2011年3月23日 星期三

(評論) 名家觀點/房市油市大不同


【經濟日報╱林建甫】2011/03/22

最近不少學過經濟學的人可能覺得神經錯亂,為什麼尊重價格機能下,政府拚命打房,大力干預房市。對於油價,政府卻又干預一半,不肯凍漲,而是採取緩漲的措施。

其實,經濟學講市場機能,讓看不見的手來指導資源的使用,做最有效的資源配置。但這背後有非常多的假設條件,如果那些條件不成立,就有「市場失靈」的產生。對於房價跟油價,還有分配面的問題,這更牽扯到規範面而不是實證分析,但這也要避免「政府失靈」情況發生 。

政府為什麼要打房?房地產的供給具有唯一性,稀少性,「居住」是國民賴以維生、不可或缺的生活必需品,除了暫時性租房,沒有其他的替代方案。當房產價格全面高漲後,房價所得比太高,要購買一個基本生活所需的房子,已經成為中產階級遙不可及的夢想;勉強購屋,房貸一背二、三十年,成為消化薪水的最大宗。但炒房者憑藉其訊息及資金的優勢,擁有上百套的房產,在買賣的轉手過程中,大賺其錢,個人累積大量的財富,所繳的稅也有限。房地產已成為炒作投機的最大來源,炒房者讓社會公理正義蕩然無存,更嚴重侵害到百姓的基本居住權。

在房地產價格的上升過程中,銀行是加油添醋的資金提供者。建商、投機客,乃至於投資客都信用擴張,都可能透過銀行來大量融資。銀行貸款雖然也都有打折,不會以市價來貸放。但是一旦泡沬崩潰,借錢的人還不出錢來,房價重跌後,房地產價值大打折扣,銀行卻滿手不值錢的法拍屋。當危機產生,影響到整體金融的流動性,就只得靠政府來救,過去金融重建基金就是這樣的背景下產生的,資金來源就是以減少金融營業稅為代價,是全民埋單。

尤有進者,美國的次貸風暴也是因房地產而起。美國投資銀行將次級購屋的貸款拆解打包成不同等級的債券,或做成衍生性金融商品,例如連動債,再行銷到世界各國。當美國的利率在2005年後逐步升高之際,次級購屋者的貸款逐漸不能按時償還,成為銀行追索的呆帳,相關的新金融商品就都成了呆帳。2008年秋,百年老店雷曼兄弟宣布倒閉後,美國就靠連動債將其房地產的問題輸出,成為世界性的金融危機。綜合以上各點,房地產的外溢效果實在太大,政府怎能漠視、坐視不管。政府使用課稅打房,改變其投資報酬率,炒房的資金也就會默默轉向。他們去炒黃金、鑽石、骨董,乃至於炒股,小老百姓沒意見;然而對於油價,政府的態度及干預,必須大不相同。

油雖然也是民生必需品,但油的供給與需求是世界性的問題。現今油價高漲,一方面是因為中東及北非政情不穩定,供給面大大減少所致;二方面,在金融海嘯後,為了救經濟,各國釋出大量的貨幣,也成為過多資金炒作的目標。然而油價上漲後,人民可以選擇少開私家車、搭乘大眾交通系統,或用各式各樣的因應替代方案。當然也有些民眾剛性的需求,無法改變,在高油價下,苦不堪言。因此政府體恤民意,調降貨物稅及命令國營事業的中油部分自行吸收,緩漲油價。但是政府絕對沒有能力,長久與市場為敵或想藉打油來控制油價。

整個社會面對高油價,最好的解決方案,是採行替代方案來因應,因此高油價有指導資源做最有效利用的功能。房市與油市,這兩個市場有其根本的不同點,了解這兩個市場的問題,政府施政才不會朝令夕改、瞻前顧後,也才能對症下藥,真正解決民怨。

(作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人)

(生活) 年輕上班族 邁向有殼族5大購屋要訣

【太平洋房屋提供】2011/03/21 18:22


買房子,是大多數人一生的夢想。房市新鮮人如何在建國百年一圓有屋夢,太平洋房屋副總經理李珠華表示,買房就像買保險,愈早開始愈好,最好在45歲前完成購屋計劃,才可以在退休前繳清房貸。他說為避免薪資追不上房價漲幅,受薪階級應把買房子當儲蓄,及早為自己累積資產。他建議年輕上班族,要積極理財,越早存到第一桶買屋資金,就能夠越早以房存錢,等著發房市增值財。

建國百年 看好台灣房市買


根據內政部統計資料,全國房屋買賣移轉棟數最高曾達50萬棟(85年508,748棟),就算是最差的谷底期,每年仍有約26萬棟(90年259,494棟)的交易量,所以26萬棟,至少就是中古屋一年最少的基本買盤。李珠華副總說,如果想知道房地產景氣狀況,最好先了解房屋交易量及建商對市場的信心度,如果房屋每年成交量持續萎縮,就代表一般平均房價缺乏上漲的動能。從99年全台中古屋買賣交易量的大量釋出,及建照核發件數的大幅提升,不難看出台灣房市榮景仍可期(99年建物買賣交易棟數406689棟相較98年的388298棟,成長約4.74%,核發建照執照(按用途判別)件數更是大幅增加了約44.7%)。李珠華副總表示,在物價持續向上攀升,全球通膨趨勢明顯之際,與其他投資管道相比,買房子可說是保值且降低投資風險的最佳理財利器,短期抗通膨保值避險,中長期更可望增值獲利。

年輕上班族100年置產5要訣

1.以投資的角度買增值潛力佳的自住屋,買接手性強的房子,轉手出租容易,也具價格抗跌性。

2.若資金充裕,買兩房比買套房好,買3房又勝於2房,實用性高,轉手也容易。

3.要買好地段相對稀有的產品,有捷運最好,能買在新興重劃區也可。選擇生活機能佳,交通便利、通勤時間在30分鐘內的區段最佳。

4.衡量自身財力、精算房貸,申請政府推出的各項優惠房貸方案,以降低成本負擔!(例如:3月1日起內政部新推的「100年度青年安心成家方案」)

5.慎選誠信品牌的房仲公司,請房仲專家提供專業資訊及服務,慎選標的,積極看屋,才能順利買到好宅。

不用等最低點,籌足自備款、看好時機就進場!

李珠華副總說,對於自住型年輕上班族來說,好地段的好房子,任何時機都是買點,最重要的是要做好財務規劃,隨時留意利率變化,實地深入市場了解。價格不合理的的物件或個案,自有市場機制來制衡,不必擔心買貴了,只要自備款足夠,買的起,地點對了,現在投入房市絕對是ㄧ個好時機!

2011年3月22日 星期二

(生活) 購買預售屋 施工藍圖看仔細


【網路地產王/綜合】

  一般來說,房屋銷售的宣傳單上,都會印上銷售樓層的平面圖,但裡頭可是大有玄機!因為這張圖上,並沒告訴你,它正確的比例是多少,將六十分之一的傢具,畫在五十分之一的平面圖上,等到真正房子蓋出來了才發覺,跟想像的完全不一樣,所以,最保險的方式,就是看「施工藍圖」,以保障自己的權益。

■ 取得施工藍圖 測量藍圖尺寸

  一般來說,建設公司應該要提供施工藍圖,但很多建設公司為了避免麻煩,你不一定就能順利的拿到圖,若遇到建設公司不肯提供施工藍圖,不妨來個絕招,如果售屋小姐不願影印給你,你就帶一張透明「描圖紙」,蓋在平面藍圖上,用筆描繪下來,照樣可以達到目的。

  拿到圖後,下一步驟就是,準備一把劃有公分的直尺,開始測量藍圖上的尺寸。通常,藍圖比率,都是百分之一,也就是說,圖上一公分的長度,等於實際一百公分的長度。 清楚圖示的尺寸後,就要對照實際所需要的尺寸,以三人座沙發為例,加上一個邊几,應要有310公分才行。若你的牆面太短,根本放不下三人座沙發喔。

■ 注意房柱位置 別忘了棟距保障隱私

  大部分的購屋人都只重視室內空間的大小,房柱的問題常常被忽略。其實一個格局方正的方間,如果房柱的位置嵌在房屋的中間,或是依附、突出在房間的牆壁邊時,將來你放置衣櫃或書桌將會不好擺設,房屋的空間利用會大打折扣。 一般預售屋的平面圖是看不見房屋的樑的位置,只有藍圖上會標示,若看不懂可請教設計師或建設公司工程人員,以避免房子完工交屋後,才發現到處都是又大又醜的樑,不僅有礙觀瞻而且也會關係到房屋風水問題。

  有時候,為了儘量利用基地面積,建商會將棟距,或是與旁邊舊有樓房的距離予以縮短,這樣使得住戶毫無私密感可言。所以,為了避免這種情況,在看平面圖時,就應該特別查看仔細,並拿尺測量以避免成為別人偷窺的對象。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2011年3月21日 星期一

(生活) 住戶曾簽訂協議 頂樓加蓋不必拆除


一審敗訴 二審逆轉 更新日期:2011/03/17 04:21

〔自由時報記者楊國文/台北報導〕台灣高鐵公司董事長歐晉德的住宅大樓爆發違建糾紛,四樓廖姓鄰居狀告七樓頂樓劉姓住戶加蓋違建收租金、加鎖,還增建泳池,劉某否認頂樓有游泳池,增建是他買屋時即存在,一審判劉敗訴,但高等法院認定,劉某的前手和多位住戶簽署「分管契約」,劉某有權使用頂樓,昨改判劉勝訴;可上訴。

劉某昨天說,頂樓絕無上鎖妨礙逃生,前任徐姓屋主和住戶訂的分管契約記載清楚,他有權使用頂樓平台,出租也非不當得利,如果分管契約無效,那全國的房屋市場不就大亂,豈不變成有告就贏!記者昨走訪廖姓住戶,住處無人回應。

這棟位於台北市敦化南路二段的電梯大樓係七十三年興建,劉姓住戶於九十二年六月購入大樓的七樓。四樓住戶指控,頂樓空間應為全體住戶所有,但劉某將頂樓逃生通道反鎖,加蓋違建出租,並用特厚鋼筋混凝土槽加蓋游泳池,經過九二一和三三一地震後,四樓陽台逢雨必漏水,訴請將頂樓恢復原狀,另以劉某收租不當得利,求償八十五萬多元。

訂分管契約 有權使用頂樓

台北地院認定頂樓平台所有權歸全體住戶所有,判廖某勝訴,廖家並獲賠七萬餘元,劉上訴高等法院。高院合議庭審理時,劉拿出赴美取得前任徐姓屋主的「分管契約」,主張廿多年前屋主和建商、歐晉德、其他原始住戶訂有分管契約,契約書約定除公設外,頂樓歸七樓住戶保管和使用,當時無同棟大樓住戶反對,他有權使用頂樓平台。

法官傳訊歐晉德太太黃美基,她證稱,記得第一任屋主時,頂樓就增建了,當時住戶們要求留通道,及保留頂樓鑰匙。

合議庭認定,徐姓屋主和住戶簽訂的分管契約,早在八十四年公寓大樓管理條例公布施行前,因法律不溯及既往,不受頂樓不得專用的限制,依此改判劉勝訴,不必拆除地上物、增建物或賠償。

(生活) 健檢防震找好宅 三大原則自己來


更新日期:2011/03/18 03:56 張家嘯

 日本發生芮氏規模9.0的世紀強震,造成毀滅性傷害,使得重災區建築物嚴重損毀,也讓國人警覺住屋安全的重要性。房仲業者表示,從預售屋、新成屋到中古屋等,房市產品琳琅滿目,但想要看出「眉角」,其實還是有脈胳可循,只要掌握三項大原則,就能找到心目中理想的房子。

一、好地質為安全加分

  首先,看屋第一步是千萬不能忽略地質,基地土質的好壞會影響建築物體的結構安全,尤其位處軟弱地層的房子,倒塌機率也相對較高。簡單來說,在越靠近河邊的地帶,地質越鬆軟。

  不過,永慶房屋表示,像以景觀河岸住宅著稱的建案,廠商在考量房體結構時,安全系數也會相對提高,更由於現代建築工法可以克服先天條件不佳的問題,因此也讓緊鄰河畔的社區住宅,能在市場上大受歡迎。

二、邊坡房子注意路面、擋土牆

  再者,雖然建築技術解決了地層不佳的問題,但多數民眾對於蓋在順向坡的房子仍心存疑慮。目前國內建築法規已明文規定,山坡坡度高於30度禁止開發、順向坡度高於20度也不得開發。

  永慶房屋就指出,如果看屋時,路面坡度都覺得開車有點吃力,最好打消購屋念頭,其次觀察路面是否有龜裂、變形,擋土牆排水孔是否維持正常。如果排水管流出的水是黃色的土石水,或是地下有土石堆積,代表擋土牆後方的土石正在流失,可能隱藏淘空地基的危險因子。

  至於邊坡上樹木的生長方向,也是很好的參考指標,如果樹木明顯斜著生長,代表地層位移坍塌過,地層較不穩定。

三、建商信譽為後盾

  最後,房市處於多頭時,常見中小型建商一窩峰搶蓋,房屋內部裝潢的美輪美奐,但房體結構安不安全就不得而知。因此,消費者在買屋前,不妨在業界多打聽,或是挑有品牌建商所建造的房子,至少在施工品質及結構安全能維持一定水準,住起來也比較安心。

2011年3月17日 星期四

(地產) 近五年北市預售屋貴5成 南港漲最凶


〔自由時報記者黃宣弼/台北報導〕更新日期:2011/03/16 04:11

根據統計,近五年台北市預售屋的行情,從95年的每坪44.5萬元,成長到99年的65.8萬元,漲幅約五成,各行政區中以南港漲得最兇,漲幅高達105%,第二名的萬華,漲幅也有95%。

住展雜誌總監陳韻如表示,近五年台北市房地產出現兩次大漲波段,第一波段落在96年,也就是總統大選後、兩岸和平互動題材浮現時,各區漲幅約2~3成,最少的士林區也有11%,最誇張的是南港,竟達 45%;第二次波段則發生在去年,即資金行情鼎盛階段,以萬華區漲51.7%最多,中山區三成五居次,而上一波段漲最多的南港,仍漲28%居第三。

層層堆疊之下,使得台北市的預售屋平均房價,從95年的每坪44.5萬元,成長到99年的每坪65.8萬元,漲幅約五成,完全悖離業界所謂「每年溫和上漲5~10%」的說法。比較兩次大漲波段,96年趨於全面性;去年波段則屬區域表現,主要集中在萬華等二線區域,黃金地段的大安區,反倒是去年平均行情唯一下修區域。

五年來漲勢最猛的南港,從每坪31.1萬元漲至63.8萬元,漲幅達105%,主因捷運及經貿段開發題材支撐,加上投資置產買盤比重一直居高,更使價格極易推升,但如今在政府祭出奢侈稅之後,買氣幾乎停滯,未來房價恐有下修。

至於居次的萬華,房價從每坪28.9萬元漲至56.6萬元,漲幅也有95%,不過大部分漲幅都在去年發生,可解釋為市場焦點轉向次級區域,加上都市更新及軸線翻轉等議題炒作發酵,使中華路上出現好幾個開價破百萬一坪的建案,拉高區域平均單價。

(財金) 奢侈稅攻擊,區域客降價


(住商不動產企劃研究室提供)2011/03/11 18:37

奢侈稅送入立法院在即,連帶影響買方購屋意願,因此不少賣方紛紛降價。住商不動產統計網站上「急殺特區」物件後發現,大台北地區急殺物件中,北市以南港、大安、中山三區域屋主降價意願較高。新北市以三峽、三重、林口區域的屋主,較有誠意議價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,奢侈稅造成買方觀望,也增加賣方出售意願,但由於利率低,市場雖有修正,但難見崩盤,有意願的購屋人宜擇優進場。

北市新案、套房多,屋主壓力相對大

相較於其他區域,北市房價相對抗跌,不過新案林立的南港,投資客不少的大安,以及套房多的中山三區域,屋主降價意願較大。徐佳馨分析,新案價高容易造成賣方壓力,因此賣方自然願意修正價格出售。而投資客不少的大安區,由於競爭激烈,不少投資客會認為先賣先贏,因此降價意願也高,此外,套房因為銀行貸款不易,成為票房毒藥,也讓不少投資客願意在此時趁隙殺出。

新北新案林立,賣方脫手意願高

新北市部分,降價幅度又以三峽、三重與林口幅度較大,徐佳馨分析,新北市新案林立不在話下,不少投資客積極搶進,但在市場利空之下,寧可持盈保泰,願意提早殺出,也造成了開價修正的情況,例如林口。不過,值得注意的是三峽地區反而以舊社區案件殺價幅度較大,顯見新案林立的區域也對舊案產生一定程度的壓力。而三重僅與台北一橋之隔,這段時間價格也相當駭人,不少屋主趁機出脫,也是可以理解。

自住更應下場走,尋得好價不求人

在這波價格修正下,徐佳馨認為,買方更應該下場看屋,以掌握市場的脈動。因為過了政策上路期,不少投資客將延後出售,市場反而看不到願意降價的物件,這一點也將造成價格無法鬆動,自住客不可不慎。

2011年3月14日 星期一

(政策) 政院版拍板/10項房屋買賣 免徵奢侈稅


〔自由時報記者鄭琪芳、范正祥、施曉光、顏若瑾/台北報導〕2011/03/11 04:11

行政院會昨通過「特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」草案,持有兩年內非自用房地移轉,將按交易價課徵十至十五%奢侈稅;但草案訂有「豁免條款」,排除項目包括自用住宅、先買後賣、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府出售或贈與及其他經財政部核定等十項。

稅收將用於社福及救助

財政部長李述德說明,該「特種消費稅」,沒有落日條款,也不會依照地區訂門檻。該稅收未來也將循預算程序,「全數用於社會福利及救助」,明文列入法條。

國民黨立院黨團昨雖表態「精神」支持奢侈稅,並保證七月「準時上路」,但不保證對三讀內容全盤買單;民進黨雖也贊成課徵,但質疑執政黨是選舉考量,只為洗脫馬英九向財團傾斜的形象,表示將提出對案。

馬英九總統昨晚則再度重申政策立場,強調奢侈稅可以縮小貧富差距,要求國民黨立委全力配合,本會期一定要通過立法。

李述德表示,推動奢侈稅的基本目的,是要將房市導向正常,持有兩年以內非自用住宅及依法得核發建照的都市土地(都市計畫區內供建築使用土地),移轉時將按銷售價格課徵十至十五%奢侈稅,由賣方在訂約日後三十天內自動申報,若未申報或短報,經查獲除補稅並處三倍以下罰鍰。

高額消費部分,包括五十萬元以上會員證、家具、皮草等,及三百萬元以上私人飛機、遊艇、汽車及超輕型載具,都要在出廠、進口或銷售時,按銷售價或完稅價加徵十%奢侈稅。

不過,奢侈稅草案增訂十類排除項目:一、本人、配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地;二、自住房地先買後賣,換新屋後於一年內出售舊屋;三、農舍;四、公共設施保留地徵收前移轉;五、強制拍賣(法拍屋);六、繼承或受遺贈取得;七、營業人興建房屋完成後第一次移轉;八、銀行處分因行使抵押權取得之不動產(銀拍屋);九、政府出售或依法贈與;十、其他經財政部核定者。

對此「豁免條款」,據透露,昨在院會討論中對第十項的行政裁量空間存有疑慮,擔心立法技術恐有爭議。

李述德說明,為避免錯殺無辜,草案訂有「豁免條款」,除列出九項之外,為了怕「掛一漏萬」,另有一項「其他」,只要是「合理、常態及非自願性移轉」,經財政部核准後也可免課奢侈稅。

舉例而言,張先生買了一家店面做生意,但一年內商店倒閉,被迫賣店面,張先生可舉證是「非自願性移轉」,若經核准,賣掉店面的錢就可免課奢侈稅。

高額消費也有豁免項目

另,高額消費也排除以下項目:供產製另一應稅特種貨物;運銷國外;從事教育、研究及國際比賽等;可退還保證金的入會費,也不在課徵範圍內。

李述德強調,奢侈稅屬於銷售稅,只要是法律生效後的銷售行為、且符合課徵範圍,都要課稅,並未排除生效前已購置的非自用住宅,因為一旦排除課稅,反而鼓勵生效前搶購,不僅助漲房價,且將使奢侈稅延後一至兩年產生效力。

李述德並表示,奢侈稅只有兩萬戶受影響,不會影響正常交易,且為宣示政府健全房市的決心,不宜在制定之初即明定實施期限,所以未訂定「落日條款」,未來若有必要落日,應循立法程序處理。

(趨勢) 5土地開發區定案 成立大汐止經貿園區


【記者黃秀麗新北市報導】2011/03/08

新北市長朱立倫今(8)日上午主持市政會議聽取地政局「土地開發」專案報告後表示,目前地政局、城鄉局等相關單位已完成本市5個開發區定案,另有8個開發區持續進行規劃,期藉由釋出土地,增加住宅供給量,抑制房價炒作,並推動成立大汐止經貿園區。

朱市長表示, 6日下午陪同馬總統參訪汐止經貿園區浩漢產品設計公司,與今年獲得德國IF概念設計獎的33位學生,進行意見交流,曾談及將整合汐止地區(汐止科學園區、東方科學園區、宏碁科技園區、遠雄園區等)廠商業者,推動成立大汐止經貿園區計畫,他說,馬總統期待這個科學園區不只規劃廠商進駐,也能做好園區周邊的道路與住宅區規劃,讓民眾都能「在地就業」,隨行陪同的經濟部長也非常贊成此項計畫。

朱市長指示經發局主動研擬相關規劃,並與內政部、交通部、經濟部密切合作,儘快推動,以超越內湖科技園區及南港軟體園區為願景,讓大汐止經貿園區成為全台最耀眼的新興科技園區。

地政局表示,本市土地開發4年內將優先開發臺北港特定區、三重二重疏洪道市地重劃區、中和秀朗橋北側地區、土城暫緩發展區市地重劃區及新莊北側知識產業園區共5個地區,成為「閃耀五星」,預估土地面積開闢126.98公頃,取得公設用地將可節省市府經費361.64億元,並釋出建築土地面積286公頃,創造可居住15,500家庭戶數。另有8個地區,土城暫緩發展區、新店中央新村北側地區、新莊及泰山塭仔市地重劃區、新店十四張農業區、蘆洲北側農業區、五股洪水平原開發區、板橋浮洲地區及東北角海岸地區等,將著手進行土地開發規劃。

(生活) 捷運南港展覽館站27日通車 環狀路網實質成形


生活中心/台北報導(2011/02/25 14:44)
台北捷運「南港線東延段」即將通車,乘客估計可以省下20至30分鐘的通勤時間

台北捷運南港線東延段到南港展覽館站,將在27日下午2點通車營運,台北捷運公司表示,文湖線與南港線環狀路網已實質成形,旅客在南港展覽館站的轉乘方式與忠孝復興站屬同站轉乘,不需要出站,比起原轉乘接駁公車的方式,平均每人可節省8.5到10分鐘。

台北捷運公司表示,南港線南港展覽館站通車前後的捷運票價結構和級距沒有改變,採搭乘里程計價,並以對旅客最有利的最短距離計算票價。也就是說,搭乘里程5公里(含)以內收20元;超過5公里至23公里,每增3公里加收5元;超過23公里到31公里每增4公里加收5元;超過31公里收65元。

南港線南港展覽館站通車後,因部分起迄車站旅客實際搭乘的里程增加約1.1公里,例如淡水站到南港展覽館站通車前搭乘里程30.44公里,票價為 60元,通車後搭乘里程31.53公里,票價為65元;台北車站至南港展覽館站通車前搭乘里程9.6公里,通車後搭乘里程10.7公里,維持同一級距,票價30元不變。

台北捷運公司指出,南港展覽館站機車轉乘停車場,設有機車停車位760格(含身心障礙機車專用停車位24格),停車費率採計次收費,每次30元,隔日另計費;月租每月450元;身心障礙者停車費半價優惠。另外,使用悠遊卡停車轉乘捷運,比照其他車站轉乘停車場,可享停車費3元優惠折扣。

南港展覽館站機車轉乘地下停車場也同時提供停車服務,營運初期6個月推出優惠活動,計次收費優惠價為20元(原價30元),月租享8折優惠價360元(原價450元)。

2011年3月10日 星期四

(地產) ECFA效益發酵 商辦均價每坪53.8萬


【網路地產王/龔立豪/綜合】2011/03/09

  第二波陸資來台投資啟動,經濟部日前(3/2)宣布開放陸資投資項目新增42項,兩岸經貿開放政策漸入佳境,預料可吸引更多陸資來台投資,掀起兩岸相互投資及產業交流的新商機。台灣投資環境日漸成熟,經建會也持續在各國進行全球招商活動,吸引外資、國內金融壽險業及中小型企業加碼佈局商辦市場,商辦需求量持續擴大,今年1~2月商辦成交均價已來到每坪53.8萬、價格呈現持續上揚的走勢。

■ 商辦兩年漲幅47.8% 成交價屢創新高

  永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,國內外商辦買家為迎接ECFA啟動的外資、陸資來台投資熱潮,擴增對台灣商辦市場的需求,買方追價意願明顯提升,而台北市A級辦公商圈的敦南、復北、信義計劃區及外圍的內科、南軟園區等處更是熱門的首選區塊。

  根據永慶商仲事業部統計,台北市中小型辦公大樓價格從2年前金融海嘯時的每坪36.4萬上漲至目前的53.8萬,漲幅高達47.8%,而從去年至今(2月底)成交的商辦產品更有三分之一是創該棟辦公大樓歷年最高單價。例如今年1月成交每坪135.7萬的「台北金融中心」大樓、創商辦單價新高,身價扶搖直上。

■ 奢侈稅衝擊低 置產型客戶先佈局

  黃增福也指出,商辦價格持續走升的另一原因就是「置產買方掘起」,觀察去年第1季購買商辦作為置產的比重為32%,至今年首季1~2月已大幅增加至60%,看好ECFA引進的投資商機及產業合作新契機,本土、外資加碼買進辦公大樓作為長期持有,無論是置產兼自用或賺租金投報,都是商辦買家選擇進場佈局的主因。

  至於目前最備關注的「特定貨物及勞務稅」議題,黃增福對此說明,雖然辦公大樓也可能被列入課稅範圍,但此稅主要針對2年內的房屋移轉加重課稅,對置產商辦長期持有的買家影響並不大,商辦市場將可免於被受波及。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(趨勢) 設大汐科經貿園區 朱:30天提計畫


【聯合報╱記者黃福其/板橋報導】2011/03/09

新北市長朱立倫,昨天指示經發局仿效馬總統擔任市長時成立內湖科技園區模式,在汐止區推動成立超越南港、內湖科技園區的「大汐科經貿園區」,要求經發局1個月內提出計畫。

據悉,目前在汐止區新台五路的東方科技園區、宏碁、遠雄等企業,正在推動成立「大汐止經貿特區」。朱立倫選前到當地拜會,聽取業者意見;朱上任後,業者也曾赴市府爭取協助,並請市府先協辦新台五路廠辦大樓連通空橋。市府正以95萬元辦理評估空橋計畫。

經發局長江俊霆說,「大汐科經貿園區」比當地企業所提的「大汐止經貿特區」涵蓋範圍更廣。本月6日朱立倫陪馬總統參訪汐止經貿園區浩漢產品設計公司,與今年獲得德國IF概念設計獎的33位學生意見交流,就向經濟部提出大汐科經貿園區的構想,獲得支持。

他說,目前百大企業總部僅鴻海集團進駐土城,汐止有不少工業區可供企業總部進駐,且汐止科技產業發展很成熟,應發揮群聚效果,市長才要求跨局處整合現有資源,並與中央積極溝通,儘速提供廠商進駐發展及周邊交通、住宅及公設規畫,也有利在地就業的好環境,達成企業、地方及政府「三贏」。

江俊霆說,推動大汐科經貿園區除包括高壓電塔遷移、設自來水加壓站、捷運及接駁公車建置等問題之外,也要創造有利企業發展的誘因,成為市府「產業黃金走廊」計畫的一環。雖然全案須進一步規畫,但初步評估範圍不會僅止於新台五線、大同路,樟樹灣工業區也可能納入。

2011年3月8日 星期二

(趨勢) 餘屋貸款期限縮 新北市、桃園衝擊大


中國時報【王莫昀台北報導】中時電子報 (2011-03-08)

政府打房出手一波重過一波,繼奢侈稅後,央行又研擬祭出縮減餘屋貸款期限,建築開發公會全聯會常務理事王應傑指出,後者對房地產與建商的衝擊更勝奢侈稅,房價下修壓力大幅增加,土地資源多、推案量大,如內湖、南港、新莊、蘆洲等重劃區,受影響程度最大。

「奢侈稅等打房措施公布後,連台北巿巿中心也有投機客願意低價出脫,最高降價幅度高達一成五!」巿場人士透露,投機客雖趕著出場,但買方購買意願低,降價無助於成交。

住商不動產企研室主任徐佳馨也表示,這次政府重手打房除了量體萎縮,確實也造成市場價格修正,今年將維持價修量縮格局。目前對房市影響首當其衝可能以新北市話題多、推案較多的區域為主。

對於縮減餘屋貸款期限,住展雜誌研發長倪子仁認為,餘屋量位居前幾名地區包括桃園中壢、桃園巿;新北巿淡水、林口、新莊、樹林與三峽交界處等地,將造成較大影響。但如果建商品牌知名度高,產品規畫佳的個案,房價相對有支撐力。

大聲行銷執行總監田大權指出,現在要注意的是奢侈稅實施,恐引發一波逃命波,「主要集中在三月至五月中旬!」由於奢侈稅規定,兩年內出脫者,按實價課徵十%至十五%稅收,但房屋交易辦理移轉,需要三十至四十五天作業時間,投資人如果要趕著出場,須要在五月中旬前就找到買家。

代銷業者不諱言,置產客會因成本增加,調節手上持有物件,可能先出脫非精華區或條件較弱的三分之一物件,而口袋不夠深的投機客可能會獲利了結。

(生活) 人頭戶炒房 財部:很好查


中央社 (2011-03-07)

(中央社記者林沂鋒台北 7日電)投機客透過人頭炒房,會抵銷奢侈稅打炒房力道?財政部官員表示,做任何事情都會留下痕跡,投機客找人頭也會有痕跡,國稅局要把這些人頭找出來是沒有問題的,「很好查」。

財政部積極推動奢侈稅,不過,房仲認為,投機客用人頭炒房已經行之有年,中央銀行去年推動選擇性信用管制後,用人頭買賣更是普遍。奢侈稅能否遏阻投機客炒房,是外界討論的焦點。

財政部官員說,奢侈稅課稅基準是以實價課稅為主,預計只有 2萬戶短進短出的炒作人口受影響,這些人占市場交易不到 3%。

他說,由於只要針對這 2萬戶去查,而非查所有買賣不動產者,要查出這 2萬戶買賣的實價並不難,這個問題就給國稅局去處理。

官員表示,以買賣電腦與房地產來比較,站在國稅局的觀點,房屋比電腦更好查,因為房屋買賣一定要登記,也有資金流程,房地產買賣的實價很好查,「國稅局是沒有問題的」。

對於投機客以人頭戶炒房,官員說,人頭戶也要有一定的資金、能力與所得才說得通,連一點財力都沒有如何買房子?人頭戶所得稅報稅時所得不到新台幣50萬元,如何買3000萬元的房子?

官員說,「這些都可以查,很好查啦。」因為做任何事情都會留下痕跡,投機客找人頭也會有痕跡,「我們就從痕跡開始找起。」

一旦投機客都採取現金交易,是否影響國稅局透過資金流程查稅的力道?官員說,投機客整天抱著幾千萬元的現金跑來跑去,這樣的風險很大,「路上不小心,裝錢的包包掉了怎麼辦?」

官員說,規避租稅、逃漏稅的風險很大,風險甚至超過奢侈稅規範的10%或15%,「要查是沒有問題的」,而且推動奢侈稅對營建業長期穩定發展有幫助。

另外,奢侈稅在罰則部分,如果投機客是以人頭買賣房屋,以賣出1000萬元的非自用住宅為例,一旦被查獲,投機客除了補徵約100萬元的奢侈稅外,還需要處罰300萬元以下的罰金,連補帶罰將達400萬元。

官員形容,400萬元已經達到總交易價的4成,投機客願意冒這個風險嗎?相信投機客會自己評估的。1000307

(生活) 興富發廣告不實 遭罰300萬


工商時報 記者張國仁/台北報導2011-03-08 01:11

 興富發建設公司銷售「春天戀人」推案廣告不實遭到公平會處罰300萬元爭訟,最高行政法院日前裁定,興富發上訴駁回,敗訴確定。

 興富發建設指出,民國92年12月起,銷售的「春天戀人」建案預銷屋時,在廣告用詞上表示「千坪峇里島皇家溫泉休閒會館,絕對不對外開放,只限主人專享」,一般人應不致錯認,沒有廣告不實問題。

 最高行政法院裁定指出,刊登廣告,對象是針對不特定的消費者,具有一定的招徠效果,如果在商品或廣告上,對於商品的品質內容等,有作虛偽不實或引人錯誤的表示時,就反公平法的規定。

 興富發建設雖在廣告上說「絕不對外開放,只限主人專享」。但該建案的開放空間是供公眾使用,而依96年工務局核發的建照的竣工圖及竣工照片顯示「並無圍牆設計」,可見廣告所指峇里島皇家溫泉休閒會館的皇家水瀑氣派大門廳、峇里水上花園區、戀心棧道、左岸電影咖啡館等,都不是建案住戶可得「專享」。

 此外,「春天戀人」廣告刊載建案的溫泉「無污染、可作為促進健康的有機飲用水」等語,最高行政法院認為,台北縣政府93年核發的是「臨時用水執照」,及95年公告核定溫泉水權登記的用水標的為溫泉沐浴,都不是可供飲用的飲用水。

2011年3月2日 星期三

(趨勢) 交通建設到位 汐止房市蓄勢待發


【網路地產王/龔立豪/綜合】2011/03/01

  汐止自從脫離淹水的夢靨之後,房市發展可說是漸入佳境,不但房價恢復淹水前的水準,更有後來居上之勢,和同為新北市第一圈的板橋、中永和相比,汐止目前的房價仍處於低檔,和鄰近北市的內湖區、信義區相比更是相對便宜許多,近年隨著板南線、文湖線陸續完工,南港展覽館站又於27日正式通車,長久以來為人詬病的交通問題,即將獲得改善。

■ 汐科站轉板南線 通勤時間省很大

  晶象廣告行銷蕭明宏經理表示,台鐵汐科站通車後,汐止的通勤族可以連結南港站轉搭捷運進入市區,近期南港展覽館通車後,更可以銜接文湖線前往內科,可省下20-30分鐘的通勤時間,如果未來民生汐止線通車,汐科站將成為汐止的雙鐵共構站,到時房價勢必會合理反映。

  隨著交通路網日趨完善,汐止離北市市中心的距離也越來越短,而汐止離內湖及南港僅一線之隔。離捷運站有一段距離的汐止地區,雖然仍需轉乘一段才能與捷運連結,但板南線可貫穿台北市東區,對通勤族來說非常便利,日後台鐵捷運化後,交通將更為便捷。

■ 南港內湖漲很大 汐止相對便宜

  蕭明宏分析,汐止的新成屋市場,平均開價都至少30萬起跳,部份規劃特殊或條件優異的產品,更是喊出超過40萬的價格,包括位於新台五路的早安清境以及強調金龍湖湖岸景觀的爾灣,另外在汐萬路個案個案深呼吸近汐科站,並鄰近五指山、新山夢湖等自然景觀,規劃為五樓的電梯華廈,平均開價為18-22萬,略低於區域行情。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,目前內湖中古屋均價約38-45萬,鄰近汐止的東湖也有35-38萬,而南港中古屋平均成交價為35-42萬,汐止則僅有20-25萬,相對來說仍屬於低價區域;在新成屋部份價差更大,目前南港內湖新成屋開價都至少70萬起跳,汐止新成屋平均開價約30萬,建議民眾不妨多看多比較。

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(趨勢) 329檔期/建商沒在怕 新北市房價跌不下


【聯合晚報╱記者黃福其╱新北市報導】2011/02/28

新北市政府去年第四季房市「價量俱揚」交易量共3萬0871件,較上季2萬6039件成長18.56%,是去年四季中最高者,也高於前年同期的3萬0434件。市府指出,今年春節期間看屋、購屋民眾不少,第一季房價「看不出有下跌空間」。

地政局分析,由於升格及ECFA效應發酵、五都選舉底定、利率仍低檔、台幣升值加速資金回流,以及市內重大交通建設或開發案陸續完成下,去年第四季新北市房市總體呈「價量俱揚」,較前一季「價穩量縮」增加不少「錢」景。其中,板橋、中和、淡水案量連續兩季居全市前3名。

升格效應 板橋最明顯

據地政局資料,新北市第四季29行政區房市成交量逾2千件者高達7個,前3名依次是板橋2894件、中和2874件、淡水2794件。板橋是行政中心,升格效應明顯,江翠北側AB區重劃範圍今年將開發;中和則有華中橋西側區段徵收案開發區的公設完工,建商即將推案。兩市都有新北環快、捷運便利性利多,房價比北市低,吸引民眾越區置產。

在地政局辦妥交屋的登記資料中,被視為新北市「信義計畫區」的新板特區,去年第四季新成屋每坪達50至60萬元。但據官方最近訪查,新板特區最新推案的「橋峰Ⅱ」,依樓層高低每坪高達80萬至100萬元,且已被投資客訂光。

淡水因升格效應、捷運輕軌等交通政策利多,在北市高房價壓力下,吸引通勤族、首購族進駐,捷運站周邊每坪約14至25萬元。新莊區去年副都心商業區土地標售創下每坪232萬元新高,加上捷運、中港大排等各項重大工程持續進行,成交行情持續上漲,上新莊新成屋每坪已達45萬元以上,下新莊則以捷運站附近每坪20萬元以上較多。最近副都心也有建商推案,喊出每坪70萬元。

三重、蘆洲因台64線全線、新北環快第一階段高架工程正式通車,尤其捷運蘆洲線通車效應,房市呈「價揚量增」,捷運線周邊是交易熱區,重陽重劃區新成屋甚至達每坪30萬至48萬元。

泰山、永和、樹林 推案爆量

29行政區案量成長幅度則以泰山、永和、樹林最大,都逾33%,其中樹林市總案量也突破2千件,以北大特區為交易熱區。

地政局說,今年第一季預判應是「價穩量縮」,主因是央行最近頻釋打房訊息,影響投資客心理,而且不少銀行被央行請去「喝咖啡」,可能再緊縮金融房貸。但大建商的資金調度雖可能受利率影響卻「沒在怕」,遠雄、興富發等建商都不打算減少推案量。

(政策) 青年安心成家3/1上路 新婚租屋族快快來


【網路地產王/洪倩宜/綜合】2011/03/02

  內政部營建署主辦的青年安心成家方案,預計3月1日到4月13日接受申請,其中每月3600元租金補貼部分,共計有15000戶的名額。前兩年0利率的購屋貸款利息補貼,則有2萬個名額,新婚或遇有子女符合條件的民眾,可申請這項優惠的補貼措施。

■ 租金補貼限制寬鬆 兩年可省8萬6千多

  對於大台北地區的新婚租屋族來說,租金補貼的限制最為寬鬆,台北巿、新北巿家庭年收入須在180萬以下,台灣省省轄巿等則須在128萬以下,其他縣巿要申租金補貼家庭年所得須在119萬以下,許多民眾都有機會符合條件,而租金補貼每戶每月最高3,600元,補貼期限最長2年,等於可以省下8萬6400元的租金,對於在大台北地區租屋的民眾來說,也不無小補。

  除了基本得準備的資料外,要申請租金補貼的民眾,還得檢附其中一樣資料:租賃住宅之建物登記謄本、建物登記電子謄本、建物權狀影本、建築使用執照影本或測量成果圖影本等。不過國內有不少比例的房東,並無將租金收益報稅的習慣,想申請租金補貼的租屋客,最好選擇每年有將租金報稅的房子,以免日後產生糾紛。

■ 前兩年零利率條件優 先搶先贏

  至於前兩年零利率購置住宅貸款利息補貼部分,台北市與新北市家庭所得收入在247萬元以下,就符合申請條件,若人數過多就得照評點條件排序,住商不動產主任徐佳馨指出,該方案條件相當優惠,符合條件民眾應該盡量去申請看看。

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