2012年7月9日 星期一

(地產)現值調升節稅打折 要買要快

2012/06/30 太平洋房屋

  內政部確定8月1日實施實價登錄,被視為實價課稅第一步的實價登錄,揭開了房地產價格的面紗,讓多年來被人詬病的不透明交易價格,邁出改革的第一步。太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示,房價透明化是健全市場的必經之路,縮短了議價時間,讓交易更有效率,至於後續的實價課稅,上路時間眾說紛紜,無明確的說法,反而是三年後政府調高公告現值至市價九成,將會大幅影響民眾的資產配置。   公告現值是許多課稅的基準,牽涉範圍廣大,除了一般熟知的土地增值稅外,不動產的贈與也採公告現值計算,在高物價、低所得的環境下,首購族的第一間房,大多需要父母的出資贊助。以目前贈與稅的免稅額,每年220萬元計算,市價1,000萬,公告現值500萬的房子,須繳納28萬的贈與稅,若於子女婚嫁時,父母親還可再分別贈與100萬,免稅額增加至420萬,贈與稅算下來只剩下8萬。
  但若政府在104年調高公告現值至市價九成,同樣市價1,000萬的房子,公告現值升至900萬,扣掉每年220萬的免稅額,贈與稅從28萬增加到68萬,即使加上子女婚嫁的200萬,贈與稅也有48萬之多。從上例可以看出,公告現值向上調整到市價九成,贈與稅明顯成倍數上漲,傳統房地產的節稅功能,將大打折扣。
  太平房屋行銷部李季鴻協理建議,民眾在規劃買房時,得加入公告現值調升的因素,尤其是準備給子女房地產的父母,更要加緊腳步,早點入場買房提前完成資產配置,避免負擔過多的贈與稅,難以達到節稅的成效。

(地產)國壽卡位土城 太子土城廠順利脫標

國壽卡位土城 太子土城廠順利脫標
最後更新:2012/05/25
網路地產王/綜合】
台灣金服第二次標售太子汽車土城廠廠房,底價43.564億元,由國泰人壽以43.9億元得標,僅加價3360萬,溢價0.77%,該地具有大坪數,近捷運頂埔站的兩大優點,是目前大台北地區少數稀有的大坪數土地!
■ 土地稀有!太子土城廠將帶動區域行情
本次太子土城廠條件來看,由於土城頂埔工業區屬於經濟部工業局管轄,未來若要變更須申請經濟部核准,而該區域目前多為容積180%住一用地,但土城太子廠為容積210%的乙工用地,未來若申請變更,可能以容積240%的住二或是容積320%商業用地為首選,如果順利推案,依照市場接受度,應該能突破45萬大關,刷新土城區行情,並且帶動低迷已久的土城房市一波新行情。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,該地即使沒有辦法變更地目,也具有獨立開發價值,為了避免三拍競爭者眾而使價格衝高,國泰人壽選擇在二拍時出手,加價3000多萬便能順利得標,是紛亂世局中相當明智的抉擇。
■ 土城新案破40萬/坪 新案錢景可期
房仲認為,由於交通便利加上完整工業區規劃,土城一直是不少大型公司設廠的首選,目前土城新案已經逼近40萬/坪大關,和周邊各行政區來說算是相對低價。捷運頂埔站預定在102年通車,以進度來看可能會延後,不過因為周邊房價低,又有發展前景,吸引不少年輕首購族群進場,雖然周邊生活機能較弱,可是未來還有很大的開發空間。

徐佳馨表示,相較於其他行政區,土城區在捷運通車後,因為話題不多,加上沒有大案加持,房價表現不如周邊板橋、樹林、三峽等地強勢,加上區域內工業區多,刻板印象許多購屋人往往不習慣將土城列為首選,也讓房價更形寂寥,不過在一些國內知名大廠積極入市後,土城充滿想像空間,今日國泰人壽揮軍土城,更替讓土城未來房價充滿期待。
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(地產)台北市房市終止連四月增長 6月量縮6.1% 中山區成交量摘冠 中正區增幅最顯著

2012/07/02 永慶房屋
北市房市交易走緩 6月交易量減6.1%
5月下旬證所稅與反水電雙漲抗議活動等擾亂股價與房市買氣影響,而6月下旬央行理監事會議發出第三波打房,高價住宅貸款限縮,台北市首當其衝,交易量小幅回測。台北市今日(2)公布101年6月建物買賣移轉棟數為3,684棟,較上月減少238棟,月減6.1%。北市各區建物買賣情況,穩坐熱銷區第一、二名為中山區653棟(戶)及內湖區427棟(戶)之外,中正區買賣移轉棟數增幅最為明顯,較上月成長了75.8%,也比去年同期增加31.2.%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,國際因素影響買氣,再加央行第三度選擇性性用管制調控房市機制,台北市近期房市可謂雪上加霜,與去年同期相比,減少近兩成的交易量,買氣真的變冷。
中山區成交量摘冠 中正區增幅最顯著
觀察6月台北市各區建物買賣狀況發現,中山區及內湖區交易量持續穩坐熱銷區第一、二名,而中正區買賣移轉棟數增幅最為明顯,較上月增長75.8%,亦比去年同期增加31.2.%。對此,黃舒衛表示,目前房市為自住客群的市場,而中低總價的物件是自住客首先考慮的標的,中山區因為有許多坪數較小的套房、兩房的物件,所以成交量一直北市之冠;內湖區則為台北市郊區交易量大的指標,因住宅類型相對多樣,新舊房屋選擇性多,在交通捷運與內科就業人口的進駐,生活機能良好,平均房價也相對較低,成為購屋者偏愛的區域。而本月成長幅度最大的中正區,黃舒衛認為,捷運東門站即將於9月正式通車,將從捷運新莊與蘆洲線進入台北市中心,再串聯至中永和地區。因此,中正區的忠孝新生、東門站及古亭站周邊的房市交易量,受捷運及明星學區題材激勵,本月交易量顯著的成長,而且已回到奢侈稅前的水平,單月超過250件以上。
黃舒衛觀察,6月買氣稍有變化,以成交客群觀察,發現首購族購屋信心不足,占比持續減緩,長期置產族群的比重則相對增加,以台北市中心來看,置產族佔比達37%,市郊區佔比也有28%,均回到奢侈稅前水準。受到大環境景氣疲弱不振,投資族群遂將資金轉入市中心區地段好且釋出量少的區域。觀察永慶房產集團研究發展中心統計101年6月台北市住宅整體均價發現,中古屋平均房價每坪54.5萬元,與上月比較均價上升1.4萬,增幅微漲2.6%。因此,黃舒衛表示,以目前最新整體市況來看,台北市房市呈現「價緩漲量微縮」的格局。
第三季房市多空拉鋸 合理房價決定買氣
黃舒衛說明,6月下旬房市買氣冷落,不過8月1日實價登錄將正式上路的消息,引起部分屋主擔心自己未來持有、售屋的成本會增加,預計短期將出現一批想獲利了結的賣壓。另外,7月16至8月24日內政部推出最後一期「青年安心成家」方案,可申辦200萬貸款且前2年房貸零利率的優惠政策,將刺激7月份新一波的購屋潮。
展望下半年房市,黃舒衛指出,第三季房市表現,預計維持「價平量縮」的格局趨勢,因此,若屋主依舊過度樂觀的預期未來房價,致使買方價格認知持續擴大,恐釀成交量陷入新低潮,未來價格修正的機會勢必擴大,應特別留意。