2010年9月30日 星期四

(地產) 國壽13.58億 搶到內湖936坪地


【經濟日報╱記者葉慧心/台北報導】 2010.09.29 10:58 am

國泰人壽昨(28)日以每坪135萬元價格,買進台北市內湖區五期重劃區936餘坪土地,總交易金額為13.58億元,初步規劃興建成5,800坪的A級商辦大樓,預料未來也可望有較高的租金收益進帳。

近年來國壽不動產投資標的,幾乎都以現成商辦大樓為主,昨天在內湖買地,顯示該公司不動產策略愈趨靈活。

國壽副總經理林昭廷表示,這塊土地位於內湖五期重劃區行善路,國壽買進是因看好未來此一區域也是商辦大樓集中處,著眼未來穩定租金收益。

林昭廷指出,國壽不動產投資的算盤,是認為不論土地或大樓,只要地點好的商辦區段,都會去評估買進。

近年現成的商辦大樓,在壽險業競相追價搶標下,價格已飆漲不少,以內湖商辦大樓來看,租金收益率大致已掉到3%至3.5%左右。

【2010/09/29 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 房屋、地價稅 可能雙漲


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.09.30 03:26 am

政院解除禁令,房屋稅及地價稅可能回復雙漲政策。財政部將儘速提出貨物稅、土地稅及房屋稅條例修正案,高價奢侈品包括汽車、私人飛機及遊艇等將加重課稅外,豪宅及大面積土地房地產稅負也會上升。

配合行政院下達改善所得分配「稅制不能缺席」政策方向,財政部將重啟奢侈稅、豪宅房屋及土地加重課稅的計畫。高層官員指出,雖然政院沒有訂定時間表,但財政部會儘快研議。立法院新會期已經開議,若年底前送出修法案,最快民國100年即可實施。

抑制所得分配惡化的稅制改革計畫,財政部曾在3月間提出房屋稅條例與土地稅法修正草案的規劃,獲地方政府支持,包括現行房屋評定現值、土地公告現值與公告地價偏低,需要適時調高;內政部也已決定將修改平均地權條例,縮短公告現值與公告地價的調整時機,一年內甚至可以多次調整,以抑制買賣土地炒作歪風。

財政部將調高房屋及土地的持有稅捐,其中,大面積自用住宅的優惠地價稅率按0.2%課徵的條件將趨嚴,都市地區90坪以內的房屋原本都可以從低課稅,未來將限縮面積超過60.5坪,地價稅即按1%起跳課稅,稅負增加四倍,估計有近7萬戶地價稅會上升,其中又以豪宅為主,全國地價稅收預計可增加160億元。

目前自用住宅房屋採取按1.2%的單一稅率課稅,豪宅與平價房屋適用稅率一致,加上房屋評定現值偏低,豪宅房屋稅與市價差距太遠,財政部考慮未來採取分級課稅,稅率最高可達1.8%,約30萬戶多屋族與豪宅所有人,首當其衝會被加稅,粗估每戶每年平均增加約5萬元房屋稅。

加重對不動產持有者課稅外,行政院指示要對高價消費品或勞務課徵特種消費稅。財政部認為,貨物稅即是特種消費稅,目前課徵項目確實需檢討,部分被國人認為是高價商品的貨物都未納入課稅,除現有貨物稅,可再課一道貨物稅。

【2010/09/30 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年9月24日 星期五

(學習) 包租數鈔票 細節要知道


【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/07

  由於房價過高,租屋市場轉熱,雖然租金成長幅度不高,但至少是一個穩定的收入,加上央行打房,擁有多間房屋的屋主索性當起包租公,做起長期經營的生意。不過,包租公雖然收入穩定,可卻不是完全沒有風險,網路地產王建議想要當包租公的讀者,做好事前把關,就可以避免包租過程中的不愉快。

■ 房客先面談,怪咖少來往

  房東最害怕的莫過於怪怪房客,不論是對房屋不愛惜,或是欠租不繳,甚或是交往複雜,更可怕的是在租屋處自殺,都是房東的頭痛人物。因此,有不少房東多會和房客面談,避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說,租屋挑房客是一門很大的學問,除了觀察租客的談吐之外,也可以注意租客是否神色怪異,如果心有疑慮,寧可放棄租客,避免把自己陷於進退兩難之中。

■ 簽約不偷懶,包租保平安

  此外,不少房客租久了,和房東培養了一定的默契,很多房東愉快之餘,多會「阿莎力」的直接續約,但住商不動產法務協理吳光華提醒,簽約的動作一定不能少,因為如果合約只是收了租金,口頭續約,沒有經過一個簽約的動作,就會變成不定期租賃合約,萬一未來房客出了任何問題賴著不走,房東只能依照土地法100條中的規定才能請房客搬家,處理上會十分麻煩,房東不可不慎。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2010年9月23日 星期四

(地產) 外資狠準賣商辦 10個月就賺4億


北市壽德大樓案 18.2億售出

【江碩涵╱台北報導】2010年09月10日蘋果日報

外資短進短出台灣商用不動產獲利高!英屬維京群島商亞太置地(APL)昨以18.216億元出售持有10個月的北市「壽德大樓」1樓及地下1樓,買方是上市公司匯僑,地產業者估該物件買價14.11億元,換算下來獲利4億、約3成。

短線套利

商仲業界形容,這筆交易再度證實亞太置地出手快狠準,也代表台灣商用不動產真的熱到極點。2008年金融海嘯時外資幾乎退出台灣商用不動產市場,亞太置地是第一個看準台灣的外資,去年11月承接已破產的美國邁嘉集團(Capmark)的「世貿Tower」、「壽德大樓」、「世紀羅浮」三棟大樓。不到2個月把「世貿 Tower」以8.8億元出售給領航集團、勇信開發的李文勇家族,獲利達10%,成為近年短進短出、獲利超高的案例。
昨天亞太置地(Asia Pacific Land,APL)又以18.216億元出售「壽德大樓」1樓與地下1樓共1179.87坪,商仲業者估價買價約14.11億元,亦即APL才買10個月就賺進3成。且買方是專作油槽倉儲業的上市公司匯僑,從未投資商用不動產;匯僑財務部協理陳重光昨天說,看好台灣商用不動產市場,特別增資2.05億元外成立和震豐股份有限公司,開始嘗試長期投資不動產,以租金效益高的店面、商辦為主。

每天15萬人次進出

商仲業者換算,該店面月租金約700萬元,租金投資報酬率約4.6%,相較北市熱門商圈店面,租金投資效益高。陳重光說:「該樓剛好與捷運地下街出入口相連,每天近15萬人次進出,商業氣息濃厚,是公司首次購買不動產的好里程碑。」
日前台灣人壽保險公司才傳出要整合「壽德大樓」、「慶豐銀行大樓」、「凱撒飯店」進行都市更新,甚至預計要蓋60樓摩天大樓。台壽保發言人林欽淼表示,目前尚無確切整合時程,但希望能朝都更邁進。
炒短線的外資不會選擇開發型不動產,往往獲利就出手,最後接手者都是長期投資的買方。相較於出手快狠準的APL,也有外資以長期耕耘台灣不動產的角度進入台灣市場,如外資豐泰地產陸續買入大台北華城土地及天母星辰出租住宅,將進行深度開發及較長期投資。

壽德大樓相關位置

(地產) 惠普 將在台蓋資訊整合中心


【經濟日報╱記者李立達/台北報導】 2010.09.22 03:33 am

全球PC品牌龍頭廠惠普將加碼投資台灣,計劃三年內以36.14億元成立全球首座資訊整合中心(Computing Hub),惠普並預估,三年內研發人員編制將以倍數成長。

經濟部昨(21)日舉辦投資台灣高峰會,惠普亞洲區國際採購處總經理蕭國坤表示,台灣IT產業鏈完整,惠普將借重台灣研發能力,擴大在台研發規模,未來三年將加碼投資、成立全球型研發中心,這也將是惠普首座整合性功能的研發中心。

惠普原在台研發中心稱為「Product Development Center 」,以PC產品為主,研發人員分散在民生東路及信義路,預計10月將隨惠普台灣總部遷至南港軟體園區,擴大編制之外,也將更名「資訊整合中心」。

IBM日前也宣布在南港增設研發中心,擴編研發人員,並極力爭取在台設立IT Appliance(資訊設備)研發中心,業者指出,兩大外商均遷至南港,可望帶動南軟成為新IT研發重鎮。

【記者謝佳雯/台北報導】美國雲端運算軟體廠Webhouse 昨(21)日參加由經濟部主辦的「投資台灣高峰會」後,隨即拜會同樣積極布局雲端運算硬體的筆電代工大廠廣達,了解雙方合作可能。

(趨勢) 27家外商 千億投資台灣


【經濟日報╱記者林安妮/台北報導】 2010.09.21 03:14 am

27家國際企業今(21)日將啟動千億元投資台灣計畫。惠普(HP)將投資36億元,以台灣作為亞太研發中心;比利時微電子中心(IMEC)更將首度跨海來台設置研發中心,可望掀起新一波歐商投資台灣熱。


經濟部投資台灣高峰會今天登場,經濟部長施顏祥將與27家國際企業洽簽投資意向書。未來兩年,27家國際企業投資台灣金額將達1,082.5億元,估計可創造1.29萬人就業機會,是兩岸洽簽經濟協議(ECFA)後最直接實現的「和平紅利」。

經濟部官員說:「外商全衝著ECFA而來。」據悉,27家國際企業以美商與日商為最大宗,投資領域集中在光電、半導體及雲端運算等當紅產業。

相關人士透露,27家國際企業包括來自北京的京泰集團,還有HP、IMEC、荷蘭商艾司摩爾(ASML)與超微(AMD)、高通等重量級企業,「一咖比一咖大」,IMEC更是投資台灣的新面孔。

HP本次加碼投資台灣金額達36億元,將把過往在台設立的研發中心升格為「亞太研發中心」。相關官員說,HP在台灣要做產品研發,還要以台灣作為終端產品的運籌中心,充分運用台灣的高素質研發人力和便捷的亞太交通網絡。

在全球半導體界備受尊崇的IMEC兩年前在台設立辦事處,「蹲點」兩年後,這次將投入1.5億元設立半導體創新應用中心,加強與台積電、力晶等IMEC會員的合作,同時展開與台大、交大的學界研究。

官員表示,IMEC投資金額不高,但深具指標意義,IMEC過去經常與Intel、IBM、三星、台積電等會員共同投入先導技術研究,或是把技術移轉給會員,猶如海外版的超級工研院,IMEC來台可望增強台灣半導體重鎮實力,發揮領頭羊效應,吸引更多歐商來台投資。

荷蘭商艾司摩爾(ASML)則是近年常到台灣設立研發中心的投資常客,ASML專做半導體前端的曝光機設備,本次加碼投資台灣金額近11億元。

至於先前宣布將與正崴精密合作開發彩色電子書的高通,20億美元投資計畫也將於今天明朗。

(地產) 工業住宅撿便宜 注意細節才保險


【網路地產王/龔立豪/綜合】2010/09/21

  大台北房價居高不下,購屋族難下手,開始轉往價格相對較便宜的工業住宅,不過目前工業住宅仍存在『適法性』的問題,經常引發買賣糾紛,建議消費者在選購這類型產品時,還是得問清楚相關規定,以免花大錢買房子,最後因為買賣糾紛而無法入住,得不償失。

■ 價格便宜 買方反應兩極

  信義房屋中和積穗店長魏逢佑指出,買方對於工業住宅產品反應很兩極化,一種是完全不考慮,另一種則是習慣當地環境,不排斥工業住區的區域型買方。現在許多工業住宅在規劃上都非常用心,屋齡新穎、公設完善,加上房價比區域一般住宅行情低1~2成左右,在高房價時代,持續吸引買方持續關注這類產品,部分成交價格每坪僅1字頭的工業住宅預售案,交屋後至今房價都已站穩2字頭。

  以中和附近工業住宅新成屋個案為例,雖然工業住宅僅能貸款7成,但每坪25、26萬元的行情,在中和幾乎找不到中意的新成屋,加上區域客習慣周邊的小環境,與央行現行管制區域內第2套貸款最高7成相比,貸款條件相去不遠,因而仍有買方購屋自用。

■ 自住型客戶多 脫手較不易

  目前工業住宅產品仍頗多爭議,最大問題仍是適法性與周邊環境等因素,常見登記為一般事務所,且無法申請政府的優惠房貸,除了相關法規限制外,水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率,雖然如此,工業用地宅要變更地目,成為工業用地宅的可能性仍不高,想要搶便宜買這類房子的消費者,還是得承擔貸款成數較低、居住品質較差的風險。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,工業住宅因為土地使用分區屬於工業區,最常見的問題就是社區旁邊,可能也是大片的工業區,若周邊工廠都已經外移,則居住小環境還算單純,但若是周邊工廠還在營業中,甚至未來可能有廠房設置於此,則小環境居住起來就沒有那麼的合適。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(生活) 雨遮登記面積 不能超過樓地板5%


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/09/17

「雨遮」灌虛坪惹民怨,內政部日前初步決定,未來雨遮登記所有權的面積,不能超過樓地板總面積的五%,但原則是「越低越好」,預計月底將定案。

舉例來說,權狀卅坪的房子,未來最多只能登記一點五坪的雨遮,可以避免建商灌虛坪、超收費用。

華固建設總經理洪嘉昇認為,一般雨遮都在三%上下,超過五%的很少。遠雄企業團副總蔡宗易表示,五%很合理,屬於正常標準,一般雨遮平均是五到八%,八%已算多,能達到遮風避雨就好,不是無限制地蓋。

內政部原本打算全面取消雨遮登記;但七月吳敦義與建商餐敘後,裁示「雨遮一定比例內可登記,但不能全登記」,意即要求內政部重新與建商代表協商,也使該改革政策轉彎。官員在院長指示下,開始研擬登記「比率」。

但官員表示,五%只是選項之一,並非最後版本,也需獲得政院支持才能定案,最快月底前將邀專家學者討論,原則是「比例越低越好」。

官員提醒,新版預售屋買賣定型化契約,已可看出雨遮占房屋總面積的比例,民眾要仔細看雨遮是否「太超過」;將來雨遮的工程造價也要在定型化契約中揭露。

內政部五月一日「預售屋定型化契約」新制上路,公設、雨遮必須分開標示,營建署日前也「定義」雨遮的位置,只能蓋在窗戶上方,左右各五十公分,不能在建物四周其它地方亂蓋一圈;如有超過,將計入容積計算。現在內政部地政司也讓雨遮在比率內登記,都要適度限縮雨遮。

東森房屋董事長王應傑說,房價問題不能「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,應從稅制、地政等方面改革;目前房價飆漲因素,包括熱錢回流、全球性低利率及投機客炒作等,在這些根本因素未解決下,就算房仲業者配合提供詳細完備的房價資料,高房價仍不會改善。

2010年9月21日 星期二

交易量跌了 接著是價格戰?


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/18

台北市地政處本周公布上 (8)月建物買賣移件數僅3850件,較7月重跌24%,幾已回到金融海嘯水準。雖近來跌勢已趨緩,惟業界對房價看法多轉為看跌或區間盤整,預料第四季將出現更激烈的買賣雙方價格認知拉鋸戰。

目前北市房價並未出現下修,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,部份屋主開價雖下調,但實際成交價格仍然居高不下。另依永慶房屋數據,北市住宅6月平均成交價為44.2萬元/坪,7月雖略跌至43.7萬元,但8月又上揚至46.2萬元。

北市地政處於本周一公布北市8月份房屋交易件數,和7月相較,驟減1235件,是2009年2月以來新低,甚至也比今年2月還少。各行政區中,又以松山、文山、內湖、大安區最明顯,較上月交易量跌幅達30~43%,顯示央行打房效果顯著。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,北市買賣移轉件數單月下滑兩成以上,近年相當罕見,分析主要是央行的房貸管制措施除了讓投資客縮手,也波及到先買後賣的換屋族群,在自備款提高,換屋門檻驟升下,許多買方暫時放棄換屋計畫。

「量先價行」是房地產不變法則,太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,依目前市場情況來看,成交量體再大幅萎縮的可能性雖不高,但應該會維持目前的低水位一陣子,甚至可能再微幅下修。按照過去過經驗,只要維持這種交易量,兩三月下來,當售屋人確定不降價就賣不掉之後,房價就會開始走跌。

至於跌幅,張欣民認為得看月底央行理事會是否升息及祭出進一步打房措施,目前傳出的訊息是央行將針對銀行放貸土建融成數及利率進一步管控。他認為,如果央行沒有太大動作,預估北市房價會在交易持續量縮之下,微幅回檔一成上下。

台灣不動產交易中心李同榮亦認為北市房價下修幅度不會太大,因為北市仍然是各界注目的焦點,稍有跌幅,承接買盤即會浮現。他認為現在北市情況和96年的房市「反轉」很類似,96年第2季交易量出現下跌,一直到第3季才出現價格下修,但幅度在10%以內。他表示,如以金融海嘯來看,北市從高點下滑至谷底向上,也僅12%。

2010年9月20日 星期一

(地產) 每坪133萬 遠雄買下統一國際27樓


【聯合報╱記者何醒邦、孫中英╱台北報導】2010/09/17

商用不動產持續發熱,遠雄人壽近日以總價9.32億元買下北市信義計畫區統一國際大樓27樓,換算每坪133萬元,比兩個月前同大樓29樓的成交價還多3萬。房仲業者指出,這更確定商辦每坪百萬時代來臨。

不過遠雄副總經理蔡宗易昨天只表示,每坪的確超過百萬元,但沒有超過由威剛科技買29樓的出價,否認創新天價的說法。

統一國際大樓辦公室今年7月首度出現交易,威剛科技以總價9億元向台南幫成員之一坤慶國際買下第29層樓,總面積781坪,扣除車位,辦公室每坪達130萬元,創下北市辦公大樓交易單價新高,也是國內首件每坪成交單價破百萬的辦公室交易。

坤慶國際另擁有該大樓頂樓30樓辦公室,因有游泳池與健身房,近期傳出以每坪150萬出售。坤慶曾表示,因29、30樓約空置一年多,所以想出售,不便透露買方,「但價錢確實比29樓好」。不過外界也盛傳,第30層是威剛科技的關係人買下,未來是作為公司的招待所。

遠雄人壽公告,14日以總價9.32億元買下該大樓27樓,總面積844.5坪,包含671坪辦公室及11個車位,全球資產管理公司換算,扣除車位後,辦公室價格每坪約133.2萬元,比29樓高3萬元。

全球資產管理公司主任王維宏表示,統一國際大樓主要所有權人以統一集團、太子建設等「台南幫」成員為主,部分樓層為中國信託所有,1~6樓現由誠品書局承租。遠雄人壽買下的27樓原為環泥建設所有,目前出租給澳大利亞商工辦事處,依當地租金行情計算,投報率約2.5%。

商仲業者指出,雖信義區A辦租金投報率不到3%,但統一大樓位在市府捷運站旁,有轉運站、商場與飯店,統一阪急百貨下月開幕,周邊人潮將明顯增長。

(地產) 天母店面爆紅 一坪427萬


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

大台北店面行情水漲船高,銷售速度也驚人,最近台北市東區出現「秒殺」店面,11坪店面早上才表明要出售,晚上就以總價2600萬元成交。沉寂已久的天母房市也傳捷報,37坪透天店面日前以1.58億元成交,換算每坪427萬元。

房仲業者表示,央行嚴打住宅投機,資金大舉轉進具收租價值的店面,讓小店行情爆紅。

中信房屋表示,天母這個店面為獨棟透天三角窗,位於忠誠路二段172巷2號,鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡,地坪37坪,買主為知名上市公司企業主,以1.58億元現金一次付清,換算每坪427萬元。

中信房屋分析,該店面雖沒超越華固以432萬元單價轉售天母聖道兒童之家舊址的行情,但對沉寂已久的天母房市引爆新話題,因店面後方住宅群可再整出400坪腹地,應是在都市更新話題促成這項投資標的。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,日前東區SOGO百貨商圈、大安路51巷一間11坪店面,早上出售消息一出,投資客前往看屋,中午付斡旋金,晚上就以2600萬元成交,而且該店面半年內已轉手2次。

邱太煊表示,東區忠孝東路巷內有不少小型店面,多為流行服飾、指甲彩繪、飲料、餐廳等用途,因小資金門檻低、聚客力強、有租金收益,因此成為搶手貨。北市東區的小店面平均每間成交天數僅7~14天,8千萬以上的大型店面約30~60天。

2010年9月13日 星期一

(地產) 汐止房市反攻 下半年推案大增


〔記者林美芬/台北報導〕

已經沉寂8年之久的台北縣汐止市,終於重新躍上房市舞台,根據業者市調資料,今年下半年將是汐止房價大爆發的時期,除了將添新案量,更有業者打算推出每坪50萬元以上的大坪數豪宅,刷新汐止紀錄。

根據住展雜誌調查,汐止現有推案量達到121億元(銷售中的新成屋及預售屋),這已經是8年來最高量,但業者預期下半年可能再增推案量,房價也快速走揚。

新高創業務經理蕭既安表示,汐止房價最低點應是在2000年象神及納莉颱風大淹水的時刻,當時房價一路下滑到每坪10萬元左右的均價,且幾乎是無量交易,消費者避汐止唯恐不及,建商連推案都不敢,但在員山子分洪完成之後,房價開始接受新的檢驗,從工程品質跟房價連動效應,這8年來,汐止度過任何一次的淹水危機,2005年重新有建商進入汐止推案。

根據新高創市調資料,這5年來,汐止房價從均價20萬元一路上揚到27萬元一坪,算是平穩走勢,但從新的市調資料顯示,今年下半年才是汐止房價狂飆期的開始。

蕭既安說,目前已知最高價是位在金龍湖邊的「湖悅」預售案,房價每坪約在30-33萬元,首度突破每坪30萬元,但是,包括茂德建設、北昌建設、國揚建設、華丰建設、合康建設、潤泰建設等,都預定在下半年推案,房價都將超出現有湖悅的價格,其中,茂德「爾灣」預定喊價超過每坪50萬元,對市場是個震撼,而當地業者也正在觀望,是否可能成為事實。

蕭既安分析,近5年來,汐止周遭的新成屋房價,南港每坪從47萬漲到64萬,其次是內湖,從42萬漲到60萬(近3年漲幅最多是內湖),而東湖從29萬漲到52萬元,但汐止則從20萬漲到27萬元,可見汐止上漲潛力十分雄厚。

2010年9月9日 星期四

(學習) 怕買房就跌?專家教您撇步!


優家網 (2010-08-16)

【優家網 廖翎而】

國內目前處於史上利率最低的時期,加上股市高檔震盪,資金只能轉向房市,無怪乎雖然中央主管機關持續關切,但不動產市場只有愈打愈旺。
房子愈來愈貴,國人薪水卻多年未調漲,大家荷包縮緊,內需市場沒有起色,大樓租金收益也下滑,但住宅大樓的房地產市價卻持續水漲船高,導致賣比租好賺,所以房市近期依然熱絡,國人購屋需求仍高,所以本文針對大家的需求,教您如何在這波潮流中聰明購屋?讓您學到幾招功夫,在買家市場中成為大贏家。

第一招用房與地等級判斷購屋標的

不動產的增值潛力首先要看的是地段,先看地段後才看產品。房地產漲價一定是先從地段好的地方先漲,所以若考慮日後增值性,還是應優先考慮買好的地段。
下半年度等降價要購屋者,應從哪種房子著手?優家網總經理王耀淞表示,今年下半年先不考慮B級地段的高價產品,因為當房市下修時,在B級地段蓋的高價房子會首先受波及而先降價,而且跌幅也會最深,將來反彈也較慢。
柏克萊開發業務總監杜昌柏指出,要瞭解房地產,可以先分別從「房」與「地」來做為等級的判斷標準:
1. 房──產品:包含規劃、施工、售服、管理,整體而言,就是所謂的「品牌」。
2. 地──地段:包括交通、公共建設、學區、市場、工作機會……等,「地」的部分不是建商可以去改變的,而取決於整體大環境。
以「房」與「地」的優劣作為X、Y軸,可以簡單將產品分為金銀銅鐵四級。通常地段好、產品規劃佳的房子就是最高等級的「金」級產品。而先天不良又後天失調的,就屬於「鐵」的等級。此外,這四個等級也不是永遠固定不動的,房子的價值會隨著時間而產生變化。
同一個地段的好產品,也有可能因為後期出現更好的產品,就會有從金變成銅,或從銀變成鐵的現象。毫無疑問地,台中的七期重劃區就是從銅變成金的最好例子。

第二招看「三率」逢低買進

掌握三率──空置率、投報率及下跌率。空置率是決定租金穩定性很重要的因素,空置率若約5%左右,出租可穩定,若想當出租公的投資人可以優先選擇。
戴德梁行總經理顏炳立說:「一旦市區出現空置率上揚的狀況,就是低檔出現的訊號。」房屋空置率高、供給大過需求時,代表價格不會漲,雖然買了未必賺錢,但對自住客來說,有機會買到便宜又好的東西,可用郊區的價格買到市區的產品。
然而,空置率是不容易掌握的數字,如為出租大量購屋,可能沒入戶,在政府的統計數字裡便算空屋,一般空屋率統計根據的是「電表空屋率」,與主計處的「普查空屋率」有採樣方式上的差別,同時該數字也不代表實際在買賣市場上的流通現況,所以此數字只能看大方向。東森房屋店東傅枝火便指出,目前台中市空置率很低,餘屋少,所以反應在房價上,則不太可能下跌。
另外,投報率也很重要,所考慮的是投資本小、利豐、回收快。投資報酬率一樣要視景氣及地段,低進高出。
如台中市今年下半年的投報率約3.5%,投資報酬比例並不高,如果考慮要投資可以優先考慮店面,如角間可出租給速食業者,像麥當勞等,投報率就有8~10%,所以若是自住考慮的投資現在並不是時機。
至於下跌幅度在20~30%的物件,就可考慮。下跌率的道理其實很簡單,大家買就漲,大家賣就跌,所以只要看現在市場性如何?目前因為打房政策針對大台北,中部以南影響並不大,北部的看屋率已經明顯減少,但台中的房價卻沒有受到影響。
不過,據過去央行打房經驗顯示:在升息狀況下,台北市、台北縣「房市成交量短期停滯,但將會持續成長」,台中呈現中性水準,南部則出現下跌比較明顯的狀況,所以未來房市下跌率仍待觀望。
一般而言,如何知道空置率,投報率等這些數字,就要多留意媒體或房介業、專家等釋出的立即市場訊息,如優家網等專業房產媒體。

第三招大膽議價,便宜買進

聰明人購屋出價前要先摸透賣方底牌,除了幾種成本速算法外,還要懂得適度地嫌貨,因為「嫌貨才是買貨人」但議價絕非只靠脣槍舌劍就可以,所以以下我們先弄懂如何計算建商的成本?
建商成本速算法──
以土地30坪建坪100坪之豪宅為例:
1.透天
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:土地總成本=30坪X30萬/坪=900萬
B:總建造成本=100坪X8萬/坪=800萬
C:管銷稅費=(900萬+ 800萬) X10%=170萬
售價=(900萬+ 800萬+ 170萬) X120%=2,244萬

以住宅用地,住三容積率(220%),土地單價40萬/坪為例:
2.大樓
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:每建坪分擔土地成本=40萬/容積400%(概算,含獎勵容積)= 10萬/坪
B:每建坪建造成本=10萬/坪
C:管銷稅費=(10萬+10萬) X10%= 2萬/坪
每坪應售單價=(10萬+ 10萬+ 2萬) X120%=26.4萬/坪
*容積坪:一般住商不見得會主動告知,但您可以至市政府建管課區申請閱覽,只要填寫建號可以查得到細目資訊。

中古屋成本計算法──
考慮因素:
◎ 前次取得成本。
◎ 裝修附加價值/家具、設備:先告訴屋主,我「不見得需要」以增加議價空間。
◎ 屋主資金需求狀況:了解屋主的貸款成本,若其貸款達九成,又只貸沒幾年,代表其急於脫手,議價空間就大了。
◎ 賣屋原因:其實不必再問了,你想聽什麼樣的原因,對方就能夠講給你聽。
此外,聰明嫌貨法可簡單歸類為三種:多聽、多演戲、多比較。
一者,就是多蒐集資訊,可上網找背景,如到「地政資訊網」,輸入中意的房屋門牌號碼,就可調出房子的地籍謄本,瀏覽過往的交易紀錄。或者到附近打聽,巡視週邊環境,到菜市場、公園運動處、水電行等聽耳語。
二者,可扮演角色,尋求說詞,如「我是幫朋友看的、幫老闆看的、老公不答應、我很窮、長輩不幫忙出錢等。」擅於溝通可獲得較多折扣。
三者,多蒐集情報,或透過仲介、代銷諮詢、專業網站,多比較市場行情。
第四招判斷是否投資的方法
東風建設總經理黃哲雄表示:「收益法是最好判斷是否投資的方法。」如何操作?舉例而言,若在利率不變、目前市場狀況不變、整體國民所得其他狀況保證不變的狀況下,有個店面價格2,000萬,租金5萬,房貸利率2.4%,請問能投資嗎?
以一年為例,總收入=租金5萬X12月=60萬;
總支出=資金成本2,000萬X 2.4%+維修費用0萬=48萬 ;收益=12萬/年 ;
若還原收益的損益平衡點為0時,則最適當之購買價格應為:
即最低:(48萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,000萬
最高:(60萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,500萬
Break Even:總收入= 總支出
當然,如果總收入高於總支出時,便是進場購屋投資之時,聰明的您可作下明智的判斷。

結論

購屋說起來簡單,只是花錢一事,但要買得物超所值,又能享受購屋的過程,就不是簡單的事,一般人首購常當冤大頭,多花錢又沒買到好產品,所以要買得歡喜住得開心,就要多了解多比較,本文先教大家入門學購屋,之後還會有更有趣更深入的探討,帶領大家學習當個聰明購屋者,甚至投資賺錢,敬請期待。

(生活) 房貸壽險與地震險


住展房屋網 (2010-07-22)

住展房屋網提供

房地產相關的保險概念近年愈趨普及,尤其是去年底以來,房市由黑轉紅,由於銀行承作房貸數大增,放款風險相對提高,故銀行其對於相關保險推動也愈轉積極,如房貸壽險、火險、地震險等皆是如此。以下單元就針對地震險和房貸壽險部份做介紹,讓購屋族能有初步的認識。
房貸壽險相關的種類
購屋時,事實上僅有少部分的人可不必貸款即購買,然而問題在於,通常借款人,往往也都是一個家庭內的經濟核心;故在承貸期間,如借款人不幸發生身故意外,家中的經濟常也就無法繼續支撐貸款,更可能造成房子因而遭到拍賣的下場。

『房貸壽險』就是針對這般情形所推出的產品,銀行通常會在客戶申請貸款時,推薦定期壽險,保險金額即為所申請核貸的金額,保障期則為貸款的年限。

而房貸壽險依種類大致可分為『平準型』與『遞減型』兩種,原則差別在於保費和保額的差異。所謂的『平準型』,也就是在房貸的期間,所繳交的保費在房貸期間都是維持不變,不會因房貸期間所剩的時間長短作出調整,故當其間發生事故時,雖保單的受益人第一順位是銀行,但當償清房貸後,所剩餘額就可遺留給家人,使家中生計不至於短期內有所匱乏。

『遞減型』,顧名思義,設計上隨著房貸的年期和保額有所遞減,保障內容亦僅止於尚未償還完的房貸部份;故一般而言,保費相較平準型約可便宜三成左右,然而,惟需注意,因為有些保單會因保額遞減太快,產生房屋餘額甚至高於保額的『不足額保障』情形,須加留意。

另外,在近年銀行競爭白熱化的階段,各家銀行對於保險的內容有所差異,甚至推出其他類型的房貸壽險方案,購屋者應多所比較,選擇符合自身的方案。
地震險相關的種類
台灣因屬環太平洋地震帶之上,故常年地震頻傳,當年九二一大地震之後,政府強制推行地震險附於住宅火險當中,也就是當住戶投保火災險之時,同時亦須投保住宅地震險;而地震險為單一保費,年保費為一三五○元,保額為一百二十萬,另有十八萬元的臨時住宿補償,其保險範圍包含地震及其所引起的火災、山崩、火災爆炸等相關保險。然需注意的是,其賠償認定僅有政府及相關機構鑑定後,無法居住及修建之住宅,且重建費用達百分之五十以上,才有賠償。

另外,如認為保額過低,亦可加保超過一百二十萬的部份,是為超額地震險的一百八十萬,惟其賠償判定同於住宅地震險。

如果住戶想要再拉高保額,產險公司也有屬於附加任意險的『擴大地震險』可供參考,惟其保費會依地區地震發生率有差異,另外,像是高樓層區間保費亦會高於低樓層,民眾可針對細節詢問各產險公司。

事實上,從台灣地震頻傳的情形看來,投保戶數佔全部不到三成的比例仍是太低,除了逃生觀念的培養,對於財產風險的部份,應也多加重視才是。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

2010年9月7日 星期二

(學習) 「糟糕,我借不到房貸。」


Yahoo!奇摩 (2007-10-05)

文/彭怡君

Q:潘先生預計明年底結婚,希望在此之前購屋,進而看中市區的新建案,透過仲介向銀行申辦房貸卻遭到拒絕,怎麼會這樣呢?


A:
有鑑於美國次級房貸風暴,近來土銀、台銀、中國信託、國泰世華、永豐與台北富邦與多家大型銀行等,都針對貸款人審核趨嚴。另外,潘先生有兩張信用卡曾逾期繳款,記錄早被登錄在聯合徵信中心上,儘管房屋設為擔保品,銀行仍堅持不借款。

銀行建議有購屋計畫的消費者,提前檢視是否有下列狀況,以免白繳訂金。

狀況一:信用記錄有無瑕疵

其實,每個人的信用狀況都清楚被記載在聯合徵信中心上,銀行只要電腦查詢,只要有欠款未繳、逾期一個月才還款等狀況,全都「暴露」在資料上,而這種不良記錄會影響銀行承貸意願。

狀況二:沒頭路、沒收入

銀行專員說,現在沒有工作、收入的貸款人,不少銀行多會拒絕貸款,光有房子做擔保品,不見得有用。

狀況三:職業不穩定、沒有薪資證明

像網拍族、開咖啡車,營業金額再大、收入不錯,一個月可能有數萬、十數萬,但是沒有薪資證明。或者,收入不定的藍領勞工、按日計酬人員。

狀況四:雙卡欠款,負債比過高

多家銀行人員指出,雙卡負債比過高,已有好多張卡片,信用貸款、卡債欠一堆的人,即使押房子,銀行也不借。

狀況五:還款能力有疑慮

過去三年,民眾透過父母、配偶還錢,即使不是自己戶頭,銀行不是很在意,只要有人還錢就好。現在就不一樣 ,銀行人員都很小心,客戶如果不是從自己的戶頭扣款還錢 ,可能會被拒絕貸款。

銀行主管說,房貸市場氣氛變了,放款人員比過去更謹慎評 估貸款人的相關條件。

(學習) 何謂房貸壽險?


住展房屋網 (2010-08-22)

住展房屋網提供

天有不測風雲,除了一般型態的壽險,還有一種『房貸壽險』的產品,之所以有這種產品的出現,原因在於購屋時,僅有少數人在承買時毋需貸款,然而問題在於,借款人往往也就是一個家庭的經濟核心;故在承貸期間,如借款人不幸發生身故意外,家中的經濟馬上變成問題,甚至造成因無力償還,而遭到拍賣的下場。

因此,所謂的『房貸壽險』就是針對這般情形所推出的產品,銀行通常會在客戶申請貸款時,推薦此類定期壽險,保險金額即為所申請核貸的金額,保障期則是貸款的年限。

而房貸壽險依種類大致可分為『平準型』與『遞減型』兩種,其差別在於保費和保額的差異。所謂的『平準型』,就是在房貸期間,所繳交的保費在房貸期間都是維持不變的,不會因房貸期間所剩時間的長短作出調整,故當其間發生事故時,雖保單的第一順位受益人是銀行,但當償清房貸後,所剩餘額就可遺留給家人,使家中生計不至於短期內有所匱乏。

而『遞減型』,顧名思義,設計上就會隨著房貸的年期和保額有所遞減,保障內容亦僅止於尚未償還完的房貸部份;故一般而言,保費上相較平準型大約可便宜到三成左右,然而,必須特別注意的是,有些保單可能因保額遞減太快,產生房屋餘額高於保額的『不足額保障』情形,這時就必須補其差額,須加特別留意。

另外,近年銀行競爭趨於白熱化,各家銀行對於房貸壽險的詳細內容多有所細部差異,甚至有推出其他方案類型的房貸壽險方案,購屋者應多所比較,選擇較符合自身的方案。

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2010年9月6日 星期一

(房貸) 投資客注意 買小套房自備款加碼


【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】2010/09/01

近期大型行庫不只緊縮投資客房貸申請,對於小坪數的套房更敬謝不敏,近來銀行對12坪以下小套房的貸放新增案件幾乎掛零,要購買小套房的單身貴族或投資客,最好準備更多自備款。

小套房坪數小、總價低,容易購買,是都會區流行的產品;台灣房屋表示,台北市中山區的小套房交易量最多,平均每100個交易案件中,至少有30%屬於小套房產品,高於大台北區平均20%的交易量;近期公股銀行緊縮小套房放款,對都會區的單身貴族影響最深。

行庫主管分析,即使房價稍微回跌,套房每坪單價仍偏高,一旦景氣反轉,單價偏高的小套房將首當其衝,加上小套房主要是賣給特殊族群,如單身貴族、投資客等,轉換率較高,銀行只能降低放款成數、提高利率,甚至大幅減少承作量,來加強內部控制。

華銀表示,內部規定12坪以下的小套房必須送總行統一管理,不過,送審的案子多遭總行駁回,近來放款量幾乎掛零;一銀與彰銀都逐漸減少小套房放款量,彰銀發言人施建安表示,僅針對第一棟房貸的「自用」用途放款,且貸款人還要有足夠的財力證明,銀行才會放行。

彰銀對小套房控管結果,15坪以下房貸產品的放款量,7月新增餘額較6月減少一半。

相較之下,民營銀行審核較寬鬆。民營銀行表示,小套房核貸成數比一般房貸低,但貸款人只要收入穩定、信用良好,並與承貸銀行關係佳,如信用卡、基金、存款長年往來客戶,核准機率就能大大提升。

值得注意的是,台灣房屋日前調查發現,部份以小套房為投資用途的貸款人,遭銀行貸款回拒後,找上民間融資公司周轉,雖然利息較高,但投資客仍期望短時間轉手,賺取中間的差價。

民間融資公司利息,每月高達兩分以上,也就是說,月利率2%,以借貸100萬元為例,每月就得付出2萬元的利息。

(政策)房產價格透明化 明年上路


【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2010/09/06

行政院會9日將通過「不動產經紀業管理條例」修正草案,明定仲介或代銷業者應在不動產所有權移轉,或成交30天內,登錄成交價格等相關資訊,若經修法通過,最快明年上路。

這次修法是建立不動產交易價格透明化機制,防止業者不當炒作房價。

未來民眾可上網查詢房屋坐落路段的區域房價,買賣房地產時就可以「貨比三家」做比價。仲介或代銷業者如登錄不實、逾期未登錄或逾期登錄未改正,將處3萬元到15萬元罰鍰。

行政院副院長陳曾表示,房地產交易價格透明化很重要,有人認為會違反「個人資料保護法」,事實上不需要那麼透明,他已請內政部研擬以揭露某路段或多少公尺範圍內的房價。

不動產經紀業管理條例修正草案明定,成屋買賣委託案件,仲介業者應於所有權移轉登記後30日內登錄;預售屋部分,代銷經紀業者應於簽訂買賣契約書後30天內登錄成交資訊,不待辦完所有權移轉登記。

內政部官員表示,限期登錄的資訊,包括屋齡、坐落、面積、樓層、建材與價格等,將以路段或區塊價格方式公布資訊,不會有個別房價,避免觸犯隱私。

交易當事人姓名、出生年月日、身分證號等個資,官員指出,不列入登錄項目。提供查詢資料,也將隱匿地號及建物門牌等足以辨識的資料。

2010年9月2日 星期四

(財金) 打房不彰 大規模金檢來了


【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】 2010.09.02 08:33 am

中央銀行房市「針對性措施」上路滿兩個月,金管會和央行將針對各銀行展開新一波大規模專案金檢,鎖定銀行業承辦房貸、土地和建築融資、房屋修繕貸款等,清查銀行有無繼續殺低房貸利率、調高貸款成數、資金流向等。

在專案金檢後,本月底央行將召開理監事會議,是否進一步針對土地、建築融資採管制措施,備受矚目。

另外,近日央行密集邀請各銀行到央行開會,除了解各銀行房貸承做狀況外,亦了解銀行的營運等狀況,作為理監事會議決策之參考。

面臨國內房價一路飆高,央行3月中旬起鎖定房市投資客,祭出「三縮措施」後,6月下旬理監事會決議,針對北市和北縣10個縣轄市祭出降成數等針對性措施。

據悉,在央行新措施實施兩個月後,被外界稱為「打房措施」的效果究竟如何?銀行有無遵守規定?及投資客是否持續利用房貸修繕貸款、週轉金等管道,自銀行體系取得資金繼續炒作房地產?

同時,央行在祭出一連串「打房措施」後,從新莊副都心到台北市中心的多個土地標售案,開標結果價格不降反升,且續創歷史新高,引起央行高度關注。

據透露,央行除打電話「了解」各銀行承做各個土地標售案的土地融資意願及可能的做法外,8月初啟動專案金檢機制,鎖定各大行庫房屋修繕貸款展開全面性的金檢動作。

據了解,因各銀行房屋修繕貸款上限為1,000萬元,且確有不少客戶,以舊屋設定抵押,並向銀行取得數百萬到上千萬貸款,進行「理財投資」。

金融界人士指出,央行在專案金檢時發現,修繕貸款額度動輒數百萬,甚至上千萬元,修繕貸款金額遠超過修繕用途,懷疑有不少投資客利用修繕貸款取得資金,繼續炒房。

據透露,央行已口頭上要求各行庫,必須對房屋修繕貸款設定,例如:訂定對修繕貸款額度設限,及資金用途必須明確等「改進措施」。

銀行業者揣測,央行這次金檢重點鎖定修繕貸款,可能與央行懷疑不少投資客的購屋資金來自修繕貸款,致打房措施效果不如預期,因而清查銀行修繕貸款資金流向等。

但銀行業者強調,修繕貸款資金流到其他地方,並非單一銀行少數個案,而是市場上很普遍的現象。

【2010/09/02 聯合報】@ http://udn.com/

2010年9月1日 星期三

(地產) 房巿領頭羊退燒 北市大降9.7%


中時電子報 (2010-09-01)

中國時報【王莫昀台北報導】

央行打房,房巿領頭羊台北縣巿不動產被打到軟腳!內政部昨公布全國建物買賣移轉件數,七月較上月減1.7%,但被央行列為主要目標的台北縣巿成交量下跌,北市衰退幅度9.7%,北縣下滑5.2%,不過桃園、中市、高市等,逆勢走揚。

八月房市交易狀況,從信義房屋、住商不動產、台灣房屋、中信房屋統計資料發現,與七月相較,呈現價格盤整、下修,但成交量增加情況。

內政部統計最新七月份全台建物買賣移轉件數為34,300件,較六月件數減少593件,交易量微降1.7%,若與去年七月移轉件數6,619件相較,減幅達15.3%。

觀察全台各都會區房市交易情況,全台房市交易最活絡的大台北都會區在央行打房政策下,已出現明顯的量縮現象,北市與北縣的買賣移轉件數除2月之外,皆為今年單月最低。表現最為亮眼前三名是桃園縣、高雄都會區與台中都會區,分別較上月成長9%、7.6%與3.4%。

永慶房屋新聞中心經理李建興分析,大台北區在六月底被央行指名為房市過熱區域後,連兩個月數據下滑,顯見房市已有冷卻效果。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,台北縣市房價一飛沖天引爆民怨,其中不少購屋人確實以短進短出的投資套利,促使房價節節高升,在管制貸款成數後,買方觀望心態濃厚,出手躊躇,買賣方拉鋸。

七月全台交易最火紅的地區出現在桃園縣,在全台成交總量下跌間,表現一枝獨秀,逆勢成長8.98%。台灣房屋不動產研究室執行長邱太「火宣」表示,以住宅市場而言,打房政策下,將投資需求往外推移,例如淡海新市鎮、機場捷運沿線等地交易量有顯著提升,以桃園地區題材最豐富,除六月桃園縣人口逾200 萬拚升格、還有捷運機場線等交通工程都將有效縮短通勤族時間,吸引不少投資人移入。

另外,八月房仲成交量普遍較七月增加,平均成交價多數呈現下跌或盤整。信義房屋表示,八月雖是鬼月,但受央行打房政策與暑假影響,讓七月遞延買氣在八月中旬開始浮現,加上八月並無颱風干擾,扺消掉鬼月不利因素,整體房市交易較七月略為增溫,平均成交價格增減幅度,視區域與產品不同,在2%與負2%間盤整。

(評論) 仲介服務費應由6%降至3%


住展房屋網(2010-06-18)

住展房屋網提供

房仲業服務費收取比例之合理性,長久以來一直處在有點曖昧不明的淺灰色地帶,不動產經紀業管理條例中,明定房仲業的服務費總計不得超過房屋總價的6%,也就是說,以6%為上限,但是多數仲介公司接收取6%,確實引起諸多爭議。

消基會日前對仲介業展開調查,包括下列七項。
1. 仲介業者履約保證服務的服務費用;
2. 買賣方違約,專戶款項是否扣除相關服務費用才返還消費者;
3. 各家仲介業者收取佣金金額;
4. 若買方違約時,已支付之價金不足支付違約金時,賣方是否必須自行追討;
5. 獲取理賠的限制;
6. 仲介佣金是否於交易完成後收取;
7. 其它.

經查得選取下列重要結果。
一、70%仲介要消費者自付履約保證服務費用,以臺北市消費者之房屋平均價格在995~1997萬元計算,約要1,990~11,982元不等。

二、100%業者可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。
  透過仲介進行房屋買賣時,買方通常直接將佣金交予仲介業者,而賣方的佣金卻是仲介業者全數於履約專戶中扣除,對此消基會認為,服務費用之收取,應以買賣雙方合意為原則。履約保證專戶之價款應僅能於交屋之後再加以動用,而非讓仲介業者可於交易過程中將稅費、代書費、仲介服務費等費用,隨意撥付。消費者一旦交易發生糾紛,還要透過冗長的訴訟程序,才能取回價金,履約保證並無法保護消費者權益。

三、若賣方產權已過戶,但買方違約不按時撥付款項,仲介業者的履約保證只是在收取款項內負付款責任,並未100%保證賣方賣屋價金全額。
  履約保證,顧名思義即是保證買賣雙方於未依約定履行時,由保證人代為履行。然而在現行仲介業者所提出的履約保證,充其量僅為"價金轉付"。因此若任一方違約時,保證者無法代為履行契約,並非一般人所認知的"履約"保證。

消基會表示,一、成屋履約保證若無法達到履約保證之效,涉有廣告不實,應禁用履約保證名稱或應重新正名為"價金信託保管制度",以免混淆消費者。二、主管機關應速研修仲介佣金上限之相關規定,大臺北地區不應超過交易總額之3%。

  消基會認為,佣金上限6%,固然未超過中央主管機關規定之上限,但是大部分業者都是直接以中央主管機關上限之規定收取服務費,也是令人不解。仲介業者統計,台北市房屋平均成交總價在995~1997萬元之間,仲介費用就要約50萬~70萬元左右。

因此消基會呼籲房仲業者,在高房價時代,仲介的服務成本並未增加,但是仲介佣金卻大幅成長,獲利大增。根據住展房屋網的了解,目前全台灣繳交營業保證金的家數約為4,500店,2009年1月約是4,000店,1.5年間成長12.5%,增加速度不可謂之慢,房仲業在景氣上升波段時,利潤之豐厚可想而知。因此消基會認為,大台北地區的房仲服務費,應該由6%下降到3%才合理。

其實消基會的呼籲不無道理,「履約保證」原本就是譯自美國的名詞,既然台灣目前能做到的只有價金保證,就應該回歸正名,不要讓人誤解其保證內容,以免引來更多糾紛。

至於服務費部份,過去對買方都是收1%、賣方4%(總計5%);但不知何時開始,便慢慢將買方的1%增為2%(變為6%)。法令原意是要多留1%空間來鼓勵業者提升服務;但業者卻直接跳過改善進步,擅自將買方服務費增為2%,也是比較沒道理。

當然,在買賣雙方撮合價格過程中,服務費經常是做為中間的”緩衝劑”,那是對較有買賣經驗的換屋族群來說,才有經驗了解說可以拿服務費為籌碼議價,許多首購族還是照付,無形中也是形成一些的不公。

至於該怎麼解決比較妥當,等待修法路途遙遠,還是反求諸己當個聰明的消費者,買賣房屋時勤做功課,掌握價格行情,不要輕易被中間者所左右,如此一來,服務費對買賣方而言,才有真正的意義。

房仲業者表示,目前房仲所負擔的項目,從產權調查、現況調查、履約保証到交易過戶,事項相當多,人事管銷成本也很高,佣金上限6%是法律定的,且實際上業者因為競爭也多沒有收到6%,消基會稱為不合理收費,「實在太過沉重」。

至於消基會另指業者未真正落實履約保證只是「價金轉付」,房仲業表示,房仲業現在做的是「價金履約保証」,是保証買方所交付的錢會在專戶之中,避免過去常發生消費者付了錢卻無法過戶,而非交易一定成功保証。

(地產) 打房效應 台北市房價「降」了


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/08/27

央行打炒房效應持續發酵,一項調查顯示,北市12個行政區屋主開價已全面下調,降幅在3~9%之間。其中內湖區降幅最多,平均達9.2%,其次為文山及南港區。

由於屋主降價,加上景氣跳升,也使買賣雙方價格認知差距縮小,買賣價差從47%降為35%,大幅下降約12%。

住商不動產上午公布北市最新屋主開價統計,不含豪宅,大安區屋主平均開價每坪72.3萬元,仍位居北市之冠,其次分別為中正區、松山區及信義區,開價在60至64萬元間;開價較低的則是萬華、文山及北投區,要價每坪33~39萬元。

和央行打炒房前兩個月的平均開價比較,大安區屋主平均每坪約降了3萬元,市中心區的中正、松山、信義、中山區,也都有每坪2~4萬元的調降。

如以降幅比較,則以內湖區最大,在6月23日央行祭出信用管制前,屋主平均開價達45萬元,目前均價則已降到41萬元,降幅達9.2%;另外打房前開價一度飆上42萬元的文山區,也重回3字頭,目前平均開價為38.6萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,央行出手後,近兩個月來,買方明顯縮手,賣方也感受到這樣的壓力,因此在定價上相對保守。其中內湖與文山區相對議題較少或已發酵,賣方較無施力點,開價降幅因此最為明顯。

另外根據永慶房屋最新發布的買賣雙方價格認知調查,由於各項經濟指數紛紛開出紅盤,而政府祭出政策抑制房價也同步奏效,北市買賣兩方的出價差距也出現明顯縮小。

依永慶房仲網統計,北市賣方開價和買方出價差距,自今年3月後即一路拉高,6月時,賣方平均開出的每戶總價為2453 萬元,但買方平均出價只有1296萬元,雙方差距高達1157萬元,差幅為47.2%。

不過7月的數據顯示,由於買方出價提升,差距已縮小為35%,平均價差為856萬元,較6月拉近了約300萬元。價格認知差距為今年以來的最低點。