2013年3月29日 星期五

(房市)房市管控奏效 央行暫不祭出新措施


房市管控奏效 央行暫不祭出新措施

作者: 陳林幸虹 | 中央廣播電台 – 2013年3月28日 下午6:28



中央銀行今天(28日)舉行第一季理監事會議,市場聚焦央行是否再祭出新一波房市管制措施。不過,央行認為,過去針對特定地區的控管已經有了成效,房貸成數降至5.7成,房貸利率也上升至2%以上,因此決定先道德勸說,暫不祭出新一波管控。

央行28日召開理監事會議,原本市場預估央行可能針對近期漲幅較高的桃園青埔等地,祭出新一波房市管控措施,不過,央行決定先道德勸說。

央行認為,之前的針對性審慎措施已見成效,近來也已督促銀行對特定地區以外、房價漲幅較大地區的放款採取自律審慎措施,以加強不動產授信風險控管,因此,央行將持續關注不動產放款變動情況,促請金融機構健全經營,維持金融穩定。央行總裁彭淮南說:『(原音)房價漲得高,由銀行自己決定。』

彭淮南表示,根據他手中掌握的資料,特定地區的房貸成數已降至5.7成,房貸利率平均升至2%以上,總體來說,銀行房貸成數下降約5個百分點。

至於即將接任台北市副市長的張金鶚點名中央銀行打房政策太溫和,認為應該像大陸第二套房完全禁止貸款,甚至提高租稅。央行總裁彭淮南則表示,未來張金鶚的職務不一樣,思考應該也會不同。

(房市)房市風向球-銀髮世代來臨 房市掀起換好宅風


房市風向球-銀髮世代來臨 房市掀起換好宅風
作者: 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月29日 上午5:30



中國時報【王莫昀╱台北報導】

銀髮世代來臨,許多四、五十歲中壯年民眾已開始為老年生活預做準備,加上戰後嬰兒潮趕上台灣經濟起飛,經濟實力相堅強,現正一波波準備退休,紛紛想以「老宅」換「好宅」,由老公寓換入電梯大樓,在市場掀起一波銀髮換屋風,其中以氣候環境佳、價格平實的三峽最受歡迎。

信義不動產研究發展中心調查發現,台灣未來10年人口停滯,65歲以上人口增加150萬人,40年以上屋齡老宅增加200萬戶,將面對「老年化、老宅化」社會問題。國內房市將由「數量滿足」朝向「品質滿足」調整,現有老舊與功能、設施不佳住宅,有相當大改善空間。

「隨著銀髮世代的來臨,電梯成為退休銀髮族居所必要配備!」信義房屋專案經理曾敬德說,老年住宅需求浮現,惟台北市住宅供給量少,加上房價高,產品不是規劃為小宅,就是豪宅,在市中心要找到價格親民、三房電梯住宅不易,為此,大台北房市正悄悄地出現一波退休族、準退休族,郊區置產潮。

曾敬德表示,這些銀髮族偏好的退休生活圈,除須價格要便宜,也須符合氣候良好、生活便利、附近有醫療院等條件,為此,在大台北外圍的三峽最受銀髮族青睞,其他如樹林、淡水、林口、汐止等也吸納不少買家購屋。

像是前副總統呂秀蓮前幾年在三峽購屋。曾敬德指出,三峽為重劃區,生活空間、居住環境都較為寬敞、舒適,加上附近有恩主宮醫院,不少四、五十歲老師、企業中高階主管,為避免退休購屋貸款不易,早早欲作準備,前往三峽購屋,也有一些原本居住在台北市中心老舊公寓的退休族,乾脆把市中心房子賣掉,到三峽購屋,若有餘錢,還會在同社區同步為子女購屋。

信義房屋資料顯示,三峽與樹林北大特區附近電梯大廈(成屋)每坪約23.3萬元,淡水約24.4萬,林口約22.3萬元,及汐止每坪28萬元。

曾敬德說,為了讓退休生活不致於太過無聊、孤單,退休族也會找親朋好友一起購屋,或是買好了,再邀友人到家中參觀考慮是否在同一社區購屋。

隨著科技、建材與設備等進步,銀髮住宅除了一定要有電梯外,屋內也須備配一些輔助建材,如浴缸、廁所邊的扶手,或是直接設置適合老人進出的沈降浴缸,甚至有建商直接推出搭配遠距居家照顧服務的個案,向銀髮族招手。

2013年3月28日 星期四

(地產)10宗地上權 4月底招商


10宗地上權 4月底招商

作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月28日 上午5:30



工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部國有財產署昨(27)日表示,將於4月底推出今年首批設定地上權標案,包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地,部分單價每坪突破百萬元,外界預期,可望開啟新一波搶標熱潮。

設定地上權指標大案、景美財稅人員訓練所順利開出資格標,讓國產署信心大增,決定「乘勝追擊」,再精挑適合開發地上權的國有非公用土地,準備在4月底前公告招商。

據了解,這次推出的十宗標的,分布於全台八大縣市,除了3宗標的座落於台北市中心精華區外,高雄市前鎮區、台中市梧棲區、台南市中西區也釋出住商用地,供業者開發。

這次推出的設定地上權標案,以台北市三筆燙金土地最吸睛。其中,位於長春路與龍江路口的素地,標脫機率最大。

官員指出,該開發案屬於第二種商業區,面積廣達382坪,公告現值達6.32億元,不僅雙面臨20公尺道路,鄰近捷運南京東路站,區位相當良好,而且周遭文教、金融商服、生活設施完善。

永慶資產管理協理黃增福評估,該開發案鄰近捷運南京東路站,未來具雙捷運站優勢,該區域去年標脫的地上權案,以每坪單價183.05萬元標出,顯示市場反應頗佳,本案可望順利標脫。

台北市另二筆土地均位於中正區精華地段,包括銅山街4之1號旁的住三、商二用地,面積約254坪,公告現值3.4億元,鄰近台大法學院、華山藝文特區,休閒設施完善,也深具開發價值。

另外,位於羅斯福路二段的商業區用地,距離捷運中正紀念堂站、古亭站約5分鐘路程,周遭文教單位包括台師大、建中等,也鄰近聯合醫院婦幼院區以及南門市場,生活機能絕佳,一旦釋出招商,大型建商、壽險公司料將出手搶標。

(時事)就業市場大衝擊? 近9千名大陸白領將進台灣


就業市場大衝擊? 近9千名大陸白領將進台灣

NOWnews – 2013年3月27日 下午12:30

記者陳思豪/台北報導



馬政府準備放寬台資跨國企業陸籍白領來台,藉此吸優秀人才;移民署副署長何榮村今(27)日表示,目前台灣共有295家企業符合申請資格,停留時間最長可達6年。但不少立委擔憂政策的調整,最高將吸引近萬名白領進來台灣,台灣就業市場恐遭受衝擊,年輕人找工作將更加困難。

立法院社會福利及衛生環境委員會,上午邀請勞委會主委潘世偉、經濟部次長杜紫軍、陸委會副主委林祖嘉、移民署副署長何榮村等,就跨國企業調動中國大陸專業人士到台灣服務及製造業外勞政策對本國勞工就業權益影響進行報告並備質詢。

根據規劃,未來政府將開放大陸白領來台工作,但可申請的企業,必需是台資跨國企業、營運總部也必需設在台灣。

此外,台資企業的陸籍白領也有限額,停留1年以上的,單一企業以10人為上限,1年以下為20人(草案)。但立委趙天麟統計,若295家企業都申請滿額,屆時將有8850位大陸白領進到台灣,相關單位必需有完整因應、配套。

趙天麟認為,兩岸交流的美意不應該被抹煞,這些陸籍白領不受勞基法規範(不是領台灣薪水),如果我方未有檢視機制,擔憂發生「假白領、真藍領」的情形。

立委李俊俋則痛批馬英九說話反覆,2008年就職宣誓不開放大陸白領、藍領,如今出爾反爾。立委陳節如則補充,過去就發生假實習、真工作的洋華案,若政府沒有防範舉措,將讓年輕人薪資水平往下拉,工作也越來越難找。

勞委會主委潘世偉強調,開放白領是提升台灣企業競爭力,並不會影響整體就業環境。經濟部次長杜紫軍舉例,不少企業在評估大陸投資環境,都會聘用大陸人員,包含外國企業也是如此,台灣畢業生這樣的能力比較欠缺,這些白領入台,也不會對青年就業造成影響。

移民署何榮村則說,雖然有開放名額,但會嚴格把關,絕不讓「假白領、真藍領」的情況發生。

(房產)329檔期到 3月看屋意願較1–2月暴增8成以上


329檔期到 3月看屋意願較1–2月暴增8成以上

作者: 鉅亨網記者郭幸宜 台北 | 鉅亨網 – 2013年3月27日 下午7:45



實價登錄讓房價更透明,民眾看屋意願也大大增加,隨著329檔期腳步接近,讓3月份網站看屋瀏覽人次較1、2月激增了87.8%,同時全台灣各地房價也開始向下修正。根據奇集集網站調查,今(2013)年大台北地區域平均刊登房價較去(2012)年同期下跌約3-5%不等,其中又以淡水區4.8%、南港區3%的跌幅分居冠亞軍,至於中南部因房價本身偏低並無顯著差距。

房價部分,調查發現,大台北地區是房價落差最大的區域,其中大台北地區單坪均價為43.5萬元,而待售物件的均價則高達60萬元,兩者落差近4成。

此外,賣屋需求亦有明顯成長,根據奇集集網站統計,全台現有超過18萬筆待售物件,且自3月起的待售房屋刊登數更大幅增加了13,354筆,較上一季成長14.9%,光是大台北地區的待售件數就約占整體待售件數的44.7%,進一步以行政區細分,則以中山區16%居冠,板橋區則以15%緊追在後。

奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼表示,賣方市場的熱絡意味著購屋民眾占有相對優勢的位置,且實價登錄上路後確實讓開價與成交價間差距跟著縮短,不少開價過高的房屋也無所遁形。

至於近期話題性十足,也屬低價物件的板橋浮洲與林口A7合宜住宅,蔣馨誼則說,合宜住宅件數粥多僧少,抽籤率更僅1成左右,因此建議購屋族不妨將看屋範圍擴大,才有機會尋覓合意的房屋。

蔣馨誼指出,「以雙北地區為例,包括淡水、土城、三峽與鶯歌等地區目前仍可物色到單坪約20萬元的房屋,但生活機能相對完整的超值物件,或是距離台北只要40分鐘車程的桃園中壢地區也可納入考慮。

2013年3月27日 星期三

(國際)美房價漲幅 創逾6年新高


美房價漲幅 創逾6年新高

中央社 – 2013年3月26日 下午9:54



(中央社台北26日電)美國1月20大城市房價漲幅創2006年6月以來最大,這意味著今年年初美國房市轉強。

標普公司今天在紐約表示,1月標普/凱斯-席勒房價指數較去年同期攀升8.1%,去年12月則年增6.8%。彭博訪調的經濟師預估中值為攀升7.9%。

房價彈漲促使目前擁有房屋的屋主想出售房屋,也讓營建商開始建造新屋,因此吸引更多買家進入不動產市場。處在歷史低檔的貸款利率及強勁的勞動市場,有助於帶動房市反彈。房市為經濟成長的動力。

紐約4Cast Inc.資深經濟師史隆(David Sloan)在報告出爐前說:「房市狀況看來非常好。最近需求勁揚的力道相當強,甚至超前於供應,價格因此走穩。投資人看到房價攀漲,所以認為可能是買屋的好時機。」根據彭博彙製的數據,過去兩年來,史隆是房價預測最精準的分析師。

根據彭博訪調的30位經濟師,房價估值從上揚6%到8.9%不等。凱斯-席勒房價指數是以3個月均值作統計,因此這代表去年11月和12月的交易會影響1月的數據。(譯者:中央社陳昱婷)1020326

(時事)台北最貴車位463萬 可買高透天厝


台北最貴車位463萬 可買高透天厝

民視 – 2013年3月26日 下午9:11

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台北最貴車位463萬 可買高透天厝


台北不僅房價高,連車位也貴的嚇人!根據內政部實價網資料,在松山南京東路有1處16.35坪的子母車位,出售價格高達463萬,這樣的行情已經足夠在高雄買一棟30年屋齡的透天厝,房仲表示,因為中正、大安、松山和信義區,「單獨車位」釋出量少,價格才會一再攀升。

剛賣出子母車位的謝先生,怎麼也沒想到車位是如此搶手,出售價格讓他開心了好幾天,眼前的這塊子母車位,在內政部實價網,登記權狀為16.35坪,價格高達463萬,堪稱是台北最貴車位,在高雄已經足夠買1棟30年屋齡的透天厝。

由於位處台北精華區,南京東路五段的巷內,這塊重新整建的停車場,不到3個月就賣出47個車位,比較看看台北市各區的單獨車位行情,其中以中正區平均305萬元最高,其次是大安區的271萬,而松山、信義和南港,車位平均價格也都破200萬元。

房仲認為,和隨房附的車位比較之下,單獨車位的價格更具市場參考性,只不過在政府推實價登錄的同時,不僅房價回檔有限,連車位價格也持續飆高,是不是有顯著效用,恐怕還得再觀察。

2013年3月26日 星期二

(稅法)房屋繼承、贈與 助節稅


房屋繼承、贈與 助節稅

作者: 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月26日 上午5:30



工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

房屋繼承及贈與量直線飆,2012年雙雙都已突破4萬棟,分別是43,099及47,035棟,近2個月贈與移轉棟數也逾7,000棟,專家表示,因贈與移轉有較大的節稅空間,且土地公告現值節節升,未來贈與量還是會持續增加。

去年房屋繼承和贈與量創新高,永慶房產事業群總經理葉凌棋即預期,由於公告現值還會逐年調高,房市贈與節稅案件未來還是會年年增加。

根據信義房屋統計,在2006年度當年贈與棟數29,323件,但是從2008年開始每年約增加2,000多件,近2年贈與棟數更明顯增加,2012年就達47,035件,不但創單年新高,也足足比2011年多了7,380件。

今年前2月又多了7,000多件,至於繼承的件數在去年年底時也突破了43,000件。

贈與棟數大幅提高,先是因遺贈稅率調降,後來則是因土地增值稅率年年調升。

信義代書專案經理林以德表示,2009年遺贈稅率從最高50%調降為單一稅率10%,遺產稅和贈與稅免稅額分別提高至1,200萬元及220萬元後,吸引大量海外資金回流,這些資金幾乎都進了房市,且透過贈與等方式將財富移轉給下一代。

他指出,贈與房產比直接送現金的節稅效果佳,因此讓贈與房產的棟數數量逐年升高。

即使是以房產贈與,店面的節稅效果又勝過豪宅,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,若是以現金、豪宅和店面作比較,由於店面的公告現值與市值差距最大,店面的節稅效益又比豪宅高。

黃舒衛說,假設某大戶同樣用3.8億元依現金、買豪宅、買店面等分析,若以3.8億元現金贈與兒子,贈與稅等於3,778萬元;若買一豪宅並贈與給兒子,贈與稅是478萬元。

至於買店面贈與,如以3.8億元買下位於北市忠孝復興交會口的三角窗店面,該店面權狀坪數38坪,土地持分3.8坪,土地公告現值每坪281萬7,012元計算,約1,070.5萬元,因老舊大樓建物評定現值,遠低於土地公告現值,粗估兩者相加是2,000萬元,王老先生的贈與稅可降至178萬元。

他指出,因此高資產客戶,可採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式,完全節省掉贈與稅支出。

(房市)中古屋vs.新案價差近5成


中古屋vs.新案價差近5成

作者: 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月26日 上午5:30



工商時報【記者方明╱台北報導】

桃園房市329檔期推案量居北台灣之冠,漲幅也超越雙北市,中古屋與新案房價更出現高達近5成的價差!房價攀高,是否會讓桃園在本周央行理監事會被列入打房「黑名單」,已成為市場關注焦點。

根據住展雜誌調查,桃園地區329推案量逾1,200億元,居北台灣推案量之冠,但根據桃園最大房仲業者台灣房屋推估,329實際新推案量大約落在700~800億元左右。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,以329檔期來看,青埔、八德因腹地大,新推案量較大,其中,青埔地區新推案單價已看到3字頭,八德新案則見到2字頭,而藝文特區及中壢海華商圈,為目前大桃園房價最高區域,新案單價早就站上3字頭以上。

周鶴鳴指出,新推案以換屋、投資為主要族群,對房價接受度較高,但中古屋市場以自住、首購為主,買方對價格敏感,使得預售、新成屋與中古屋房價出現相當大的落差。以中壢海華、藝文特區、青埔及八德等熱門區域來看,房價就有高達5成的落差。

此外,根據台灣房屋智庫調查,去年桃園縣人口淨遷入達7,967人,僅次於台北市的9,339人,而今年前2月,桃園淨遷入就達1,267人,已高於台北市的658人。

在人口成長帶動下,桃園去年平均房價13.4萬元,今年已來到14.4萬元,漲幅為7.5%,已超越台北市的4.2%及新北市的5.9%,房價漲幅居北部房市之冠。

而桃園地區房價一波波向上墊高,讓原本不受打房政策波及的桃園,也開始受到央行關愛的眼神,近日市場就甚傳,本周四的央行理監事會議,會將桃園地區列入打房的「黑名單」。

對此,周鶴鳴表示,在政策未出爐之前,無法對房市後續衝擊做任何評論。

2013年3月22日 星期五

(房價)七大都會區新屋點閱率年增幅 台南居冠、高雄、桃園居次


七大都會區新屋點閱率年增幅 台南居冠、高雄、桃園居次
-作者: 鉅亨網記者葉家瑋 台北 | 鉅亨網 – 2013年3月21日 下午6:24



根據永慶房仲網的住宅物件點閱指數統計顯示,今年102年2月與去年2月相比,全台七大都會區的新成屋點閱率逐月成長,其中,台南市點閱率增加最多達287%;其次為高雄市,點閱率成長154%,第三名則是桃園地區,成長142%。

永慶房產集團網服部協理高翠屏指出,相對其他都會區而言,台南房價較為親民,在升格且有重大建設陸續開工加持下,房市熱度升高,尤其台南的永康市在既有生活圈共同加持下,讓大台南新成屋的案量大增,網路點閱指數翻升近3倍。

其次則為近年房市升溫的高雄市,包括如亞洲新灣區、美術館、農16區的區域陸續開發,成為房市亮點,點閱率也成長154%;而升格議題帶動房市加溫、加上中正藝文特區、青埔特區等重劃區火熱的桃園縣,今年2月也較去年同期增加142%。

從雙北市的新成屋點閱率來看,雙北市主流產品轉換至小坪數、總價在1500萬元-2000萬元的新成屋,永慶房仲網統計,今年2月的新成屋網路主力開價,台北市新成屋主要開價總價帶1000至2000萬元內的佔比22%,新北市熱門總價帶則在2000萬元以上,佔比超過3成。

高翠屏指出,台北市近年推出主流產品多為套房或小坪數產品,總價帶較能被首購等消費族群接受;而新北市則有不少台北市輕移民過去的換屋族群,希望換到坪數較大的物件,因此新北市熱門開價總價帶反而較台北市高。

(文化)百年建物 「得忌利士洋行」30號開幕


百年建物 「得忌利士洋行」30號開幕


者: 陳國維 | 國立教育廣播電台 – 2013年3月21日 下午5:13





百年建物 「得忌利士洋行」30號開幕


位在新北市淡水,已有140多年歷史的「得忌利士洋行」,在文化局的修復下,將於3月30號開幕,並在本週六(23)起舉辦「老洋行‧新淡水-得忌利士洋行復舊特展」。

「得忌利士洋行」西元1871年興建,座落在淡水區中正路老街末段,新北市文化局長林倩綺指出,「得忌利士洋行」以前叫做「烽火段」,早年因河水深度足以停泊大型船隻,而且靠近東側漢人街市,產業運輸補給便利,成為淡水開放為通商口岸後,非常重要的港埠區域。

與其他洋行不同,「得忌利士洋行」除了具備一般洋行的貿易功能之外,航運更是主要業務,是淡水開港後洋行貿易蓬勃發展的見證,同時也曾經在臺灣史上幾個重要的歷史事件中留下痕跡,包括馬偕博士來臺、清法戰爭、臺灣民主國成立。

文化局表示,依據相關歷史文獻,「得忌利士洋行」有兩棟建築,依照當時空間使用功能,前棟叫「第一檢查場」,後棟叫「輸入品倉庫」;23號起,在前棟「第一檢查場」舉辦的復舊特展,共分為「華洋交會下的淡水」、「洋行發展史與建築」、「文化資產與再利用」3大展區,以12個系列主題加以呈現。

30號開幕當天,文化局邀請臺北愛樂、江鳥戲班子以及淡水在地團隊表演,並設置創意市集;之後的開放時間為週一到週五9:30到17:00週六、週日9:30到18:00。

(國際)德銀:港利率漲 房價恐跌2成


德銀:港利率漲 房價恐跌2成

中央社 – 2013年3月22日 上午10:44



(中央社台北22日電)香港政府官員3年來試圖減緩房價漲勢卻徒勞無功,如今在香港各大銀行相繼提高房貸利率後,可望如願。

在匯豐控股(HSBC Holdings)和渣打集團 (Standard Charter)等銀行相繼提高房貸利率25個基點,以因應緊縮風險規定後。根據德意志銀行(DeutscheBank AG)預估,香港房價未來2年恐回檔達20%。

港元緊盯美元的聯繫匯率,讓香港利率處於近乎歷史低點,對香港自2009年初以來大漲超過110%的房價帶來支撐,成為全球主要都市中房價最貴的城市。

低檔房貸利率,加上中國大陸民眾置產潮,造成港府自2010年以來數度遏止房價飆漲而無功。

香港最大上市不動產業者美聯集團首席分析師劉嘉輝表示,「有了一連串措施,加上房貸利率調漲,市場將面臨大挑戰。」

去年7月上任的香港特首梁振英2月22日宣布實施上任以來最嚴厲的打房措施,提高所有金額超過200萬港元(25萬7700美元)房地產交易案的印花稅1倍。同日,香港金管局下令銀行維持新房貸風險權重下限15%,為房價下跌作避險。

總部位於倫敦的匯豐自3月14日起調高利率,是首批調高房貸利率的香港銀行業者之一。總部也位於倫敦的渣打銀行也提高利率,從3.1%提高至3.5%。

香港最大房貸銀行中銀香港控股(BOC Hong KongHoldings Ltd.),匯豐控股旗下的恆生銀行(HangSeng Bank Ltd.)以及東亞銀行紛紛跟進。香港大型銀行上次提高房貸利率是在2011年11月。

東南亞最大銀行星展集團(DBS Group Holdings)香港執行長巴瑞德斯(Sebastian Paredes)8日接受專訪時表示,「銀行的零售房屋貸款錯誤定價。」「如今在港金管局新措施下,他們將被迫修正。」(譯者:中央社劉淑琴)1020322

2013年3月21日 星期四

(商辦)Q1商用不動產成交額220億 年增3.58倍


Q1商用不動產成交額220億 年增3.58倍

自由時報 – 2013年3月21日 上午6:12



〔自由時報記者徐義平/台北報導〕即使去年年底遭遇金管會「新八條」箝制,商用不動產市場最大的買家壽險業者不敢出手,不過,第一季商用不動產的成交金額表現不俗,統計至昨日為止,成交金額約220億元,相較去年同期成交金額僅48億元,成長3.58倍,更是2008年以來第一季成交金額的新高。

本季總價超過15億元的交易案計有3個,分別是前國泰金控副董事長蔡鎮宇旗下的寶豐隆興業,2月底時,以總金額88億元買下新光敦南大樓38%的產權,成為本季交易金額最高的交易案;再來是位北市敦化北路的蘇黎世大樓,私募基金豐泰地產旗下的基萬公司以27億元,買下7~12樓產權,每坪單價約115萬元。

另一個則是內湖NASA科技總署大樓,去年11月公開標售卻遇上金管會禁令,撤標收場,不過,2月初,農曆年前,由泉金公司、億世紀公司、毅成建設公司以及其他4位自然人,以17億7888萬元吃下7~10樓產權。

第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒表示,分析第一季的成交單價,對於商用不動產交易量影響有限,過往潛伏在檯面下買方,也在這波禁買令的刺激下不斷浮出檯面。


根據全球資產統計,台北市辦公室平均售價小幅回溫,由第四季的每坪77.1萬元,第一季微幅上漲至77.4萬元,平均租金也上漲至1975元,租金收益率維持在2.51%,辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,隨著全球經濟前景轉向復甦,2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟,呈現回春的跡象,往年第一季因農曆春節緣故,通常為交易的淡季,但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱,因此成交價格有緩步向上的情形,不過租賃市場表現相對淡定,空置率也逐步升高。

(政策)雙北預售實登資料 僅50億


雙北預售實登資料 僅50億

中央社 – 2013年3月20日 下午8:04



(中央社記者韋樞台北20日電)實價登錄上路至今已累積超過18萬筆資料,房仲發現雙北市目前揭露的預售案總銷售金額約新台幣50億,對比去年第2、第3季的1000億元到1800億元推案量,比例偏低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,預售個案向來是區域房價領頭羊,實價登錄上路前,只能「聽說」房價成交單價,實際價格相當神秘。

他說,實價登錄對預售案有相關規定,經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷的案件,應於委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

不過實價揭露至今,預售案揭露的資料相對稀少,台北市預售案目前僅可查詢40筆,總銷售金額新台幣11.9億元,新北市有近400筆,合計總銷41.46億元。

曾敬德比對國泰建設去年發布房價指數顯示,2012年第2季雙北市可銷總金額1867億元,可銷總戶數超過5000戶,第3季也有1100億元,總銷戶數5100戶,與上千億元的推案量相比,目前揭露資料相對稀少。

他指出,從預售推案到結案後按規定申報,加上實價登錄的作業時間,約需8個月。依此推算,今年第2季後揭露的資料應該會逐漸增多,加上今年初開發商密集推案,年底前應有更多預售案資料可供參考,不過現階段已公布的預售案資訊參考性有限。

他強調,結案後才實際看得到每戶的交易金額,對於購屋人產生時間落差,參考價值打折扣,不過實價登錄才剛起步,經過一段時間運作與檢討後,應有改善空間。 1020320

2013年3月19日 星期二

(房市 )央行擬祭新管制措施


房市 央行擬祭新管制措施

作者: 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月19日 上午5:30



工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

中央銀行下周四(28日)召開首季例行理監事會議,可能祭出新房市管制措施。由於329檔期新推案量達3,600億元,不排除引發房價蠢動,央行總裁彭淮南昨(18)日在財委會備詢時指出,將在28日的理監事會議上討論是否採取進一步管制措施。

彭淮南雖沒有明確表示,是不是會祭出更嚴格的管控措施,但市場預期,28日理監事會議結論,將直接左右房市329檔期買氣。

相關人士指出,桃園青埔附近新推案的價格不斷上揚,引起央行注意,是否要將預售屋納入房市管控的範圍,如何管理,將成為此次央行理監事會議的討論重點。

至於另一大重點,則是投資客從大台北地區「南移」到桃園、台中、竹北一帶的情況明顯,央行是否將管制區擴散到其他縣市的特定區,也將為此次央行理監事會討論焦點。

彭淮南昨天在立法院也表示,奢侈稅不應退場,「台灣一般民眾7年才會換屋」,但奢侈稅是對僅持有房屋不到兩年者課徵。

對於外界有人指政府亂打房,彭淮南表示,相對於其他地區,「香港及大陸貸款成數都只給到5成、4成、3成」,但央行目前即使對房市採針對性審慎管制措施,房貸成數也仍給到6成,措施相對溫和。

彭淮南更特別提及他對「預售屋」的重視,指預售屋是台灣僅有的現象,「日本也沒有」,就好比是房市的「期貨」,買一棟成屋,相當可買10棟預售屋,槓桿倍數很高,且還會因為預售屋價格推升房價,就像期貨又反過來影響現貨價格。

(政策)A7合宜宅 4月中開始登記


A7合宜宅 4月中開始登記

中央社 – 2013年3月18日 下午8:04



(中央社記者韋樞台北18日電)繼板橋浮洲合宜宅後,機場捷運林口A7站合宜宅今天動土,承攬行銷的海悅廣告表示,符合承購資格民眾預計4月中開始登記,7月下旬抽籤。

眾所矚目的「機場捷運A7站合宜住宅」今天舉行聯合動土典禮,總計釋出4238戶,由於價格、門檻、地段都優於浮洲合宜住宅,主建物平均價位每坪新台幣15萬元、附屬建物(陽台)每坪6萬元,可貸款約80%。

海悅廣告指出,包括遠雄、皇翔、名軒、麗寶等四家建商共興建37棟住宅大樓,每棟約19樓到24樓不等,總共4238戶,其中出租戶225戶。

海悅廣告表示,從100年12月23日到102年1月2日取得合宜宅承購資格的合格申請者約4萬人,預計4月15日開始登記,登記前7天會刊登報紙廣告周知,合格申請人持登記通知書前往銷售中心登記,登記時間長達82天。

海悅廣告說,申請人所有申請文件和程序完備後,便列入電腦中,預計7月下旬公開抽籤,抽出序號後,名列第1號者可從8月初開始繳交選屋志願卡辦理選屋,預計正取4238名,第4239名到第4萬名都為備取者依序遞補。

依規劃,這4238戶權狀坪數約30坪到50坪,總價約450萬元到800萬元,自備款包括房屋30萬元和車位5萬元,但持有人未來5年內不得轉售。1020318

2013年3月18日 星期一

(國際)東協經濟亮眼 房仲業西進變南向


協經濟亮眼 房仲業西進變南向

自由時報 – 2013年3月18日 上午6:18



記者林美芬/台北報導

東協(ASEAN)快速的經濟成長,成為投資客眼中的新興樂園,國內也掀起帶團前進馬來西亞投資房地產熱潮,包括台灣房屋及璽朵國際都已爭取到馬來西亞建案的海外銷售代理權,積極在台灣銷售,業者稱到當地投資房產投報率在6%左右。

台灣房屋搶先卡位,正式在吉隆坡成立「馬來西亞台灣房屋—吉隆坡分公司」,已在今年3月10日揭牌,預期今年將有500億元的委售案;台灣房屋去年才開始代理馬來西亞房屋物件,從第二季起在台灣銷售,短短8個月狂銷850戶。

新秀璽朵國際也從去年下半年正式代理吉隆坡個案的海外銷售權,銷售成績也相當驚人;從去年開始,每個月出團,且買盤積極;今年接案除吉隆坡外,更擴及麻六甲市的酒店式公寓個案,採包租方式進行銷售。

台灣房屋指出,東協已成為全球第三大經濟共同體,內銷市場發燙、消費力驚人,加上天然資源物資豐富,預期未來10年將邁入「東協黃金10年增長期」。

業者指出,馬來西亞並沒有排華問題,且政治穩定性高,不動產法令清楚完善,相對於新加坡房價,算是相當低檔,加上經濟成長率已經連續多年維持在4.5%左右,去年更達5%,吉隆坡的捷運線、跨國的泛亞鐵路等,都預定在2015~2018年間陸續完成,可望再度助長經濟發展。

台灣房屋表示,去年初選定馬來西亞,作為海外擴張版圖第一站開始,去年代銷總戶數2000戶,全年成交數高達850戶,5個代銷建案已完銷3個。自去年第四季開始,每月出團人數破百人,再創新高。

台灣今年預定銷售個案一是位在馬來西亞著名地標「雙子星大樓」附近建案,其次是位在由巴比倫購物商場、星光大道、STARHILL所包圍,人稱「吉隆坡金三角」的超級建案,代銷總戶數將上看2000戶,預計全年銷售達成率可達到70%。

璽朵國際主力推案重點也在吉隆坡,但擴及麻六甲市,今年預定有6個建案代理銷售權。

(趨勢)房市上半年好轉 下半年看政策臉色


房市上半年好轉 下半年看政策臉色

自由時報 – 2013年3月18日 上午6:14



記者林美芬/台北報導

房市上半年重頭戲之一的329檔期腳步近,房產業者對今年房市景氣看好多認為,上半年有望好轉,但復甦力道是否可延續到下半年,還是得看政府政策的臉色。

開春後,已有多家房產業者提出對今年房市走勢預測,從代銷業龍頭的海悅廣告,到五十甲廣告、永慶房屋、住展雜誌等,都認為今年房市理應比去年好轉,但卻只敢看到上半年,不敢預測到下半年,理由很簡單,就是政府政策翻臉如翻書,根本無法預測。

五十甲廣告董事長張承志認為,台灣房市在去年三、四季就應落底,從景氣面、從供需面等來看,今年理應比去年好,但卻只敢看到上半年,下半年要視政府政策而定。

他直言,最難捉摸與預測的就是政府政策,從2011年起,政府對房市政策幾都是無預警,讓業界疲於應付,但整體來說,從市場資金仍充沛下,房價應該是「回不去了」。

永慶房屋房產事業群總經理葉凌棋也認為,從去年底國際政經情勢回穩後,加上抗通膨保值心態,及投資信心回穩情況下,預期今年第二季房市升溫,將維持量增、價小揚的走勢。

他指出,未來一季市場,資金題材仍是不動產市場主調,在通膨壓力下,買屋保值可為市場帶來基本的支撐力道,但政策才是最不可測的,包括政府對壽險資金限制,金融機構調控特定區域土建融,都將未來價量走勢,讓下半年房市更不可測。

台北市代銷公會理事長王明成也說,房市已春暖花開,雖因核四議題讓買氣略受干擾,但長線市況仍看好。

他認為,從春節後北台灣都會區來人平均增加3到5成,成交量也比春節前增加,看來房市景氣正穩步復甦中,如329、520這兩個檔期,能延續熱絡的買氣,那就可確認房市全面復甦,但還是期望不要再有突然的政策來攪局。

2013年3月15日 星期五

(評論)居住有正義?僅4成民眾認為「實價登錄」有效抑制房價


居住有正義?僅4成民眾認為「實價登錄」有效抑制房價

NOWnews – 2013年3月15日 上午11:27
記者彭夢竺/台北報導
台灣高房價問題,一直是十大民怨之首,為了抑制房價不合理漲價,政府頒布實價登錄機制在去(101)年8月1日實施。不過,對於「實價登錄」是否真的能有效抑制房價、實現居住正義,消基會針對一般民眾做了調查結果顯示,認為「實價登錄」有效抑制房價的民眾只有43%,還是有高達96%的民眾認為目前國內房價仍高。

國際消費者聯盟將今年「315世界消費者日」的主題訂為「消費正義」,消基會表示,「居住正義」是目前台灣民眾極度渴望的理想,因此消特別針對「實價登錄」制度的成效,進行一般民眾與房屋仲介業者的調查結果顯示,54%民眾認為目前國內房價太高、合計認為偏高者達96%。

消基會表示,政府為了改善房價炒作問題,讓國內房價趨於合理,在2011年推出兩大打房政策分別為「奢侈稅」及「實價登錄」。根據調查結果,54%的民眾認為目前國內房價「太高」,也有42%的民眾認為房價「偏高」,認為房價「適中」的只佔了3%。

實價登錄實施至今已超過半年,調查結果顯示,認為實價登錄有效抑制房價的民眾未過半,只有43%,也有超過半數的民眾認為「實價登錄」制度並不完善,佔52%,認為制度完善的民眾僅有11%。

除了一般民眾之外,消基會也針對房仲業者做了問卷調查,房仲業者也普遍認為,實價登錄仍有改善空間,應該要縮短資料公佈時間,以避免時間差影響參考價值,且交易價格也應該要全面公開,避免產生模糊空間,要落實登錄義務,未依法登錄應嚴格查核懲處,才能讓民眾更信任實價登錄之交易資訊。

消基會指出,根據調查結果,雖然有84%的民眾認為實價登錄的交易資訊具有參考價值,也有86%的民眾會在買房前參考實價登錄的交易資訊。不過,制度不完善是事實,政府應該盡速調整、改善實價登錄的制度,確實發揮抑制房價的效果,讓房價趨於合理,以實現居住正義的目的。

(趨勢)少子化高房價雙效應 兩房物件成市場寵兒


少子化高房價雙效應 兩房物件成市場寵兒
作者: 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2013年3月15日 上午8:18
  

因應國內少子化與高房價效應延燒,小型的2房物件,逐漸在房市中探出頭來,成為預算有限購屋族的首選。房仲業者統計發現,全台主要都會區2房產品的成交率,已經從2006年最低個位數,爬升至2012年普遍達2成左右的水準,顯然2房小宅切合小家庭的需求,國人購屋型態明顯發生轉變。

  根據信義房屋的統計資料顯示,去(2012)年全台各區2房產品的成交率,新北市以27.3%奪冠,等於每4件交易中,超過1件是2房產品;桃園地區的成交占比首度超過2成,達22.1%;高雄地區以22.9%寫下新高紀錄;台中地區也拉高至18%至20%,顯示國人對於2房住宅的接受度大增。

  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,在少子化效應發威下,全台平均每戶家庭人口數已低於3人,因此2房住宅普遍已經可以滿足核心家庭基本的空間需求,進而帶動相關產品需求與日俱增。例如新北市2房物件成交率從2006年的21.6%,增至2012年的27.3%;高雄地區更從9.8%飆至22.9%。

  曾敬德強調,除了人口因素外,高房價也是推升2房商品買氣大增的主因。高漲的地價勢必反映在售價上,尤其是市中心或捷運站周邊,3房物件的總價多半超過一般家庭可以負擔的水準,因此2房產品成為年輕家庭兼顧空間需求與預算的理想選擇,近年來在推案供給上占有一席之地,而且通常銷售速度最快。

  信義房屋桃園南崁吉林店店長陳欽龍舉例說明,2年前,南崁地區3房配車位的物件,總價約700多萬元,但目前同樣的價碼,頂多只可購入2房配車位的產品。普遍來說,在地客群偏愛2房物件,至於從台北南下購屋的族群,對於房價接受度較高,因此多半選擇1,000至1,500萬元的3、4房產品。

  曾敬德認為,受少子化與高房價的雙重影響,國人的購屋型態已經發生結構性的改變,2房小宅大受歡迎。不過除了成屋市場的2房產品熱門外,今(2013)年329檔期雙北市也出現小2房物件,儘管單價不見得便宜,但降低坪數至25坪以內,進而壓低總價,在新房與價格親民誘因下,詢問度很高。

2013年3月14日 星期四

(地產)每坪330萬低於市價 脫標機率高


每坪330萬低於市價 脫標機率高

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月14日 上午5:30
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】


不動產業界預期,信義計畫區大規模招商案A25,將採BOT模式首開國際標,由於地段優、每坪權利金底價330萬元遠低於市價一半,預期招商脫標機率大,決標價上看200億元,為今年規模最大的指標案。

美商仲量聯行董事總經理趙正義表示,已有陸資評估A25多時,有意依循促參法來台投資商用不動產,主要也是看好信義計畫區的前景。

根據調查,信義計畫區的土地嚴重「缺貨」,其中A25土地規模最大,也比南山人壽去年得標的世貿二館要大;國壽A3置地廣場、華南金控B6企業總部大樓、富邦A10的寒舍酒店和MOMO百貨大樓等,則正在興建中。

住宅土地方面,迄今所剩空地面積最大的土地,為D1的2,545坪;緊追在後的是,亞太會館中華工程改建豪宅案的2,468坪;此外富創建設D3空地約2,000坪,冠德建設興雅BCF案的1,617坪,寶豐隆建設蔡鎮宇的D5約1,178坪,還有桓邦建設和大陸建設、厚生集團B7的1,059坪土地,這住宅區6塊貴寶地,都是碩果僅存的頂級豪宅開發案。

(時事)可怕的學歷通膨:30 is the new 20


可怕的學歷通膨
作者: 林佳誼 | 中時電子報 – 2013年3月10日 上午5:30



工商時報【林佳誼】

■不只台灣大學生畢業後只能領22k,美國如今也出現「學歷通膨」現象,許多背負沉重學貸取得大學學歷的年輕人,只能找到高中畢業就可以做的低階工作。

■The college degree is becoming the new high school diploma: the new minimum requirement, albeit an expensive one, for getting even the lowest-level job.

近年英文有句流行語:「30 is the new 20」,意思是說30歲的人也可以做20歲人所做的事情,保持年輕活力。但如今在美國學歷通膨威脅下,大學學歷卻逐漸貶值只剩高中價值,甚至年近30歲還只能從事過去20歲人所做的初階工作。

「美國大學學費與績效中心」(Center for College Affordability and Productivity)今年最新公布報告指出,2010年畢業的美國大學生,有48%、即超過200萬人都屈就於低階職位,薪資低,工作技術門檻也不高,工作時壓根無法應用他們在大學時所學習到的知識。

倉儲、櫃檯 都用大學生

例如根據紐約時報報導,美國喬治亞州亞特蘭大市有間規模45人的律師事務所「布許、史利帕寇夫與舒爾事務所」(Busch, Slipakoff & Schuh),無論是櫃檯、行政助理,或甚至是時薪只有10美元的辦公室收發,這間事務所只用大學畢業以上的人才,不問職務內容究竟是否需要大學教育訓練。

以事務所櫃檯人員帕克(Megan Parker)來說,她2011年從亞特蘭大藝術學院取得時裝與零售管理學位,如今在這裡則從事與所學無關的工作,以換取3.7萬美元年薪。

身上還背有超過10萬美元學貸的帕克,回憶起剛畢業時一邊在多家服裝店打工,一邊寄出大量履歷應徵辦公室職位的日子,她說:「我可能永遠也還不完這筆錢,但我現在真的沒在考慮那一點」,「你知道,這裡真的是一個很好的工作場所了。」

大學學歷成本愈來愈高,價值卻愈來愈低的現象,近年在美國就業市場日益普遍,經濟學家把這種情形稱為「學歷通膨」(degree inflation)。

無論是什麼產業或什麼地區,許多過去不需要大學文憑的職位,例如櫃檯人員、倉儲管理或辦公室助理等,現在都明言非大學畢業以上不用。

就業困難 導致大材小用

學歷通膨是連鎖效應,會向上與向下延伸,例如過去只要求大學畢業的工作,現在也可能非碩士生不用。而在這條食物鏈中,最慘的自然就是位於底部的高中文憑。目前美國只有高中學歷者的失業率是8.1%,是大學學歷失業率3.7%的2倍以上。

至於為何企業總愛聘請高學歷者大材小用呢?答案很簡單:現在上大學的人愈來愈多,但美國經濟連年疲軟,失業率居高不下,導致整個就業市場嚴重傾向雇主。

為亞特蘭大眾多企業招募行政管理人才的Cardinal Recruiting Group招募主管曼澤戈(Suzanne Manzagol)指出:「當你每份徵才廣告都能收到800封履歷時,總得用某些方式來做淘汰。」

「布許」事務所經營合夥人史利帕寇夫(Adam Slipakoff)則解釋:「大學畢業生比較有心追求事業」,「會念大學代表他們認真看待自己的未來,不是只想找份收入。」

但CCAP報告作者之一、俄亥俄州大學教授維達(Richard Vedder)指出,大學畢業生大材小用,使得很多人開始質疑美國是否對高等教育投入太多成本,甚至懷疑社會是否有能力補貼資源給這些接受高等教育、最後卻學無所用的學生身上。

2013年3月8日 星期五

(趨勢)五楊高架通車 沿線房市看漲


五楊高架通車 沿線房市看漲

作者: 文╱楊宗灝 | 中時電子報 – 2013年3月8日 上午5:30



中國時報【文╱楊宗灝】

中山高五楊高架拓寬工程中壢到楊梅路段已於去年十二月十六日通車,其餘的路段則預計三月前啟用。五楊高架整體規畫北邊銜接汐止五股高架段,最南則止於楊梅收費站北端,全長四十公里,其中卅四公里為高架路段,泰山收費站以南至中壢戰備道以北為雙向三線道,其餘路段則是雙向二線,全線完工之後預期可以舒緩國道一號至少三成的車流。

房仲業界普遍認為,未來在縮短北桃生活圈距離及改善現有雍塞車潮的情況下,可望為沿線房價帶來亮麗表現。信義房屋桃園區協理陳世曜表示,受惠於機場捷運以及五楊高架等交通題材,近期有大批雙北投資置產客鎖定機場捷運沿線,尤以中壢海華特區的區域房價變化最快。

面對普遍起漲的預期心理,在地首購、換屋族掀起遷移潮,紛紛轉往房價仍在一字頭的平價好宅金三角區域,諸如中壢與內壢交界處、中壢與平鎮交界處,還有中壢後站等區域。

目前中壢海華特區已出現四字頭房價,海華大帝每坪成交價已突破卅五萬以上,其他中古屋也有二字頭,與中壢僅一路之隔的平鎮區成了首購族、換屋族遷移重鎮,信義房屋平鎮店主任張黃記說,過去平鎮房市不如預期,不過近幾年隨著中壢房價大漲,也拉抬起平鎮的房市前景,橫跨一條民族路,平鎮的房價硬是比中壢便宜兩成,每坪價差五萬元起跳,若比起中壢海華特區更是便宜一倍,難怪成為在地人購屋天堂。

台灣房屋中壢捷運直營店經營主管林培雯表示,這個區塊的農地均價從三年前一坪五萬至今已來到九萬左右,足足成長了八成,而屋齡五年以下的透天厝也由三年前總價一千一百至一千三百萬元來到兩千萬大關,漲幅也將近七成,主要原因除了國道拓寬工程的預期心理之外,捷運機場線的規畫也是這個區塊的一大利多,屆時機場捷運線A20站周邊土地開發計畫,將為地方經濟帶來整體性的助益。

內壢、中壢及幼獅段因為以工業區為主,住宅市場的波動同樣影響有限,但楊梅地區的土地今年以來已經受到明顯的矚目。台灣房屋埔心直營店經營主管嚴如玉表示,五楊高架的楊梅端點恰好位於校前路自辦重劃區(永福重劃區)當中,建地價格由三年前每坪約九萬,至今年為止成長為每坪十四萬,漲幅超過五成,五年以下透天厝的總價也從三年前五百萬左右來到六百五十萬元上下,漲幅三成,且光是今年間就有將近兩成的上揚,農曆年後五楊高架一旦全線通車,台北到楊梅行車時間可以大幅縮短,預期明年楊梅地區的房價表現可望上漲一至二成的空間。

機場捷運沿線增值潛力十足,高鐵站所在的青埔重劃區也有大型建設公司要投資捷運A19站,打算興建酒店式公寓等複合式商場,另外A20站也傳出國泰人壽與華泰大飯店聯手要蓋超大型outlet和飯店。種種重大交通建設,直轄市升格以及大型建商壽險財團進駐確實對房價有推升效應。

陳世曜認為機場捷運線加五揚高架通車,等於是打通桃園地區的任督二脈,因此南崁與中壢房市再度熱鬧滾滾,中壢臨機場捷運沿線漲幅最多,大批雙北置產客鎖定捷運站周邊住宅與店面。

除了平鎮,內壢也不遑多讓,信義房屋內壢店長鄭兆均說,內壢多輕電子工業區,就業人口穩定有自住需求,不論在地換屋或是首次購屋在此都可以買到平價好宅,目前區內宜誠建設所推的五年內新古屋每坪房價約十七至十八萬元,十年中古屋約十五萬上下,房價幾乎不到中壢的七成,平均總價六百萬即可購買三房加一車位好房。

由於內壢位居桃園市與中壢市之間,不論去桃園或中壢均相當便捷,加上靠近交流道五分鐘即可上高速公路,北上、南下方便,區域內有元生重劃區,醫院、中小學、大型賣場與社區公園等,對首購、新婚族而言,內壢地區生活機能佳,是不錯的選擇區域。

在台北往桃園的「跨線移民潮」方興未艾的前提下,根據交通部公布的數據顯示,每到上下班尖峰時段,桃園到中壢平鎮系統的行車速度都在四十公里以下,未來在五楊高架全線通車後,將更刺激北客南移的購屋意願。

(產業)中鋼跨足海外房產 樂當包租公


中鋼跨足海外房產 樂當包租公

作者: 記者林憲祥╱高雄報導 | 中時電子報 – 2013年3月8日 上午5:30



工商時報【記者林憲祥╱高雄報導】

中鋼(2002)首度跨足海外房地產事業版圖,最近透過旗下百分之百轉投資的子公司中欣開發公司,斥資日圓20億元(約台幣6.45億),在日本大阪中央區內本町站,買下一棟12層商辦大樓,並出租給包括中鋼日本代表處、中貿國際日本分公司及多家日本企業,呈現滿租情況,預估今年收取的租金,可超過2億日圓。

再加上,中欣開發轉投資墾丁夏都沙灘酒店、台北國賓大飯店旗下意舍等飯店認列的收益,及出租給ikea和家樂福等大賣場收取的租金等,預估中欣今年可貢獻母公司中鋼的稅前盈餘,有機會超過台幣2億元,每股稅前盈餘逾0.36元。對於中欣開發買下日本商辦大樓的舉動,中鋼董事長、兼任中欣開發董事長鄒若齊表示,希望中鋼駐日代表處,能長期擁有自己的會所,期能有助於積極開拓海外業務。

中欣開發表示,該公司購下的日本大阪商辦大樓,除了一樓租給中鋼日本代表處和二樓租給中貿日本分公司外,其它3~12樓全租給日本企業或政府單位,目前處於滿租的情況,去年收取的租金約1.9億日圓。中欣去年營收約2.6億元,全年稅前盈餘1.8億元,按其資本額50億元計算,每股稅前盈餘約0.36元,預期今年日本增加收取的租金貢獻度後,估計全年稅前盈餘有望逾2億元。

2013年3月7日 星期四

(國際)錢聚美不動產 台新:REITs錢景俏


錢聚美不動產 台新:REITs錢景俏
作者: 林俊輝 | 中時電子報 – 2013年3月7日 上午5:30



工商時報【林俊輝】

重量級主權基金看好全球低利趨勢,將延續房地產多頭行情,大舉購入不動產,未來又以美國不動產最具加碼潛力,台新投信指出,包括Wells Fargo、JP Morgan、Deutsche Bank及UBS等多家外資普遍預測,2013美國REITs報酬率約可達12%(包含EPS成長率9%及配息3.5%),北美REITs錢景看俏。

台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤指出,根據最新美國房市數據,1月份獨戶新屋銷售年率月增15.6%、年增28.9%至43.7萬棟,成屋價格亦較2011年同期大漲12.3%,可看出其房市量價俱揚強勁上揚力道,尤其,以下三大指標更值參考:

一、S&P/Case-Shiller房價指數顯示,12月房價較2011年同期上漲6.8%,創2006年7月以來最大年率漲幅,20大都會區中,有19都會區房價上漲。

二、新屋庫存降為15萬棟,接近歷史新低;成屋餘屋量僅需要4.2個月時間消化,創2005年4月來最低存量。

三、2月份消費者信心指數自1月58.4點加速上揚至69.6點,創2012年11月來最高水準,有利帶動房市後續買氣。

林瑞瑤表示,持續寬鬆貨幣政策,導致利率壓低,投資不動產報酬率高於公債殖利率,促使各主權財富基金提高不動產配置,全球最大主權財富基金-挪威政府退休基金(GPFG)2012年11月以11億美元向瑞士信貸,買下蘇黎世一棟辦公大樓後,計畫購買美國不動產;管理GPFG的挪威央行旗下挪威銀行投資管理公司(NBIM)執行長史林史塔德(Yngve Slyngstad)也對外表示,該基金將投資美國大城市的辦公大樓和購物中心。

林瑞瑤指出,美國房地產基本面持續改善,美國REITs基金於2012年流入約92億美元,不動產基金則流入33億美元,合計高達125億美元,創下歷史新高。以投資評價分析,美國REITs之P/NAV(價格淨值比)目前約101,仍低於歷史均值102,現在正是良好買點。

(財經)賣屋所得要多繳稅 台北市4區提高至48%


賣屋所得要多繳稅 台北市4區提高至48%

作者: 方凡 | 卡優新聞網 – 2013年3月7日 上午6:07


  財政部今(6)天公布,修正101年度個人出售房屋的財產交易所得標準,做為5月申報綜所稅的課稅之用。台北市的房屋交易所得標準,有重大變革,由1級改為2級,推估所得最高比例達到房屋評定現值的48%;台中市也從原來的5級增加為9級,細分各區標準。

  財政部賦稅署指出,出售房屋的賣家,在申報綜所稅時,要提出成交價及成本及費用證明,用以計算所得,但如果不提出或是沒有證明文件,就會按照此標準來推估,但仍希望納稅義務人能自行誠實申報。

  經過各地區國稅局調查之後,對於部分房屋交易價格上漲幅度較大地區的所得標準,做了部分調增。台北市各區原本同屬1級,都是42%,但自101年度開始,區分為2級,大安區、中正區、信義區,以及松山區,從42%提高到48%,其他行政區維持42%。而提高比例的4區,增幅超過14%。

  新北市的板橋、永和,以及新店,維持28%,但三重、中和、新莊、蘆洲,以及土城,則是由26%,提高到28%;維持原標準的,則有三峽、淡水、五股、深坑、八里、鶯歌、瑞芳、石碇、坪林、三芝、石門、平溪、雙溪、貢寮、金山、萬里,以及烏來。

  台中市則是從5級改為9級,西屯、西區都調為19%;南及南屯區提高至16%,北屯區調高至15%,豐原區調高至13%,烏日調高為12%,大雅、潭子、神岡、后里以及霧峰調高為10%,沙鹿及梧棲調高至9%,其餘維持不變。高雄市只有仁武區調高至10%。

  準直轄市桃園縣中的桃園市、中壢市、平鎮市、龜山鄉調高到14%,八德市及蘆竹鄉調高到12%;其他縣市調高的有新竹市、新竹縣竹北市,以及彰化縣彰化市等。

2013年3月6日 星期三

(不動產)3月標風起九案115億今起登場


3月標風起九案115億今起登場

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月6日 上午5:30



工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

商用不動產大型標售案上半年指標型地上權、BOT案,就有300億元以上公開標售,可望歷年之最;其中3月將有115億元以上密集開標,其中6成為地上權的不動產,可望成為測試建商接受度的市場溫度計。

仲量聯行董事總經理趙正義指出,今年可望是地上權和BOT極盛時期,公部門、公營和國營事業紛紛投入地上權不動產開發行列,今年將有多筆指標性、大面積、投資規模可觀的大筆商用不動產標售案,陸續釋出招商。

光是台北市政府財政局在2013年上半年就準備6大案,全部都是地上權、BOT案,包括底價180億元的信義計畫區A25、底價28億元的成功高中附近地上權、士林天母北路地上權、南京東路三段地上權,以及底價20億元的南港經貿二路地上權、底價46億元的復興北路南京東路口地上權等,加起來底價至少超過300億元。

其中光是3月6日起,就有開後第一波商用不動產大型標售案,密集登場。至3月底前,就有9場標售案,底價總計約115億元,為第1季不動產市場的指標。

今(6)日將有兩場商用不動產標售,先揭開序幕。包括宜蘭烏石南堤土地將重啟標售,底價為20.5億元,高雄財政局標售市有地,底價為4.5億元;下周還有景美財訓所地上權,底價5億元,為第3次標售;成功高中附近地上權,底價28億元等。之後一路到3月底,幾乎每周都有重頭戲。

(房產)北市無人繼承房產 百人搶標


北市無人繼承房產 百人搶標
作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年3月6日 上午5:30



工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

國有財產署北區分署昨(5)日標售今年首批無人繼承房地產,吸引多人搶標,其中,位於台北市北投區開明段的第三種住宅區用地,最引人矚目,共吸引100人搶標,最後由一民眾以近820萬元得標。

財政部國產署昨天公開標售今年度首批無人繼承房地產,共有5宗土地順利標脫,分別位於台北市北投區、文山區,以及新北市新店區及貢寮區等地,標脫總金額為3,705萬4,607元。

其中,第一標號位於台北市北投區開明段一小段,屬於二層樓舊公寓,因有都更題材,備受投資人青睞,昨天共吸引100封標單,搶手程度讓國產署官員都嚇了一跳,並以高於底價近三倍的價格標出。

位於台北市文山區公訓段二小段的土地,使用分區同屬第三種住宅區,但毗鄰巷道狹窄,國產署開出的底價為354.5萬元,但搭上都更議題,文山區當地建設公司認為有開發價值,出價1,588.8萬元得標。

國產署北區分署表示,依據土地法第73條之1規定,所辦理標售逾期未辦理繼承登記之不動產,是由地政機關列冊管理15年、仍未聲請登記者,因此移請國產署公開標售,標售所得將儲存於國庫專戶,繼承人得依其法定應繼分領取。

官員強調,上述公開標售的土地,屬於私人財產,將不受臺北市精華地區國有財產停止標售政策之限制,將由該分署續處標售事宜。

2013年3月5日 星期二

(時事)全台最貴菜園法拍 華固以22.94億殺出


全台最貴菜園法拍 華固以22.94億殺出


作者: 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2013年3月5日 上午7:25


全台最貴菜園法拍 華固以22.94億殺出
  號稱「全台最貴菜園」的台北市信義計畫區D1土地,長期礙於產權複雜而難以整合。不過今(4)日進行第2輪法拍,結果由華固建設以22.94億元得標,溢價率3.77%,換算每坪金額高達482萬元。然而原地主之一的富邦集團仍具優先承買權,後續得視其意願,方可確定華固建設是否可順利取地。
  台北市信義計畫區D1土地位於信義路五段、莊敬路口,斜對台北101購物中心。早期積極整合地權的僑泰建設,不料發生財務危機而倒閉,導致持分地主不減反增,最多達50人左右,2011年部分持有土地的僑泰建設關係人,出於債務問題,所屬土地淪入法拍程序,富邦集團見機出手成為最大地主。
  不過基於信義計劃區最低開發面積限制3,000平方公尺,D1土地僅可發出一張建照,因此在產權零散的劣況下,只能被迫閒置處理,進而被附近居民用來種菜,獲得「全台最貴菜園」的名號。據了解,目前土地持有人約18名,其中,富邦建設與富邦資產名義占47%,是最大產權持有者。
  事實上,今(2013)年2月4日,同批土地已經進行首次法拍,當時底價27.6億元,法院註明共同持有地主具有優先承買權,換句話說,即使順利標出,已經整合一半以上產權的富邦集團,仍可以原價買回,因此外界認為得標可能只是白忙一場,不願意插手參與「無言的結局」,最後如預期以流標收場。
  不過,今日第2次法拍,下殺8折降至22.1億元標售,原先估計流標機率大,結果華固建設以22.94億元標下,著實出乎意料。全球資產管理公司專案經理王維宏表示,D1土地面積2,545坪,法拍4筆持分土地,約475坪,平均每坪單價482萬元,容積單價233.9萬元,仍遜於B7大陸建設案。
  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,信義計畫區大面積的土地中,尚有1.8萬坪未開發,但大部分的土地產權狀況較為單純,像是指標性的A25案預計以底價180億元公開招商,僅D1持有情形最為特殊。不過此次法拍後,若富邦集團申請優先承買,可掌握65%的土地,等於向整合邁進一大步。

(政策)最大公營住宅潤泰得標 尹衍樑保證一定在郝市長任內竣工


(時事)最大公營住宅潤泰得標 尹衍樑保證一定在郝市長任內竣工

NOWnews – 2013年3月4日 下午2:51
記者曹逸雯/台北報導
臺北市安康社區D基地公營住宅統包工程由潤泰集團旗下潤弘公司得標,臺北市長郝龍斌今(4)日與潤泰集團總裁尹衍樑簽約,市府規畫將更新為3,303戶的公營住宅,7成由年輕群族入住,尹衍樑也當場承諾,保證會如期、如質完工,而且一定會在郝市長任內竣工。

郝龍斌強調,這次推出的安康住宅,有別於先前以中繼住宅或分回建物轉型的模式,是第一批「從無到有、全新規畫」的大社區公營出租住宅,一次推出256戶,以小坪數為主,1房型有128戶、2房型則為104戶。

郝龍斌說,他競選連任時就承諾市民4,808戶的公營住宅,至今已完成大龍峒、敦煌、萬隆等公營住宅,扭轉「大家都不要住公營住宅」的不良印象,每次推出都供不應求,他也期許安康公營住宅旗艦計畫,能滿足極大數量青年人對公營住宅的需求,並提升周圍的環境品質。

對於承作這次統包工程的廠商潤弘公司,郝龍斌指出,過去幾次和潤弘公司的合作經驗相當良好,潤弘相當負責,是善盡社會責任的企業,他非常放心。潤泰集團總裁尹衍樑也當場承諾,保證會讓此案如期、如質完工,而且一定會在郝市長任內竣工。

台北市都發局指出,安康平宅建於民國60年,已經相當老舊,市府規畫將全區更新為3,303戶的公營住宅,7成由年輕群族入住、3成為原住戶搬回,採取混居模式,D基地是全案的第一步,交由潤弘公司興建。

在租金價格部分,都發局總工程司高文婷表示,此案完成後,一部分會由社會局依照社會住宅政策處理,另外一部分由都發局負責,租金(含管理費)訂在當地租屋市場時價7折以下。

2013年3月4日 星期一

(時事)新聞幕後-買賣容積 大咖才玩得起


新聞幕後-買賣容積 大咖才玩得起

作者: 蔡惠芳 | 中時電子報 – 2013年3月4日 上午5:30
工商時報【蔡惠芳】

「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款,所以市場『門檻』高、『玩咖』少;雖然獲利大概3、4成,但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。
多家建商齊歎,目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則,因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套,恐怕未來還是愈買愈貴!

國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源,建商為降低每建坪單位成本,愈來愈仰賴容移,以增加開發案的可售樓地板面積,以達獲利極大化。

至於容積買賣的管道,主要有2,一是迪化街、大稻埕的古蹟;二是道路用地、公共設施保留用地。
由於銀行不予貸款、必須用現金交易,經營容積買賣市場的業者,資金必須雄厚,「門檻」相對較高,檯面上業者並不多。
例如,寬頻房訊公司董事長游世一,就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一;此外,最近房市爆紅、發燒的桃園,最大戶則是普羅不動產開發,興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商,大多是向普羅收購容積;另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等,也兼營容積買賣。
由於買賣容積獲利豐厚,食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列,甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶,加入容積市場成為新大戶。
至於獲利空間?據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前,陸續在市場上吃貨,台北市買進古蹟或道路用地的成本,大概只有公告現值的20%,新莊只有15%到18%,經歷10餘年,容積身價迄今至少大漲10倍!
一般而言,容積「大盤商」一進一出,轉手給需要容積的建商,估計獲利至少3至4成。某容積「大戶」坦言,近幾年該公司每1個月平均賣掉2億元容積,是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。
最近台中也有仲介和投資客,改行當容積買賣業,今年初傳出,有人以公告現值100至103%的價格買進道路用地,不到1個月竟加價3成,以130至135%的價格轉手賣給建商,甚中不必繳半毛稅,看在台中建商眼中,自然不是滋味。

(國際)熱錢湧入 亞太不動產蓬勃發展


熱錢湧入 亞太不動產蓬勃發展

中央社 – 2013年3月3日 下午3:14



(中央社記者吳佳穎台北3日電)仲量聯行表示,2013年全球熱錢持續湧現,但經濟多變數,因此收益相對穩定的商用不動產,將吸引更多資金,尤其亞太地區不動產蓬勃發展最受矚目。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華表示,2012下半年,金管會及保險局針對國內壽險業者投資不動產提出了一些政策,包含提高年報酬率至2.875%、取消收益率2年緩衝期,及投資商用不動產5年內不得移轉所有權等措施;新政策實施後,標售中的不動產宣布撤標時有所聞,重創台灣國內商業不動產市場。

吳瑤華表示,然而以鄰近的中國大陸市場為例,2012年底大陸政府決定擴大對國內壽險業者在投資方面的選擇,允許擴大海外投資範圍,促進壽險業者投資商品的多元化。現在中國可投資多達45個海外國家,如美、澳、日、巴西、印度及泰國。

仲量聯行全球資本市場研究總監葛林摩根(DavidGreen-Morgan)表示,過去資金大多投入歐美市場,投資人漸注意到亞太地區不動產在最近10年內蓬勃發展,全球資金開始跨區域流動,世界各主要城市變成投資人眼中的熱門標的,資產配置全球化儼然已成為許多跨國企業多元布局的策略之一。

仲量聯行總經理趙正義表示,2013年全球熱錢將持續湧現,但經濟環境仍有諸多變數,收益相對穩定的不動產,將吸引更多全球投資人的資金配置,並帶動多數國家的不動產價格上揚,投資人可藉由專家的協助慎選投資標的,海外不動產將會是不錯的投資選擇。

對於壽險業者豐沛的資金,趙正義說,政府能鼓勵其參與BOT開發及開放海外不動產投資,對於資金的活化、經濟效益的提升與投資風險的分散,有相當助益,對於國內金融市場的多元化與健全發展亦將注入活水。1020303

2013年3月1日 星期五

特稿/以地上權開發國有土地興建商辦大樓、旅館


特稿/以地上權開發國有土地興建商辦大樓、旅館
智庫論壇/國立空中大學商學系副教授 謝明瑞、國家政策研究基金會助理研究員 周信佑

中央日報 – 2013年3月1日 上午10:53
國有土地是國家重要資源,國有土地管理與運用更足以影響土地的有效利用;尤其是位於精華地段的各類可建築用地,對地區繁榮與否,更具有指標性意義。隨著經濟環境變遷及社會觀念的轉變,如何活化閒置國有地,提升土地效益,挹注民間發展動力,以永續經營國家資產,增裕國家財力資源,已是政府施政的重點方向之一。

 我國國有土地設定地上權之發展過程,早於64年即為特定之政策需要,而將公有土地以設定地上權方式釋出,供業者進行開發之案例 ,例如臺北市晶華酒店案。72年7月21日,政府即訂頒《公有土地經營及處理原則》,宣示國有土地以不出售土地為原則,盡量保持國有之公地政策。

 近年來,政府為推動經濟發展、創造良好的工商投資環境,並增進土地之有效利用,除參考沿用民法之相關規定外,陸續訂定發布各種有關之行政法令,以做為辦理國有非公用土地地上權不動產利用之依據。如財政部自98年1月1日起開始推動「強化國有財產管理及運用效益方案」,在法令上鬆綁,明文規定可透過招標設定地上權方式開發國有土地,並彈性放寬存續期間、權利金、地租等相關條件,鼓勵民間資金積極投入。

 事實上,地上權開發案件與日俱增,如君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店、薇閣休閒旅館、信義計畫區內的「臺北花園」、臺北交九「京站」等建案,均以地上權模式興建。由交九京站案銷售情況熱烈可知,傳統「有土斯有財」觀念已開始改變,有些人不再執著「有土地就必須擁有所有權的觀念」,反而轉向思考「使用權及年限」的問題。

 我們從政府的觀點,分析地上權使用的優缺點,簡述如下:
 一、優點

 1.政府閒置土地得以有效利用
 國有土地的使用必須有專業的規劃,並同時考量國家與民間的需求,若國有土地未能詳加清理及妥善規劃管理,致閒置土地未能有效開發利用,對國家長遠的經濟發展殊為不利;因此,若能透過設定地上權模式,交由民間開發,並有效利用土地,則不僅能增加政府財政收入,對促進工商業發展亦有相當之助益。

 2.創造國有土地價值
 將國有非公用土地以設定地上權方式提供私人開發利用,不以買賣的方式開發土地,可讓土地所有權仍保持國有,政府除可透過權利金及租金的所得,增加財政收入外,對於因社會經濟成長所產生的土地開發利用效益,創造國有土地更高之價值,亦可於地上權存續期間屆滿而收回,使有限之國有土地不致流失,其收益並可由全民共享。

 3.加速都市更新
 國有土地的活化可以加速都市的更新,主要因土地所有權若保持國有,則政府可視都市發展現況,再透過地上權期限的訂定模式,來決定都市更新時序與區位;由於地上權期限屆滿時,土地若能順利收歸國有,則政府不須支付巨額的購地成本,即能達到都市更新的目的。此外,契約期限屆滿後,若因為政治、社會、經濟環境變遷,原有之地上權之使用模式已不適於繼續原來之使用目的,亦可配合時勢需求而變更使用方式,符合土地最有效利用原則,亦可達成促進都市更新與發展之目標。

 4.促進國家經濟發展
 經由國有土地的地上權之充分利用,可以吸引國內外企業參與,且所有的地上權個案中,可以著重在爭議較小,獲利相較較大的個案為主,如以設定地上權方式開發興建商務旅館及商辦大樓,不僅可挹注政府財政收入,亦可提振就業市場,特別是隨著兩岸經貿的緊密交流,兩岸對商用不動產需求大幅提高;在此情況下,將國有土地設定地上權的招標模式,既能減少企業因土地取得所需的龐大經費,又有助於吸引國內外企業投資參加開發,對於促進國家的經濟發展將具有很大的助益。

 二、缺點
 1.國有土地回收的障礙
 在活化國有土地的地上權土地之規劃中,土地所有權雖仍屬於政府所有,但根據過去的歷史經驗,經常發生國有土地到期無法順利回收,或被不法侵占的情況;當地上權土地開發完成並移轉給使用人時,一般做法並無疑義,亦能為買賣雙方所接受,唯當權利期間到期後,地上權人通常會透過各種陳情手段,要求暫緩收回;此種做法雖於法無據,但在民主國家中,決策者基於政治或其他因素之考量,可能一拖數年仍無法回收,造成政府推動政策上的主要障礙。

 2.權利金無法反映地上權之權利價值
 一般而言,地上權的價值係由權利金與租金所構成,但在估價方法中,並未採用成本法或比較法,而是以收益法為主要考量,主要因收益還原法較具客觀性;惟利用收益還原法時,其收益的計算必須考慮到土地使用方式的不同,而不同的使用方式其所隱含的價值亦不相同,如土地做為觀光飯店或百貨公司使用,或僅配合人民住宅需求而使用,其價值不同;另外,經濟發展所造成的區位優勢,將使權利金或租金的估算產生疑義;亦即由於使用性質或區位不同等因素,將造成權利價值產生變化,且還原利率採用的標準亦不盡相同,而這些變化因素均會影響地上權之權利價值;唯目前法令規定所收取之權利金與租金方式,因缺少相對的調整因素以資因應,無法真實反映地上權之權利價值。

 3.地上權建物處理方式與規範
 對擁有土地地上權的使用人而言,在土地使用存續期間,地上權人於設定地上權之土地上所投資興建之建物,究應由土地所有權人無償取得,或給予補償後取得,抑或由地上權人自行拆除並負責恢復原狀,或以其他方式處理等問題,雖可在簽訂契約時加以明定,但若契約內容過於僵化,可能銷售不易,國有不動產活法政策難於推動,唯若契約雖具彈性,但執行不易,或決策者的政策執行力不足,亦無法達到國有土地活化的目的;因此,國有土地地上權之規劃內容必須有足夠之利益誘因,才能吸引地上權人對建物進行最佳之維護,而使建物之折舊率最小化,亦即當契約終止時,關於建物之處理方式應有明確且確實可行的規範。

 4.地上權土地出售不易
 國有土地地上權的出售大多有一定的期限,若以七十年為平均使用年限,則在地上權未到期前,政府若因政策考量,或因國家建設而需要使用該筆土地時,則因有意購買已設定地上權土地的買方需求較少,資產流動性較低,因此,政府如因急需資金挹注收入,勢將緩不濟急,若因國家建設之考量,亦無法在短期內達成政策目標。

 去(101)年成功標出的地上權土地,全台各都會區總計成交標脫的地上權土地權利金超過370億元,土地總面積超過9.2萬坪;其中壽險業者投入地上權的權利金金額已經超過300億元。隨著金管會去年底針對壽險業祭出不動產管理的「金六條」限購令政策發酵後,台灣游資無適當出路可去,加上政府頻頻釋出地上權和BOT土地以另闢財源。

 展望2013年,光是台北市的地上權就有2.3萬多坪,將進行招標;加上花蓮七星潭酒廠7.5萬多坪、苗栗竹南製瓶工廠1.8萬多坪等,總計就高達11.7萬多坪的地上權土地,即將在今年釋出。若再加上BOT的招標案,像台北市信義計畫區A25案、松山機場園區等,總計上看14.6萬坪之譜。

 若能結合政策支持(地方政府施予足夠誘因)及交通建設等配套,則設定地上權模式不排除可能蔚為房地產市場主流,尤其是商務旅館及商辦大樓的開發,有助於活化閒置國有地,提升土地效益,挹注民間發展動力,更能永續經營國家資產、增裕國家財力資源效益。預期2013年將是地上權躍居為土地市場主流的關鍵年。

 我們據此基礎另提出一些見解作為政府推動設定地上權開發國有非公用土地之參考。
 (一)改變政府評估財務可行性的新思維
 政府辦理設定地上權開發案,應以民間機構投資最後底限報酬角度切入,進行財務可行性評估,使雙方有一個相互比較的機制與平台。同時,政府的思維也應由「防弊」轉為「興利」,要吸引民間業者參與地上權招標案,當然要顧及政府的權益,但也必須提供適當的誘因予民間業者,才能讓民間業者積極參與,為政府與民間業者提供最大利潤的合作條件。

 (二)結合不動產證券化,加速不動產資本市場的建立
 國有非公用土地以設定地上權模式加以開發利用,如能結合不動產證券化經營,將使不動產投資由流動性低的實質資產,轉化為流動性高的資本性證券,不但可提高資產流動性、加速資本累積,減少移轉手續繁雜費時等困擾,並能降低交易成本及風險,有助於不動產資本市場的建立。惟相關法令及配套措施,應儘速完成修法,以利實行。

 (三)以臺北等都會區為重點區域
 大臺北等都會區因其區位與交通優越,容易獲得開發商青睞,且商業活動與兩岸交流較密集,對商務旅館及商辦大樓需求較迫切。此外,臺灣近年來的房價波動大多集中於大臺北等都會區,若能釋出設定地上權的土地將有助於平抑房價。
 (四)建置國有土地公開資訊系統
 為發揮國有財產運用效益,使民眾更加瞭解目前國有土地利用情形,國有非公用土地資料應進行整理與分類,建議建置國有土地公開資訊系統,尤其是優先篩選交通便利、區位條件俱佳、便於整體規劃利用之國有土地,以透明公開的資訊吸引更多民間廠商或個人參與,使設定地上權招標案得以獲致更佳效果。

 (五)減少對開發後建物的使用限制
 投資者會依土地區位決定該標的如何做最有效使用,如旅館或商業住宅等。因此,國產署應對減少對開發後建物的使用限制,建議採負面表列方式呈現即可。

 (六)延攬專業人員以利貼近市場走向與需求,並將部分業務委外辦理

 以國產署的現有人力與編製,要完成設定地上權的相關招標作業,又要有效落實履約管理有其困難度。建議可聘請專家或業者對在職員工進行在職訓練並依設定地上權業務的推展需求擴編組織,延攬專業人員以約聘或派遣方式辦理業務之推動,以利加速推動更貼近市場走向與需求的相關作業。同時,建議在人力不足的情況下,將履約管理等相關業務委外管理。
【中央網路報】

(房市)房市/換屋 應該「先買後賣」?還是「先賣後買」


房市/換屋 應該「先買後賣」?還是「先賣後買」
NOWnews – 2013年3月1日 下午12:31

記者曹逸雯/台北報導



「買房子」是人生中的大事,除了首次購屋外,也有不少人有「換屋」的需求,但應該怎麼換,才能愈換,愈符合實際的生活需求呢?房仲業者建議,從尋覓物件、買賣過戶、裝修到搬家,大約需要半年的時間,而包括地點、價格、功能、價值等都是不可忽略的考慮因素。

自民國100年奢侈稅實施以來,全台房地產交易量明顯遽減,「換屋」也成為民眾面臨的一大難題,東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示,找屋、看屋約需2個月、買賣過戶流程約1個月、裝修約2個月,最後的搬遷、擇日、買家具等,也要花上1個月,至少約需準備半年的時間較為充裕。

對於換屋該如何掌握換屋資金,才不會造成過重的購屋負擔呢?黃淑苓建議,不妨依循「335法則」,即掌握自備款3成、每月房貸為家庭收入的1/3、房價不超過年收入的5倍等原則。

黃淑苓指出,如果民眾資金足夠,可以「先買後賣」,由於不急著出售,較可能賣到較好的價格;但如果資金不足時,則應以「先賣後買」為穩健原則,但容易發生舊屋出售後即需面臨搬遷的情況。

黃淑苓也表示,換屋前需考量地點,包括距離學區、公園、商圈等生活機能是否成熟,以及換屋後自用及投資的價值為何,接下來即是客觀評估換屋地點、坪數大小、電梯或公寓、換屋資金是否足夠等細節,另外,選擇合法仲介業者、觀察周遭環境及鄰居素質、住家附近是否有嫌惡設施、產權確認等,都是換屋時不可忽略的細節。