2010年12月23日 星期四

(地產) 亞太通商大樓3樓 每坪63萬


【聯合報╱記者孫中英/台北報導】2010/12/16

金融業昨天成交不少不動產買賣案件。日盛銀行位於台北市光復南路自有資產以總價1.92億元、每坪100萬元標出;台灣金服代債權人標售台北市建國北路「亞太通商大樓」的兩層樓,都由資產管理公司得標,每坪標售價最高達63萬元,也創該地段紀錄。

國泰人壽昨天傍晚也公告,以總價5.78億元向新竹貨運買下位在新竹市忠孝路的2054.88坪土地,每坪土地售價僅2萬8128元。國泰人壽表示,兩年前已買下附近的新竹大潤發大樓,未來可能進行土地開發運用。

日盛銀行標售位在光復南路的自有資產1、2樓,目前是由國泰世華銀行承租,底價1.83億元,結果以1.92億元賣出,平均售價為每坪100萬元。日盛銀行表示,由於買家非上市公司,且雙方簽署保密協議,不能對外公布買家身分。

台灣金服昨天也代債權人標售,位在建國北路一段80號的亞太通商大樓的3樓及4樓,結果3樓是由「元大國際資產管理公司」以1億4880萬元標下,扣除停車位後,每坪標脫價達63萬元,創下建北該地段,商辦大樓標售的新高價。

另外,同棟大樓4樓,目前是由大眾電信承租,昨天也由「華南金資產管理公司以1億2688萬8千元標下,扣除停車位後,每坪標脫價約55萬元。

新光人壽是在前年3月以每坪55萬元、總額3.96億餘元,向大眾電信買下亞太通商大樓的3樓、4樓、5樓和平面車位,當時大眾電信因此認列獲利約4,000萬元,但後來大眾電信因為財務問題無力塗銷貸款,因而被債權人聲請法拍。

(地產) 北市商辦市場夯 內湖交易最熱絡


【網路地產王/李天保/綜合】

  台北市商業辦公室市場交易熱,內湖區今年廠辦交易量大增,占台北市中小型辦公大樓總成交比例高達24%,其次是本土企業置產首選大安區佔20%,信義區、中山區、松山區則有兩岸直航商機及陸資企業、外商銀行增加設點等利多加持,交易量維持在1成以上。

■ 內湖交易熱 大安信義投資潛力佳

  內湖區受惠於內科園區大型總部群聚效應、及較低辦公租金帶動,有外商總部及科技大廠進駐,本土自用買家陸續在此新增多處辦公場所,廠辦交易量是近年來最熱絡的一年,今年公司登記家數也是北市各行政區增加最多,台北市商業處統計,截至11月底止,內湖區今年就已增加610家公司。

  大安區敦南辦公商圈則擁有最佳交通便利性及商業機能成熟度,吸金力強、增值空間大,置產買家不惜重金加碼拓點。信義計劃區、敦北商圈、南京松江商圈等A級辦公商圈的黃金地段,都是外商銀行、陸資企業、本土中小企業備受看好的投資區域。

■ 商辦均價逼近50萬 總價大增41%

  永慶房屋研展室協理黃增福指出,今年房價大漲,商用不動產價格跟著水漲船高,市中心指標商辦「台北金融中心」、「統一國際大樓」都有單價破百萬的成交記錄,帶動附近的中古辦公大樓價格齊漲,周邊的敦北商圈、信義計劃區,漲幅都超過2成。

  2010年台灣房地產大豐收,沈寂已久的商辦市場開出好彩頭,根據永慶房屋統計,今年中小型辦公大樓年均價每坪49.3萬,已逼近每坪50萬大關,創歷史新高,較去年上漲約2成,成交件數較去年增加15%,總交易金額更因為單價及總價大幅拉高而激增41%。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2010年11月29日 星期一

(政策) 老屋都更大翻修 4年補助2萬戶


【聯合報╱記者李光儀、李順德/台北報導】 2010.11.26 09:12 am

行政院會昨天通過「都市更新產業行動計畫」,四年內將投入一百八十四億元,協助兩萬戶老舊住宅更新。屋齡二十年以上可獲整修工程補助,三十年以上舊屋則可獲得改建的規畫補助。
內政部統計,全台超過二十年的老舊住宅約四百八十萬戶,其中三十年以上的老舊住宅就占三○二萬戶。根據營建署的「都市更新產業行動計畫」,明年起四年內,政府將協助這些老舊住宅重新改建或整修。

內政部表示,若單棟老舊建物整修、也就是俗稱的「拉皮」,將提供每戶二年五十萬元零利率的利息補貼;單棟老舊建物的重建,則可提供每戶二年二百萬元零利率利息補貼;老舊住宅在改建後,仍可保留原有容積,不必受限現有容積限制。

若以「都市更新」途徑,內政部指出,須具一定規模才可進行;以台北市為例,至少須兩千平方公尺基地的建物整修、改建,經審查後,最多補助百分之四十五的工程經費(改建補助工程規畫費),二者都會另定補助上限。

營建署長葉世文表示,由於經費有限,所以預計四年將只補助兩萬戶。詳細計畫內容,會與地方政府討論後再確定。

另外,行政院長吳敦義昨天在行政院會指示,應該把改建、整修後的老舊住宅符合節能減碳和智慧綠建築規範者,也納入獎勵範圍內。內政部表示,將依照建研所頒布的「綠建築標章九項指標」加以評估,評估在銀級標準以上者,還可另外獲得百分之二十的容積獎勵。

營建署副署長許文龍表示,這項計畫規模非常龐大,範圍包括屋齡三十年以上建物(全國三百一十萬戶),屋齡二十至三十年以上建物(全國一百七十萬戶),範圍涵蓋全國一半以上建物。

對於建蔽率鼓勵,營建署舉例,若一百坪土地可興建建物面積六十坪,在同意整建時,可給予增設至少一支電梯的空間;至於容積率獎勵,若過去老舊建物原本是五樓,但整建時當地容積率只能興建四樓,可同意依五樓容積整建。

(評論) 房價若續漲 台經院:恐泡沫化


(中央社記者陳宜君台北25日電)2010/11/25 13:28:00

台灣經濟研究院副研究員劉佩真表示,以投資客占不動產市場交易比率,與房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的比重兩項指標評估來說,房市有泡沫化的疑慮。

台經院今天發布10月景氣動向調查報告,長期從事不動產分析的劉佩真回答媒體詢問時表示,若房價繼續上漲,會有泡沫化疑慮。

她說,投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一,超過2成就是泡沫化,目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。

另一項指標是房貸餘額在國內生產毛額(GDP)的比重。劉佩真表示,一般認為超過40%就是泡沫化,目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成。

她認為,房市短期內將進入「上有壓力、下有支撐」的高檔震盪期,預料明年交易量還是會增加,但成長幅度不如今年。

劉佩真說,行政院主計處預測明年經濟成長率達4.51%,資金效應也會持續,加上新台幣升值,導致高資產人士將資金轉進高報酬率的商業辦公大樓或豪宅等不動產投資,因此房市短期內會有支撐。

她說,央行持續打房,加上五都選舉的不確定因素,許多建商將推案延至明年第1季,估計屆時推案量將達新台幣3000億元,造成短期供應量大增,房市面臨壓力。

劉佩真表示,房市供應量在今年第1季出現1成的成長後,動能開始減緩,但仍呈正成長,明年預料還會比今年成長1成;今年建商推案量約6800億元,明年全年估計超過7000億元。

她說,房市今年上半年推案量成長,但央行 6月下旬升息半碼,並祭出選擇性管制措施,導致房市量能在下半年萎縮;央行9月底再度升息半碼,不過管控力道已開始鈍化,10月房市仍持續成長。

劉佩真估計,房市在明年第 1季前會上下波動,但幅度不若今年第 1季那麼大。

她說,今年1到9月的建物買賣移轉進出較去年同期成長4.84%,估計明年的房市交易量年增率會持平,不會再看到今年的成長率。991125

(趨勢) 選後房市推案 爆量3,000億


工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2010-11-25 01:35


 建商、代銷正摩拳擦掌,醞釀五都選舉過後爆量推案,選前暫停推案造的「遞延」效應將從第4季延續到明年第1季,估計北台灣都會區大概有3,000億元會推出。房地產業者估計,明年全台房市推案量,可能會比今年爆量約1成、破7,000億元。

 海悅廣告總經理曾俊盛昨天針對選後房市,進行解盤。他分析,雖然房地產界普遍看好選後房市,但是鑑於2012年還有總統大選,業者認為政府不可能坐視房市有過熱潛在危機,否則總統選舉前、民怨再起,怎麼選得下去?因此未來1年,仍可望會有一道道溫和打房的政策大菜上桌,適度壓抑不當炒作。不過總體來說,房市會呈健康理性格局發展。

 曾俊盛表示,選後首先要觀察的政策重點,一是央行是否升息,二是內政部推動房價透明化制度,以及「社會住宅」是否會有更大規模的釋出,三是財政部課徵豪宅稅等措施;鑑於2012年還有總統選舉,因此未來1年不排除還有一波波的政策打房。

 曾俊盛表示,惟可以期待的是,明年初行政院可望開放陸客來台自由行,預期會帶動旅館業、觀光業、零售服務業和航空業,內需產業景氣持續好轉了、失業率也陸續下滑了,人民所得必然反應在口袋中;再者,全球資金行情也持續抬頭。因此,從上述兩岸政策和大環境來觀察,房地產市場必然欣欣向榮。

 海悅選後將大舉推案約450億元,包括台肥南港總銷達100億元「Z計劃」、元利南港40幾億元「元利世紀匯」、南京東路80億元「天觀」、寶徠建設新店90億元大案、汀洲路40億元吉美建設案、海悅和甲桂林聯手代銷的興富發林口100億元大案等。

 至於海悅甫進場暖身的「國賓山莊」,也預計選後進入強銷。

 曾俊盛表示,不論藍綠誰席次多,房市多頭格局已確立。保守估計,選後北台北精華地段新案,會有5%以上房價調漲空間。

 新聯陽實業副總經理黃清益表示,不論藍綠結果如何?對於房地產市場影響都不大,畢竟這是屬於地方性選舉。

 不過黃清益認為,從業者檯面上信心滿滿,選後又計劃積極推案,並持續調價的動作來看,大致已反應業者作多心態強烈。

(地產) 南港都更 下月再闖關


【經濟日報╱記者周義朗/台北報導】 2010.11.25 03:46 am

輪胎廠南港(2101)都更案擬下月再次申請送件,據了解,南港希望容積率能從390%提高至442.7%,南港表示,下月申請送件,通過與否取決於台北市政府。

南港指出,土地開發是由旗下南榮資產管理負責。目前南港舊廠區資產土地面積達1.35萬坪,扣除捐地後的面積為9,462坪,預計開發總樓層地板面積約7.6萬坪,公司規劃將30%建造為綜合商場、25%為高級住宅、25%為高級飯店、13%為辦公大樓、7%為商務飯店。

國內法人推估,以南港該地段目前房價每坪約80萬至90萬計算,預期可增加逾80億元可售金額,扣除預估開發案所需之工程款約150億元,獲利達400億元。

南港表示,今年第四季受到原料價格高漲因素影響,天然橡膠價格已漲至4,300多元,將影響第四季毛利表現。正新(2105)日前公告,看好大陸內需市場需求強勁,董事會決定增資人民幣1.5億元(約新台幣近7億元)在漳州廠增加產能。

2010年11月17日 星期三

(生活) 多年房租1次收 稅也要1次報‏


2188租屋售屋網 [2010-11-17]

北市國稅局16日表示,綜所稅採取收付實現制,如果當年度收到2年度的租金收入,則在收到款項的年度必須申報綜所稅,若只申報一年的租金則屬短漏報,查獲會遭處以漏稅,補稅外還有罰鍰。

北市國稅局表示,房屋出租應依規定申報租賃所得,計算方式是把全年租金收入,減除必要損耗與費用後的餘額當作所得額,納稅人如果無法舉證必要損失及費用憑證時,可根據財政部核定費用標準,直接減除租金收入43%後的餘額為所得額,申報綜所稅。但是如果房客一次支付超過1個年度以上的房租,房東在收到款項的當年度,必須一次申報綜所稅,否則就算逃漏稅。

國稅局舉例指出,甲君96年1月間將名下房屋出租A君,並且一次收取2年租金400萬元,則甲君於97年5月申報96年度所得稅結算時,應將這筆400萬元租賃所得合併申報,不得分年按合約上每月租金申報繳稅,否則國稅局將以96年度短報而要求補稅並處以罰鍰。

國稅局強調,以上述案例,甲君必須在申報96年度綜所稅時,至少應申報租賃所得228萬元,97年度則可以不須再申報租賃所得。若有納稅人發現申報錯誤的現象,只要主動補正且補稅加上利息繳納者,可以免罰。

http://www.2188.tw/

(地產) Q3房價創新高 北市61萬/坪


王莫昀/台北報導 2010/10/29

央行打房,反越打越熱!國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心昨日發布,打房後,首次預售巿場巿況調查,調查顯示,第三季房價再創歷史新高,全國可能平均成交價約每坪20.96萬元,較上季成長6.22%,成交量維持近13年新高。
 政大地政系教授張金鶚警告,泡沫持續加大,一旦破滅傷害恐加深。

 長虹董事長李文造也認為,巿場沒有「只漲不跌的商品」,業界標地不應再一味墊高價格,未來公司在開發土地時也會更為保守。

 根據國泰建設最新公布的「2010年第三季國泰房地產指出」調查,第三季全國新推個案市場呈現價格大漲,央行六月底推出的市場調控政策的影響有限,反因游資過多等利多與預期因素的推動,將延續一年的反彈結構更進一步擴大,成交價連續兩季創歷史新高,成交量亦維持在近13年來新高。

 張金鶚表示,第三季市場的基本結構,原認為應是央行管制措施與ECFA簽訂效應力量的多空膠著盤整格局,但市場運作結果,卻是以台幣升值與游資充斥論述引發的預期心理效果所主導。

 特別是在成交價與銷售率持續的大幅揚升,可看出投資需求再度出籠。然而推案量較上季減少,亦顯示建商相對於投資客的保守心態。綜合各項因素判斷,後續市場發展仍會延續上下震盪幅度加劇的結構,國內房地產市場已明顯進入高風險與高利潤的階段。張金鶚強調,要抑制房價,唯有從資金源頭下手。

 就地區別進一步分析,張金鴞表示,北市成交價創歷史新高,推升到每坪61.44萬元,推案量滑落到630億元,呈現價量背離結構,是否第二波價量高峰已出現轉折值得觀察,未來發展最易回歸到市場基本面。

 台北縣呈現價量創歷史新高的局面,張金鶚說,北縣雖然同樣遭受央行打房的衝擊,但因持續接收來自北市的移民與投資客,反成為第三季市場價量表現最突出的地區,成交價拉升至每坪24.17萬元,推案量多達769億元,成為各縣市中推案量唯一明顯增加地區。

 值得注意的是,在房巿似乎一片榮景中,台中表現卻略顯冷清,張金鶚說,中巿成交價每坪14.22萬元雖略增,但漲幅為各區最少,成交量的指數更是一年來最低,市場成交規模和銷售率萎縮,恐將加深建商存貨壓力。

(趨勢) 五都選後 房市出大太陽


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.11.16 10:10 am

美國狂印鈔票,熱錢流入亞洲,最具保值效果的房地產前景看俏。代銷公會全聯會理事長曹瑞濱昨(15)日指出,現在資金就像土石流,五都選後不論藍綠席次如何,房市景氣都會出大太陽,推案量大增,開價更會成長10%至15%。

在此預期心理下,大台北地區與台中都已有眾多指標大案在準備中,規劃在選後或明年第一季推出,總銷售金額超過百億元的個案,包括遠雄新莊副都心案、台肥南港R5案、甲山林蘆洲案與親家市政北一案等。

曹瑞濱昨天表示,近來房市已有一股氛圍正醞釀中,不少買方蠢蠢欲動。他認為,五都選後,房市的「鍋蓋」將會被直接掀開,不論哪個政黨的當選席次多,房市景氣都會出大太陽,開價將上調10%至15%。

《住展》雜誌研發長倪子仁則估算,明年大台北地區的推案量,至少比今年成長一成。

曹瑞濱說,接下來要推出的全新建案,建商土地的取得成本原本就高,自然得反映在開價上。

戴德梁行總經理顏炳立說,這股資金潮就像是土石流,擋都擋不住,如今的投資者無不「搶土地、搶商辦、搶豪宅」。

遠雄董事長趙藤雄認為,五都選後,房市將回歸基本面,加上後ECFA時代中,台灣房市愈來愈國際化,看得到實質需求,台灣房價將以每年5%至10%的幅度穩定上揚。

選後的推案熱區落在台北市的南港、新北市的新莊與台中市七期。倪子仁指出,南港指標案包括日勝生的南港機廠案、台肥的R5案等;新莊則有遠雄、鄉林、冠德、宏普等建商準備推案,光是在準備中的案量就有300億元。

至於台中七期,立智行銷副總王耀斗說,包括親家市政北一案、寶輝河南路案與聯聚市政北一案等,總銷都逾50億。

【2010/11/16 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年11月10日 星期三

(財金) IFRS效應/傳產 台肥南港「資」色俏


【經濟日報╱記者周義朗/台北報導】 2010.11.09 02:21 am

國內各上市櫃廠商將實施國際會計準則(IFRS),擁有龐大資產的塑化橡膠股將成為市場關注焦點。國內法人認為,在國際熱錢湧入下,尤其台肥、南港輪胎各擁北市南港上萬坪土地,資產重估後每股淨值將分別大增36元與20元,可望成為市場關注標的。

國內法人表示,國內上市櫃廠商實施IFRS,資產重估將再度成為發燒題材;塑化橡膠族群部分個股因資產久未重估,加上台灣房地產行情持續發燒,預期IFRS實施後有部分個股出現淨值大幅成長的情況出現,預期大洋、台肥、南港等公司,有機會成市場關注標的。

台肥持有南港經貿園區內土地約3.57萬坪,由於土地每坪價值至少100萬元,且台肥幾乎零成本持有,若全數出售,台肥利益達350億元以上。目前台肥每股淨值54元,若辦理重估後,每股淨值至少90元。

南港輪胎南港舊廠區,面積達1.3萬坪,法人預估資產重估後,土地價值約達136億,可增公司每股淨值20元左右。

【2010/11/09 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 炒作豪宅 將按實價課稅


北市信義區豪宅「信義之星」。(聯合報系資料庫)

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.11.09 09:21 am

打炒房,查稅鎖定豪宅。立法院財政委員會昨(8)日決議五區國稅局須針對市價逾5,000萬元,且半年內周轉一次的豪宅成交案件,採取實價課稅原則,財政部同意發交國稅局儘速執行。


目前北市國稅局進行查稅前輔導,選定短期內多次頻繁轉手的成交案件,以及預售屋未辦所有權登記即移轉者,提供二個月「自首」免罰期,直到12月底為止。國稅局表示,明(100)年1月起,將針對多次頻繁轉手等涉嫌炒高房價的交易案件,展開全面查核,不但補稅還要處罰。

財政部指出,國稅局挑選的查稅對象,目前並不特別限定是高價豪宅,而是以多次轉手為主要目標。立法院要求一個月內研議對市價逾5,000萬元以上的豪宅查稅,將會交由國稅局納入選查的範圍。

立法院財政委員會昨日要求財政部、內政部、經建會等部會,就社會住宅與國有土地利用暨政府房價政策專案報告,並通過立委賴士葆等提案。

內容包括針對現行高房價政策,財政部應會同相關單位,在一個月內研議房屋價格逾5,000萬元,且半年周轉一次者,就其出售房屋的交易所得,採實價課稅。購買預售屋者,在辦妥所有權移轉登記前轉售者,也須負擔相關稅負,藉此抑制房市炒作。

財政部指出,一般正常的不動產交易案件,其土地部分享有免稅,不必課徵所得稅,房屋部分則視出售者有無提出買進成本資料,沒有成本資料者均按財政部所訂的財產交易所得額標準計算所得課稅,其課徵稅基是較低房屋評定現值。

若屬被國稅局選定的異常交易案件,國稅局都會蒐集資料,調查資金流程以取得買賣雙方的實際成交價格後,按實際交易價格對賣方課所得稅。

【記者黃啟菱/台北報導】政府擬對市價逾5,000萬元,且半年內周轉一次的房屋成交案件,採取實價課稅原則,房地產業者昨(8)日多表示,市值如何認定?實價又如何查到?政府政策應有持續性與平穩性,不是想到什麼就做什麼。

【2010/11/09 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年11月4日 星期四

(政策) 動產大查稅 北市先開跑


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.11.02 09:43 am

房地產價格飆漲現象,財政部下達查稅令,台北市國稅局率先起跑,將針對台北市內的預售屋及成屋案件,挑選未完工前移轉,以及未辦所有權登記即快速轉手案件進行查稅。據指出,台灣省北區等其餘四區局也將在近期內加入查稅行列。

為鼓勵納稅人自行補稅,台北市國稅局訂11月1日至12月31日止為查稅輔導期,自動補稅者享有免罰,明(100)年1月起正式進入查稅期,被查獲者一律開罰。

財政部台北市國稅局昨(1)日表示,將針對營業人或個人利用人頭或其他不正當方式取得房地所有權再出售等行為,加強查核。這波查稅行動,為配合執行財部要求運用查稅權以健全房市交易為主,凡異常交易,且買賣次數頻繁、金額鉅大者,都將列入選查。

北市國稅局已著手要求轄區內建商,配合政府查稅行動,提供包括預售屋在未完工前,即移轉所有權的賣方資料,以及已完工的成屋,卻沒有在買進時辦理所有權登記,即轉手再出售的案件提供交易資料。

財政部強調,稅捐稽徵機關運用相關稅捐建置系統,針對營業人或個人取得房地所有權再出售等異常交易行為進行選案,查核有無逃漏營業稅或規避其他稅賦,以防杜逃漏稅捐的措施,有助抑制房價飆漲。

依據不動產交易相關資料顯示,國內近年房地產價格上漲幅度最大的地區,首推大台北地區。財部說,五區國稅局都將加入對異常房地產交易查稅行動,不會只侷限台北市,特別是北縣與桃園縣等轄區所屬的北區國稅局,也著手資料蒐集與選案,近期內展開調查。

台北市國稅局提醒納稅人,如因一時不察而有短、漏申報銷售額,或涉及不法情事規避稅捐、虛報進項稅額虛增營業成本者,在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定調查人員調查前,依稅捐稽徵法第48條之1規定,向轄區所屬分局或稽徵所自動補報補繳所漏稅款,僅加計利息,免處罰鍰。

【2010/11/01 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月28日 星期四

(政策) 災後30天內申報 免徵地價稅


中國時報【沈婉玉、邱俐穎台北報導】2010-10-26

今年地價稅下周一開徵,財政部官員表示,因山崩、地陷、流失、沙壓等災害導致無法使用土地,只要地主在災後三十天內提出申請,可免徵今年度地價稅。房屋淹水一天可免一個月房屋稅。

財政部北區國稅局局長吳自心表示,涵蓋蘇澳鎮、五結鄉等地的北區國稅局羅東稽徵所,初步回報災情為一萬一一九六件;涵蓋宜蘭市、頭城鎮等地的北區國稅局宜蘭縣分局還在統計中。北區國稅局提醒,風災過後三十日內,災區民眾可申報相關損失,減免所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅等多項稅負。

除了淹水,商家招牌掉落、屋頂被掀飛、水塔雨棚破損,或因風災導致商店無法營業、貨物無法出售、土地無法使用等,只要能檢具證明,都可申請減免稅。衛生署提醒,民眾清理家園務必做好個人防護工作,飲用煮沸開水及熟食,避免災後傳染病發生。

(政策) 北市地上權 明年釋出2,000億


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.10.26 09:17 am

台北市財政局昨(25)日表示,世貿二館與信義計畫區A25地上權招商案明年啟動,兩案總投資金額逾1,000億元,若加計其他將釋出地上權案,北市府明年招商總額近2,000億元。


台北市府昨天與日勝生集團簽訂敦南派出所設定地上權案,北市財政局長邱大展應邀出席。

邱大展指出,包括世貿二館、信義計畫區A25,以及士林官邸商業區土地三案的地上權,都將在明年啟動招商,其中世貿二館跟A25兩案,權利金加計營建成本之投資金額,都各有500億至600億元,士林官邸案也有20億元。

投資金額約500億元的舊市議會都市更新案,約357億元的台北車站C1與D1雙子星開發案等,也都將在明年啟動。邱大展強調,明年堪稱北市府的「大招商年」。

因各案底價均尚未公布,目前台灣開發商、壽險等潛在投資者,都在前期評估階段。日勝生副總經理周惠玉表示,經過精算後,若能有10%以上的投報率,就會出手;遠雄副總經理蔡宗易則說,先看看投資條件如何再說。

為向更多投資人介紹這些開發案,北市府日前已前往德國慕尼黑及新加坡等地進行國際招商,近日也將再前往香港,邱大展透露,目前已有不少泛亞洲主權基金表達興趣。

邱大展指出,有了敦南派出所的成功經驗後,明年第一季北市府會先公告世貿二館與A25兩大地上權案,其中,世貿二館土地約1.7公頃,A25也有1.8公頃,兩者均超過5,000坪,量體驚人。

(政策) 陸客來台自由行 500大企業優先


【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】 2010.10.26 05:05 am

交通部完成陸客來台自由行的規劃方案,昨(25)日呈報行政院,據透露,交通部建議第一階段優先開放大陸前500大企業員工來台自由行,不限人數,由任職公司擔保,發給長效期多次入出境許可證。全案有機會在明年元宵節成行。

如果行政院長吳敦義同意,近日將交由陸委會邀集交通部、經濟部、內政部等相關部會研商具體措施,敲定陸客來台自由行的實施方式。官員表示,近期蘇花公路坍方事件,不影響兩岸洽談陸客自由行的計畫,國內觀光航空產業將可受惠。

由於我方已限縮第一階段來台自由行的大陸民眾,僅先開放彼岸大企業員工,陸客自由行明年元宵節(明年2月17日)開放的目標有機會達陣,但政府高層強調,開放時間仍待兩岸進一步協商。

根據瞭解,台灣海峽兩岸觀光旅遊協會、海峽兩岸旅遊交流協會(小兩會)本月底前將舉辦例行商談,可望再度觸及陸客來台自由行議題,我方規劃方向將在小兩會商談時提出。

交通部規劃方案,第一階段優先開放具一定規模的大陸大企業員工來台自由行,建議為前500大企業,由任職的公司擔保,發給長效期多次入出境許可證。

政府官員表示,大陸前500大企業有一定規模,所出具的擔保可以信賴,可大幅縮短陸客來台的申請作業流程。

陸客來台自由行共分為大陸大企業員工、一般旅客和赴金門、馬祖、澎湖的旅客三種對象,各有不同限制及管理方式。

一般旅客將採試點、限額,逐步開放,試點可望選擇北京、上海、天津、重慶等一線大城市,每天以300或500人為上限,且不併入目前每天平均3,000人上限計算,必須出具財力證明、擔保證明,是否需要保證金,官員說,將交由兩岸協商。

至於金、馬、澎湖小三通的陸客自由行開放方式與本島不同,細節仍待進一步研議。

今年至9月底來台旅客已達402萬人次,創歷年同期來台人數新高,其中陸客119萬人次,占近三成比重,已成來台最大宗客源。

【2010/10/26 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月27日 星期三

(評論) 帝寶旁邊蓋2千戶出租住宅,就是社會公平嗎?


住展房屋網 (2010-10-15)

住展房屋網提供

面對台北地區房價高漲的民怨,政府似乎是失了準頭,學者痛批、民眾怒吼不間斷,政府拿不出完整的住宅政策,再怎麼改革似乎都有不滿的聲音,順了姑情逆嫂意,陷入左右兩難的困境。

在昨日馬總統接見社會住宅推動聯盟之後,郝市長隱約透露,有意案這學者的建議,將眾所矚目的仁愛路空軍總部用地,拿來興建2千戶社會住宅,僅供出租使用,這樣不但沒有出售精華區土地引導地價上漲的罵名,反而還可以撈到一個維持社會公平的美名。難道,順了學者心意的使用,就是公平使用嗎?

不知道郝市長有無精準算過,政府還要興建多少的社會住宅,才能達到5%的目標?初步估算大約要有5萬戶,木前大約還短少4.5萬戶,所以,如果把仁愛路空總拿出來蓋2000戶,還有4.3萬戶的目標要努力,相較之下,這2000戶的意義是什麼?只因為他在仁愛路帝寶的旁邊吧!政府這樣的決策,感覺有點像在”嘔氣”。

其實如果把空總的土地賣掉,這筆錢也許可以蓋個2萬戶,在北市近郊,這樣應該比較快可以達到5萬戶的目標。
「量」是一個最關鍵的問題。

2千戶之於5萬戶,不過是4%,政府究竟是真的想解決年輕人居住的問題,而是想要讓學者不再繼續撻伐,動機是不一樣的。

更何況,這2千戶位在精華區,屆時勢必造成搶租,搶租的結果,可能又會出現類似當年大直大彎段基河國宅”權利金”的問題,衍生更多的社會不公,為了解決一個問題,結果產生更多的問題;本來想要公平,後來卻製造更多不公平,相信這些都是政府所不願見的。

社會住宅、出租住宅,都是住宅政策中的方案,勢在必行無可厚非,關鍵在於要蓋在哪裡?才能真正紓緩出租住宅不足。中央或台北市政府不如先去盤點閒置資產,看有哪些公有地,目前是低度使用或是沒有使用,可以將土地釋放出來興建出租住宅,才是真正的解決之道,不一定要挑在仁愛路上吧。

如果位在台北市,基本上應該沒有交通不便的困擾,只要能盤點出閒置地度使用的土地,應該都是適合的點。如果空總土地只給那2000人用,也是剝奪其他人的使用權利,我也要來吶喊不公平,為何不做一個開放空間、供公眾作為文創產業的使用,讓一般民眾都可以享用得到,這樣不也是很好嗎?

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

(政策) 新北市要綠屋頂才能拿建照


工商時報【記者袁延壽台北報導】2010-10-25

明年開始,在新北市蓋房子的建商要注意了!台北縣都市計畫委員會,在上周做出明確規範,2011年開始,建案只要超過5千平方公尺,需送「台北縣都市設計審議委員會」審議的建案或建築空間,申請建造執照,規定要在屋頂「設置綠能設施或設備」,其中包含了屋頂綠化及太陽光電屋頂設置。

把「綠能」設計或設施,放入都市設計審議重點!縣府城鄉發展局代理局長陳耀東指出,主要是減緩「熱島效應」,透過設置綠能設施或設備,提升都市綠化率,使都市環境更永續。

這項規定適用台北縣三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)及樹林(山佳地區)等20處都計土地管制當中,預計從99年底發布實施。

陳耀東表示,為達示範效果,未來公共或公有建築物都應設置綠能設施或設備,並將徵求創意團隊,推動綠能屋頂示範計畫。

城鄉發展局也正研擬,一、設置綠能屋頂相關技術與維護管理規範,提供民眾自行設置綠能屋頂技術;二、選定1處以上公有建築及媒合1處示範社區屋頂改為綠能屋頂,辦理規劃及設計。三、辦理綠能屋頂國際競賽。四、擬定「新北市推動綠能屋頂計畫實施方案(草案)」,作為推動綠能屋頂政策之執行計畫。

城鄉發展局表示,初期目標是把新北市內屋頂違建、既有公寓大廈及公有建築物轉型為綠能屋頂,未來,新北市整體開發地區全面推動後,預期有面積超過100公頃以上的綠能屋頂。

(地產) 南港會展中心 明年動工


南港國家會展中心下周三簽約,明年起興建,預定102年開始營運。圖為電腦模擬繪圖。
圖/北市府財政局提供

【聯合報╱記者朱婉寧、錢震宇/台北報導】 2010.10.22 09:47 am

台北市政府與經濟部國貿局計畫,合作興建「南港國家會展中心」,下周三將舉行簽約典禮,明年起開工興建,102年開始營運。北市府預估,建好後,南港周邊房價將再掀高峰。

北市府財政局表示,國家會展中心由市府出地,地價總值69億元;國貿局則出資64億元負責興建,將來完工啟用後,營收由市府與國貿局對分。

經濟部國貿局官員表示,未來國貿局擁有地上權50年,工程將以「OT」方式招標,即政府出資興建,委託民間營運。

值得注意的是,之前興建南港展館時,曾發生扁嫂收賄的「南港展覽館弊案」;這次南港會展中心的監造、監工將改由經濟部所屬的台電公司負責。

台電主管指出,台電有營建處,因此也具備監造能力。不過,國貿局、台電均不願正面承認是為了防弊。

市府財政局長邱大展表示,會展中心完工後,預估每年營業收入可達2.5億元。目前南港展覽館規模為2650個攤位,擴建會展中心後,整體合計會有5000個攤位,南港展館可躍升為國際級大型展覽館。

邱大展說,「國家會展中心」預計興建地下3層、地上6層樓,樓地板面積達15萬平方公尺,除規畫雙層「展場」及多功能「宴會廳」外,各樓展場也分別設置餐廳、宴會廳及小型會議室,與一館連通地下商店街及1400部汽車停車位的停車場。

「國家會展中心」開發基地為「南港國小」舊址,座落南港路及經貿二路交叉口,面積共計3.36公頃,市府今年初已將南港國小遷至新校址。

邱大展強調,會展中心當地捷運路網健全,有三鐵共構,加上鄰近南港軟體園區及國家生技中心、北部流行音樂中心,預估可增加就業人口1600人次,每年增加地價稅及房屋稅收入3600萬元,創造中央、市府及市民三贏局面。

【2010/10/22 聯合報】@ http://udn.com/

2010年10月21日 星期四

(生活) 換屋兩大原則 轉戰新居不吃虧


【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/10/20

 時至年底,不少換屋族紛紛出籠,除了希望在新的一年給家人一個新的感受,也期待換屋給自己一個好彩頭。不過,廣大的換屋族應該要注意哪些事項,才能換屋換得心安愉快?網路地產王建議,換屋族要把握財務和家人需求兩大原則,換屋才能順利平安。

■ 完美搬家計畫,財務家人要兩全
 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,換屋族遇到最大的問題就是「先買後賣」或是「先賣後買」,建議換屋族應先以財務狀況做考量,除了房貸不要超過家庭收入的一半之外,在頭期款準備上,如果行有餘裕,可以考慮先買後賣,但最好先詢問銀行對於這類換屋客的限制與貸款條件,免得買了房子,貸款卻遲遲無法下來。而如果打算先賣後買,又擔心要另外租屋,可以考慮以補貼租金的方式,讓買方暫緩交屋,給自己多一點餘裕,也比較不會因為時間壓力買了爛房子。

■ 房屋百百間,符合需求最重要
 做好了財務規劃,就是購屋的規劃。永慶房屋新聞中心經理李建興指出,換屋族最重要就是要了解家人的需求,才能把每一分錢花在刀口。如果可能,盡量不要離原來的生活圈太遠,而對於家中有老者或是還在就學的子女,最好是考量生活機能佳與交通方便的區域,對於家中其他成員來說,搬家產生的衝擊也會比較小。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2010年10月19日 星期二

(學習) 買屋便宜沒好貨 先做功課準沒錯!


【網路地產王/綜合】2010/10/15

 房價這麼高,購屋族叫苦連天,但如果真的問到價錢很便宜的房子,你真的可以毫不考慮的下訂嗎?小心,可能有陷阱!建議消費者一定要先問清楚,萬一買到有問題的房子,花了錢卻脫不了手,那就真的叫天不靈叫地不應了。

■ 低價購買徵收屋 小心得不償失

 劉先生透過仲介,花了六百萬元買下法拍屋,但事後才知道房子2年內將被徵收,而補償金可能只有四百萬元,一來一往,劉先生還虧了兩百萬,大呼上當,卻已經來不及!

 像這樣的案例,屋主沒先做功課,真的只能自認倒楣,由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋,必須查明都市計畫現況,所以,不管是屋主或是仲介,只要有心規避,不主動提起相關的問題,根本不用負法律責任,雖然這是鑽法令漏洞、規避責任,但相關單位卻無法可管,為了避免類似事件,建議消費者,可以先向各地政事務所申請「使用分區證明」,確認房子是否為公共設施預定地。

■ 以為搶到便宜?小心買到事故屋、回填屋

 便宜房屋人人都想買,但如果中古屋的開價只有市價4~6折,就要擔心是否為事故屋,像是曾經發生非自然往生的命案或火災等;此外,台灣處於地震帶,基地若位於斷層帶上,房屋的結構就容易受創,如果基地是由池塘或水道經過回填而成,因土質鬆軟,房屋地基也較不穩固,價錢就算再便宜,你真的敢住嗎?

 其中,事故屋很難從權狀或肉眼觀察,最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問,或上台灣凶宅網查詢;如果要了解基地的歷史背景,可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖,再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖,相互比較;或到中央地質調查所網站,點選「地質資料整合查詢」,找到活動斷層的經緯度,再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度,就可知道兩者的距離。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) 國稅局打炒房 「雙管」齊下


【經濟日報╱記者陳美珍╱台北報導】2010/10/19

抑制不動產炒作風,財政部下令五區國稅局採取「管人+管地」雙管措施,對豪宅與短期頻繁交易的不動產展開查稅。同一人一年內多次買賣不動產,或同一不動產一年內經多次轉賣,都將追查買賣資金流程,改按實價課徵交易利得稅。

這也是配合行政院長吳敦義日前表示,政府會針對短期買賣的不動產,坐享高額交易利得,但在無法課徵土地增值稅的稅制缺憾下,所採取的彌補措施。

五區國稅局已著手研擬查稅方案,並將分頭蒐集轄區內高價房屋與頻繁轉手的不動產,與不動產所有權人的買賣紀錄,必要時將回追五年稅款。財政部高層官員說,國稅局會挑選頻率、交易件數或價位較高的買賣案件優先查核,採取個案調查的方式進行,被挑中對象,一律都要調閱銀行資金往來的紀錄。

財政部長李述德昨(18)日在立法院答覆立委質詢時,也證實財政部要對買賣異常的成屋或預售屋展開查稅。李述德說,若採取查稅手段,稅捐機關實際查獲的交易價格是多少,就按實際交易價格課稅。

高層官員說,國稅局將採取人、地「雙管」機制,名下持有多棟不動產的所得權人,如果在這波房地產價格高漲期間頻繁買進、賣出者,或者同棟不動產同一年內多次轉手,稅捐機關即會針對買賣雙方實際交易價格調查,不接受賣方按照房屋評定現值從低計算房屋財產交易所得稅。

李述德表示,財政部無法對「短期」或「多次」的查核標準下定義,只要稅捐機關認為有異常,即使只轉手一次,也有責任查核瞭解,何況是一次以上、多次轉手的案件。

【記者陳美珍╱台北報導】擔心社會住宅被標籤化,財政部對於台北市政府規劃要在仁愛路空軍司令部現址與建社會住宅(小帝寶),財政部長李述德表示,目前僅有換地規劃的意見交換,尚未形成大批興建社會住宅的共識。

2010年10月18日 星期一

(政策) 公告地價漲4.24% 增幅20年最低


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.18 08:55 am

公告地價每三年調整一次,99年全國公告地價平均漲幅只有4.24%,是近20年來最低漲幅。土地價格上漲最凶的台北市,平均漲幅只有6.05%,公告地價占市場正常交易價格僅31.47%,回到民國93年以前的水準。

財政部指出,公告地價是地價稅的課稅依據,今年全台公告地價平均上漲4.24%,11月1日開徵的99年地價稅也將上漲,但平均每張稅單地價稅增幅不會超過五元。

以豪宅帝寶99年地價稅為例,依台北市公告地價漲幅6.05%換算,全年應納地價稅不到8萬元,僅增加約4,500元。

各縣市已分別依法公告今年土地公告現值,全國平均上漲4.24%,連江縣上漲29.55%最高,準直轄市桃園縣居次,上漲14.68%;五都中,台北縣、市的漲幅都超過6%,但高雄縣與台南市不漲反跌,分別下滑1.05%及0.1%。雲林縣、屏東縣以及嘉義市也是負成長。

平均地權條例規定,公告地價以每三年為調整基期,上次調整為96年。依據內政部地政司全國土地公告地價調整資料,全國平均漲幅為4.24%,遠低於96年平均全台公告地價調幅10%,也是近20年來平均漲幅首次低於5%。全國公告地價平均約僅是一般正常市價的22%,僅有台北市與連江縣的公告地價達到市價的三成以上水準。

財政部指出,11月開徵的地價稅是依據99年公告地價為基礎課稅,地價漲跌關係地價稅負升降。

以桃園縣為例,平均漲幅14.68%,桃園縣土地所有權人的地價稅負,每百元平均要多繳約15元。

以自用住宅土地為例,所有權人的應納地價稅是按照申報地價乘上持有面積,再按千分之2的優惠稅率計算地價稅。

舉例來說,甲在台北市有一戶自用住宅,面積為60平方公尺,未調整公告地價前每平方公尺為8,800元,應納地價稅是1,056元(即60平方公尺 x8,800元=52.8萬元;52.8 萬元x千分之2地價稅率=1,056元)。99年北市公告地價平均漲幅6.05%,甲應納地價稅上升為1,120元,增納地價稅64元。

(地產) 每坪170萬 台北商辦再飆天價


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.10.18 08:55 am

台北市商辦價格再創新高,根據過戶資料顯示,兆隆投資買下位於信義計畫區統一國際大樓的頂樓,兆隆投資的最大股東是威剛科技董事長陳立白。據了解,此交易金額每坪170萬元,遠高於近日遠雄人壽買進同棟大樓的每坪133萬元,創下台北市商辦新高價。

據了解,在陳立白接連買下兩層樓之後,統一國際大樓最大的擁有者台南幫,已達成惜售共識,未來若無每坪200萬元的價碼,不會輕易出脫此一重要資產;目前統一擁有該大樓的五層半、太子擁有三層、南紡也有三層。

商仲業者指出,這顯示後ECFA時代中,眾多資金追逐有限標的,台灣商辦行情正走向一波超級大多頭,未來價格將不斷墊高,過往行情一直低於住宅市場的商辦,逐漸向豪宅靠攏,甚至可能並駕齊驅。

威剛科技才在7月底以每坪130萬元,買下統一國際大樓的29樓,當時讓台北市商辦大樓單價一舉突破百萬元,已震撼房地產界,結果陳立白竟接連出手,透過他的另一家企業兆隆投資,僅隔一個月、只高一層樓,他卻願意加價三成。

統一國際大樓近來交易頻傳,7月底至今,27樓至30樓都已易主,遠雄人壽買進27樓、28樓,威剛與陳立白則各買29樓、30樓,賣方皆為環泥建設或其關係企業坤慶國際。

統一國際大樓位於信義計畫區,其結構體為L型,由30層樓高的純辦與六層樓高的商場所組成,目前商場部分由誠品長租。陳立白買下的頂樓,包括149坪的辦公空間,以及一個空中泳池,未來應會作為私人招待所;過去此空間曾被直銷業者NU SKIN租用作為會館,但退租後空置頗久。

房仲業指出,科技業大老出價的動作,向來比開發商和壽險業者更高、更敢;由於信義區的商辦前景看好,該區頂級商辦幾乎無新供給,早已成為各集團所掌握,以 A12甫落成的商辦大樓來說,就是由新光擁有,未來其他將落成的大樓,也都集中在大集團手上,如遠雄擁有的A1、國泰擁有的A3。

日前新光金控董事長吳東進的「後悔賣樓說」,正說出了這些集團的惜售心態。

2010年10月15日 星期五

(趨勢) ECFA效應 台北商辦租金看漲一成


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/10/13

亞太經濟前景看俏,已成為國際投資法人競逐市場,促使亞太辦公大樓身價直線飆升。商仲業者昨天發布上半年全球商用不動產調查,其中台北租金僅香港的五分之一,尤其台北優質辦公室的新增供給少,未來三年租金看漲5%~10%。


高力國際昨天公布全球商用不動產最新統計,上半年全球各大都會A 級辦公大樓租金中,以香港勇奪冠軍,每月每坪租金為台幣1萬5254元,比台北高出5倍。

房地產業者多預期,受惠ECFA,台灣辦公大樓未來前景「一片光明」。

一年多前還遙遙領先香港的英國倫敦西區,上半年屈居第二,每月每坪為1萬2245元;第三為東京,每月每坪為9521元。

上海雖位居第47名,每月平均每坪租金只有3577元,但漲勢驚人,從兩、三年前的百名外躍進50名內。台北並未躋身50大都會A辦排名內,高力國際總經理劉學龍表示,信義計畫區的台北頂級辦公大樓平均租金也只在每月每坪2700至2800元間,國際排名已在70名以外。

而上半年的辦公樓興建中量體,第一名是上海,共有102萬平方公尺,其次為莫斯科、杜拜、東京、首爾。

上半年全球商用不動產交易金額最高的是東京,高達台幣2300億元,第2名是倫敦、第名是巴黎,接著是美國華盛頓、中國香港、中國上海,北市上半年A辦交易金額才124億元,若加上全部商辦也才540億元,世界排名約75名;而東京為台北的18倍。

劉學龍說,預期「北北基」合併後,台北才有國際城市規模;而日本是重要經濟體,預期松山機場與羽田機場對飛後,對我方加分很多,可把日客帶進來,提升辦公室進駐率,也可使商旅受惠。

業者表示,亞元升值加上亞太經濟前景看俏,推升香港、東京、上海辦公大樓租金水漲船高。

(地產) 土地交易熱 北市占五成


【聯合報╱記者羅介妤/台北報導】2010/10/09

根據內政部資料顯示,今年1~8月全國土地買賣移轉公告現值交易總額已達1.41兆元,房仲業者表示,該數據已追上2005~2008各年全年度的總額,僅略輸去年的1.58兆元,今年相當有機會超越去年,創下歷年新高。

信義房屋表示,2005~2008年全國土地買賣移轉公告現值總額,在1.31~1.42兆元間,最低一年是金融海嘯爆發的2008年,從去年開始又增到 1.58兆,而今年光1~8月統計就高達1.41兆元,此金額與近年最高的2009年1.58兆,相差僅1700億元,若依前8個月每月平均增加1767 億速度,今年10月就有機會突破,創下近年新高。

信義房屋分析,今年房市在資金行情的買氣支撐下,精華區的不動產交易狀況熱絡,截至8月之前,台北市土地買賣移轉的公告現值總額,已佔全國總額的5成,不難發現北市精華區的不動產交易狀況,今年仍維持相當熱絡。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,除了精華區土地交易熱絡外,台北市內大坪數產品以及土地持份較高的公寓產品熱賣,也是大幅拉抬土地交易熱度的原因。

綜觀未來,土地交易應持續加溫,除熱錢持續進入大坪數產品進行資產佈局外,隨著北市政府都更獎勵大加碼,提高民眾購置都更產品意願,更是重要因素

(政策) 不動產一年內頻繁買賣 加重課稅


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.14 07:52 am

打炒房政策定調,將從投機炒作者先下手。財政部將研議,要對短期(一年內)買賣頻繁的不動產加重課稅,並下令全國各地國稅局,針對轄區內的預售屋買賣加強選案,未完工即轉手者,土地將喪失免稅優惠,且全數要按實價課徵所得稅。

行政院長吳敦義在立法院表示,國內房地產價格上漲並非全面性,不宜以全面調高房屋及土地公告價格方式解決。財政部高層官員也指出,房地產價格高漲若涉及炒作,才需要政府介入解決,包括短期內頻繁買賣的不動產,因公告現值一年調整一次,土地增值利益形同免徵,未來可以考慮透過加重課稅方式防堵。

官員說,不動產一年內頻繁移轉,不是常態,規避稅負的動機明顯,特別在漲價幅度較大的地區,可以要求地方政府對指定地區按月或按季調漲公告現值,公告現值調高,土增稅負自然會上升。若地方政府來不及調整公告現值,稅法上也可考慮對頻繁買賣案件,以稅率加成方式課徵土地增值的暴利稅。高層官員說,短期內多次買賣不動產的行為,財政部正研擬有效可行方式中。另外,國內預售屋受房地產熱潮影響,部分投資客在與建商簽訂預售契約後,未等預售屋完工即移轉所有權給第三人,財政部已下令國稅局展開嚴查。

財政部指出,預售屋未完工前移轉,若國稅局未進行查核,將完全無法掌握中間「過水」的投資客稅捐,以致鉅額售屋利益課不到。

財政部表示,鑑於預售屋並未完工,常理是不能移轉,但坊間既然已出現移轉買賣案例,國稅局一經查獲,應將視為是「權利」移轉,不是「不動產」買賣,現行土地交易所得免稅,房屋按評定現值的一定比率課徵所得稅的規定,均不得適用,稅捐機關應按實際查得交易價格,對出售預售屋所有權者課徵所得稅。

據指出,由於預售屋買賣契約多數訂明,未完工前的所有權若出現移轉變更情形,原所有權人會被處以罰金,因此財政部指出,要掌握這類未完工前即出售的預售屋買賣案件,實務上並不困難。

【2010/10/14 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月14日 星期四

(政策) 房屋稅 擬改一年多次上調


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.12 10:19 am

繼以課稅手段遏阻養地歪風後,財政部有意修法提高養房者的房屋稅負。現行房屋評定現值三年調整一次的做法,將比照內政部調整公告地價基期,授權地方政府每年多次調整的權限,藉此逐年拉近房價與房屋稅的距離。

目前全台900多萬棟房屋,房屋稅三年加稅一次的局面將會改觀,在房價高漲時期,有可能年年加稅。

包括台北市原本公告將要對豪宅課重稅在內,現行房屋稅條例限制地方政府每三年才能調整一次房屋評定現值,使得嚴重偏離市價水準的房屋稅稅基,出現追趕市價幅度受限的問題。

財政部打算鬆綁地方政府調整房屋評定現值的速度,勢必會使有殼族的房屋稅,將隨房價上升自然逐年上漲。

財政部已將土地稅法修正案納入明年稅制改革重點之一,高層官員表示,檢討房屋及地價稅原本就是賦改會的議題之一,財政部將會加速完成。在政策確定要檢討高所得、高財產與高消費的稅制缺失下,不動產的課徵稅基,勢必無法迴避調整。

房屋稅的課徵稅基為房屋評定現值,依據房屋稅條例規定,每三年由地方政府公告調整一次。包括台北市政府在內,99 年須重行評定全市的房屋評定現值並予公告,作為100年的房屋稅課稅基準,101年5月時據以繳稅。台北市稅捐處指出,台北市房屋評定現值將會調高,特別是豪宅房屋的評定現值,至少會調高二到三倍。

財政部指出,構成房屋評定現值的主要根據房屋建造成本等標準單價,已近30年沒有調整。以台北市為例,12層樓鋼骨建築房屋,每平方公尺標準單價為5,590元,但實際工程造價是3萬2,900元,標準單價只有實際造價的六分之一,連帶拉低房屋稅負。

但稅基與市價間的差距,要藉由目前三年調整一次評定現值趕上市價,官員認為「恐怕有難度」。因此在合理調整房屋評定現值前,財政部認為有必要縮短地方政府重新評定房屋現值的期間,擬修改房屋稅條例取消三年一調的限制,由地方自行決定調整次數,以縮短房屋稅須合理反映房價的政策時程。

【2010/10/12 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月12日 星期二

(政策) 遏阻養地 明年課稅


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.11 02:20 am

針對財團養地賺取增值暴利,財政部開出第一槍。明(100)年起,私有土地閒置未開發,但供公眾無償使用者,除非做為道路或公共通行巷道外,將不再提供免稅優惠,須全數改課地價稅,稅率自1%起跳。業者土地稅負成本將增加。

財政部已通函全國稅捐機關,著手清查轄區內閒置的私有土地,過去享有免稅的土地,明年開始均要發單課稅。財政部從嚴規範私有土地適用免稅的用途後,將使閒置土地的稅負持有成本大幅上漲。此舉形同中央政府率先對閒置土地開徵具有「空地稅」性質的地價稅,且全台各縣市一體適用。

近年房地產市場交易熱絡、價格飆漲,人民購屋痛苦指數再創新高,民意代表要求地方政府須開徵空地稅,以遏阻財團養地不斷推升地價的行為。財政部指出,明年起限縮私有土地免稅範圍後,除非私有土地用做公眾通行的道路土地,否則都不再擁有免稅特權,可收嚇阻之效。

財政部上周發函給全國稅捐機關,指出原符合修正前土地稅減免規則第9條「無償供公眾通行道路土地以外的私有土地」,行政院已同意修正,已不屬於免徵地價稅範圍,應自次年(即100年)起恢復徵收地價稅。但屬未辦理登記或無固定管理人的寺廟(如福德正神廟)原享有免徵地價稅的土地,只要實際使用情形未變更者,准予繼續免稅。

土地稅減免規則第9條原規定,供公共使用的私有土地可免徵地價稅。財政部指出,過去因未限制公共使用範圍,以致免稅優惠浮濫,私有土地藉簡單整地做為廣場、綠地或簡易公園,即享有免稅利益,失去土地資源充分利用目的,也有助長財團養地之嫌。

地價稅是採累進課稅,基本稅率為千分之10,所有權人的地價總額超過累進起點地價者,按其倍數自千分之15至千分55累進課稅。無償供公眾使用的私人土地,若不符合政府指定的免稅用途,明年起要比照一般土地課徵地價稅,稅率最低千分之10、最高可達千分之55。

閱報祕書/空地稅

根據土地法第87條的規定,凡編為建築用地,未依法使用者,即屬於「空地」。或土地建築改良物,價值不及所占地基申報地價20%,也會被視為空地。為促進土地資源充分利用,凡被列為空地者,政府可對地主開徵「空地稅」。

開徵空地稅屬於地方政府的職權範圍,在兩種情形下,可以行使課稅權。但全台目前沒有縣市開徵空地稅。

第一,直轄市或縣(市)地政機關對於管轄區內的私有空地,依土地法規定,有權劃定區域、規定期限,強制地主依法使用。私有空地經限期強制使用,逾期未使用者,政府可加徵空地稅。

屬強制使用而未使用者應負擔空地稅,最低不得少於應繳地價稅的三倍,最高不得超過應繳地價稅的十倍。

第二,直轄市或縣(市)政府對於私有空地,依據平均地權條例規定,得視建設發展情形分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建。逾期未建築、增建、改建或重建者,政府可按該宗土地應納地價稅基本稅額,對地主加徵二至五倍的空地稅或照價收買。 (陳美珍)

【2010/10/11 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月5日 星期二

(生活) 房市燈號連三綠 安啦


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2010/10/01

政大地政系教授張金鶚9月30日指出,中央銀行未進一步限縮土建融,令人有點失望;政府打炒房一直是「捉小放大」,只管投資客,不管建商跟壽險,外界原本期待央行可出手改變此情勢,結果沒有,令人不禁聯想到是否有政治考量,避免影響五都選情。

張金鶚指出,政府打炒房,光靠央行並不夠,需多方面進行,如從稅制著手、讓資訊更透明等。內政部建研所昨天公布第二季房市景氣對策訊號調查,結果綜合判斷分數為14分,較第一季上升1分,創近六年半以來新高,燈號則是連三季出現綠燈,代表「安全穩定」。

這項研究結果是否代表第二季房市景氣已達顛峰?主持這項調查的張金鶚說,尚無法判定,但應居高思危。

(財金) 推案湧向年底 上看1095億


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/30

央行打房聲聲急,建商紛避風頭,住展雜誌統計,928檔期至少有9個指標案延後推案,總案量約570億元,超過原預計推出的案量的一半。不過最新調查顯示,延後的推案多決定在11月後密集推出,反讓年底爆出一波千億推案高潮。

央行今天召開理監事會,結果如何有待觀察,但由於事前盛傳央行可能升息,並打算針對建商土建融進行信用管制,使得因審照不及、選舉因素,推案量已是近年最冷清的928檔期,這段期間來,更有多個指標案採取進場不公開或乾脆延後推出。

住展雜誌研發長倪子仁表示,928檔原統計有1084億元案量,目前確定來不及或延後推出的指標案共9個,包括總銷100 億元的皇翔學成路案、70億的台肥R-5案等,總銷達439億元,加乘0.3倍10億元以下的案量,合計總案量約570億元。

倪子仁表示,從高鐵桃園、新竹土地及新莊副都心標地盛況,可看出建商仍普遍看好後市,只是在考慮進場時間點,而根據住展市調,延後的個案推出時間多集中在11月後,加上年底新增案量有525億,合計11月後將有高達1095億案量出籠。

台北市推案火紅的地區,包括南港、士林及文山區三個地區,推出的新建案,都是單一量體超過50億元的指標大型建案。南港地區「元利世紀匯」及「台肥R-5案」兩個案子總銷就達130億元,預估將開出每坪80~90萬元之間試探買氣。

台北縣方面,焦點仍在新莊副都心,當地土地卡位已告一段落,建商也多做好準備,但審照緩慢,不過預計11月後,冠德、遠雄拿到建照,區域熱度將隨火速增溫,其中遠雄兩個建案,總銷就達200億元,冠德建設在當地也有100多億案量只等建照下來就會公開。

除了新莊外,11月起,北縣的三重、林口、三峽與板橋地區的推案熱度也將跟著加溫,像是合康建設投資興建,位於三重的2筆先建後售案、總銷售金額達35億元,皇翔建設位於三峽的百億大案,也將是年底前的重頭戲。

2010年9月30日 星期四

(地產) 國壽13.58億 搶到內湖936坪地


【經濟日報╱記者葉慧心/台北報導】 2010.09.29 10:58 am

國泰人壽昨(28)日以每坪135萬元價格,買進台北市內湖區五期重劃區936餘坪土地,總交易金額為13.58億元,初步規劃興建成5,800坪的A級商辦大樓,預料未來也可望有較高的租金收益進帳。

近年來國壽不動產投資標的,幾乎都以現成商辦大樓為主,昨天在內湖買地,顯示該公司不動產策略愈趨靈活。

國壽副總經理林昭廷表示,這塊土地位於內湖五期重劃區行善路,國壽買進是因看好未來此一區域也是商辦大樓集中處,著眼未來穩定租金收益。

林昭廷指出,國壽不動產投資的算盤,是認為不論土地或大樓,只要地點好的商辦區段,都會去評估買進。

近年現成的商辦大樓,在壽險業競相追價搶標下,價格已飆漲不少,以內湖商辦大樓來看,租金收益率大致已掉到3%至3.5%左右。

【2010/09/29 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 房屋、地價稅 可能雙漲


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.09.30 03:26 am

政院解除禁令,房屋稅及地價稅可能回復雙漲政策。財政部將儘速提出貨物稅、土地稅及房屋稅條例修正案,高價奢侈品包括汽車、私人飛機及遊艇等將加重課稅外,豪宅及大面積土地房地產稅負也會上升。

配合行政院下達改善所得分配「稅制不能缺席」政策方向,財政部將重啟奢侈稅、豪宅房屋及土地加重課稅的計畫。高層官員指出,雖然政院沒有訂定時間表,但財政部會儘快研議。立法院新會期已經開議,若年底前送出修法案,最快民國100年即可實施。

抑制所得分配惡化的稅制改革計畫,財政部曾在3月間提出房屋稅條例與土地稅法修正草案的規劃,獲地方政府支持,包括現行房屋評定現值、土地公告現值與公告地價偏低,需要適時調高;內政部也已決定將修改平均地權條例,縮短公告現值與公告地價的調整時機,一年內甚至可以多次調整,以抑制買賣土地炒作歪風。

財政部將調高房屋及土地的持有稅捐,其中,大面積自用住宅的優惠地價稅率按0.2%課徵的條件將趨嚴,都市地區90坪以內的房屋原本都可以從低課稅,未來將限縮面積超過60.5坪,地價稅即按1%起跳課稅,稅負增加四倍,估計有近7萬戶地價稅會上升,其中又以豪宅為主,全國地價稅收預計可增加160億元。

目前自用住宅房屋採取按1.2%的單一稅率課稅,豪宅與平價房屋適用稅率一致,加上房屋評定現值偏低,豪宅房屋稅與市價差距太遠,財政部考慮未來採取分級課稅,稅率最高可達1.8%,約30萬戶多屋族與豪宅所有人,首當其衝會被加稅,粗估每戶每年平均增加約5萬元房屋稅。

加重對不動產持有者課稅外,行政院指示要對高價消費品或勞務課徵特種消費稅。財政部認為,貨物稅即是特種消費稅,目前課徵項目確實需檢討,部分被國人認為是高價商品的貨物都未納入課稅,除現有貨物稅,可再課一道貨物稅。

【2010/09/30 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年9月24日 星期五

(學習) 包租數鈔票 細節要知道


【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/07

  由於房價過高,租屋市場轉熱,雖然租金成長幅度不高,但至少是一個穩定的收入,加上央行打房,擁有多間房屋的屋主索性當起包租公,做起長期經營的生意。不過,包租公雖然收入穩定,可卻不是完全沒有風險,網路地產王建議想要當包租公的讀者,做好事前把關,就可以避免包租過程中的不愉快。

■ 房客先面談,怪咖少來往

  房東最害怕的莫過於怪怪房客,不論是對房屋不愛惜,或是欠租不繳,甚或是交往複雜,更可怕的是在租屋處自殺,都是房東的頭痛人物。因此,有不少房東多會和房客面談,避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說,租屋挑房客是一門很大的學問,除了觀察租客的談吐之外,也可以注意租客是否神色怪異,如果心有疑慮,寧可放棄租客,避免把自己陷於進退兩難之中。

■ 簽約不偷懶,包租保平安

  此外,不少房客租久了,和房東培養了一定的默契,很多房東愉快之餘,多會「阿莎力」的直接續約,但住商不動產法務協理吳光華提醒,簽約的動作一定不能少,因為如果合約只是收了租金,口頭續約,沒有經過一個簽約的動作,就會變成不定期租賃合約,萬一未來房客出了任何問題賴著不走,房東只能依照土地法100條中的規定才能請房客搬家,處理上會十分麻煩,房東不可不慎。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2010年9月23日 星期四

(地產) 外資狠準賣商辦 10個月就賺4億


北市壽德大樓案 18.2億售出

【江碩涵╱台北報導】2010年09月10日蘋果日報

外資短進短出台灣商用不動產獲利高!英屬維京群島商亞太置地(APL)昨以18.216億元出售持有10個月的北市「壽德大樓」1樓及地下1樓,買方是上市公司匯僑,地產業者估該物件買價14.11億元,換算下來獲利4億、約3成。

短線套利

商仲業界形容,這筆交易再度證實亞太置地出手快狠準,也代表台灣商用不動產真的熱到極點。2008年金融海嘯時外資幾乎退出台灣商用不動產市場,亞太置地是第一個看準台灣的外資,去年11月承接已破產的美國邁嘉集團(Capmark)的「世貿Tower」、「壽德大樓」、「世紀羅浮」三棟大樓。不到2個月把「世貿 Tower」以8.8億元出售給領航集團、勇信開發的李文勇家族,獲利達10%,成為近年短進短出、獲利超高的案例。
昨天亞太置地(Asia Pacific Land,APL)又以18.216億元出售「壽德大樓」1樓與地下1樓共1179.87坪,商仲業者估價買價約14.11億元,亦即APL才買10個月就賺進3成。且買方是專作油槽倉儲業的上市公司匯僑,從未投資商用不動產;匯僑財務部協理陳重光昨天說,看好台灣商用不動產市場,特別增資2.05億元外成立和震豐股份有限公司,開始嘗試長期投資不動產,以租金效益高的店面、商辦為主。

每天15萬人次進出

商仲業者換算,該店面月租金約700萬元,租金投資報酬率約4.6%,相較北市熱門商圈店面,租金投資效益高。陳重光說:「該樓剛好與捷運地下街出入口相連,每天近15萬人次進出,商業氣息濃厚,是公司首次購買不動產的好里程碑。」
日前台灣人壽保險公司才傳出要整合「壽德大樓」、「慶豐銀行大樓」、「凱撒飯店」進行都市更新,甚至預計要蓋60樓摩天大樓。台壽保發言人林欽淼表示,目前尚無確切整合時程,但希望能朝都更邁進。
炒短線的外資不會選擇開發型不動產,往往獲利就出手,最後接手者都是長期投資的買方。相較於出手快狠準的APL,也有外資以長期耕耘台灣不動產的角度進入台灣市場,如外資豐泰地產陸續買入大台北華城土地及天母星辰出租住宅,將進行深度開發及較長期投資。

壽德大樓相關位置

(地產) 惠普 將在台蓋資訊整合中心


【經濟日報╱記者李立達/台北報導】 2010.09.22 03:33 am

全球PC品牌龍頭廠惠普將加碼投資台灣,計劃三年內以36.14億元成立全球首座資訊整合中心(Computing Hub),惠普並預估,三年內研發人員編制將以倍數成長。

經濟部昨(21)日舉辦投資台灣高峰會,惠普亞洲區國際採購處總經理蕭國坤表示,台灣IT產業鏈完整,惠普將借重台灣研發能力,擴大在台研發規模,未來三年將加碼投資、成立全球型研發中心,這也將是惠普首座整合性功能的研發中心。

惠普原在台研發中心稱為「Product Development Center 」,以PC產品為主,研發人員分散在民生東路及信義路,預計10月將隨惠普台灣總部遷至南港軟體園區,擴大編制之外,也將更名「資訊整合中心」。

IBM日前也宣布在南港增設研發中心,擴編研發人員,並極力爭取在台設立IT Appliance(資訊設備)研發中心,業者指出,兩大外商均遷至南港,可望帶動南軟成為新IT研發重鎮。

【記者謝佳雯/台北報導】美國雲端運算軟體廠Webhouse 昨(21)日參加由經濟部主辦的「投資台灣高峰會」後,隨即拜會同樣積極布局雲端運算硬體的筆電代工大廠廣達,了解雙方合作可能。

(趨勢) 27家外商 千億投資台灣


【經濟日報╱記者林安妮/台北報導】 2010.09.21 03:14 am

27家國際企業今(21)日將啟動千億元投資台灣計畫。惠普(HP)將投資36億元,以台灣作為亞太研發中心;比利時微電子中心(IMEC)更將首度跨海來台設置研發中心,可望掀起新一波歐商投資台灣熱。


經濟部投資台灣高峰會今天登場,經濟部長施顏祥將與27家國際企業洽簽投資意向書。未來兩年,27家國際企業投資台灣金額將達1,082.5億元,估計可創造1.29萬人就業機會,是兩岸洽簽經濟協議(ECFA)後最直接實現的「和平紅利」。

經濟部官員說:「外商全衝著ECFA而來。」據悉,27家國際企業以美商與日商為最大宗,投資領域集中在光電、半導體及雲端運算等當紅產業。

相關人士透露,27家國際企業包括來自北京的京泰集團,還有HP、IMEC、荷蘭商艾司摩爾(ASML)與超微(AMD)、高通等重量級企業,「一咖比一咖大」,IMEC更是投資台灣的新面孔。

HP本次加碼投資台灣金額達36億元,將把過往在台設立的研發中心升格為「亞太研發中心」。相關官員說,HP在台灣要做產品研發,還要以台灣作為終端產品的運籌中心,充分運用台灣的高素質研發人力和便捷的亞太交通網絡。

在全球半導體界備受尊崇的IMEC兩年前在台設立辦事處,「蹲點」兩年後,這次將投入1.5億元設立半導體創新應用中心,加強與台積電、力晶等IMEC會員的合作,同時展開與台大、交大的學界研究。

官員表示,IMEC投資金額不高,但深具指標意義,IMEC過去經常與Intel、IBM、三星、台積電等會員共同投入先導技術研究,或是把技術移轉給會員,猶如海外版的超級工研院,IMEC來台可望增強台灣半導體重鎮實力,發揮領頭羊效應,吸引更多歐商來台投資。

荷蘭商艾司摩爾(ASML)則是近年常到台灣設立研發中心的投資常客,ASML專做半導體前端的曝光機設備,本次加碼投資台灣金額近11億元。

至於先前宣布將與正崴精密合作開發彩色電子書的高通,20億美元投資計畫也將於今天明朗。

(地產) 工業住宅撿便宜 注意細節才保險


【網路地產王/龔立豪/綜合】2010/09/21

  大台北房價居高不下,購屋族難下手,開始轉往價格相對較便宜的工業住宅,不過目前工業住宅仍存在『適法性』的問題,經常引發買賣糾紛,建議消費者在選購這類型產品時,還是得問清楚相關規定,以免花大錢買房子,最後因為買賣糾紛而無法入住,得不償失。

■ 價格便宜 買方反應兩極

  信義房屋中和積穗店長魏逢佑指出,買方對於工業住宅產品反應很兩極化,一種是完全不考慮,另一種則是習慣當地環境,不排斥工業住區的區域型買方。現在許多工業住宅在規劃上都非常用心,屋齡新穎、公設完善,加上房價比區域一般住宅行情低1~2成左右,在高房價時代,持續吸引買方持續關注這類產品,部分成交價格每坪僅1字頭的工業住宅預售案,交屋後至今房價都已站穩2字頭。

  以中和附近工業住宅新成屋個案為例,雖然工業住宅僅能貸款7成,但每坪25、26萬元的行情,在中和幾乎找不到中意的新成屋,加上區域客習慣周邊的小環境,與央行現行管制區域內第2套貸款最高7成相比,貸款條件相去不遠,因而仍有買方購屋自用。

■ 自住型客戶多 脫手較不易

  目前工業住宅產品仍頗多爭議,最大問題仍是適法性與周邊環境等因素,常見登記為一般事務所,且無法申請政府的優惠房貸,除了相關法規限制外,水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率,雖然如此,工業用地宅要變更地目,成為工業用地宅的可能性仍不高,想要搶便宜買這類房子的消費者,還是得承擔貸款成數較低、居住品質較差的風險。

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,工業住宅因為土地使用分區屬於工業區,最常見的問題就是社區旁邊,可能也是大片的工業區,若周邊工廠都已經外移,則居住小環境還算單純,但若是周邊工廠還在營業中,甚至未來可能有廠房設置於此,則小環境居住起來就沒有那麼的合適。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(生活) 雨遮登記面積 不能超過樓地板5%


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/09/17

「雨遮」灌虛坪惹民怨,內政部日前初步決定,未來雨遮登記所有權的面積,不能超過樓地板總面積的五%,但原則是「越低越好」,預計月底將定案。

舉例來說,權狀卅坪的房子,未來最多只能登記一點五坪的雨遮,可以避免建商灌虛坪、超收費用。

華固建設總經理洪嘉昇認為,一般雨遮都在三%上下,超過五%的很少。遠雄企業團副總蔡宗易表示,五%很合理,屬於正常標準,一般雨遮平均是五到八%,八%已算多,能達到遮風避雨就好,不是無限制地蓋。

內政部原本打算全面取消雨遮登記;但七月吳敦義與建商餐敘後,裁示「雨遮一定比例內可登記,但不能全登記」,意即要求內政部重新與建商代表協商,也使該改革政策轉彎。官員在院長指示下,開始研擬登記「比率」。

但官員表示,五%只是選項之一,並非最後版本,也需獲得政院支持才能定案,最快月底前將邀專家學者討論,原則是「比例越低越好」。

官員提醒,新版預售屋買賣定型化契約,已可看出雨遮占房屋總面積的比例,民眾要仔細看雨遮是否「太超過」;將來雨遮的工程造價也要在定型化契約中揭露。

內政部五月一日「預售屋定型化契約」新制上路,公設、雨遮必須分開標示,營建署日前也「定義」雨遮的位置,只能蓋在窗戶上方,左右各五十公分,不能在建物四周其它地方亂蓋一圈;如有超過,將計入容積計算。現在內政部地政司也讓雨遮在比率內登記,都要適度限縮雨遮。

東森房屋董事長王應傑說,房價問題不能「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,應從稅制、地政等方面改革;目前房價飆漲因素,包括熱錢回流、全球性低利率及投機客炒作等,在這些根本因素未解決下,就算房仲業者配合提供詳細完備的房價資料,高房價仍不會改善。

2010年9月21日 星期二

交易量跌了 接著是價格戰?


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/18

台北市地政處本周公布上 (8)月建物買賣移件數僅3850件,較7月重跌24%,幾已回到金融海嘯水準。雖近來跌勢已趨緩,惟業界對房價看法多轉為看跌或區間盤整,預料第四季將出現更激烈的買賣雙方價格認知拉鋸戰。

目前北市房價並未出現下修,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,部份屋主開價雖下調,但實際成交價格仍然居高不下。另依永慶房屋數據,北市住宅6月平均成交價為44.2萬元/坪,7月雖略跌至43.7萬元,但8月又上揚至46.2萬元。

北市地政處於本周一公布北市8月份房屋交易件數,和7月相較,驟減1235件,是2009年2月以來新低,甚至也比今年2月還少。各行政區中,又以松山、文山、內湖、大安區最明顯,較上月交易量跌幅達30~43%,顯示央行打房效果顯著。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,北市買賣移轉件數單月下滑兩成以上,近年相當罕見,分析主要是央行的房貸管制措施除了讓投資客縮手,也波及到先買後賣的換屋族群,在自備款提高,換屋門檻驟升下,許多買方暫時放棄換屋計畫。

「量先價行」是房地產不變法則,太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,依目前市場情況來看,成交量體再大幅萎縮的可能性雖不高,但應該會維持目前的低水位一陣子,甚至可能再微幅下修。按照過去過經驗,只要維持這種交易量,兩三月下來,當售屋人確定不降價就賣不掉之後,房價就會開始走跌。

至於跌幅,張欣民認為得看月底央行理事會是否升息及祭出進一步打房措施,目前傳出的訊息是央行將針對銀行放貸土建融成數及利率進一步管控。他認為,如果央行沒有太大動作,預估北市房價會在交易持續量縮之下,微幅回檔一成上下。

台灣不動產交易中心李同榮亦認為北市房價下修幅度不會太大,因為北市仍然是各界注目的焦點,稍有跌幅,承接買盤即會浮現。他認為現在北市情況和96年的房市「反轉」很類似,96年第2季交易量出現下跌,一直到第3季才出現價格下修,但幅度在10%以內。他表示,如以金融海嘯來看,北市從高點下滑至谷底向上,也僅12%。

2010年9月20日 星期一

(地產) 每坪133萬 遠雄買下統一國際27樓


【聯合報╱記者何醒邦、孫中英╱台北報導】2010/09/17

商用不動產持續發熱,遠雄人壽近日以總價9.32億元買下北市信義計畫區統一國際大樓27樓,換算每坪133萬元,比兩個月前同大樓29樓的成交價還多3萬。房仲業者指出,這更確定商辦每坪百萬時代來臨。

不過遠雄副總經理蔡宗易昨天只表示,每坪的確超過百萬元,但沒有超過由威剛科技買29樓的出價,否認創新天價的說法。

統一國際大樓辦公室今年7月首度出現交易,威剛科技以總價9億元向台南幫成員之一坤慶國際買下第29層樓,總面積781坪,扣除車位,辦公室每坪達130萬元,創下北市辦公大樓交易單價新高,也是國內首件每坪成交單價破百萬的辦公室交易。

坤慶國際另擁有該大樓頂樓30樓辦公室,因有游泳池與健身房,近期傳出以每坪150萬出售。坤慶曾表示,因29、30樓約空置一年多,所以想出售,不便透露買方,「但價錢確實比29樓好」。不過外界也盛傳,第30層是威剛科技的關係人買下,未來是作為公司的招待所。

遠雄人壽公告,14日以總價9.32億元買下該大樓27樓,總面積844.5坪,包含671坪辦公室及11個車位,全球資產管理公司換算,扣除車位後,辦公室價格每坪約133.2萬元,比29樓高3萬元。

全球資產管理公司主任王維宏表示,統一國際大樓主要所有權人以統一集團、太子建設等「台南幫」成員為主,部分樓層為中國信託所有,1~6樓現由誠品書局承租。遠雄人壽買下的27樓原為環泥建設所有,目前出租給澳大利亞商工辦事處,依當地租金行情計算,投報率約2.5%。

商仲業者指出,雖信義區A辦租金投報率不到3%,但統一大樓位在市府捷運站旁,有轉運站、商場與飯店,統一阪急百貨下月開幕,周邊人潮將明顯增長。

(地產) 天母店面爆紅 一坪427萬


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

大台北店面行情水漲船高,銷售速度也驚人,最近台北市東區出現「秒殺」店面,11坪店面早上才表明要出售,晚上就以總價2600萬元成交。沉寂已久的天母房市也傳捷報,37坪透天店面日前以1.58億元成交,換算每坪427萬元。

房仲業者表示,央行嚴打住宅投機,資金大舉轉進具收租價值的店面,讓小店行情爆紅。

中信房屋表示,天母這個店面為獨棟透天三角窗,位於忠誠路二段172巷2號,鄰近知名的商務住宅新光傑仕堡,地坪37坪,買主為知名上市公司企業主,以1.58億元現金一次付清,換算每坪427萬元。

中信房屋分析,該店面雖沒超越華固以432萬元單價轉售天母聖道兒童之家舊址的行情,但對沉寂已久的天母房市引爆新話題,因店面後方住宅群可再整出400坪腹地,應是在都市更新話題促成這項投資標的。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示,日前東區SOGO百貨商圈、大安路51巷一間11坪店面,早上出售消息一出,投資客前往看屋,中午付斡旋金,晚上就以2600萬元成交,而且該店面半年內已轉手2次。

邱太煊表示,東區忠孝東路巷內有不少小型店面,多為流行服飾、指甲彩繪、飲料、餐廳等用途,因小資金門檻低、聚客力強、有租金收益,因此成為搶手貨。北市東區的小店面平均每間成交天數僅7~14天,8千萬以上的大型店面約30~60天。

2010年9月13日 星期一

(地產) 汐止房市反攻 下半年推案大增


〔記者林美芬/台北報導〕

已經沉寂8年之久的台北縣汐止市,終於重新躍上房市舞台,根據業者市調資料,今年下半年將是汐止房價大爆發的時期,除了將添新案量,更有業者打算推出每坪50萬元以上的大坪數豪宅,刷新汐止紀錄。

根據住展雜誌調查,汐止現有推案量達到121億元(銷售中的新成屋及預售屋),這已經是8年來最高量,但業者預期下半年可能再增推案量,房價也快速走揚。

新高創業務經理蕭既安表示,汐止房價最低點應是在2000年象神及納莉颱風大淹水的時刻,當時房價一路下滑到每坪10萬元左右的均價,且幾乎是無量交易,消費者避汐止唯恐不及,建商連推案都不敢,但在員山子分洪完成之後,房價開始接受新的檢驗,從工程品質跟房價連動效應,這8年來,汐止度過任何一次的淹水危機,2005年重新有建商進入汐止推案。

根據新高創市調資料,這5年來,汐止房價從均價20萬元一路上揚到27萬元一坪,算是平穩走勢,但從新的市調資料顯示,今年下半年才是汐止房價狂飆期的開始。

蕭既安說,目前已知最高價是位在金龍湖邊的「湖悅」預售案,房價每坪約在30-33萬元,首度突破每坪30萬元,但是,包括茂德建設、北昌建設、國揚建設、華丰建設、合康建設、潤泰建設等,都預定在下半年推案,房價都將超出現有湖悅的價格,其中,茂德「爾灣」預定喊價超過每坪50萬元,對市場是個震撼,而當地業者也正在觀望,是否可能成為事實。

蕭既安分析,近5年來,汐止周遭的新成屋房價,南港每坪從47萬漲到64萬,其次是內湖,從42萬漲到60萬(近3年漲幅最多是內湖),而東湖從29萬漲到52萬元,但汐止則從20萬漲到27萬元,可見汐止上漲潛力十分雄厚。

2010年9月9日 星期四

(學習) 怕買房就跌?專家教您撇步!


優家網 (2010-08-16)

【優家網 廖翎而】

國內目前處於史上利率最低的時期,加上股市高檔震盪,資金只能轉向房市,無怪乎雖然中央主管機關持續關切,但不動產市場只有愈打愈旺。
房子愈來愈貴,國人薪水卻多年未調漲,大家荷包縮緊,內需市場沒有起色,大樓租金收益也下滑,但住宅大樓的房地產市價卻持續水漲船高,導致賣比租好賺,所以房市近期依然熱絡,國人購屋需求仍高,所以本文針對大家的需求,教您如何在這波潮流中聰明購屋?讓您學到幾招功夫,在買家市場中成為大贏家。

第一招用房與地等級判斷購屋標的

不動產的增值潛力首先要看的是地段,先看地段後才看產品。房地產漲價一定是先從地段好的地方先漲,所以若考慮日後增值性,還是應優先考慮買好的地段。
下半年度等降價要購屋者,應從哪種房子著手?優家網總經理王耀淞表示,今年下半年先不考慮B級地段的高價產品,因為當房市下修時,在B級地段蓋的高價房子會首先受波及而先降價,而且跌幅也會最深,將來反彈也較慢。
柏克萊開發業務總監杜昌柏指出,要瞭解房地產,可以先分別從「房」與「地」來做為等級的判斷標準:
1. 房──產品:包含規劃、施工、售服、管理,整體而言,就是所謂的「品牌」。
2. 地──地段:包括交通、公共建設、學區、市場、工作機會……等,「地」的部分不是建商可以去改變的,而取決於整體大環境。
以「房」與「地」的優劣作為X、Y軸,可以簡單將產品分為金銀銅鐵四級。通常地段好、產品規劃佳的房子就是最高等級的「金」級產品。而先天不良又後天失調的,就屬於「鐵」的等級。此外,這四個等級也不是永遠固定不動的,房子的價值會隨著時間而產生變化。
同一個地段的好產品,也有可能因為後期出現更好的產品,就會有從金變成銅,或從銀變成鐵的現象。毫無疑問地,台中的七期重劃區就是從銅變成金的最好例子。

第二招看「三率」逢低買進

掌握三率──空置率、投報率及下跌率。空置率是決定租金穩定性很重要的因素,空置率若約5%左右,出租可穩定,若想當出租公的投資人可以優先選擇。
戴德梁行總經理顏炳立說:「一旦市區出現空置率上揚的狀況,就是低檔出現的訊號。」房屋空置率高、供給大過需求時,代表價格不會漲,雖然買了未必賺錢,但對自住客來說,有機會買到便宜又好的東西,可用郊區的價格買到市區的產品。
然而,空置率是不容易掌握的數字,如為出租大量購屋,可能沒入戶,在政府的統計數字裡便算空屋,一般空屋率統計根據的是「電表空屋率」,與主計處的「普查空屋率」有採樣方式上的差別,同時該數字也不代表實際在買賣市場上的流通現況,所以此數字只能看大方向。東森房屋店東傅枝火便指出,目前台中市空置率很低,餘屋少,所以反應在房價上,則不太可能下跌。
另外,投報率也很重要,所考慮的是投資本小、利豐、回收快。投資報酬率一樣要視景氣及地段,低進高出。
如台中市今年下半年的投報率約3.5%,投資報酬比例並不高,如果考慮要投資可以優先考慮店面,如角間可出租給速食業者,像麥當勞等,投報率就有8~10%,所以若是自住考慮的投資現在並不是時機。
至於下跌幅度在20~30%的物件,就可考慮。下跌率的道理其實很簡單,大家買就漲,大家賣就跌,所以只要看現在市場性如何?目前因為打房政策針對大台北,中部以南影響並不大,北部的看屋率已經明顯減少,但台中的房價卻沒有受到影響。
不過,據過去央行打房經驗顯示:在升息狀況下,台北市、台北縣「房市成交量短期停滯,但將會持續成長」,台中呈現中性水準,南部則出現下跌比較明顯的狀況,所以未來房市下跌率仍待觀望。
一般而言,如何知道空置率,投報率等這些數字,就要多留意媒體或房介業、專家等釋出的立即市場訊息,如優家網等專業房產媒體。

第三招大膽議價,便宜買進

聰明人購屋出價前要先摸透賣方底牌,除了幾種成本速算法外,還要懂得適度地嫌貨,因為「嫌貨才是買貨人」但議價絕非只靠脣槍舌劍就可以,所以以下我們先弄懂如何計算建商的成本?
建商成本速算法──
以土地30坪建坪100坪之豪宅為例:
1.透天
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:土地總成本=30坪X30萬/坪=900萬
B:總建造成本=100坪X8萬/坪=800萬
C:管銷稅費=(900萬+ 800萬) X10%=170萬
售價=(900萬+ 800萬+ 170萬) X120%=2,244萬

以住宅用地,住三容積率(220%),土地單價40萬/坪為例:
2.大樓
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:每建坪分擔土地成本=40萬/容積400%(概算,含獎勵容積)= 10萬/坪
B:每建坪建造成本=10萬/坪
C:管銷稅費=(10萬+10萬) X10%= 2萬/坪
每坪應售單價=(10萬+ 10萬+ 2萬) X120%=26.4萬/坪
*容積坪:一般住商不見得會主動告知,但您可以至市政府建管課區申請閱覽,只要填寫建號可以查得到細目資訊。

中古屋成本計算法──
考慮因素:
◎ 前次取得成本。
◎ 裝修附加價值/家具、設備:先告訴屋主,我「不見得需要」以增加議價空間。
◎ 屋主資金需求狀況:了解屋主的貸款成本,若其貸款達九成,又只貸沒幾年,代表其急於脫手,議價空間就大了。
◎ 賣屋原因:其實不必再問了,你想聽什麼樣的原因,對方就能夠講給你聽。
此外,聰明嫌貨法可簡單歸類為三種:多聽、多演戲、多比較。
一者,就是多蒐集資訊,可上網找背景,如到「地政資訊網」,輸入中意的房屋門牌號碼,就可調出房子的地籍謄本,瀏覽過往的交易紀錄。或者到附近打聽,巡視週邊環境,到菜市場、公園運動處、水電行等聽耳語。
二者,可扮演角色,尋求說詞,如「我是幫朋友看的、幫老闆看的、老公不答應、我很窮、長輩不幫忙出錢等。」擅於溝通可獲得較多折扣。
三者,多蒐集情報,或透過仲介、代銷諮詢、專業網站,多比較市場行情。
第四招判斷是否投資的方法
東風建設總經理黃哲雄表示:「收益法是最好判斷是否投資的方法。」如何操作?舉例而言,若在利率不變、目前市場狀況不變、整體國民所得其他狀況保證不變的狀況下,有個店面價格2,000萬,租金5萬,房貸利率2.4%,請問能投資嗎?
以一年為例,總收入=租金5萬X12月=60萬;
總支出=資金成本2,000萬X 2.4%+維修費用0萬=48萬 ;收益=12萬/年 ;
若還原收益的損益平衡點為0時,則最適當之購買價格應為:
即最低:(48萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,000萬
最高:(60萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,500萬
Break Even:總收入= 總支出
當然,如果總收入高於總支出時,便是進場購屋投資之時,聰明的您可作下明智的判斷。

結論

購屋說起來簡單,只是花錢一事,但要買得物超所值,又能享受購屋的過程,就不是簡單的事,一般人首購常當冤大頭,多花錢又沒買到好產品,所以要買得歡喜住得開心,就要多了解多比較,本文先教大家入門學購屋,之後還會有更有趣更深入的探討,帶領大家學習當個聰明購屋者,甚至投資賺錢,敬請期待。

(生活) 房貸壽險與地震險


住展房屋網 (2010-07-22)

住展房屋網提供

房地產相關的保險概念近年愈趨普及,尤其是去年底以來,房市由黑轉紅,由於銀行承作房貸數大增,放款風險相對提高,故銀行其對於相關保險推動也愈轉積極,如房貸壽險、火險、地震險等皆是如此。以下單元就針對地震險和房貸壽險部份做介紹,讓購屋族能有初步的認識。
房貸壽險相關的種類
購屋時,事實上僅有少部分的人可不必貸款即購買,然而問題在於,通常借款人,往往也都是一個家庭內的經濟核心;故在承貸期間,如借款人不幸發生身故意外,家中的經濟常也就無法繼續支撐貸款,更可能造成房子因而遭到拍賣的下場。

『房貸壽險』就是針對這般情形所推出的產品,銀行通常會在客戶申請貸款時,推薦定期壽險,保險金額即為所申請核貸的金額,保障期則為貸款的年限。

而房貸壽險依種類大致可分為『平準型』與『遞減型』兩種,原則差別在於保費和保額的差異。所謂的『平準型』,也就是在房貸的期間,所繳交的保費在房貸期間都是維持不變,不會因房貸期間所剩的時間長短作出調整,故當其間發生事故時,雖保單的受益人第一順位是銀行,但當償清房貸後,所剩餘額就可遺留給家人,使家中生計不至於短期內有所匱乏。

『遞減型』,顧名思義,設計上隨著房貸的年期和保額有所遞減,保障內容亦僅止於尚未償還完的房貸部份;故一般而言,保費相較平準型約可便宜三成左右,然而,惟需注意,因為有些保單會因保額遞減太快,產生房屋餘額甚至高於保額的『不足額保障』情形,須加留意。

另外,在近年銀行競爭白熱化的階段,各家銀行對於保險的內容有所差異,甚至推出其他類型的房貸壽險方案,購屋者應多所比較,選擇符合自身的方案。
地震險相關的種類
台灣因屬環太平洋地震帶之上,故常年地震頻傳,當年九二一大地震之後,政府強制推行地震險附於住宅火險當中,也就是當住戶投保火災險之時,同時亦須投保住宅地震險;而地震險為單一保費,年保費為一三五○元,保額為一百二十萬,另有十八萬元的臨時住宿補償,其保險範圍包含地震及其所引起的火災、山崩、火災爆炸等相關保險。然需注意的是,其賠償認定僅有政府及相關機構鑑定後,無法居住及修建之住宅,且重建費用達百分之五十以上,才有賠償。

另外,如認為保額過低,亦可加保超過一百二十萬的部份,是為超額地震險的一百八十萬,惟其賠償判定同於住宅地震險。

如果住戶想要再拉高保額,產險公司也有屬於附加任意險的『擴大地震險』可供參考,惟其保費會依地區地震發生率有差異,另外,像是高樓層區間保費亦會高於低樓層,民眾可針對細節詢問各產險公司。

事實上,從台灣地震頻傳的情形看來,投保戶數佔全部不到三成的比例仍是太低,除了逃生觀念的培養,對於財產風險的部份,應也多加重視才是。
更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

2010年9月7日 星期二

(學習) 「糟糕,我借不到房貸。」


Yahoo!奇摩 (2007-10-05)

文/彭怡君

Q:潘先生預計明年底結婚,希望在此之前購屋,進而看中市區的新建案,透過仲介向銀行申辦房貸卻遭到拒絕,怎麼會這樣呢?


A:
有鑑於美國次級房貸風暴,近來土銀、台銀、中國信託、國泰世華、永豐與台北富邦與多家大型銀行等,都針對貸款人審核趨嚴。另外,潘先生有兩張信用卡曾逾期繳款,記錄早被登錄在聯合徵信中心上,儘管房屋設為擔保品,銀行仍堅持不借款。

銀行建議有購屋計畫的消費者,提前檢視是否有下列狀況,以免白繳訂金。

狀況一:信用記錄有無瑕疵

其實,每個人的信用狀況都清楚被記載在聯合徵信中心上,銀行只要電腦查詢,只要有欠款未繳、逾期一個月才還款等狀況,全都「暴露」在資料上,而這種不良記錄會影響銀行承貸意願。

狀況二:沒頭路、沒收入

銀行專員說,現在沒有工作、收入的貸款人,不少銀行多會拒絕貸款,光有房子做擔保品,不見得有用。

狀況三:職業不穩定、沒有薪資證明

像網拍族、開咖啡車,營業金額再大、收入不錯,一個月可能有數萬、十數萬,但是沒有薪資證明。或者,收入不定的藍領勞工、按日計酬人員。

狀況四:雙卡欠款,負債比過高

多家銀行人員指出,雙卡負債比過高,已有好多張卡片,信用貸款、卡債欠一堆的人,即使押房子,銀行也不借。

狀況五:還款能力有疑慮

過去三年,民眾透過父母、配偶還錢,即使不是自己戶頭,銀行不是很在意,只要有人還錢就好。現在就不一樣 ,銀行人員都很小心,客戶如果不是從自己的戶頭扣款還錢 ,可能會被拒絕貸款。

銀行主管說,房貸市場氣氛變了,放款人員比過去更謹慎評 估貸款人的相關條件。

(學習) 何謂房貸壽險?


住展房屋網 (2010-08-22)

住展房屋網提供

天有不測風雲,除了一般型態的壽險,還有一種『房貸壽險』的產品,之所以有這種產品的出現,原因在於購屋時,僅有少數人在承買時毋需貸款,然而問題在於,借款人往往也就是一個家庭的經濟核心;故在承貸期間,如借款人不幸發生身故意外,家中的經濟馬上變成問題,甚至造成因無力償還,而遭到拍賣的下場。

因此,所謂的『房貸壽險』就是針對這般情形所推出的產品,銀行通常會在客戶申請貸款時,推薦此類定期壽險,保險金額即為所申請核貸的金額,保障期則是貸款的年限。

而房貸壽險依種類大致可分為『平準型』與『遞減型』兩種,其差別在於保費和保額的差異。所謂的『平準型』,就是在房貸期間,所繳交的保費在房貸期間都是維持不變的,不會因房貸期間所剩時間的長短作出調整,故當其間發生事故時,雖保單的第一順位受益人是銀行,但當償清房貸後,所剩餘額就可遺留給家人,使家中生計不至於短期內有所匱乏。

而『遞減型』,顧名思義,設計上就會隨著房貸的年期和保額有所遞減,保障內容亦僅止於尚未償還完的房貸部份;故一般而言,保費上相較平準型大約可便宜到三成左右,然而,必須特別注意的是,有些保單可能因保額遞減太快,產生房屋餘額高於保額的『不足額保障』情形,這時就必須補其差額,須加特別留意。

另外,近年銀行競爭趨於白熱化,各家銀行對於房貸壽險的詳細內容多有所細部差異,甚至有推出其他方案類型的房貸壽險方案,購屋者應多所比較,選擇較符合自身的方案。

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2010年9月6日 星期一

(房貸) 投資客注意 買小套房自備款加碼


【經濟日報╱記者洪凱音/台北報導】2010/09/01

近期大型行庫不只緊縮投資客房貸申請,對於小坪數的套房更敬謝不敏,近來銀行對12坪以下小套房的貸放新增案件幾乎掛零,要購買小套房的單身貴族或投資客,最好準備更多自備款。

小套房坪數小、總價低,容易購買,是都會區流行的產品;台灣房屋表示,台北市中山區的小套房交易量最多,平均每100個交易案件中,至少有30%屬於小套房產品,高於大台北區平均20%的交易量;近期公股銀行緊縮小套房放款,對都會區的單身貴族影響最深。

行庫主管分析,即使房價稍微回跌,套房每坪單價仍偏高,一旦景氣反轉,單價偏高的小套房將首當其衝,加上小套房主要是賣給特殊族群,如單身貴族、投資客等,轉換率較高,銀行只能降低放款成數、提高利率,甚至大幅減少承作量,來加強內部控制。

華銀表示,內部規定12坪以下的小套房必須送總行統一管理,不過,送審的案子多遭總行駁回,近來放款量幾乎掛零;一銀與彰銀都逐漸減少小套房放款量,彰銀發言人施建安表示,僅針對第一棟房貸的「自用」用途放款,且貸款人還要有足夠的財力證明,銀行才會放行。

彰銀對小套房控管結果,15坪以下房貸產品的放款量,7月新增餘額較6月減少一半。

相較之下,民營銀行審核較寬鬆。民營銀行表示,小套房核貸成數比一般房貸低,但貸款人只要收入穩定、信用良好,並與承貸銀行關係佳,如信用卡、基金、存款長年往來客戶,核准機率就能大大提升。

值得注意的是,台灣房屋日前調查發現,部份以小套房為投資用途的貸款人,遭銀行貸款回拒後,找上民間融資公司周轉,雖然利息較高,但投資客仍期望短時間轉手,賺取中間的差價。

民間融資公司利息,每月高達兩分以上,也就是說,月利率2%,以借貸100萬元為例,每月就得付出2萬元的利息。

(政策)房產價格透明化 明年上路


【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】2010/09/06

行政院會9日將通過「不動產經紀業管理條例」修正草案,明定仲介或代銷業者應在不動產所有權移轉,或成交30天內,登錄成交價格等相關資訊,若經修法通過,最快明年上路。

這次修法是建立不動產交易價格透明化機制,防止業者不當炒作房價。

未來民眾可上網查詢房屋坐落路段的區域房價,買賣房地產時就可以「貨比三家」做比價。仲介或代銷業者如登錄不實、逾期未登錄或逾期登錄未改正,將處3萬元到15萬元罰鍰。

行政院副院長陳曾表示,房地產交易價格透明化很重要,有人認為會違反「個人資料保護法」,事實上不需要那麼透明,他已請內政部研擬以揭露某路段或多少公尺範圍內的房價。

不動產經紀業管理條例修正草案明定,成屋買賣委託案件,仲介業者應於所有權移轉登記後30日內登錄;預售屋部分,代銷經紀業者應於簽訂買賣契約書後30天內登錄成交資訊,不待辦完所有權移轉登記。

內政部官員表示,限期登錄的資訊,包括屋齡、坐落、面積、樓層、建材與價格等,將以路段或區塊價格方式公布資訊,不會有個別房價,避免觸犯隱私。

交易當事人姓名、出生年月日、身分證號等個資,官員指出,不列入登錄項目。提供查詢資料,也將隱匿地號及建物門牌等足以辨識的資料。

2010年9月2日 星期四

(財金) 打房不彰 大規模金檢來了


【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】 2010.09.02 08:33 am

中央銀行房市「針對性措施」上路滿兩個月,金管會和央行將針對各銀行展開新一波大規模專案金檢,鎖定銀行業承辦房貸、土地和建築融資、房屋修繕貸款等,清查銀行有無繼續殺低房貸利率、調高貸款成數、資金流向等。

在專案金檢後,本月底央行將召開理監事會議,是否進一步針對土地、建築融資採管制措施,備受矚目。

另外,近日央行密集邀請各銀行到央行開會,除了解各銀行房貸承做狀況外,亦了解銀行的營運等狀況,作為理監事會議決策之參考。

面臨國內房價一路飆高,央行3月中旬起鎖定房市投資客,祭出「三縮措施」後,6月下旬理監事會決議,針對北市和北縣10個縣轄市祭出降成數等針對性措施。

據悉,在央行新措施實施兩個月後,被外界稱為「打房措施」的效果究竟如何?銀行有無遵守規定?及投資客是否持續利用房貸修繕貸款、週轉金等管道,自銀行體系取得資金繼續炒作房地產?

同時,央行在祭出一連串「打房措施」後,從新莊副都心到台北市中心的多個土地標售案,開標結果價格不降反升,且續創歷史新高,引起央行高度關注。

據透露,央行除打電話「了解」各銀行承做各個土地標售案的土地融資意願及可能的做法外,8月初啟動專案金檢機制,鎖定各大行庫房屋修繕貸款展開全面性的金檢動作。

據了解,因各銀行房屋修繕貸款上限為1,000萬元,且確有不少客戶,以舊屋設定抵押,並向銀行取得數百萬到上千萬貸款,進行「理財投資」。

金融界人士指出,央行在專案金檢時發現,修繕貸款額度動輒數百萬,甚至上千萬元,修繕貸款金額遠超過修繕用途,懷疑有不少投資客利用修繕貸款取得資金,繼續炒房。

據透露,央行已口頭上要求各行庫,必須對房屋修繕貸款設定,例如:訂定對修繕貸款額度設限,及資金用途必須明確等「改進措施」。

銀行業者揣測,央行這次金檢重點鎖定修繕貸款,可能與央行懷疑不少投資客的購屋資金來自修繕貸款,致打房措施效果不如預期,因而清查銀行修繕貸款資金流向等。

但銀行業者強調,修繕貸款資金流到其他地方,並非單一銀行少數個案,而是市場上很普遍的現象。

【2010/09/02 聯合報】@ http://udn.com/