2012年10月29日 星期一

(房產)商用不動產供不應求第一金:REITS後市盤堅


工商時報林俊輝
當前全球商用不動產交易穩健成長,各區資產交易量明顯勝過201 1年,第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍預期,在供給清淡、需求持續增溫下,市場供不應求之勢將推升商用不動產租金及資產價格走勢,全球REITS後市將續盤堅向上。
累計年初至今報酬(以美元計價),亞洲REITS上漲37.1%最佳、澳洲REITS上漲30.7%次之、歐洲及北美REITS分別上漲22.7%、14. 4%。
楊慈珍表示,今年REITS市場交易量普遍有不錯表現,主要因穩定租金投報率,持續吸引投資人進入商用不動產市場,致使市場交易量持續好轉;根據過去歷史經驗,歷年第4季往往是整年不動產交易高峰期,預估在市場成交量持續升溫下,年底前REITS行情可望持續發燒。
楊慈珍表示,亞洲市場今年因大量新商辦供給落成,使得亞洲商辦租金,如香港、新加坡等城市進入租金下跌期,租金成長空間有放緩之虞;北美芝加哥、洛杉磯、華盛頓及日本東京等地區,整體租金市場進入築底向上循環階段,未來收益成長空間相對大。
楊慈珍強調,REITS長線吸金及投資魅力,除擁有優於長期公債收益率外,其股利利差亦優於其他股票,投資人可於資產納入REITS,以期在大波動時代爭取較佳投資效益。

(經濟)奢侈稅不能輕言退場


【經濟日報╱社論】 2012.10.29 02:45 am


不動產交易實價登錄上路之後,房產交易價格益趨透明,而且對房價不合理炒作,達到抑制效果,因此對已實施一年半的特種貨物及勞務稅(即奢侈稅),立委及業界主張已達成階段性目標,多建議廢止,此話題再度引起社會大眾關注。
奢侈稅是否達成預定的效果,應從其立法初衷談起。該條例的立法說明即強調「房價不合理飆漲」,與「房屋短期移轉稅負低,土地短期交易未課徵土地增值稅」。因此奢侈稅將短期交易的非自用房地列為課稅標的,用意極為明顯,即認為非自用房地產的購置為「投資」,而非自用房地產「投資」的持有期間不到兩年就進行買賣移轉,這種交易視為「投機」,房地產短進短出造成交易熱絡,導致房價飆漲,使得中低收入者產生所得追不上房價的恐慌心理,傷害居住正義,投機客卻賺取暴利。
因此,奢侈稅的最大特點,就是針對「非自用住宅之房地持有人在一、二年之內轉手者,必須繳納真實交易價格10%至15%的奢侈稅」。而因為稅基是以實際交易價格為主,且不論盈虧皆須負擔稅負,因此投機者短期內進行房地產交易,至少必須獲利在10%至15%以上,才有利可圖。換言之,不動產的奢侈稅就是要抑制短期交易的投機性質,透過「以稅制量」,進而「以量制價」,也就是將短期內(兩年)的非自用房市交易量先冷卻,可以去除一般自用住宅需求者追漲的恐慌心理,進而穩定房價。
事實上,由財政部提供的數據,可見今年1到8月的全國買賣移轉棟數,比去年同期(奢侈稅未實施前)減少約15%;而去年第1季首購和自住的量占所有房市交易量比重53%,今年第1季則增至59%,顯見「以稅制量」已達到抑制「投資(或投機)」需求的功效。在房價方面,根據聯合徵信的資料,雖然台北市房價每坪僅微幅下跌4%,其他四都則上漲1%到9%不等,並沒有明顯的降低,但這正是房市「量先價行」的特質,也顯示當初房價飆漲的現象已經遏止。
至於實際稅收低於預期,去年6月1日開徵奢侈稅以來,僅課到53億元,其中有約六成(36億元)是來自不動產,與原本預期的1年150億元稅收有相當大的差距。其實這正是奢侈稅發揮抑制房市熱度的同步指標,因為奢侈稅的原始目的本來就不是增加稅收;稅收不如預期,反而代表短線投機的投資客確實從房市縮手,減少短進短出。反之,如果奢侈稅在不動產方面產生鉅額的稅收,不正表示投資客根本沒把奢侈稅放在眼裡,那才顯示奢侈稅沒有發揮應有的效果。
因此,奢侈稅不但功有小成,更不能輕言身退。而財政部張盛和部長對於奢侈稅如要退場必須符合三大條件:公告現值接近市價;一年內買賣不課土增稅問題獲得解決;以及房市無不當投機。這也是正確的政策宣示。目前投資不動產在持有稅負和利率偏低,漲價幾乎全部歸私的情況下,過剩的資金仍然可能投入房地產,因此必須等實價課稅接軌之後,確保房市不再成為投機標的,也就是房價不再飆漲的穩定條件下,才有檢討存廢的必要。而這也說明了當初訂定奢侈稅條例時沒有訂定「落日條款」的正確性。
值得一提的是,根據主計總處去年底公布的住宅普查數據,99年全台「空閒住宅」為156萬,空閒率達19.3%,雙雙創下歷史新高,房市供過於求是鐵的事實,加上人口成長率低,房市長期而言並沒有飆漲的空間。我們殷切期盼地方政府能夠儘早調高不動產的稅基,既改善地方財政,又能讓房價合理化,實現居住正義,屆時再討論奢侈稅是否能功成身退也不嫌遲。
【2012/10/29 經濟日報】

2012年10月24日 星期三

(房產)雙北首購族轉進基隆


雙北首購族轉進基隆
2012/10/23
【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
雙北市買屋面臨高房價的壓力,北部客轉進每坪成交價10萬元以下的基隆區域看屋。東森房屋統計,近半年來,基隆增加三成北客看屋,平均每周各店頭看屋組數約35組,購買主力區落在北二高基金交流道、港西聯絡道中和路交流道周邊。
據東森房屋統計,近半年來,基隆增加三成北客看屋,其中七成為首購族,東森房屋副總經理黃淑苓表示,基隆平均每周各店頭看屋組數約30至35組,其中雙北市民眾看屋約3至4組、比重達一成。第2季以來,基隆每周看屋組數攀升約一成五,其中雙北市看屋客更增加2至3倍。
黃淑苓表示,今年龍年結婚潮帶動成家購屋需求,但由於受到雙北市高房價壓力影響,導致該區域購屋族轉進基隆。

(房產)高鐵載來通勤族桃竹房價年漲逾15%


台灣西部主要都會區之間的交通與連結,因高鐵通車帶來革命性的改變,不僅旅運人次逐年增加,6大站區周邊房市也因交通條件改善與高鐵特定區的開發,房價持續攀升,根據台灣房屋統計,6大站區以新北市板橋站周邊房價年漲幅18.2%最高,桃園與新竹則因高鐵帶來的通勤效益,近1年房價漲幅均超過15%。
台灣房屋統計,高鐵自2007年通車以來,截至今年8月為止,沿線6大站的累積旅運人次已達5147萬人次,總流量年成長7.52%,其中,桃園站旅運人次的年成長幅度達14.86%,位居6大站之冠,新竹站的旅運人次漲幅居次,為13.60%,均高於整體平均值。
此外,台灣房屋針對6大站區周邊的房價作出統計,結果顯示,近1年高鐵6大站周邊住宅均價都呈上漲趨勢,其中又以板橋站的漲幅最高,達18.2%。值得注意的是,桃園與新竹站的房價漲幅雖然分居二、三名,近1年房價各有高達16.2%與15.8%的漲幅,顯示在高鐵軌道交通的加持下,為桃竹房市帶來明顯的通勤效益。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,北台灣近年在大台北的高房價擠出效應下,出現明顯的購屋板塊移動,桃園與新竹因相對低廉的房價,吸引許多大台北購屋族沿著高鐵南下購屋,從此次的統計數據中不難發現,桃園與新竹站的房價與旅運人次成長,有著高度的關連性。
以桃園青埔為例,周邊住宅均價從去年的每坪18.5萬元,上漲至今年的每坪21.5萬元,除了高鐵帶來的效益,包括航空城計畫的定案、機場捷運動工、五楊高架即將通車,以及近期國壽砸新台幣200億元開發桃園產專區等,眾多的重大建設與開發案利多,也激勵更多民眾到桃園購屋的意願,房市發展長期看好。
至於總流量與房價漲幅都緊追桃園站之後的新竹站,成交均價從去年每坪19萬上漲至22萬元,房價水平甚至高於桃園站周邊,主要是拜新竹科學園區高科技人才的購買力所賜,而靠近園區的竹北縣治一期、二期,以及六家高鐵新竹站、關埔重畫區等,都是園區客考慮購屋的區域,同時也造就了新竹房市的活絡。

新聞來源:旺e報

2012年10月1日 星期一

(經濟)9月CPI跌破3%機率大


2012-09-30 01:23
工商時報
【記者于國欽/台北報導】

 行政院主計總處將於周五(5日)發布9月份的物價調查結果,在國際穀物價格走跌、蔬菜價格下滑影響下,9月份的消費者物價(CPI)可望回降,年增率是否降至3%以下,備受關注。
 由於經濟部長施顏祥曾以烏紗帽力保今年CPI漲幅低於2%,這使得每次物價的發布都顯得格外凝重,主計總處在今年8月底預測第3季CPI的漲幅為2.44%,第4季2.32%,如能順利達陣,全年平均漲幅1.93%。
 但是,受到蘇拉及天秤颱風的影響,8月CPI年增率已升至3.42%,前8個月平均漲幅1.84%,仍在安全範圍內,只要未來風調雨順,全年仍有希望在2%以內。
 主計總處官員表示,依農委會的資料,隨著蔬菜復耕上市,9月蔬菜平均每公斤的批發價已由8月份的35.6元,降至25元,年增率已由8月的70%降至9月中旬的10%,有助於緩和當前物價。
 至於水果,受到中秋節需求增加的影響,平均水果批發價已由8月每公升的39.4元升至42.5元,也因此年增率也由8月的36%提升至9月上旬的40%、中旬的60%。
 值得注意的是,原本美國聯準備實施第3度量化寬鬆(QE3)引發外界疑慮國際穀物價格上揚,但截至9月27日的國際穀物行情,玉米已跌至每英斗7.16美元,創近3個月最低,黃豆也跌至每英斗15.71美元,小麥同樣跌至每英斗8.56美元,此外,糖、棉花的價格也都創下近4、5個月最低。
 在國際穀物行情走跌,國內蔬菜價格下滑的情況下,預料9月台灣的CPI將趨緩,年增率可望由8月的3.42%下滑,是否跌破3%,備受關注。

(房產)房仲:中古屋也回溫 旺季小旺


2012/10/01
【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
太子敦南大樓、黑松微風2期土地上周相繼天價標脫後,928檔期各大預售案場近日來人數增加逾五成;中古屋市場也受激勵,9月下旬網路預約看屋比重較上旬成長近15%。中信房屋副總經理劉天仁表示,928檔期和第4季房市料呈「旺季小旺」格局。
在QE3帶來通貨膨脹的市場預期心理下,加上大型標售案如太子敦南大樓、微風2期土創天價標脫激勵,永慶房產事業群總經理葉凌棋表示,不論一手市場的預售屋,和二手市場的中古屋,來人數均同步增加,連帶提升成交組數上揚。
葉凌棋表示,以永慶銷售的「蘭亭序」個案為例,原先預期每周案場看屋組約20組,但近期QE3和近期標售案的鼓舞,每周看屋組數提高至30組至40組,較8月增加逾五成。成交組數雖仍在低檔,但較原先預期每周成交1、2組客戶,提升至2、3組,房市氣氛、買氣轉佳,市場信心回穩許多。
不僅預售市場氣氛轉佳,中古屋市場來人數也同步提升。根據住商不動產統計,9月下旬台北市網路預約看屋比重較上旬增近15%,新北市則維持9月上旬表現。住商不動產副總經理劉明哲指出,市場資金氾濫,口袋深的業者像是壽險公司等大舉搶進不動產,對長期置產客有激勵作用,推升台北市預約看屋比重增加近15%。

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