2010年3月29日 星期一

(財金) 台灣經濟回升,今年GDP成長4.2%


作者:經濟學人  出處:Web Only 2010/02

相關關鍵字:經濟學人
台灣第四季GDP年成長率9.2%,是08年第二季以來首度成長。商品及服務出口年成長達19.1%,是四年半來最佳表現,不過,這樣的表現是因為比較基準低。進口也呈現回升,第三季衰退12.3%,第四季則成長14.5%,即使如此,淨出口仍為GDP貢獻了4.7%。

國內經濟亦有所改善,最終國內需求成長6.8%。私人消費成長較前季更為加速,固定資本形成在連續6個月的衰退後,躍升了11.1%。總體觀之,2009年GDP衰退1.9%,淨出口為GDP貢獻了1.5%的成長,但無法抵消國內經濟造成的3.3%衰退。
台灣的國家統計局預估今年GDP將成長4.7%,但經濟學人的預測仍然維持在4.2%。美國及其他OECD國家的表現改善,以及中國的強勁成長,將刺激台灣的商品及服務出口。由於全球經濟前景仍有不確定性,地方企業對業務擴張仍然謹慎,預估今年的投資只會微幅成長;而計畫增加的基礎建設公共支出和低利率,將不足以抵消這些負面因素。
2011年,由於全球經濟前景變得較為明朗、金融選項改善、產能利用率上升,投資成長將會加速。勞動市場更趨穩定,經濟前景較為樂觀,使消費者信心持續增加,因此私人消費成長幅度也會增加。經濟學人預估2011年的GDP成長為4.6%。(黃維德譯)

(財金) 高力國際:北市Q1商辦空置率11.13% 明年才有機會下降


高力國際今(25)日發布今(2010)年第1季台北市商辦季報,第1季台北市商辦整體空置率為11.13%,由於需求量在短期內較難有大幅度的成長,因此辦公室空置率應於明(2011)年方有機會下降。
  台北市辦公室市場總體量為144.72萬坪,去化量為128.63萬坪,空置量為16.1萬坪,空置率為11.13%,高力國際表示,雖然今明兩年內新增供給僅近2萬坪,呈現緊縮狀態,不過,雖然全球景氣緩步回升,辦公室需求已呈現正成長,但由於回溫緩慢,預計至明年方有較顯著之成長,因此明年辦公室空置率才有機會下降。
  在新增供給方面,明年台北市沒有任何新增供給量,而今年第1季則有「台北金融中心」的7000坪,第4季為「新光信義A12」的1.2萬枰。
  至於租金方面,高力國際表示,台北市商辦平均每月每坪租金開價為1988元,實際成交價則為1758元,基於需求回溫緩慢,今年租金應僅於下半年度可些微成長,至2011年則有機會上升近5%。
  至於內科商辦,高力國際表示,雖然供給大幅增加且需求萎縮,若以每年3-5萬坪的去化量來看,就算沒有新供給投入,則也要5年才可去化完,但由於台北市其他地區標的稀少,以及看好未來整體發展,因此目前內科仍是外資首選商辦投資標的。

(財金) 99年民間投資目標1.02兆 年增2.62%


經濟部今天表示,99年度促進投資目標定為新台幣 1兆 272億元,較98年相較成長 2.62%,其中以電子資訊業投資額最高,預估為3940億元。
至於99年度部分,經濟部把促進民間投資目標設定為1兆272億元,年增2.62%,投資金額較高的仍是電子資訊業,預估可達3940億元;民生化工業則因預期國光石化可進入實際投資階段,目標金額也由98年的1670億元提高至3200億元。
此外,在六大新興產業中,綠色能源、生物科技及文化創意產業等三大行業投資,99年度目標金額分別為535億、300億及213.5億元,與98年相較目標金額分別提升31%、20%及6%。
至於在「石化產業促進投資作法」方面,經濟部表示,三輕更新已通過環評,預估投資 469億元,年產值332億元,帶動下游投資產值551億元,創造超過 200個直接就業機會、700個相關產業就業機會。
另尚未通過環評的六輕五期及國光石化,預估合計投資6822億元。經濟部已成立六輕五期專案推動小組,全力排除國光石化投資障礙,促成投資案落實,創造就業機會。
美東時間: 2009-11-06 09:25:14 AM 【萬年曆】

2010年3月22日 星期一

(學習) 房市熱度如何觀察?怎樣來做合理的判斷?


文取自詹姆士
房地產的本質
房地產市場的本質和其他的市場非常不同,它是由成千上萬個價值非常龐大的買賣交易所形成的市場,此外,每一個交易物件也都不一樣--簡單來說,財務學上,讓其他交易標的形成效率市場的條件如「細小化」、「均質化」等,都不存在於不動產市場,因為如此,讓我們很難做一個有效的量化指標。
你今天可以說鴻海股票一張是159元,那代表每一股鴻海股票都有相同的價值(和價格),因此無論誰來買,都是一樣,你的一股鴻海和郭先生的一股,價值相等;但房地產卻不是如此,你說大安區均價每坪60萬,我卻總能找到以40萬或者120萬成交的物件。天底下沒有一個房地產是相同的!
量比價容易取得
房地產市場的特性,造成了描述「價格」是很不容易的;在台灣,又因為許多長久以來的市場現實,就算要取得過去交易的歷史價格也不容易。
所幸,我國長久以來都非常徹底地執行「不動產登記」制度,任何不動產交易,最後都必須經過公示登記才算取得有效權利,因此,只要好好把這些政府公布的數據資料整理,就不難解讀出「量」的趨勢。
統計指標
1. 建造執照及使用執照
內政部營建署每個月都會依照行政區劃(全省、各縣市)、類別來統計當月的建物「建造執照」以及「使用執照」發放數量,這是一項重要的指標,可以藉此推估未來房市的供給變化。
該月的統計數字,通常在「下個月」月底,或者「下下個月」月初公布,您可以定期至營建署網站以RSS訂閱的方式(訂閱「業務新訊」)自行追蹤。
◎資料連結:內政部統計月報內政部統計處「資料發佈時間表」營建署「綜合統計網頁」
2. 台北市建造執照與使用執照
若要單單獲得「台北市」的建照使照統計,除了看營建署公布的資料外,另外還有兩個方式:第一,是上台北市政府「建管處」的網頁,看他們自己公布的資訊;第二,是上台北市主計處網站查詢(但資料來源當然也是建管處提供)。
建管處:台北市政府「建管處」設有一個「統計資訊」網頁,這個網頁可以查詢各月份,依照「用途別」、「行政區」或「使用分區」來統計的資訊,讓我們很方便的掌握台北市詳細的建照使照詳情;甚至,它也提供了「當日」核准的建照、使照清冊,讓我們對建照使照資訊的掌握徹底零時差,行情判斷更準確喔!
只是,詹姆士發現到,市政府建管處公布的數據,都會和營建署的數據有些出入,其差距或大或小,但大概都差在5%左右。詹姆士並不清楚為何這兩邊的數據會有出入,在這邊僅提醒要使用這些資料的讀者注意到這件事。
主計處:台北市政府主計處定期發佈統計電子書,其中「台北市重要統計速報」,也有公布每月的建照使照資訊,這裡是以excel檔案的方式發佈,感覺比較正式。
◎連結一:建管處:建管業務相關報表◎連結二:主計處:當期統計電子書線上閱覽建管資料xls檔案
3. 買賣移轉統計
「買賣」是不動產移轉的其中一種方式(其他還包括拍賣、繼承、贈與…等等),買賣移轉的次數越多、面積越大,就表示房市交易越熱絡,因此從不動產買賣移轉「面積」或者「件數」統計,就可以知道房市的行情熱度,一般比較常用的指標是「建物移轉件數」,台北市政府主計處有作統計,另外內政部統計局也有統計資料。
這一項指標,通常會是詹姆士最喜歡觀察的指標,原因無他:建照、使照或許有時間差(以致於無法即時反應現時市況),但是每月統計的交易件數、面積卻是絕對騙不了人的,買賣移轉統計可說精準地反應了最即時的市場熱度!
◎資料連結:台北市不動產登記統計內政統計月報
三大民間指數
1. 國泰房地產指數
國泰房地產指數為國泰建設與政大合作調查的房地產指數,由政大地政系張金鶚教授主持,每季公布一次,主要反應國內「預售屋市場」指標。它的指標分類非常細,包括「三十天銷售率」、「議價空間率」、「可能成交價」等,是國內歷史悠久、非常權威的房地產指標。
◎連結:官方網站相關新聞
◎最新統計:2009Q1台灣五大都會區預售均呈「價跌量縮」趨勢。
2. 信義房價指數
該指數研究機構為政大商學院的「信義不動產研究發展中心」。 為使房價指數更符合台灣市場特性,以易於使用者判讀,協助消費者掌握房市動向,信義房屋與政治大學財務管理學系姜堯民副教授合作,沿用特徵價格函數理論基 礎,調整既有的信義房價指數模型,縮小分析區間,同時更新歷史數據以維持房價指數的一致性,精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
信義房屋算是國內比較正派的房仲品牌,形象良好、全省店頭數量也夠多,因此這項數據也相當具參考價值:欲查詢指數,請下載各季「信義不動產評論」的 pdf檔觀看。
◎連結:指數報導相關新聞
◎信義不動產評論下載:2009Q12008Q42008Q32008Q22008Q1
3. 台灣房屋房價指數
近年已經從桃園北上拓點的台灣房屋,也有自己的房價指數,只是這個指數曝光率一直較低,也未見多處引用,因此詹姆士僅在這裡列出連結,供有興趣的讀者自行研究。
◎連結:台灣地區台北市台北縣桃園縣新竹縣市台中都會區高雄都會區
兩大官方季報
1. 內政部建築研究所「房地產景氣季報」

這是一個頗為複雜的指標,統計的資訊也非常多,但主要是仿經建會「景氣對策訊號」,加以改編用來作為預報房地產景氣的一種指標。
其中包括了房地產領先指標、同時指標等,資料雖多,但掌握指標背後的意涵是更重要的事。
◎連結一:見「建研所」官方網站內的「台灣房地產景氣動向季報」pdf檔
◎連結二:亦可見「住宅資訊統計網」內的「台灣房地產景氣動向季報」pdf檔(兩者相同)
2. 國土規劃及不動產資訊中心「台灣住宅需求動向季報」
這個指標頗為特別,是完全以「問卷」方式完成的。既是「住宅需求」,自然以「潛在購屋者」為對象,針對他們的購屋需求、目的、搜尋、議價等等相關細節等,以問卷方式要求作答。
同樣是資料量非常豐富的指標,有興趣請參閱報告。
◎連結一:見「國土規劃及不動產資訊中心」官方網站內的「台灣住宅需求動向季報」pdf檔
◎連結二:亦可見「住宅資訊統計網」內的「台灣住宅需求景氣動向季報」pdf檔(兩者相同)
ps. 國土規劃及不動產資訊中心,有一篇關於三大房價指數的說明,有興趣的讀者可以參考。

2010年3月17日 星期三

(趨勢) 內科、南軟中繼站 東湖房價上漲有理



撰文 / 曾炳鈞/綜合

東湖位處台北市郊,近幾年的房價漲勢不比內湖遜色,預售屋每坪開價從40萬起跳,幾乎成了當地基本行情價,一層一戶的豪宅產品甚至開價逼近70萬,東湖房價直直漲的道理何在?代銷業者表示,科學園區意謂就業機會高、工作人口多,東湖剛巧介於內湖科學園區與南港軟體園區之間,成了兩地員工購屋的理想地區。
■ 比價效應 東湖每坪站穩40萬 
 從內科到日湖百貨,這個區域是所謂的正內湖,由於內科帶來八萬名就業人口,加上去年通車的捷運文湖線加持,促使內湖的房屋成交價,從民國92年每坪僅 20萬元左右,一路漲到四、五十萬,未來AIT美國在台協會進駐,建商已經喊出每坪百萬的豪宅價。  至於南港受惠於南軟園區的利多發酵,預料是今年的推案重心,研究院路的預售新案開價70萬、華固也將推出單價百萬的豪宅建案。地理位置剛巧介於內湖與南港中間的東湖,房價受到內科、南軟的激勵帶動下,每坪開價已經站穩40萬。
■ 壅塞交通獲紓解 捷運支線可期待 
 多年來,東湖最令人詬病的交通狀況,由於康湖隧道開通,大幅紓解壅塞車潮;加上捷運葫洲、東湖站的設立,聯外交通相當便利;未來更可期待捷運民生汐止線,所延伸的東湖支線。
  簡智敏透露,據說第二次環評已經通過,將從捷運民生汐止線的下社后站,延伸支線到白馬山莊、內溝。不過目前東湖仍以康樂街、安泰街為主要街道,兩者相較,安泰街道路蜿蜒,對外交通相對不便,康樂街生活機能齊全,附近還有東湖國中,是自住型購屋族的理想區段。

2010年3月16日 星期二

(生活)算算你的水帳


作者:蕭富元  出處:天下雜誌 428 期 2009/08

你知道每人每隔三天,就會用掉一輛油罐車的水嗎?不論穿衣、吃飯,你的一舉一動都在消耗水資源,你用掉了多少水?
一身T恤、牛仔褲,走進餐廳,點一客牛排、一杯咖啡。神不知鬼不覺,你已經用掉將近三萬公升的水。這些水,可以裝滿一百五十個浴缸,夠讓一個台灣人舒舒服服用上一百天。
繼碳足跡之後,計算水足跡成為環保界新的時尚。十六年前,倫敦大學教授安瀾(John Anthony Allan)提出虛擬水(virtual water)概念,評估糧食和消費品在生產和運送過程中,消耗多少水資源。
用這個概念,據聯合國《全球水資源發展報告書》統計,要滿足人類的食衣住行需求,每人每年最少需要一百萬公升的水,換句話說,每隔三天,你就要用掉一輛油罐車的水。

飲料大廠耗水量驚人
不只是個人,企業也被迫加入全球節水行列。未來,企業除了要揭露碳排放量,也必須留意自己的水足跡。歐盟就要求,將來進口歐盟的產品,必須揭露全部用水量。
全球的用水大戶,如第二大啤酒製造商SABMiller、可口可樂和百事可樂等飲料大廠在統計公司的水足跡後發現,如果加上虛擬水,飲料公司的用水量將爆增三十四倍。
例如,SABMiller每生產一公升啤酒,帳面數字是消耗四.五公升的水,加上「虛擬」之後的實際數字,竟高達一五三公升。
以此推算,SABMiller去年的水足跡,突破八.四兆公升,足夠讓台灣民生、工業和農業使用五個半月。為此,SABMiller決定在未來六年內,要減少四分之一的生產用水量。
台灣可口可樂公司也有類似做法,為了降低用水量,從前年開始,桃園廠就利用工業廢水沖洗廁所,並且將多餘的廢水轉給附近染織廠使用。前年,台灣可口可樂公司就減少二五%的用水量。
省水除了省錢,也能減碳,每生產一度(一千公升)的水,會排放○.二公斤的二氧化碳。現在,就把水龍頭關小,開始我們的節水新生活。

2010年3月11日 星期四

2010 3月號 | 雍和的第一本刊物


ㄧ本屬於雍和的歷史,來自雍和的雙手。

數位刊物 首度露面
歡迎讀者 線上翻閱~

實體刊物將於日後為您呈現.



企劃部 / happy

2010年3月10日 星期三

(評論)先探劉學龍:商辦甜頭還在後頭



09年頂新買下101大樓股權,成就商用不動產最受矚目的一樁交易,高力總經理劉學龍,正是牽成此案的靈魂人物。手中掌握外資動態一手資訊,劉學龍認為,2010年商用不動產將看到曙光,並於2011年大反彈。

根據統計,09年台灣商用不動產交易金額,達950億元,次於07年的千億元高峰,包括高力國際在內的幾家大型外資商仲顧問公司,都嘗到了甜美果實。不過,真正的甜頭,還在後頭。
高力國際總經理劉學龍說,其實09年辦公大樓情況並不好,去化量低,幾乎是負需求,空置多達二萬坪,但整個交易量在下半年異軍突起,到了第四季,空置率開始下降,租金也持平,這才算開始「走出谷底」。他個人認為,2011年辦公大樓供給率是「零」,屆時台灣商辦會有大反彈力道,而2011年將提前看到曙光。

外資大軍2010年下半進台灣

「我認為,10年商辦會受到更多投資法人的關注,不管是A、B級商辦,都會加碼。」
這其中,銀彈充足的台灣壽險業者,肯定是加碼主力。如果以壽險業投資不動產部位上限30%計算,整體可運用資金高達8.9兆元,但目前平均占比只有4.11%,資金滿溢,勢必會在不動產市場繼續找標的。不過,相對今年占盡媒體版面的壽險業獵樓,低調的外資法人,甚至陸企,會不會加入2011年的戰局,反倒更讓外界關心。

站在服務外資的最前線,劉學龍個人認為,2010年第三季,外資大軍將會開進台灣商用不動產,第四季陸企也會大規模跟進。據了解,確實有不少陸資企業,尤其是金融業者,趁造訪台灣之餘,打探未來在台灣開設分行的商辦與店面,但是「真正落實的很少」,劉學龍說道。
「關鍵仍在於法令細節與執行辦法,雖然簽了MOU,ECFA應該也會簽,但是簽完架構,等細節出來,還要一段時間,所以我認為,大陸企業大規模來台設點,應該會晚一點,約莫2010年第四季」。

所幸,大陸之外的外資法人,沒有這個問題,會提前進場卡位。據劉學龍了解,金融海嘯退去後,外資已重新洗牌,現在有能力的都是強者,資金依然雄厚,「外資看台灣,兩岸連結的題材相當新穎,而台灣商用不動產價格與租金都被低估,具有吸引力」。
商用不動產交易狀況,是一個地區是否「國際化」的指標。2000年之前,台灣商用不動產完全沒有外資,大約2005、06年之際,南山人壽買下惠普大樓、IBM大樓,開啟外資進軍商用不動產,並於07年達到高峰,當時,超過35%的交易量屬外資所有。

很可惜,08年的一場國際金融風暴,斷了外資買氣,因此在劉學龍眼中,台灣商用不動產的「國際化元年」,會延到2010年。國際資金接續進入後,影響所及,台灣商用不動產價格將不斷創新高,租金也會緩步提升。
  
台灣商辦租金回報率低

商用不動產多是法人天下,但是一般投資人也並非沒機會,「如果有錢,買地最好,或者,台北市主要商圈辦公大樓與店面,應該也是安全投資,我建議,好的標的,3.5%租金投報率就可以進場,現在法人大概3%就進場了」。

商用不動產是大型資金、國際玩家的市場,不同於一般住宅,因此最近政府一連串房市「示警」言語,不致影響外資看法。唯劉學龍坦言,台灣的商用不動產是有些不健康,他說:「大家認為香港、新加坡等等商辦價格高,但他們租金回報率都還有4.5%以上,唯獨台北商辦價格不斷創新高,租金回報率愈來愈低,09年第三季A級商辦也不過3.55%,這是台灣商用不動產最大問題,大家不看租金回報率,是不健康的」。

問題不是無解,只是球在政府手上。劉學龍認為,如果兩岸之間交流細節早早制定,落實基本面的新需求,商辦租金行情可有效提高;另外,為了讓龐大壽險資金有宣洩管道,愛台十二建設、BOT、發行政府建設公債等等,都是方法,只要政府掌控好發球權,就能在商辦價格漲升速度與租金回報率之間,取得健康發展。

有合理價大膽買進

商辦市場將漸漸好,多數人都認同,那麼住宅市場呢?戴德梁行總經理顏炳立說:「市區房價不要等、郊區房價不用等、台北有房不要賣、有合理價就大膽買進!」

此外,數千億資金追逐有限土地籌碼,台北已經沒地了,10年土地交易熱潮,顏炳立也認為勢必延燒到中南部都會區,而且是壽險業與上市櫃建商一起搶地。

在顏炳立眼中,台灣房地產市場局勢,可以用二四個字形容,「大陸掌控市場、政府提供市場、台商清楚市場、法人搶進市場」,長線趨勢已不可逆,唯一隱憂在於升息。但目前看來,政府沒打算下重手。

總之,就是看好台灣房市!北中南好地段,都有機會。

(財金)商仲:去年台灣商辦交易額破1千億 5年來次高



不畏金融海嘯,台灣去年商辦市場交易金額突破新台幣1千億元,是近5年來次高紀錄。商仲業者指出,去年外資來台購置不動產比例較往年低,反而是台灣本土壽險公司以及台資鮭魚返鄉投入房地產,為市場注入活水。今年兩岸政策持續開放,加上利率仍處低檔,投資法人樂觀看待台北市商辦價格將持續上漲。

根據商仲業者統計,2009年台灣商辦交易金額為新台幣1千億元左右,比前一年成長6%,其中外資占的比率低,台灣本地公司幾乎成為市場資金主力來源。商仲業者薛惠珍:『今年外資基本上因為2008年金融海嘯之後,外資停止投資、評估、進場的動作。來到今年,我們可以看得出來,今年1千億的投資金額裡面,大概將近65%,也就是656億元是由台灣幾大龍頭壽險公司主力部份。』

商仲業者認為,好的商辦貨源越來越少,加上台資「鮭魚返鄉」,以及傳統產業也投入大筆資金尋覓商辦,未來台北市商用不動產的競爭將越來越激烈。

薛惠珍:『現在的投資人已經不只限於壽險公司了,因為我們有看到傳統產業,有些傳產,他有資金也會放在不動產投資上頭,或者是鮭魚返鄉台商的部份,也會出現在投資市場上。今年在投資市場上,我們認為壽險公司也會面對比較大的競爭壓力,他的競爭對手越來越多。』

專家指出,2010年有洽簽兩岸經濟協議(ECFA)所帶來的經濟效益,加上利率位處低檔,市場資金充裕等利多因素,投資法人都以樂觀態度看待未來商用不動產市場。