2011年2月25日 星期五

(趨勢) 房市329檔期 雙北推案1,700億


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2011.02.25 09:23 am

房市329檔期將至,代銷業昨(24)日預期,今年329將爆大量,台北市與新北市總銷金額就超過1,700億元,全台總量可能突破3,000億元。但目前「房市泡沫化」陰影籠罩,329買氣備受矚目。
去年同期,北台灣的推案量為1,100億元,全台推案量則為1,937億元,以此看來,今年明顯量增。

住展雜誌預估,今年全年北台灣推案量將放大至1.1兆元,再加上台中、台南與高雄都會區,總量上看1.4兆元,建商全力作多。唯近來已有業者示警,認為房市有泡沫化風險,政大地政系教授張金鶚亦認為,房價漲翻天、所得卻原地踏步,房市基本面大有問題。

信義代銷協理何胤諭表示,兔年開春以來,房市買氣一直很強勁,加上不少個案建照核發不及、遞延登場,如今各業者多摩拳擦掌,準備在329檔期大舉推案;據信義代銷統計,今年329檔期光是台北市與新北市,就有1,700多億大量。

何胤諭強調,台北市房價漲不停,相較之下,新北市房價具有競爭力,也能買到更大的空間,已吸引許多台北市買盤湧進,加上升格後重大公共建設如三環三線的腳步加快,新北市將更具有優勢。

其中,又以新莊副都心與林口推案最熱,信義代銷統計,此次329檔期新莊副都心的推案量約400億元,林口也有300多億元,預期新莊副都心全年總量可突破800億元。

【2011/02/25 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 房產暴利 最高課15%奢侈稅


經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2011.02.25 09:17 am


馬英九總統拍板課徵包括房產暴利在內的「奢侈稅」。財政部將對持有期間短於二年的非自用住宅,在買賣階段按交易價格,分別課徵10%及15%的特種銷售稅,估計一年國庫可多徵收近150億元暴利奢侈稅。

財政部長李述德昨(24)日向馬總統簡報「特種貨物及勞務稅條例」(外界稱為奢侈稅),獲得總統支持,奢侈稅的課稅項目,除不動產,還包括300萬元以上的私人汽車、遊艇、飛機,以及50萬元以上的皮草、珊瑚等保育類貨物及製品,還有50萬元以上的俱樂部會員證。

財政部估計,特種貨物及勞務稅條例一年可為國庫增加約100餘億元稅收,其中來自不動產的稅收約80億元。財政部將在下(3)月舉辦公聽會,參考外界意見後定案,最快今年內完成立法實施。

由於民間對富人高價消費行為觀感不佳,加上所得分配惡化現象沒有緩解跡象,總統支持財政部應該適時採取稅制手段,對高價消費行為或豪宅等高價財產的交易行為,加徵一道特別稅捐。

新稅名稱暫定為「特種貨物及勞務稅條例」草案,區分成:不動產交易、高價貨物及勞務三個範圍。其中,不動產交易未設課稅門檻,但對持有期間短於二年內的非自用住宅,一律都要加課10%到15%的特別稅捐;自用住宅則不在加稅之列。

依據財政部規劃,持有期間不到一年即轉手出售的非自用住宅,是按其交易價格課徵15%特別稅;持有期間不到二年的非自用住宅則課徵10%特別稅。舉例說,帝寶豪宅一棟市價逾2億元,加課特別稅課後,如有買進帝寶但不到一年即出售者,假設售價是2億元,即按15%加課3,000萬元特別稅。短期內買賣不動產的特別稅課徵對象,是出售人。

財政部並規劃將出廠價或進口報關價300萬元以上的私人汽車、遊艇及飛機納入課稅,稅率是10%;基於保育政策,消費者購買保育類製品如皮草、珊瑚、玳瑁等,價值逾50萬元,要加課10%特別稅;一般高所得者的俱樂部或高爾夫球會員證等,價值逾50萬元以上,也要另外負擔10%的特別稅。

2011年2月21日 星期一

(趨勢) 春節房市大好 預期帶動329買氣


【網路地產王/綜合】

  春節買氣搶搶滾,不少建商賺錢賺的眉開眼笑,不過即將來臨的329檔期,買氣能不能延續?將是今年房市一大指標!不少房仲看好景氣,認為今年買氣可期,即將到來的預售房市重要檔期,已經開始摩拳擦掌,打算好好表現一番。

■ 過年買氣搶搶滾 今年房市好預兆

  「過年這個假期,預售房市出奇的好!」代銷業者說,原本沒預期過年有這麼多人來看屋,沒想到,春節期間各地天氣晴朗,但假期太短不便出國,於是到各建案樣品屋探察房屋市場行情成了重點行程,各建商、代銷業忙著招呼,部份建商年後發布消息,春節期間甚至成交新台幣數十億元,以新北市林口一起正在興建、未公開的建案,年前一週和春節當週,總共480戶,光是台商就正式簽約50戶,高雄房屋單價甚至創下每坪60萬元新高!

  開春就有好成績,不少代銷業者眼睛為之一亮,面對即將來臨的329檔期,無疑是打了一劑強心針,代銷業者新理想建築行銷團隊董事長劉興烘認為前幾乎已經沒有329檔期,特別是春節台商回來,形成買氣強力支撐,估計效應會延續到清明節,甚至一路影響到520檔期!

■ 台商返鄉掃墓 成329房市主力

  不過,在兩岸簽訂ECFA的效應延燒下,代銷看好置產型客戶、口袋深的中實戶,其中,台商在2009年到2010年金融海嘯剛過後的復甦起始點,開始大量回台置產,2010年到2011年期間大致滿足他們的需求,房仲看好,「接下來的房市支撐點,恐怕還是這些返鄉台商!」

  看好台商將主導接下來的房市,因此,329檔期的主力區域,則優先鎖定在直航的桃園與松山機場一帶,包括林口以及松山機場週遭的中山區等區域,此外,新北市的新莊、林口、三重、捷運沿線等地看屋人潮最多,主要是這些地區以重劃區居多,且具優質交通和地理條件,對台商而言,也深具吸引力,整體而言,今年房市整體將呈穩健發展,房仲從慣例分析,329檔期也是台商回台兼掃墓的高峰,也為房市銷售旺季,「若329檔期銷售得好,今年的買氣將會旺整年!」

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(趨勢) 陸客必到… 3類商圈店面飆漲


【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/02/19

大陸國家旅遊局局長邵琪偉下周訪台,預料將就陸客自由行達成進一步共識。房仲業者表示,許多陸客必經之地都掀起開店熱潮,又以「百貨、夜市和飯店」等三大類商圈最具潛力。

在陸客題材激勵下,北市店面均價年漲15%,交易量也成長4成;而大型連鎖店全台展店總數今年也可望突破3000家。

北市店面自去年初陸客自由行議題發酵後,交易一路升溫,頻傳精華區店面高價轉手,如永康街「高記」以5.2億元賣出;師大商圈「政大書城」以約1.7億元成交,忠孝復興站旁的「姜太太包子店」上月也傳出以總價2.25億元天價賣出;西門町「頂呱呱」創始店以2.1億元成交;60年人氣老店「武昌街排骨大王」,也以約2億元賣出。

永慶房仲最新統計,在自由行題材激勵下,北市店面又再強力彈升,1月平均成交單價達每坪124.5萬元,再創新高,較去年同期一坪漲25.3萬元。去年北市店面均價每坪達109萬元,較2009年的95萬元上漲約15%,全年交易量更成長4成。

永慶房仲研展室協理黃增福表示,受惠於陸客觀光商機,投資族、置產大戶不惜撒重金搶店面,近期又以東區SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的6千萬元以上店面交易最熱絡。

欣元商仲也調查知名連鎖店展店計畫,大型連鎖店全台展店總數將突破3000家,預估今年展店成長率較去年成長5成,展店數及成長率均創近年新高,以一家店所需人力10~15人計算,預估可創造3~4.5萬個就業機會。

欣元商仲總經理焦文華表示,店家主要看好陸客自由行後的內需零售消費市場,其中展店最積極的前10大行業,分別為超商、女裝、咖啡、房仲、麵包、餐飲、藥妝、皮鞋、速食及飯店。而開店的主力坪數介於30至100坪,月租金多在10-40萬間。

焦文華表示,景氣回暖及陸客團大增,使北市店面租金行情大漲,平均漲2成,店面的房價更漲了3、4成。他預估,今年北市店面租金有補漲行情,預期還會上漲1成;但店面房價已太高,今年成交量可能會減少1至2成。

(政策) 打養地! 金管會緊盯土地放款


【聯合報╱記者薛翔之/台北報導】2011/02/21

打擊養地!金管會全面緊盯「土地放款」,如果銀行承做土地融資比例太高,金管會將列入「觀察名單」加強監理,以免銀行成為炒地皮的「幫凶」。

金管會最新統計,37家本國銀行當中,以「土地」為擔保品的放款餘額合計1兆3,824億元,占所有放款餘額19兆9,731億元,整體平均比率約占6.92%。

統計顯示,37家銀行當中,以台中商銀、安泰銀行、板信銀行,以及三信商銀四家銀行土地放款的比率最高,高達兩成左右。

金管會官員說,「以土地為擔保品貸款」占比偏高的銀行,如果「擔保品」多數屬長期沒開發的素地,就有養地疑慮,金管會將加強查核。

官員說,「不動產」衍生的銀行放款,大致可區分為上游、中游、下游三大類;上游是「以土地做為擔保品的放款」,「土地」的類型包含地上權、商業(住宅及工業)用地、農林地、濕地或池堰、運動場遊樂場用地、礦區或空地等。

中游指建商的「建築融資」,這些土地通常已取得建築執照、正要開發興建;至於下游就是一民眾的「房貸(購屋貸款)」。

金管會過去比較注重中、下游融資,最近開始朝上游發展;配合央行打房,金管會從去年下半年,公布各銀行「以土地做為擔保品的放款」情形。

根據統計,截至去年底為止,國銀以土地為擔保品的放款餘額,合計為1兆3,824億元,占所有放款餘額19兆9,731億元,整體平均比率約占6.92%。

其中,台中商銀放款餘額為2,476億元,但「以土地做為擔保品的放款餘額」就有574.02億元,占比高達23.18%,以土建融為主的安泰銀行和板信商銀,比率分別為19.27%和18.79%,另外,三信商銀也有17.17%。

2011年2月14日 星期一

(政策) 10大政策 左右兔年房市(下)


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/01/31 14:56

6. 空地稅復徵/代銷商:建商恐拉抬售價

財政部於去年底加入政府打炒房行列,在眾多「外傳」的政策中,目前定案的只有恢復課徵空地稅,即對都市計劃區內,空置或作為停車場、花園菜圃等低度使用的建地,同意恢復由地方政府加課2~5倍的地價稅基本稅額。

復徵空地稅的目的,應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高,而加快都市建地興建速度或釋出土地,讓市場獲得更多供給,以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過市場普遍認為這項政策想達到這樣的目的並不容易,因為依地價稅稅基太低,提高3、5倍,無法讓地主興起出售念頭。

有些代銷反而認為,財部這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口,表示為反映成本,因此售價也提高。就像之前原物料上漲時,其實只占推案成本很小一部分,但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後,未來都會區房價可能更加難以回頭。

7. 房價資訊透明/衝擊稅負 短期影響難免

行政院於去年9月通過「不動產經紀業管理條例」草案,明訂包括房仲及預售代銷業者在內的不動產經紀業,媒合物件成交後,應於30日內向中央主管機關以區段化及去識別化方式登錄實際交易價格,如登錄不實或逾期未登錄,將處3~15 萬元罰鍰,並將於今年正式實施。

對此一新政策,業者多認為對市場秩序長期是好的,但短期影響恐怕在所難免。主要是儘管目前為止,政府並未表示實價登錄資料將和稅負連結,但置產投資者在被告知將實價登錄後,仍會想到日後稅負,會有更多的財務考量。

另一方面,政府仿效美、日、香港、中國大陸實價課稅的傾向愈來愈高,今年會不會再有更進一步的房價資訊透明措施,也值得觀察。一般認為,如果有相關措施,儘管政府提出配套,但對市場信心仍會造成相當程度衝擊。

8. 2000億青年優惠貸款/快速發酵 首購族意願強

房價飆漲,年輕人購屋困難,財政部因此於去年11月新推出「青年安心成家優惠貸款」,總額度2000億,貸款利率壓低到1.5%,最高額度500萬元,還款期限可拉長到30年,並有3年寬限期,年齡介於20~45歲的首購族均可適用。

這項政策很明顯的是房市利多,而且在政策上路後也快速發酵,從大台北地區自11月以後買賣移轉件數呈現較大幅度的增加,即可見其效應,另外原先只有八大公股行庫承作,近來民營銀行紛紛爭取額度承作,也可看出對房市的助益。

業界認為這項措施今年還會進一步激勵市場買氣,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,目前社會氣氛和之前有很大不同,失業率一路降低後,陰影已逐漸消去,取而代之是「加薪」議題,在樂觀氣氛下,首購族會更願意貸款買房。

9. 地上權標售政策/地上權國有地出售會更多

大台北國有地在去年3月停標之後,9月起開始改以「地上權」方式出售,並定調為未來精華區大面積國有地主流處份方式,截至目前,北市的標售都相當成功,其中敦南派出所以每坪292萬標出,仁愛路土地更以每坪373萬元出售。

兩筆土地都是由日勝生取得,日勝生副總周惠玉表示,其中敦南派出所土地將興建頂級酒店式公寓,另外仁愛路土地則走「京站」開發模式,則出售類似長期租約的「使用權」概念,地上權仍由建設公司統一管理。

今年可望有更多地上權國有地出售,並可能出現頻創高價情況。儘管多數國人仍認為「有土斯有財」,但一般預料隨著標售熱度升高,地上權物件也會為國人逐步接受,特別是包租客,不過真正的考驗要未來推案銷售情形以及二手屋市場接手力道,銀行貸款態度將扮演重要角色。

10. 美國QE2/將有更多游資投入不動產

美國在去年11月啟動二次量化寬鬆 (QE2),宣布投入6000億美元分波段購買公債。美國再度印鈔救市,讓後金融海嘯時代的資金浪潮再注入動能,經濟成長快速的亞洲地區,資產價格幾乎是一路狂飆,其中當然也包括台灣。

市場普遍認為,這一影響力今年仍將持續,而且隨著物價的上漲、台幣的升值,會有更多的游資為了抗通膨以及賺匯差而投入不動產,雖然今年6月QE2告一段落,但短期仍看不到聯準會轉採升息,資金潮一時三刻不會退去。

業界認為,今年第二季是觀察重點,在美國景氣仍不見明顯復甦下,美國有可能延續政策再拋出EQ3,如果確如市場預期,下半年國內房市將如同去年第四季資金行情格局,交易熱度將持續維持。

(政策) 10大政策 左右兔年房市(上)


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/01/31

貨幣供給充沛,加上兩岸ECFA生效,讓國內房市2010年再現新一波榮景,但急速飆高的房價,也促使政府祭出一連串政策因應。展望2011年,大環境經濟景氣持續看好,但去年各項政策也會持續發酵,成為左右市場的重要力量。

本報綜合業界、學者以及內政部建研所的房地產景氣動向調查報告,整理出影響兔年房市的10大政策,其中包括美國的二次量化寬鬆 (QE2)。有些政策才要上路,有些效應已明顯浮現,有些效應正消退中,有些則是後勁十足,不可忽視。

1. 選擇性信用管制/政策效應持續遞減中

央行在去年12月擴大信用管制,範圍遍及台北市及新北市板橋、中永和、新店、三重、蘆洲、汐止、新莊、林口、淡水、三峽、樹林、土城等13個行政區,管制方式是購買第二套房不得使用房貸寬限期,貸款成數也不能超過6成。

對於這項政策,業界包含學者,普遍看法都是效應正在遞減。以北市買賣移轉件數來說,央行去年中第一次祭出信用管制時,移轉件數重跌2成4,但之後即一路回升;各種房價統計包括預售屋在內均顯示,第4季起房價已再度快速攀升。

市場認為,這項政策的效應今年還會持續弱化,除非央行推出更強烈的房貸管制手段,如擴大到第一次購屋也限制,但機率不大。比較值得注意的是,投機客在住宅市場受到壓抑下,去年底開始轉向商用不動產,今年這一趨勢可望更為明朗。

2. ECFA上路/豪宅可望漲到1坪200萬

兩岸ECFA去年簽訂後,今年元月起開始實現,首波早收清單包括機械、石化、農業、紡織、運輸等兩岸合計八百多項產業正式啟動降稅,並將在兩年內降到零關稅。

另外兩岸金融業准入也從元旦起生效,銀行業已展開積極布點動作。

海悅廣告協理郭正安表示,ECFA效應從前年就已提前發酵,主要是吸引更多台商回台置產,並帶動大台北以及台中七期的豪宅熱不停,預料今年「鮭魚」今年還是會持續回流,豪宅將持續發燒,今年可望進入一坪200萬元的時代。

信義房屋企研屋經理蘇啟榮則認為,ECFA上路,除了一些產業會因實質降稅而受益,並可能出現一些創新產業,造就一批新富豪,為房地產置產族再添生力軍。

另值得注意的是,繼ECFA之後的自由行議題,預料將是今年房市題材新熱點。

3. 大查稅/注意是否加大深度、力道

財政部國稅局在去年祭出一連串查稅令,包括對一年內多次買賣、同一物件短期轉手的投資客以及購買預售屋交屋前即轉售的民眾進行積極查稅,依賦稅署統計,至去年底總計查獲48件逃漏稅,已追繳補稅3億多元。

數字看起來不大,但業界多認為,這是今年最具殺傷力的「打房」措施,「帝寶」法拍屋首次拍賣,劉媽媽得標又棄標,市場認為和官方查稅脫不了關係;代銷業者說,預售市場上大型投資客目前幾乎「人間蒸發」,也是因為查稅。

房仲業表示,官方目前查稅重點以總價5千萬元、擁有6戶以上的民眾為主,但效應已浮現,今年是否會加大深度及力道,對市場具有舉足輕重的影響,如果投資客全面退出市場,房價應會受到一定程度的抑制。

4. 都更政策全面推動/北市公寓投資價值會更高

台北市政府在去年8月宣布提高都更案的容積獎勵至2倍,屋齡30年以上的4、5層公寓,未來都更都可「室內面積一坪換一坪」;行政院也在去年11年通過「都市更新產業行動計畫」,除撥款184億元協助老屋拉皮,自今年起全台302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建,也可享有雙重容積獎勵。

政策接連加碼都更將獎勵,已讓北市公寓連續狂漲兩年,根據台灣不動產交易中心統計,各行政區兩年漲幅多在3、4成以上,多個熱門都更區甚至老公寓比電梯大樓還貴,房仲業表示,目前北市公寓已從自住型產品「質變」為投資型產品,在政策推動下,今年這種情況會更為明顯。

不過由於價格拉高加上屋主惜售,一般認為除了會讓都更公寓面臨更高的泡沫風險,也會促使更多台北市民往新北市,甚至沿著機場捷運線往外移動到桃園地區。

5. 豪宅稅7月實施/稅單認定 豪宅數遽增

台北市政府於今年1月通過「豪宅稅」,將於7月起正式實施,主要是透過提高全市被認定的389棟、10,168戶豪宅地段率,加重房屋稅,稅額將增加1.2至3倍;如「信義之星」加課2.8倍,「帝寶」增加2.5~3倍,「一品苑」增加1.7倍等。

對於豪宅稅,業界普遍認為或可達到「公平性」的政治訴求,但對豪宅屋主負擔有限,對豪宅市場不會有影響。以帝寶來說,一般戶目前稅額約8萬餘元,未來提高到28萬,相對每戶2億元起跳身價,實在不成比例。

業者倒認為明年豪宅稅單發出後,以後想要出售豪宅的屋主,會主動提出「豪宅稅單」,透過市政府的「認証」,證明自己是豪宅,以提高身價;實際上市場上認定的北市豪宅不過3、4000戶,但北市府認定1萬多戶,是否會造成一些非豪宅卻以豪宅開價求售,是未來觀察重點。

2011年2月8日 星期二

(政策) 跳脫國宅窠臼 規畫永續「合宜住宅」


中國時報 / 本報訊 2011/02/06

內政部日前公布林口「合宜住宅」在農曆年後開始招標,同時也設定了一定的購買與入住條件。我們樂見政府終於正式啟動新一波的住宅政策,從營建署規畫的各項資格條件,也可以看出政府期望能盡量回應滿足社會的需求。不過,我們認為合宜住宅的規定,與過去的國宅政策類似,政府應有新的思考方式,提出更完善的配套措施,才能讓合宜住宅政策成為可長可久的住宅政策。

對林口首批二千五百戶的合宜住宅,內政部對申購者訂有一定的資格條件,同時訂有排富條款;價格方面,行政院原則上要把價格壓低到同區市價的七成左右,目前的房價水準,大概每坪可控制在廿萬元以下。而為避免民眾轉手套利,也將設定持有年限,超過此年限後才能轉手。

政府這次推出的所謂合宜住宅,其實性質與過去的國宅政策雷同,同樣是由政府找地、建屋,蓋完後再售予特定資格的民眾。所謂的符合購買國宅的特定資格,過去也都訂有收入門檻,其實就是一種排富條款。對國宅轉手年限,也訂有必須居住滿二年以上的限制,後來又提高為五年。不過,最後國宅政策終究是難以為繼,原因就在政府每次找地、建屋再售屋後,無論規定轉手年限幾年,賣出後籌碼就再也不在政府手上了,不斷循環輪迴結果,政府更難找到適合的地,國宅就此走入歷史。

對這次政府重啟新的住宅政策,端出的菜卻與過去國宅政策如此雷同,我們深感不解與憂心。我們認為,解決因高房價帶來都會區庶民居住的問題,政府應視為一個長期政策,不是在房價高漲、民眾不滿情緒暴升時,才推出一個應急、短期,對社會與民眾「有交代」的政策即可。因此,以長期眼光看,這次的合宜住宅仍會落入顧短不顧長的窘境。

因此,我們認為政府應考慮兩個作法,第一是大幅提高政府興建、低價出租給合乎資格的中低收入戶之住宅比例。這次林口二千五百戶的合宜住宅中,政府預定提五%作為社會出租,便宜租給在大台北地區就學、就業的民眾。這個比例,實在偏低,政府該考慮提高出租比重。而租住公屋者如其所得、經濟狀況提升,超過政府訂定的標準,就該搬家,把房子讓更需要者租住。這種方式,可讓籌碼持續保留在政府手上。如政府持續推動此政策,十年下來,政府手上累積可供中低收入者租住的房子,即可達到相當可觀的數字。

第二種作法,則是針對出售給民眾的合宜住宅,限定不得轉售圖利,出售時必須賣回給政府,讓政府再賣給需要的民眾,使籌碼永遠掌握在政府手上。這次政府對合宜住宅的訂價,要控制在臨近區域房價的七成左右,持有者轉售即有相當的獲利空間。過去的國宅也不斷發生抽中國宅者如中樂透,轉手之間即可獲取暴利。坦白說,這種制度是創造另外一種不公平,等於是全民補貼此幸運者去獲取暴利。如果,政府考慮到社會大眾還是對自己擁有房子、不用不斷尋屋、搬家租房子的心理需求,因此仍有部分合宜住宅必須採出售方式,那麼,對購屋者如自行再購屋,原本擁有的合宜住宅要出售時,必須要有更嚴格的規範,避免出售者獲利其不該得到的暴利。

例如,規定要出售擁有的合宜住宅者,只能賣回給政府;至於價格則有幾種計算方式可考慮。房價上漲時,考慮其資金成本,可以用其買進價格,加上利息成本作為政府買回價格。房價下跌時,則以原價買回,至少未讓民眾承受損失。另外還有一種計價方式,則是一律根據賣出時價格為區域房價的幾成計算;例如政府訂價時是以區域房價的七成訂價,幾年後民眾要賣出時,也以當時的區域行情同樣成數訂價,不論房價是漲是跌,都由民眾承受。房價如漲,民眾也可分享到部分的資本利得,房價下跌,民眾也要自行承受。

政府要解決民眾居住的問題,用心值得肯定與鼓勵;但,政府不需要解決民眾擁有房子、坐享增值利益的期望。我們期望對新的合宜住宅政策,政府能增加出租比例,並嚴格限定出售時只能賣回給政府。政府只要在事前把遊戲規則講清楚即可。

林口A7站「合宜住宅」預計在年底動土興建,根據營建署初步規劃,購買者的資格以年滿二十歲以上、無自有住宅的民眾優先。至於一般民眾要購買合宜住宅,必須等公開銷售六個月後有剩餘,才有機會。營建署表示,可以優先申請購買合宜住宅的民眾,必須是自己和配偶、戶籍內的直系親屬及其配偶,都沒有自有住宅,同時家庭年收入低於台北市百分之五十分位點家庭的平均所得。營建署也說,一旦合宜住宅公開銷售三個月後還有剩餘,家庭年收入低於台北市百分之八十分位點家庭平均所得的家庭就能承購。

(政策) 青年安心成家方案 3月受理申請



中國時報【管婺媛台北報導】中時電子報 (2011-02-05)


協助青年家庭減輕成家負擔的「青年安心成家方案」即將在今年三月受理申請。營建署表示,因該方案是配合人口政策推出的住宅補貼,所以申請者有廿至四十歲的年齡限制,結婚未滿兩年或育有未滿廿歲子女的青年家庭。

此外,為考量有換屋需求者平均年齡較購屋者年齡高,申請換屋者年齡上限為四十五歲,補貼方式包括前兩年兩百萬元零利率房貸,以協助青年家庭減輕購屋負擔。此外,無力購屋的青年家庭,也可申請每戶每月最高三千六百元的租金補貼,補貼期間最長兩年。

內政部營建署表示,該方案今年度評點基準表將提高育有子女數的加分權重,以鼓勵青年家庭生育子女。此外,家庭年收入規定,申請租金補貼者,其家庭年收入應低於六○%分位點;申請購置住宅貸款利息補貼者的家庭年收入應低於八○%分位點。

民眾可參考內政部營建署網站(http://www.cpami.gov.tw)點選「快捷服務」項下的「住宅補貼及青年安心成家專區」查詢資訊。至於,一百年度相關申請條件及規定,內政部營建署將再另行公告。

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(生活) 凶宅影響房價?法官說不會



中國時報【馬瑞君台中報導】中時電子報 (2011-02-08)


王姓中年男子在台中市租屋處墜樓死亡,林姓房東怪罪死者「害」房子成凶宅,提告訴要求其家人賠償賣屋價差一百四十萬元;法官審理後認為凶宅影響房價是主觀因素造成,還舉彰化洪若潭滅門血案豪宅為例,指二者缺乏因果關係,將全案駁回。

王姓男子與張姓妻子、兒子三人,自九十八年七月起,在台中市西區一公寓十二樓租屋居住,但王姓男子在同年十一月墜樓身亡;案發當時陽台有一張椅子,檢方相驗認為無他殺之嫌而結案。王男之子稱父親平常就有將陽台落地窗全部開啟、站在椅子上運動的習慣,當時是運動時不慎墜樓的意外。

但林姓房東不以為然,認為王男有慢性糖尿病、胃潰瘍等病史,是久病厭世而自殺,也是因王男跳樓造成他的房子變成凶宅。

他向法官表示,該地區附近中古屋行情價約每坪十三萬五千元,他的房子原本價值有三百九十萬元,但受到跳樓事件影響,他以二百五十萬元賣出,損失的價差一百四十萬元應由王男家人賠償。

法官審理認為要先定義「自殺」是不是犯罪行為,再就相驗報告認定王男是否為自殺,即使是自殺,刑法上只處罰加工自殺罪,對自殺者(若未遂)不處罰,也就是不具違法性。

法官並以世界各國對自殺行為處罰的比較,英國在六○年代廢除自殺罪,自殺從「犯罪」演變成「權利」,屬「法外空間」;我國法律體系也是對自殺行為不禁止、不保護,也不構成民法上因故意或過失不法侵害他人權利,必須負損害賠償責任。再者,凶宅是不是會影響房價?法官認為若非林姓房東急於削價出售也不會造成損失,凶宅造成房價貶損是主觀因素造成,因交易對象不同而有感受差異。

法官並以民國九十年九月五日發生的洪若潭全家命案為例,還是有人不畏懼「超自然現象」,高價買屋,難認定林姓房東賣屋損失與王男墜樓之間有因果關係,還以欠缺「悲憫之心」為林姓房東動輒提告做註解,將全案駁回。