2011年10月31日 星期一

(政策) 買屋斡旋金擬規範 上限房價1%

【聯合報/記者何醒邦/台北報導】 2011/10/31

房仲業者收取買房斡旋金爭議頻傳,內政部初步研擬,未來斡旋金的上限不得超過房價的百分之一;如果斡旋不成、何時返還等權利義務,也將有更明確規範。

房仲公會全聯會理事長李同榮表示,斡旋金明文化可減少糾紛,因此樂見其成,但上限訂多少還可再討論。目前全案仍在行政院消保會審議,最快年底可達成共識。

房仲業者說,民眾如果要買房子,對屋況覺得很滿意,準備和屋主談價格時,通常有「要約書」與「斡旋單」兩種選項;要約書只須要買方簽名,斡旋單則要拿出現金,雖然效果一樣,但通常為了展現誠意,不少房仲人員會要求買方拿出斡旋金。

不過,政府目前對斡旋金並無規範,造成部分房仲漫天亂喊價,有些情形甚至喊到房價的十分之一。

內政部初步規劃,法規上無「斡旋金」的名詞,未來將以「保證金」方式稱之;將來消費者準備談價時,委託承購契約書上同樣有兩種選項,一是原來的要約書,另外則是「支付保證金」,但保證金不得超過房價的百分之一。而且保證金何時轉為訂金、何時該返還,甚至買方反悔的沒入等權利義務,也會明確規定。

消保會法制組長陳星宏指出,目前方案仍由產官學各界討論中,但他表示,在買賣還沒成交之前,就要買方付出一筆錢,對買方也是一種困擾;將來在房價資訊透明後,還有無必要付斡旋金?希望年底前能得出共識。

【記者劉俐珊/台北報導】信義房屋表示,斡旋金方面,現金部分不超過10萬元;若開票,收取交易金額5%,但以50萬元為上限;高總價房產則以個案處理。

永慶房屋表示,斡旋金現金部分不超過10萬元,視個案而定;住商不動產的斡旋金3%以下,現金部分不超過10萬元,高總價房產以個案處理。

※延伸閱讀》
新聞辭典/斡旋金

(政策) 不動產實價登錄草案 違者最高罰15萬





草案出爐 區段化公告區間大幅縮減登記不實

七日內須重申報 違者最高罰15萬

【經濟日報/記者徐筱嵐/台北報導】 2011/10/31

實價登錄草案出爐,最受爭議的房地產交易價格區段化公告,從現行以100號區間,縮至以10號為間隔範圍,區間大幅縮減十分之一,不動產交易價格資訊更為透明。若登錄不實,七日內須重新據實申報,違者最高可處15萬元罰鍰。


「居住正義」為國民黨、民進黨兩黨競選主軸之一,「實價登錄」正是落實居住正義首部曲,相關登錄配套作業,受到業界與民眾關注。

內政部地政司近日已完成擬訂「平均地權條例第47條不動產成交實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」草案,待「平均地權條例」、「地政法」與「不動產經紀條例」修正條文草案三讀完成後,將會對外公布。

內政部對此草案內容十分低調,均不願多做說明,但相關訊息已發布至全國地政單位,頗有要求地政人員待命意味。

外界質疑現行區段化登錄,資訊不夠透明,內政部擬將現行房地產交易價格以100號為區間的公告,未來縮至以10號為區間範圍,如成交案件位在新北市新店區北新路三段51號,區段化登錄則為北新路三段「46-55」號,兼顧隱私與資訊透明化。

草案指出,若土地、建物分別計價,應分開登錄;合併計價則登錄總價即可。往後買賣轉移案件完成後,須於30天內完成申報,除親赴現場臨櫃登錄,擬開發網路及電子郵件方便民眾登錄;逾期未申報,限期七日內完成,否則將按次處份。

若主管機關發現登錄價格申報不實,將通知申報人於七日內重新據實申報,違者將處3萬元以上、15萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改正按次處罰至完成。此外,異於市場交易價的案例,未來委由不動產估價師協助評估、認定。

(政策) 非自用房產交換 也要課奢侈稅





持有不到兩年⋯採價值從高計算

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】 2011/10/31

防弊,交換持有不到兩年的非自用不動產,也要課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。財政部表示,「交換」視同買賣行為,且規定交換的不動產如果不等值,雙方要按換出或換入不動產的時價,擇其較高的價格核稅。



財政規定,如以非自用不動產進行交換,如持有期間都不達二年,兩人將被視為是買賣不動產,都要繳納奢侈稅。

舉例來說,A與B持有不達二年非自用不動產各一筆,A所持有的不動產價值1,500萬元,B持有者2,000萬,雙方決議交換,B再就不足差額提供A現金補償。在從高計稅原則下,A及B奢侈稅計稅價值是2,000萬。如以10%稅率計算,兩人各自要繳200萬奢侈稅。

不過,財部表示,有幾種情形未必需要繳交奢侈稅,包括:一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時,雙方均可免課奢侈稅;二、其中有一方持有超過二年,可免徵奢侈稅;但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方,仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。三、交換貨物若一為非自用不動產,一為奢華貨物(如高價汽車)時,僅有以非自用不動產做為交換者須課徵奢侈稅。

2011年10月28日 星期五

(政策) 業者公布Q3指數 預售屋價量齊揚





國泰建設公布房價指數 張金鶚:市場供過於求 明年邁入修正期

【經濟日報/記者李至和/台北報導】 2011/10/28


國泰建設昨(27)日公布第三季房價指數調查,全台預售屋市場呈價量俱增走勢。政大地政系教授張金鶚表示,第四季全球政經情勢不確定因素仍在,預料建商推案將減少,市場將量縮盤整,房屋供過於求,明年房價將進入修正期。



國泰建設與政大房地產研究中心昨日共同發表第三季國泰房地產指數,全台第三季新推案共264件,較上季增加1.1%,總銷售金額2,804億元,較上季增加40.4%。

第三季全國新建案的平均成交價為每坪24.31萬元,季增1.5%。其中台北市為67.66萬元,較上季增0.09%,新北市每坪35.99萬元,季減0.51%。


政大地政系教授張金鶚指出,房屋將供過於求,明年房價邁入修正期。圖/經濟日報提供

張金鶚說,台北市與新北市成交量、價趨穩定,其中台北市議價空間近兩成是各區最高,顯示價格支撐力道薄弱,長期漲價趨勢暫歇,未來價格是否走跌,將可持續留意。

住展統計,今年北台灣的推案量未如預期,預估全年為7,300億元左右,較去年的9,300億元,年減幅超過二成,預期明年推案量將持續下修。

在中古屋市場部分,永慶房屋昨日也公布第三季中古屋交易統計,全台九大都會區交易量能均已連三季下滑,其中台北市第三季交易量更創九年來單季新低量,量能幾乎窒息,現階段市場買氣相當低落。

第三季除房租年增率略有走揚外,其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標全面走弱。其中,第三季股市下跌1,400多點,單季跌幅高達16.5%,對房價產生極大的壓力。

永慶房仲集團研展室黃增福指出,這波房市多頭超過七年,現階段房價已處於歷史高點,受市場氣氛不佳影響,民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延,追價意願下滑,若買賣雙方對價格認知差距無法縮小,量縮僵局可能延續年底。

(政策) 國有地擬全面禁售 財部認同




立委提案修法 須經行政院專案核准才能標售

國產局:每案報核⋯缺乏效率

【經濟日報/記者陳乃綾/台北報導】 2011/10/28

政府標售國有地常引發爭議,為避免建商買國有地養地炒房,立委提案修訂「國有財產法」,要求全台國有土地統統不准賣,除非事先經過行政院專案核准,否則以「不標售」為原則。

財政部長李述德昨(27)日表示,政府處理國產非常謹慎,97年起就不再賣500坪以上大面積土地。他贊同立委修法,但表示未來國有地標售的事前程序會較複雜。

財政委員會召委、提案立委賴士葆昨天表示,以往國有地標售,許多財團買下後都不開發,養地轉手,間接炒升地價。標售國有地「弊大於利」,應該以出租、設定地上權、參與都更等多元方式開發土地。

立法院財政委員會下周四(3日)將討論「國有財產法」修正案,若順利修法通過,政府未來處置非公用財產土地,須事先經行政院專案核准。

國有財產法第53條,政府可標售沒有特定用途的非公用房屋、土地。立委要求修法,未來達到「最低開發利用面積」的土地,都以不標售為原則,其他則要經專案報行政院核准才能標售。

國有財產局官員則指出,硬性在條文中規定以不標售為原則,會失去政策彈性,如果每件土地都要報院核准才能標售,會使行政缺乏效率。

中南部房地市場較不如北部熱絡,國有地以標售方式處理,會比地上權有效益。

至於「最低開發利用面積」標準,官員指出,希望能以500坪作為最低開發利用的基準。也就是說,500坪以下土地標售,就不須再專案報院審核。

立委同時提案修正國產法第33條,賦予國產局主動收回閒置公用財產的權力。賴士葆指出,許多公用不動產已不再公用,但地方政府等財產管理機關,卻沒有主動向國產局變更為非公用財產,導致國產局無法掌握實際使用情況,造成許多國有不動產閒置荒廢。

考量變更非公用財產的過程非常繁複,因此立委提案修法,讓國有財產局可自行辦理變更手續,以利後續統籌調度,有效利用國有土地。

(政策) 三鼎REITs標案 東區店面聚焦




香檳大樓底價31億元 五年漲一倍 長期租金看增 將掀搶標潮

【經濟日報/記者李至和/台北報導】 2011/10/25

國內第二檔將進行結算的REITs—三鼎不動產投資信託基金,昨(24)日公告標售底價,分為A、B兩標,合計底價62.485億元,其中最受關注的是位在東區的香檳大樓店面,預期將再掀搶標熱潮。


第一太平戴維斯受台新國際商業銀行委託公開標售三鼎不動產投資信託基金所屬不動產,包括香檳大樓部分樓層、誠品物流大樓部分樓層以及前瞻21大樓。

標案分為A標及B標,A標為香檳大樓及誠品物流大樓部分樓層,標售底價為38.425億元。B標則為前瞻21大樓,標售底價為24.06億元整,A標及B標底價合計62.485億元。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示,本案三個標的包括零售商場、廠辦以及辦公大樓,目前幾乎是滿租狀態。在公告之前,許多國內外投資機構及地產、壽險業已積極詢問公告時程,目前也已有多組投資人購買標單。

位在忠孝東路四段的香檳大樓部分樓層,位於台北市Sogo百貨、頂好商圈一帶,標售物件為地下一樓至二樓的店面,目前進駐店家包括中國信託、麥當勞、頂好超市、IS COFFEE、大眾電信等。

根據房仲業者指出,香檳大樓的店面部分,換算平均每坪租金達5,981元,以目前承租的業種型態來看,長期租金還有增長空間。

全球資產專案經理王維宏分析,單看香檳大樓店面標售底價31.46億元,比起2006年取得價格多出一倍,顯示東區店面的潛力與房價飆漲幅度。

2011年10月25日 星期二

(政策) 9月新購屋 貸款利率降

【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】 2011/10/25

中央銀行昨天公布,9月分包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大本國銀行,新承做購屋住宅貸款金額較8月分微增2.64億元,但利率反轉下降至1.878%,較8月分下降0.005個百分點。

央行官員解釋,9月分前述五大銀行新承做購屋放款金額微幅增加,主要是來自利率較低青年安心成家貸款,五大銀行承做金額高達101億元,原因是國曆8月分是農曆鬼月,購屋者延至9月交屋。

但官員強調,9月分大台北地區房屋移轉棟數因季節性因素致較8月分增加,但與去年同期比較,年增率均下滑逾1成5。

其中新北市房屋移轉棟數為6,561棟,年增率為負16.48%;而北市房屋移轉棟數則是3,506棟,年增率為負22.11%。

官員表示,從9月分大台北地區房屋移轉棟數。較去年同期下降來觀察,顯示國內的房地產交易已降溫。

央行昨天公布,9月分前述五大國銀新承做放款加權平均利率下降至1.602%,較8月分的1.650%降0.048個百分點;主要是資本支出貸款利率下降所致,若不含國庫借款,9月分新承做放款利率則為1.608%,較8月分下降0.042個百分點。

而在資本支出貸款,據央行統計,9月分新承做放款利率為2.046%,較8月分下降0.542個百分點;惟在週轉金貸款及消費性貸款部分,9月分新承做放款利率均較8月分上升。

(地產) 新北捷運共構宅 年底標售




【經濟日報/記者陳乃綾/台北報導】 2011/10/25


台北市政府將全面出售持有新北市的捷運共構宅,四處站體共789戶。

捷運工程局聯合開發處昨(24)日表示,新店站及新莊線先嗇宮站共164戶,最快年底公開標售,對象無限制。

捷運工程局聯合開發處長林勳杰表示,位在新北市的四處捷運共構大樓,包括新店站、新莊線先嗇宮站、中和線頂溪站與南勢角站,將全數對外標售。

四處捷運共構宅共有789戶,總坪數高達2.14萬坪。

(地產) 三鼎REITs標案 東區店面聚焦

【經濟日報/記者李至和/台北報導】 2011/10/25

國內第二檔將進行結算的REITs—三鼎不動產投資信託基金,昨(24)日公告標售底價,分為A、B兩標,合計底價62.485億元,其中最受關注的是位在東區的香檳大樓店面,預期將再掀搶標熱潮。



第一太平戴維斯受台新國際商業銀行委託公開標售三鼎不動產投資信託基金所屬不動產,包括香檳大樓部分樓層、誠品物流大樓部分樓層以及前瞻21大樓。

標案分為A標及B標,A標為香檳大樓及誠品物流大樓部分樓層,標售底價為38.425億元。B標則為前瞻21大樓,標售底價為24.06億元整,A標及B標底價合計62.485億元。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示,本案三個標的包括零售商場、廠辦以及辦公大樓,目前幾乎是滿租狀態。在公告之前,許多國內外投資機構及地產、壽險業已積極詢問公告時程,目前也已有多組投資人購買標單。

位在忠孝東路四段的香檳大樓部分樓層,位於台北市Sogo百貨、頂好商圈一帶,標售物件為地下一樓至二樓的店面,目前進駐店家包括中國信託、麥當勞、頂好超市、IS COFFEE、大眾電信等。

根據房仲業者指出,香檳大樓的店面部分,換算平均每坪租金達5,981元,以目前承租的業種型態來看,長期租金還有增長空間。

全球資產專案經理王維宏分析,單看香檳大樓店面標售底價31.46億元,比起2006年取得價格多出一倍,顯示東區店面的潛力與房價飆漲幅度。

2011年10月24日 星期一

(地產) 股市金價跌不停 熟齡客層轉房市




【網路地產王/綜合】 2011/10/13

近來股市、金價暴起暴落,很多人身陷風暴,都不敢再把資金投入金融市場,在一片不景氣中,反而有不少投資客,把現金轉投房市,希望能殺出一片血路,民眾理財危機感持續攀升,連帶影響民眾購屋意願。

■ 50歲以上客層 危機入市購屋

「熟齡族選擇危機入市的傾向,越來越明顯!」。但中信房屋市場研究中心發現, 最近有購屋計畫的民眾,居然有44.6%為50歲以上的熟齡族,自備款比例更高達51.9%。其中,以投資理財為購屋目的者,高達3成2。

中信房屋分析,選擇在此時機入市,很多投資客不是為了套利,近6成是為了避險,其中,主要是給父母或子女的孝親需求最高,占38.1%;其次為理財性需求占32.6%;自住型的占29.3%。

■ 奢侈稅上路後 投資型購屋未減

從數據來看,中信房屋第三季宅指數調查發現,近期有購屋計畫的民眾26%為理財性需求,與上一季26.4%的數據相去不遠,顯示奢侈稅後,投資型購屋比例未減,其中,投資目的以純粹置產為主的民眾,高達58.46%,為歷年新高,轉手獲利及長期收租,則為20.77%。

「這跟市場上的現況,相去不遠!」房仲發現,最近上門的客層,年齡明顯上升,他[們很多都在股市吃了虧,手上雖然有現金,已經不敢貿然把資金投入,這些有意願進場的50歲以上民眾,相較於40歲以下其他年齡級距的購屋者,多出一倍的理財需求,以投資理財為購屋目的者高達32.6%。而在基金、股市、貴金屬黃金、外幣的投資報酬在震盪下,房地產仍是穩定性相對較高的理財工具。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(地產) 搶精華地段平價屋 年底有機會




【聯合報/記者薛翔之/台北報導】2011/10/21


台灣金聯昨天公開抽籤47戶平價住宅,其中台北市林森北路上的小套房,最後由住在台北市的曾小姐以320萬抽中。記者徐兆玄/攝影

台灣金聯公司首度推出的百戶平價住宅「售屋專案」昨天賣出73屋,總經理趙榮芳說,金聯手上還有千餘戶平價住宅,最快今年底、明年初將再推出,其中好幾戶位於台北市林森北路小套房的「壓箱寶」,民眾有機會撿便宜。

趙榮芳說,金聯手上的房子,有些屋齡較大的,必須重新整修,金聯目前正在考慮,年底先推出2、30戶,由於裝潢、整修費用將由買主自行負擔、吸收,因此年底這批房子,售價可能更便宜。

金聯日前推出的「售屋專案」,是金聯第一次大規模賣房子,共推出110戶,最便宜的1戶,售價僅41萬元,最貴的1戶,賣價621萬元,總共1704人登記申購,其中2人以上登記的有47戶,昨天公開抽籤決定買家。

在47戶抽籤住宅中,人氣排名第一的是台北市林森北路小套房,坪數9.66坪,售價320萬元,每坪單價約33.13萬元,是這次專案中唯一位於台北市的物件,由於鄰近捷運蘆洲線中山國小站,交通便利,申購民眾高達1094人,換算中籤率不到千分之1,抽籤結果由一名34歲的曾姓女子抽中。

據了解,曾小姐是上班族,昨天並未出席抽籤現場,這是她第一次購屋,目前還在思考要自住還是出租。

人氣第二高的是高雄市三民區套房,坪數9.53坪,售價41萬元,每坪4.3萬元,共116人登記,由簡姓民眾抽中。

人氣第三高的標的,是位於新北市汐止區大同路2段,63人登記抽籤,中籤率不到2%,中籤的梁小姐透露,她共登記了3個物件,剛好是登記人數最多的3個標的,也直呼自己很幸運。

(地產) 新市民大道 沿線房市成亮點





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/10/22

市民大道6至8段經過饒河夜市、松山車站、大南港計畫、南港調車場開發計畫、南港車站、會展中心及世貿展覽館,商業價值相當高。 記者趙文彬/攝影

松山至南港間鐵路地下化過後,原自基隆路起至研究院路間、全長4.7公里的鐵道用地,已重新整平、並經民眾票選命名為「市民大道6至8段」,將於下周一(24日)通車。

房地產業者指出,台北市又多一條主要幹道,不僅紓解車流、改善住宅環境,且新道路創造新門牌效應,對房價具有拉抬作用,沿線房市成為新亮點。

市民大道6至8段貫穿松山、信義、南港區,目前6至8段劃分為基隆路一段至南港區中坡北路、中坡北路至向陽路、及向陽路至研究院路,市民大道全線也銜接了台北車站、松山車站及南港車站。

新市民大道與原市民大道並未貫通,對基隆路又屬紓解車流道路,加上距忠孝東路也有一定距離,新道路僅屬地區型道路,以休閒功能為主,預期通車後對周邊交通影響有限,但有助疏通台北市中心至南港一帶的交通流量。

當地房仲表示,鐵道周邊本為房市「落後指標」,現在卻是新亮點;已有投資客在過去幾年陸續收購這條新大道沿路的一樓房舍,主要看好其接下來轉變為店面的價值。

也有市場人士表示,市民大道6至8段會經過饒河夜市、松山車站、大南港計畫、南港調車場開發計畫、南港車站、會展中心及世貿展覽館,未來的商業價值相當高。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示,市民大道6至8段旁有許多早期蓋的工業住宅,過去居民得忍受火車經過的噪音、震動,如今道路綠美化後,道路沿線的住宅近兩年幾乎漲了5成以上,且有些老舊房舍還具有都更題材。

他說,以忠孝東路6段以北、新東街以東的工業住宅為例,兩年前每坪約25~30萬,如今成交都在38~40萬之間。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,過去由於鐵道的分隔,松山、信義、南港難以產生連動,如今隨著鐵路地下化,讓這三區兼具發展性與足夠腹地等優勢。

徐佳馨分析,新的道路落成後,民眾可變更門牌,也會創造新門牌效應。市民大道雖不算是燙金門牌,一般也易聯想到高架橋,但若原本門牌為較不知名的小街道,改名對房價仍具有相當拉抬作用。

2011年10月21日 星期五

(政策) 房市業者:抗通膨心態 有利本季銷售

【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】 2011/10/20

雖然近期房市利空不斷,但台中市政府將於11月推出七期等重劃區土地標售案,標售土地皆位於精華區內,預料建商將進場搶標、拉升台中房市熱度。建商指出,期待台中七期新市政中心抵費地開出紅盤,而近期蠢蠢欲動的通膨逐漸發酵,有利第四季房市銷售。

聚合發建設總經理祁興國說,11月8日的市府標地,七期約有10塊精華土地,其中五塊土地面積較大也較完整,屆時將可能吸引許多建商搶標,此次標地結果被視為中部建商明年推案的指標,預期將帶動新一波買氣。

房仲業者表示,目前中部地區土地價格仍高居不下,各建商惜售心態濃厚,個案降幅並不明顯,加上最近物價蠢蠢欲動,通膨逐漸發酵下,房市仍是消費者保值首選標的。

丰閣建築研究室執行總監許瑞生表示,傳統上第四季房市會優於第三季,但今年房市受奢侈稅影響緩步走穩,到第四季買賣氣氛還是持平,目前看來,第四季建商仍然保守推案,指標區域七期則以新成屋為主。

許瑞生表示,建商原本將今年推案計畫訂在928檔期,但因市場買氣低迷,預計進場的新案因市場觀望氣氛濃厚,大都延至明年第一季,有的建商更延到總統大選後才進場。

業者認為,房市今年受奢侈稅影響甚巨,雖然較以往看來,近期買氣平平,但今年反而增加許多傳產企業及長期投資資產的主力客層進場。

近期新市政中心新成屋個案表現以「由鉅大謙」最搶眼,每坪35萬至50萬元,公設比僅有27%,吸引許多台北客,最近已有避險型的購屋者進場。

(政策) 國稅局查炒房 41億暴利露餡




【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】 2011/10/20

國稅局查炒房滿周年,查出炒房暴利41.17億元,為國庫進帳14.3億元所得稅,平均每件繳稅200萬元;北部重炒房區平均每件補稅360萬元。財政部已訂定查稅作業教戰手冊,明(101)年接續嚴查炒房。


財政部去(99)年10月下令全國五區國稅局針對短期移轉、交易金額約5,000萬元等賺取暴利的炒房案件查稅,至今年9月30日為止,共計有723件買賣成屋及預售屋的漏稅案件被查獲,交易所得高達41.17億元,平均每件炒房獲利570萬元。

723件漏報炒房獲利的案件,屬於預售屋交易多達402件,涉及漏報所得19.6億元,補稅額更達6億元。財政部指出,買賣預售屋屬於權利移轉行為,包括房屋及土地都要課稅,土地並無免稅優惠,且均按實價課徵,補稅金額平均每件150萬元。

成屋買賣漏稅案件則有321件。財政部指出,土地交易所得免稅下,成屋交易如有漏稅,僅能對屬於房屋部分的交易所得課稅。由於涉及取得成本認定問題,321件短漏稅案件,僅83件按實價課稅,漏報所得約7,500萬元,補稅額1,732萬元。

國稅局雖鎖定94年至99年共五年的炒房案查稅,但受近二年房價快速攀升影響,國稅局查獲漏稅多屬97年至99年間的交易案,計有486件被發現漏稅,漏報炒房獲利多達31億元,占總緝獲漏報炒房所得的七成五。

查稅績效最好地區為北部「重炒房區」。財政部統計,台北市共有222宗涉嫌漏稅,售屋獲利多達21.4億元,平均每件售屋獲利將近千萬元,合計補徵所得稅為7.9億元,平均每件補稅額是358萬元,均為各地區之冠。

其次則是轄區包括新北市、桃園縣市的北區國稅局,總計查出260件漏稅案,漏報售屋獲利12.7億元,補稅額4.4億元。財政部指出,包括台北市在內的北部縣市,合計被國稅局查獲短漏報售屋獲利的補稅額即達12.3億元,占全國14.3億元補稅額的八成六。

(政策) 分散風險 建商跨區跨國推案




【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/10/20


圖/聯合晚報提供

近年經濟景氣變幻莫測,各行各業都加強風險管控,靠景氣吃飯的營建業更是積極避險,紛紛選擇不同地點推案,有中南部業者北上,也有北部業者南下,不少業者更遠赴海外包括大陸、越南、中東等地推案,以分散風險。

住展雜誌研發長倪子仁表示,房地產有極強區域特性,建商多會選擇熟悉的市場經營,但面對當前景氣說變就變的高度不確定性,建商「跨區經營、分散風險」已經是必定要走的路,預料這種情況會愈來愈普遍。

這也意謂,北部民眾未來更有機會看到中南部建商不同的建築風格及行銷,同樣的中南部民眾也會有更多機會買到北部大型建商的建案。

根據住展雜誌調查統計,近期跨區推案的大型建商多達15家,其中從北台灣到中台灣,較早有寶佳與勤美,稍後冠德與力麒也前進台中市,其他打算進軍台中市開疆闢土的建商還包括華固、長虹建設等建商。

「中」軍北上的,除了鄉林建設外,還有豐邑、總太、惠宇、富宇、國雄與長安建設等知名中部建商,不過大多選在新竹市與竹北市落腳推案推案。

另有不少上市上櫃的營建、營造公司則不只在國內把「雞蛋放在不同籃子」,為分散風險並拓展規模、尋求商機,多達21家前進海外市場,進軍的地區以大陸地區為主,共有16家公司,另外有8家進軍越南,進軍中東地區的則有4家公司。

其中遠雄集團最積極,目前除已在大陸北京、天津、青島、上海、廣州推案外,在中東的阿布達比也進行布局。鄉林不只很早就在大陸布局,而且持續加快腳步,繼去年青島涵碧樓正式動工,日前又取得南京土地,並投入3億美元的資金,準備動工興建南京涵碧樓。

除了大陸之外,諸多公司搶進的另一個熱門的地區則是越南。除全坤興、遠雄、鄉林外,營造建業者也把越南視為創造商機的新標的,如欣陸、工信等均已進場。

2011年10月19日 星期三

(地產) 公營住宅/租金看市價 不如看看需求

【聯合晚報/記者楊正海/特稿】 2011/10/18

大龍峒公營住宅租金太高,北市府終於鬆口,決定降價,其實,北市府一昧只以附近租金平均值計算租金,而非租屋者的需求,未來市府若取得空總仁愛路用地,真的蓋起「小帝寶」,天價的租金,年輕人怎麼租得起?

大龍峒公營住宅,鄰近花博公園,步行到圓山捷運站不到5分鐘,又標榜是綠建築,成為北市府行銷公營出租住宅的第一張王牌,今年開始招租,但外界認為租金過高,其中,「三房型」租金,租金加管理費,每月要付2萬元,對於剛成家的年輕人、或是存錢買屋的無殼蝸牛來說,儘管心動,恐怕不敢「行動」。

大龍峒公營住宅,從興建到完工,未見居民反對,興建過程中,甚至常引來民眾好奇,想要看屋,被視為北市公營住宅的典範。

但其他的公營住宅,包括北市府計畫要在文山、內湖區蓋的6處公營住宅,卻引起居民一波波反對聲浪,同樣是公營住宅,市府蓋在其他地區,同樣是靠近捷運站,交通便捷,卻是招來遍地反對聲浪,任憑市長郝龍斌說破嘴,「公營住宅一定是高品質,並非廉價住宅」,卻還是無法打動當地居民。

外界擔心公營住宅會降低周遭居住品質,但「高租金」和「高品質」不能劃上等號,出租住宅不只光有亮麗的外表,還必須考量到租住者的需求,以及出租後,良好的管理,才不會重蹈國宅政策失敗的覆轍。

(政策) 大陸房產景氣指數 創近兩年最低




【經濟日報/記者侯雅燕/綜合報導】 2011/10/19

中國大陸政府打房成效已見,9月房價宣告支撐無力而下降。大陸國家統計局昨日表示, 9月全國房地產開發景氣指數為100.41,創2009年9 月來的最低點。70個大中城市中,與8月相比,9月北京、上海等46個城市房價已經停漲或下降。


圖/經濟日報提供



大陸國家統計局公布數據顯示,前三季全國房地產開發投資人民幣4.4兆元,較去年增加32%,比上半年回落0.9個百分點。

另外,9月70個大中城市中,有69個城市房價比去年同期高,但有59個城市房價漲幅已趨緩,49個城市房價年增率在5%以內。

與8月相比,9月北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現停漲或下降。學者專家表示,大陸部分城市的房價拐點 (轉折點)已經隱現。

大陸國家統計局發言人盛來運表示,房地產投資,從8、9月的情況來看,雖然說仍在高位運行,但,9月增長速度有所回落。房地產投資性的需求,特別是投機性的需求得到遏制。

他強調,房地產的價格出現了鬆動,房地產前期價格上漲的勢頭得到明顯遏制。從這些指標的情況來看,國家房地產的調控取得了積極的成效,房地產的市場運行向著宏觀調控的預期方向發展。

中國銀行戰略投資部高級經濟師周景彤向中新社表示,從最近幾個月的房價統計數據來看,大陸官方先前密集的房地產調控政策已顯現效果,而且效果正在不斷增強。

日前中國大陸主要城市房地產市場也出現量跌價滯現象,市場交易或將量價齊跌。

周景彤預測,今年第四季和明年,大陸經濟增速會有所回落,總體經濟運行環境也不會支持房價的繼續上漲,官方調控政策仍將繼續發揮作用。

(地產) 北市平價宅 買到賺百萬





台灣金聯七折出售 林森北路小套房引爆申購潮 中籤率不到千分之一

【經濟日報/記者陳美君/台北報導】 2011/10/19


台灣金聯百戶平價住宅,圖為位於台北市林森北路近10坪、總價320萬元的小套房。圖/經濟日報提供

台灣金聯出售百戶平價住宅,當中以台北市林森北路近10坪、總價320萬元的小套房最搶手,目前市價約450萬元,買到等於現賺130萬元,吸引逾千人參加抽籤,中籤率不到千分之一。

台灣金聯推出「百戶好住宅,幸福百年百」售屋專案活動盛況空前,14日已結束登記,共有1,700餘人登記、申購73 戶物件,打破業界紀錄。為求公平起見,台灣金聯表示,其中47戶物件,有二人以上登記申購,將在明(20)日上午,公開抽籤決定幸運兒。

台灣金聯指出,獲得民眾熱烈申購的熱門物件,包括台北市林森北路的小套房,市價450萬元,這次以320萬元標出,等於打七一折出售,吸引1,093人登記,中籤率不到千分之一。

另外,高雄市火車站附近的小套房,有116人登記,新北市汐止區大同路的小套房,有63人登記,高雄市順昌街三房二廳的物件,有43人登記,這些熱賣物件中籤率都非常低,誰能順利入住,全得靠手氣。國內房價高漲,民眾苦不堪言,台灣金聯此次推出的平價住宅,售價僅市價的七成到八成不等,平均總價約190萬元,轉售就有獲利空間。

台灣金聯這次將以抽籤決定買家的物件,將視座落區域,在20日上午10時分別在台北總公司及桃園、台中、台南、高雄等四個業務處,辦理抽籤事宜。台灣金聯總經理趙榮芳表示,這次的售屋活動貼近一般民眾購屋需求,推出一個月以來,公司網站瀏覽人數超過12萬人次。

2011年10月18日 星期二

(地產) 北市商辦 連二季站穩70萬/坪





敦南商圈最猛

【經濟日報/記者李至和/台北報導】 2011/10/18

全球資產管理公司調查,台北市第三季商用不動產平均房價,已攀升至每坪74.2萬元,較上季大幅增加4.7%,連續兩季房價站穩每坪70萬元大關;其中北市精華A級辦公室釋出標售,吸引不少法人出手投標。


全球資產專案經理王維宏昨(17)日表示,相對於商辦房價明顯上漲,第三季租金漲勢平緩,租金報酬率下探2.58%。

從商圈來分析,敦南商圈因壽險業者積極加碼,第三季漲勢驚人,平均售價上升至每坪88.1萬元,躍居各商圈之首。信義世貿商圈平均售價每坪約86.5萬元,位居第二。

全球資產管理公司調查,9月大型商用不動產(含土地)交易金額約534億元,創下近年單月新高,由於大型不動產資產信託(REATs)都集中在9月標售,帶動該月交易金額明顯飆高。

基泰之星不動產投資信託(REITs)的商用不動產,以總價33.3億元標脫,租金投報約2.5%,符合市場行情,年底前還有三鼎REITs的標售案,加上太子敦南大樓也可能出售,商用不動產仍是壽險公司關注的焦點。

王維宏指出,今年交易量表現活絡,除部分業主獲利了結外,REATs的到期與REITs的標售,提供一定的供應量,加上定價相對合理,預期今年全年商用不動產交易應可達千億元規模。

(房貸) 善用房貸增貸 利息相對划算

【經濟日報╱記者 夏淑賢】 2011/10/18

臨時需要調度資金,又嫌小額信貸利息高,有產階級者不妨利用房貸增貸或回復型房貸,利息比信貸低;也有銀行鼓勵信貸客戶在利息優惠期過後若要提前還款,改以房貸增貸支應,提高民眾資金調度的彈性,降低成本。

不少銀行提供前三個月或前半年2%以下優惠固定低利,甚至前三個月不到1%,但若民眾借貸期間比優惠期間長,大多數小額信貸的平均年利率仍達5%以上,比房貸利率還高。因此,銀行業者建議,若本身已有房貸,就可以考慮房貸增貸,或改為回復型(即理財型房貸),把還給銀行的房貸資金再借運用,利率成本就比小額信貸要低。

房貸增貸,是指房貸戶辦理房貸一段時間,清償部分本金後,又再辦理新增房貸。這種做法視同與銀行締結新房貸契約,房貸戶和銀行之間會變成兩個房貸契約並存,一個是原有的舊約,另一個則是增貸的新約;新約的增貸金額,以現在的新估價結果計算可貸額度,再扣除舊約的尚未清償餘額,即為增貸金額,而利率也是以現狀來定。

不過,即便今年市場利率走升,但還是比信貸便宜,尤其信貸一借可能至少一、兩年以上,總費用年百分率多在4%、5%以上。

另一種選擇是將一般傳統房貸改成回復型房貸,也就是還掉的房貸本金可以隨時再借出動用。但回復型房貸與房貸增貸有兩大差異,一是增貸為一次借出金額,跟傳統房貸一樣逐月攤還本息,還掉就不能再借出,不像回復型房貸可隨借隨還;二是房貸增貸利率比回復型低,一般來說,回復型房貸利率加碼,可能會比一般房貸再高50點到100點(1個基本點為0.01個百分點)。但重點是即使是回復型房貸,利率也比信貸低。

(地產) 商用不動產9月交易額 飆新高




【聯合報/記者羅介妤/台北報導】2011/10/18

台北市第三季商用不動產交易爆大量,但租金報酬率反而下降。圖/聯合報資料照片

今年台灣商辦市場交易熱絡,北市精華區出現罕見大宗商辦出售潮,壽險業者出手搶貨不手軟。商仲業者最新調查發現,今年第3季北市商用不動產平均房價,攀升至每坪74.2萬元,較上季大幅增加4.7%,已連續2季站穩每坪70萬元大關。

全球資產專案經理王維宏表示,受到歐美債信危機及奢侈稅政策的雙重影響,今年7、8月交易量是靠自用需求支撐,投資信心疲軟,買方觀望氣氛濃厚。

不過,今年9月分開始,許多精華地段A級商辦釋出標售,再度吸引大型法人出手投標,一鼓作氣衝高第3季交易量。

據全球資產統計,9月大型商用不動產(含土地)交易金額約534億元,創下近年單月新高,由於大型不動產資產信託基金都集中在9月分標售,使當月交易金額明顯飆高。

今年第3季北市辦公室售價平均每坪74.2萬元,季增4.7%。各級大樓價格也都有明顯漲幅,受到9月分交易熱絡帶動,A級大樓平均售價漲幅最大,季增約5.9%。

從商圈分析,敦南商圈因為壽險業者積極加碼,今年第3季漲勢驚人,平均售價從每坪80.1萬元攀升至88.1萬元,躍居各商圈之冠;第2名的信義世貿商圈,平均售價每坪也高達86.5萬元。雙雙站穩每坪80萬元以上高價。

不過,相對房價明顯上漲,租金漲勢卻呈現平緩,各商圈租金年報酬率呈現下滑趨勢,平均租金報酬率下探至2.58%。

今年壽險業者已買入多筆辦公大樓,包括國泰人壽買下新光敦南大樓部分樓層、富邦人壽買下敦南摩天大樓商場與凌雲通商大樓辦公室。

年底前還有三鼎不動產資產信託的標售案,加上太子敦南大樓也可能出售,商用不動產仍是壽險業者未來關注焦點。

2011年10月17日 星期一

(政策) 陸首套房貸利率 最高上調10%




【經濟日報/記者邱莞仁/綜合報導】2011/10/17

受信貸額度吃緊影響,繼上調第二套購房商業貸款利率後,近日北京、上海部分銀行又傳出上調首套房貸款利率5%至10%,使得個人房貸的門檻再次提高。


圖/經濟日報提供



傳出調整首套房貸利率的是中國建設銀行北京分行。建行北京分行貸款中心的工作人員告訴新華社,目前個貸很少能執行基準利率,根據客戶情況有所上浮,二手房首套房貸利率執行基準利率的1.05倍。

建行北京分行有關負責人對此表示,該行根據貸款客戶的不同情況,實施差別化貸款利率政策,這是因為「建行高度關注房地產市場變化,借鑑同業做法及考慮到風險防範情況,繼續實施客戶區域差別化政策」。

雖然其他如工商銀行、中國農業銀行及中國銀行等目前尚未傳出跟進消息。但,首套房利率上調至1.05倍後,以貸款人民幣100萬元 (約新台幣476萬元)20年期計算,每月須支付近人民幣8,000元 (約新台幣3.8萬元),相當於加息約兩次,將衝擊購房需求,使第一套房購房的負擔繼續增加。

此舉除顯示大陸房市調控政策仍不鬆手,且由於時間近年末,市場人士預計,銀行資金趨緊將使房貸審核更加困難,買房的民眾等待放款的「排隊時間」將更長,也引發各方強烈關注。

另一方面,在上海地區,據新聞晨報報導,包括建行及光大銀行都已不同程度地上調首套房利率,由於信貸額度緊縮,除了對購房者資格有嚴格的審核外,一些銀行甚至還提高放貸門檻。

對此,向來以直言被陸媒稱為「任大砲」的北京華遠地產董事長任志強,則將炮火對準銀行,在其微博(微網誌)上回應說:「趁火打劫?」

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為,基於風險防範來提高利率,是符合國際慣例的,這隱含著建行的一個判斷:房價可能下跌,這是上調利率背後真正的信號,表明銀行界也逐步看跌樓市。

從種種市場跡象看,北京房價的確面臨較大的下跌的壓力。

「此次調高個貸利率可能抑制部分購房者的需求,從而影響房地產行業。」中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說,繼建行後,其他銀行可能出現跟進的情況。「因為目前資金緊張是各家銀行面臨的普遍狀況,加之目前市場實際利率水平高,所以銀行在其系統內也有上調利率水平的需求,以增加自身利潤。」

(地產) 土城、五股 熱區接班人




【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/10/15

新北市繼板橋、新莊之後,下個房市亮點在哪裡?房地產業者說,土城、五股分別擁有大面積的土地開發案、自辦重劃區,可望成為新北市下一波房地產熱區接班人。

土城的大面積開發案,位於捷運板南線海山站附近,共有大同、宏璟及永豐餘等3塊,總面積超過4萬坪,其中有兩塊土地已完成或正進行土地變更,變更後即可開發。

至於五股的重劃區,位於台64線五股交流道附近,名為「洲子洋重劃區」,據了解目前包括麗寶、遠雄、茂德、全坤建等大型建商都已進場整合土地,區域也有建商開始籌設接待會館,預計第四季就會有第一個建案推出。

土城海山站旁

三大工業區土地等待開發


五股洲子洋重劃區交通便利,預計今年第四季就會有個案推出,房地產業者認為將是新北市下個房市亮點。 記者游智文/攝影

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,新北市有不少工業區廠房與土地,早年不起眼,但隨著都市向外擴展,現在都擁有極高的開發價值,特別是鄰近捷運站周邊的土地,其吸晴能力一點不輸重劃區。

土城中央路上大同板橋廠、宏璟建設土地及永豐餘土地等3塊大面積工業土地,就具有如此發展條件。這三塊土地都位於捷運板南線海山站附近,且相隔非常近,總面積合計多達4.2萬坪,相當於一個小型重劃區。

3塊地中,基地面積最大的是大同的板橋廠區,約2.6萬坪,目前廠區內的生產線已經外移,將由工業區申請變更地目後進行開發,依過往經驗,如此規模土地變更時,通常會捐出大片土地作為綠地,且會有包括商業設施等開發項目。

宏璟建設與其大股東的土地則是位於大同板橋廠的南側,基地面積也達1.2萬坪,此一土地已變更為商業用地,預料短期內會展開進一步開發;附近還有一塊永豐餘的土地,面積也達4千餘坪,預料隨著周邊土地的開發,也會加速活化。

信義房屋土城海山店店長李熒芝表示,雖然此三筆工業區土地細部規劃尚未明朗,但工業區變更後,多可提供更好的生活環境,包括商業設施、開放綠地都可能增加,加上鄰近捷運,當地一旦啟動開發,勢必會是新北房市一大亮點。

五股 洲子洋重劃區交通便利


新北市土城區大同板橋家電廠。 記者陳正興/攝影

另一個業者看好的新北市新亮點,是位於台64線五股交流道附近的洲子洋重劃區,這是民間自辦重劃區,也是新北市繼新板特區、新莊副都心之後,最新開發的一處重劃區。

新北市代銷公會副理事長、談美廣告董事長林談表示,洲子洋重劃區雖然是自辦重劃區,但面積可不小,達54.7公頃,相當一半以上的新莊副都心。交通便利是此重劃區最大特色,透過台64線可快速連結兩條高速公路、新北市的板橋、新店、三重,進到台北市區也很方便。

此外五股洲子洋重劃區雖然位置較偏,但與新板特區、新莊副都新、頭前重劃區一樣,都擁有街廓整齊,公設綠地多,且土地產權單純的優勢,極具發展潛力。

將成大台北最便宜的重劃區

住商不動產五股加盟店長黃威鳴則認為,這一個重劃區年底開始推案後,一定會吸引大台北民眾目光,原因無他,目前區域周邊推案價格一坪多在23、4萬元,預估重劃區推案價格會落在25~30萬元,此一行情將讓當地成為大台北最便宜的重劃區。

黃威鳴表示,目前當地土地交易活絡,每坪成交價已站上60萬元,據了解包括遠雄、麗寶等大型建商也都已進場整合土地,重劃區內目前並有人已開始籌設接待會館,預計最快今年第4季就會有建案推出。

(地產) 現在…大台北買屋 高不成,低就




聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/10/15

奢侈稅讓大台北房市產生結構性變化,業者發現,在投資風退潮後,低總價自住產品近期快速崛起,已成市場新主流。

千萬上下首購產品受青睞

以預售市場來說,信義代銷協理何胤諭表示,自歐美債信問題引發股災以後,大台北推案中,表現最好的就是總價1000 萬元上下的首購產品,其他個案不論來客或成交都不理想。

成屋市場也一樣,永慶房屋調查,以往買氣搶搶滾的大坪數、中高總價產品,近數月來交易量一路溜滑梯,總價3~6000萬元的產品,和奢侈稅上路前的5月比較,成交量已跌掉4成,6000萬元以上的豪宅買氣更是重跌6成。

北市1000萬以內成長14%

反觀小坪數、低總價產品則是異軍突起,北市20坪以內的住宅,自5月後成交量即穩定上升,9月較5月已增加11%;21到30坪的住宅近4個月來交易量成長更達22%。

以總價來看,北市也以總價1000~1500萬元升溫最明顯,今年9月較5月交易量增加達25%,1000萬以內的也有14%的成長。

住展房屋網總監陳韻如分析,大台北房市會如此變化,主要和奢侈稅後買盤結構發生根本變化,投資退潮、自住興起,而自住又受到國際動盪影響,購屋預算明顯縮水有關。

她指出,大台北房市原以台商、投資客及高資產族群為三大主力,這些人大多資金充沛,購屋標的也以大坪數、高總價的投資產品為主。但奢侈稅上路後,在獲利空間大幅縮減下,這些主力轉為觀望甚至離場,這些產品熱度也隨之陡降。

議價空間出來 購屋行動開始

取而代之的是自住型的首購族及換屋族,陳韻如表示,這兩大族群過去在房價一路飆升的賣方市場中,因追價保守,稍一猶豫,房價又漲,幾乎沒有機會出手,但現在房市轉向,議價空間出來了,許多人也開始出門展開購屋行動。

不過自住型買盤和投資型買盤就完全是兩碼子的事,何胤諭表示,投資需求看的是未來增值潛力,但自住需求首要考量則是購屋能力,買得起才是最重要的,也因此自9月以來,一些過去少人注意的低總價首購產品,明顯翻紅。

以信義代銷旗下個案來說,總價在1000萬元上下的五股「九揚傑仕堡」個案,來客量近來就持續回升,每周可達2、30 組。另外奢侈稅後才開案的土城「瑰寶」,總價在600~1400 萬元之間,銷售情況也很不錯,40多戶也將近全數售完。

淡水、泰山等地 首購產品不差

另據住展雜誌調查,目前單價較低的房市區,包括土城、淡水、泰山、五股、深坑、三峽等地,首購型產品也都不差,甚至這股熱潮還擴及到基隆、桃園等地。

以遠雄建設在桃園八德推出的「艾菲爾」為例,現場專案張益昌表示,目前一周來客量可達7、80組,天氣好時更佳,其中桃園本地約占4~5成,北市客和新北市則各占2~3成。

陳韻如表示,景氣不好時,民眾購屋自住重於投資,會更考慮負擔能力,低總價自住產品就會隨之轉旺,2008年金融海嘯發生時,也一度有此趨勢,但當時景氣轉好太快,在建商還來不及改變產品時,景氣就已回溫。

她認為這一波低總價產品的崛起,將會是長期趨勢,主要原因是奢侈稅除了切斷了短期投資獲利管道,對長期置產也有一度程度影響,另外歐美經濟也看不出短期內會明顯轉好,在較長時期不景氣下,預料會有更多建商打造低總價自住產品。

2011年10月14日 星期五

(地產) SOGO商圈 店面每坪900萬




【經濟日報/記者黃啟菱】 2011/10/14

圖/經濟日報提供

永慶房仲集團旗下的HouseFun昨(13)日統計,位於台北市東區的SOGO商圈,因商業機能極佳,店面價格單坪已站上900萬元大關、租金行情也挑戰每坪每月2.5萬元,租金投報率雖已跌破2%,仍是投資者「獵店」首選區段。

HouseFun統計指出,台北以百貨為主的商圈,有東區的SOGO商圈、統領商圈,新興的信義商圈及年輕人居多的西門商圈,各有其消費主力。

就店價來看,SOGO商圈是全台價格、租金行情的雙料冠軍,吸金實力驚人;統領商圈每坪單價也站上700萬元,位居第二。

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興說,有人潮的地方就有錢味,SOGO百貨忠孝館向來是全台百貨單店營業額最高處,曾創下每年近200億元的業績,聚集效應造就周遭商圈的高店價和高租金。

同在忠孝東路上的統領商圈,則是租金投報率最好之區塊,最高可達3.2%,主因租金高、店價則略低於SOGO商圈。

(地產) 股市金價跌不停 熟齡客層轉房市




【網路地產王/綜合】 2011/10/13

近來股市、金價暴起暴落,很多人身陷風暴,都不敢再把資金投入金融市場,在一片不景氣中,反而有不少投資客,把現金轉投房市,希望能殺出一片血路,民眾理財危機感持續攀升,連帶影響民眾購屋意願。

■ 50歲以上客層 危機入市購屋

「熟齡族選擇危機入市的傾向,越來越明顯!」。但中信房屋市場研究中心發現, 最近有購屋計畫的民眾,居然有44.6%為50歲以上的熟齡族,自備款比例更高達51.9%。其中,以投資理財為購屋目的者,高達3成2。

中信房屋分析,選擇在此時機入市,很多投資客不是為了套利,近6成是為了避險,其中,主要是給父母或子女的孝親需求最高,占38.1%;其次為理財性需求占32.6%;自住型的占29.3%。

■ 奢侈稅上路後 投資型購屋未減

從數據來看,中信房屋第三季宅指數調查發現,近期有購屋計畫的民眾26%為理財性需求,與上一季26.4%的數據相去不遠,顯示奢侈稅後,投資型購屋比例未減,其中,投資目的以純粹置產為主的民眾,高達58.46%,為歷年新高,轉手獲利及長期收租,則為20.77%。

「這跟市場上的現況,相去不遠!」房仲發現,最近上門的客層,年齡明顯上升,他[們很多都在股市吃了虧,手上雖然有現金,已經不敢貿然把資金投入,這些有意願進場的50歲以上民眾,相較於40歲以下其他年齡級距的購屋者,多出一倍的理財需求,以投資理財為購屋目的者高達32.6%。而在基金、股市、貴金屬黃金、外幣的投資報酬在震盪下,房地產仍是穩定性相對較高的理財工具。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(地產) 合宜住宅 要聯外道等配套




【聯合報/記者游明煌、王長鼎/新北市報導】 2011/10/14

住宅大利多!板橋浮洲合宜住宅下月中起受理申購資格審查,總價四百多萬至一千萬元。記者林澔一/攝影

板橋浮洲地區將建合宜住宅,房仲業者認為,此區房價原本偏低、生活機能不強,但上月台鐵簡易車站通車後,已帶動當地發展;合宜住宅四千多戶進住後,對浮洲房價更有幫助。

立委吳清池說,合宜住宅限售當地居民的比率應提高到百分之十,才能照顧當地人,同時興建聯外的卅米道路,否則大觀路勢必嚴重塞車。他強調,浮洲地區遭禁建廿多年,政府不能為建合宜住宅,只變更榮工廠周邊土地,應納入整個浮洲地區土地,提高建築容積率及規畫公共設施用地,一併進行都市計畫通盤檢討。

信義房屋板橋江翠店店長許書瑋表示,浮洲地區位在板橋、樹林交界處,有如一個獨立區塊,因無大型量販店、夜市、市場,生活機能不佳;交通方面原本多靠公車,台鐵浮洲簡易車站上個月通車後,對當地交通便利有較大幫助。

許書瑋表示,浮洲地區房價與周遭相較偏低,甚至比不上毗鄰的樹林區,公寓平均約十六到十八萬元,中古大樓約廿到廿五萬元;但在浮洲簡易車站通車後,鄰近的僑中二街有新建案開價卅萬元起跳,合宜住宅每坪十九點五萬元價格,對首購族及外地客很有吸引力。

住在大觀路、金門街口的「大觀明園」社區主委林榮華說,政府照顧弱勢族群的美意他贊成,但交通、治安、商圈等配套要規畫好。

2011年10月13日 星期四

(地產) 新壽33.3億 標得基泰之星REITs




【聯合報/記者何醒邦、孫中英/台北報導】 2011/10/13

基泰之星REITs不動產標售案昨天開標,標的物是台北市衡陽路上的世紀羅浮大樓的部分樓層(見圖)及北市成功路五段的大湖商旅大樓(麗湖飯店),新光人壽得標。記者高智洋/攝影

壽險業積極搶標商辦大樓又一樁。台灣土地銀行委託第一太平戴維斯公司公開標售「基泰之星REITs」,昨天由新光人壽以33.3億元取得,溢價率9.8%,租金報酬率約2.5%,整體標售狀況符合市場預期。

全球資產管理專案經理王維宏表示,世紀羅浮大樓投標價格為18.8億元,換算每建坪約60萬元;大湖商旅標脫價格為14.5億元,拆算車位後每建坪約43萬元,大致符合市場行情。

新光人壽副總經理徐順鋆表示,這兩處標的地段都不錯,換算租金報酬率約有2.5%。新光計畫將維持大湖商旅大樓繼續出租;但世紀羅浮大樓由於地段搶手,很容易就滿租,未來將有部分樓層自用。

商仲業者表示,三鼎不動產信託基金也即將公開標售,由於標的物包括北市東區精華店面,除國內壽險業外,甚至連傳產業、開發商都有興趣,絕對精彩可期。

「基泰之星」為基泰建設在2006年發行的不動產投資信託基金,共有兩個標的,一是北市衡陽路的「世紀羅浮大樓」部分樓層,總底價約15.88億元,建物面積為3100坪。另一為北市成功路五段的大湖商旅大樓(麗湖飯店),整棟出售底價約14.44億元,建物面積3962坪,土地面積為560坪。兩標的底價共30.3億元,昨有2組買家投標,最後由新光人壽以33.3億元搶標成功,擊退吉利開發。

永慶資產管理協理黃增福表示,今年第3季商用不動產公開交易案件突破550億元以上,單季交易金額創新高。下一檔即將清算的三鼎不動產信託基金,持有標的物包括忠孝東路四段的香檳大樓、南京東路捷運站附近的前瞻21大樓,都是店面、產權完整的商辦大樓,也是壽險公司偏好的產品。

(政策) 9月土增稅 創近一年新低

【聯合報/記者賴昭穎/台北報導】 2011/10/13

受到奢侈稅開徵、股市下跌等因素衝擊,9月的土地增值稅交易件數和金額雙雙創下近一年新低,顯示不動產交易有轉淡的趨勢。

財政部統計處昨天下午公布9月全國稅收,副統計長許瑞琳表示,9月稅收1933億元,比去年同期增加125億元;累計今年1到9月稅收1兆3770億元,比去年同期增加1272億元,占今年預算數1兆6953億元的8成多,預估今年稅收超徵500億元以上沒問題。

值得注意的是,今年前9個月1.3兆餘元的稅收,已經是史上同期次高,僅次於97年1到9月的1兆4274億元水準。

從個別稅收來看,許瑞琳說,在民間消費熱絡和進口暢旺帶動下,今年1到9月營業稅收2279億元,創下史上同期新高,比去年同期增加66億元。

此外,9月土增稅課稅件數4萬5321件、稅收57億元,許瑞琳表示,排除2月春節因素,9月的課稅件數和金額是去年10月以來的近一年新低,顯示不動產交易轉淡。

但累計今年前9個月的土增稅589億元,不但比去年同期增加52億元,也是95年以來同期新高。

許瑞琳指出,9月共有3億元奢侈稅進帳,從6月奢侈稅開徵到9月為止,為國庫貢獻8億7800萬元。

拜景氣復甦之賜,今年所得稅收進帳頗豐,許瑞琳說,儘管營利事業所得稅率從25%降到17%,但1到9月的營所稅收仍高達2932億元,比去年同期大增661億元。綜合所得稅累計前9個月稅收也有2949億元,比去年同期增加341億元。

(政策) 保障房新政 鋼鐵受惠




【經濟日報/記者周義朗/台北報導】 2011/10/12

圖/經濟日報提供

大陸為使保障房政策能落實,國務院再度宣告將推出五項新政策,加強保障房力度。市場人士預期將有利於鋼鐵、水泥及以建材為主的聚氯乙烯(PVC)業者未來五年的營運發展。

據了解,所謂的五大政策包含了下調住房貸款利率、確保土地供應、稅率減免及政府資金投入和提供相關企業融資平台。水泥業者認為,未來幾年,保障性住房將成為大陸國家建設重點,相關利多和扶持政策預期將不斷出現,因此相關產業未來前景持續看俏。

水泥業者表示,到去年底,大陸城鎮保障性住房覆蓋率已達7%到8%,而今後,大陸將進入保障性住房建設加速階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公共租賃住房、經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障為主,同時結合租金補貼。

未來五年,大陸官方已計畫新建保障性住房3,600萬套,約是過去十年建設規模的兩倍;同時,每年還將改造農村危房150萬戶以上的利多。

受此因素帶動,國內水泥雙雄聯袂看好未來五年大陸水泥市場前景!台泥董事長辜成允強調,今年底,台泥在中國的產能可超過5,000萬公噸,2016年目標要達1億公噸;亞泥董事長徐旭東指出,年底,亞泥中國的產量有2,500萬公噸,2015年亞泥在兩岸產能要超過5,000萬公噸。兩家業者未來五年在大陸的投資金額,將一舉超過千億台幣。

至於其他受惠產業還包含鋼鐵和塑化,法人認為,從需求面來看,9月份鋼鐵進入傳統旺季,回補庫存增加,今年下半年,中國大陸保障房全面開工,勢將進一步拉升鋼鐵的需求,在需求拉動和成本推升的因素下,全球鋼價可望逐漸走出盤整,轉趨上揚。而隨著保障房的需求帶動,未來五年前景也將可有所期待。

2011年10月12日 星期三

(政策) 農舍當住家 宜蘭下月課地價稅




【聯合晚報/記者吳淑君/宜蘭報導】 2011/10/11

‧有庭園造景、漂亮草皮的農舍,一看就是純住家,要課稅。
‧存放農具、鐵牛車的農舍,明顯農用,就不必繳交地價稅。


宜縣府地方稅務局日前完成轄內農舍清查,下個月加徵地價稅。圖為宜蘭鄉間隨處可見的豪華農舍。記者吳淑君/攝影

民進黨副總統參選人蘇嘉全的豪華農舍爭議不斷,宜蘭未做農用的農舍其實也不少,宜蘭縣地方稅務局完成清查,全縣5048筆農舍用地中,非農用的純住宅達3510多筆,縣府決定下個月課徵地價稅,預計有800餘萬元進帳。

前市民代表陳永住家也是農舍,他知道要被課徵9千多元地價稅後笑著說,就當是回饋社會吧!最近蘇嘉全的農舍被吵得沸沸揚揚,農委會主委陳武雄卻對農舍是否有做農用,解釋含糊,相對宜蘭縣政府對農舍的明確認定作法,許多農舍住戶頗有一國兩制之嘆。

至於農舍、住宅如何認定?稅務局副局長陳昌墻說,他們拍了幾張農舍照片,經與農業處、建設處協調後做出認定標準,即有庭園造景,有漂亮草皮的農舍,一看就是純住家,就要課稅;存放農具、鐵牛車的農舍明顯農用,就不用繳地價稅。

稅務局依照這套標準清查完,一一通知不符合的農舍住戶今年得課徵幾百、數千元到近萬元地價稅,只有少數住戶有意見;陳昌墻說,市區住宅都要課地價稅,郊區農地蓋農舍當住家使用,不繳稅說不過去,他們向住戶說明後,住戶都能接受。

地價稅是按公告地價乘以基本稅率的千分之十,如果符合自用住宅,要在上個月申請自用住宅,基本稅率可以降為千分之二。稅務局將在這幾天寄出地價稅單,11月1日到30日繳納,宜蘭地價較低,預計會有800多萬元入帳。

【記者吳淑君/宜蘭報導】

宜蘭地方稅務局去年完成農舍清查,全縣5048筆農舍用地,有3510多筆是純住宅。縣府表示,現在農業政策是管地不管人,沒有農民資格認定的問題,所以農舍申請人資格只要滿20歲,設籍2年以上,擁有單筆農地要有0.25公頃以上,便可興建農舍。

另外,土地和土地所有權人要同一人,要是過繼續給子女,就是新農,要再重新起算,2年後才能申請蓋農舍。而起造農舍還要取得公所發給的農業使用證明書,證明這塊農地有農作經營事實。

(地產) 房市疲弱好議價 換屋族逢低買進




【網路地產王/綜合】 2011/10/11

房市不振,打房卻打出「換屋族」的新契機!房仲業者調查,之前由首購族撐場的房市,最近有了新變化,受打房影響最嚴重的台北市,近期購屋人數中湧現出大量的「換屋自住族」,佔所有買屋人數比例約三分之一,略勝「首購自住族」的兩成八!

■ 首購族考慮期長 換屋族動作加大

「這顯示有許多換屋族,趁房市疲弱進場!」業者分析,由於熱門好房在房市熱絡期,房價總是水漲船高,就算買方加碼也未必買得到,但是在房市盤整期的時候,不只好物件增加,殺價空間也更大。

這一陣子的房價雖然跌了,但整體來說,台北市房價鬆動的降幅不夠,讓「首購族」仍然負擔不起房價,房仲發現,這些首購族決定購屋的時間仍長,考慮的時間也要比較久,相較之下,擁有「舊屋」當本錢的「換屋族」,買新房的門檻就比較低,現在進場購屋搶便宜的人也越來越多!

■ 年輕族群以小換大 壯年族卡熱門區域

但不同的換屋族,在考慮產品的時候,也會有不同的思考,HouseFun傳媒中心經理李建興指出,年輕的族群在考慮換屋時,通常會先「以小換大」,計算好貸款在可負擔的範圍內,先賣後買。而退休換屋族則會考量到生活品質與便利性,把住宅「以大換小」,甚至換成兩間房屋,一間自住一間收租。

至於壯年換屋族,則是除了房屋「大小」的改換之外,也想趁機提早卡位「房市熱門區」,特別是一些重劃區,不只區位好,連房價漲幅都比一般區段來得更高。趁著房價看衰,換屋族掌握時機,只要鎖定好幾個一定要達到的目標,精算財務能力,就可以換到屬於自己的好宅!

(政策) 北市建物交易 海嘯後次低





【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2011/10/12

台北市昨(11)日公布9月建物買賣移轉件數3,506件,較8月略增17件,雖未繼續破底,但仍年減兩成,創2008年金融海嘯以來單月次低。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,台北市即使在金融海嘯期間,也從未出現連續三個月交易量4,000件以下的情況,但近三個月來都維持在3,500至3,600件,顯見今年第三季房市交易狀況是近年以來最慘淡的一季。

蘇啟榮強調,房市交易量持續萎縮,如今僅剩自住客撐盤,明年初又有總統大選等不確定因素干擾,未來房價盤整、鬆動的機率上升。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊研判,投資客退場、量縮格局已確立,第四季台北市單月交易量恐怕很難超過3,500件。

永慶房屋統計,9月台北市住宅均價每坪為50.8萬元,較8月微幅修正1,000元,仍處於高檔。永慶房屋研展室資深研究員黃舒衛認為,因國際救市協議出爐、各大型商辦標案頻創新高,最終讓9月房市未再破底,呈現價量兩平。

分析台北市各區域,表現較好的是文山、中正、中山與北投區,其中文山區更較8月爆量成長86%。

住商不動產景美捷運店經理張重昇指出,文山區內本來就有為數不少的自住客,加上房價高漲,不少來自大安、中正區的購屋者到文山區覓屋。近兩年文山區不少新案上路,也有數批軍用住宅今年陸續交屋,也是量增的重要原因。

中正區表現也不俗,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,除有學區、交通等優勢外,近年來該區不少低總價設籍套房推出,對預算有限的長期投資者仍有吸引力。萬華區9月建物買賣移轉件數月減29.3%最慘,其次為內湖區月減27%。黃舒衛指出,台北市購屋者因為房價高,轉向新北市的趨勢明顯,萬華區購屋者主要跨區至新北市板橋區,內湖區的購屋者則可能轉向房價較便宜的新北市汐止區購屋。

2011年10月6日 星期四

(政策) 拚均富 馬推居住正義 租稅改革

中時電子報 (2011-10-04)

仇佩芬╱台北報導


中國時報【仇佩芬╱台北報導】


宣示打造公義、均富社會,馬英九總統昨天表示,將興建合宜住宅及社會住宅,增加住宅供應;同時推動不動產交易透明化,打擊短期投機,以兩種方式並進的作法,拉近房市供需失衡,實現居住正義。.


以「黃金十年,國家願景」做為連任政見主軸的馬英九,昨天就公義社會、廉能政府兩大願景舉行記者會,偕同副總統蕭萬長、行政院長吳敦義以及相關部會首長出席,闡述施政目標及作法。.


針對最受矚目的居住正義,馬英九重申將落實不動產交易實價登錄制度,逐步推動不動產交易實價課稅,建立不動產透明公平交易制度;同時檢討土地徵收補償相關制度,以市價進行協議價購及市價補償,並確保土地徵收的公益性及必要性。.


馬英九表示,政府將透過兩種作法落實居住正義目標,一是增加住宅的供給,二是打擊短期的投機;除擴大實施青年安心成家方案外,也將繼續提供中低收入戶與弱勢者住宅補貼。另外,政府也將興建出租不賣的社會住宅,以及年限內不得轉售的合宜住宅,其中更包括高齡住宅,以紓緩供需失衡地區的住宅供應,協助解決民眾居住問題。.


吳敦義則補充指出,繼新北市林口區的捷運A7站的合宜住宅後,政府接續規劃板橋浮洲的兩批合宜住宅及社會住宅,共四千六百一十八戶,並延長不得轉售的年限。.


馬英九同時提出租稅改革、擴大稅基、減輕中低所得及薪資所得者租稅負擔,以及提升高所得者租稅負擔等主張,媒體詢問是否有意推動「富人稅」?馬英九表示,政府不會稱之為「富人稅」,因為此說法可能造成社會不安,但政府的目標是讓高收入者與中低收入者的租稅負擔比例更合理,讓人民的所得分配與稅賦能夠更公平。.


馬英九也宣示,為保障司法人權,未來將設置司法保護中心,提供單一窗口服務,化解民眾在司法過程中自認遭受的冤屈;同時積極推動修復式司法程序,促進被害人與加害人真誠溝通,修復創傷。.


他同時表示,政府將於明年二月將首次提出根據聯合國體制下的國家人權報告,有缺失就改進,要把國家人權標準提升,政府有信心做到。

(政策) 不動產交易及移轉實價課稅 苦口良藥是也

住展房屋網 (2011-10-05)

住展房屋網提供


.前日馬英九的第二場「黃金十年」記者會中,強調了將推動不動產實價課稅,不過仍沒有詳述實際的改革推動方向及作法。而大概是為了回應『外界疑慮』,昨天財政部次長張盛和有進一步『說明』;一方面表示此乃進行式,還提出財產稅制改革之『五要』,然令人不解的是,張次長仍強調此改革『沒有時間表』。

對此議題,房地產界中最語不驚人死不休的鄉林老董賴正鎰,當然不會缺席。從工商時報報導看,將不動產實價課稅(貿然上路)形容為『包了糖衣的毒藥』,確實應該是出自賴董之口。

其實賴正鎰的有些說法不無道理,但筆者必須指出,如是真正符合租稅學理及社會公平正義的不動產實價課稅改革,或許短期而言對業者真是票房毒藥(因為短線炒家和節稅買盤都會大量減少),但就台灣社會論,不但跟糖衣完全扯不上關係,甚至其實是良藥苦口。

事實是,現行不動產稅基偏離實(際交易)價或市價的情況,表象上看,或許真的使得有屋族租稅負擔極低,但同時也造成短線炒家幾乎不用繳交易所得稅,富人階級持有及移轉財產時更可利用不動產為工具產生極大的避稅空間。這正所謂『因小失大』;結果是,不但造成租稅負擔極度不均,更是拉大貧富差距的重點因素之一。

筆者認為,一旦明瞭不動產稅制問題及其產生之大問題後,再要一般庶民,從現在這種租稅不公,和達成租稅公平,甚至消弭持續擴大貧富差距之改革中間作選擇,相信明智之人都會選擇後者;儘管自己的不動產持有稅負可能會因此小增。

目前『實價課稅』的確是所全民共識,但實際狀況卻複雜得多。在交易方面,按實際交易價格課所得稅這點沒問題,大家都了解且支持;但更大爭議是在持有(財產)稅及不動產之移轉贈與行為上,這部份民眾則可能多半一知半解。

表面上看,持有及移轉行為之問題,也是出在稅基與實價或市價差距太大,然如抽絲剝繭,除了無法取得實際交易資料外,房地分離課稅才是最大病源所在。也就是,必須將現行房地分離(課稅)改為合一,才可能讓實價課稅發揮功能;否則繼續按現行之房地分離,即便調整現行稅基,使其貼近實價或市價,甚或真的先實價登錄,接著按實價課稅,都仍會產生若干問題

就比如日昨聯合報揭露,桃園某地區房屋稅竟出現透天低於大樓,和一般民眾約定俗成看法相左,連區域立委都一副不可置信模樣的情況;但如果我們再加入土地(地價稅),則就『回歸正常』。這當中的問題,就是房地分離課稅;如果是房地合一並採實價課稅,則大樓持有稅要是還真的比同區透天厝高,那才真是怪!

此外,同樣因為房地分離,交易(所得)課稅也四不像。土地部分,土增稅一年更動一次,使得一年內交易土地竟免稅,今年則搬出奢侈稅亡羊補牢,卻像是原本基礎就不好的建物上,再加蓋一幢違章建築。至於(出售)房屋,因為交易價格『取得困難』(畢竟實際本來就是房地合一之價格),故另訂一所謂售屋所得額比例,這一樣令人匪夷所思,但張盛和卻說,這樣的制度有繼續維持的必要?

賴正鎰指出,官方稅制改革不該台北看天下,這點說得其實正確,卻也是積極推動實價課稅的理由。因為同樣稅基偏離實價或市價,單價最貴的大台北是稅基太低,中南部卻往往相反;因此推案大本營在中南部的業者,理應支持實價課稅才是!

真正的實價課稅改革,應該房地合一,交易(所得)及移轉贈與(遺產)行為按實際交易價格課稅,持有稅負則按科學專業估價後之市價課徵,而非現行房地分離(課稅)之公告現值、地價及房屋評定現值。如果這真是包糖衣的毒藥,那麼那些按實價課稅的其他國家地區,其民眾不是通通都要起而反抗?

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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(政策) 未依實價報奢侈稅 當心國稅局上門

【聯合報/記者賴昭穎整理】 2011/10/05

王先生問:今年初我在台北市買了一間房子,目前出租給附近的上班族,最近想賣卻又擔心被課到奢侈稅。如果用土地公告現值和房屋評定現值報繳奢侈稅,真的能降低奢侈稅負擔嗎?

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答:特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅條例)今年6月1日起施行,依規定除了不屬課徵範圍的情形,民眾銷售持有不滿2年的房屋及土地,必須根據銷售價格報繳奢侈稅。持有期間在1年以內適用稅率15%,持有期間超過1年至2年稅率為10%。

要注意的是,不動產的銷售價格,指的是賣方在銷售時收取的全部代價,也就是買賣雙方實際成交價格,而不是土地公告現值及房屋評定現值。

假設王先生想賣掉的房子在今年1月3日買入,且不符合排除課徵奢侈稅條件,若在今年底訂定銷售契約出售房子,因持有不到1年,必須繳交15%奢侈稅;稅額為王先生與買方實際成交價格的15%,不是按土地公告現值或房屋評定現值。

此外,奢侈稅的性質為銷售稅,與賺賠無關,不論買賣有無賺錢,都依實際的售價課稅。也就是說,無論王先生取得房子的成本是多少,都不能以扣除成本後的金額計算奢侈稅;而且不論出售房子是否獲利,都得報繳奢侈稅。

王先生必須在簽約次日起30天內繳稅,並填寫申報書,附上繳納收據、契約書及其他有關文件,向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額。如果以公契上的土地公告現值和房屋評定現值申報,國稅局會依實價或查得資料核定銷售價格及應納稅額,要求補稅並處3倍以下罰款。

財政部財稅資料中心日前已整理出6到8月的全國財產交易資料,發現有6000多件疑似逃漏奢侈稅,國稅局將展開查核;民眾只要在國稅局調查前,或未經人檢舉漏稅前,自動補報並補繳奢侈稅,可有補稅免罰的機會

2011年10月5日 星期三

(生活) 首購客買屋 一樣能買滿分好屋




【網路地產王/台北報導】 2011/10/04

隨著台北市的地價水張船高,交通方便、接近台北核心的新北市環狀第一圈的區域成為各建商們愈來愈看好發展潛力的地區。在這個地區裡的建案,兼顧了生活與休閒機能,也在價格上也有相當的優勢。

「我們希望帶給人們的,是一種完美的生活。」信義代銷梁經理表示,有經驗的買房者都知道完美的住宅必須兼顧交通、休閒、價格與生活機能的考量 。以陽明山附近的住宅為例,雖然擁有不錯的休閒運動空間,但交通十分不便,生活機能較弱,價格也不斐;而鄰近大安森林公園附近的住宅,雖然休閒與交通都很不錯,卻相對也寸土寸金,需要有相當深的口袋才能負擔;淡水附近的生活機能與休閒都便利,但往返台北市卻要花上相當的時間。

以靠近台北的新北市環狀第一圈的中和區更是現在首購族的首選之地,這區域內的推案量也十分驚人,位於中和與新店交界,靠山而居,望眼即是森林,同時坐擁繁華與寧靜,讓住戶一進社區時,即可接收迎面而來的大片清新綠意,在家中,彷彿像在踏青旅行般的,可以大口呼吸源源不絕的森林芬多精。漫步可抵河濱公園、登山步道;鄰近興南商圈,生活機能完善,還有捷運及四通八達的交通網路,十分鐘內可抵大台北市區。成交價在每坪40萬內,可享有山中的翠綠美景和城市裡的便利生活,可說是相當划算的選擇。

現代人重視生活空間,也愈來愈在乎生活品質。如何在有限的預算內聰明達成100分的住家夢想,在工作與休間中找到平衡,也就相對重要了。建商建議多看房多比較,找到適合自已和家人完美的住宅,就是幸福生活的開始。

(政策) 不動產查稅/買賣契約 調度有據

【經濟日報╱記者李淑慧、邱金蘭/台北報導】 2011/10/05

配合不動產查稅,落實房屋交易實價課稅,金管會周一(3日)發函明訂,稅捐機關向金融機構調閱客戶不動產買賣契約等交易資料時,金融機構可以比照有價證券交易資料調閱作法,配合提供。

銀行業者昨(4)日表示,最近稅捐機關向金融機構調閱客戶房屋買賣金額等資料的動作頻繁,可能與「奢侈稅」上路及打炒房等查稅動作有關。

銀行業者說,過去有關稅捐機關調閱客戶資料規定,只提到有價證券交易等資料,未明確提及不動產買賣契約等資料,銀行不知道能不能提供,在金管會明確解釋後,對稅捐機關查稅更加方便。

金管會官員表示,依據銀行法第48條第2項規定,銀行除依法律規定等例外情形,對客戶資料有保密義務。而稅捐稽徵法第30條規定,稅捐機關為調查課稅資料,得要求有關團體、個人提示有關文件,受調查者不得拒絕。

因此,為避免金融機構客戶資料被浮濫調用,金管會與財政部對於稅捐機關如何調閱銀行客戶資料,訂有調閱程序等相關規定,例如,調閱客戶資金往來資料,必須經稅捐機關首長同意,若涉及第三人的資金往來資料,須經財政部核准等。

為避免違反銀行法第48條規定,金融機構對稅捐機關來調閱客戶資料時,如果不符規定,可以拒絕。

銀行業者表示,清查不動產買賣契約書資料及資金往來資料,可以掌握不動產的買賣實際價格,尤其是房屋交易,依現行規定是採實價課稅規定。買房子向銀行融資時,銀行會依擔保物的實際價格評估,因此向金融機構調閱相關資料,有助掌握實際交易價格,對打炒房、課奢侈稅,大有幫助。

(政策) 不動產實價課稅 二年後啟動




【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】2011/10/05

不動產交易採實價課稅原則,財政部昨(4)日表示,將在實價登錄制建立後,蒐集每年約40萬筆不動產買賣交易資料,作為未來實價課稅的優先實施對象。但屬於買賣自用住宅的不動產移轉案件,維持採取輕稅原則不變。

財政部政務次長張盛和指出,從交易資訊透明到達成實價課稅,需要多長的過程,目前無法估算,但是「有交易才能建置資料庫,沒有交易就沒有實價」,全台約800萬棟不動產,不可能二年內即全部移轉一遍,因此「二年內要對不動產全面按實價課稅,自然也絕無可能。」

張盛和說,全國一年不動產交易約有40萬筆,其中有2萬筆屬於短期買賣案件,政府已透過特種貨物及勞務稅(奢侈稅)掌握其交易資料。未來實價登錄制建立後,等於一年會有40萬筆不動產交易資料被揭露,課稅及查稅範圍,就不會只限2萬筆短期不動產買賣案件,屆時實價課稅的範圍也會逐步擴大。

張盛和指出,實價課稅取決政府必須要能同時掌握同一棟不動產的買進及賣出價格,即使建立實價登錄制後,政府也只能先行取得某一棟不動產的賣價,在欠缺買進成本下,實價課稅不是說做就能做到。實價登錄需要時間建立交易資料庫,實價課稅須等待時間逐步達成。

張盛和強調,不必對租稅改革抱持悲觀,近年包括已經落日的促進產業升級條例,軍教人員薪資免稅等,雖歷經超過20年以上改革歷程,終究都朝公平及公義方向完成革新。不動產稅制政府既有改革決心,也會逐步落實。

馬英九總統揭示,不動產交易採實價課稅原則,將納入黃金十年及國家願景之一,藉此實現居住及租稅正義。財政部說,政府將有一套循序漸進做法,交易資訊透明是關鍵的一步,可帶動地方政府在制定房屋及土地的公告價格時,有更趨近於市價的依據,也會促使不動產相關課稅機制,也能按實價課稅。

(政策) 商辦交易額 Q3增158%




【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2011/10/05

高力國際昨(4)日發布第三季商用不動產市場報告。第三季全台商用不動產交易金額為545億元,年增98%、季增158%,累計今年前三季交易量達896億元、年增9.4%,交易量仍處於熱絡狀態。


展望本季商用不動產市場,高力國際董事總經理劉學龍說,政府是最主要的玩家,陸續釋出各土地開發案。

其中,世貿二館案已有五組國外投資人委由高力國際評估,包括中東的私募基金與主權基金,顯然這些地段好的開發案仍有吸引力。

土地交易部分,第三季交易量為334億元,年減57%、季增81%,累計前三季交易金額為1,016億元、年減37%,主因土地釋出量少。

至於租賃市場,第三季台北市各主要商圈辦公樓總供給量為145萬坪,總去化約131萬坪,空置率為9.73%,創下自2009年第四季以來新低。

租金則無大變動,平均租金為每坪每月1,730元、較第二季的1,726元略增,但比起金融海嘯前的高點1,851元仍差距不小。

此外,太子敦南大樓日前公開標售失利,近來也持續尋覓買家,劉學龍認為,應可順利賣出,成交價可望落在90億至95億元間。

2011年10月4日 星期二

(政策) 房產實價課稅 地主衝擊最大

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2011/10/04


針對實價課稅議題,多數房地產業者認為,若無配套措施,市場必會陷入一陣混亂,有業者直言,實價課稅對地主衝擊最大,地主要繳更多的稅,如果轉嫁到土地價格上,房價恐怕會被墊高。

遠雄企業團董事長趙藤雄說,台灣的自有住宅有近800萬戶,若加上商用不動產,約1,000萬戶不動產,這些不動產當初都沒有登錄實際取得成本,未來又該如何評斷實價?

興富發建設董事長鄭欽天則呼籲,對於實價課稅議題,政府應先召開公聽會,聽取眾人意見;他認為,過往依照公告現值課稅,因為公告現值與市價還有一段落差、有調整的空間,政府可透過每年調高公告現值、逐步增加稅收。

永慶房仲集團總經理廖本勝說,實價課稅的依據應該是實價登錄,全台每年交易量約40萬戶,占既有自有住宅戶數約5%,也就是說,約要20年後才能達到100%的自有住宅都有實價;實價課稅若要執行,至少得在實價登錄上路十年後,才較有可行性,假如貿然實施,市場必有混亂期。

有一說是政府可能依照區域成交行情來評判實價,但廖本勝認為,每一間房子的價值都不同,即便是同一棟大樓,也會依照樓層、屋況而不同,若用區域行情估實價,實在不公平。

甲山林董事長祝文宇也覺得,實價課稅對地主的影響最大,以後地主要交更多的稅,勢必會轉嫁到土地售價上,建商要花更多錢買地,房價因地價墊高、當然也就會跟著上揚,造成反效果。

(政策) 以房養老 政院明年開辦





【經濟日報/記者蘇秀慧/台北報導】 2011/10/04

因應高齡化社會到來,行政院明年開辦「以房養老」,初步規劃年滿65歲、無繼承人(無子女)、擁有房地產的老人,將房屋扺押給政府後,依房屋貸款金額,按月領取一筆現金到契約結束。

內政部社會司副司長陳素春昨(3)日表示,內政部已爭取到明年公益彩券盈餘將挹注「以房養老」業務3,300萬元經費,明年「以房養老」確定開辦,將先試辦100個名額,敲定由公股行庫的土地銀行代辦房貸業務。

「以房養老」首年開辦經費有著落,內政部吃下定心丸,近日將組跨部會專案小組,研議「逆向扺押房貸」相關細節。陳素春指出,開辦初期以都會區台北市、新北市和桃園縣需求較多,其他縣市符合資格者如有興趣,也歡迎加入。

「以房養老」逆向抵押貸款制度,美國、英國、澳洲、法國和加拿大等已開辦多年,政府確定試辦,老人福利制度明年跨出一大步。

根據內政部初步規劃,將由政府出資,土銀負責代辦手續。凡是65歲以上、無繼承人(無子女),擁有房地產的老人可將房屋抵押給政府後,由政府依房屋貸款金額,折算成20年或30年年金,每月將年金提撥到老人帳戶,等房貸戶身故或房貸期滿,房屋再由政府收回處理。

至於年金給付多少,依老人餘命、房地產價值、貸款成數、利率等估算有所不同,仍待跨部會專案小組進一步研議。官員說,貸款成數、利率估算,若參考國外經驗,可能會根據房屋的價值、借款人的年齡等條件。官員指出,以房養老的貸款成數,通常會比一般的房屋貸款成數低,利率會比一般房貸高。


新聞辭典》以房養老

一般房貸是民眾買房時用房屋做抵押,向銀行貸款,每月繳交房貸利息,房貸本息繳清後,房屋所有權就完全歸屋主。對銀髮族來說,老年時欠缺的是做為生活費的現金,「以房養老」的作法就是反過來,房貸戶以房屋為擔保,取得現金額度,銀行逐期給房貸戶現金,等房貸戶身故或房貸期滿,再處理抵押不動產,取回放款資金。

(地產) 不動產交易 實價課稅





【經濟日報/記者楊文琪、陳美珍/台北報導】 2011/10/04

馬英九總統昨(3)日表示,建構不動產交易實價登錄制度後,將逐步落實「實價課稅」。財政部擬多管齊下,利用實價登記區域交易資料,在土地增值稅、房屋稅、地價稅及所得稅,推動實價課稅制,買賣及持有非自用住宅者的不動產稅負會逐年調升。

馬總統舉行「黃金十年、國家願景」第二波記者會,主題為公義社會與廉能政府,並強調施政主軸之一是維護居住正義。他指出,政府將逐步落實不動產交易實價課稅,這是馬總統首度在黃金十年政策中納入該項政策方向。

社會公義六大施政主軸,其中居住正義部分,馬總統強調要增加住宅供給,打擊短期炒作房地產,實施「奢侈稅」外,還有其他措施。

馬總統指出,推動限期建築及課徵空地稅;建構不動產交易實價登錄制度,資訊透明化,並配合實價登錄制度的建置,逐步落實不動產交易實價課稅,以及推廣與輔導不動產租賃服務產業專業化經營,建置成交案件資料庫。

財政部指出,交易資訊透明化是實價課稅極重要的一步。

財政部將協調地方政府依據實價登記的交易資料,加速反映公告價格與市價的差距,促使土地增值稅、地價稅、房屋稅及所得稅,都能趨近市價課稅。

不過,財政部強調,採實價課稅原則,並不會導致自用住宅持有者稅負增加。高層官員表示,自用住宅土地及房屋的低稅率優惠不變之外,未來若涉及稅率或稅基調整,導致租稅負擔上升時,也會特別考慮排除自用住宅。

配合政府黃金十年國家施政願景,財政部也將配合檢討不動產稅制,非自用住宅的一般用地的累進稅率,將會合理調高。

2011年10月3日 星期一

(政策) 內政部翻盤 雨遮、屋簷不納登記

【聯合報/記者李順德/台北報導】 2011/10/03


內政部為顧及人民權利,已完成「不動產登記法」草案的研議,草案觸及敏感的屋簷、雨遮坪數是否登記。為避免建商披著「綠色建築」外衣、實際上卻灌虛坪,草案明定雨遮、屋簷及花台等,均不在「不動產登記」範圍內。

「不動產登記法」草案明顯與行政院政策出現反差,且向監察院的糾正意見「傾斜」,內政部官員解釋,內政部並不是要翻案行政院的政策,而是未來立法院完成立法後,屋簷、雨遮、花台就不應納入登記範圍。

據了解,內政部原有意推動房屋履約保證,刪除雨遮和屋簷登記,並在去年五月一日公告後正式上路,但由於全國建商公會向行政院陳情,行政院長吳敦義在接見建商公會後,將雨遮和屋簷不測量登記的結論推翻,讓雨遮、屋簷可繼續登記、但不計價。吳揆動作也被消基會砲轟「向財團傾斜」。

內政部地政司表示,現行民眾辦理不動產登記,是依「土地登記規則」辦理,研議制定「不動產登記法」,是將土地登記規則提升至法律位階,更保障人民的權利。

新草案明定,一般建築物是以其外牆的外緣作為登記範圍,但突出於牆壁外緣的屋簷、雨遮、花台等,均不存登記範圍內;登記規費的核算,改以公告土地現值為基礎,和現行以申報地價為基礎也明顯不同。

內政部表示,不動產登記法草案明定登記的標的,是以土地及合法建築物為限,工作物及違章建物都排除在外。

所謂工作物的範圍,如銅像、牌樓、紀念塔、水塔、T霸等,種類繁多,難以測量及登記;而違章建築物,又可分為程序違建與實質違建,前者補請建照與使用執照成合法建物後,可成登記標的,後者則無法成為登記標的。

(地產) 敦南商圈 房市走向區隔化





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/10/01

敦南商圈近期標售熱鬧滾滾,區域房市是否跟著起飛,成為市場關注焦點。 記者游智文/攝影



北市敦南商圈近期大演高價搶樓戰,最新一筆華票大樓標售案,更飆出土地每坪1405萬元的撼人天價。由於過往一個地區公開標售出現天價,周邊房市必會同步雞犬升天,後奢侈稅時代,敦南商圈房市是否也如此? 已成市場關注焦點。

根據區域房仲店表示,目前來看,敦南商圈房市因產品不同,反應也不同。辦公室產品受惠較明顯,詢問度升高,價格也上喊;豪宅買氣持平,但屋主惜售更明顯;至於一般住宅,目前看不出影響,不少屋主甚至看空後市而下調開價。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,此一情況顯示,後奢侈稅時代,房地產市場進入區隔化時代,商辦、豪宅、一般住宅各成一局,以往彼此拉抬、利多齊漲的情況將逐步減少。

敦化南路上最近一個月來密集標售大型不動產,除了太子敦南因開價過高流標外,包括國泰敦南大樓、新光敦南大樓、凌雲通商大樓、華票敦化南路總部大樓均以高價順利脫標。

其中新光敦南大樓REAT案,在股市一片淒風苦雨中,以高出底價39億、68%脫標,已令人訝異;華票大樓更是讓人咋舌,在各路人馬競標下,辦公室每坪171萬元、土地每坪1405 萬元,雙雙寫下全台房地產新紀錄。

如此標售盛況,如果是奢侈稅之前,毫無疑問,當地房價一定全面應聲起漲,但現況呢?業者發現,情況和以往已有不同。在豪宅方面,區域房仲業者表示,敦化南路接二連三飆出天價,確實為豪宅屋主帶來更大信心,要價也更高。

以頂級豪宅來說,台灣房屋仁愛圓環店長施光明表示,目前商圈內包括元大柏悅、潤泰敦仁、昇陽敦凰、敦南苑等,目前屋主要價大多從一坪200萬起跳,最高甚至高達260萬,其他中古豪宅,屋主底價一坪也都要140~180萬元之間。

不過永慶資產管理協理黃增福表示,截至目前,包括敦南商圈在內,北市整體豪宅買氣在8月驟減6成以後,迄今仍無起色,賣方態勢更強硬,但買方仍然買不下手。

一般住宅則和豪宅呈現完全不同走勢。住商不動產台北遠企店長吳國源說,奢侈稅上路後,整個敦南商圈釋出的住宅,幾乎全面調漲10~15%以反應奢侈稅,公寓底價急漲至每坪75~80萬元,電梯更是急揚至80~85萬元。

不過連續3個多月來的買氣不振,很多屋主9月起態度已軟化,有的放大議價空間,有的更開始下調底價每坪5~ 6萬元,趨勢顯示,讓價空間還在加大,預估每坪還有5、6萬元下殺空間。

由於敦化南路這一波標售熱,標的均為大型商辦,當地商辦市場受惠就較為明顯,商仲業者表示,目前當地中古辦公室目前開價就幾乎都站上三位數,而且市場認知當地品質較好的中古商辦行情也站上9字頭,和之前相比,至少急漲了一成以上。

(地產) 房市 議價好時機





【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2011/10/03

房市買氣急凍,讓一向備受房產界期待的928檔期冷清收場,不過,多數建商、代銷業者仍看旺第四季,預期遞延推案出籠與自住買盤進場雙重加持,買氣可望慢慢回溫。

甲山林、海悅、甲桂林等三大代銷業者近日還共同喊話,強調台灣房市基本面佳,加上利率低、游資多,整體來看,房價沒有下跌的理由,如今市場上觀望氣氛濃厚,反而是買方進場看屋、議價的好時機。

遠雄企業團董事長趙藤雄也指出,現在到明年農曆年前,正是進場買屋的好時機,有機會撿到便宜,依過往經驗來看,房地產總是漲多跌少,而且台北房價與其他國際城市相較,仍算便宜。

興富發建設董事長鄭欽天則說,他對台灣房市後勢樂觀看待,預期未來房價仍會以每年5%至8%的幅度穩定成長;他並研判,市況在第四季時會好轉,10月起房市就會進入年度銷售黃金檔。

住展雜誌研發長倪子仁表示,今年的928檔期顯然又走上329檔期的命運,眾所期待卻不得不黯然退場,主因9月的外部經濟環境比8月更加險惡,居住正義的議題也持續延燒,加重市場頹勢。

不過,住展也統計,第四季北台灣房市又將有824億元的案量登場,其中,有741億元是928檔期遞延推出的,新增的案量則有83億元,屆時的銷售狀況值得觀察。

為何看好第四季市況?鄭欽天分析,每逢選舉之前,股票市場都不會表現太差,也會陸續有經濟面利多釋出,只要股市好、經濟好,房市自然也會好,而且自用買盤仍強。

甲山林董事長祝文宇說,利率水準仍在歷史低點,以往利率多在8%到12%之間,比較起來,以前購屋者一年要付的利息錢,現在可以抵三到五年,資金成本與利息負擔都不大,他認為,未來只要利率不升、房價就會繼續漲。

海悅總經理曾俊盛建議,若有購屋需求者,正是進場看屋的好時機,較有機會挑到好產品、買到好價錢。