2012年3月29日 星期四

(政策) 政府補貼交通 五成一民眾願搬新北市





【網路地產王/綜合】2012/03/28

雙北的房價高漲,內政部長李鴻源提出以交通補貼,將人潮引出雙北市後,根據房仲業者進行「非市中心居住意向調查」,卻發現有51%的民眾為擺脫高房價,願意買在新北市,僅有11%的民眾願意在桃園、中壢購屋。

■ 自住民眾購屋 五成一仍不願搬離雙北

房價高漲,很多人都高喊買不起大台北的房子,新內閣上路,內政部提出解套方案,政府願意提供2~3年捷運交通補貼政策,讓大家增加通勤時間,購買距離大台北遠一點的房子,但這樣的政策美意,大家似乎不買單,無法吸引民眾往更外圍搬遷。

根據好房網調查,車程30~40分鐘內,總價600~800萬元,大約30坪房屋及屋齡5年內等三大條件,是目前吸引民眾往外搬遷的誘因,可見自住民眾理性購屋,不被超低價所迷惑,沒有捷運或交通工具難以吸引民眾買單。

■ 新北便宜住宅 五股汐止價廉物美

房仲分析,其實新北市有不少正在急速發展的區域,公共建設、交通機能逐漸到位,房價目前2~3字頭,其中五股更是被低估區域,公寓每坪僅13.5萬元,只要300~400萬元,便可買到30坪的房屋。

至於,汐止區與台北市僅一橋之隔,因接近南港科學園區,有新南港概念題材,目前汐止也是2~3字頭房價,汐止區鄰近好市多、家樂福商圈,生活圈便利,最重要的是三高(中山高、北二高、北宜高)、二鐵(汐止火車站、汐止汐科站)、一快(環東快速道路)及公車站牌等交通優勢,到台北只要10分鐘,汐止汐萬路一段的新建案開價33~35萬/坪左右,不論自住或置產,在新北市相當具價格優勢。

2012年3月28日 星期三

(房貸) 陸房地產稅 擴大試點城市未定

【聯合報/特派記者賴錦宏/廣州報導】2012/03/27

中共住房和城鄉建設部副部長齊驥廿五日在廣州參加首屆嶺南論壇時表示,將在上海、重慶兩市試點的基礎上,適時擴大房地產稅試點城市,但下一步試點城市仍未確定。他否認,將在廣州和深圳進行房地產稅試點。

齊驥稱,將堅持大陸現行限購政策不動搖,促房價合理回歸。

齊驥說,之前大陸率先在上海、重慶兩地實施房地產稅試點。齊驥表示,由於是試點,這兩個地區房地產稅的徵收物件、徵收方式等都不同。這兩個城市已取得很好經驗,接下來將在這基礎上擴大一些試點城市。之前曾盛傳的廣州、深圳已被納入試點城市,齊驥強調:「我負責任地講,目前都未定」。

金融投資報報導,針對買房難等問題,齊驥強調,要通過壓房價和增收入兩個手段,共同解決居民購房的難題,但房地產市場化方向不會改變。齊驥稱,有的城市要靠提高居民收入適應房價,但也有城市要降房價來適應居民收入,這是根據中國各地不同經濟發展水準決定。

齊驥透露,2012年住房價格總體平穩,一線城市房價開始鬆動,調控正朝著預期目標不斷深入,並取得相當實效,中國將堅持限購等調控政策不動搖,促進房價合理回歸,並將採取優惠信貸政策,支持固定購房需求。

(房貸) 宿舍費列租金扣除 不得申報房貸利息

【經濟日報/本報訊】2012/03/28

埔里鎮江小姐問:兒子就讀大學註冊時繳交的宿舍費,可否於綜合所得稅申報時列報租金支出扣除額?

中區國稅局埔里稽徵所答覆:納稅義務人之子女就讀於國內各級學校,註冊時繳交之宿舍費未併學雜費等項目,於教育學費特別扣除額項下列報部分,可憑註冊時繳交之宿舍費或學費(其中宿舍費金額應明確劃分)收據影本,依所得稅法規定,列報房屋租金支出列舉扣除額,但申報有購屋借款利息者,不得適用。

例如:江小姐的子女,100年度註冊時繳交學雜費28,000元及宿舍費12,000元,則其辦理100年度綜合所得稅結算申報時,可列報教育學費特別扣除額25,000元(教育學費特別扣除額上限為25,000元),另,若當年度未列報購屋借款利息支出,該宿舍費12,000元可列報租金支出扣除額。

(房貸) 房貸餘額增幅 連11個月下降

【經濟日報/記者陳美君/台北報導】2012/03/28

房市交易降溫,中央銀行昨(27)日公布,購置住宅貸款餘額年增率「連11降」,2月墜至2.14%,創98年8月以來的31個月新低。

財經部會聯手抑炒房,效果逐步彰顯。央行統計,2月房貸餘額5.24兆元,較上月減少136億元,今年前二月減少超過300億元。

央行官員指出,相較去年6月奢侈稅上路前,銀行房貸業務門庭若市,近幾個月來房地產交易冷卻,就算有客戶上門,絕大多數是自住戶。

央行日前公布五大銀行新增房貸,2月較元月僅小增5.7億,顯示房產買氣低迷,觀望氣氛相當濃厚。

央行官員表示,銀行2月新增房貸減少,主因公股行庫承作「青年安心成家」政府優惠房貸60億元,較元月減少5億元,以及春節過後的次月,房市交易尚未回穩。

(政策) 台北居大不易 北市購屋年齡近不惑




【網路地產王/綜合】2012/03/27

房市回春,住商不動產企劃研究室統計今年與去年2/1-3/15旗下加盟店成交資料後發現,在購屋平均年齡上,台北市以購屋年齡39.3歲,平均成交屋齡32.5年,為各區之最!

■ 年後買氣回春 低價仍是成交關鍵

「股市景氣明顯回春,是帶動房市的主因!」,住商不動產企劃研究室主任 徐佳馨指出,現階段為自住買方居多,購屋平均年齡與平均成交屋齡,和價格關係最密切,南部因為房價低,年輕人更能提早完成成家夢想。

過年後市場明顯回春,但買方多為預算有限的自住客,特別是因結婚而出現的首購買盤,而年輕族群多數仍是預算有限,對於高總價產品無力支撐,因此不論北中南,總價偏低的產品在交易上較為活絡。值得一提的是,近期年輕族群進入台北市趨勢明顯,平均購屋年齡大減6歲之多。而購屋客最年輕為台南市的33.6歲,屋齡最低的為高雄的7.0年。

■ 屋齡越北越老 客戶越南越小

從五都購屋年齡大減可見,目前由於投資客暫時退場,加上結婚增加購屋需求,讓年輕族群買屋意願大增,成為現階段市場主力。此外,在目前市場上釋出物件較少,不少物件都是現任屋主住上好一陣子的房屋,特別是台北市,許多案子都是屋主住上數十年的老公寓,但因為價格較低,坪數實在,反而成為現階段市場上接受度最高的產品。

從這份統計中可以發現,購屋平均年齡與成交平均屋齡和南北區域呈現正相關,徐佳馨說,不少中南部的購屋人,由於房價相對便宜,在結婚之際就能買屋成家,反觀北部購屋人,胼手胝足只能買進老屋,這也許是另一種程度的南北失衡。

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2012年3月22日 星期四

(政策) 央行房市管制措施 有望鬆綁

【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】 【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】

財經部會打炒房見效,房地產交易量萎縮、價格回跌,中央銀行對房市管制措施也出現鬆綁跡象,本周央行理監未來是否持續解禁,成為外界焦點。


為了遏止建商養地炒房,央行民國99年底對土建融祭出「針對性審慎措施」,限定銀行承作土地抵押貸款時,貸款人須附上興建計畫、成數不得超過六成五。


為避免「非炒房」民眾遭受波及、無法取得融資,央行去年中修改規定,若因生活及理財用途、不涉及炒房的地主向銀行申貸時,可免附興建計畫。今年2月央行再度放寬規定,「非炒房」貸款人以舊貸案展期,且貸款成數超過六成五,給予最長一年的調整期。在調整期過後,借款人仍無法將貸款成數降至六成五以下,得由金融機構與借款人就差額部分,協商於最長三年期間內分期償還。


相較於個人較為寬鬆的規定,央行對於建商顯然較為嚴格。


去年起以舊貸案展期,且貸款成數超過六成五的建商,給予最長一年調整期,但僅能適用一次。



財經部會打炒房見效,房地產交易量萎縮、價格回跌,中央銀行對房市管制措施也出現鬆綁跡象,本周央行理監未來是否持續解禁,成為外界焦點。


為了遏止建商養地炒房,央行民國99年底對土建融祭出「針對性審慎措施」,限定銀行承作土地抵押貸款時,貸款人須附上興建計畫、成數不得超過六成五。


為避免「非炒房」民眾遭受波及、無法取得融資,央行去年中修改規定,若因生活及理財用途、不涉及炒房的地主向銀行申貸時,可免附興建計畫。今年2月央行再度放寬規定,「非炒房」貸款人以舊貸案展期,且貸款成數超過六成五,給予最長一年的調整期。在調整期過後,借款人仍無法將貸款成數降至六成五以下,得由金融機構與借款人就差額部分,協商於最長三年期間內分期償還。


相較於個人較為寬鬆的規定,央行對於建商顯然較為嚴格。


去年起以舊貸案展期,且貸款成數超過六成五的建商,給予最長一年調整期,但僅能適用一次。

(政策) 王永慶7億抵稅地 無法變現





500坪以上國有地不准標售,影響全台稅額多達183億元…

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】2012/03/20

面積逾500坪以上國有地不准標售,波及抵稅地。財政部國有財產局統計,全台逾500坪以上的抵稅地總面積達741公頃,累計影響稅額多達183億元。其中包括台塑前創辦人王永慶價值7.4億元的抵稅地在內。

財政部表示,現行稅法准予抵繳的遺產以土地最多,過去,政府收到納稅人申請抵繳的抵稅土地,多數都是採取標售的做法,將土地換成現金入庫。但今(101)年1月修正公布的國有財產法第53條規定不得標售後,包括抵稅地面積若超過500坪以上,從今年起也不得採標售處理。

根據國有財產局統計,全台抵稅地超過500坪以上(1,650平方公尺)總計有1,350筆,面積多達741.39公頃,國稅局核准抵稅總值為183.34億元。財政部指出,大面積抵稅地無法標售,勢必也會影響稅額入庫的時間。

舉例來說,前台塑創辦人王永慶總計申請抵稅土地共計335筆,其中,總計可以處理標售的土地只有51筆,其中五筆抵稅地已在去年7月標脫,得款1,540萬元;國有財產局表示,另外46筆抵稅地,預定今年第三季陸續標售,總計面積有2.6公頃,按101年公告現值計算,總額達4,016萬元。

國稅局核准王永慶的繼承人申請抵繳遺產稅的土地中,有二筆為公共設施用地(位於新北市),一筆位於嘉義縣,其餘332筆土地都位於桃園縣,均已移交國產局依法處理。

國有財產局指出,王永慶在桃園縣的332筆抵稅土地,已有五筆已標脫,另有19筆土地經桃園縣政府納入規劃桃園科技工業園區第二期範圍,保留不辦理標售;另有262筆土地面積都超過500坪,依法不得標售,其面積合計47.9公頃,依今年公告現值計算,價值7.42億元。

財政部指出,大面積抵稅地多數是農林牧用地,依法限制標售的結果,政府必須從加強管理與尋求多元利用方式,儘可能予以活化。

(政策) 去年賣雙北房子 今年售屋所得稅大增






台北市房屋評定現值課稅比率 調高5個百分點

新北市板橋、永和、新店 更調漲7個百分點

【聯合報/記者林政忠/台北報導】2012/03/20

去年有賣房子的納稅人,今年5月報稅時,要繳很重的售屋所得稅。


財政部昨天核定,去年度「財產交易所得標準額」,如果去年賣房子、但又不提出買、賣契約的納稅人,須依出售房屋的「房屋評定現值」課稅比率,這個課稅比率台北市調高5個百分點,從前一年的37%提高至42%,不但是全國最重,稅負也是史上最高。

但去年售屋所得稅負漲幅最大的是新北市板橋區、永和區、新店區,一口氣調漲7個百分點,從去年21%調到28%。

「財產交易所得額標準」是針對出售房地產、卻未出示成本證明者,計算售屋所得所用的官方標準。這項稅率是以「房屋評定現值」為計算基礎,由於試算的所得稅負比實際交易所得低,多數售屋納稅人都會採用這項標準。

為了加強打房成效,台北市和新北市等房市交易熱區,去年度財交標準額都被提高,財政部根據內政部公告的「中華民國房地產交易價格簡訊」做為調整標準。

以台北市房價為例,若房屋評定現值為新台幣2000萬元,計算一戶賣屋所得率報稅,前年的賣屋所得率是37%,等於所得是740萬元(2000萬X37%);若是去年出售,所得將增為840萬元(2000萬X42%)。售屋所得將合併在綜合所得裡計稅。

若以綜所稅最高稅率40%計算,今年要繳稅336萬元(840萬X40%),稅負比去年增加40萬元。

五都升格後,以新北市財交所得率的變動幅度最大。新北市規畫四級所得率,最高是板橋、永和、新店等區,從21%調高到28%;第二級是三重、中和、新莊等區,從21%到26%;最後一級則是貢寮、金山、萬里等區,從8%到9%。

台中縣市合併升格後微幅調整,台中市西屯區調幅最高達4個百分點,從13%調高到17%;原台中縣轄區的財交所得率幾乎不變,僅原台中縣的豐原、太平、大里調高2個百分點,從10%調到12%。

高雄市和台南市的所得率調幅不大,大約維持平盤或調高1至2個百分點。

倒是受到準直轄市的影響,桃園縣的桃園市、中壢市、平鎮市調高3個百分點,從10%調高到13%,龜山鄉則調高5個百分點,從8%調高到13%。

(政策) 行庫「三不政策」 緊縮房產授信

【經濟日報/記者陳美君/台北報導】2012/03/20

大型行庫緊縮不動產授信,祭出「三不政策」,除回收建商用不到的土建融額度、不做同業的分戶貸款外,坪數偏低的小套房貸款,恐怕也會被拒於門外。

土地銀行、合作金庫因土建融瀕臨滿水位,今年開始回收建商土建融額度,特別是已核准,卻遲遲沒動用的部分。合庫銀董事長劉燈城指出,合庫已核准卻未動用的額度高達1,000億元,遠超過剩餘的400~500億元額度,將審慎控管房貸、建築貸款額度。

銀行法規定,銀行不動產授信不得超過存款加金融債的30%上限。合庫不動產放款占比28%,已調查申請額度的建商,若無動撥需要,會回收額度,給其他急需融資的建商。

此外,土地銀行不動產授信比重以52.64%為上限。截至去年底,土銀房貸餘額約6,100多億元,土建融則是2,300億元,總放款餘額近1.7兆,不動產授信比重約51%,以此推算,可承做額度不到550億元。

除回收建商額度外,銀行為拉抬利差,算盤愈打愈精,既然額度有限,自然得挑精揀肥,對在別家銀行辦理土地建築融資的建商,想跑來申請分戶貸款,銀行同樣不受理。

銀行主管說,房貸利率僅1.8%~1.9%,土建融至少有近3%水準,是房貸利率的兩倍,房款額度有限,寧可多做一些土建融,提高存放利差。

銀行不只挑建商,也挑房貸客戶。市場傳出,華南銀行喊出「12坪以下小套房不做」,事實上,許多行庫對小套房授信比一般房貸嚴格,就算願意做,也會降低成數拉高利率。

銀行主管說,當房價轉為空頭時,小套房脫手不易,除非個人信用條件、房屋坐落地點極佳,否則多半不願承做,以免揹上過高風險。

(生活) 隨手塗寫不怕髒 顛覆傳統油漆塗料




【文/Wodesign屋設計】 2012/03/20



隨著化學工業的研究愈趨蓬勃,市面上的油漆種類不斷增加,令家居的牆壁除了色彩之外,有更多自我保護的功能。

然而有些室內設計還是雖要配合牆紙的使用才能完滿整個家居風格,那麼我們又有何保護方法令牆壁能歷久常新呢?來自新加坡的牆紙品牌 goodrich,自 1983 年成立以來一直讓用家以各式各樣圖案的牆紙來展示個人生活品味。為了令牆身有更持久的展示效果,他們推出了名為 CLEAR│ERASE 的透明塗層,只要依指示塗上薄薄一片,便能令牆壁有如傳統白板一般可寫可擦。CLEAR│ERASE 以低揮發性有機物料製成的透明塗層,不單環保健康,無異味特性讓剛塗上的牆壁亦不會產生難聞異味,最特別之處是用家既可在塗上 CLEAR│ERASE 的牆壁上書寫之餘,其無縫乾性的表面讓用家只需輕輕一抹便將牆壁回覆原貌,過程並不破壞原有表面或設計,十分適合住有小童的家居使用。


另外其應用範疇亦相當之廣,除了可塗在傳統油漆牆壁上,牆紙、木板甚或是任何表面光澤的物料均可應用,就算讓小孩隨處塗鴉亦容易打理。

(政策) 稅率分區調整 去年賣屋要多繳稅




財產交易課稅所得率改分區調整 北市飆到42%新高

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】2012/03/20

不管是不是炒房,去(100)年售屋的民眾,今年5月都要多繳稅。財政部核訂100年售屋所得額標準,首度採取按漲跌程度分區調整課稅比率的措施,以貼近反映售屋獲利。台北市及新北市為全國雙重稅區,北市售屋所得額高達42%,創下史上新高。

「財產交易(售屋)所得額標準」是針對出售房屋、卻未出示成本證明者,計算售屋所得所用的官方標準,財政部每年頒布一次。

財政部昨(19)日公布100年度個人出售房屋的財產交易所得額標準,台北市從99年按房屋評定現值的37%,100年大舉調高至42%,漲幅13.5%,雖非全國最大漲幅,但用以計算個人售屋獲利的所得額比率(42%),為全國最重。

台北市房屋評定現值1,000萬元的不動產,99年出售時,按照37%計算應申報的售屋所得是370萬元(即1,000萬元乘37%),但出售年度為100年時,即會調增為420萬元;價值相同的房屋,不同年度出售,課稅所得增加50萬元。

如以售屋者適用5%到40%的個人綜合所得稅率換算,增加的50萬元售屋課稅所得,所須增繳的所得稅,分別是2.5萬元到20萬元不等。房屋評定現值愈高者,增加稅負就愈多。

與往年不同的是,除台北市外,今年首度按照房產漲跌情形,訂定各縣市分區財交所得額課稅比率。以新北市為例,共分成四級課稅,所得額比率最高是板橋、永和及新店三個行政區,從21%調升至28%,增加7個百分點、漲幅33.3%;漲幅最大地區在三峽、淡水與林口等區,課稅所得額自8%,拉升到14%,漲幅高達75%,為全國計稅所得增幅最大的地區。

財政部指出,100年財交所得額標準希望能夠反映各縣市房產漲跌的真實情況,因此課稅所得額調整的幅度,北部縣市要比南部為重;直轄市及準直轄市(桃園縣),又要比其他未升格縣市高。


圖/經濟日報提供

(政策) 房市降溫利率飆 建商融資壓力大

大型行庫紛拉高土建融利率 有的升到3.2% 「不熟客戶不辦」貸款成數降到5成

【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】2012/03/22

房市景氣降溫,大型行庫對房市景氣看法趨保守,台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等大型行庫紛紛拉高土地及建築融資利率,從2.75%升息到3%,甚至達到3.2%,而且「不熟的客戶不承辦」,建商融資壓力大增。


金融界人士透露,土建融授信條件愈來愈嚴格,除了提高利率,銀行還要看建案銷售率決定放款,土建融利率如果拉到3%以上,「銷售率最好是不低於50%」。

中央銀行今天理監事會議,市場普遍預期,央行利率政策將「不會動」;但是央行不升息,部分大型銀行卻針對土地與建築融資「主動升息」,凸顯房市降溫,銀行放款也愈來愈謹慎,是否進一步緊縮措施,有待觀察。

不動產龍頭銀行土銀董事長王耀興日前預測今年房市「比較保守」,土銀前2個月只做1件金額逾10億元的大額購地貸款,較去年同期大減2成左右。

據了解,目前土銀承做建商土地和建築貸款利率,已從2.50%左右,往上拉到介於2.75%到3%附近。

合庫主管說,由於額度有限,合庫目前只接「熟悉的客戶」,不熟悉的客戶已經不做了,而且儘量壓低成數,融資利率也普遍高於2.50%。

台銀說,除非是該行往來的優良建商,利率仍在3%,其餘大都在3%以上,貸款成數也下調到5成,「因為房市前景不看好,主要是考量到風險。」

華銀也表示,今年承做土建融的案子不多,「只是偶爾做一、兩件」,利率介於2.75%至3%;供給量大的地區,如淡水、八里、林口及三峽等地區利率都超過3%。

華銀貸款成數也往下調,政府打房後,成數降到5成,有些地區甚至只有3成,例如淡海地區如果1坪銷售價是18萬,大概只會貸6至8萬元。

銀行業者表示,目前除台北市地區很好的建案,或信用佳的老牌建商,土建融利率有機會拿到2.5%之外,其餘都提高到2.75%至3%,甚至很多案子都超過3%。

為穩定房市,央行、財政部聯手出擊,1月分北市、新北市房屋移轉棟數年減逾67%;因為對不動產前景看法「有點疑慮」;業者說,為降低風險,銀行紛紛從拉高利率、降低成數至5成等方面下手。

(政策) 補貼交通鼓勵外移?房仲:可行性不高




【網路地產王/綜合】2012/03/02

房價過高買不起?內政部長李鴻源考慮補貼捷運車票,鼓勵民眾遷移到桃園、中壢一帶,真的可行嗎?房仲認為,可行性不高,因為通勤時間是一大考量,購屋人寧可在40分鐘車程內搭配短時轉乘、價格合宜的住宅。

■ 購屋族選擇購屋 通勤時間是關鍵

內政部長李鴻源認為,攸關整體住宅政策的大台北地區「核心疏壓」概念成焦點,內政部將研議提高房貸額度和補貼在桃園中壢購屋者的捷運通勤費作為誘因,李鴻源強調,這些做法將可培養機場捷運通車的初期運量,人口移往桃園中壢地區,除可增加地區繁榮,填補A10站後都市計畫人口,舒緩雙北市購屋壓力,進而解決雙北高房價問題。

「可行性真的不高!」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,目前捷運路網到台北市中心大都在40分鐘內,若從中壢搭乘機場捷運到北市中心,通勤時間可能超過 1 小時,因此通勤時間是購屋人的首要考量,車票補貼多少不是重點。

■ 新北第二圈房價 價格與桃園差異不大

實際從價格來看,以新北市第二圈的鶯歌、三峽、五股、泰山、淡水新市鎮、林口或緊鄰北市南港區的汐止為例,房價大都在2字頭,例如泰山區的十八甲重劃區6、7年的房屋單價約26萬元到27萬元間,若搭配十分鐘內的轉乘,也很容易找到20萬元出頭或10餘萬元一坪的房屋,因此價格的誘因,也沒有想像中來的大!

房仲認為,要將雙北的購屋人潮外移,關鍵還是在交通時間,如果讓大家遷移出去,卻沒有提供相關配套,讓民眾的生活更便利,大多數的民眾還是不會考慮,這對真正的購屋問題,能解決的空間仍相當有限。

2012年3月13日 星期二

(政策) 25歲 60萬 買600萬房子開始…

【聯合晚報╱記者郭玫君╱台北報導】2012/03/10

大台北地區房價居高不下,越來越多年輕人選擇「以租代買」,不當沉重的有殼蝸牛。不過任職於公家機關的Grace,有不同見解。她認為,買房有助於年輕人規劃支出,尤其推薦預售屋,因為讓年輕人能有一段存錢的時間,且一旦買了房,有了目標,就會開始控制預算,重新檢視理財觀念。20多年前,甫25歲的她,就是拿著出社會兩年累積的60萬元積蓄,下訂一間600萬元的預售屋,加上良好的理財觀念,讓她年紀輕輕就躋身有殼族。

當時她剛從大學畢業沒幾年,雖然薪水不多,但因為住家裡,省了開銷,加上常常出差,可以將差旅費當生活費,因此兩年多來存了60萬元。那時股票行情很好,她身邊許多同學都將積蓄砸入股市,但她選擇朝固定資產投資,拿著60萬元就下單訂了一間大陸工程的預售屋,地點在新店安康。

大陸工程因為品牌好,價碼也相對硬,32坪房子連同車位要600萬元,她以60萬元積蓄下訂600萬元房子,旁人覺得她很大膽,Grace卻認為,趁著三年蓋房子的時間,她還可以繼續存錢,建好付款後又能貸七成貸款。對她而言,只要控制好生活開銷,買房其實沒有那麼難。

三年建好後,她開始分期付款,交屋後又開始貸款,當時的利率達10多%,她選擇了先付利息後還本金,不但舒緩還款壓力,還可先拿本金做一些理財運用。

第一棟房子住了五年多,Grace考量交通不夠便利,加上當時她已結婚懷孕,想搬到離學區近的地方,因此決定賣掉房子,買下新店大坪林捷運站附近的預售屋。當時捷運站還沒建,她以一坪21~22萬元價格買下,但11年來隨著捷運站周邊開始發展,如今房價已飆到一坪40萬元,加上鄰近學校、黃昏市場、超市,生活機能好,讓她的房子詢問度非常高,但她住得相當滿意,仍不打算轉手。

Grace說,買了房後就會開始注意預算規劃,有盈餘就存下來,加上她有個習慣,就是房貸不會完全付完,有一筆結餘時就會開始物色其他房子。因為假如房貸付清後,人就會開始過奢侈生活,花錢也會花得很快,她選擇將剩餘的錢再投入房市,因此和老公四處看房,成為他們生活中很大的樂趣。

目前Grace除了這間自住屋,信義路上另有一間10坪套房出租用。當時她為了小孩的學區設籍,加上前年房價一度下降,於是買了鄰近金華國中的套房,預售價格一坪50多萬,但一交屋價格就漲到6、70萬元,最近甚至飆到80多萬。

(政策) 你的房租也被漲了嗎?







【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2012/03/10


北市房價居高不下,許多人由買轉租,順勢帶動市中心租金上揚,讓租屋民眾大呼受不了。房仲業表示,上班租屋族除了往外圍搬之外,也可選擇以公車加捷運,或機車加捷運通勤方式,一樣住在市中心,但租金可省不少。

租屋業者調查,台北市中心五區,包括大安、信義、中山、松山及中正區,都有一些便宜租金區,租金每坪價差可達3~5 成,每坪可便宜250~700元,相當可觀。

好房網近日統計北市近一年住宅租金變化,北市郊區變化不大,但市中心區因大批民眾轉買為租,在需求大增下,房東房紛紛調高租金,和去年一月相比,今年一月市中心區整層住宅租金多有兩成以上漲幅,套房也多漲了一成以上。

目前市中心區整層住宅平均租金都已來到一坪1200元左右水準,換言之,25坪住家月租就要3萬元左右,套房產品更高,多在1400~1600元之間。

好房網表示,對一般上班族來說,這確實是一大負擔,但除了搬出市中心區,往新北市移動可以找到租金較便宜的房子外,其實在市中心也還有一些區塊租金還很便宜,不過這些區域通常距捷運站有段距離,必須搭公車轉乘或騎一小段機車。

以公家單位密集的中正區來說,目前交通便利的房子,每坪租金多在1400元上下,但如果選擇中華路二段附近一帶,租金只要700~900元,可便宜4~5成。

另外平均租金達1450~1750元的大安區,如果轉往通安街、臨江街、臥龍街一帶租屋,租金也多在900~1100元,便宜許多。另外如松山區的八德路四段、塔悠路、中山區的撫順街、新生北路二段等,租金也都比同一行政區的行情,便宜3~4成。

(政策) 李鴻源:鼓勵空屋出租 擬設補貼配套

內政部正研議成立媒合平台2012/03/13

【聯合報/記者李順德/台北報導】

內政部長李鴻源與營建署長葉世文昨天一致表示,五處社會住宅於二○一四至二○一五「保證可以蓋好」。李鴻源說,搭配社會住宅、合宜住宅,內政部正研議成立一個媒合平台,用鼓勵、補貼手段,讓房東把空屋交出來,租給有需求的民眾。

民進黨立委陳其邁昨在立法院內政委員會質詢時提及,全台空屋有一百五十多萬戶,空屋率這麼高,政府又要興建合宜住宅、社會住宅,問題應如何改善?

李鴻源答覆,大台北地區或台中、高雄都有很高的空屋率,因此不是民眾沒有地方住的問題,政府應想辦法組一個媒合平台,讓房東將空屋交出來,租給民眾,若房客為中低收入戶,政府會有補貼。他也說,未來只租不售將是既定政策。

營建署長葉世文表示,主計總處住宅普查資料顯示,全台有一百五十五萬戶空屋,餘屋二萬餘戶,但依營建署每年的調查資料,全台空屋約八十八萬戶,並非一百五十多萬戶,未來作法將不會動用「免稅」的政策工具,會以鼓勵補貼的作法,讓房東將空屋交出來。

為解決大台北地區的空屋問題,李鴻源說,目前兩處合宜住宅約八千多戶,蓋完後居住正義政策還會繼續執行;五處社會住宅,三處在台北,兩處在新北市,現在正與兩市政府協商,希望盡快推出。

李鴻源說,社會住宅推動進度受到「鄰避效應」影響進度慢了下來,未來政府會採行「去標籤化」方式推動社會住宅;陳其邁及相關立委追問五處社會住宅蓋完是否繼續蓋?李鴻源表示,蓋不是唯一手段,只是選項之一,目前有四、五種選項。

2012年3月12日 星期一

(政策) 立委提案╱房產逾6000萬 按實價課稅





【聯合報╱記者林政忠/台北報導】2012/03/12

有錢多擔點立委擬提案,不動產市值超過6000萬元,出售時就須按實價課稅,讓有錢人多負擔稅負。 圖/本報資料照片

明星、富豪偏愛的台北市仁愛路上的「帝寶」豪宅,繳給國庫的房屋稅和地價稅竟不到管理費的一半,引發民怨。國民黨立委賴士葆已提出「豪宅稅加強版」,要求財政部針對市值新台幣6000萬元以上豪宅,納入實價課稅,讓有錢人多繳一點稅。

財政部官員昨天表示,這項提案未來將納入財政健全小組研議。

據統計,帝寶住戶的房屋稅和地價稅一年平均不到16萬元,但帝寶每月管理費每坪約150元至200元,一年管理費大約50萬元。賴士葆說,豪宅實價課稅,財政部的資本利得課稅可以「開出第一槍」,「住帝寶繳的稅比繳管理費還低,非常不合理!」

財政部賦稅官員表示,稅制重點在於長治久安,不宜「頭痛醫頭、腳痛醫腳」,實價課稅的問題在於土地公告現值偏低,民選的地方政府基於選票考量,不願調整公告現值,財政部將以經費補助等政策工具加以溝通;財政健全小組成立後,該議題將納入「土地交易所得」類組一併討論。

對於財政部回應,賴士葆不以為然地說,監察院去年底就提出報告,要求行政部門針對5000萬以上豪宅,研議實價課稅,「財政部應該要注意!」他也會向總統、行政院長提出建議,政府向少數有錢人課稅,大家都不會反對,「有什麼好怕的?」

賴士葆上周在立法院正式提案,要求財政部在半年內具體研議,獲得20多位跨黨派立委的連署支持。財政部長劉憶如在財委會備詢時沒有具體回應,但強調,「大方向同意針對有錢人加稅」。

立法院民進黨團副幹事長黃偉哲表示,民進黨肯定賴士葆的提案方向,財政部要加把勁;奢侈稅至今打房的成效不彰,他支持對豪宅實價課稅,「基於公平正義,金字塔頂端的有錢人應該要多繳一些稅」。

(地產) 北市5大公有地動起來 買氣發酵




【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2012/03/10

世貿二館未來將進行公有土地開發。報系資料照


本月起,北市多筆大面積公有地開發案將陸續開標並進入實質開發,房仲業表示,這些開發案雖然一般民眾沒有機會參與,但由於可為區域房市帶來利多,仍可作為置產投資參考,此時市場轉為買方,更有機會取得保值好宅。

本月起將陸續開標或進入開發的北市公有土地開發案,共有五件,分別是士林官邸案、建中旁都更案、六張犁派出所都更案、世貿二館開發案以及台北雙子星大樓開發案等。

士林官邸旁開發案

士林官邸地上權開發案已於本周一(5日)開標,由皇翔建設以23.8億元得標,此案基地面積約1260坪,就在北市中山北路士林官邸旁,依皇翔規劃,未來將在當地打造觀光飯店以及休閒主題商場等複合式商用不動產。

全球資產專案經理王維宏分析,公開市場脫標價格一向是區域未來房價重要指標,此案採地上權模式,並非土地標售,但每坪容積單價仍衝到84萬元,相當於未來推案行情每坪要120萬元以上,對區域土地及店面行情均具相當激勵效應。

另一方面,士林官邸周邊原本即有一定觀光人潮,但觀光客參觀之後,往往就移往士林夜市,以致福林路、中正路一帶商圈相對較弱,但未來隨著觀光飯店及主題商場完工啟用,人潮可望在當地停駐,對周邊商圈發展將是一大助益。

世貿二館開發案

目前正公告招商,預定下月30日截標的世貿二館開發案,信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,對周邊房地產的效應,大致和台北雙子星大樓案相似,此案也規劃作為辦公、商場等多元商業設施使用,基地面積達5300多坪,可興建總樓地板達5.3萬坪。

未來世貿二館不論作為任何一種商業設施使用,都可望帶來更多就業人口,周邊住宅都可受益,特別是出租住宅,租金預料還有上揚空間;由於未來進駐世貿二館的,應以大型企業為主,也可望帶動大型企業周邊產業鍊企業跟進,周邊小型辦公室交易價格或租金也可獲得更多的支撐力道。

建中眷舍 打造150戶公營出租宅

緊接士林官邸之後,本月15日位於重慶南路二段、泉州街、南海路街廓的建中眷舍更新案也將截止收件開標。此一更新案採官民合作都更,由台北市政府出土地,得標開發商負責營建成本,完工後再依市府7成,建商3成比例分回樓地板。

建中都更案基地面積約1700坪,依台北市政府財政局規劃,未來開發商必須打造150戶公營出租住宅以1棟國際學生宿舍交給台北市政府,其他則由開發商自行出售。

全國不動產董事長葉春智表示,建中周邊文教氣息濃厚,吸引很多上班族租屋,出租市場本來就很不錯,此一都更案完成之後,雖會增加出租住宅供給,但也會進一步形成聚群效應,租屋市場很可期待。

另一方面,國際學生宿舍也讓當地店面未來很具想像空間,未來極可能發展成另一個充滿異國美食的師大商圈。當然有了師大商圈的前例,如果民眾有意卡位,一定得注意相關巷寬以及使用分區的規定,以免發生師大商圈同樣問題。

六張犁派出所案

六張犁派出所都更案的開發模式和建中眷舍更新案相同,都是採取徵選實施者,再按比例分回方式。此一開發案於上月初舉辦招商說明會,有30多家業者參加,不用權利金,只比提案計劃,預料會和建中案一樣,都會吸引大批建商投標。

六張犁派出所案位於六張犁捷運站附近,在嘉興街和信安街之間,靠近和平東路三段,基地面積比較小,只有617坪,未來將只興建一棟建築,台北市政府分回部份將作為六張犁派出所以及公營出租住宅約50戶,其餘由開發商自行出售。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,這個開發案基地上原本是一片老舊建築及矮房子,經過改建後,毫無疑問仍對當地市容景觀有幫助;未來開發商自行出售分回的住宅,預料也會落在區域房價的相對高點,有助於周邊都更案進一步推動。

雙子星案 帶動區域房價、店面行情


雙子星大樓一旦完工,將帶動區域房地產行情,圖為大樓工地。雙子星大樓一旦完工,將帶動區域房地產行情,圖為大樓工地。



台北雙子星案以及世貿二館案,由於都是大型商業開發案,蘇啟榮認為,一旦完工,對區域房地產必然會有極大帶動效應。以台北雙子星大樓來說,兩棟分別為56樓、76樓的超高大樓,以空中走廊方式矗立在高空,對區域地段性的提升,就不在話下。

另外兩棟大樓總樓地板面積達16萬坪,比台北101大樓多出6 萬坪,未來企業進駐,能夠帶進的就業人口相當可觀,而這些人潮除了將帶動周邊店面發展外,租屋甚至購屋需求也會隨之升高,對區域房市買氣必然有相當提升。

台北雙子星大樓還規劃未來出國行李可以在大樓地下室捷運站內直掛,民眾可以先check in,等到時間接近,再搭機場捷運到桃園機場直接搭機,也就是說台北車站站區及周邊將相當程度取代機場免稅店,成為新國門,區域店面未來前景可想而知。

(地產) 只租不售鬆動 國壽不動產政策轉向






【聯合報╱記者薛翔之/台北報導】 2012/03/12 09:28


國泰人壽長期以來對不動產採取「只租不售」策略,即將鬆動?國泰金控總經理李長庚昨天主動釋出風向球,他透露,頂新集團董事長魏應交最近建議,國泰金控旗下國泰人壽可做資產活化,也就是說,不動產可以有進(買)、也有出(賣);至於出售原則是:「保留核心資產、出售非核心資產。」


至於國壽未來是否會推動資產活化?李長庚回應,內部會討論、研究。


國泰金下周二(20日)將舉辦法說會,預料國壽的不動產政策,屆時也將成為焦點。


國泰人壽在全台約有200棟不動產,在投資不動產的策略向來是「只租不賣」,只要國壽瞄準的不動產,買進後鮮少出售,堪稱是國內排名數一數二的「包租公」。


以前(2010)年為例,國壽在不動產的平均報酬率至少4%以上。國壽是否會調整「只租不賣」的作法?備受各界矚目。


由於國泰金控上周五(9日)甫公布今年2月分獲利,在國內15家金控公司當中,累積前兩月稅後盈餘,國泰金以1.4億元敬陪末座,每股稅後盈餘(EPS)僅0.01元,和金控獲利王富邦金的差距拉大。李長庚昨天出席台灣大學的徵才活動時說,國泰金會自我勉勵、更加努力,也會向富邦金學習。


另一方面,由於國壽擁有龐大的不動產部位,高達1,423億元,占可運用資金2.8兆元的5%,是否考慮伺機出售不動產?李長庚表示,會以公司長期表現為主要考量。


他透露,最近和魏應交見面時,魏應交跟他說,「如果我是國壽,會調整資產(不動產),有買有賣,讓資產活化!」


李長庚說,魏應交的邏輯是,列為核心的資產不要出售,但其他非核心的資產都可以交易。他坦承,這樣的邏輯是國壽以前從來沒有想過的事。


李長庚指出,目前還不敢講國壽是否會改變現行「只租不賣」的作法,但是,環境在改變、國內的商圈也隨時在變,因此國壽內部會來討論檢視,找出適合國壽長期發展、長期獲利的策略。

2012年3月9日 星期五

(政策) 包租公報稅 今年標準不變

【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】2012/03/08

包租公今(101)年5月報稅,稅負不變。財政部核定100年出租房屋及土地的「當地一般租金標準」,維持與99年度不變。以台北市為例,出租供住家用房屋,申報租金所得仍按房屋評定現值的19%計算。

財政部表示,依據各地區國稅局調查資料顯示,100年度房屋及土地的租金價格與前次變動年度相較,變動幅度微小,因此,100年度各地區房屋及土地「當地一般租金標準」均維持99年度標準。

與往年不同的是,財政部此次配合99年12月25日行政區劃分改制,將升格縣市包括新北市與高雄市的租金水準加以細分,例如新北市升格前的板橋市屬於縣轄市,改制後成為板橋區,100年的租金標準即仍沿用原「縣轄市」按房屋評定現值18%標準,計算租金所得課稅。

財政部指出,依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。

財產出租若約定租金,顯較當地一般租金為低,依法稅捐機關就會參照當地一般租金標準,調整計算房東的租賃收入。

2012年3月6日 星期二

(政策) 陸首套房貸利率 四大行打折

最多打九折 審批也大幅加快

【經濟日報/記者劉永祥/綜合報導】2012/03/06

中國證券報引述不具名銀行業人士指出,大陸四大國有銀行日前傳達將滿足首次普通住房貸款需求,首套房貸利率出現新一輪調整,多家銀行已對首套房貸優質客戶給予利率優惠。

這位人士表示,「按風險情況不同,中國銀行、花旗銀行、華夏銀行首套房貸利率最多可在基準利率基礎上打九折,農業銀行首套房貸利率最多可打9.5折。」

報導指出,工商銀行、農業銀行、中國銀行及建設銀行日前在北京召開座談會,共同研究差別化房貸政策。會中提出,要繼續全面貫徹落實差別化住房信貸政策,要滿足首次普通住房貸款需求,在基準利率內根據風險情況合理定價。

經濟參考報指出,除率先鬆綁首套房貸款利率外,四大行也將提高貸款審批效率。據了解,建行申請房貸最長兩周,工行、中行審批時間則在一周左右,這與去年第三、四季需排一至兩個月的情況大不相同。

銀行業人士預估,中小型銀行會進行房貸政策調整,「隨著未來流動性寬鬆格局進一步確立,首套房貸8.5折優惠利率將重現市場。」

觀察人士表示,年底銀行信貸額度緊張等因素,去年部分銀行將首套房貸利率上調5%至10%,導致首套房購房成本大增。

這位人士說,有一段時間,首套房貸優惠利率基本絕跡。但從今年1 月開始,建設銀行、深圳發展銀行等陸續開始將首套房貸利率下調。

至於購房者能否申請到七折優惠利率,接近監管人士表示,目前監管部門房貸政策未調整,首套房貸利率不得低於8.5折,首付成數不得低於30%,「這一紅線暫未鬆動」。

銀行業人士認為,今年前兩個月銀行信貸投放低於市場預期,顯示隨著經濟增速下行風險加大,企業信貸需求同步回落,「銀行信貸資金無法與安全而效益高的項目進行有效對接」。

他說,去年第四季不良貸款較前一季增加,銀行擔心信貸風險進一步增加,房貸業務此一傳統的低風險業務再次熱門。

經濟參考報引述銀行業人士表示,銀行鬆綁首套房貸款利率可能是為了扭轉當前個人貸款增長乏力的局面;一方面滿足剛性購房需求的個人客戶,一方面促使個人貸款業務在第一季實現進一步增長。

(地產) 低價仍是王道 整體增三成五

【住商不動產提供】2012/03/05 15:10

告別淒冷的一月,全國二月表現暫掃陰霾,買氣直線回溫,超過去年12月份交易量。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現,和一月相比,全國交易量大幅回升,成交量大增35%,雖然買氣仍處於整理狀態,但失血最多的北市與新北市,在本月大幅回溫,其中新北市交易增加4成,而高雄與台南兩地,量增也達三成以上。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,今年一月由於選舉與九天年假等季節性因素,讓許多買方寧可年後進場,而龍年開春後股市連連開紅盤,讓買方更有進場信心,也使得二月買氣表現強勢。

年後買氣出,自住客戶搶進

徐佳馨指出,相較於年前,年後買方進場意願更濃,不只是看好兩岸關係穩定,更多的是認為不動產仍具有長線保值條件。不過,在買方積極進場下,看得出加價意願有限,這點從二月份先嗇宮站捷運共構、環遊郡等公開標售「場熱價涼」可見一斑。而低總價產品表現搶眼,也證明了市場並非沒有買方,只是轉向自住盤。未來較具加價實力的投資客退場後,買方轉為自住為主後,價格想要持續大幅往上攻堅,在現階段仍有一定難度。

雙北買氣回溫,南部交易活絡

和上月明顯不同之處在於,慘澹多月的雙北市買氣回溫,成交量皆較上月大增三成以上,特別是在北市與新北市交界區,如北市的大同、萬華、文山、內湖,新北的三重、中永和、新店、汐止表現較亮麗,更大幅量增四成多。南部表現更為強勢,台南與高雄量增均逼近三成五,在產品面上,現階段市場仍以低總價產品最受喜愛,徐佳馨分析,當市場轉為自住客和長期投資者為主後,除價格影響,區域條件是買方進場的重要考量,而在排除季節性因素後,房市將逐漸將從震盪走向穩定格局。

(政策) 房市現曙光 建商出手獵地

【聯合報/記者黃啟菱/台北報導】2012/03/06

房市買氣重現曙光,建商又加緊獵地。太子建設昨天插旗台北天母,與華威聯合機構簽下合建案,將在陽明山腳的外雙溪畔推出精緻住宅,總銷逾60億元。興富發也砸下9.27億元,買進台南的3,408坪土地,計畫興建平價住宅。

太子建設總經理謝明汎表示,龍年以來房市買氣頗佳,太子在竹北、台中等地的建案,銷售狀況都不錯,已將全年推案量上調至250億元,也加緊獵地或簽合建案,目標區域橫跨北中南。

謝明汎認為,今年的房市走勢雖不像過去幾年每個建案都能「秒殺」,但地點好、規劃正確、品牌有口碑的建案,仍可順利去化。

太子昨天簽下位於天母至誠路的941坪土地合建案,由地主提供土地,太子負責投資興建,雙方再以七比三的比例分回房地,預計年底啟動。太子並未透露此地地主是誰,但據地籍謄本顯示,此地所有權人是華威聯合機構董事長方財源。

興富發董事長鄭欽天日前曾宣示將進軍平價住宅領域,昨天出手買下今年第一筆土地,位於台南市北區,共3,408坪。興富發副總廖昭雄說,此案總銷約50億元,預計下半年登場,屆時每坪價格將在12萬至14萬元間,非常平實。

值得注意的是,這筆土地是以興富發子公司齊裕營造的名義取得的,廖昭雄說,興富發仍會持續推出豪宅案,有意發展第二品牌以做區隔,未來將用興富發推豪宅案、齊裕推平價住宅案。

興富發今年推案逾300億元,包括台北市士林的金雞廣場改建案、內湖的德安廣場改建案、萬華的麒麟飯店改建案、松江路豪宅案等。

2012年3月5日 星期一

(政策) 買氣回溫! 五都年後去化天數銳減





【網路地產王/綜合】2012/03/05

相較一月,二月房市顯得溫暖許多,住商不動產企劃研究室統計五都在1/1~1/20與2/1~2/20成交個案的去化天數後發現,五都在去化天數上均有明顯減少!

■ 台中、北市回溫快 台南穩定變化小

其中,以台中市去化天數縮短最多,達13.1天,台南市相對穩定,僅縮短1.7天,五都去化天數在年前達到高峰後,年後逐漸回歸常軌,台中和北市縮短天數較多,台南相對穩定。

徐佳馨認為,台中以北受到政治變因影響較大,因此二月後回溫速度較快,新北市去化天數不如這兩區,可能是因為買方對新北市價格下修較有期待,而將購屋腳步放緩,而台南與高雄市場以自住買盤為主,排除年節因素後,去化天數也相對縮短,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為,年後政治性變因排除,加上股市表現亮麗,都是讓買氣歸隊的重要因素。

■ 年後買氣小回春 買方出價更精準

「整體來說,現階段誠意買方增加是事實!」徐佳馨認為,根據這份資料,可以發現五都去化天數明顯縮短,與過去較為不同之處是,現階段買方多做足準備,對行情較為了解,出價較為精準,也是縮短去化天數的原因之一。

不過,有意思的是,現階段買方對於新委託個案較有興趣,只要價格合理,成交速度就很快,反而是一些漫天喊價的舊委託,在年後越來越不容易找到好買方,顯見去化速度M型化趨勢明顯,買方對於自身需求越發了解,就更不容易去接觸不可親的物件,形成強者恆強,弱者恆弱的循環,徐佳馨建議,市場不缺買方,價格才是成交關鍵,賣方若有意願售屋,可考慮各退一步加速成交,特別是同區域較弱勢產品,早日落袋為安也能及早將資金做更活化運用。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) 2018年人潮變錢潮 水湳經貿園區BOT招商啟動




【網路地產王/劉祈相/台中報導】2012/03/05

面積16.56公頃,以設定地上權50年開發總投資金額估460億元,開發案權利金50年約新台幣50億元,租金每年2億元的「清翠園─台中國際經貿綜合園區」BOT 開發案,3/1(日)在台北舉行國內招商說明會,吸引50多家國內外建設壽險業者到場,中市府計畫4月才對外公告BOT細節,全案預計年底前完成招商2018年完工啟用。水湳經貿園區終於有大案子啟動,該園區備受國人注目認為該計劃區將發展為台中市最精華區域,並與逢甲商圈七期新市政中心區緊綁一起,長遠影響著台中市後勢發展,廣大市民都在熱烈期待!

■ 台灣塔大都會歌劇院拼觀光 展館業會議中心帶動商務商機

台中市先前才計劃要花費68億元在『水湳經貿園園區』蓋一座世界第一高塔的台灣塔~由日本建築師藤本壯介獲得設計首獎「21世紀的綠洲」塔高有300米最頂層為『台灣島』形狀的空中花園觀景台,希望一年能吸引700萬旅遊人次,一般市民感受到如果能結合七期新光三越邊建築物很獨特的大都會歌劇院來拼觀光效果會很不錯。胡志強市長表示「清翠園─台中國際經貿綜合園區BOT開發案」是以水湳舊機場及周邊做規劃基礎,以「大公園、大學城、大會展中心、台灣塔」作為開發主軸,為舊市區少見的大型開發案。胡志強指出,台中國際經貿綜合園區BOT案結合可容納5000個攤位的大會展中心、會議中心、交通轉運站、650個房間的國際級觀光旅館及近10萬坪購物商城等開發。

■ 水湳園區串聯遠百新光和逢甲 特色街帶狀商圈成購物天堂

房地產業者表示,獨特建築的台灣塔與哥劇院會成為城市亮點有利於行銷台中市,藉此也會帶動房產和旅館業餐飲業等商機,市府應花心思做更多周邊配套規劃、串連台中港路二段的逢甲與七期 ,合法安全地發展出類似台北師大夜市樣的帶狀商圈巷弄文化。房仲業者指出,逛街人潮是錢潮!七期世界級地標的台中都會歌劇院、大遠百、新光三越的人潮,市府可將水湳園區配套串聯『惠來溪』兩側巷子內店家,美化成首爾「清溪川」慢生活徒步區, 街弄內販賣太陽餅、婚紗攝影、咖啡茶吧;『惠來溪』成為「清溪川」特色街,清澈的溪水由水湳經貿大公園流到七期新市政中心區,七期和清海路逢甲商圈串連成市,把『惠來溪』變成最難得最有特色的水岸景觀帶,小商圈的庶民經濟也會一起活絡過來,和遠東新光百貨公司同樣做購物天堂。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) Money錢/建商是真降價?還是假促銷?

【Money錢/撰文劉育菁】 2012/03/03 17:25


降價成了近來房市的炒作話題,只是建商炒作降價新聞之餘,實際成交價究竟是真的,還是假的?買方要怎麼看門道,本刊教你一探究竟。


今年2月18日,強烈寒流來襲,房地產卻出現許久不見的熱鬧盛況,這場由樺富建設委託戴德梁行辦理的不動產(住宅)舉牌競標會,前1周說明會時湧入400人擠爆現場, 當天更吸引百組人預繳保證金,讓「凍」到快斷氣的房市傳出一絲絲暖流。


為什麼這場活動會成功吸引買家目光?說穿了,就是打出「價格戰」。標榜比台北市板橋合宜住宅每坪19萬元還便宜,建商「有誠意」的5折出清,在行銷上深深擄獲首購族的心。


事實上, 農曆年前興富發(2542)董事長鄭欽天無預警喊出預售屋價格下調15~25%後,促使買方出價轉為保守,也讓更多人期待類似的「破盤價」上演!


房市急凍 預售、新成屋最傷


根據永慶最新購屋趨勢調查顯示,高達5成民眾對未來房價感到悲觀,甚至不認同未來半年是購屋好時機。問到何時才有購屋意願?台北市有超過4成的民眾認為,只要價格修正15% 就考慮進場。


看來想把房市這灘死水變活水,降價成為唯一手段。《黑心系列》房地產暢銷書作者Sway表示,興富發效應是買方不管進了哪個接待中心, 都比照「興富發」模式,也就是建商不先讓價到75折免談! 因此, 第1波影響最大的不是興富發,而是其他「銷售中」個案,這也是遠雄(5522)集團董事長趙藤雄,第一時間跳出來炮轟興富發「不實在」的主因。


「現在銷售個案『很尷尬』,若跟著潮流大降價,得擔心退訂潮湧現;若是堅持不降,銷售率也起不來。」手上仍有50億元代銷案、今年估計衝到百億元的永慶房產事業群總經理葉凌棋無奈的聳肩表示,目前接待中心人員忙著與客戶溝通,從地段、產品、品牌等各方面下手,與興富發做區隔。


受流彈波及的還有未推的新個案,這點從過去1季台北市罕見的出現「零」推案可證明,但這些遞延個案勢必在329檔期亮相,屆時開價高低將成為焦點。


購屋回歸理性 郊區價格破壞發酵中


至2月底,台北市僅有位於復興南路的「達觀苑」新推案,從50、67、100坪規畫來看,相較過去動輒120、150坪起的產品大幅縮水。葉凌棋表示,預售屋坪數回歸自住需求將是趨勢,也就是說,首購2~3房、換屋3~4房的標準產品會最吸晴。


除了預售屋外,新成屋價格廝殺戰顯得更為慘烈,其中又以樺富建設位於新北市淡水區小坪頂的「環遊郡」,打出299萬元買1戶、688萬元買別墅,引起最多網路討論。從2月18日的競標結果來看,「顯然民眾購屋回歸理性。」天時地利不動產公司總經理張欣民認為,環遊郡讓淡水區域房價2字頭保衛戰變得更加困難,房市價格破壞效應還會持續發酵。


從銷售手法也能看出後市端倪。戴德梁行在2001年操作「銀拍屋」(銀行將承受的不良資產拿到市場拍賣)一炮而紅,如今在景氣高峰出現相同競標方式,是否代表市場沒有更有利可圖的標的?或是房價將急轉直下?


大師房屋總經理陳建慶表示,「銀拍屋」是指法拍價不佳、銀行收回的標的,這次樺富提供的是新成屋,但因地處偏遠,不管最後銷售狀況如何,以單一個案看待較客觀。


可以確定的是,在買氣急凍下,這種快速、一拍兩瞪眼的銷售手法,將是建商快速回收資金的有效方式。至於會不會成為市場的主流,不妨觀察第2場拍賣會的結果。


4種常見促銷法 買便宜不一定賺到


在這種降價氛圍籠罩,但民眾趨於理性的購屋時代,預期建商將有更多降價、促銷手法。對於建商常見的4種促銷手法,曾任代銷及房仲公司的Sway 提供購屋人觀察重點。


◎更多精采內容請看:Money錢 NO.54 2012年3月號

2012年3月3日 星期六

(政策) 6成人想買房養老 銀髮宅商機夯




平均預算883萬元 首重無障礙空間、醫療設施 「通用設計」居家修繕 將是下個兆元產業

【聯合報/記者何醒邦/台北報導】2012/03/03


房仲業者最新調查,有6成退休族想買房子養老,而平均養老買房預算約883萬。圖/聯合報提供

國內人口老化趨勢明顯,行政院日前宣布今年將在台北市、新北市、高雄市逐步試辦「以房養老」,不少建商近來也紛搶攻銀髮住宅市場。房仲業者最新調查,有6成退休族想買房子養老,而平均養老買房預算約883萬。

永慶房屋日前針對13萬名網友進行退休養老購屋調查,結果有62%的民眾表示退休後會購買新房子來養老,遠高於繼續留在現居地點、養生村、或隨子女而居等選項,可見銀髮住宅確有其龐大商機。

而受訪者平均養老買房預算為883萬元,其中北部為978萬元,中部942萬元,南部則是716萬元。

至於退休養老住宅最重視什麼,多數民眾均以社區內是否有無障礙設備或簡易醫療設施,及室內是否加裝適合老人使用的輔具,為優先考量。

永慶也調查,國人平均願用11.8萬元裝修預算,運用「通用設計」將住家改造為全齡住宅。

永慶表示,通用設計指所有年齡都適用的住居環境設計,包括各種無障礙設施,較流暢的空間動線設計,廁所、樓梯扶手、升降梯、電動起身椅等輔具,以目前全台家戶數約800萬戶來推估,「通用設計」所衍生的居家修繕商機大約9472億元,可說是下個兆元明星產業。

另著眼於老人需求,也會有人想要投資、購置「醫院宅」。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,大台北各大醫院商圈的住宅行情,和去年同期比較,以台大醫院漲最多,大樓單價從一坪60~70萬元,目前成交行情多竄升到80~95萬元,漲幅達3成以上最為亮眼。

新北市則以位於大坪林站附近的新店慈濟醫院周邊上漲最明顯;目前擁有捷運的醫院商圈以板橋亞東醫院一帶房價最便宜,每坪約25~27萬元。

(政策) 搶購捷運宅 五大熱門站區最夯





【經濟日報/文/李至和】2012/03/03


圖/經濟日報提供



大台北地區捷運路網日漸成熟,未來捷運環狀線將串起大台北外圍區域,搭乘捷運進入台北車站15分鐘車程的站點最受青睞。根據信義房屋統計,網友查詢捷運熱門站點的前五大,分別為江子翠、永安市場、新埔、大坪林與板橋站。

生活在大台北地區的生活已是不可一日無捷運,捷運站的通勤便捷程度及周邊機能條件也成為吸引住宅買氣的關鍵。捷運累積運量已突破50億人次,平均每日運量達166萬人次。

信義房屋觀察,新北市進入北市的前三站,也就是到台北車站約15分鐘車程的站點,是網友最想購屋的地方,其中前十大熱門站點有九個落在新北市。

信義房屋調查,熱門站點前五名分別是江子翠、永安市場、新埔、大坪林與板橋站,站點周邊500公尺住宅,去年平均每坪成交單價在每坪40 萬元至45萬元,到台北車站的單程票價多落在25元。

反觀台北市的捷運站點,因為房價門檻高,僅有古亭站擠進前十熱門點閱站點,平均每坪成交行情為65.4萬元,房價明顯高於新北市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,「距離、房價、生活機能」是影響捷運一族購屋的三大關鍵因素,平均每坪房價4字出頭,到台北車站15分鐘,周邊生活機能成熟的區域,符合「住的近、買的起」的條件,前十大熱門站點捷運站的周邊小宅產品,也是首購族偏好的熱門購屋產品。

若就捷運線來看,點閱狀況最熱絡的則是板南線,其中江子翠、新埔、板橋等三站,都擠進強五強中。信義房屋江翠店店長許書瑋指出,江子翠、新埔、板橋等三站距離台北車站近,大約10分鐘的時間,就可以到達車站,甚至比內湖或大直地區都來的更快,因此吸引不少台北客到此購屋。今年開春至今,江子翠站的買氣逐漸回籠,大約有三、四成都是來自台北市的買方,目前首購與換屋產品交易狀況都還不錯,以首購的二房產品來看,成交總價大約在1,000萬元至1,200萬元。

2012年3月2日 星期五

(地產) 多人共有地 協議分割有技巧

【經濟日報/林敏弘 (徐谷楨採訪整理)】2012/03/01

我們的遺產贈與稅降到10%,兩岸關係也回暖,加上歷經金融海嘯之後,經濟體質相對還不錯,因此吸引一些海外華僑想要回來置產。移民加拿大多年的A君,最近就透過友人牽線,在台買下400坪共有土地,期待有所回收。
那是一塊三面緊鄰大馬路的共有農地,總面積2,000坪,上面蓋了一些鐵皮屋,A君預期成為地主之一以後也許可以把鐵皮屋租出去,當個包租公,便很爽快同意仲介「現況點交」,以一坪8萬元買進400坪。
A君後來才發現,這片土地的共有人多達40人,鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜,當初開價才會那麼便宜,只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地,只占持分二成,又不能明確畫出區域,有買等於沒買。
我幫A君想辦法,先透過公開資料取得40名共有人的土地謄本,再循線找出他們的戶籍地(八成地主是同姓的家族親友,不難追蹤),最後一步就是邀請其中比較有代表性的地主(例如持分較多者,及家族長子等較有影響力者)出來商量協議分割土地,並聽取他們的意見。
意見很多,包括:一、A君的前手沒有事先通知其他共有人(例如鐵皮屋的屋主或地主)有優先購買權,買賣無效;二、依農業發展條例,每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃,不能分割;三、如果一人各分一塊,一定有人在土地分割後,只有狹小的畸零地,通行不便,土地利用價值會降低;四、希望分割土地時,能與其他兄弟或友好的鄰居共有完整的一塊土地或土地相鄰,而不是小塊畸零地,以便未來大面積開發……
由這些意見研判,問題不大。首先,因為依修正後的民法第823條規定,這塊地沒有其他法令另外規定不能分割;也沒有因為「物」之使用目的而不能分割;或各共有人之間有契約訂定不得分割的期限;所以,A君可以隨時請求分割土地。
其次,鐵皮屋是違建,在這次土地買賣中並不能享受優先購買權(土地法第104條第2項);而沒有被通知到的地主們,也頂多只能要求賠償損失(土地法第34條之1);所以A君的土地登記還是有效力的。再者,依2003年修改過的農業發展條例,這塊土地算是都市計畫法中的「農業區」,是耕地以外之農業用地,不受耕地不得細分的限制。這兩種情形在最高法院都有判例、判決可參考。
結論是,A君可理直氣壯地與其他共有人協議分割土地,不然,就向法院聲請分割,一併把各共有人的意見在起訴時向法院說明,讓法官參酌。關於有部分共有人希望按原持分繼續維持共有關係,最高法院也有判例可循,應該可以達成。
(勤實佳外牆更新、商仲公司負責人-林敏弘會計師口述,徐谷楨採訪整理,會計師律師林佳穎審稿)

(政策) 雲林高鐵成型 建商瞄準商機推案





【網路地產王/綜合】2012/03/01

交通帶動房市發展,又有新例!高速鐵路雲林車站目前已進入規劃設計,預估今年7月開工,不過,有建商瞄準未來商機,已經在高鐵雲林重劃區推案,推出兩層樓的優質透天厝,希望搶攻當地頂級客層,也吸引投資客進駐,案子才剛剛推出,詢問熱度已經相當高!

■ 鎖定教師醫護客層 建商推案重質感

高鐵雲林車站中心完工後,高雄至台北間旅行時間縮短為90分鐘,而雲林至台北則可由原來3小時縮短至55分鐘,高雄則由原1小時30分縮短至38分鐘,可縮短約2/3的旅行時間,這樣的交通利多,讓雲林的發展,進入新的紀元,未來能不能炒熱區域房市,建商都高度關注。

其中,在地經營多年的建商水龍組工務所,業務經理連振東說,他們早就著眼高鐵效應,目前已經在高鐵特區推出優質透天厝,這次的建案設計,更符合年輕族群的需求,其中,包括雲科大,虎科大的教師族群,與台大醫院虎尾院區的醫護客層,及中科虎尾園區客層將是這一波推案鎖定的目標,這些人擁有不錯的經濟能力,眼光不輸給都會客,要怎麼吸引這些客層,建商煞費苦心。

■ 看好交通加持 盼吸引投資客層

一向強調質感取勝的水龍組工務所,這次特別推出帶有日式簡約風格的設計,地約50坪兩層樓半約85坪的大小建坪,採光與通風的節能設計,加上凹字型的天井規劃,面寬12米讓整個透天別墅不同於其他同類型的物件,質感取勝,一樓還設置了貼心孝親房,讓很多返鄉購屋孝順父母的回鄉客很動心,連振東說,這樣的設計品質,讓很多父母開心感受孩子孝心,也能在親友面前備感榮耀。

此外,因為高鐵站的設置,除了原來的高速公路交流道外,也將多一個雲林高鐵交流站,讓雲林的交通更具南北通運的樞紐地位,這對未來行情也有幫助,建商看好未來發展,除了在地的頂級客層外,還希望發展投資客源,希望高鐵通車後,還能炒熱一波新的行情,帶動區域發展!

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) 奢侈稅分級課稅 房仲學者看法兩極




【網地產王/綜合】2012/03/01

奢侈稅上路超過7個月,全台房市急凍,現在傳出未來奢侈稅可能採取「分區課稅」,也就是北中南東的稅率可能不一樣,這真的比較好嗎?房仲學者看法兩極!

■ 奢侈稅打房 房仲:效果已經顯見

所謂「分區課稅」,就是台北市和新北市以外的區域,奢侈稅率有機會調降,但這對房市的效應如何?永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛認為,奢侈稅政策目的在於壓抑高房價,從數字上來看,的確有成效。

以去年奢侈稅實施的六月一號作為分水嶺,奢侈稅前的99年與奢侈稅實施的100年相較,五大都會區的平均房價漲幅高達15%左右,但奢侈稅實施後,下半年僅有約4%小幅變動,驚驚漲的房價已獲得控制,奢侈稅政府的確有效抑制價格上漲。

■ 奢侈稅一國兩制 房仲:憂公平性不足

中南部房仲業者表示贊成,認為有利於當地低迷房市;但也有房仲指出,另一方面,成交量的大幅滑落,雖然達到打擊房市投機活動的意義,但齊頭式的課徵方式,對於一般自住客的換屋、遷徙產生買屋的困擾,反而有「懲罰」的性質;有學者認為,如果貿然進行南北分區、一國兩制的課徵作法,恐將引導資金流向鬆綁地區,反而造成對當地購屋者、企業經營者形成額外的房價負擔。

房仲建議,「實價登錄」制度即將在今年七月實施,價格的透明化將有助於「不動產價格監測機制」的建立,未來政府可透過監測機制,即時、全面性地掌握房價,政府的不動產稅制改良,首要的基礎工作是建立詳實、迅速的交易資訊資料庫,才能像所得稅一樣,讓真正的納稅義務落在交易利得者的身上,不但確保財富分配的公平性,也讓一般購屋者能安心買房。

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