2010年10月28日 星期四

(政策) 災後30天內申報 免徵地價稅


中國時報【沈婉玉、邱俐穎台北報導】2010-10-26

今年地價稅下周一開徵,財政部官員表示,因山崩、地陷、流失、沙壓等災害導致無法使用土地,只要地主在災後三十天內提出申請,可免徵今年度地價稅。房屋淹水一天可免一個月房屋稅。

財政部北區國稅局局長吳自心表示,涵蓋蘇澳鎮、五結鄉等地的北區國稅局羅東稽徵所,初步回報災情為一萬一一九六件;涵蓋宜蘭市、頭城鎮等地的北區國稅局宜蘭縣分局還在統計中。北區國稅局提醒,風災過後三十日內,災區民眾可申報相關損失,減免所得稅、營業稅、貨物稅、菸酒稅、房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅等多項稅負。

除了淹水,商家招牌掉落、屋頂被掀飛、水塔雨棚破損,或因風災導致商店無法營業、貨物無法出售、土地無法使用等,只要能檢具證明,都可申請減免稅。衛生署提醒,民眾清理家園務必做好個人防護工作,飲用煮沸開水及熟食,避免災後傳染病發生。

(政策) 北市地上權 明年釋出2,000億


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.10.26 09:17 am

台北市財政局昨(25)日表示,世貿二館與信義計畫區A25地上權招商案明年啟動,兩案總投資金額逾1,000億元,若加計其他將釋出地上權案,北市府明年招商總額近2,000億元。


台北市府昨天與日勝生集團簽訂敦南派出所設定地上權案,北市財政局長邱大展應邀出席。

邱大展指出,包括世貿二館、信義計畫區A25,以及士林官邸商業區土地三案的地上權,都將在明年啟動招商,其中世貿二館跟A25兩案,權利金加計營建成本之投資金額,都各有500億至600億元,士林官邸案也有20億元。

投資金額約500億元的舊市議會都市更新案,約357億元的台北車站C1與D1雙子星開發案等,也都將在明年啟動。邱大展強調,明年堪稱北市府的「大招商年」。

因各案底價均尚未公布,目前台灣開發商、壽險等潛在投資者,都在前期評估階段。日勝生副總經理周惠玉表示,經過精算後,若能有10%以上的投報率,就會出手;遠雄副總經理蔡宗易則說,先看看投資條件如何再說。

為向更多投資人介紹這些開發案,北市府日前已前往德國慕尼黑及新加坡等地進行國際招商,近日也將再前往香港,邱大展透露,目前已有不少泛亞洲主權基金表達興趣。

邱大展指出,有了敦南派出所的成功經驗後,明年第一季北市府會先公告世貿二館與A25兩大地上權案,其中,世貿二館土地約1.7公頃,A25也有1.8公頃,兩者均超過5,000坪,量體驚人。

(政策) 陸客來台自由行 500大企業優先


【經濟日報╱記者蘇秀慧/台北報導】 2010.10.26 05:05 am

交通部完成陸客來台自由行的規劃方案,昨(25)日呈報行政院,據透露,交通部建議第一階段優先開放大陸前500大企業員工來台自由行,不限人數,由任職公司擔保,發給長效期多次入出境許可證。全案有機會在明年元宵節成行。

如果行政院長吳敦義同意,近日將交由陸委會邀集交通部、經濟部、內政部等相關部會研商具體措施,敲定陸客來台自由行的實施方式。官員表示,近期蘇花公路坍方事件,不影響兩岸洽談陸客自由行的計畫,國內觀光航空產業將可受惠。

由於我方已限縮第一階段來台自由行的大陸民眾,僅先開放彼岸大企業員工,陸客自由行明年元宵節(明年2月17日)開放的目標有機會達陣,但政府高層強調,開放時間仍待兩岸進一步協商。

根據瞭解,台灣海峽兩岸觀光旅遊協會、海峽兩岸旅遊交流協會(小兩會)本月底前將舉辦例行商談,可望再度觸及陸客來台自由行議題,我方規劃方向將在小兩會商談時提出。

交通部規劃方案,第一階段優先開放具一定規模的大陸大企業員工來台自由行,建議為前500大企業,由任職的公司擔保,發給長效期多次入出境許可證。

政府官員表示,大陸前500大企業有一定規模,所出具的擔保可以信賴,可大幅縮短陸客來台的申請作業流程。

陸客來台自由行共分為大陸大企業員工、一般旅客和赴金門、馬祖、澎湖的旅客三種對象,各有不同限制及管理方式。

一般旅客將採試點、限額,逐步開放,試點可望選擇北京、上海、天津、重慶等一線大城市,每天以300或500人為上限,且不併入目前每天平均3,000人上限計算,必須出具財力證明、擔保證明,是否需要保證金,官員說,將交由兩岸協商。

至於金、馬、澎湖小三通的陸客自由行開放方式與本島不同,細節仍待進一步研議。

今年至9月底來台旅客已達402萬人次,創歷年同期來台人數新高,其中陸客119萬人次,占近三成比重,已成來台最大宗客源。

【2010/10/26 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月27日 星期三

(評論) 帝寶旁邊蓋2千戶出租住宅,就是社會公平嗎?


住展房屋網 (2010-10-15)

住展房屋網提供

面對台北地區房價高漲的民怨,政府似乎是失了準頭,學者痛批、民眾怒吼不間斷,政府拿不出完整的住宅政策,再怎麼改革似乎都有不滿的聲音,順了姑情逆嫂意,陷入左右兩難的困境。

在昨日馬總統接見社會住宅推動聯盟之後,郝市長隱約透露,有意案這學者的建議,將眾所矚目的仁愛路空軍總部用地,拿來興建2千戶社會住宅,僅供出租使用,這樣不但沒有出售精華區土地引導地價上漲的罵名,反而還可以撈到一個維持社會公平的美名。難道,順了學者心意的使用,就是公平使用嗎?

不知道郝市長有無精準算過,政府還要興建多少的社會住宅,才能達到5%的目標?初步估算大約要有5萬戶,木前大約還短少4.5萬戶,所以,如果把仁愛路空總拿出來蓋2000戶,還有4.3萬戶的目標要努力,相較之下,這2000戶的意義是什麼?只因為他在仁愛路帝寶的旁邊吧!政府這樣的決策,感覺有點像在”嘔氣”。

其實如果把空總的土地賣掉,這筆錢也許可以蓋個2萬戶,在北市近郊,這樣應該比較快可以達到5萬戶的目標。
「量」是一個最關鍵的問題。

2千戶之於5萬戶,不過是4%,政府究竟是真的想解決年輕人居住的問題,而是想要讓學者不再繼續撻伐,動機是不一樣的。

更何況,這2千戶位在精華區,屆時勢必造成搶租,搶租的結果,可能又會出現類似當年大直大彎段基河國宅”權利金”的問題,衍生更多的社會不公,為了解決一個問題,結果產生更多的問題;本來想要公平,後來卻製造更多不公平,相信這些都是政府所不願見的。

社會住宅、出租住宅,都是住宅政策中的方案,勢在必行無可厚非,關鍵在於要蓋在哪裡?才能真正紓緩出租住宅不足。中央或台北市政府不如先去盤點閒置資產,看有哪些公有地,目前是低度使用或是沒有使用,可以將土地釋放出來興建出租住宅,才是真正的解決之道,不一定要挑在仁愛路上吧。

如果位在台北市,基本上應該沒有交通不便的困擾,只要能盤點出閒置地度使用的土地,應該都是適合的點。如果空總土地只給那2000人用,也是剝奪其他人的使用權利,我也要來吶喊不公平,為何不做一個開放空間、供公眾作為文創產業的使用,讓一般民眾都可以享用得到,這樣不也是很好嗎?

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

(政策) 新北市要綠屋頂才能拿建照


工商時報【記者袁延壽台北報導】2010-10-25

明年開始,在新北市蓋房子的建商要注意了!台北縣都市計畫委員會,在上周做出明確規範,2011年開始,建案只要超過5千平方公尺,需送「台北縣都市設計審議委員會」審議的建案或建築空間,申請建造執照,規定要在屋頂「設置綠能設施或設備」,其中包含了屋頂綠化及太陽光電屋頂設置。

把「綠能」設計或設施,放入都市設計審議重點!縣府城鄉發展局代理局長陳耀東指出,主要是減緩「熱島效應」,透過設置綠能設施或設備,提升都市綠化率,使都市環境更永續。

這項規定適用台北縣三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲、土城(頂埔地區)、汐止、樹林、淡水、泰山、五股、八里、瑞芳、八里(龍形地區)、澳底、淡水(竹圍地區)、樹林(三多里地區)及樹林(山佳地區)等20處都計土地管制當中,預計從99年底發布實施。

陳耀東表示,為達示範效果,未來公共或公有建築物都應設置綠能設施或設備,並將徵求創意團隊,推動綠能屋頂示範計畫。

城鄉發展局也正研擬,一、設置綠能屋頂相關技術與維護管理規範,提供民眾自行設置綠能屋頂技術;二、選定1處以上公有建築及媒合1處示範社區屋頂改為綠能屋頂,辦理規劃及設計。三、辦理綠能屋頂國際競賽。四、擬定「新北市推動綠能屋頂計畫實施方案(草案)」,作為推動綠能屋頂政策之執行計畫。

城鄉發展局表示,初期目標是把新北市內屋頂違建、既有公寓大廈及公有建築物轉型為綠能屋頂,未來,新北市整體開發地區全面推動後,預期有面積超過100公頃以上的綠能屋頂。

(地產) 南港會展中心 明年動工


南港國家會展中心下周三簽約,明年起興建,預定102年開始營運。圖為電腦模擬繪圖。
圖/北市府財政局提供

【聯合報╱記者朱婉寧、錢震宇/台北報導】 2010.10.22 09:47 am

台北市政府與經濟部國貿局計畫,合作興建「南港國家會展中心」,下周三將舉行簽約典禮,明年起開工興建,102年開始營運。北市府預估,建好後,南港周邊房價將再掀高峰。

北市府財政局表示,國家會展中心由市府出地,地價總值69億元;國貿局則出資64億元負責興建,將來完工啟用後,營收由市府與國貿局對分。

經濟部國貿局官員表示,未來國貿局擁有地上權50年,工程將以「OT」方式招標,即政府出資興建,委託民間營運。

值得注意的是,之前興建南港展館時,曾發生扁嫂收賄的「南港展覽館弊案」;這次南港會展中心的監造、監工將改由經濟部所屬的台電公司負責。

台電主管指出,台電有營建處,因此也具備監造能力。不過,國貿局、台電均不願正面承認是為了防弊。

市府財政局長邱大展表示,會展中心完工後,預估每年營業收入可達2.5億元。目前南港展覽館規模為2650個攤位,擴建會展中心後,整體合計會有5000個攤位,南港展館可躍升為國際級大型展覽館。

邱大展說,「國家會展中心」預計興建地下3層、地上6層樓,樓地板面積達15萬平方公尺,除規畫雙層「展場」及多功能「宴會廳」外,各樓展場也分別設置餐廳、宴會廳及小型會議室,與一館連通地下商店街及1400部汽車停車位的停車場。

「國家會展中心」開發基地為「南港國小」舊址,座落南港路及經貿二路交叉口,面積共計3.36公頃,市府今年初已將南港國小遷至新校址。

邱大展強調,會展中心當地捷運路網健全,有三鐵共構,加上鄰近南港軟體園區及國家生技中心、北部流行音樂中心,預估可增加就業人口1600人次,每年增加地價稅及房屋稅收入3600萬元,創造中央、市府及市民三贏局面。

【2010/10/22 聯合報】@ http://udn.com/

2010年10月21日 星期四

(生活) 換屋兩大原則 轉戰新居不吃虧


【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/10/20

 時至年底,不少換屋族紛紛出籠,除了希望在新的一年給家人一個新的感受,也期待換屋給自己一個好彩頭。不過,廣大的換屋族應該要注意哪些事項,才能換屋換得心安愉快?網路地產王建議,換屋族要把握財務和家人需求兩大原則,換屋才能順利平安。

■ 完美搬家計畫,財務家人要兩全
 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,換屋族遇到最大的問題就是「先買後賣」或是「先賣後買」,建議換屋族應先以財務狀況做考量,除了房貸不要超過家庭收入的一半之外,在頭期款準備上,如果行有餘裕,可以考慮先買後賣,但最好先詢問銀行對於這類換屋客的限制與貸款條件,免得買了房子,貸款卻遲遲無法下來。而如果打算先賣後買,又擔心要另外租屋,可以考慮以補貼租金的方式,讓買方暫緩交屋,給自己多一點餘裕,也比較不會因為時間壓力買了爛房子。

■ 房屋百百間,符合需求最重要
 做好了財務規劃,就是購屋的規劃。永慶房屋新聞中心經理李建興指出,換屋族最重要就是要了解家人的需求,才能把每一分錢花在刀口。如果可能,盡量不要離原來的生活圈太遠,而對於家中有老者或是還在就學的子女,最好是考量生活機能佳與交通方便的區域,對於家中其他成員來說,搬家產生的衝擊也會比較小。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2010年10月19日 星期二

(學習) 買屋便宜沒好貨 先做功課準沒錯!


【網路地產王/綜合】2010/10/15

 房價這麼高,購屋族叫苦連天,但如果真的問到價錢很便宜的房子,你真的可以毫不考慮的下訂嗎?小心,可能有陷阱!建議消費者一定要先問清楚,萬一買到有問題的房子,花了錢卻脫不了手,那就真的叫天不靈叫地不應了。

■ 低價購買徵收屋 小心得不償失

 劉先生透過仲介,花了六百萬元買下法拍屋,但事後才知道房子2年內將被徵收,而補償金可能只有四百萬元,一來一往,劉先生還虧了兩百萬,大呼上當,卻已經來不及!

 像這樣的案例,屋主沒先做功課,真的只能自認倒楣,由於目前「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」並未明訂仲介法拍屋,必須查明都市計畫現況,所以,不管是屋主或是仲介,只要有心規避,不主動提起相關的問題,根本不用負法律責任,雖然這是鑽法令漏洞、規避責任,但相關單位卻無法可管,為了避免類似事件,建議消費者,可以先向各地政事務所申請「使用分區證明」,確認房子是否為公共設施預定地。

■ 以為搶到便宜?小心買到事故屋、回填屋

 便宜房屋人人都想買,但如果中古屋的開價只有市價4~6折,就要擔心是否為事故屋,像是曾經發生非自然往生的命案或火災等;此外,台灣處於地震帶,基地若位於斷層帶上,房屋的結構就容易受創,如果基地是由池塘或水道經過回填而成,因土質鬆軟,房屋地基也較不穩固,價錢就算再便宜,你真的敢住嗎?

 其中,事故屋很難從權狀或肉眼觀察,最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問,或上台灣凶宅網查詢;如果要了解基地的歷史背景,可至農委會林務局申請「過去」的空照圖或地籍圖,再到Google Earth網站查詢「現在」的空照圖及地籍圖,相互比較;或到中央地質調查所網站,點選「地質資料整合查詢」,找到活動斷層的經緯度,再用GPS導航機找出欲買房屋的經緯度,就可知道兩者的距離。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) 國稅局打炒房 「雙管」齊下


【經濟日報╱記者陳美珍╱台北報導】2010/10/19

抑制不動產炒作風,財政部下令五區國稅局採取「管人+管地」雙管措施,對豪宅與短期頻繁交易的不動產展開查稅。同一人一年內多次買賣不動產,或同一不動產一年內經多次轉賣,都將追查買賣資金流程,改按實價課徵交易利得稅。

這也是配合行政院長吳敦義日前表示,政府會針對短期買賣的不動產,坐享高額交易利得,但在無法課徵土地增值稅的稅制缺憾下,所採取的彌補措施。

五區國稅局已著手研擬查稅方案,並將分頭蒐集轄區內高價房屋與頻繁轉手的不動產,與不動產所有權人的買賣紀錄,必要時將回追五年稅款。財政部高層官員說,國稅局會挑選頻率、交易件數或價位較高的買賣案件優先查核,採取個案調查的方式進行,被挑中對象,一律都要調閱銀行資金往來的紀錄。

財政部長李述德昨(18)日在立法院答覆立委質詢時,也證實財政部要對買賣異常的成屋或預售屋展開查稅。李述德說,若採取查稅手段,稅捐機關實際查獲的交易價格是多少,就按實際交易價格課稅。

高層官員說,國稅局將採取人、地「雙管」機制,名下持有多棟不動產的所得權人,如果在這波房地產價格高漲期間頻繁買進、賣出者,或者同棟不動產同一年內多次轉手,稅捐機關即會針對買賣雙方實際交易價格調查,不接受賣方按照房屋評定現值從低計算房屋財產交易所得稅。

李述德表示,財政部無法對「短期」或「多次」的查核標準下定義,只要稅捐機關認為有異常,即使只轉手一次,也有責任查核瞭解,何況是一次以上、多次轉手的案件。

【記者陳美珍╱台北報導】擔心社會住宅被標籤化,財政部對於台北市政府規劃要在仁愛路空軍司令部現址與建社會住宅(小帝寶),財政部長李述德表示,目前僅有換地規劃的意見交換,尚未形成大批興建社會住宅的共識。

2010年10月18日 星期一

(政策) 公告地價漲4.24% 增幅20年最低


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.18 08:55 am

公告地價每三年調整一次,99年全國公告地價平均漲幅只有4.24%,是近20年來最低漲幅。土地價格上漲最凶的台北市,平均漲幅只有6.05%,公告地價占市場正常交易價格僅31.47%,回到民國93年以前的水準。

財政部指出,公告地價是地價稅的課稅依據,今年全台公告地價平均上漲4.24%,11月1日開徵的99年地價稅也將上漲,但平均每張稅單地價稅增幅不會超過五元。

以豪宅帝寶99年地價稅為例,依台北市公告地價漲幅6.05%換算,全年應納地價稅不到8萬元,僅增加約4,500元。

各縣市已分別依法公告今年土地公告現值,全國平均上漲4.24%,連江縣上漲29.55%最高,準直轄市桃園縣居次,上漲14.68%;五都中,台北縣、市的漲幅都超過6%,但高雄縣與台南市不漲反跌,分別下滑1.05%及0.1%。雲林縣、屏東縣以及嘉義市也是負成長。

平均地權條例規定,公告地價以每三年為調整基期,上次調整為96年。依據內政部地政司全國土地公告地價調整資料,全國平均漲幅為4.24%,遠低於96年平均全台公告地價調幅10%,也是近20年來平均漲幅首次低於5%。全國公告地價平均約僅是一般正常市價的22%,僅有台北市與連江縣的公告地價達到市價的三成以上水準。

財政部指出,11月開徵的地價稅是依據99年公告地價為基礎課稅,地價漲跌關係地價稅負升降。

以桃園縣為例,平均漲幅14.68%,桃園縣土地所有權人的地價稅負,每百元平均要多繳約15元。

以自用住宅土地為例,所有權人的應納地價稅是按照申報地價乘上持有面積,再按千分之2的優惠稅率計算地價稅。

舉例來說,甲在台北市有一戶自用住宅,面積為60平方公尺,未調整公告地價前每平方公尺為8,800元,應納地價稅是1,056元(即60平方公尺 x8,800元=52.8萬元;52.8 萬元x千分之2地價稅率=1,056元)。99年北市公告地價平均漲幅6.05%,甲應納地價稅上升為1,120元,增納地價稅64元。

(地產) 每坪170萬 台北商辦再飆天價


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.10.18 08:55 am

台北市商辦價格再創新高,根據過戶資料顯示,兆隆投資買下位於信義計畫區統一國際大樓的頂樓,兆隆投資的最大股東是威剛科技董事長陳立白。據了解,此交易金額每坪170萬元,遠高於近日遠雄人壽買進同棟大樓的每坪133萬元,創下台北市商辦新高價。

據了解,在陳立白接連買下兩層樓之後,統一國際大樓最大的擁有者台南幫,已達成惜售共識,未來若無每坪200萬元的價碼,不會輕易出脫此一重要資產;目前統一擁有該大樓的五層半、太子擁有三層、南紡也有三層。

商仲業者指出,這顯示後ECFA時代中,眾多資金追逐有限標的,台灣商辦行情正走向一波超級大多頭,未來價格將不斷墊高,過往行情一直低於住宅市場的商辦,逐漸向豪宅靠攏,甚至可能並駕齊驅。

威剛科技才在7月底以每坪130萬元,買下統一國際大樓的29樓,當時讓台北市商辦大樓單價一舉突破百萬元,已震撼房地產界,結果陳立白竟接連出手,透過他的另一家企業兆隆投資,僅隔一個月、只高一層樓,他卻願意加價三成。

統一國際大樓近來交易頻傳,7月底至今,27樓至30樓都已易主,遠雄人壽買進27樓、28樓,威剛與陳立白則各買29樓、30樓,賣方皆為環泥建設或其關係企業坤慶國際。

統一國際大樓位於信義計畫區,其結構體為L型,由30層樓高的純辦與六層樓高的商場所組成,目前商場部分由誠品長租。陳立白買下的頂樓,包括149坪的辦公空間,以及一個空中泳池,未來應會作為私人招待所;過去此空間曾被直銷業者NU SKIN租用作為會館,但退租後空置頗久。

房仲業指出,科技業大老出價的動作,向來比開發商和壽險業者更高、更敢;由於信義區的商辦前景看好,該區頂級商辦幾乎無新供給,早已成為各集團所掌握,以 A12甫落成的商辦大樓來說,就是由新光擁有,未來其他將落成的大樓,也都集中在大集團手上,如遠雄擁有的A1、國泰擁有的A3。

日前新光金控董事長吳東進的「後悔賣樓說」,正說出了這些集團的惜售心態。

2010年10月15日 星期五

(趨勢) ECFA效應 台北商辦租金看漲一成


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010/10/13

亞太經濟前景看俏,已成為國際投資法人競逐市場,促使亞太辦公大樓身價直線飆升。商仲業者昨天發布上半年全球商用不動產調查,其中台北租金僅香港的五分之一,尤其台北優質辦公室的新增供給少,未來三年租金看漲5%~10%。


高力國際昨天公布全球商用不動產最新統計,上半年全球各大都會A 級辦公大樓租金中,以香港勇奪冠軍,每月每坪租金為台幣1萬5254元,比台北高出5倍。

房地產業者多預期,受惠ECFA,台灣辦公大樓未來前景「一片光明」。

一年多前還遙遙領先香港的英國倫敦西區,上半年屈居第二,每月每坪為1萬2245元;第三為東京,每月每坪為9521元。

上海雖位居第47名,每月平均每坪租金只有3577元,但漲勢驚人,從兩、三年前的百名外躍進50名內。台北並未躋身50大都會A辦排名內,高力國際總經理劉學龍表示,信義計畫區的台北頂級辦公大樓平均租金也只在每月每坪2700至2800元間,國際排名已在70名以外。

而上半年的辦公樓興建中量體,第一名是上海,共有102萬平方公尺,其次為莫斯科、杜拜、東京、首爾。

上半年全球商用不動產交易金額最高的是東京,高達台幣2300億元,第2名是倫敦、第名是巴黎,接著是美國華盛頓、中國香港、中國上海,北市上半年A辦交易金額才124億元,若加上全部商辦也才540億元,世界排名約75名;而東京為台北的18倍。

劉學龍說,預期「北北基」合併後,台北才有國際城市規模;而日本是重要經濟體,預期松山機場與羽田機場對飛後,對我方加分很多,可把日客帶進來,提升辦公室進駐率,也可使商旅受惠。

業者表示,亞元升值加上亞太經濟前景看俏,推升香港、東京、上海辦公大樓租金水漲船高。

(地產) 土地交易熱 北市占五成


【聯合報╱記者羅介妤/台北報導】2010/10/09

根據內政部資料顯示,今年1~8月全國土地買賣移轉公告現值交易總額已達1.41兆元,房仲業者表示,該數據已追上2005~2008各年全年度的總額,僅略輸去年的1.58兆元,今年相當有機會超越去年,創下歷年新高。

信義房屋表示,2005~2008年全國土地買賣移轉公告現值總額,在1.31~1.42兆元間,最低一年是金融海嘯爆發的2008年,從去年開始又增到 1.58兆,而今年光1~8月統計就高達1.41兆元,此金額與近年最高的2009年1.58兆,相差僅1700億元,若依前8個月每月平均增加1767 億速度,今年10月就有機會突破,創下近年新高。

信義房屋分析,今年房市在資金行情的買氣支撐下,精華區的不動產交易狀況熱絡,截至8月之前,台北市土地買賣移轉的公告現值總額,已佔全國總額的5成,不難發現北市精華區的不動產交易狀況,今年仍維持相當熱絡。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,除了精華區土地交易熱絡外,台北市內大坪數產品以及土地持份較高的公寓產品熱賣,也是大幅拉抬土地交易熱度的原因。

綜觀未來,土地交易應持續加溫,除熱錢持續進入大坪數產品進行資產佈局外,隨著北市政府都更獎勵大加碼,提高民眾購置都更產品意願,更是重要因素

(政策) 不動產一年內頻繁買賣 加重課稅


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.14 07:52 am

打炒房政策定調,將從投機炒作者先下手。財政部將研議,要對短期(一年內)買賣頻繁的不動產加重課稅,並下令全國各地國稅局,針對轄區內的預售屋買賣加強選案,未完工即轉手者,土地將喪失免稅優惠,且全數要按實價課徵所得稅。

行政院長吳敦義在立法院表示,國內房地產價格上漲並非全面性,不宜以全面調高房屋及土地公告價格方式解決。財政部高層官員也指出,房地產價格高漲若涉及炒作,才需要政府介入解決,包括短期內頻繁買賣的不動產,因公告現值一年調整一次,土地增值利益形同免徵,未來可以考慮透過加重課稅方式防堵。

官員說,不動產一年內頻繁移轉,不是常態,規避稅負的動機明顯,特別在漲價幅度較大的地區,可以要求地方政府對指定地區按月或按季調漲公告現值,公告現值調高,土增稅負自然會上升。若地方政府來不及調整公告現值,稅法上也可考慮對頻繁買賣案件,以稅率加成方式課徵土地增值的暴利稅。高層官員說,短期內多次買賣不動產的行為,財政部正研擬有效可行方式中。另外,國內預售屋受房地產熱潮影響,部分投資客在與建商簽訂預售契約後,未等預售屋完工即移轉所有權給第三人,財政部已下令國稅局展開嚴查。

財政部指出,預售屋未完工前移轉,若國稅局未進行查核,將完全無法掌握中間「過水」的投資客稅捐,以致鉅額售屋利益課不到。

財政部表示,鑑於預售屋並未完工,常理是不能移轉,但坊間既然已出現移轉買賣案例,國稅局一經查獲,應將視為是「權利」移轉,不是「不動產」買賣,現行土地交易所得免稅,房屋按評定現值的一定比率課徵所得稅的規定,均不得適用,稅捐機關應按實際查得交易價格,對出售預售屋所有權者課徵所得稅。

據指出,由於預售屋買賣契約多數訂明,未完工前的所有權若出現移轉變更情形,原所有權人會被處以罰金,因此財政部指出,要掌握這類未完工前即出售的預售屋買賣案件,實務上並不困難。

【2010/10/14 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月14日 星期四

(政策) 房屋稅 擬改一年多次上調


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.12 10:19 am

繼以課稅手段遏阻養地歪風後,財政部有意修法提高養房者的房屋稅負。現行房屋評定現值三年調整一次的做法,將比照內政部調整公告地價基期,授權地方政府每年多次調整的權限,藉此逐年拉近房價與房屋稅的距離。

目前全台900多萬棟房屋,房屋稅三年加稅一次的局面將會改觀,在房價高漲時期,有可能年年加稅。

包括台北市原本公告將要對豪宅課重稅在內,現行房屋稅條例限制地方政府每三年才能調整一次房屋評定現值,使得嚴重偏離市價水準的房屋稅稅基,出現追趕市價幅度受限的問題。

財政部打算鬆綁地方政府調整房屋評定現值的速度,勢必會使有殼族的房屋稅,將隨房價上升自然逐年上漲。

財政部已將土地稅法修正案納入明年稅制改革重點之一,高層官員表示,檢討房屋及地價稅原本就是賦改會的議題之一,財政部將會加速完成。在政策確定要檢討高所得、高財產與高消費的稅制缺失下,不動產的課徵稅基,勢必無法迴避調整。

房屋稅的課徵稅基為房屋評定現值,依據房屋稅條例規定,每三年由地方政府公告調整一次。包括台北市政府在內,99 年須重行評定全市的房屋評定現值並予公告,作為100年的房屋稅課稅基準,101年5月時據以繳稅。台北市稅捐處指出,台北市房屋評定現值將會調高,特別是豪宅房屋的評定現值,至少會調高二到三倍。

財政部指出,構成房屋評定現值的主要根據房屋建造成本等標準單價,已近30年沒有調整。以台北市為例,12層樓鋼骨建築房屋,每平方公尺標準單價為5,590元,但實際工程造價是3萬2,900元,標準單價只有實際造價的六分之一,連帶拉低房屋稅負。

但稅基與市價間的差距,要藉由目前三年調整一次評定現值趕上市價,官員認為「恐怕有難度」。因此在合理調整房屋評定現值前,財政部認為有必要縮短地方政府重新評定房屋現值的期間,擬修改房屋稅條例取消三年一調的限制,由地方自行決定調整次數,以縮短房屋稅須合理反映房價的政策時程。

【2010/10/12 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月12日 星期二

(政策) 遏阻養地 明年課稅


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.10.11 02:20 am

針對財團養地賺取增值暴利,財政部開出第一槍。明(100)年起,私有土地閒置未開發,但供公眾無償使用者,除非做為道路或公共通行巷道外,將不再提供免稅優惠,須全數改課地價稅,稅率自1%起跳。業者土地稅負成本將增加。

財政部已通函全國稅捐機關,著手清查轄區內閒置的私有土地,過去享有免稅的土地,明年開始均要發單課稅。財政部從嚴規範私有土地適用免稅的用途後,將使閒置土地的稅負持有成本大幅上漲。此舉形同中央政府率先對閒置土地開徵具有「空地稅」性質的地價稅,且全台各縣市一體適用。

近年房地產市場交易熱絡、價格飆漲,人民購屋痛苦指數再創新高,民意代表要求地方政府須開徵空地稅,以遏阻財團養地不斷推升地價的行為。財政部指出,明年起限縮私有土地免稅範圍後,除非私有土地用做公眾通行的道路土地,否則都不再擁有免稅特權,可收嚇阻之效。

財政部上周發函給全國稅捐機關,指出原符合修正前土地稅減免規則第9條「無償供公眾通行道路土地以外的私有土地」,行政院已同意修正,已不屬於免徵地價稅範圍,應自次年(即100年)起恢復徵收地價稅。但屬未辦理登記或無固定管理人的寺廟(如福德正神廟)原享有免徵地價稅的土地,只要實際使用情形未變更者,准予繼續免稅。

土地稅減免規則第9條原規定,供公共使用的私有土地可免徵地價稅。財政部指出,過去因未限制公共使用範圍,以致免稅優惠浮濫,私有土地藉簡單整地做為廣場、綠地或簡易公園,即享有免稅利益,失去土地資源充分利用目的,也有助長財團養地之嫌。

地價稅是採累進課稅,基本稅率為千分之10,所有權人的地價總額超過累進起點地價者,按其倍數自千分之15至千分55累進課稅。無償供公眾使用的私人土地,若不符合政府指定的免稅用途,明年起要比照一般土地課徵地價稅,稅率最低千分之10、最高可達千分之55。

閱報祕書/空地稅

根據土地法第87條的規定,凡編為建築用地,未依法使用者,即屬於「空地」。或土地建築改良物,價值不及所占地基申報地價20%,也會被視為空地。為促進土地資源充分利用,凡被列為空地者,政府可對地主開徵「空地稅」。

開徵空地稅屬於地方政府的職權範圍,在兩種情形下,可以行使課稅權。但全台目前沒有縣市開徵空地稅。

第一,直轄市或縣(市)地政機關對於管轄區內的私有空地,依土地法規定,有權劃定區域、規定期限,強制地主依法使用。私有空地經限期強制使用,逾期未使用者,政府可加徵空地稅。

屬強制使用而未使用者應負擔空地稅,最低不得少於應繳地價稅的三倍,最高不得超過應繳地價稅的十倍。

第二,直轄市或縣(市)政府對於私有空地,依據平均地權條例規定,得視建設發展情形分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建。逾期未建築、增建、改建或重建者,政府可按該宗土地應納地價稅基本稅額,對地主加徵二至五倍的空地稅或照價收買。 (陳美珍)

【2010/10/11 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年10月5日 星期二

(生活) 房市燈號連三綠 安啦


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】2010/10/01

政大地政系教授張金鶚9月30日指出,中央銀行未進一步限縮土建融,令人有點失望;政府打炒房一直是「捉小放大」,只管投資客,不管建商跟壽險,外界原本期待央行可出手改變此情勢,結果沒有,令人不禁聯想到是否有政治考量,避免影響五都選情。

張金鶚指出,政府打炒房,光靠央行並不夠,需多方面進行,如從稅制著手、讓資訊更透明等。內政部建研所昨天公布第二季房市景氣對策訊號調查,結果綜合判斷分數為14分,較第一季上升1分,創近六年半以來新高,燈號則是連三季出現綠燈,代表「安全穩定」。

這項研究結果是否代表第二季房市景氣已達顛峰?主持這項調查的張金鶚說,尚無法判定,但應居高思危。

(財金) 推案湧向年底 上看1095億


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/30

央行打房聲聲急,建商紛避風頭,住展雜誌統計,928檔期至少有9個指標案延後推案,總案量約570億元,超過原預計推出的案量的一半。不過最新調查顯示,延後的推案多決定在11月後密集推出,反讓年底爆出一波千億推案高潮。

央行今天召開理監事會,結果如何有待觀察,但由於事前盛傳央行可能升息,並打算針對建商土建融進行信用管制,使得因審照不及、選舉因素,推案量已是近年最冷清的928檔期,這段期間來,更有多個指標案採取進場不公開或乾脆延後推出。

住展雜誌研發長倪子仁表示,928檔原統計有1084億元案量,目前確定來不及或延後推出的指標案共9個,包括總銷100 億元的皇翔學成路案、70億的台肥R-5案等,總銷達439億元,加乘0.3倍10億元以下的案量,合計總案量約570億元。

倪子仁表示,從高鐵桃園、新竹土地及新莊副都心標地盛況,可看出建商仍普遍看好後市,只是在考慮進場時間點,而根據住展市調,延後的個案推出時間多集中在11月後,加上年底新增案量有525億,合計11月後將有高達1095億案量出籠。

台北市推案火紅的地區,包括南港、士林及文山區三個地區,推出的新建案,都是單一量體超過50億元的指標大型建案。南港地區「元利世紀匯」及「台肥R-5案」兩個案子總銷就達130億元,預估將開出每坪80~90萬元之間試探買氣。

台北縣方面,焦點仍在新莊副都心,當地土地卡位已告一段落,建商也多做好準備,但審照緩慢,不過預計11月後,冠德、遠雄拿到建照,區域熱度將隨火速增溫,其中遠雄兩個建案,總銷就達200億元,冠德建設在當地也有100多億案量只等建照下來就會公開。

除了新莊外,11月起,北縣的三重、林口、三峽與板橋地區的推案熱度也將跟著加溫,像是合康建設投資興建,位於三重的2筆先建後售案、總銷售金額達35億元,皇翔建設位於三峽的百億大案,也將是年底前的重頭戲。