找來世界一流的建築師和開發商進行開發,而且排除各種限制、提供各種資源,讓建築師盡情發揮想像,打造出一棟棟既環保又炫目的現代建築。

(生活) SOGO董事長黃晴雯 設計品味宅


【經濟日報╱記者柯玥寧/台北報導】2011/05/27

從中視主播,轉任太平洋SOGO百貨董事長黃晴雯,外表嬌小亮麗,十足都會女性模樣,但一到假日最愛的不是逛街,或到高級餐廳享用美食,而是「健行」;甚至因愛上大湖公園旁的步道,還因此舉家搬遷到內湖。

從事新聞工作多年,到擔任百貨業龍頭董事長一職,黃晴雯習慣長時間跟壓力共存;但也因為每天都在接觸大量新資訊,到了假日,她反而喜歡往戶外跑,沉澱思緒、放空一切。

愛健行不愛血拚

在加拿大居住過五年,走遍加拿大的山林步道,第一次經過朋友的推薦探訪內湖「大溝溪親山步道」,就此成為她在台最愛的健行路線。

大溝溪親山步道起點位於大湖山莊街底,步道起點是水泥地鋪設,攀上數階梯後,即變成遼闊綠地與親水小溪,名「親水廣場」區域,瞬間會讓人忘了自己還待在台北市,步道沿著小溪的源頭而建,隨著地勢往上,步道也會轉換成木棧板。

黃晴雯最常走的路線從親水廣場、經過圓覺瀑布,一路往上攀至圓覺寺,包括休息時間來回大約兩個多鐘頭。大溝溪親山步道幾乎成為黃晴雯每周必訪的去處,除該步道被自然生態專家評為國際級的步道,另外也因為沿線樹蔭多,對於女生來說,走起來舒服,也不容易被曬黑。

黃晴雯住在加拿大時每周必定去健行,她說,加拿大的景觀風貌變化大,很容易遇到野生動物,走在遼闊的空間裡,會發現世界很大,心情也會愈來愈平靜。回到台灣後她有一天走進大溝溪親山步道,感覺就像走在加拿大戶外,彷彿回到加拿大的情境,因為太愛這個環境,在2008年時選擇舉家搬到內湖。


重品味不重品牌


絲絨剪花抱枕(含枕心)售價499元


除健行,黃晴雯人生另一大樂趣是居家布置。黃晴雯透露,家中的桌旗(桌旗指妝點在桌面中央的長條型桌布),比她的衣服還貴,她說,每個人對自己好的方式不一樣,有人喜歡吃美食、穿名貴品牌,但她說:「我卻喜歡花費在布置家裡。」

黃晴雯從加拿大到台灣的家,都是由她一手設計打理,徒手繪出設計圖後,再交由設計師轉為電腦繪圖,特別偏愛大器的英式古典,混搭浪漫、不拘小節的義大利托斯卡尼風格。也因為她對居家設計想法突出,不少朋友買房子裝潢時都會探詢她的意見,黃晴雯多會建議,選家具、家飾不要重品牌,要重品味!




她的居家美學 有兩原則


貓頭鷹紙鎮 售價850元


對居家裝潢頗有想法的黃晴雯說,布置家裡永遠要掌握「大件家具單一,小裝飾配置多元」的原則,牆面圖案不要複雜,但卻可大膽運用顏色。為尋找家中的裝飾品,黃晴雯常常跑到內湖舊宗路的「大衛菲爾」尋寶。

大衛菲爾像家飾用品超市店,不像IKEA分區整齊、裝潢溫馨,類似於跳蚤市場室內版。

大衛菲爾的賣場從大件家具、壁畫到桌上擺設都有,種類多元逾萬件,風格有來自歐洲義大利、西班牙、英國、法國,及東南亞印度、印尼等,但單價不算貴,店家採不二價策略,偶會推出特價品。

(生活) 好屋抗震術/免震住宅震得住?施工品質最關鍵




【網路地產王/洪倩宜/綜合】2011/03/22

  日本大震引發民眾對住家安全的疑慮,房仲專家提醒,儘管愈來愈多推案打出「可防六到七級地震」的廣告,但消費者最應該注意的仍是實際的施工品質。一般來說,建築物的耐震度與建商、設計師、營造商、使用者每個層面都有連帶關係,任何一方有疏失都會使得建物的耐震度受損,耐震度因而降低。

■ 阻尼器、制震壁等科技 大幅提升豪宅防震規格

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,為了因應發生地震,超高層建築大多建議做制震工法,面積較矮平的學校或醫院則以隔震(免震)工法較好。而近幾年推出的豪宅個案,絕大多數都將抗震列為標準配備,像是信義計畫區的御之苑、仁愛路的帝寶、仁愛圓環的潤泰敦仁等都是抗震豪宅的代表作,標榜具有防範7級以上地震的能力。信義帝寶也採用十座方形鉛心隔震器,輔以加裝組尼器消弭地震的反應速度。也就是說在防震技術上,不只針對傳統的鋼筋綑綁品質以及混凝土強度進行加強,阻尼器、制震壁、鋼骨斜撐、隔震層等高科技的引進,皆大幅提高新一代豪宅的防震規格,抗震係數與安全性已經是豪宅市場不可或缺的建築要件。

■ 少動格局、不偷工減料 RC住宅同樣罩得住

  至於一般民眾的住家即使沒有制震或免震設計,也毋須太過擔心,住商不動產企研室主任徐佳馨指出,每種建築結構都有其優缺點,鋼骨結構雖然耐震性佳,但並非是絕對的安全保證,因此就算不是居住豪宅,而是住在鋼筋混凝土結構的房屋,只要施工用料實在、監工確實,房子的抗震性未必比鋼骨住宅差。

  台灣地震頻率高,民眾除了選擇結構完整、安全的建物外,最重要的是切忌隨意改建或變更建物原有格局,如果房子有小瑕疵、裂縫等也要記得補強,方可在地震來臨時,讓生命財產的損失降到最低。

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(生活) 房市達人/挑屋龜毛一點 增值空間大很多




【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】2011/06/11

奢侈稅於6月1日開徵,促使賣方因拋售壓力大,近來紛紛祭出下殺物件,讓原先抱持觀望態度的買方,也開始積極看屋撿便宜。全家便利商店公共關係暨品牌促進室部長林翠娟指出,從兩次買房的經驗,觀察到房價會不定期進行盤整,只要懂得在適當的時機,以「自住」的眼光投資購屋,就可享增值利益。

林翠娟表示,「買房是快速累積財富的方法之一。」她生平首次購屋是在民國83年,當時才出社會工作兩、三年,因感覺房價已逐漸往下修正,她立刻將自己跟會以及和親戚借來的錢,總計約200萬元拿去當購屋頭期款,大膽地在台北市內湖德安百貨附近,買了一間24坪2房的預售屋。

林翠娟指出,當時購入的預售屋已經快蓋好了,但因投資客口袋不夠深,急忙脫手,使得原本市價每坪30萬元,讓她可以每坪24萬元購入,直到民國98年賣掉時,每坪已翻漲了一倍,投資報酬率極高。林翠娟表示,當時薪水一半都必須用來付房貸,但對於不擅理財的人而言,就把它當做是強迫儲蓄,因為買房是最好的投資,只要以自住的「龜毛個性」來挑屋,日後的增值空間絕對非常大。

林翠娟表示,在自住基礎之下,通常會考量生活機能與交通便利性,因良好便利的交通動線,往往是支撐房價的重要因素之一,以德安百貨商圈附近而言,有無捷運經過,就可使每坪房價落差達3萬元左右。

隨著工作經歷豐富,薪資儲蓄也增多,林翠娟決定「以小換大」,開始在內湖區覓屋,卻發現每個建案每坪喊價動輒逾30萬元,雖然是要換屋自住,但也應把投資效益放入考量,經過努力尋屋後,她在三總醫院附近,找到一間3房約38坪含車位的預售屋。她指出,雖然生活機能沒有德安百貨商圈佳,但未來若捷運開通,加上松山機場開放國際航線飛行,此區極具增值潛力,未來發展可望拉抬房價。

林翠娟表示,民國96年以每坪30萬元購入,房子未交屋時每坪就已減價到40萬元,現在每坪則有45萬元的行情。她表示,因非專業投資客,所以在購屋時儘量從自己所熟悉的區域開始找起,會較了解區域行情,而且最好是購買具潛力發展的區域,待區域發展成熟後就搬離,就可輕鬆賺取差價獲利。

歷經兩次買屋,林翠娟發現房市會不定期進行盤整,以近日政府祭出開徵奢侈稅來看,都會區的房價已開始修正,因此只要找到適合的時機點進場挑選好物件,並且以自住眼光投資且長期持有,避免過度操作財務槓桿,買房絕對會是極佳的理財投資。

2011年6月13日 星期一

(政策) Money錢/台灣房市多空激辯 顏炳立PK張金鶚





【撰文:劉育菁】 2011/06/08

6月1日奢侈稅正式上路,究竟對市場影響多大? 《Money錢》破天荒邀請到政大地政系特聘教授張金鶚以及戴德梁行不動產總經理顏炳立對談,這是兩人近年來難得的同台演出,本文完整呈現兩人對房地產後市多空看法的邏輯推演。


自從2月底奢侈稅新聞出籠後,根據財富管理銀行內部調查,貴賓理財客戶最想聆聽政大地政系特聘教授張金鶚及戴德梁行不動產總經理顏炳立兩位重量級大師,對奢侈稅實施後的看法。顏炳立3個月內全省巡迴3、40場演講,張金鶚更參與多場政策說明會。


今年以來,顏炳立婉拒電視台談話性節目的邀約,偶爾接受新聞性的採訪,由於兩人的犀利言論經常被媒體斷章取義,為了忠實呈現雙方看法的歧異,《Money 錢》力邀兩人親上火線對談。


從結論來看,張金鶚及顏炳立對奢侈稅實施後的衝擊,如同兩條沒有交集的平行線,但他們一致認同:「資金」是推升這一波房地產上漲的最大助力,資金退潮與否是觀察重點。而兩人難得的唯一共識是:一旦通膨升溫,房貸利率飆上5%,將對房市產生負面影響。


這場未對外公開的對談,處處機鋒、過程絕無冷場,本刊完整記錄,以下是2小時的對談實錄:


看屋時機:趕快看屋 PK 現在不用看屋


Q:奢侈稅發酵已3個月,兩位目前觀察到的市場變化如何?


張金鶚:各地區影響程度不同,持平來說,台北市房價小幅下滑5%、新北市5~10%是目前共識,但也有仲介說:「北市知名投資客:『三黃』就倒了大半,7折可以談、8折可以賣」(顏總搖頭中)。


當然也有屋主加價賣屋,把成本墊高的說法,但更多的是業者哀嚎,像是「不要傷及無辜」、「中南部會很慘」、「仲介會倒上千家」等,業者的恐慌是講給政府聽,希望政府來救(市場)!


奢侈稅原本最大發酵時點是3~5月,但在業者反彈下,政府接著推出「合宜住宅」、「現代住宅」等,讓原本量縮的市場又增加了供給,政府也推出優惠房貸以安撫中南部業者。這些都反應出政府態度不清楚,使得奢侈稅的效應一正一負相互抵消。


看得出來政府想兩面討好,一方面安撫民怨、但又不想得罪業者,總的來說,預售屋房價下跌情況明確,也出現退訂潮,房價是有回來一點,量縮也是明確的。


顏炳立:金融風暴後,台灣率先V 型反轉,2009年3月房價創下歷史新高,到去年底我都很樂觀。但是今年2月看到新莊預售屋每坪賣到7、80萬元,新店6、70萬元,板橋8、90萬元,誇張的是都還有人買!我無法認同「魔」和「神」都一樣上去,所以才有「群魔亂舞、黑白不分」的說法。


3月奢侈稅出來後,市場急凍,心情沈重!但在實施時間提前後,利空已開始淡化,4~5月市場慢慢回溫,現在當然有投資客想賣,但沒有恐慌性賣盤,也沒有恐慌性價格,這是我在第一線的感受。


奢侈稅就像「小三」一樣,是出來亂的,需要時間沈澱。香港在實施3個月後,房價就反彈,台灣頂多受影響半年,最慢8月會回溫,才有「買賣二閒、等候秋決」的看法。6月上路後,市場只會降溫、降量,但不會降價。這就像吃牛肉麵,可以加湯、加麵,但老闆不會降價。


我和教授的看法最大不同在於:我認為要趕快看房子,但教授覺得看都不用看,這是我們最沒有交集的地方!


奢侈稅效應:8 月回溫 PK 尚未起跌


Q:對於顏總認為趕快看屋,張教授是否有不同的看法?


張金鶚:我先回應先前幾點他的談話,這才算是對話嘛!(台下掌聲不斷)


第一,奢侈稅自1月研擬,但政府為了選舉,縮小打擊面,只鎖定5% 投資客,法案是針對2年內買賣「行為」課稅,對短期投資有影響。


過去買賣房子10年才1次,現在卻1年周轉好多次,像三峽台北大學附近的仲介店就比便利商店多出5倍,代表投資客很多,這點大家都很清楚。奢侈稅會讓投資客的比例減少,但不要忘了,投資客周轉次數很高,對量會有很大影響。


再說不合理的地方,現在他從「上漲幅度」來看房價已不合理,但2年前我們就從「租金」及「所得」看出不合理了,顏總認為新北市房價群魔亂舞,如果連玩牌的人都覺得不合理,是不是代表市場已經更不合理了!市場不可能長期不合理,除非資訊不透明或是大家都瘋了,否則不合理就像國王的新衣,大家睜眼說瞎話。


我說現在不要看屋,是因為現在想砍價3成,根本沒人理,買賣雙方價格認知差距過大,那為什麼要去看?何況現在看屋只是增加市場買氣。業者只怕你不來看,不怕你不買,如果定力不夠,不就陷入含淚購屋的陷阱。


現在市場比的是一種氛圍,在未明朗化前要觀望及等待。我說不用看,他說要去看,最大差別是,看你在為誰說話。


再來,我們的最大爭議是:他說房價8月回溫,我認為還沒開始起跌!我的邏輯是:政府只能帶頭、誘導市場,無法控制市場,從過去經驗來看,政府的支撐只有短暫效果,中長期的走勢、市場才是最大的力量,才能決勝負。


房價雖然回檔不明顯,但我對結果是滿意的,因為才1、2個月就跌了5~10%,未來除非執政黨不想選了,否則選前政府一定會控制房價,因此這半年是觀望期,選後才是決勝關鍵。


顏炳立:張教授說房價要修正3~4成,這會誤導買方,讓他們一直買不到房子,這點要請教授解釋。


張金鶚:我被人批評最多的是,3年前聽我的話不買房子,現在都買不起了!


但未來會見真章,時間可以證明一切,買賣股票,短期可能賠錢,但中長期就不一定了,更何況房地產算是中長期投資。最可怕的是,大家都把房子變成投資工具,政府把護房當重點,而忽略健全市場、資訊透明化才是真正該做的事。只要政府把資訊透明了,消費者難道會不知道房價合不合理嗎?


房價最多修正幅度:15% PK 30%


Q:兩位對新北市房價都是看跌,能否說明如何判斷合理房價?


顏炳立:投資房地產只有7個字:「地段、環境、可及性」,新北市永遠不能取代台北市,所以台北市頂多修正10% 以內,新北市10~15%。


我認為合理價格是:目前台北市第1框(指大安、中正、信義、中山及松山等)預售屋的成交價130萬~140萬元,第2框外圍包括士林、石牌、大直、南港、內湖、古亭、木柵、景美及萬華等,與市中心可及性只有20分鐘的區域,新成屋約65萬~70萬元;而過橋、過溪的新北市新成屋,房價再除以二,也就是永和、三重、板橋、新莊等新成屋的支撐價為32萬~35萬元。


什麼時候台北市房價會再上漲?如果發現新北市均價站上40萬元,那麼台北市房價就要再往上,否則新北市的新成屋只要看得到3字頭全都要買!按照這個邏輯,就能說明台北市房價為什麼掉不下來?因為現在新北市新成屋30多萬元的價位根本買不到。


張金鶚:他的說法邏輯不通,他認為房價要跌,但如果沒有下來,就代表會繼續漲上去,那麼他說群魔亂舞是假的囉!這是不負責任的說法。


顏炳立:這一波由資金行情帶起的預期心理,讓台灣房地產結構改變了,台北市的房價已經不是由台北人來決定!10年前,台北市房價每坪百萬是天方夜譚,但現在大家都能接受了!


香港最高檔的住宅每坪平均折合新台幣800萬元,一般住宅約300萬~400萬元,最便宜的每坪100萬元。香港中環最貴的辦公室租金每坪2萬元,台灣每坪只有2千多元,只要陸資丟一點錢,就能改變這個差距,台灣也只有台北市有這個條件。台灣房價只有雞(台北市)能升天,沒有犬(中南部)會升天。


中產階級的故鄉已經不在大安區了,如果滷肉飯一碗從20元漲到200元,客人當然會翻桌走人。因為有錢人不會買無法代表身分地位的新北市,新北市是中產階級應該住的地方,若上漲到豪宅價,當然就不合理!


Q:張教授可否進一步說明,究竟要跌3成的區域是哪裡?


張金鶚:根據我們的研究,2008年台北市預售屋房價平均泡沫程度是3~4成,當然新北市泡沫一定更高。


1990年無殼蝸牛發起夜宿忠孝東路運動,當時台北市泡沫程度是5成,後來花了10年才把泡沫消除。


大家對泡沫有誤解, 泡沫是一個指標(benchmark),學界定義是:「所得可支撐的房價叫基值,不能支撐才叫泡沫」。泡沫是隨時存在的,只是究竟何時破?會不會一下子就破?還是慢慢變小?得看政策如何讓房價軟著陸(soft landing)。


很多人對房價跌5成一點感覺都沒有,那是因為每年慢慢小跌5%,長期複利的效果,這就像溫水煮青蛙一樣,跌到讓你沒有感覺,這也說明為什麼台灣房價會「短期大漲,長期小回」。


泡沫破裂的利率指標都是4~5%


Q:過去很少泡沫是在利率2% 低檔破裂,而目前建商資金滿手,如何期待台北預售房價打7折?


顏炳立:我只有7個字:「天真、活潑又可愛」。


張金鶚:泡沫破裂不見得是看建商,每人持有房地產的資金成本都不同,未來通膨上升,利率一定上調,當房貸利率來到4~5%,成本就提高1倍,就有資金壓力。


房價要打7折,不是指未來6個月或1年內,3~5年是很有可能的。


房價緩跌讓大家沒有感覺,等到發現高點已過,越晚賣越划不來時,就有骨牌效應出現。現在大家都說不會,日本、美國、愛爾蘭等有制度的大國,也都發生啦!重點是不合理已是共識了,怎麼可能不合理一直存在呢?


我相信從利率、資金、稅制及制度透明化下手,就能把不合理導向合理。


◎更多精采內容請看:Money錢 NO.45 2011年6月號

(生活) 房市轉回自住型 注意內外生活圈





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/06/11

專家提醒自住客挑屋,最好事先確立內外生活圈兩個面向。 報系資料照


後奢侈稅時代,房市轉回自住型市場,自住客也成業者鎖定焦點。台灣房屋研究中心副理江怡慧表示,業者針對自住客勢必會研擬各種銷售策略,自住客最好事先確立兩個面向,可避免一時誘惑,買到不符合需求的房子。

第一個面向是外在生活圈,江怡慧建議,購屋人開始看屋之前,最好先想好自己工作的地點、孩子學校或托育、買菜購物等需求,再依自己所擁有的交通工具,勾勒出一份生活圈動線的範圍,而所選的房子,最好能符合這樣的生活型態。

譬如是開車上班族,但有小孩得送到學校,那麼較理想的方式就是早上順路送小孩到學校,下班順路到市場再接回小孩。如果需要婆家或娘家照顧小孩,則也得算進生活圈之內。事前想好生活圈,看屋時就更能清楚物件符不符合需求。

第二個面向是內在生活圈,也就是個人需求。事先想好需要買幾房,要多大,想一下目前居住或租住的房子,最喜歡什麼?討厭什麼?想清楚後,再看屋也比較不會受到誘惑。

一般來說,江怡慧建議購屋人買房應以主流產品為主,如三~四房、30~50坪格局的房子,如果是大樓社區,戶數不要太少,以免管理品質難以維持。另外,她建議民眾現階段如果只需兩房,不用硬撐著要買三房,因為如此一來一定會增加負擔,影響生活品質。

(生活) 天災人禍頻傳 居家保險有理賠





【網路地產王/綜合】2011/06/08

  最近天災人禍頻傳,人在家中坐,禍從天上來!最近,有不少保險公司推出保險方案,如果真的擔心居家安全,想要多些保障,一定要多看多比較,不要一昧因為過多的憂慮,白白浪費錢買保險!

■ 五股爆炸傷鄰宅 投保火險可獲賠

  日前的新北市五股區爆炸,波及周邊數十棟民宅,類似事件損失重大且難預防,產險業者表示,其實這種損失如果投保住宅火險即可獲理賠,因為住宅火險並非侷限火災損失,包括閃電雷擊、爆炸、航空器墜落、機動車輛碰撞、意外事故造成煙燻都在保障範圍內,就連家中動產也依建物保額30%、最高50萬元提供理賠,及最長60天、每日最高3000元臨時住宿費用。

  根據統計,台灣816萬戶住宅只28%投保住宅火險,並且投保主要是因應房貸的需求,即使基於風險考量,為節省保費支出,可能只投保了基本保障,與所謂較完整保障有一大段距離。華南產險表示,以這次新北市五股事件來說,周邊住宅雖沒有發生火災,但數十棟建築被爆炸威力損毀、玻璃震碎、外牆損壞、屋內被煙燻黑等,都包含在火災保險的理賠範圍內。

■ 日本驚天一震 保險增加居安保障

  規模8.9超級強震,台灣位於地震最頻仍的環太平洋地震帶,也屬於強震高危險區域,但根據住宅地震保險基金最新的統計,至今年1月底止,地震險投保率僅28.31%。地震險屬於附加險型式,投保時需以住宅火險為主契約,然後就可再選擇加保地震基本險、超額地震險、擴大地震險三種,其中地震基本險為921大地震發生後由政府推行的政策性強制保險,即所有投保火險的住宅一定要附加地震基本險,最高提供120萬元的保障。

  如果民眾認為基本保障不足,可再投保超額地震險來補足;至於擴大地震險屬於任意附加險,消費者可自行決定是否再附加投保以達更周延的保障,但提醒民眾,由於理賠認定範圍不同,擴大地震險的保費可能高出許多。富邦產險協理陳維格強調,民眾對於地震災害的風險,不能只靠地震基本險,因為除了保險金額最高只有120萬元,承保範圍更僅針對地震造成房屋「全倒」的損失,如果建物「非全倒」及家中家具、裝潢、動產等損失,均不在保障範圍內,因此,自行加保超額地震險、擴大地震險等補足保障,甚至利用全方位住家綜合保障計畫,才能讓財產保險更周延。

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2011年6月10日 星期五

(生活) 挑到好物件 打房傷不著




【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】2011/06/04

台北101公關王淺秋。 記者楊美玲/攝影

去年底全台主要都會區的房市中,五都的房價漲幅約介於4%至8%,價格穩健走揚,市場買氣也明顯提升。台北101公關王淺秋為了擁有一份「安全感」,首次購屋即選擇去年底房市轉熱期間,不但未買在高點,購屋至今不到半年,每坪已喊漲逾5萬元。

去年底正是國內購屋旺季,加上買屋保值風潮正夯,拉抬市場買氣往上攀揚,價格也穩健上升。根據永慶價格指數(YPI )顯示,去年第四季全台9大都會區中,就有8個都會區呈現「量增價揚」市況,包括台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市等「五都」及桃園縣,價格漲幅介於4%至8%表現最佳。

王淺秋指出,過去8年來因工作緣故都居住在信義區,直到去年底,因長期租屋總覺得缺少一份安定感,加上物價不斷飆升,感覺辛苦存的錢都被通膨怪獸吃掉了,讓她興起了買屋抗通膨的想法,不但購屋意願明顯提升,同時心中更渴求擁有一份「安全感」,於是她不畏全台八大都會區量增價揚的市況,仍大膽前進新北市置產。

王淺秋表示,這是她生平首次購屋,會選擇在汐止,主要是經朋友介紹,特別抽空去看屋,沒想到第一次看完房子後,當場就決定買下了,而且買的還是預售屋,今年年底才會完工交屋。

王淺秋指出,購屋首重交通,其次是建商和居住品質,購屋處位於汐科火車站旁,到市中心開車僅30分左右,相當便利,而建商則代表安全性,因此挑選信譽佳的建商,房屋品質也會有一定的水準。她說,新屋位於25樓,視野極佳,可遠眺基隆河,對住屋品質提升不少。

根據永慶房仲集團購屋趨勢大調查結果顯示,今年2月財政部對外宣布開徵奢侈稅後,房市景氣瞬間翻盤,看跌比重大增,全台高達65%民眾看跌未來3個月房價,其中,台北市、新北市看跌比重更高達73%及68%,顯示全台民眾對於目前高房價,短期有高度修正的期待。

王淺秋指出,她於去年底買入的預售屋約23餘坪,每坪售價約35萬元,現在每坪已喊到40萬元以上,而且還有不少人頻頻來尋問是否有意脫手,顯見只要挑對好的物件,就不易受到政府打房政策之影響,房價不跌反漲,但因為她購屋的主要目的是為了自住,所以獲利多寡就不會太在意了。

(地產) 松江REAT三大樓 新光集團35.24億吃回






【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/18

今天標售的新光松江REAT共有三棟大樓,圖為承德大樓。記者盧振昇/攝影


兆豐銀行今天上午標售新光松江REAT,先前傳出的多家壽險公司均出手,連發行REAT的新光人壽也參與競標,結果由新光合成纖維、新纖開發及新星興業聯手以35.24億元得標,高出底價14億元、溢價率達65.7%。

此一結果引起市場人士各種猜測,新光人壽董事長為吳東進,新纖則是吳東昇,兄弟同時出手,是兄弟鬩牆還是分進合擊,引人好奇。

兆豐銀行則在開標後發布新聞稿表示,「如最高標人為本信託之關係人者,本件買賣尚應依相關法令取得本信託之內部合法授權及踐行相關程序後始生效力」,似乎為這起標售埋下變數伏筆。

由於脫標價遠遠高出市場預期,全球資產管理公司王維宏分析,在奢侈稅生效前夕,三陽忠孝大樓及今天的新光REAT相繼以高價脫標,顯示法人信心已全部回復,預料下半年商辦市場將持續發燒。

今天標售的新光松江REAT共有三棟大樓,包括北市松江路的松江大樓、承德路四段的承德大樓以及新北市板橋區中山路的板橋大樓。三棟大樓均於96年由新光人壽委託兆豐銀行發行REAT,明年2月到期,依規定需於到期之前處份,兆豐銀行因此於今天採統包標售,標售總底價約為21.26億元。

稍早包括國泰人壽、新光人壽、台壽保、富邦人壽等均公告擬購置大台北不動產,今天上午除了上述四家壽險公司均出手外,事先沒有公告的中國人壽也加入戰局。

其中新光人壽以33.86億元屈居第二,國泰人壽出價也達31.3億元,中壽出價29.18億元,台壽保出價28.82億、富邦人壽則是25.6億元。總計7組人馬競標,包括1組自然人,壽險業者達5家,最後由新光合成纖維公司以35.24億元得標。

王維宏表示,初步拆算今天得標價格,松江大樓一坪約85萬元,承德大樓約55萬元,板橋大樓約40萬元,均是區域舊商辦大樓的新高行情。




2011年6月9日 星期四

(政策) 押寶陸客自由行 店租衝衝衝





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/06/04

陸客自由行月底上路,帶動台北市知名商圈的租金漲幅,台北巿八大指標商圈店面去年至今平均租金已上漲2至3成。圖為忠孝東路上的SOGO商圈。 本報資料照片/記者林俊良攝影

住宅市場受奢侈稅影響,元氣有待恢復;反觀台北市熱門商圈店面市場,卻在開放陸客自由行倒數階段,生氣蓬勃。看好陸客商機,國內外知名零售品牌,紛紛卡位陸客「必訪」商圈和景點,其中號稱「台北表參道」的台北市中山北路晶華商圈店租行情,年漲幅更衝上5成。

第一太平戴維斯公司統計零售商圈租金,西門町商圈是亞洲地區觀光客與國內大學生偏好的零售商圈,與去年第四季比較,今年第一季西門商圈平均租金上升22%,信義商圈則上升17%,台北車站商圈也上升11%。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示,看好陸客自由行可望在6月底前上路,不少知名國際零售品牌正積極在北市展店;一旦開放,各主要商圈店面行情續漲空間,上看5至10%,零售消費市場也將看俏。

他表示,近期持續有國際品牌的零售商前來探路,計畫在台展店,包括全球前五大時尚服飾品牌之一的Zara,外傳將在台北101、微風二館設點;此外,蘋果(Apple經銷商)及韓國漢堡連鎖通路Kraze Burgers都有意在台設點或展店。

永慶房屋店面事業部最新調查,去年以來,台北巿八大指標商圈店面平均租金上漲2至3成。店面事業部經理鄭朝鶴指出,北市精華商圈店面成交行情持續走高、屋主惜售心態濃厚,主要受租金調升、陸客自由行預期心理影響。

永慶統計,台北市熱門商圈以中山北路晶華商圈租金漲幅最大,近期各精品旅館紛紛進行改裝、拉皮,加上中山北路精品街打造為「表參道」計畫,短短一年內商圈店面租金攀升5成,目前店面每坪月租約5500元至1萬1000元,漲幅驚人,且一店難求。

鄭朝鶴指出,奢侈稅實施後,房地產投資人士偏好具有固定租金收益的店面,觀察近年來香港店面市場受惠於陸客自由行的利多,店面市場無論價、量都有穩定的成長。尤其在剛開放的前3年,旅客增加幅度最大、效益最明顯;若以7天6夜的行程規畫為基準,保守估計「自由行」下半年將為台灣觀光、零售業帶來至少35億元以上的商機。

(地產) 北部避暑住宅 陽明山最夯




【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/08/14

陽明山是避暑住宅集中的知名地點,因為風景好、治安佳,雖然價格貴,仍吸引陸資進駐。 圖/本報資料照片

天氣熱,全台避暑住宅詢問度也增高,受南北房價差異懸殊影響,想要清涼消暑,北部代價最高,陽明山、大台北華城一帶的避暑宅動輒千萬元起跳;中南部買地自建別墅,每坪只要1、2萬元。


北部避暑住宅,首推陽明山一帶,近年來多集中在紗帽路、中唐二路一帶興建,總價從2900萬至1億5千萬不等,由於陽明山治安嚴謹、避暑效果好,已成為口袋深的陸客收購的熱門地段。

除陽明山外,文山區政大附近的二期重劃區,由於山景環抱,也是大台北避暑宅代表,以政大一街、二街指標路段。新店的大台北華城與青山鎮,區域內氣候涼爽、風景優美、學區健全,總價從1300萬到2億之間的住宅都有。

桃竹的避暑宅首推石門水庫,鄰近住宅受水氣調節,故涼爽宜人。台灣房屋龍潭店表示,不少人在此購買小坪數套房做度假用,坪數12─16坪,約120萬元。有許多台大退休教授購買的「台大住宅」,價位在1200-1800萬左右。

新竹市的避暑住宅以明湖路、柴橋路與新香街上的別墅著名。其中價格分兩個等級,600-1300萬元屬別墅型,1300-2800萬元以上則為豪宅型。中部避暑宅首推埔里遍布於水頭路、福興路與中心路上,與其他地方不同處,大多是買地自建的客戶,而價格也相當低廉,農地價格每坪大約1.2萬-2萬元間,吸引許多南部客北上購買。

南部避暑宅集中高雄縣澄清湖附近,大智路、大埤路上的住宅,面湖的房價約在800萬─1800萬間。

台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,儘管避暑住宅舒適,但大多為海拔較高的山坡地住宅,因此購買時須考量是否安全無虞。

(地產) 陸資在台獵房 瞄準商辦






【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2011/06/09

戴德梁行大中華區行政總裁張國正昨(8)日表示,陸客自由行開放在即,未來台灣房市將循香港模式向上發展,建議大家「千萬不要空手」;張國行也將為三家大陸投資法人尋覓物件,以旅館、店面為主,盼找總價人民幣3億至5億元的商用不動產。

張國正昨日自香港來台召開記者會,他指出,有不少陸資對台灣房地產有興趣,主因這些人都曾在香港嚐到甜頭,香港房價在「更緊密經貿關係安排(CEPA)」與自由行加持後,一路向上,如今銅鑼灣已有店面飆上每坪新台幣8,300萬元的天價。

台灣已簽「兩岸經濟合作架構協議(ECFA)」、自由行又開放在即,房市後勢看好,張國正透露,委託他來台找物件的大陸投資法人,有一家是開發商、兩家是其他行業的,分別來自北京、廣州與深圳,他預期下半年陸資將會在台灣房市有大動作,陸資偏愛的物件,要在市中心、夠熱鬧,以商用不動產為主。

戴德梁行台灣區總經理顏炳立也說,過去一、兩個月來台探詢投資的外資,比過去一年還多,除陸資之外,港資也很積極,有來自香港的飯店業者一個月之內來台考察六次,還有新加坡籍的瑞士商,指名要量體較大的開發案、如C1D1台北雙子星大樓等。

顏炳立認為,下半年登場的幾個公部門標售案如C1D1、信義區A25土地、世貿二館改建案等,都可能見到外資身影;他還透露,戴德梁行要標售的南僑環河北路土地、華票敦北大樓等,外資也有興趣。

戴德梁行大中華區副主席李志榮說,香港與台灣同樣都有奢侈稅,香港前雖也受到奢侈稅衝擊,但不到三個月就反彈了,如今還漲了10%。相較之下,台北店面最高價也不過是每坪新台幣700萬元,未來房價仍有上漲的想像空間。

2011年6月8日 星期三

(生活) 屋子採光難知道 陰天看屋最合適





【網路地產王/黃京梧/綜合】2011/02/16

  採光是否良好一直是居家舒適的重要指標,而民眾在看屋時,如何慎選採光佳的產品是不少民眾的困惱,房地產業者建議,挑選採光良好的住家最好在陰天的時候,若陰天室內仍然明亮,則可以認定房屋是採光良好,但民眾仍須注意房屋坐向,避免選到西曬嚴重的房屋。

■ 採光通風佳 生活品質有保障

  台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,採光、通風佳的住宅不僅居住者身體比較健康,也可以避免常見的住家問題,如壁癌,相反的,若居家不通風且潮濕,很容易衍生身體的疾病,尤其是家中有老年人,家中如果潮濕很容易引起關節方面的疾病,所以中高族群的換屋族購屋都以通風、採光為主要考量,而年輕、新婚族群因為正值壯年時期,衝刺事業者占較大比例,購屋多以離公司近便利性為主要考量。

■ 邊間採光佳 房價貴一成

  住商不動產企研室主任徐佳馨指出,採光佳的房子因住家明亮營造的氣氛較佳,一直是民眾購屋參考的重要指標之一,而目前都會市中心高樓林立,較低樓層的住家採光就很容易被遮擋,而高樓層較少這些問題,另外,除了高樓層的住家採光較佳,邊間、透天厝也是採光較佳的產品,而這些較搶手的產品也都反映在房價上,通常,採光佳的房子較同類型的產品貴上一成多,建議以自住為主的民眾雖然採光佳的房子較貴,但採光佳的房屋生活品質較好,千萬不要省小錢壞了身子。

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(生活) 已婚女性購屋 切莫顧此失彼




【網路地產王/錢素蘭/綜合】2011/04/27

  女性的購屋力已經成為房地產市場不可忽視的一股力量,特別是已婚女性,在購屋決策時扮有舉足輕重的角色,不過女性購屋有時重感覺,因此房仲業者提醒,如果可行,女性購屋人最好能將需求一一表列,在做最後的決策,會比較不容易後悔。

■ 已婚女性購屋 學區機能不可少

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,已婚女性對於孩子的就學問題非常重視,因此買屋時會把「學區」當作一大考量,這也是明星學校學區房價會比周邊房價高出一成以上,房價也相對抗跌的主要原因。不過除了學區之外,江龍名也建議將生活機能考量進去,比如捷運、市場、停車空間等等,且選擇區域最好不要造成家中其他成員就學或是上班的負擔,這樣購屋過程才能更順利,新居才可以住得更安穩。

■ 買屋莫重感覺 斤斤計較很需要

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說,看房的時候,女性買屋有時很容易陷入感覺,這也是不少投資客在裝潢時絕對不會忽略「更衣室」與「大廚房」的原因。因此她建議,已婚女性購屋時最好冷靜思考,房屋是不是符合自己與家人的需求,價格是否在可以負擔的範圍之內,如果可行,可以考慮將所有的需求表列,讓判斷更客觀。此外,也可以把一些瑕疵作為還價的籌碼,讓自己在議價過程中更具有優勢。

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(政策) 奢侈稅撿便宜 39歲以下民眾進場




【網路地產王/綜合報導】2011/06/07

  奢侈稅後買氣逐漸回升,不少人都在問,到底是誰在買房?根據房仲調查發現發現,39歲以下的購屋人增幅明顯,而就產品來說,大廈產品在近期反而更受購屋人歡迎,加上百年結婚潮,也帶動了不少自住需求,此外,不少年輕人認為房市價格「回不去了」,也讓政策上路前,購屋人為把握議價機會,買房動作更為積極。

■ 首購年輕族進場 中高齡投資族退場

  從這份報告中看出,就結構上,20-29歲增加了5.14%,30-39歲增加4.17%,其它年齡層比率均下滑,針對年輕人動作頻頻,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,年輕購屋人對於住宅的需求迫切,加上奢侈稅後量縮價不跌的態勢,讓各方也都認知價格修正幅度有限,進場也更積極。此外,不可諱言,過去市場上不少短期投機客多是手上有錢,年齡偏長者,這些投資客的退場,自住需求的年輕人也填補了這個空缺。

  39歲以下的族群對於資訊的吸收和消化比較熱衷,加上這幾年來房價越來越高,首購族群也明白,一昧的希望房價無量下跌是不切實際的,而且觀察之前的金融風暴後房價的漲勢,更讓這些年輕族群不願意再錯失這樣可以撿便宜、殺價的大好機會,紛紛進場先卡位再說。

■ 大廈眾人愛 公寓價格差很大

  在產品類型上,大廈產品幅度微增4.58%,徐佳馨分析,大廈有管理,屋況佳,加上貸款較不易因屋齡屋況而打折,都讓門檻降低,此外,總價較低的兩房產品,是大廈的比例也較高,種種因素都是大廈比率增加的原因。相較之下,公寓雖然坪數實在,但由於都更話題吹皺市場春水,許多賣方價格不只離譜,更到了「離奇」的程度,也讓購屋人相對保守。

  離政策上路越來越近,雖然不少人仍認為明年一月大選將是房價重要分水嶺,在此之前更應觀望,但徐佳馨仍建議,購屋人只有親自到市場看屋詢價,才能夠了解價格波動,更不會與理想物件失之交臂。

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2011年6月7日 星期二

(趨勢) 陸客自由行 北市店面一年飛漲76%




【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/06/04

陸客足跡所至的晶華酒店商圈房價漲幅不小。 報系資料照

受惠陸客自由行議題,北市熱門商圈店面租金快速揚升,房仲業統計,過去一年來,台北市具陸客題材的熱門商圈,店面租金成長多達2~3成,有的甚至7成以上,一線店面幾已全面站上一坪1萬元租金以上的新高點。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示,儘管奢侈稅將店面也列入課稅對象,但在觀光商機可期下,店面市場很難寂寞,具有固定收益的店面,預料將仍深受房地產投資客的喜愛。

根據永慶房屋統計,北市熱門商圈店面租金近一年來快速翻升,其中又以陸客前往最多的士林商圈最驚人,去年位置偏一些的,一坪租金還在2000元上下,但今年第一季已從5000元起跳,一線店面租金則已從11000元飆到18000元。以平均租金來算,短短一年,漲幅達76%,令人咋舌。

南西商圈漲幅大

其他像是陸客住宿多的晶華商圈、南京西路商圈店面租金過去一年也有3~4成的上漲,也有一些漲幅比較小,如公館商圈和站前商圈大約只在10%上下。

商仲業者分析,熱門商圈過去一年租金大漲,一方面是景氣轉好,消費信心增強,另一方面也拜開放陸客觀光團來台之賜,大批陸客造訪,讓這些商圈店面生意大好,屋主也勇於調升租金,測試店家的租金承受力。

一般相信,一旦陸客自由行正式上路,這些熱門商圈店面租金還會持續上揚。

鄭朝鶴分析,依目前定案的陸客自由行,雖僅局限北京、上海、廈門3城市,且每天以500人為限,但若以7天6夜的行程規劃作為基準,保守估計「自由行」下半年也可望為台灣觀光、零售業帶來至少35億以上的商機。

再以香港來比較,香港的大陸旅客人數目前達2268萬人,對比去年陸客來台人數僅163萬,兩者有將近13倍的差距,陸客自由行一旦開放後,來台人數必然快速成長,商機堪稱具有「無限想像空間」。

業者表示,儘管北市店面價格居高不下,不過長期來看,在租金上揚支撐下,對有資產配置需求的民眾來說,仍是相對理想的投資標的,在自由行正式上路之前,可伺機進場挑選好貨,未來將可享有商用不動產長線增值的效益。

(生活) 工業住宅撿便宜 注意細節才保險




【網路地產王/龔立豪/綜合】2010/09/21

  大台北房價居高不下,購屋族難下手,開始轉往價格相對較便宜的工業住宅,不過目前工業住宅仍存在『適法性』的問題,經常引發買賣糾紛,建議消費者在選購這類型產品時,還是得問清楚相關規定,以免花大錢買房子,最後因為買賣糾紛而無法入住,得不償失。

■ 價格便宜 買方反應兩極

  信義房屋中和積穗店長魏逢佑指出,買方對於工業住宅產品反應很兩極化,一種是完全不考慮,另一種則是習慣當地環境,不排斥工業住區的區域型買方。現在許多工業住宅在規劃上都非常用心,屋齡新穎、公設完善,加上房價比區域一般住宅行情低1~2成左右,在高房價時代,持續吸引買方持續關注這類產品,部分成交價格每坪僅1字頭的工業住宅預售案,交屋後至今房價都已站穩2字頭。

  以中和附近工業住宅新成屋個案為例,雖然工業住宅僅能貸款7成,但每坪25、26萬元的行情,在中和幾乎找不到中意的新成屋,加上區域客習慣周邊的小環境,與央行現行管制區域內第2套貸款最高7成相比,貸款條件相去不遠,因而仍有買方購屋自用。

■ 自住型客戶多 脫手較不易

  目前工業住宅產品仍頗多爭議,最大問題仍是適法性與周邊環境等因素,常見登記為一般事務所,且無法申請政府的優惠房貸,除了相關法規限制外,水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率,雖然如此,工業用地宅要變更地目,成為工業用地宅的可能性仍不高,想要搶便宜買這類房子的消費者,還是得承擔貸款成數較低、居住品質較差的風險。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,工業住宅因為土地使用分區屬於工業區,最常見的問題就是社區旁邊,可能也是大片的工業區,若周邊工廠都已經外移,則居住小環境還算單純,但若是周邊工廠還在營業中,甚至未來可能有廠房設置於此,則小環境居住起來就沒有那麼的合適。

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(政策) 房價高 投資人應先獲利了結





【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/10/04

  房仲業表示,目前房價確實已經是2003年SARS風暴以來的波段高點。這時候進場投資、甚是購入自住宅都讓民眾「心驚驚」,這時候應該擁抱現金,還是擁抱房屋成為一般大眾的問號。

■ 逢高脫手 再找下一個投資機會

    雖然央行升息了,但利率還是很低,擁抱現金則有可能被通膨吃掉,擁抱房產卻又怕未來房價下跌、利息支出增加。一般市井小民可能沒這煩惱,但若是錢多到無處投資的高所得族群,恐怕就得仔細審思這問題。

  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,不少外資、或者港資來台投資不動產,通常會對於投資標的,設定投資時間,一般而言設定的投資時間約3~5年間,時間一到若有不錯的利潤,就先獲利了結。目前房價上漲不少,持有多年、或者當初低價購入的投資者,不仿先獲利了結,再尋找好的標的物進場。

■ 標售比一般撮合 更容易創高價

  建議收售方式,若是位於精華地區的產品,採用標售的模式,會比一般議價更容易賣到好價格。例如說,今年3、4月份時,當時仁愛路上的舊名宅仁愛百吉,行情約落在90~100萬元間,但是今(99)年5月法拍標售時,一舉創下每坪107萬元的價格。之後,原921危樓重建後的仁愛尚華部分樓層,也將於10月公開標售,目前底價一坪約159萬,屆時有可能創出180左右的高價。

  台灣房屋不動產研究中心執行長邱太選表示,並非所有產品採標售手法都會叫賣,採用標售手法不僅需要訴求昂貴的行銷手法、以及銷售手段,更何況也有過精華地區公開標售流標的案例。除了產品要位於精華區域內,產品總價高也是採用標售手法必要條件之一。

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