2011年5月31日 星期二

(地產) 走出震傷 日建商來台賣屋





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/26

國人赴日購屋回溫,日本建商、仲介也跨海來台打通路。圖為將誕生的東京新地標「SKY TREE」。 東京特派員陳世昌/翻攝


國人赴日購屋回溫,日本建商、仲介也展開新一波來台銷售動作。日本大型建商三菱地所今天與信義房屋簽約,正式委託日本信義代理銷售總銷達728億日幣 (約254億台幣)的預售案;日本最大不動產平台株式會社AT HOME也在近日與新光國際開發合作成立「新光國際房屋」,提供國人赴日投資管道及資訊。

新光國際開發表示,311東日本大地震,雖然讓日本經濟受到嚴重影響,然而日本房地產市場卻未如外界想像般衰退。相反地,東京精華地段包括千代田區、港區、世田谷區等地區,地震後房價都是不跌反漲。

信義房屋不動產株式會社社長林彥宏表示,此一情況讓國人赴日購屋熱潮快速回溫,日本信義在4月間舉辦的兩場說明會都出現爆滿,5月因此加開多場說明會。日本信義5月成交量已恢復到地震前水準,累計自進軍日本不到一年時間,已成交70件、67.5億日幣的物件。

由於國人對日本預售屋深感興趣,去年拿下日本住宅供給戶數第一名的三菱地所株式會社,繼於今年初宣布和日本信義合作後,今天並進一步和日本信義簽約,將旗下總銷達728 億日幣 的預售案,委由日本信義在台銷售。

日本信義表示,三菱地所第一波來台銷售物件均位於東京都心精華地帶,包括「THE PARK HOUSE」系列的「新宿TOWER 」、「新宿御苑西」等14個新建案,總戶數達718戶。

林彥宏指出,目前前往日本購屋的國人主要客層除了上市公司及中小企業的企業主外,也不乏政界人士、藝人明星,甚至醫生族群。特別是醫生族群,更是投資買盤主力。

除了三菱地所,日本「AT HOME」和「株式會社G3Dimension 」也於本月11日和新光國際開發合作在台建立「新光國際房屋」平台。新光國際開發表示,日本自1990年金融泡沫崩解後,房市已低迷長達20年,不少國人因此高度看好日本不動產前景,積極進行海外置產。

(政策) 奢侈稅利空出盡 房市回穩




【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2011/05/30
奢侈稅本周三(6月1日)起實施,在新制上路前的最後一個周末,看屋人氣頗旺。海悅廣告總經理曾俊盛指出,各上市櫃公司將發出近9,000億元的現金股利,勢必有部分資金流進房市,房市會逐月轉佳,成交量將慢慢恢復到奢侈稅訊息釋出前的七成。

信義房屋也指出,目前二手市場交易狀況愈來愈熱絡,奢侈稅實施前,房市正出現一波「急售的成交潮」。

遠雄企業團董事長趙藤雄則說,若有投機客為避奢侈稅要拋貨,目前已是最後時機,待奢侈稅上路後,市場就會逐漸趨於穩定。

另外,依照香港經驗來看,奢侈稅上路後,房市可能會因為供給量大減,價格反而揚升,近來有不少香港客相中這一點,積極來台看屋買屋,盼在奢侈稅上路前布局台灣房市。

因此,香港最大房仲業者—中原地產規劃在6月1日奢侈稅上路當天,開出在台灣的第四家店信義店。中原地產副總經理余志文說,該公司在台灣的分店,近來成交一戶位於台北車站旁的地上權建案「京站」給香港客戶,而且每坪單價還超過58萬元,屬區域新高,顯示香港投資客的興趣。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,雖然賣方現階段已面臨「降價或撐兩年」的抉擇,但選擇賠錢賣的比重並不高,「略低於行情」是急售賣方可以接受的底線,部分條件較佳的物件,成交行情甚與奢侈稅實施前沒有差距。

一手市場部分,各銷售案場的來客也都回籠,曾俊盛表示,4月的買氣就已經比3月好一點了,5月以來,更是一周比一周好。他分析,3月、4月的成交量,大概只有奢侈稅訊息釋出前的兩成,5月則約有四成多。奢侈稅上路後,房市成交量將慢慢恢復到奢侈稅訊息釋出前的七成。價格部分,則將持平整理,若接下來的買氣都很不錯,928檔期登場的新案,價格也許會有機會上攻。

余志文說,香港客戶對台灣房地產有興趣,主因有二,第一是港幣與美元掛勾,近來持續弱勢,不少香港人都為資金急謀出路。

第二,去年11月香港推出與台灣奢侈稅同樣的「額外印花稅」後,香港房市出現「量跌價升」格局,目前房價已上升約9%,主因供給量變少,預期台灣房市未來也會有類似的走勢。

(趨勢) 新竹消費力強 建商搶插旗



【經濟日報╱文/黃啟菱】2010/09/17


大台北地區大面積土地難尋、成本昂貴,不少重量級建商近來紛紛將推案目光拓展至大台北以外的地區,其中,新竹地區有每年產值上兆元的新竹科學園區,高所得衍生的超高消費力,吸引各家建商來此推案。

觀察目前新竹的推案狀況,不僅台中地區建商如豐邑、惠宇、富宇、長安等前仆後繼的搶進,就連上市建商華固與國揚,都已在新竹地區 插旗,並大展身手。

高所得聚落 「錢」力無限

《住展》雜誌研發長倪子仁表示,如今大台北地區土地價格屢創新高,在土地成本過高的壓力下,許多重量級開發商,紛紛拓展土地開發區域,特別是擁有竹科高所得收入群的新竹市與竹北市,最受建商青睞。

據《住展》雜誌的統計,新竹地區近年的推案量持續放大,其中,新竹市的推案量從97年的383.7億元,上升至99年8月底的395.5億元,預估今年全年的推案量將可達到500億元以上。

至於竹北市的市況,則更火紅,推案量在97年為303.6億元,99年截止至8月底,推案量已高達610.1億元,預估全年推案量可望超過750億元,創下金融海嘯以來的新高量。


竹北市好夯 推案衝高

倪子仁指出,今年華固建設首度離開台北市推案,進軍的地區正是新竹科學園區,推出位在科學園區內的預售豪宅建案「天湖」,基地廣達千坪,規劃47戶獨棟雙併、坪數130坪的大戶住家,開價每坪48萬元、總價6,000萬元起跳,雙雙打破新竹房市的紀錄。

以造鎮計畫聞名的遠雄建設也看好新竹房市,目前正整合10多公頃土地、面積超過3萬坪,可能往造鎮模式作規劃。

另一重量級建商潤泰創新,也傳出將與新竹在地建商竹風建設共同合作,由潤泰創新負責產品規畫設計與工程承攬。

昌益及志嘉等新竹地區大型知名建商,在面對諸多外來兵團搶進新竹房市,更是不敢掉以輕心,紛紛在產品力、品牌知名度及售後服務上加強力道與強度,以鞏固既有的灘頭堡。

倪子仁指出,根據行政院主計處最新公布的台灣地區家庭收支調查結果,新竹市去年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元,每人平均可支配所得為32.3萬元,均僅次於台北市;在支出方面,新竹市家庭平均每戶消費支出95.6萬元,則超越台北市的95.3萬元,是全台第一。


家庭消費力 全台第一

新竹市政府主計處的統計也顯示,全台各縣市家庭可支配所得超越百萬元者,只有台北市、新竹市及新竹縣三個地區,新竹市去年家庭每戶平均可支配所得為113.4萬元,為台灣地區平均88.8萬元的1.28倍。

另外,新竹市家庭消費支出結構,包括平均每戶全年教育支出7萬元、醫療保健支出14.7萬元,均為全台第一,休閒與文化支出5.5萬元則為全台第二。房屋自有比率85.37%,平均每戶建坪48.58坪,多項家庭現代化設備每百戶擁有數量均名列前茅。

2011年5月30日 星期一

(生活) 情侶同居購屋 掛名不一定安全




【網路地產王/錢素蘭/綜合】2011/04/27

 近年來,社會風氣的逐漸開放,對於同居的接受度大開,加上低利優惠房貸與買屋保值的觀念使然,許多小情侶選擇在婚前一起買房子,作為愛的小屋與愛情保證。但房仲業者也提醒,掛名不等於安全,合購時必須要先談好,以免未來分手時徒生糾紛。

■ 掛名並不穩 小心另一半

  過去曾有情侶倆一起購屋,男方為了表示愛情堅貞不移,加上女方工作也比較穩定,貸款條件較好,就協議將房子登記在女方名下,再共同繳付貸款,不料男方變心,除了要求分手,還拒絕繳付貸款,而女方薪資又無法負擔全額房貸,最後房屋只有賠售的悲慘案例。因此不要以為掛名就可以高枕無憂,如果遇到感情變化,房屋又賣不了,很有可能讓買屋美夢成惡夢。

■ 登記講清楚 貸款要留底

  住商不動產加盟行政處協理吳光華提醒,未婚情侶合購房子,常面對的是登記問題與貸款問題。登記部分多由於小倆口希望能夠保障彼此的權益所做的要求,因此要登記在兩人共同名下時,要先闡明兩人之間的出資比例,同時也要要求代書在建物及土地所有人登記時載明分別持分比例,而且切記建物及土地謄本是分別依照兩人的持分比例來各自持有。此外,貸款最好可以採取轉帳,較有憑証,以免日後為了房子產生糾紛。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(評論) 名家觀點/平抑房價的迷思






【經濟日報╱林建山】2011/05/18

政府各部會自去年起眾聲齊力「平抑」房價,在總體經濟手段上,中央的金融部門對貸款額度與貸款對象採行管制,對貸款利率、貸款年期予以限縮,財稅部門則施予奢侈稅開徵、不動產交易稅率、一世一屋優惠稅制等,台北市政府從5月1日開始落實「法定租金上限」措施。中央地方聯手針對房地產兩大骨幹的「自屋市場」與「租屋市場」,進行價格壓制與控管;另一方面,經建會則繼內政部「合宜住宅」「社會住宅」及財政部國產局「公益住宅」之後,推動所謂「租得起就買得起」的「現代住宅」(不是過去「低品質」的「平價」國民住宅!?),從房地產的供給面下手,運作「以量抑價」的個體經濟手段。

從中央到地方政府,過去一年來推出種種措施的政策目標,只有一個:就是壓制房地產價格。根本前提假設就是咬定房地產價格太高了。

台灣房地產價格水準究竟是高是低,其實是可以就現實來探討的課題。今天大家爭議房價影響人生,乃至讓議題發酵成為普羅庶民現象,當然與整個社會發展成長,引申所得提升、購買力增強、所得分配類型、生活型態與社會行為價值觀的移轉等,有直接關係。

尤其,也與其他所有先進經濟社會的發展成長經驗並無二致,因為加速都市化(urbanization)的深化與極化,不但會帶動房地產價格的不斷挺升,並且也衍生出多樣多元的房地產品項差異,乃至「一物多價並存」現象,物品與物品之間的價格與價值落差,只會在高度都市化社會帶動彼此的競爭拉抬,不會看到彼此競合抵銷的少見現象。

當我們指述台灣房地產價格太高或太低時,很可能就已經冒犯到「究係均價偏高偏低」抑或「是個價偏高偏低」的那種模糊失焦的「推斷風險」,則準照這種不允稱不完全理性的判斷結果,就率爾祭出非經濟手段來傾力對付各該風險推斷的變因,當然不免輒有政策閃失或措施失效的問題與困窘。

更值得爭議探討的,應該是:究竟在一個已經進步成熟的自由市場社會,是否還要太阿倒持,回頭尋索動用從前農業社會舊有的管制經濟手段來解決問題,這樣的思維與作法,究屬應不應該?合不合理?可不可行?更是另一政策抉擇問題。

價格管制(price control)原本只是共產經濟社會及極權政體的國家治理手段之最典範標記;惟自1965年金本位體制瓦解崩潰之後,世界上就鮮有哪一個自由市場民主政治國家政府,還會再繼續拿價格管制來作為治國主政的工具手段。美國尼克森政府恐怕算得是世界經濟史上,高蹈動用價格管制而徹底失敗的經典事例,也因此促使美國政府在國家經濟管理手段上,痛徹改非而易轍轉向,不再動用這種無效的反經濟手段措施。

基本上,任何關乎政府治理之經濟問題,還是要用經濟手段解決為宜。房地產的量價與供需問題,當然是經濟問題,自不宜視之為政治問題而貿然尋索不恰當的解答。從其他先進經驗效應中,我們也可以因此合理推論,今天台灣各級政府針對房地產事務所採取非經濟手段而壓制價格的施政措施,必然無法消解國內房價參差高低的「世界共趨現象」;尤其不可能因此而有效改變當下「買不起房子」「租不到房子」的供需失衡之嚴重社會摩擦問題。

針對當下各級政府競相競合的房事對策,行政院實有必要整體檢討與再思。

(作者是財團法人環球經濟社社長兼公共政策研究所所長)

(政策) 月領現金 以房養老明年試辦






【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】2011/05/20

因應高齡化社會,內政部及金管會等相關單位規劃,明年開始試辦「以房養老」業務,初步規劃65歲以上老人可以申貸,每月銀行會固定給付一筆現金額,「活多久,領多久」,年老後不必擔心有房子卻沒有現金。

金管會官員昨(19)日表示,內政部社會司己規劃明年試辦「以房養老」業務,初期可能會先鎖定都會區試辦,如台北市或新北市地區等。

國外以房養老商品的型態有很多種,國內目前初步規劃方向是,採取每個月固定給付一筆金額方式,借款人不用繳交利息,但利息會連同每月給付的本金,滾入貸款餘額中計算。

給付年限方面,目前有兩種方式可以考慮,一種是「給付到契約結束」,另一種則是「訂定給付年限」,如十年、20年或30年等。

所謂給付到契約結束,可能是借款人過世,或另訂其他條件,如老人搬離居住地等。

至於給付的額度,也就是貸款成數,以及利率如何估算?官員表示,相關細節尚未敲定,若以國外的經驗來看,可能會看房屋的價值、借款人的年齡等條件,而以房養老的貸款成數,通常會比一般的房屋貸款低,利率則會比一般的房貸高。

以房養老的貸款到期後,借款人可以選擇還款,也可以賣掉房子。如果處分房子時,因房價下跌,賣掉的錢還不夠償還借貸金額時,不足額部分則由政府承擔。

至於申貸對象老人的定義,國外通常是62歲以上,國內目前初步可能考慮65歲以上,單身、無子女,但擁有房地產的近貧老人,就可以考慮將房地產抵押給政府,就可「活多久,領多久」,按月領取固定生活費到死亡。

根據內政部初步規劃方向,初期試辦對象,將鎖定擁房地產價值在550萬元以上、既沒存款收入又沒有子女繼承的獨居老人最為適合。

以房養老業務,目前規劃主要是採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行,代辦的銀行則可以從中抽取代辦手續費,代辦銀行目前鎖定公股銀行。

2011年5月27日 星期五

(生活) iPhone看屋App 10天破7,000人下載




【21世紀不動產提供】2011/04/21 17:33

繼去年各家房仲業者推出手機上網看屋服務,成功將服務觸角延伸到個人手機上面之後,今年國內知名房仲業者再利用智慧型手機的移動性及便捷性,推出專屬iPhone用戶的行動看屋服務,提供iPhone用戶最完整的服務內容,即時房屋搜尋,隨時掌握房市脈動,讓走在時代尖端的客戶們隨”觸”可看、盡情鑑賞全台優質好屋,實際體驗零距離看屋的強大魅力!一推出深受購屋族好評,根據蘋果App Store官方統計,已突破7,464用戶下載使用,名列全台iPhone App 之「Lifestyle項目」第9名,也是唯一進入前10名的房仲業,順勢帶動著線上預約看屋人數增加,在奢侈稅三讀過後首度出現看屋潮。

蘋果App Store線上商店所提供的應用程式已經超過40萬種,涵蓋應用範圍廣泛,國內房仲業者為提供消費者更佳購屋服務,順勢推出手機看屋應用服務,從4/8正式上線短短10天,已突破7,464用戶下載,觀察每天近750名用戶下載的進度推測,預計月底前會提前達到10,000用戶下載的目標,21世紀不動產行銷經理曹若琪表示,「iPhone看屋服務提昇民眾購屋經驗,有助整合全方位房仲服務」,改變以往傳統購屋民眾找屋費時費力的印象。

根據21世紀不動產統計4月前二週全台線上預約看屋共有450組,稍微回復到奢侈稅議題被提出時平均看屋人數水準,比起3月份當月下滑了15~20%,市場充滿濃厚觀望氣氛,新推出iPhone行動看屋服務,勾起購屋族出門看屋的意願,曹若琪說,「手機行動看屋不只延伸經紀人員服務客戶的範圍,也縮短買賣交易的時程」。

上週五「特殊貨物稅及勞務稅條例」俗稱「奢侈稅」,在全民觀注下迅速在立法院三讀通過,這波「奢侈稅海嘯」,在2月份發出警報訊息時,就對短期投資客的衝擊不小,造成市場一波降價出售逃命潮,但隨著草案條文逐漸明朗化,房仲加盟總部不斷地對加盟主信心喊話,頻頻宣示展店目標不受影響的決心,逆勢推出超犀利的科技服務,展現出臨危不亂的專業,房仲業者表示奢侈稅三讀後到5月第一週,是自住型與長期性持有投資方的絕佳殺價時機,不過是否如外界預測提前至6/1正式執行,還有待持續觀察。

(生活) 好屋抗震術/免震住宅震得住?施工品質最關鍵




【網路地產王/洪倩宜/綜合】2011/03/22

  日本大震引發民眾對住家安全的疑慮,房仲專家提醒,儘管愈來愈多推案打出「可防六到七級地震」的廣告,但消費者最應該注意的仍是實際的施工品質。一般來說,建築物的耐震度與建商、設計師、營造商、使用者每個層面都有連帶關係,任何一方有疏失都會使得建物的耐震度受損,耐震度因而降低。

■ 阻尼器、制震壁等科技 大幅提升豪宅防震規格

  信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,為了因應發生地震,超高層建築大多建議做制震工法,面積較矮平的學校或醫院則以隔震(免震)工法較好。而近幾年推出的豪宅個案,絕大多數都將抗震列為標準配備,像是信義計畫區的御之苑、仁愛路的帝寶、仁愛圓環的潤泰敦仁等都是抗震豪宅的代表作,標榜具有防範7級以上地震的能力。信義帝寶也採用十座方形鉛心隔震器,輔以加裝組尼器消弭地震的反應速度。也就是說在防震技術上,不只針對傳統的鋼筋綑綁品質以及混凝土強度進行加強,阻尼器、制震壁、鋼骨斜撐、隔震層等高科技的引進,皆大幅提高新一代豪宅的防震規格,抗震係數與安全性已經是豪宅市場不可或缺的建築要件。

■ 少動格局、不偷工減料 RC住宅同樣罩得住

  至於一般民眾的住家即使沒有制震或免震設計,也毋須太過擔心,住商不動產企研室主任徐佳馨指出,每種建築結構都有其優缺點,鋼骨結構雖然耐震性佳,但並非是絕對的安全保證,因此就算不是居住豪宅,而是住在鋼筋混凝土結構的房屋,只要施工用料實在、監工確實,房子的抗震性未必比鋼骨住宅差。

  台灣地震頻率高,民眾除了選擇結構完整、安全的建物外,最重要的是切忌隨意改建或變更建物原有格局,如果房子有小瑕疵、裂縫等也要記得補強,方可在地震來臨時,讓生命財產的損失降到最低。

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(地產) 學區宅擁三寶 身價不墜





【經濟日報/文/李至和】 2010/09/13 09:15

可替代性低、流通性強、抗跌保值


學區宅熱門,為了替小孩爭取進入明星學校門票,許多人提前布局,讓學區宅房價歷久不衰。


永慶房仲集團最新的調查顯示,有高達55%的現代父母表示會注重學區問題,而注重學區的族群中,則有66%的人表示會為了孩子買。


新生國小 全台北最高貴


全台北指名度最高的新生國小周邊是學區房價最高的地方,每坪單價高達77.6萬元。緊隨在後的則是信義區的博愛國小,每坪單價為77.4萬元。


永慶房仲集團新聞中心專案經理李建興表示,台北市中心區包括松山、信義、大安、中正各區的明星學區房價,都是每坪50萬元起跳。學區周圍房價高,為了能在明星學校之學區內事先卡位,多半購置套房產品來滿足設籍需求,學區套房產品也就應運而生。


例如,以大安區的新生國小學區來看,10坪的套房房屋總價為約在七、八百萬元,除了小孩設籍,還可坐收租金利益。


根據台北市公布2009年度滿額的國小共有14間,比2008年度少了三間。其中,大安區和文山區各都囊括三間,松山區和中正區則各以兩間滿額。以往從未有滿額狀況的南港區,則有南港國小入榜。


李建興分析,大安區為全台北首善之區,家長多為高社經地位分子,滿額校數已是常態。至於文山區則拜高階公務人員及大學教授齊聚的「比鄰效應」。異軍突起的南港吸收三、四十歲的高社會地位新中產階級入住,衝高了南港國小的人氣。


文山內湖 價格相對便宜


學區宅具備可替代性低、流通性強且抗跌保值等特性,不過在房價持續攀升下,應審慎衡量自身經濟能力與評估財務狀況進場。


李建興建議,雖然無法買到市中心區,但位於台北市郊的文山、內湖、北投,也有不少優質的明星學校可以選擇,尤其是文山區,每坪開價僅30多萬元,負擔相對減輕。

2011年5月26日 星期四

(生活) 不靠事業線 自主女性房產投資學




【21世紀不動產提供】 2011/03/21 18:12

現今隨著女性經濟獨立與自主能力強,台灣首富也都換成女性當家,根據了解有大多數女性都以房地產視為理財一種,較保守女性則投資房屋租賃,穩健的租金報酬率也比銀行定存高出許多,不過要懂得選擇相對應的投資產品,才是最正確的理財態度。

挑選好地段、好環境

女性朋友在投資房地產時,最好先以「地段方面」考量為主,以目前大台北地區,捷運共構宅、捷運合構宅,都是強調縮短平日通勤時間、出門超便利,讓這類的產品,也因為生活機能完備,深受許多單身女性及新婚族的喜愛,但曹若琪說,雖然共構、合構性住宅帶來便利性,卻有可能有進出人員複雜的問題,應盡量找環境單純的區域,最好避開暗巷,也不可忽略學區、購物、附近綠地公園等附加生活條件。

21世紀不動產行銷部經理曹若琪表示,如果女性朋友想要自己將房子出租,在帶房客看屋時,最好找友人一同前往,若有男性朋友陪伴會更可靠,盡量避免單獨帶看,最安全的方式還是委託給有信譽的房仲公司。

年租金/房子總價=租金報酬率

嚴謹跟保守的投資態度,才能帶來穩健長久的獲利,曹若琪提醒,千萬不要認為租金報酬率高,就認定房屋容易出租出去,還是要考量自身購屋能力,避免過度擴張信用,一般來說,最簡單租金報酬率計算方式,是以每年的租金總收入扣除必須費用後,再去除以購得的房價所得到。舉例來說,房價1,000萬的房子,每月房租扣除必要費用後淨收入25,000元,每年的租金收入有300,000,所以租金報酬率= 300,000/10,000,000 = 3%。

租屋消防安全不可忽

有些女性房東為了方便管理,只限定租給女性或學生,這樣的居住環境相對比較單純,一位在桃園租屋上班族Amy就表示,當初找房子就鎖定房東一定要女性,家人與自己都會感覺比較會安心;日前發生學生在校外租屋,火警造成死傷的意外,房東要保障房客租屋的權益和安全,更要去瞭解建物結構、建材和安全性,定期加強消防與逃生設備的更新,清楚標示緊急逃生通道位置,萬一發生什麼災害,也能讓房客迅速逃離疏散。

政府的「奢侈稅」在這波打房風暴,短期造成自住客觀望氣氛濃厚,若想投資的女性可以觀察,當房價過高時必會讓租金報酬率降低,投資意願就會降低,房價會跟著下滑,就有議價的空間,此時可以選擇進場,為自己拓展出一條事業線。

(地產) 兆豐銀行舍將標售 底價不到5億




【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

兆豐商銀的棟閒置行舍,位於建國南路一段166號。記者游智文/攝影


大台北商辦標售熱呼呼,下周二 (24日)兆豐商銀將再標售北市建國南路、忠孝東路口附近的一棟閒置行舍,由於個案在奢侈稅風暴中公告,底價偏低,且總價不高,不到5億元新台幣,傳出不少投資人摩拳擦掌有意出手,預料將再掀搶標熱潮。

兆豐商銀的這棟閒置行舍位於建國南路一段166號,為地下2層,地上9樓、屋齡12年的辦公大樓。基地面積約126坪,樓地板約813坪,底價為4.7899億元,換算每坪約58.8萬元。

全球資產管理公司主任王維宏表示,兆豐商銀是在4月22日公告標售這筆不動產,其時正是奢侈稅衝擊房市最劇之際,也是市場信心最弱時刻,因此底價定價明顯保守,無論從長期收益或整合都更改建來看,都相當便宜,極具吸引力。

商仲業者表示,四月底以來一連串商辦大樓以高價脫標,顯示商辦已擺脫奢侈稅陰影,好標的仍是市場資金追逐對象。

(政策) 央行出手輕 第四季前景看好





【網路地產王╱黃京梧╱綜合】 2010/10/07

  央行上週出乎意料的僅以升息半碼回應各界的猜測,也因為相對保守的政策,讓各界普遍對於第四季前景樂觀以待,房仲業者表示,第四季是傳統旺季,不少自住型的首購和換屋族,都會在過年前積極看屋,盡量在年前入厝,搏一個重新開始的好彩頭。

■ 新案續勢待發,區域高價可期

  永慶房屋新聞中心李建興指出,雖然包含敦南派出所以及新莊副都心等標地屢創新高,造成各界對於打房無效的疑慮,但上週央行在第三季理監事會中僅以升息半碼因應,使得不少建商信心大振,對於推案更形積極,不少原本打算延後的建案改在十一月推出,加上縣市合併利多頻傳,預期年底市場將會出現熱潮,不少區域可能也將在年底創下新高價。值得注意的是,第四季由於自住型客戶增加,因此中等坪數產品將會更受歡迎。

■ 升息不足懼,年前穩定買盤進場

  中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,升息半碼換算起來每百萬不過增加58元,對於自住客來説還是可以承受的負擔,加上現階段利息與四五年前3-4%相比,仍低了不少,很多自住型購屋人因此仍願意積極買房與換屋,也因此預計今年第四季到明年農曆年前還是會有穩定的買盤。而江龍名也提醒,目前青年安心成家方案剛起跑,第二波受理期間為十月一日至十一月一日止,補貼方式包括補助購屋或換屋者前兩年新台幣兩百萬元的零利率房貸,最長可分二十年償還;無力購屋者可申請租金補貼,每戶每月最高3600元,最長補貼兩年,民眾可以多加留意。

2011年5月25日 星期三

(地產) 冷眼集╱新光兄弟 玩啥把戲





【聯合晚報╱記者游智文╱特稿】2011/05/18


新光松江REAT今天標售,新光人壽和新光合纖均出手,且分別是最高和次高標。新光人壽董事長是吳東進,新纖則是吳東昇,兄弟同時出高價競標,令外界如霧裡看花。

有一解讀是,新光家族兄弟分家已久,且傳出不合,這次同時出手,除好看好標的,似乎也意謂彼此的競爭。

但市場也有不少人認為,兄弟可能早就知道彼此要出手,一個出33億,一個出35億元,算是雙保險,就是看好商用不動產,一定要把三棟不動產留在自家手裡。

有業者分析,新光松江REAT三棟標的,原本就屬新光人壽所有,新光於96年發行REAT活化,當時商用不動產長期低迷,但如今早已不同,新壽因此今天決定出手標回。

最後雖由新光合纖得標,其實新壽仍是贏家,新壽96年發行該檔REAT的成本為13.92億元,依今天脫標價35.24億元,身為次順位証券受益人,新壽獲利至少在21.32億元以上,甚至更高,如果兄弟是講好的,那新壽贏得獲利,新纖取得產權,更是大贏。

(地產) 傳產積極佈局 砸百億搶樓





【網路地產王/龔立豪/綜合】2011/05/19

  新光松江、承德與板橋大樓的不動產資產信託,18日公開標售,標售底價為21.27億元,最後由新光合成纖維等3家公司得標,得標金額為35.24億元,溢價約65.7%,新纖出價金額高於富邦人壽、國壽、台壽保、中壽、新壽等公司。全球資產統計,近年經營狀況不錯的傳統產業,最近3季就買進大台北地區超過100億元的辦公室、廠辦或商場,相當看好商用不動產後市。

■ 政府打房 壽險瞄準商辦

  此次能夠順利高價標脫,全球資產管理公司專案經理王維宏分析,「稀有釋出、地段佳、產權單一、穩定收益、改建價值」都是吸引買方高價搶標主因,由於三棟大樓都是完整產權的標的,出租狀況穩定,而現況除了已出租的辦公室之外,更有200~300坪不等的方正土地,加上平均屋齡普遍超過20年,位置最好的松江大樓屋齡近40年,未來若規劃重建開發效益可觀。

  永慶房屋研展室協理黃增福表示,對壽險業來看,這三棟商辦大樓都有租約,有持續穩定的租金流入,沒有買素地須「即時利用」的問題,故吸引各家壽險業者進場競標,而原本就有意標回的新光人壽不僅自己有投標,同時聯合集團子公司再投一標,最後以超高價得標。

■ 傳產業實力雄厚 積極佈局商辦

  近年以來受惠國際原物料價格攀升,加上中國市場崛起,國內的傳統產業公司經營狀況大幅改善,因而衍生出不少置產需求,除了不少傳產老闆購置豪宅外,更有傳統產業開始購置台北市精華區的商用不動產,全球資產公司統計,光最近3季以來,傳統產業購置大台北地區辦公室、廠房、商場的金額,就超過百億元。

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(房貸) 怎麼貸最划算?房貸族省錢三錦囊






經濟日報╱記者黃國棟/台北報導】2011/03/24


房地產買氣強強滾,房貸族究竟怎麼貸最划算?銀行主管建議,把握三大基本原則:評估央行貨幣政策、貨比三家不吃虧、仔細核算轉貸成本,就能省下不少利息支出。

銀行主管指出,「評估央行升息」就是當央行啟動升息循環時,選擇固定利率鎖住利息成本,比機動利率更來得省息;反之,若央行維持利率不變,或是啟動降息機制,機動利率會比固定利率更省「利」。

央行自去年6月底以來連續升息,今年下半年甚至還有加速升息的可能,因此房貸族可儘量選擇固定利率計息,避免利率像爬樓梯般,越墊越高。

其次,房貸商品記得「貨比三家不吃虧」,特別是善用政府推出的政策優惠房貸。

銀行主管指出,以目前政府推出的青年安心成家方案優惠房貸為例,最高貸款金額為500 萬元,前兩年利率僅1.55%,相當優惠,不過需符合相關資格,才能申貸;此外,不少銀行也自行推出優惠房貸專案,民眾可挑選最省息的專案。

最後則是「仔細核算轉貸成本」。銀行主管指出,民眾若有意進行轉貸,必須先確認自己目前的利率水準,另外,還得加上轉貸所付出的代價,特別是要精算到還清貸款前,每年適用利率,再決定要不要轉貸。

銀行主管說,房貸轉貸成本多如牛毛,,若銀行有綁約,甚至可能產生違約金;若沒有仔細核算一番,轉貸省下的利息,還不足以應付這些費用,不見得划算。因此,即使轉貸後適用的房貸利率較低,但加上林林總總的轉貸費用後不見得更優惠,建議民眾可透過網站的試算器,計算轉貸後省下的利息,和相關費用比一比後,再決定是否進行轉貸。

舉例而言,若申貸20年,房貸金額為500萬,原先房貸利率約為2%,本息攤還每月需繳付2萬5,295元,轉貸後可適用利率為1.8%,每月繳付2萬4,824元,20年總共省下11萬3,000多元。

若轉貸成本加總起來,甚至超過11萬以上,轉貸非但不能幫你省下利息支出,倒可能增加成本,自然不用再白忙這一場。

2011年5月24日 星期二

(政策) 斯文整宅如難民營 議員促都更





【聯合報╱記者莊琇閔/台北報導】 2011/05/24

大同區大龍街的「斯文三期整宅」會勘,她指出,北市府大打都更牌,但有200多戶居民竟住在屋齡近50年的老舊房屋,屋內壁癌、漏水、髒亂不堪,還有全家5口住在7坪的狹小空間,簡直像是「難民營」。

都更處表示,只要民眾提出都更申請,市府會全力協助,但簡余晏認為,當地多是貧弱住戶,政府應以公權力介入,才能有效加快都更腳步。

斯文里里長江雪卿表示,整宅裡的低收入戶就大約50多戶,每戶大小只有7到10坪,過去還曾有一戶擠了十幾人,女性擠通鋪,男性睡客廳。當地的住戶多是低收入、單親、獨居老人,房子裡外都破舊不堪,由於年久失修,也出現外面下大雨房內下小雨的狀況,雖然都更會議開了許多次,同意都更人數也到達七成,但多年來仍毫無進展。

一同會勘的民進黨立委候選人姚文智表示,相對於附近每坪喊價70萬以上房價,很難想像還有那麼多人住在漏水、天花板掉落、屋內走道堆滿垃圾的地方。

住戶蔡女士也忍不住抱怨,幾乎每家都會漏水,天花板也因為承受不住漏水而掉落,生活環境也是蟑螂、蚊子孳生,甚至晚上還會聽到老鼠跑來跑去的聲音。

簡余晏指出,因為該地區不算是都發局列管的國宅,所以市府沒有編列修繕經費,且剛好又在航管區內,依照「航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法」規定管制範圍,建物限高僅45公尺,約12、13層樓高,即使有容積獎勵也無法再向上蓋。

都更處表示,斯文三期整宅的都市更新概要已經通過,現在同意參與都更住戶也達七成,已經通過送交都市更新計畫書的門檻,但據了解,由於部分住戶希望獲取更高的容積獎勵,所以遲遲未送都更計畫,都發局也愛莫能助。

(生活) 如何挑選銀髮住宅?






(太平洋房屋提供) 2011/05/20 10:50
太平洋房屋李珠華副總表示,根據內政部資料的統計,近十年來,台灣地區65歲以上的人口比例,從9.02%一路攀升至10.745%,老化指數也從44.17,直線上升到69.51;而依照100年4月政府最新公布的戶政統計數據,在五大都會區中,65歲以上人口的比例,以台北市位居榜首,佔了12.625%,接下來是高雄市的10.326%,台中市的8.69%,新北市的8.32%,及桃園縣的8.245%。(請參照表一)

李副總說,這些數據都顯示出,台灣老年人口的比重有逐年增加的趨勢,銀髮族的需求備受重視,我們該如何為家中長輩選購一個安全的住家,讓辛苦了大半輩子的父母親,能夠住的健康安心,保持愉悅的心情,活的更長壽呢?太平洋房屋特別整理出三大注意事項,提醒家中有長輩,或預備換屋的銀髮族們,該如何挑選銀髮住宅:

1、安全

(1) 電梯大樓:最好選購有電梯的大樓,減少老人家爬上爬下,對膝蓋造成太多負擔,若是無電梯的老舊公寓,則建議以1~2樓為主。

(2) 加裝防滑、扶手設施:室內裝潢時,選擇防滑材質的磁磚;在浴室等潮濕的地方,則要特別加裝防滑及扶手的設施,降低行動不便的長輩,因滑倒發生骨折或摔傷的危險。

(3) 避免高低差設計:除了加裝防滑與扶手設施外,在挑選物件的同時,也要避免高低差的設計,防止老人家反應不及,被階梯、台階等的落差絆倒。

(4) 有大樓管委會:選擇有管委會的大樓為佳。萬一小孩都去上班,臨時需要幫忙,可找管委會警衛協助。

2、健康

(1) 鄰近醫院:人類身體機能,隨年齡的增長而衰退,因此對銀髮族而言,醫院絕對是不可或缺的選購考慮條件之一。購屋者可以以家中長輩常去的醫院,向外延伸作為看房買房的範圍,減少老人家來回醫院所花的時間與金錢。

(2) 通風良好、採光充足:通風差且缺乏日照光線的屋子,不只會影響健康,也會使心情憂鬱。所以要讓銀髮族活的健康,一定要爲他們挑選一間通風良好、採光充足的銀髮住宅。

(3) 醫療服務:現在大型社區中,有提供醫療諮詢服務的,也可納入考量。

(4) 綠建築:許多新式建築,符合環保功能之綠建築(生態、節能、減碳、健康的建築),也是不錯的選擇,其中防震作的好的,更是上上之選。

3、快樂

(1) 有公園綠地:購入鄰近有公園綠地的房子,提供銀髮族運動、散步的去處,讓長輩們多親近大自然,呼吸新鮮的芬多精,不只身體健康,連帶的也使人心情愉悅,在緊張忙碌的生活中,是一重要選購條件。

(2) 良好的社區互動:有好厝邊相互交流,可以拓展銀髮族的人際關係,讓家中長輩願意走出門,與鄰里間多所接觸,易參與社區活動,保持熱情與活力。所以良好的社區互動,也是選擇銀髮住宅的要點之一。

(3) 附有休閒設施:若社區中有許多休閒設施可供銀髮族打發時間用,也是很好的選擇。

掌握安全、健康、快樂三大點之購屋秘訣,讓年長者同樣住的安全、健康、快樂!享受「家有一老,如有一寶」之三代同堂的幸福,相信老年生活,一定令人心滿意足!

(趨勢) 房市回溫 建商搶推案不放暑假




【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2011/05/24
奢侈稅將上路,在利空出盡氛圍下,房市520檔期漸回神,買氣已恢復至奢侈稅前的五至七成。代銷業者表示,遠雄、潤泰、宏泰、興富發、長虹等建商,都有重量級建案將在7、8月推出,一反過往房市「放暑假」的慣例。

代銷業者分析,今年第二季有奢侈稅烏雲罩頂、年底又有選舉等干擾因素,業界多研判,第三季將最有可為,因此7、8月時是最佳推案時機,不少大案選在此時上市。

信義代銷協理何胤諭分析,近來房市買氣已漸漸回溫,相較起329檔期的一片冷清,520 檔期可說是趨於熱絡。目前大台北地區自住型的產品,買氣已恢復到奢侈稅前的七成。至於其他類型的建案,買氣也恢復約五成。

在自住型建案中,又以總價位適中的個案最好賣、買方接受度最高。何胤諭表示,台北市好賣的個案總價約在2,500 萬元左右,新北市則在1,000萬到1,500萬元間;特別的是,買方對新成屋案或已在興建中的個案較有信心,也使得此類型個案去化狀況優於純預售案。

甲山林副總徐永仁也說,如今市場狀況趨於穩定,買方結構中,自住客約占八成、置產客則占兩成,買方出手也愈來愈理性,不會再有亂喊價的情況,而會多仔細評估、做了很多功課後,才來出價。

徐永仁分析,目前買方對於未來市況的看法頗為兩極,有一方認為,6月奢侈稅上路後,不確定因素消失,又有自由行的兩岸利多陸續登場,房市必受帶動。另有一方認為,總統選舉結果如何,對未來房市走勢影響不小,因此想觀察到選後再行動。

展望第三季推案,市中心最指標案,就是長虹與忠泰兩大建商攜手合作的都更案「明日博」,案量初估有200億元,天母又有重量大案「九五隱」登場,如何開價,備受矚目。

2011年5月23日 星期一

(政策) 購屋優貸加碼 最高720萬




【聯合報╱記者陳洛薇/台北報導】 2011/05/13

行政院釋出「多元安居措施」,優惠貸款上限提高至七百廿萬元、貸款年限延長至卅年,不過貸款愈多、負擔愈重,首購族買房前仍須量力而為。 記者邱德祥/攝影


五二○前夕,政府再釋利多!行政院長吳敦義昨天宣布「多元安居措施」,加碼青年安心成家及現行住宅補貼貸款額度,最高可貸新台幣七百廿萬元,並延長貸款年限至卅年,凡是符合條件的青年、首購族、經濟弱勢者都可以申請購屋補貼,不願購屋者也可申請每月三千六百元的租金補助。

另一方面,吳揆表示,從供給面調節房屋市場,預計興建合理房價的「合宜住宅」,以及只租不售提供弱勢者居住的「社會住宅」,兩者總計一萬戶以上,每坪售價不超過十五萬元,其中至少百分之五保留出租,租金每坪不超過二百五十元。

吳揆強調,配合奢侈稅六月一日上路,政府提供套餐式的多元優惠租購措施,一方面遏止短期投機炒作,一方面活絡正常房市,要讓青年、庶民都買得起房子、付得起利息、租得起房子,實現居住正義。

「多元安居措施」是整合現行財政部青年成家低利貸款(低利貸款五百萬元)、內政部青年安心成家方案(前兩年二百萬元零利率貸款)、整合住宅補貼方案(二百廿萬元低利貸款),放寬三方案貸款可合併使用,但總額度不得超過鑑價金額的八成,最高可貸七百廿萬元。

行政院秘書長林中森舉例,假設青年、首購族、經濟弱勢族群購買卅坪的合宜住宅,每坪十五萬元,總房價四百五十萬元,最多可貸八成,即三百六十萬元,自備款只要九十萬元。如果符合安心成家方案的新婚夫妻只想租合宜住宅,卅坪的住宅租金七千五百元,政府補貼三千六百元,只要自行負擔三千九百元。

為協助首購族購屋,財政部也取消公股銀行原訂二千億元貸款總額度,民眾申貸如果超出上限,可以視實際需求調增額度。貸款年齡原限制廿歲至四十五歲,也放寬為年滿廿歲就可申貸。內政部青年安心成家方案、整合住宅補貼方案也取消補貼戶數上限,只要符合條件者都可以申請。

(政策) 地上權國宅 年底前可買地





【聯合報╱記者黃驛淵/台北報導】2011/05/20

經建會打算採設定地上權興建「現代住宅」,台北市在前市長陳水扁任內啟用的3處地上權國宅,不但住戶吵著買回土地,民代更施壓要求延長地上權年限。市府都市發展局表示,議會去年已修法通過,現正研議出售程序,預計年底前公告,屆時416戶住戶不再「有屋沒地」。

市府發展局官員說,地上權國宅只要各社區達80%住戶同意,即可出售,土地出售價格依當年購屋時的公告現值計算。因未加計折舊,只算當年公告現值,換句話說,可依較市價土地便宜「很多」的價格購得土地。

北市府3處地上權國宅包括影劇五村、萬寧及萬安國宅,86、87年間陸續開放進住,以設定50年地上權方式出售。地上權設定期間,承購戶每年只需交土地租金,不需負擔其他稅費,但期滿後,須無償把房屋移轉給市府再利用。

不過,設定期至今才過了10多年,住戶近年就紛紛跳出來想「買回土地」。

發展局官員說,當年基於土地資源永續利用、平抑地價、減輕承購戶負擔等原因,才試辦地上權國宅,但民眾傳統上仍多認為「有土斯有財」,住了幾年就想買回土地。

議會去年修正通過「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」,增列售地處分的價格、條件及申請程序,替地上權國宅住戶解套。

市府高層私下透露,根據北市經驗,中央再推地上權住宅,未來政府除面對住戶買回土地壓力,更要面對民代等政治壓力,如沒有好的配套,恐會「重蹈覆轍」。

(趨勢) 名家看房市/買房理財三字訣 快狠準





【經濟日報╱文/陳錫琮(住商不動產總經理)】 2011/05/21


最近看了公司企劃研究室整理的成交客戶統計資料後,發現在奢侈稅三讀後,39歲以下的購屋人增幅最明顯,整體年齡結構中,20歲至29歲增加了5.14%,30歲至39歲增加4.17%。

會有這個現象,除了是因為不少年輕人認為奢侈稅後價格下修有限,長期房市價格「有去無回」,索性搶在政策上路前把握議價機會進場外。

不可諱言,過去市場上許多短期投機客多是手上有錢、年齡偏長者,因為這些投資客退場,讓自住需求年輕人也填補這個空缺,也讓年輕人比例增加不少。

加上政府在這段時間一連串的針對年輕族群的利多,更讓年輕人買屋動作更顯積極。不過,相較於中老年人的購屋行為,年輕人購屋就多了那麼些冒險與浪漫,特別在財務上,比較不容易拿捏分寸,甚至也有年輕人因為財務規劃不佳,發生房屋被法拍的遺憾。對於這點,我建議年輕人在財務上把握「快、狠、準」三個原則,買房比較不容易有後遺症。

所謂「快」,就是還清貸款速度愈快愈好,因為時間拖得愈久,房貸還得越多,目前市場出現房貸可延長至30年期間的建議,個人是認為萬萬不可,雖然每月的負擔減少了,但總金額是大幅增加的。除非確定能將遞延返還的資金作更有收益的運用,不然能早點還完才是上策。

而「狠」,就是狠心斷絕過度消費,將每月收入做妥善的規劃與使用,養成良好消費習慣,就不會認為房貸是一大壓力。

最後,是「準」,就是精準選擇對自己最有利的銀行。不只是評估目前銀行能給的貸款成數,包括利率和優惠,都要一併考慮在內,年輕人可以先向自己常往來的銀行詢問貸款條件,如果沒有常往來的銀行也不要緊,目前許多房仲業者都有能提供優惠條件的配合銀行,購屋時可以多方詢問。

今年適逢百年結婚潮,身邊不少年輕朋友也在這段時間陸續成家,也祝福所有想要買屋的年輕人都可以順利圓一個成家夢。

2011年5月19日 星期四

(政策) 奢侈稅後 自住搶時間投資要看遠




【網路地產王/龔立豪/綜合】 2011/05/18

  奢侈稅即將在6月1日正式上路,對於想買房子的民眾,心中一定充滿許多不安,到底奢侈稅後要怎麼買?專家表示,現階段市場成交量能依然維持低檔,價格則視區域、產品個別表現。如果是自住客,其實不用太擔心奢侈稅,可趁著現在奢侈稅實施前大膽進場,但如果是投資置產族,則要有長期抗戰的準備,眼光要看得遠一點,不建議短線操作。

■ 自住買屋需求 開徵前進場最好

  永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示,目前整體房市平均成交價小幅下跌,不過次級地段、產品仍有5-15%不等跌幅,從奢侈稅發布後第六週開始,公司委託量也明顯減少,顯示未來奢侈稅實施後,屋主願意出售比率也可能逐漸降低,屋主不願賠售的情況下,索性乾脆就不賣了。建議買方進場要趁奢侈稅六月一日正式實施前的這段時間,把握進場購屋良機。

  奢侈稅後成交量一直無法成交的原因,主要是買賣雙方對於價格認知差距過大,所以無法成交,但隨著距離奢侈稅實施日6月1日越來越迫切,屋主適度讓價展現誠意,買方也能接受,買雙方價格認知差距有明顯縮小,因此,到了第九周,成交量及收斡量又逐漸恢復到今年一月的正常水準。

■ 投資置產 長線佈局為佳

  針對投資置產族,黃增福表示,未來經濟仍成長,ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長線,眼光要遠,短線不建議操作。口袋要夠深,精算財務槓桿,做好中長期投資準備。

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2011年5月18日 星期三

(房貸) 購屋優貸加碼 最高720萬


【聯合報╱記者陳洛薇/台北報導】2011/05/13

五二○前夕,政府再釋利多!行政院長吳敦義昨天宣布「多元安居措施」,加碼青年安心成家及現行住宅補貼貸款額度,最高可貸新台幣七百廿萬元,並延長貸款年限至卅年,凡是符合條件的青年、首購族、經濟弱勢者都可以申請購屋補貼,不願購屋者也可申請每月三千六百元的租金補助。

另一方面,吳揆表示,從供給面調節房屋市場,預計興建合理房價的「合宜住宅」,以及只租不售提供弱勢者居住的「社會住宅」,兩者總計一萬戶以上,每坪售價不超過十五萬元,其中至少百分之五保留出租,租金每坪不超過二百五十元。

吳揆強調,配合奢侈稅六月一日上路,政府提供套餐式的多元優惠租購措施,一方面遏止短期投機炒作,一方面活絡正常房市,要讓青年、庶民都買得起房子、付得起利息、租得起房子,實現居住正義。

「多元安居措施」是整合現行財政部青年成家低利貸款(低利貸款五百萬元)、內政部青年安心成家方案(前兩年二百萬元零利率貸款)、整合住宅補貼方案(二百廿萬元低利貸款),放寬三方案貸款可合併使用,但總額度不得超過鑑價金額的八成,最高可貸七百廿萬元。

行政院秘書長林中森舉例,假設青年、首購族、經濟弱勢族群購買卅坪的合宜住宅,每坪十五萬元,總房價四百五十萬元,最多可貸八成,即三百六十萬元,自備款只要九十萬元。如果符合安心成家方案的新婚夫妻只想租合宜住宅,卅坪的住宅租金七千五百元,政府補貼三千六百元,只要自行負擔三千九百元。

為協助首購族購屋,財政部也取消公股銀行原訂二千億元貸款總額度,民眾申貸如果超出上限,可以視實際需求調增額度。貸款年齡原限制廿歲至四十五歲,也放寬為年滿廿歲就可申貸。內政部青年安心成家方案、整合住宅補貼方案也取消補貼戶數上限,只要符合條件者都可以申請。

(地產) 三陽忠孝大樓 飆出三高


【經濟日報╱記者黃啟菱、呂淑美/台北報導】2011/05/17

位於台北市忠孝東路上、明曜百貨旁的「三陽忠孝大樓」,昨(16)日由台北地院拍出41億4,550萬元高價,較底價超出近倍,創「最貴B辦、最貴店面、最貴土地」三紀錄,宣告北市商用不動產市場擺脫奢侈稅陰霾。

昨日法拍分為甲、乙兩案,得標者分別是富邦人壽與具有僑外資背景的吉富中華。高力國際投資部董事柯昇沛表示,各路資金甚至於外資法人都重押台北市精華區,此區的不動產已跳脫單純的居住需求,也不因奢侈稅即將開徵而受創,開出國際盤的房價行情儼然「香港化」。

富邦金旗下的富邦人壽是以20.11億元,較第二高標的吉富中華投顧僅高出100萬元,成功搶標甲案。富邦金表示,初步規劃將繼續出租收取固定收益,將規劃參與都市更新,估計都更後租金報酬率可望逾4%。

目前富邦人壽不動產投資約占可運用資金1.5兆元的近5%,總金額不到700億元,富邦金總經理龔天行指出,長期目標希望加碼至10%,也就是將再增加一倍,目前沒有時間表。

三陽忠孝大樓位於忠孝東路四段180號,屋齡32年,為地上14樓建物,單層面積約218坪。因為地段燙金,未來要不論是收租、整合改建、都更,或改裝為商場、旅館等,都具效益。

此次標售六、七樓以外的其他樓層,債務人是慶豐董事長黃世惠等,標售的金額將由元大銀、遠東銀、中華票券、兆豐銀等業者取得。

甲標底價8億6,602萬元,共吸引九封標單,由富邦人壽以20億1,100萬元得標,溢價132.21%。乙標底價13億6,192萬元,吸引七封標單,由吉富中華以21億3,450萬元得標,溢價56.72%。

經過拆算,此大樓的一樓店面每坪成交價約728萬元,為法拍店面市場新高價。樓上的辦公室部分每坪成交價約107萬元,創台北市B級辦公室新高。

若以都更眼光來看、不考慮建物價值,每坪土地成交價達1,398.6萬,更創土地成交行情新高。

全球資產管理協理歐人彰指出,此大樓地段佳,市場上少見條件更好的標的;台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析,未來這棟大樓若都更,發展潛力十足,每坪辦公室的成交價至少180萬元。

【記者黃啟菱/台北報導】三陽忠孝大樓昨(16)日拍出佳績,為商辦市場注入一劑強心針,房地產業內多預期,明(18)日登場的新光松江不動產資產信託(REAT)標售案,應該也會開出紅盤。

明日登場的標售,由兆豐銀主辦,將採包裹方式,三棟樓一起賣,底價約21.27億。

2011年5月10日 星期二

(房貸) 青年購屋 可選擇固定利率房貸


【聯合報╱記者邱金蘭/台北報導】2011/05/10

財政部決定,下周一(16日)起,台銀、土銀、合庫銀等八大公股銀行承作的「青年安心成家貸款」,將推出混合型固定利率房貸商品,供民眾選擇,第一年及第二年的固定利率目前分別訂為1.82%及1.92%,第三年起則改採機動利率。

中央銀行已展開升息步伐,將增加房貸戶負擔。所謂「固定利率房貸」,是指房貸利率在一定期間內固定不變,不會隨著央行升息而調高房貸利率。

立法院財委會上個月決議,要求八大公股銀行辦理的青年安心成家購屋優惠貸款,必須在一個月內增加提供固定利率商品,供消費者選擇。

財政部指示土銀協調台銀等銀行研商後,日前拍版定案,並發函給八家公股銀行,16日起推出這項新的房貸商品。

台銀、土銀、合庫、台企銀、一銀、華銀、彰銀及兆豐銀等八家公股銀行,已陸續收到財政部的公文。

八家公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」,申貸條件包括:年齡在20到45歲,本人和配偶名下沒有房子,就可向八大公股銀行申請。貸款年限長達30年,貸款成數最高八成、每人額度上限500萬元。

現行的房貸利率是機動計息方式,前兩年依中華郵政兩年期定儲機動利率加碼0.345個百分點,目前是1.64%;第三年起依中華郵政二年期定儲機動利率加碼0.645個百分點,目前是1.94%。

從16日起新增的混合型固定利率,利率計算方式是:第一年及第二年都是固定利率,目前分別訂為1.82%及1.92%,第三年起回復機動利率計算,目前是1.94%。

至於哪類型的客戶比較合適選擇混合型固定利率房貸?行庫主管表示,要看客戶如何評估未來的利率風險,如果客戶認為未來利率可能急漲,那麼選擇混合型的固定利率房貸,會相對有利。以目前央行將持續升息的趨勢來看,目前選擇固定利率房貸較划算。

(評論) 名家觀點/房價實價登錄 政府的責任


【經濟日報╱林建甫】2011/05/10

奢侈稅(特種銷售稅)將於6月1日上路。市場上的泡沫已大大縮減,尤其是投機交易的部分,基本上已經杜絕,大部分地區房價略有回落。奢侈稅還沒有開徵,已達到原來稅制設計的目的。

奢侈稅之所以有效,重點在依市場交易價格(實價),一年內轉手課15%,兩年內轉手課10%。這一次財政部,不畏艱難,採用實價為基礎來課稅,值得肯定。財政部認為奢侈稅打擊面不大,大概就是2萬多戶,因此有把握可以推行順利。但財政部對於未來是否能夠全面性的採用實價當成稅基,仍然多所保留。

有鑑於此,立院也開始檢討實價登錄制度相關的問題。目前提案「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」共有國民黨、民進黨和行政院三種版本。國、民兩黨傾向房價實價登錄,但為保護個人隱私,供查詢或利用時則去除門牌、地號等私人資訊,且申報價格不會作為課稅依據。但政院版規範登錄時僅需提供成交案件的「區段」資訊。內政部原則上支持實價登錄方向,但涉及個人隱私法,認為還需審慎考量做多大程度的介入。

實價登錄可以避免人為哄抬喊價,對消費者更有保障,購屋可更安心,和奢侈稅性質完全不同。消費者能從登錄的資訊中,得知想買的房子的前一手,甚至前幾手的交易價格,對於該用多少錢買進,心裡會更有譜,不用擔心屋主或仲介業者居中哄抬價格,把自己當肥羊。價格都透明化後,相對就沒有炒作、哄抬價格的空間,購屋者在議價時會比較有優勢。但也由於房屋價格透明,賣方的獲利空間就會相對有限,但這有助於防止房價泡沫的產生。

有人擔心透明化,會使買、賣雙方的財產等隱私曝光或被稅捐機構查稅等,因此要求政府提供完善的配套措施。適度的配套是應該要做,但絕對不能因噎廢食。而且很多國外先進國家均早已將實際成交價格透明化,包括美國、香港、新加坡等等。連大陸目前都採成交價格實價登錄,美國甚至上網都可查,因此內政部的「區段」資訊及政府大程度的介入,實在沒有必要。

另外,有人認為香港的房市最透明,但近年香港的房市漲最多,現在甚至成為世界上房產最貴的都市。有關這樣的論點,有必要釐清。香港房價近年上漲的主要因素是所得大幅提高(香港人均已經上3萬美元),在熱錢和低利環境,促成房產投資成為香港的全民運動。另一個關鍵因素是香港允許大陸富豪置產長住,也因此演變成陸客炒房。

可是台灣不同。我國目前雖然允許陸客可以買房,但一年頂多只可以居住四個月。公司買房,也是以員工宿舍為目的。以台灣的政策氛圍,未來還可能更嚴格。大陸富豪要做像在香港一樣的事,有一定的難度。因此不宜混為一談。

倒是,台灣一旦建立實價登記系統,未來政府對房市的控管就會有更多的工具。奢侈稅之後,如果社會仍然覺得大台北的房價過高,房價所得比超過一般人們的負擔,政府可以考慮進一步的租稅政策。例如,不同地區給予差別稅率。對於過於熱門及擁擠的地區課較高的稅率;對於郊區,人口稀少的地區,降低稅率。這樣將有助於城鄉發展的平衡。政府也可以對坪數過大的豪宅,課以豪宅稅。這對伸張居住正義,解決社會貧富不均的問題,也有莫大幫助。

房價透明、實價登錄,是現代社會必須做到的,政府責無旁貸。

(作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人)

2011年5月9日 星期一

(生活) 購屋勝經/安晨妤:辦公室 用買的才聰明


爵鑫科技老闆安晨妤。 記者陳俊吉/攝影

【聯合報╱記者周小仙/台北報導】2011/05/08

爵鑫科技老闆安晨妤學的是資訊產業,但她在房地產配置、投資的啟蒙老師是元祖食品與麥當勞,讓她在創業成立辦公室之初,少走冤枉路,省下不少「學費」。

多數人對全球食品龍頭大廠之一的麥當勞的印象,就是賣薯條、漢堡,事實上,麥當勞有一部分是靠著房地產起家。

安晨妤曾讀過一本關於麥當勞的書,令她印象深刻。麥當勞初期的門市選點策略,都選在市郊地段,並大膽採取以買代租的方式,著眼於門市經營一段時間後,能帶動周邊商圈發展,地價跟著水漲船高。「相較之下,元祖食品在台灣只有總公司是用買的,其它旗下品牌的辦公室都是用租的。不過現在元祖在大陸的做法變聰明了,據點改用買的。」

在兩個企業對房地產態度南轅北轍的衝擊下,安晨妤深思發現,若要成立辦公室,購買而非承租絕對是聰明的選擇。巧的是,當時剛留學回國準備創業的她,正好碰上SARS全台房市急凍時期,「那時台北市區內的房子,成交價一坪可以談到27萬元,而且房貸成數又高,甚至可貸100%全額。」

由於大環境的造就,安晨妤順利購入第一間位於台北市南京東路3段精華地段的辦公室樓層;隨著公司規模擴大、員工數量增加,安晨妤又在舊辦公室附近物色新的辦公大樓,並將自住購屋「以小換大」的概念套用在辦公室買賣上。搭著SARS之後房價上揚的波段,安晨妤算了算,她說:「買賣的價差,相當於省下舊辦公室的租金。」

除了買賣辦公室,安晨妤也會參加朋友的不動產投資,分散部分投資風險,「我買房子有一個大原則,就是範圍要在台北市建國北路到敦化北路、仁愛路到長春路這個區域;一方面我對這一帶比較熟,再方面是這個地段的房子保值。」她笑說,這幾年的投資都有賺錢。

從小在台灣、美國兩地當空中飛人的安晨妤,看準近年美元走弱的趨勢,除了逢低買進美元,更將投資眼光擴展至美國房市,在夏威夷置產。

不過若要開店做生意,安晨妤反而不鼓勵貿然買下店面,「地段好、人潮多的商圈,也非每間店面的位置都能吸引客人。」因此她建議,最佳的做法是先租,再觀察,確定店址能帶動人氣後再買。

(地產) 陸資熱炒 北市租金新高


統一國際大樓每坪售價已攀上百萬元。 報系資料照

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/02

本月又有不少大型商辦將標售,能否脫標、價格是否再衝高,市場注目。全球資產管理主任王維宏表示,從現況來看,今年商辦價格再往上空間不大,惟租金頗可期待。

永慶研展部協理黃增福也認為,受奢侈稅影響,今年初的商辦價格飆漲重演機會不大,但陸資、陸客帶來商辦強勁租賃需求,租金後勢看漲,商辦市場長期仍看好。

永慶商仲近日統計北市第一季辦公大樓價,在統一國際大樓、台北金融中心等辦公室紛紛站上一坪百萬元帶動下,第一季北市辦公大樓均價達53.5萬元,較前一季上漲2.9%,再度創下歷年新高。

然而從交易量來看,由於商辦標售熱潮帶動部份屋主開價明顯高於市場行情,買方追價空間有限下,商辦交易量已出現衰退現象,較上季量縮達到兩成。

王維宏指出,商辦物件雖以自用、長期持有居多,但或多或少仍受奢侈稅影響,只是影響程度相較住宅產品輕微一些,因此四月以來商辦交易量仍然走滑,不過跌幅不大。

不過租金倒是漲聲響起,雖然第一季北市辦公每坪平均月租金1918元,大致和上季持平,但像台北101大樓等陸資企業指名度較高的大樓,已將高樓層的開價調高至每坪4800元,租賃市場也開始見到不少陸企承租上千坪的辦公室空間。

王維宏分析,國內商辦租金比起2000年網路泡沫時還低,等於這10年以來租金都在原地打轉,近期陸資企業開始進駐北市商辦,這是近年以來罕見的外來租賃辦公需求,預期未來這類需求將越來越為旺盛,台北市商辦租金將更有支撐。

他認為,後奢侈稅時代的商辦市場,受短進短出將被課以重稅的影響,以往被忽略租金投報率應會獲得更多重視,投資人不會再只看資本增值。預估未來一兩季隨著租金提升,但價格維持平盤下,商辦租金報酬率有機會拉回到3%的水準。

黃增福則認為,在陸資來台投資項目持續增加以及預計6月即將開放的陸客自由行,高資產人士仍會持續湧入商用不動產,並採長期置產模式投資,讓市場更具穩定性。

實際上,根據調查,高資產人士看好ECFA帶來的投資效應及商辦需求,鎖定商辦作為長期置產比重已有明顯增加,今年第一季在所有商辦買家中,著眼資產配置需求的買方,占比即高達55%,較上季成長一成以上。

2011年5月3日 星期二

(趨勢) 商辦解凍 5月多標暖場


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/05/02

5月起又有多筆商用不動產公開標售,包括新光人壽三棟到期的REAT大樓、成功國宅商場等,另外稍早多筆撤標或流標的指標物件也預計本月陸續公告標售,可望帶動商用不動產市場進一步升溫。

大台北市場加溫

奢侈稅2月底公布後,大台北標售市場瞬間急凍,流標、撤標聲浪此起彼落,市場幾無人氣可言。但四月後情況好轉,包括新莊副都心土地、大亞百貨、信義之星陸續脫標,為市場帶來暖意。

5月將率先登場拍售的是成功國宅1、2樓店舖,總面積554坪,總底價3.8億元,拆算底價每坪約在67~71萬元之間,此一標的原本在3月2日一拍,但受奢侈稅影響臨時喊停,目前公告改在5月4日拍賣,仍為一拍。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示,將拍售的成功國宅商場一、二樓店舖,雖然是社區型商場,且為一拍,但因底價並不高,未來可創造不錯投報率,預料一拍即有機會脫標。

新光人壽三大樓18日標售

新光人壽三棟到期近日正式REAT大樓,則將於本月18日公開標售,三棟樓分別是北市松江路的松江大樓、承德路四段的承德大樓以及新北市板橋區中山路的板橋大樓。採三棟大樓合併標售,不分開計價,總價約為21.2億元。

REAT是不動產資產信託,專門針對大型投資人發行受益憑証,和大眾熟悉的REITs略有不同。高力國際研究部董事李日寶表示,上述三棟是民國96年由新光人壽委託兆豐銀行發行,因明年將到期,因此依信託規定由兆豐公告標售處分。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示,這三棟大樓因基地面積只在2~300坪間,無法單獨進行都更,不過由於產權完整,具租金效益,加上底價和市價相當,長期也具整合開發潛力,預料18日應可順利脫標。

根據商仲業者拆算,三棟待售大樓以松江大樓價值最高,市價約10.1億,其次為基地面積較大的板橋大樓,約7.3億元,承德大樓則約4.6億元,總計市值約22億元。

撤標物件重出江湖

李日寶表示,除新光人壽三棟REAT大樓外,新光敦南及國泰敦南兩檔將到期的REAT標的,預料最快本月也會公告標售,其中新光敦南的標的物是「敦南誠品」3~11樓的產權、國泰敦南則是持有敦化南路、基隆路口的「國泰敦南」大樓1樓及7~22樓產權,均位在精華商圈,預料會引發一波搶標。

奢侈稅傳出後,有不少物件宣布撤標暫避風頭,如「世紀羅浮大樓」、「仁義大廈」、內湖「風中奇園」、新莊「京王」商場等,據了解,隨著奢侈稅定案,市場不安氣氛降低,本月開始將會陸續公告重新出售。