2011年4月26日 星期二

(政策) 房價透明化 朝野協商再戰


政府有意推動房價實價登錄制度,有利房價交易資訊透明化;但也有房地產業者要求,政府應做好保護民眾財產隱私的措施。 本報資料照片/記者陳再興攝影

【聯合報╱記者李順德/台北報導】2011/04/26

房屋買賣交易價格不透明引發民怨,立法院昨天初審通過地政士法部分條文修正草案,明定未依規定登錄成交案件資訊開罰;但攸關房價買賣透明化的條款,贊成派與反對派立委拉鋸僵持不下,全案保留到朝野協商再戰。


贊成房價交易透明的立委賴士葆表示,目前不動產交易登記,不須填報交易價格,造成市場交易資訊不透明,他提案修法,由地政士將受託辦竣所有權移轉登記案件,向政府機關登錄成交案件資訊。

賴士葆說,隱私權不能無限上綱,房產價格不透明,投機客得以上下其手,內政部做為主管機關,應掌握實價;實價經包裝後,以區位分布,公布房地產交易價格,既讓交易透明化,又保障民眾隱私。

立委江義雄表示,房產交易價格應讓民眾了解,交易情形、價格應該公布,讓買賣透明化;但會洩露個人資料的例如姓名、身分證字號應該保密。

吳育昇手持一分土地謄本指出,謄本內容包括貸款金額、擔保債權總金額等都是公開資訊,只有身分證字號及出生年月日是隱匿的。

吳育昇質詢內政部次長林慈玲說,如果登記房地產總價未侵犯隱私權,揭露貸款總額度也應該沒侵犯隱私權之虞。

反對的立委劉盛良表示,公布姓名、地號、地段等房地產資訊,對房產交易的公平性並沒幫助,因房地產交易會隨趨勢或景氣好壞做改變,並沒有一定標準。

立委張慶忠也持反對態度。他說,目前房產價格的規定,有公告地價、公告現值,未來若將房產交易價格依實際交易價格登錄,則政府手上拿著法令,「要怎麼搞就怎麼搞」,想徵地就依公告現值,想標售土地就依市價,無法維護人民的權益。

(政策) 房屋交易價 擬全面登錄


【經濟日報╱記者徐碧華、黃啟菱/台北報導】2011/04/26

不動產交易價格登錄可能一步到位,由區段化登錄、六成案件登錄,擴大為改按隨所有權移轉「全面」登錄。立法院內政委員會28日(本周四)決戰,當天進行個案實價登錄的條文協商。

立法院內政委員會昨(25)日初審通過地政士法修正草案,但和上周平均地權條例修正草案一樣,條文保留,留待協商。官員指出,周四內政委員會排定審查不動產經紀業管理條例修正草案,由於三法的爭議點都在要不要個案實價登錄,立委決定一併協商處理。

對於強制實價登錄,政治大學地政系教授張金鶚表示,台灣的房市向來有資訊不對稱現象,問題就出在房價不透明,他直言,實價登錄是健全市場的第一步、也是最重要的一步。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,過去幾年很多預售案開出天價,其實都只是「用喊的」,實際成交價根本沒人知道,若能採實價登錄,就不會有「價格盲點」。

但也有業者擔心會繼奢侈稅之後,再度重創房市。

依行政院版法案,原來只有強制房仲和代銷業登錄成交案件,內政部地政司副司長王靚琇說,即只有五到六成的不動產成交案件要登錄,登錄位置是內政部的網站,登錄方式是「以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化」,並沒有實價與買賣雙方連結的資訊。

2011年4月22日 星期五

(趨勢) 奢侈稅上路 打亂房市租售行情


【網路地產王/綜合】2011/04/21

  政府一連串打房措施,已經嚴重打擊投資客信心,原本,手握多房的投資客,最近紛紛把手上物件拋出,有購屋族發現,談了好幾個月,本來房價硬梆梆的賣家,最近的態度變了,甚至有些租屋套利的投資客房東,現在也轉變態度,紛紛轉租為賣,希望盡快獲利了結!

■ 要抽奢侈稅了!買家著急降價求售

  35歲的王小姐,本來想買套房自住,也為自己累積資產,強迫自己存點錢,沒想到幾個月下來,在台北市中山區看上的套房,房價幾乎都硬梆梆,根本殺不了價,本來想放棄的王小姐,前兩天,突然接到房仲的電話,有屋主主動表態,願意降價五十萬,王小姐聽到消息,開心的立刻下訂,解決了房事困擾!

  「像這樣的例子,這一陣子越來越多!」房仲坦言,很多堅持不賣的屋主,確定奢侈稅過關後,已經主動拋出訊息,身段也明顯降低,願意重新跟有誠意開價的買家重新斡旋。除了主動找回買家的情況外,還有一些原本要租屋套利的投資客,眼看苗頭不對,也紛紛把手上的物件拋出求售。

■ 投資客急脫手 包租公不租改賣

  根據房仲業者統計,今年三月全台待租物件較二月萎縮20.74%,相較於去年更減少42.58%,三月將手上委租物件由「租轉售」的數量,較二月足足增加66.13%,這顯示包租公將手中的房子「待價而租」的意願大幅降低,大家都急著把房子出售,獲利了結的心態已成為風潮。

  房仲分析,在目前這樣的市場氣氛下,的確有利買家,現在進場看屋的人,也大大增加兩成,雖然看的人多,買的人少,但不失為一個進場的好時機,倒是租屋市場萎縮,委租的投資客屋主,都紛紛物件脫售,很多租屋客上門要找物件,幾乎都挑不到滿意的房子,相較之下,租屋市場本來可以殺個一、兩千的不成文規定,最近反而比賣屋還硬,很多租客根本殺不動,形成一種雨往日不同的租售市場怪異現象,連房仲都說,奢侈稅的效應,讓原本穩定的買賣租售市場,掀起一陣腥風血雨,也讓規則全亂了套!

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2011年4月21日 星期四

(評論) 顏炳立:奢侈稅像小三 亂過就好



戴德梁行總經理顏炳立。 圖/經濟日報提供

【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2011/04/19

戴德梁行總經理顏炳立昨(18)日表示,奢侈稅對房市來說,就像是偶像劇中的「小三」,只是來亂一陣子的第三者,並不會把房市「打到趴」;他預期,房市在奢侈稅上路後一、兩個月,也就是7、8月時,就會回溫。

近來因偶像劇而爆紅的新名詞「小三」,意思是第三者,顏炳立昨日以「小三」比喻奢侈稅,強調奢侈稅對房市的威力,就如同「小三」對婚姻的影響,一陣子就會過去,「小三」大多只是來亂的,要真的取代「正宮」,並不容易。

顏炳立表示,奢侈稅對房市心理影響,大於實質衝擊,只是「嚇一下而已」;奢侈稅提早至6月1日上路,也是好事,可讓原本還在觀望市場走向者,心理有底後,開始行動。

有些學者預期,房價會跌三、四成,顏炳立也說,這只是「自我感覺良好」,房價如果真的下修四成,銀行可能都會先倒,屆時問題波及金融體系,檯面上的政府官員恐怕都得下台了。

(趨勢) 商辦效益高 捷運沿線最搶手


【網路地產王/錢素蘭/綜合】2011/04/19

  ECFA效應持續發酵,商用不動產需求旺盛,商仲業者指出,今年將投入在商用不動產的投資金額,將超過新台幣1500億,其中壽險業的投資金額將在900億元,外資在全球金融風暴後也陸續提高其在台灣不動產的投資金額,預估外資的投資金額將在300億元以上,從這樣的數字看來,即使有奢侈稅影響,商辦仍就因為效益高而有亮眼表現。

■ 商辦需求高,價格更推升

  第一太平戴維斯董事長朱幸兒分析,壽險公司,而上市櫃開發商受到國際會計新制上路的影響,未來也將增加具有穩定租金收益的商用不動產投資,加上ECFA簽訂,帶動辦公、店面市場交易活絡。不少投資人可能因而將資金轉入商用不動產市場,在需求量增加的情況下,商用不動產價格將進一步推升。好的商辦大樓更奇貨可居,未來價格持續看漲,她建議,精明的投資人著眼於好區段及穩定投資收益的物件積極入市。

■ 好地段魅力無窮,長線投資好無敵

  戴德梁行台灣區分公司董事總經理顏炳立也表示,台灣房地產市場在兩岸ECFA生效後,長線看好,雖然陸資還未正式投入台灣房地產,但靈活性較高的港資已悄悄登台、購地買樓。最有名的例子莫過於亨德利以高價取得安泰人壽東區店面個案,各方也普遍預期,這類商用不動產表現將會更搶眼,足見國內好地段搭配好產品的魅力無敵。

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2011年4月19日 星期二

(評論) 奢侈稅效應/倒店風來襲?3種店剉著等


【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】2011/04/17

奢侈稅來勢洶洶,房仲倒店潮呼之欲出,但大型房仲業近來展店反而積極,業者趁亂搶市佔。


房仲專家張欣民認為,房仲經營比較辛苦的會有三種,包括租金成本高的「貴寶店」、專門配合投資客短進短出的「速食店」以及旗下仲介人員多達一兩百人的「量販店」,除此之外,一般預料個人品牌、資金不夠、經驗不足的房仲店,也會在這波奢侈稅冰風暴中凍傷。特別是這一兩年新開的店面,因為「景氣不好的生意沒做過」,持續幾個月沒成交,又找不出對策,恐怕就得關門大吉。


房仲業市場洗牌對大型業者有利;信義、永慶、台灣房屋等擁有直營體系的品牌,自傳出奢侈稅後店數仍持續增加,其中永慶集團包含旗下有巢氏房屋在內,目前國內家數已達810家,高居第一,信義房屋也從今年初國內322家店,本周來到344家,新增22家。


其他如21世紀不動產表示新開18家,台灣房屋16家、中信房屋18家,東森房屋表示,光在4月初就開8家新店等,在在顯示大型品牌都認為此時應「危機入市」。


品牌房仲逆勢作為,一方面反映出對奢侈稅的「短空長多」的看法,但主要還是因為過去經驗顯示,房市危機就是房仲機會,勇於在風暴時進場的人,往往成為洗牌後的大贏家。


信義房屋在民國78、9年,股市重跌,房市風暴時,提出「彎道加速」理論,令當時業者瞠目結舌,結果房市復甦後,一舉擊敗第一品牌太平洋房屋,成為龍頭。


同樣的民國90年前後,房市因921地震、網路泡沫而跌入谷底時,永慶房屋大力拓展直營店,重金發展網路看屋,兩年後市場復甦,遍布的店面讓集團獲利驚人成長。

(趨勢) 自由行將上路 商圈B咖店面出頭



陸客自由行開放在即,西門鬧區電影街附近的店面行情受到注意。 報系資料照

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/04/16

雖有奢侈稅打房陰影,但在陸客自由行即將上路帶動下,北市店面價格仍創新高。房仲業表示,陸客概念商圈A咖店面投報率普遍已落到2%以下,投資人想進場,不如轉戰商圈內B咖店面,取得機會較大,投報率較高,且具未來增值性。

北市陸客概念商圈,主要有SOGO、士林夜市、西門町及信義等四大商圈,其中信義商圈以大型百貨為主,因此看好陸客自由行商機想投資當房東,大致只能從另三個商圈著手。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示,2月以來,房市雖因奢侈稅議題出現量縮價修,但陸客自由行6月開放在即,陸客雲集的商圈店面如SOGO商圈、西門町、士林夜市的屋主擁屋自重的心態更濃厚,由於釋出量越來越少,以致成交價格屢創新高,並帶動北市店面行情持續上揚。

以今年首季來說,根據永慶房屋店面事業部統計,台北市第1季店面成交單價為每坪132.2萬元,比起上季118.8萬元/坪,每坪又再上漲13.4萬元、11.3%。和去年同期相比,漲幅不僅已逾3成,也是北市店面歷史新高行情。

鄭朝鶴指出,北市店面價格一路攀升,除了受惠民間消費增溫,看好陸客自由行帶來的龐大商機更是主因。租金上漲的預期,支撐買方信心,因此不畏奢侈稅,仍然一路追高。

但長期追高,價格漲幅遠遠超越租金調幅,現已造成大馬路一級A咖黃金店面租金投報率普遍在2%以下的低水平,而且也不容易取得。相對的,如果朝商圈內二級B咖店面著手,不只進場機會大,由於取得成本較低、投報率也較高。

所謂二級B咖店面,指的是大馬路二樓店面,或是人潮擴散的巷子店面。譬如SOGO商圈忠孝東路四段213巷、216巷等,士林夜市基河路到文林路之間巷子,西門町漢口街50巷、西寧南路一帶巷道等。

鄭朝鶴分析,這些巷道現在多在大陸觀光客湧入商圈後,出現人潮轉進現象,並擴延出不少新興店面。由於單項多只有金店面的5到7成,且人潮「水波效應」持續放大,租金可望隨著A咖店面而上揚,現出售物件仍多有2.3%租金報酬率以上,比同商圈一線店面高出0.5~1%。

由於日前移民署已決定再度放寬陸客來台觀光配額,從每天上限7200人擴增至8760人,再加上兩岸台旅會與海旅會協商,陸客自由行已確定可在6月上路,預料陸客概念商圈A咖黃金店面價格仍持續走升,而在A咖店面帶動下,B咖也會水漲船高,因此也深具未來增值性。

(政策) 室內裝修未經審查 先罰裝修業者


【網路地產王/洪倩宜/綜合】2011/04/18

  現代人對於住的品質要求越來越高,常在交屋後進行室內裝修,不過因建物使用需求不同,經常可見房屋格局更動的裝修行為,有鑑於建築物室內裝修施工過程中可能涉及使用易燃材料裝修或破壞建築物主要構造、防火區劃、消防設備等而不自知,台北市建管處為防範類似案件影響公共安全,針對應申辦室內裝修合格證明而未申辦者,優先裁罰室內裝修從業者12萬元。

■ 裝修未申請 將以建築法開罰

  根據建築法規定,「供公眾使用建築物」(包含六層以上集合住宅)及經內政部指定「非供公眾使用建築物」進行室內裝修時,均應申辦室內裝修審查許可。建管處處長王榮進表示,為加強管理建築物公共安全及室內裝修行為,未經審查許可擅自裝修或未由合法室內裝修從業者進行設計、施工者,可依建築法處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者,新台幣6~30萬元罰鍰。

■ 方便民眾辨認 施工場所應張貼裝修許可證

  為監督專業者更積極負起專業責任,針對違規裝修案件,將政策性優先裁罰室內裝修從業者,呼籲業者執行業務時,應向市民、住戶說明相關法令規定並負其專業責任,不應誤導民眾規避申辦程序擅自裝修。至於非經內政部登記許可之非法業者,也不應存有僥倖心態擅自裝修,經查證屬實從事室內裝修行為,亦可依建築法裁罰。而為了方便民眾辨認,裝修場所是否有依法申請審查許可,室內裝修施工期間應於場所出入口明顯處張貼「室內裝修施工許可證」,以利辨識。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2011年4月14日 星期四

雍和建設雙周報




2011年4月13日 星期三

(生活) 違用開放空間 建商挨罰、屋主要告



新竹縣一棟大樓「開放空間」惹爭議,縣府消保官安排雙方協調。 記者羅緗綸/攝影

【聯合報╱記者羅緗綸/竹北報導】2011/04/13

新竹縣一棟大樓「開放空間」惹爭議,32戶購屋人連名告建商,建商喊冤,縣府消保官靳邦忠昨天安排雙方協調,要求建商10天內給購屋者答案。


新竹縣發展快、推案多,政府鼓勵建商提供「開放空間」,供綠美化及設置遊憩設施,但不能搭蓋棚架、建築物或做其他使用,不少建商在通過審查後,二次施工建迎賓大廳、健身房等。

這棟大樓上個月被行政院公平會以建案在廣告時,宣稱近2200坪舒壓中庭會館、泳池、健身房、多功能球場,讓消費者以為是合法建築,裁罰100萬元,購屋者抱怨「陷於錯誤」,紛紛提出解約、求償及告建商詐欺。

靳邦忠昨天邀雙方協調,建商喊冤,指國內許多建案都採此方式,建商會依廣告提供公共設施,在契約中也註明「未來無償提供住戶使用」,但如果要拆除,建商不負拆除負擔。

建商也抱怨許多建案通過審照後,利用開放空間再建公共設施,一般住戶不會「自行檢舉」,他們遭檢舉受罰,願和住戶協商解決。

到場購屋人有的擔心建商受罰後,是否不再建迎賓大廳等公共設施,有的抱怨簽約時並未注意,如今得負擔「住在違建的風險」,一旦拆除還得分攤拆除費,希望解約。

靳邦忠說,監察院也來函查訪「開放空間」使用情形,他認為,消保法本於平等互惠原則,明訂讓消費者負擔風險,違反平等互惠,要求建商在10天內善後,與購屋人妥善溝通。

(趨勢) 工業廠房 Q1交易熱絡



根據全球資產統計,第一季商用不動產大型買賣交易金額約261億元,其中以工業廠房交易金額92億元,占比約35%,排名第一。 本報系資料庫

【經濟日報╱李至和】2011/04/13

根據全球資產統計,第一季商用不動產大型買賣交易金額約261億元,其中以工業廠房交易金額92億元,占比約35%,排名第一。

全球資產管理專案經理王維宏指出,北市商辦今年第一季的年化租金報酬還有2.74%,經濟景氣向上,企業辦公需求持續擴張,對於商辦等商用不動產的價格有撐,第一季工業用廠房需求熱絡,成交量就占了商用不動產約三分之一。

純辦、廠辦、商場等交易各占17%至25%不等,整體商用不動產交易未因奢侈稅的衝擊而見停滯,大型交易量跟去年同期156億元相比,仍成長近65%。

台北市商辦的平均售價每坪約69萬元,年化租金報酬率約2.74%。台北市商辦平均租金為每坪1,918元,租金持平,空置率為12.13%。

內科廠辦方面,平均租金約為1,148元。

2011年4月12日 星期二

(地產) 台北金融中心 每坪挑戰135萬


【記者黃啟菱/台北報導】2011/04/08

無畏奢侈稅衝擊,台北金融中心又有樓層要釋出標售。


第一太平戴維斯昨(7)日表示,已受業主委託,將在4月27日公開標售台北金融中心的11樓,總面積為406坪,總底價共4.6億元,每坪底價約132萬元,有機會挑戰該棟大樓上每坪135萬最高成交紀錄。


據了解,此次標售物件的賣方,是德同航運,因為該公司已有辦公室、對台北金融中心並無自用需求,所以決定獲利了結。


第一太平戴維斯總經理高銘頂說,近來奢侈稅雖衝擊住宅市場買氣,但對商用不動產市場來說,並無太大影響,主因商用不動產的主要買方,多是專業投資者或自用型買家,且均為長期持有。


高銘頂說,台灣已進入後ECFA時代,商用不動產長期看好。

(評論) 奢侈稅上路 房價會跌多少?何時進場?


【撰文:劉育菁】2011/04/07

奢侈稅還沒上路,房地產市場已風聲鶴唳,成交量大幅萎縮。對自住客來說,究竟何時才是進場好時機呢?


經過1 個月的新聞發酵,「特種貨物及勞務銷售稅」(俗稱奢侈稅)預定於7 月1 日開始實施 ,依照目前民氣可用情況,加上下半年立委選舉雙重壓力,預期立法院過關機會很高。對於喊了許久買不起高房價的民眾來說,現在最關心的是何時才能進場?多少價位才是合理價?


從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看,敏感度高且手上「貨」太多的投資客,已開始脫手求現,投資客比重較高的區域,也出現屋主降價。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,屋主降價意願較高的區域,包括北市投資客較多的南港、大安,套房比重高的中山區,以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。


量縮減、價跌3成 才是買屋好時機


不過由於買方觀望明顯,即使委託增加,也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件,台北市相較去年平均案量增加1成,新北市增加幅度最大約2成。但若與今年1月以來相較,徐佳馨表示,台北市與新北市買氣萎縮最多,成交量足足跌掉5成以上,顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。


也有部分投資客先採取觀望的態度,想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁,再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期,只要法案進入立法院一讀通過,市場委售的案件將會大舉出籠,逃命波將出現。


政大地政系教授張金鶚表示,奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象,「現在自住客對房價修正有期待,在投機客沒利潤,自住客又觀望下,交易量急凍將不可避免。」


以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演,天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化:7月實施前市場交易量萎縮是必然,資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客,抱持先賣先贏的心態,部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜,但畢竟只是少數;7月實施後,首購及換屋族會進場慢慢挑屋,投資客因短線脫手將被課稅,很可能退場觀望。


張金鶚認為,7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始,可預期下半年房價波動將劇烈,如果房價已跌破投資客成本價,再加上升息及銀行開始收銀根,很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。他估計, 下半年房價應見不到底,除非政府升息速度加快,投資客願意認賠殺出,房價在短期間修正3成,才可算是撿便宜的好時機。


戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析,奢侈稅是打擊短期投機客的法案,但是接下來的效應如何?要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估,半年後台灣很可能循香港經驗,出現V型反轉的「報復性上漲」,理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」


新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正


至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢?蘇啟榮預期,首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市,由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果,購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市,特別是去年下半年高檔購入的投資客,受傷將會最深。


根據住展雜誌統計,若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較,漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲,這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐,去年預售推案量大且投資客比重較高,也是現階段自住客要觀察的指標區。


而民眾最關心台北市房價是否有機會修正,2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出,今年開春新北市很多個案定價直追台北市,在奢侈稅效應後將一一被打回原形,但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子,顏炳立舉例,包括基地面積只有100 坪、只有機械車位,但每戶卻要上億元,「就像是用內褲布料,要賣西裝價格」,很不合理;還有「點的價格,不能超過面的價格」,如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元,但新推個案卻要挑戰200萬元,這也是「魔」,必須修正。


既然預期房價將修正,那麼何時才是進場的好時機呢?顏炳立認為,未來在6個月的奢侈稅觀察期間,若碰到部分投資客不耐殺出,北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會,至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算,是以台北市預售屋站穩的成交行情,再往外圍推估。


顏炳立進一步解釋,目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區,預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元,那麼台北市郊區如南港、內湖等,合理行情應該在65 萬~70 萬元,新北市的合理價格應該再砍一半,只剩32萬~36萬元間,如果房價有跌破合理價格,就是進場的好時機。


◎更多精采內容請看:Money錢 NO.43 2011年4月號

(趨勢) 奢侈稅影響低 商用不動產交易穩


【網路地產王/龔立豪/綜合】2011/04/11

  面對政府來勢洶洶的奢侈稅壓境,一般住宅市場均已呈現價量下滑的情況,不少投資客多提早出場以求落袋為安,而相較於商用不動產多屬長期投資收益,不急於短期炒作,受影響範圍不大,反而是金管會對於壽險業者購地的限制,讓壽險公司持續以收益型商用不動產為主力投資標的,減少購置素地。

■ 第一季土地交易 無明顯下滑

  根據戴德梁行統計,今年第一季的土地交易量約365億元,與上一季相當,並連續五季突破300億元大關。其中企業或個人之間透過議價的成交量約佔220億,表示需地投資人仍然倚重協議方式洽談交易,國有財產局自去年停止大面積土地所有權移轉後,等待公有土地標售或讓售以取得土地的不確定性大幅提高。

  戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,本季透過各級政府單位標售而釋出的土地交易金額約145億元,雖較去年第四季的82億高,但若扣除3月25日由新北市政府地政局標售,金額合計達122.8億的兩宗新莊副都心商業區土地後,本季透過各級政府標售的土地交易金額只有約22億,僅佔議價交易金額的一成。

■ 奢侈稅抑制炒作 建商仍積極買地

  而在奢侈稅陰影籠罩之下,329檔期房市呈現量縮價不跌的市場僵滯現象,遠雄集團甫得標的兩宗新莊副都心土地價格在25組搶標情況下仍未創高價,是否代表著建商已有房價下探的心理準備?楊長達表示,奢侈稅有遏止地價炒作的效果,但不會降低土地需求,建商會視房價水準決定土地買價。

  以遠雄集團剛得標的兩宗土地容積單價約在40萬左右來看,房價只要實際賣到40~45萬/坪就能夠有正常利潤,這個現象在台灣五都的很多行政區都能印證。容積地價到多高,代表著建商對當地房價的基本預期,而目前有部分地區房價遠高於容積地價,那些地區的房價就算修正到容積地價左右,建商還是有正常利潤,而這段差距並不算跌價,而只是修正到買賣雙方都能接受的合理範圍。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2011年4月7日 星期四

(趨勢) 需求打不倒 建商1,500億搶進商辦


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2011/04/06

政策性打炒房已使住宅市場受創,但商用不動產市場並未受明顯波及,據第一太平戴維斯統計,今年全年預計將有1,500億元的資金投入台灣商用不動產市場,需求仍旺,包括華固、遠雄、長虹、太子等建商都積極搶進商辦市場,爭取商機。

近來,建設公司也開始調整經營策略,包括華固、遠雄、長虹、太子等建商,都強化商用不動產布局之比重,盼降低政策性打炒房的影響,也分散營運風險,更可有效因應新的會計準則IFRS。

第一太平戴維斯近日針對各類型投資法人調查,發現今年將有1,500億元的資金流進商用不動產市場,其中,壽險業者預計投入900億元、外資預估投入300億元,本地開發商、中小型投資者與自用型買家,則預計投入共300億元。

去年全年商用不動產交易量約1,050億元,為史上第二高,第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示,今年市場需求更旺、明顯供不應求,交易量如何很難說,但價格必定不易下滑。

朱幸兒分析,壽險業者因資金充沛,且台灣利率水準仍算低,今年仍會積極加碼不動產;至於開發商、尤其是上市櫃建商,因IFRS將上路,也都有意增持具有固定收益的商用不動產。

此外,由於兩岸交流漸趨緊密,外資非常看好,也會加快在台投資商用不動產的腳步。