北市商辦空置率降 租金略跌

【網路地產王 2010-01-07 龔立豪】

經歷2009多空交戰的商辦市場，終於在第四季呈現回穩的跡象，外資房仲公佈一項調查結果顯示，第四季台北商辦整體空置率較上季下滑0.8%，同時也出現今年首次的正去化，其中信義計畫區的A級商辦空置率較上季降低2.1%，居北市所有A級商辦區域之冠，但租金跌幅4.0%也是所有區域最高。
■　去化量趨穩 租金變化大
　　2009商辦市場整體來說呈現下滑的趨勢，這與近年發生的金融風暴有直接的關係，從2009年整體負去化量達到21,000坪看出端倪，代表不少企業客戶退出台北市，轉往北縣或其他區域落角，但自第四季開始出現了4,150坪的正去化量，至少顯示空置率趨穩，而主要的去化地區也落在最具代表性的信義計畫區，其中新落成的華新麗華大樓就貢獻約5,000坪的去化量，加上101大樓的空置率在第四季也有所下修，顯示市場對精華地區的新商辦大樓仍有需求。
　　租金部分，雖然信義計畫區的整體租金呈現下滑趨勢，但主要是以續約戶和房東的議價結果，平均月租金為2,666元/坪；而以新承租戶而言，由於沒有較低的成交租金做為比較，是可以接受比平均月租金額還高的租金成本。仲量聯行副總經理吳瑤華表示，這些新承租戶，主要是以外資金融業為主，在金融風暴後，不少本土銀行為緊縮成本，紛紛退出精華地段或縮減承租坪數，反觀外商銀行如匯豐、渣打銀行等，在近幾年大規模併購本土銀行、增設據點，有效刺激需求、提高承租金額。
■　商辦外移潮 內湖南港看俏
　　從商辦供給面來看，2010年將釋出台北金融中心及信義計畫區新光A12共計21,000坪到商辦市場上，雖然一半以上會由原業主保留自用，釋出量約僅10,000坪，但不少企業準備搬移市區，空置率有機會達到20%，吳瑤華認為，企業除了考量租金成本外，也會顧慮商業中心的機能是否完善，近年來內湖、南港等新興商業區逐漸成形，加上捷運線陸續完工，包含外資在內的企業都有搬遷計畫，包括某家外商IT及本土知名旅遊產業已簽訂約7,000坪的面積，將在年中搬遷至郊區。
　　從租金角度來看，目前內科的平均租金在900-1,200元/坪左右，而新光人壽在近期先以115億元購入陽光街的亞太經貿廣場，12月再以29.99億元購入瑞光550大樓，如此規模的佈局，代表看好未來內湖的商辦市場；另外在南軟部份，最新的三期進駐率已達六成，一期及三期的平均月租金約1,000元/坪上下，加上這兩個區域商業機能及生活機能完善，又有捷運的交通網絡，平易近人的月租金，自然吸引更多的企業進駐。

五個區塊 年底投資可注意

【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】
房市多空激戰，房仲業者建議，年底購屋熱潮中，要找後市增值潛力區，首要跟著政府重大建設計畫及捷運線走，尋找都市更新熱區，多作功課掌握區域行情及房價變化，並多觀察區域人口遷移變化。
永慶房仲集團研展室協理黃增福建議，以下五個區塊，都是今年底投資人可以注意的範圍：
南港區：重大建設多、重點發展區包括南港車站特定區、經貿園區及重陽重劃區，受惠於兩岸經貿政策鬆綁，再加上捷運南港展覽館站明後年即將通車，未來房市具有相當的支撐力道。
大同區、萬華區：市區老舊建物多，市府主導都更案量最多，配合政府早期規劃的「軸線翻轉、西區再造」計畫推動，引導東西區均衡發展，將人口帶回西區，目前在北市房價仍處低檔，未來的上漲空間最大。
中、永和市：中永和及北縣沿河區域將共同打造高品質的水岸城市，中永和河濱具水岸景觀的住宅特色，加上老舊工業區的改建翻新，未來環狀線通車，交通將更便利，可望將中永和房市持續往上推進。
新莊市：新莊副都心位思源路上，與板橋僅一橋之隔，區內將規劃「中央合署辦公大樓」及「國家電影文化中心」，加上「頭前重劃區」的重大開發計畫，以及即將開通的新莊捷運線、各大建商陸續在此推案，明後年捷運開通後交通問題將會大幅改善，目前此區房價相對低檔，適合預算有 限民眾購買。
汐止市：汐止地區因鄰近南港經貿園區、內科園區、信義計畫區，結合生態河道規劃，朝向樂活科技生活圈發展。近十年人口成長率更高達14.7％，因房價低檔、鄰近台北市，吸引總價有限的民眾前往進駐，是人口及房價能持續成長的主要原因。

意法進駐內科 TDK前進南軟

【經濟日報/張義宮、費家琪、陳亮諭/20090724】聯合新聞網　2009/07/24

台北市政府昨（23）日與意法半導體、日商TDK簽訂意向書，分別入駐內湖科技園區與南港軟體園區 ，長期投資金額上看億元，預期在2010年結合包括內科、南軟與北投士林科技園區的產值，可上看5兆元，期成為亞洲的「新矽谷」。

台北市長郝龍斌昨天與意法半導體大中華區副總裁李容郁、日商TDK所長黃德洙，在台北市府與遠見雜誌主辦論壇中簽訂意向書。世正開發董事長黃茂雄、全球一動董事長何薇玲、飛思卡爾（Freescale ）半導體台灣區總經理陳克錡都參與論壇，分析台北科技走廊的機會與挑戰。
郝龍斌表示，台北市處於東亞島弧中心點，是亞太地區的海空運樞紐，在松山機場成為兩岸直航首選機場，以及民航局進一步將規劃為商務機場，可提升台北科技走廊在亞太區域經濟中的地位。
目前南港軟體園區的產值約1,800億元，約有275家廠商進駐；內湖科技園區產值約2.7兆元，約有3,400餘家業者進駐。
北投士林科技園區尚在規劃中，推估台北科技走廊產值，在2010年可望達到5兆元。
李容郁表示，意法擬將研發中心設置在內科，以台灣的人才素質與相關產業上下游長期合作，可以深植台灣市場。
意法半導體去年營收98.4億美元，包括大陸、台灣、香港的大中華區營收占比25%，台灣也占一席之地。
黃德洙說，TDK成立70多年，在台灣也有40多年的歷史，加強在南軟的投資，將深耕台灣市場。
何薇玲說，台北科技走廊除了的金流、物流與人流，還要建立資訊流，全島建設WiMAX網路約要100億元的資金，衍生出來的商機，值得更多的投資，因此台灣要轉型為服務業後，才能創造更大的成長空間。
郝龍斌說，政府在內科、南軟逐漸有不少產業鬆綁的策略，促使相關休閒產業可以進駐。
北市府產業發展局指出，南軟第三期去年9月中旬啟用，預估每年園區新增1,000億元營收，可望成為全台每單位土地產值最高的園區。

南港輪胎 土地開發案過關

* 2009-09-04 * 工商時報 * 【彭暄貽／台北報導】
南港土地開發案面積廣達4.46公頃，是民間企業申請都更開發的最大土地開發案，都更範圍是忠孝東路北側南港車站沿線。南港輪胎因為申請台北市的台北好好看計劃，因此原法定容積由200％擴增至390％，拿滿基礎容積的1.5倍，成為南港車站最具代表性的高聳建物。南港輪胎公司以都更方式申請開發，定位為複合性商業區，區內有電影院、大型購物商場，大型開放空間，觀光旅館及住宅等；一旦開發完工，將帶動鐵路沿線老舊工業區及住宅的更新改建，大幅改變舊南港面貌。 　
南港輪胎土地都更開發商機提前加速推動中，舊南港廠區土地開發案昨（3）日獲得台北市政府修正通過，預計明年3月取得建照，9月開工，2014年底完工，此土地開發計劃總投資額高達150億元，開發完成，將成為南港地區的重要地標。 　南港土地開發案面積廣達4.46公頃，是民間企業申請都更開發的最大土地開發案，都更範圍是忠孝東路北側南港車站沿線。南港輪胎因為申請台北市的台北好好看計劃，因此原法定容積由200％擴增至390％，拿滿基礎容積的1.5倍，成為南港車站最具代表性的高聳建物。 　南港該土地開發案為台北市政府的「促進都市再生2010年台北好好看」開發計畫案件之一，該計畫為台北市政府為加速推動都市再生、參酌國外案例所擬定推動，共有40多件開發案例入選。南港指出，在政府第6次的審議後，終於換南港通過開發案，未來將按原訂計畫進行資產活化。 　南港輪胎公司以都更方式申請開發，定位為複合性商業區，區內有電影院、大型購物商場，大型開放空間，觀光旅館及住宅等；一旦開發完工，將帶動鐵路沿線老舊工業區及住宅的更新改建，大幅改變舊南港面貌。 　南港表示，台北南港區的土地開發案，由旗下的南榮資產管理負責，目前該區土地面積達1.35萬坪，扣除捐地後的面積為9462坪，開發總樓層地板面積約7.6萬坪，將於明年9月動工，展開為期5年的土地開發工程。 　南港廠開發案總樓地板面積7.69萬坪，將開發為複合性商業區，其中綜合商場佔比30％，高級住宅、高級飯店各佔25％、辦公大樓 13％、商務飯店則為7％；總投資額約150億元，南港將以輪胎本業每年20億元現金流入，自行支應100億元，其餘50億元將以預售或銀行融資等方式籌措。

台灣南港輪胎將在未來五年斥資新台幣150億元進行房地產開發，台北市已通過了南港輪胎4.46公頃的土地開發項目，預計將在2010年上半年獲得建築許可，明年下半年開工。 開發位於台北市的舊南港廠區土地，將該區域改造為復合性住宅和商業區。郭美航稱，出於環境和生產成本考慮，這塊土地已經不再適合作為廠區，這塊土地更適合用於房地產開發。 郭美航稱，該項目所需資金來自公司所持現金及通過預售或銀行融資等方式籌措的資金，該項目還包括一個酒店開發項目。 她稱，南港輪胎還尚未選定該項目開發合作夥伴。 郭美航稱，南港輪胎在台灣新竹縣和大陸都設有製造廠。以收入計，南港輪胎是排名正新橡膠工業股份有限公司(2105.TW)和建大工業股份有限公司(2106.TW)之後，台灣第三大輪胎製造商。

新莊、淡水、汐止三區塊具補漲潛力

參觀雍和相關建案> 淡水黃金海岸 > 汐止和風麗緻

房市交投持續熱絡，景氣明顯落底反彈，就連投資客也紛紛出籠，對此，甲山林集團經理宋海麟認為，如今購屋者應積極搶進、大膽出手，而搶進標的以台北市中心外圍第一圈最為適宜，如新莊、淡水與汐止三區塊均十分有潛力，如今都是「應漲而未漲」，頗具補漲空間，是投資風險最低的區域。

目前，北中南各地的土地標售市場都可見建商積極搶地，宋海麟建議，一般民眾若財務狀況許可，應該也要把握機會、布局房市。

淡水則有捷運加持。宋海麟說，在大台北地區「跟著捷運買房」是不變的趨勢，但捷運站旁1,000公尺內的區塊，有哪邊房價還是二字頭？只剩淡水紅樹林站了；最重要的是，紅樹林站跟北投站只差幾站而已，房價卻差了一半，由此便可看出補漲空間。

此外，南港202兵工廠已準備搬遷，未來在鴻海進駐後，此區將會更為繁榮，而南港站前台肥與南港輪胎這兩個重要開發案，也都有譜，宋海麟笑說：「南港未來的天空將很美麗」。南港房市起來後，汐止也不會寂寞，宋海麟分析，汐止目前房價還不到南港的一半，但前景卻是看好，值得投資人搶進。

10大都更潛力區 老社區翻身

營建署近日委託都市再生學會成立「都市更新專業整合機構」，並選出全台31處區塊優先進行整合，房仲業分析，其中有10處最具未來爆發潛力，值得投資人長期投資。

其中南港路和三重路一帶前景也極為看好，當地不僅有南港展覽館，現有內湖線，板南線也會再從南港站延伸到展覽館，和內湖線會合。

台北縣除了捷運板土線沿線都更案受到期待外，擁有南港內湖自住基本盤的汐止，因為民生汐止線定案而更為看好，汐止市火車站周邊更新案也極具潛力。

南港都更 房價三級跳 「六本木」效應起

南港都更 房價三級跳 「六本木」效應起
2009年7月30日

南港近日利多
南港輪胎都市計畫變更案通過
202兵工廠遷移
內湖捷運通車，

2007~2009年南港房價走勢
2年前-南港地區中古電梯30萬元上下/坪，
--------研究院路一帶公寓更只要20萬元出頭就能買到

現在-新大樓-40~80萬元/坪─興華路，平均約45到55萬元/坪
----------------研究院路，40萬元/坪
----------------經貿園區一帶，60~80萬元/坪

------中古屋 -興華路，40萬元/坪
----------------研究院路，30萬元/坪
----------------經貿園區一帶，40萬元/坪
------老公寓-30萬元/坪上下 ─興華路，35萬元/坪
----------------研究院路，30萬元/坪

客層總價落點
首購，約1000萬元上下
換屋族，1800萬元價位的產品

六本木是日本東京最出名的都更案，歷時17年，都更成功後，房價翻了好幾番。由於南港地區挾三鐵共構、經貿園區以及眾多大型都市更新案，房地產業者除了以第二個信義計畫區形容，不少人認為房價也會像六本木一樣三級跳。

南港輪胎土地開發案
面積/ 4.46公頃
定位/ 複合性商業區
規劃/ 大型購物商場、電影院，觀光旅館、大型開放空間與住 宅
目標/ 打造南港車站周邊最具指標性的建築物。

from 企劃部/Young(整理自網路新聞)

【工商時報】再版內科，汐止雍和科技園區只要1/3價

↑3D示意圖

【台北訊】繼新台五線東帝士廠辦園區後，汐止與南港僅基隆河一水之隔的南陽大橋畔，也將由雍和建設規劃萬坪基地的「雍和科技園區」，使汐止不僅是台北縣最靠近北市東區的衛星城市，更擁有最近台北市的科技園區。

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屋美價廉成大台北購物天堂

相對紛紛站上五、六十萬大觀的南港、內科房市，步行到捷運南港經貿園區站只要8分鐘的汐止雍和科技園區段，價錢只有三分之一。業界普遍看好汐止房市後市，主要是房價價差優勢所創造的強勁補漲力道。不少汐止房屋銷售業者表示，該區外來客比重佔5成，尤其隨著內湖、南港的房價飆漲，反倒是有不少來自南港和內湖的換屋族至此購屋，房價價差對汐止市也是很大的利多。

汐止雍和科技園區在板內科規劃

開發商雍和建設董事長楊景松表示，「雍和科技園區」完全移植內科瑞光路、堤頂大道科技園區街廓風貌，不僅形塑SS制震光雕廠辦大樓，塑造中央儲冰、中水回收等最新的節能科技廠辦，更擘畫商場店面空間，與水岸景觀住宅，加上全區SKY WALK空中光廊串接，預估最慢明年起，新一波漲勢即會啟動。

楊景松分析，大台北商用不動產板塊東移的趨勢非常明顯，從博愛特區、東區、信義計畫區、南港，未來將串聯到汐止。而今年10月動工的雍和科技園區，以高品質高科技作業辦公環境，及優質管理服務、光纖網路環境，吸引南港經貿園區產業搶駐，預估將成催漲汐止房市的新動能。

4大園區生活願景

楊景松認為，建築人的責任不只是把房子蓋好，更要思考如何把環境弄好，所以「沒有五六百坪的基地，我不會出手。」他說。汐止、三重隨著產業外移，只留下老舊廠區的風貌，這些早期為台灣創造經濟奇蹟的工業重鎮，政府更該花心思把公共建設回饋給這些地區，「如果政府來不及做的，雍和就先來做。」

雍和科技園區將社區改造與河流開發融為一體，開發四大生活願景：新生活園區未來規劃餐飲、生活及資訊服務商家進駐，聯手打造新價值園區；打造基隆河奢華水岸後花園，捏塑水案景觀園區住宅，串接河堤單車道，一路馳騁達淡水漁人碼頭、八里左岸；新街廓綠社區創意理念，全區電纜地下化，道路退縮十至三十米，及獨特天橋人行步道系統sky walk；園區專屬接駁巴士，串聯南港「三鐵一捷」交通優勢。

比價效應浮現，南軟內科新貴搶進汐止

【台北訊】「從汐止開車到這南港、內湖，不用10分鐘，房價卻差了一倍，你會怎麼選擇？」雍和建設董事長楊景松說，內科就業人口已達九萬，快速發展中的南港經貿園區，預估未來有五至七萬就業人口。「這些上班族並非人人都買得起六十萬元一坪的房子，汐止是距離他們工作地點最近、也最有能力進住的區塊。」加上雍和科技園區兩年後完工落成，一萬多坪基地，樓地板面積約7萬多坪，將磁吸高科技產業進駐，預計至少將帶來一萬五千人以上的電子新貴，屆時這些就業人口及住屋需求，將會反應出來。位在南港旁邊的汐止，將是受惠最高的地段。依目前南港的漲勢來看，現在汐止的房價，是明顯被小看了。「現在就是汐止的起漲點。」楊景松推估，兩年後雍和科技園區完工，推估企業總部的售價可以站穩三十萬，而園區住宅也將有三十五萬的行情。對照目前汐止每坪二十五萬上下的房價，保守估計都還能賺四成漲幅！

和風麗緻，台北首購天堂

【台北訊】汐止還沒淹水前，預售房價與板橋、永和、新店不相上下，和內湖、南港每坪也只差4、5萬元。如今永和、板橋、新店都已開到一坪4、50萬元，汐止最高卻還沒跨過30萬元門檻。而更顯著的對比是，緊臨汐止的南港經貿園區，也都喊上60萬，在汐止南陽大橋旁雍和科技園區旁推案的「和風麗緻」，卻仍只有23萬，但也因內湖、南港高房價的「擠壓效應」成為北客的首購天堂，致使買氣從12月初開案以來逐漸增溫。

房仲業者分析，汐止擁有「3高2鐵1快」（中山高、北二高、北宜高、高鐵、台鐵、環東快速道路），原本就以完善的交通網絡著稱，逐漸脫離淹水印象後，房價自然回歸基本面。

建築大師張哲夫打造「雍和科技園區」

【台北訊】「雍和科技園區」特別品請曾有規劃國立台灣美術館、中國信託敦化北路總公司、清水服務站、揚昇高爾夫球場俱樂部經驗的建築大師張哲夫親手打造。雍和建設董事長楊景松說，相較於砸錢標地、花成本雕塑百萬豪宅的建商，在「雍和科技園區」內規劃37坪、41坪的雍和「和風麗緻」，像是在賣滷肉飯。他說，雍和找大面積的土地規劃整體營造，以科技園區的大規劃把環境作起來，用合理的房價，尋找卓越的建築師打造優質的建案，給中產階級買主吃粗飽，又吃精巧的選擇。「和風麗緻」開車2分鐘到南港展覽館、南港軟體園區；4分鐘三鐵共構南港站；8分鐘信義計畫區、台北101。楊景松說，買在雍和科技園區除了購屋，還買到了「未來」。

從和風麗緻9F窗外實景拍攝 曾經讓汐止房價跌入谷底的基隆河，不再為患後，反成「和風麗緻」河案景觀住宅優勢，房市持續翻紅。

洽詢電話：2692-2778。

基地位址：汐止南陽街178號。

2008/1/11報導
「雍和科技園區」再版內科，並借鏡信義計劃區SKY WALK規劃，將成汐止新地標。

「雍和科技園區」以南陽大橋一橋之隔，趕搭上南港房價漲勢。
→ 和風麗緻TVBS 新聞報導(請點)