2011年9月29日 星期四

(地產) 新北房市首購撐場 總價進逼千萬




【網路地產王/綜合】 2011/09/28

永慶房仲發布購屋統計,新北市房市交易,自今年 2月以後以自住首購為主流,從實際成家數據來看,6至8月自住首購逾半買房總價,約落在新台幣500至1000萬元間!

■ 奢侈稅上路後 首購族成房市主力

永慶房仲集團研究發展室統計新北市購屋動機,自2月傳出將實施特種貨物及勞務稅(奢侈稅)後,自住首購連續 7個月成為新北市房市交易主流,在各種購屋動機中,所佔比例超過 3成5;自住換屋在3月以後皆排名第 2,佔比在3成上下;投資置產比例在1月達3成2,排名第1,2月降為第2名,3月佔比降到2成5,名次再降為第3;1至8月贈與比例都不超過1成。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,自住首購族群在新北市購屋總價大多落在500萬元至700萬元與700萬元至1000萬元間,比例各佔2成6至3成左右,而這也是目前支撐房市的主力族群!

■ 合宜住宅超值 週邊房市可望下修

最近,內政部營建署「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫土地標售案」,資格標即將開標,永慶房仲評估,預期浮洲合宜住宅1、2區共可提供約4300戶,平均售價在每坪18.2萬元左右,估計總價將落在 300萬元至500萬元、700萬元至1000萬元,符合自住首購族群的需求,且低於周邊一般住宅行情,對於符合資格的民眾來說,是超值購屋標的。

但另一方面,黃增福指出,首購族有可能因等待合宜住宅開發完成而暫緩購屋計畫,對於板橋房市,甚至是鄰近的樹林、三峽一帶的房市交易將產生衝擊,房價可能受到壓抑,成交總價帶向下修正的可能性將大幅提高,因此,這也是手購族逢低搶進的好時機!

(政策) 政府賣地收入 飆15兆




【經濟日報/記者邱莞仁/綜合報導】2011/09/29

圖/經濟日報提供

北京清華大學國情研究中心研究員管清友近日在其微博(微網誌)上表示,在1989年至2010年的21年間,大陸全國賣地收入從人民幣4.5億元(約新台幣22億元)飆到3兆(約新台幣15兆)漲了6,732倍,成為高地價的元兇。

管清友指出,從這些統計數據可看到,賣地收入相當於地方財政收入比例漲幅超過300倍,顯示賣地收入已成為地方財政收入的主要來源之一。

管清友表示,導致賣地收入和地方財政收入快速增加的主因,首先是土地成交價格的持續上升。其次,貨幣政策的變化也導致土地收入過快上漲。特別是分別從1992 年和2003年開始的兩輪寬鬆的貨幣政策。

(地產) 頂新 天價標下華票大樓




【經濟日報/記者黃啟菱、丁威/台北報導】2011/09/29

圖/經濟日報提供

華票敦南大樓昨(28)日標售,由頂新集團旗下的頂禾開發以46.29億元標得,溢價近73%,換算每建坪約171萬元、每坪土地價格則為1,405萬元,雙創歷史新高。

頂新集團公共事務室副總李傳偉說,集團將會將現有住宅改建為27層樓的鋼骨住宅。由於該筆土地較老舊,需要透過都更方式走程序,規畫在兩至三年內完成。

頂新集團近年布局台灣房地產市場,日前為小試身手,默默和誠美建築合作,在台北市長春路推出「素直」,總銷約18億元。昨日透過頂禾開發標下華票敦南大樓,將再推出住宅。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒說,考量容積移轉與各式容積獎勵後,未來頂禾推案價至少要每坪250萬元才有利潤。業界推測,頂禾應該會推出「豪宅」案,規模將不小。


九組人馬搶標


此標售案由中華票券委託戴德梁行執行,昨日並未對外開放,據瞭解,事前領標者約有40組,真正出手投標者共有九組,包括國泰人壽、富邦人壽、台壽保、華固等。原本底價則僅有26.8億元,換算每坪土地底價為813.55萬元,與區域行情相較,算是難得平實的底價。

值得注意的是,上周五新光敦南大樓標售,頂禾也出價91.7億元登上第二高價,僅落後國壽出的96億元,顯見其插旗敦化南路的雄心。

洪暉恒指出,近期敦化南路商辦標售案吹起一陣怪風,法人不僅不懼房市氣氛轉空,追價力道還更強勁。永慶房屋則統計,敦化南路光是9月就連續成交五筆商辦,總金額達261億元,可說創單一區段單月成交新大量。

全球資產專案經理王維宏認為,昨日標售結果,形同為商辦市場豎立了「華票敦南障礙」,不論是每建坪單價或土地單價,都創新高,且較次高領先許多。


都更價值聚焦


華票敦南大樓為地上14層、地下一層的建物,屋齡已有33年,總建物面積2,696坪,基地面積為329.42坪,平均容積率363%。因此樓已老舊,標售訊息釋出時,外界多以都更、改建角度來評估其價值。

以豪宅來看,身價可觀,周邊指標案如「文華苑」、「敦凰」、「元大 (木百)悅」、「潤泰敦仁」、「敦南苑」等,若有釋出,每坪都有200萬元以上。

2011年9月28日 星期三

(地產) 國人購屋意願Q3新低 但仍看好房價




【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/09/27

受奢侈稅、國際經濟風聲鶴唳影響,一項購屋趨勢調查顯示國人購屋意願在第三季降至金融海嘯後新低,多數民眾並認為交易量會持續減少,不過對房價回跌仍舊不抱希望,並認為今年第四季(10~12月)房價持平甚至上漲的比率,仍高達65%。



中信房屋董事長鄭余正全分析,民眾普遍相信當前政策環境、全球景氣將趨使國內房市進一步降溫量縮,但由於其他理財工具風險大幅升高,使得房地產的保值抗跌性更為突顯,因此多數民眾對近期房價仍認為會持平或上漲。

中信房屋今天發布第三季宅指數調查,抽樣樣本為20歲以上有固定收入或家中經濟主要決策者,接受調查者近期有進場購屋意願的,較上季下滑4個百分點,來到50.1%,為金融海嘯以來最低。

業者分析原因,奢侈稅上路後屋主開價更高、議價空間更為縮減,加上歐美債信問題所引發的全球股災及信心危機,都讓民眾暫時打消購屋計劃。第四季雖然是結婚購屋旺季,但仍有近44%民眾認為交易量還會持續下滑。

不過在房價方面,認為第四季房價會上漲的仍達3成5,認為房價持平的也有3成,合計高達6成5;僅有2成左右的民眾認為價格會下跌,顯示房價要在短期內出現下修的機率不高。

民眾對房市看法出現「價量背離」,主要是第三季交易量雖然明顯萎縮,但僅有13.3%的民眾認為有買到比市價便宜的房子,比第二季的19%還少。屋主的堅持,加上金融動盪下,抗跌保值理財需求增加,使得多數民眾仍然看好房價。

依宅指數調查,包括房地產、黃金及貴金屬、現金、股票、基金、外幣等各項理財工具中,房地產被認為最具抗跌保值,已連續10季蟬連第一名,其次為黃金及貴金屬。認為現金、股票、基金可抗跌的民眾,在第三季占比均出現下滑。

(地產) UNIQLO搶進忠孝商圈 炒熱週邊行情





【網路地產王/綜合】 2011/09/27


平價成衣時尚品牌UNIQLO搶攻台灣市場!全球第6家旗艦店即將在忠孝東路開幕,引發搶購熱潮,房仲業者評估,台北零售店面需求,將從小店鋪轉為大面積零售商場,人潮並將帶動忠孝敦化商圈租金上漲。

■ 平價旗艦店進駐 商用市場大熱

這家店的規模有多大?經手這件租賃案的第一太平戴維斯投資部資深經理黃瑞楠指出,UNIQLO承租明曜百貨1樓至3樓,面積共約1500坪,賣場面積超過在紐約、倫敦、巴黎、上海及大阪旗艦店面積,也創下台北市單一服飾品牌租用零售商場最大面積。

從這個案子來看,這些外來品牌對台灣的市場,具有一定影響力,連帶也影響了商圈的租賃行情!黃瑞楠分析,另一個平價時尚品牌Zara已進駐明曜對面的統領百貨,UNIQLO第6家旗艦店進駐後,被視為競爭對手的H&M、Gap等品牌勢必也將進入台灣市場,以提高市佔率,預期忠孝東路店面的租金及售價有可能再見到一波漲幅。

■ 投報率將近2% 忠孝商圈又翻紅

第一太平戴維斯統計,忠孝東路四段零售商圈在今年第3季的平均月租金行情為每坪1.5萬元至4萬元,投資報酬率1.8%至2.4%,早期店鋪投資者的投資報酬率高,近1至2年購入者的投報率約2%。

黃瑞楠研判,UNIQLO第6家旗艦店開幕,也宣告台北零售店面的需求將產生變革,800至1200坪大面積零售商場將取代小型零售店鋪,成為市場主流,目前在投資人對於忠孝東路的店面只進不出的情況下,預計第4季三鼎不動產投資信託基金位於忠孝東路的香檳大樓店面標售案,將是投資法人的焦點。

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(地產) 北市大龍峒公宅 申請資格公布





【聯合晚報/記者楊正海/台北報導】 2011/09/27

台北市大龍峒公營出租住宅已經完工這是台北市第一棟公營出租住宅,也將是公營住宅的典範。記者楊正海/攝影

10月18日開放申請

台北市大龍峒公營出租住宅已經完工,預計今年10月18日開始受理民眾申請,為期1個月,共計有115戶,北市府預估明年1月10日即可入住,這是台北市第一棟公營出租住宅,也將是公營住宅的典範。

台北市長郝龍斌上午在市政會議後記者會中表示,大龍峒公營住宅,地上11樓、地下3樓,共興建115戶,其中3房型住宅80戶,1房型住宅30戶及店鋪5戶,採用「綠建築」設計規劃,納入「通用設計」理念。

郝龍斌也宣布申請者資格規定,分別是20歲以上40歲以下,設籍北市1年以上,3房型申請者人口數限3口以上,家庭成員無自有住宅,且民國100年家庭年收入在158萬元以下者,都可提出申請;另外,3房型申請人,需已婚或育有子女。

北市都發局長丁育群表示,3房型申請人人口數限3口以上,但若申請時本人或配偶已懷孕者,持醫院證明,也可申請。

另外,郝龍斌表示,為了感謝大同區居民對公營住宅的支持,市府提出敦親睦鄰政策,撥出20%的戶數,提供給設籍大同區滿1年以上,符合申請條件的青年居民申請。

首次租期3年 續租1次2年

申請者資格審查合格後,市府將統一公開抽籤配租,第1次租期3年,可續租1次兩年,最長可住5年,租金部分大約為附近租金行情的8折以下,郝龍斌強調,租金一定便宜,以提供誘因。

目前房間正進行裝潢,將提供床組、衣櫃、流理台、排油煙機、瓦斯爐及熱水器等基本家具設備。

丁育群指出,北市公營住宅和國宅,最大不同之處,在於公營住宅將實施扣分管理制度,維護品質,住戶若不遵守衛生、安寧、清潔等規定,將被扣分,例如任意焚燒廢棄物,扣5分,未使用垃圾袋扣3分,扣滿10分,管理公司就會提醒告知住戶,若扣滿30分,即終止契約,強制住戶搬遷。另外,住戶若轉租或搭蓋違建,市府也有權立即終止租約。

2011年9月27日 星期二

(地產) 敦南商辦坪價 站上9字頭





【經濟日報/記者李至和、陳怡慈、呂淑美/台北報導】 2011/09/27

新光人壽昨(26)日標售凌雲通商大樓部分樓層,由富邦人壽以14.58億元得標,比起底價高出12%。換算每坪單價約91萬元,敦南指標辦公大樓房價已站上9字頭。


凌雲通商樓高27層,新壽持有11到14共四個樓層及地下21個停車位,目前滿租,年租金收入3,100萬元。新壽昨天順利標脫凌雲通商部分樓層與停車位,處分利益6.2億元,預計10月入帳,貢獻新光金今年每股稅後純益0.07元。

至於買家富邦人壽,今年來持續在大台北地區獵地,從5月中至昨日共買進三陽忠孝大樓、東帝士大樓及凌雲通商大樓,總計斥資50.59億元,合計今年不動產投資超過60億元。

另一家壽險公司國泰人壽搶進敦化南路商辦態度也很積極。

9月初國泰人壽以85.67億元,買回國壽敦南商業大樓REAT(不動產資產信託基金),隨後國壽又花96億元天價,買下新光人壽敦南REAT案,國泰與富邦兩大壽險業互別苗頭意味濃厚。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,敦化南路沿線為國內三大A辦商圈區之一,且位於寬70米的林蔭大道上,預售豪宅每坪成交占上200萬元,一線名宅約在120萬元至130萬元左右,辦公室行情站穩90萬元大關,區域行情越趨搶手。

全球資產專案經理王維宏分析,凌雲通商大樓屋齡還不到20年,脫標價格換算租金報酬率不到2.5%,相對偏低。富邦人壽應著眼於長期的租金收益,大樓長期出租率高,若比照周邊租金行情,未來租金還有向上反映的空間。

全球資產統計,今年以來敦化南北路的辦公商圈,交易金額就高達約250億元,是今年國內商辦交易市場的一級戰區,尤其壽險業者相繼競標,在政府打炒房之際,更引發市場關注。

永慶資產管理協理黃增福認為,近期標售案接連高價成交,主要是大型商辦公開標售對市場深具話題性。加上壽險業可動用資金較多,近來加碼投資不動產動作頻繁,帶動商用不動產交易量持續增加。

(地產) 曲高和寡 雙北屋主降價求售




【網路地產王/綜合】 2011/09/26

奢侈稅上路後,市場上物件明顯變少,很多屋主順勢加上奢侈稅成本,將開價調高,以求保障基本獲利,這表示價格將一飛沖天嗎?房仲卻發現,最近台北市與新北市的房價,不但沒有向上攀升,反而向下修正!

■ 股市大跌影響房市 賣方議價空間加大

住商不動產企劃研究室統計五月至九月底,雙北市的屋主開價後發現,八月起屋主明顯鬆動,近一個多月來,北市減幅將近一成,新北市也有超過一成五的降幅,幾乎把調高的部分吐回來。

「股市大跌,是關鍵因素!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨 分析,七月之後整體經濟大環境明顯轉弱,不少賣方面對「股房雙套」的窘境,讓價意願增加,對買方而言,議價相對有利。

■ 北市調幅較大 新北讓價意願高

部分屋主在六月後把奢侈稅的10-15%成本加入,有些是因為持有不到兩年,但還有一些不受奢侈稅限制,仍「趁火打劫」的賣方,也順勢拉抬價格,不過,房仲發現,七八月後房市買氣不振,股票表現也不妙,加上許多屋主兩三年前買的預售屋開始陸續交屋,屋漏偏逢連夜雨,資金壓力更是大,也讓希望藉著調降開價獲得買方青睞的屋主也多了起來。

北市與新北市在開價上都已經逐漸回到奢侈稅逃命波前後的水準,新北市開價甚至比五月還略低, 徐佳馨指出,不少屋主搶賣,除了是希望能夠提早變現,落袋為安,也擔心國際經濟山雨欲來之外,選前打房又出新招,讓未來買賣橫生變數,因而較願意讓價,如有打算購屋的民眾,其實可以多方比較,勇敢出價,更容易撿到便宜

(政策) 重慶庫存別墅 要課徵房產稅





【經濟日報/記者邱莞仁/綜合報導】 2011/09/27

重慶市將針對主城區內的3,400套庫存待售獨棟別墅徵收個人住房房產稅。圖為重慶兩江新區高檔別墅路邊的交通「掉頭」標誌。圖/新華社

據重慶市地稅局相關工作人員表示,將從10月1日至31日,對主城區內符合要求的3,400套存量獨棟商品住宅徵收個人住房房產稅,外地購房者將不再享免稅優惠。


這也使得重慶既是大陸首批徵收個人住房房產稅試點的城市,又是率先對存量住房 (指待售物件)開徵個人住房房產稅的城市。

重慶市長黃奇帆今年5月曾表示,個人住房房產稅改革將在一年至二年試點的基礎上完善,未來「修改版」可能在全大陸推廣房產稅改革。因此,重慶10月1日起再推出的房產新政,是否牽動大陸房產政策走向,值得關注。

第一財經日報報導,重慶地稅部門除對主城1月28日前取得產權的獨棟別墅核查登記外,還將會同國土房管部門,對該市1月28日前簽訂合同,但未辦證的存量獨棟別墅進行調查核實和跟蹤管理,將鎖定陸續辦證的納稅人。

相關數據顯示,全市存量獨棟別墅目前主要分布在重慶市主城除沙坪壩、大渡口外的區域,其中以北部新區分布的獨棟別墅為最多。

預計首批應稅的存量房為3,400套。有非官方訊息顯示,此前該市已經有部分別墅業主在前往房產稅徵繳部門諮詢後,自己提前主動繳納了房產稅。

報導也指出,重慶將本次將當地的房產稅正式定名為「個人住房房產稅」,意味著如果以公司或者法人主體的途徑購買當地的商品房,可以暫時規避此稅種。不過,重慶市在其房產政策中,列有以「適時開徵其他房產稅」條款,為其下一步徵收其他類別的房產稅留下操作空間。

「隨著存量房產開始繳納房產稅,意味著重慶借助房產稅新政,對房地產調控做到了全方位覆蓋。」當地一家地產經紀公司負責人表示,重慶市對存量房徵稅方式,是大陸特有的以「算舊帳」式向存量住房收取房產稅。

今年1月28日起,重慶和上海成為大陸唯二率先試點開徵個人房產稅的城市。

本月7日大陸經濟觀察報曾報導,權威人士透露,因成效有限,重慶正醞釀調整房產稅改革方案,將考慮擴大徵收範圍,即將需要徵稅的高檔住房的認定範圍擴大,但遭重慶市財政局負責人否認。

根據當地房產管理部門2011年第一季交易水平測算,今年重慶主城交易的應稅住房接近萬套,加上存量獨棟住房,初步測算這些房產在登記後應繳納房產稅將逾人民幣億元。

閱報祕書/存量獨棟商品住宅

是重慶提出的獨有說法。「存量」是指待售物件,也就是台灣所指的「餘屋」;「獨棟」為獨門獨院住宅;「商品住宅」則泛指可進行商品交易買賣的房屋。 (邱莞仁)

2011年9月26日 星期一

(地產) 雙北土地公告現值 明年調高





【經濟日報/記者陳乃綾、蔡佳妤/台北報導】2011/09/26

抑制炒作房產,內政部近期要求各縣市調高土地公告現值,104年調至市價九成,大台北地區明(101)年率先跟進。新北市擬提高至市價87%,投資客等買賣房地須繳交的土地增值稅將會提高,稅負成本看漲。

建商、投資客買賣移轉不動產交易時,因土地公告現值與市價差距懸殊,導致持有成本過低,根據內政部地政司統計,目前各縣市公告現值平均約占市價81.48%,有些縣市甚至在七成以下。

內政部將督促落後縣市,明年大舉調高公告現值,民眾買賣房地須繳的土地增值稅,將愈來愈接近實價課稅。內政部地政司長蕭輔導表示,政府於94年訂出十年計畫,預計104年公告現值應調整至一般正常交易價格的九成。

台北市公告現值最接近市價,今年平均達市價86.7%,新北市也有86.12%水準。台中市在五都中敬陪末座,公告現值僅占市價73.75%,若四年內調高到九成,平均每年要上調4個百分點。


政府推動土地增值稅稅基擴大,土地公告現值明年元旦將提高。如帝寶等豪宅轉手買賣,土增稅將增加。圖/經濟日報提供

台北市地政處表示,每年都依照市價上漲幅度調整公告現值,趨近市價,今年公告現值較去(99)年平均上漲12.08%,占市價比率也從85.8%提高到86.7%,近期將召開會議調高明年的公告現值。

新北市地政局表示,市府預計明年元旦將公告現值占市價86.1%提高到市價87%,以逐步達到內政部標準,不過結果仍須等到12月中地價評議委員會審核後才能確定。

土地公告現值是土增稅稅基,調高公告現值,代表民眾賣出房地時,要繳更多稅。

以帝寶豪宅為例,去(99)年土地公告現值僅一坪111.7萬元,若北市104年一舉達到市價九成目標,一棟在100年買進、104年賣出豪宅,投資客就得付政府近700萬土增稅。

(地產) 大陸上市房企 負債突破5兆




【經濟日報/記者邱莞仁/綜合報導】 2011/09/26

大陸上市的房地產企業陸續公布半年報,106家上市房企負債率高達72%,負債總額突破人民幣兆元大關。分析師認為,房企在負債壓力下,年底前可望調降房價10至15%。


大陸中廣網報導,根據各家房地產企業上半年財報顯示,106家上市房企整體資產負債率達到了72%,負債總額突破人民幣1.09兆(約新台幣5.2兆),較去年同期上漲41%。其中,最具殺傷力的流動負債已經佔負債總額的70.6%,也比過去同期高出54%。

然而,與持續走高的負債總額相對應的卻是,銀行貸款的不斷收縮。大陸國家統計局的數據顯示,今年1到8月,房地產開發企業資金來源為人民幣5.4兆(約新台幣26兆)。與此同時,上半年106家上市房企存貨上漲39%,達到人民幣9,640億元(約新台幣4.6兆)。

也就是說,房地產全行業存貨總值遠超流動負債總額,只要出貨就可以套現還債。但是如果隨著資產負債率的攀升,開發商不得不降價,存貨就會縮水,房地產業便會資不抵債了,形成極大壓力。

對此,上海的花旗銀行(中國)財富管理部研究與投資分析主管邱思甥指出,目前大陸地產市場不是沒人要買,而是觀望情緒濃厚,大家都在等降價。由於房企上半年負債率過高,預估最快一線城市至年底前將出現10% 至15%左右的降價。在一線城市降價後,二線城市可能很快就會跟進。

新浪財經則引述業內人士看法認為,在房企資金鏈日趨緊張的情況下,除了年底房企將以降價換取資金回籠,屆時,由於中小房企融資成本遠遠高於大型房企,不排除年底會有一部分小型房企出現資金鏈斷裂的現象。

(政策) 不動產稅制 五大缺漏





【經濟日報/記者徐筱嵐/台北報導】 2011/09/26

立法院預算中心針對我國現行不動產稅制提出五大缺漏,土地所得免徵營所稅、土地公告現值嚴重與市價脫節,以及實價課稅難以施行等,產生避稅或逃稅空間,造成政府稅收流失,無法落實租稅公平。

政府推動不動產稅制改革,立法院預算中心在明年度中央政府總預算的整體評估報告,直接點名我國不動產稅制有五大缺失。現行問題包括,一、土地所得免徵營所稅,建商藉壓低房價、提高土地售價,規避售屋稅負,另負責人以個人名義購地,以倍數之上作帳售予公司,墊高土地成本及房地營建總價成本,嚴重扭曲房地所得比。

二、土地公告現值與市價嚴重脫節,致使土地交易價格超過土地公告現值,及產生贈與稅或遺產稅避稅空間等問題。

三、公告地價也嚴重脫離市價,建商或投資客的土地持有成本低(地價稅),並無誘因使地主或財團提供價格合理的房地產,甚至放任土地閒置。

四、多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價,與實際工程造價差距大。以「帝寶」為例,每平方公尺單價為9,867元,適用地段率210%,以登記面積為860平方公尺(約260坪)住宅,其房屋評定現值為1,180萬,與市價偏離過多,造成稅收減損。

最後則是在不動產實價課稅部分,因有前次移轉現值認定及實際交易價格不易掌握等諸多問題,宜循序漸進改革。

2011年9月23日 星期五

(地產) 浮洲合宜住宅 衝擊板橋等區房價





【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/09/22

板橋浮洲合宜住宅今截止投標,由於多家建商事前表態參與,市場預料不只能順利脫標,未來也會掀起自住首購族搶購,將對板橋、樹林、三峽、土城等周邊房價造成衝擊。


永慶房屋上午發布新北市購屋動機最新統計,8月自住首購占38.5%,換屋占27.4%,置產投資則僅占26.4%。現況顯示新北房市目前以自住首購為主流。而房價便宜的浮洲合宜住宅,正符合自住首購族群之需求,預料上路後必會吸走周邊大批首購買氣。

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析,依營建署公告,浮洲合宜住宅規劃有35、29、27、15坪型四種不同坪數之住宅,售價部分,主建物上限為每坪19.5萬,附屬建物上限為6.43萬元,換算整體平均售價上限大約18.2萬元左右。

以周邊一般住宅價格來看,公寓大約16-18萬元間,中古大樓約20-25萬元左右,鄰近的預售案每坪至少從30萬起跳,合宜住宅價格相對於周邊住宅相當具競爭力,同時也將對周邊房價有效產生壓抑效果。

另以總價帶來分析,根據永慶房仲集團統計,自住首購族群在新北市購屋的總價帶大多落在500-700萬與700-1000萬元之間,以8月來說,購買總價500-700萬間的比例即占26.4%,700-1000萬元則佔28.3%。兩者合計已達55%。

而就浮洲合宜住宅規劃坪數來計算總價,適合首購族的15坪型及27坪型 (室內面積),總價只約在400~750萬元之間,換言之,如果購買合宜住宅,大約可省下2~300萬元,對房價負擔為購屋第一考量的首購族來說,極具吸引力。

房仲業預料這會讓周邊房市產生三大效應,一是推出之前,首購屋即會暫停購屋計劃等待合宜住宅推出,二是預計最快年底可推案的合宜住宅,一旦公開勢必讓首購族趨之若鶩,雖然只有4300戶,但影響力會數倍之大,第三,低總價的合宜住宅開發完成後,可能帶動區域成交總價向下修正。

(政策) 奢侈稅逃漏不到5,000元 免罰





【經濟日報/記者陳美珍/台北報導】 2011/09/23

出售持有未逾二年的非自用不動產,卻未申報或短漏報特種貨物及勞務稅(奢侈稅)者,也有免罰機會。財政部規定,凡是短漏報稅額不到5,000元,只須補稅免再加罰,但利用人頭炒作房產且短漏稅者,並不適用。

依據規定,納稅人短報、漏報或未申報出售持有未逾二年的非自用不動產,稅捐機關除須補徵稅款,還要再就短漏稅額加罰三倍以下罰鍰。財政部表示,依據稅捐機關查核需要,並考量納稅人情節輕重,逃漏奢侈稅也應訂定減罰及免罰標準的必要。

日前,財政部已修訂稅務違章案件裁罰倍數表,明令出售持有未逾二年不動產者的減罰原則,凡因短漏報奢侈稅,採分次加重處罰。

例如,短漏報不動產奢侈稅首次被查獲者,按漏稅額罰一倍稅款;第二次查獲者,罰鍰提高為漏稅額二倍。

財政部近日再接續完成稅務違章案件減免處罰標準的修正作業,針對小額逃漏奢侈稅的納稅人,給予完全免罰的機會。免罰門檻設在短漏報稅額不超過5,000元範圍。

依據財政部修正規定,特種貨物及勞務稅條例第22條第1項規定應處罰鍰案件,即短漏報持有期間在二年以內的房屋及其坐落基地,或依法得核發建造執照的都市土地,其所漏稅額在5,000元以下者,可免予處罰。

但財政部強調,若屬利用人頭買賣應課徵奢侈稅的不動產者,並不適用漏稅額在5,000元以下免罰的規定。

除短漏報短期持有的非自用不動產奢侈稅者,產製或進口奢華貨物,以及提供奢華勞務的營業人,短漏報奢侈稅的金額如在5,000元以下,也可享有免罰。

另外,依特種貨物及勞務稅條例第23條第3款及第4款規定應處罰鍰案件,如短報或漏報銷售價格、完稅價格或數量等,申報進口時如已依規定檢附相關文件並無錯誤,且報關人主動向海關申報以文件審核,或貨物查驗通關方式進口應稅特種貨物者,也比照免罰。

(地產) 裕隆城+捷運加持 新店房價飆




【網路地產王/綜合】 2011/09/22

隨著捷運通車,加上裕隆城的題材炒作,這幾年,新店成為新北市發展亮眼的一顆新星!過去向來文教色彩濃厚、房價相對平穩的新店,出現新亮點,未來房價不可限量!

■ 好山好水文教區 北客外移新店

十多年前的新店,只有北新路唯一一條連結台北市景美區的幹道,但如今北二高通車,中興路與安坑交流道,先打通與台北市區的任督二脈,加上捷運新店線通車,更改變了新店房市的命運,未來還有環狀線加持,房價將有大幅躍進的機會。

此外,好山好水好空氣的新店,不但新店溪貫穿新店市,整頓後的碧潭美景,獨特地理環境,吸引許多軍公教人口落腳於此,由於軍公教族群收入普遍穩定,房屋自住為主,換屋時也多半選擇「同區小換大」,買賣相對保守,因此,釋出的優質物件量少價高,近年因台北市房價居高不下,逐捷運而居的台北市年輕移民,許多大安區、信義區、中正區居民在比價效應下,將新店做為首購或換屋時的選擇,也讓這一區的房市,讓不少購屋族趨之若鶩。

■ 沿著捷運發展 裕隆城炒熱行情

過去,新店房價發展軸線,是以與北市一站之隔的「大坪林站」為軸心。根據永慶房屋的調查,目前大坪林站周邊中古屋行情近一年漲幅驚人,平均單價已從二字頭一路衝上三字頭;北新路以北至中正路是早期發展重心,大坪林站在交通、學校、慈濟醫院、建國市場、市立圖書館等生活機能方面非常成熟,新店第二站「七張站」,則因裕隆城題材,加上家樂福、特力屋等商場加持後,成為新的鎂光燈聚焦區。

此外,裕隆集團在○六年宣布新店裕隆城動工至今,開發計畫案牽動整個新店地區的房價,「先商業後住宅」的開發模式,更是希望藉區域的商業發展帶動住宅價格,目前已帶動周邊的新成屋房價,從每坪二十萬元翻漲至五十萬元以上;寶橋路上成屋轉手價也扶搖直上,幾乎皆悄悄站上四字頭!

2011年9月22日 星期四

(政策) 地政三法修正 房仲:有助透明化




【網路地產王/綜合】2011/09/19

政府不斷推動的房市透明化,終於有了新的進展!眾所矚目的地政三法修正草案,通過平均地權條例與地政士法部分條文修正案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記30天內,向主管機關登錄實際成交價!

■ 成交實價全都露 正確與否是關鍵

「這對房市透明有相當幫助!」房仲業者表示,如果違反規定,處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改正者,按次處罰,此兩法通過後,形同宣告全面實價登錄,不再只由業者負責,不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」,把申報人的範圍擴大到地政士,吳光華指出,如果能完全落實,對投資客、不良仲介哄抬房價有嚇阻效果,民眾購屋也能獲得更充分而正確的資訊,重點是規定房仲業經手案件,必須向主管機關申報成交行情,不過,登錄的價格,目前看來仍缺乏公正第三方審核機制,價格是否正確,對市場的參考價值為何,有待考驗。

■ 價格透明為主流 抑制房市沒法度

住商不動產法務協理吳光華表示,以業者的角度來看,房仲或地政士由於只是中間人,登錄價格會比較有正確性,但如果買賣雙方達成協議並要求,也可能價格失真,至於平均地權條例規定的權利人應負責申報,如果沒有審核機制,更可能出現失真價格,而混亂市場。

吳光華認為,長期來看,價格全都露並不一定是房市利空,也和房價下滑關係不大,以成交價公開的中國與香港等地為例,只要行情好,房價仍然會暴漲,實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。只是實價登記是全球趨勢,長遠來說,價格透明除了更能維護交易安全,對市場正常化也會有莫大助益。

(政策) 李永然:擴大稅基打房 恐殃及無辜




【經濟日報/記者蔡佳妤/台北報導】 2011/09/20

永然聯合法律事務所所長、中華人權協會理事長李永然。記者蔡佳妤/攝影

政府推動居住正義政策,永然聯合法律事務所所長李永然表示,國內住宅自有率高達七成,政府擬擴大稅基作法,恐怕殃及無辜。他建議不應全面提高稅率;都會縣市的地價稅的累進起點應調低,都市土地的實質稅率才能提高。

財政部提出不動產稅制改革,以「不增加自用住宅者稅負」為原則,李永然指出,雖然政府並非計畫提高房屋稅和地價稅的稅率,而採擴大稅基方式,但因目前地價稅是以公告地價、房屋稅以評定現值為標準,兩者都比市價還低,因此擴大稅基對不動產持有者,稅負會加重。

李永然表示,現行房屋稅和地價稅法,將房產分為自住、營業用、以及非住家且非營業三種類別。

自住部分,現行稅法採取優惠稅率,是正確做法。營業用住宅,擴大稅基會牽涉租金問題,負擔會轉嫁到承租人身上,不利業者生存。

他指出,政府若沒有縝密研究就貿然修改實施,反而會提高一般土地房屋的地價稅及房屋稅,長期會使持有房屋或土地者的成本提高,可能轉嫁給房屋土地買受人,導致房價不減反增。

李永然認為,現行房屋稅和地價稅法,原則上沒有往上調整必要。但其中存有問題,例如地價稅採累進稅率,以超過累進起點的倍數決定累進稅率。

他指出,累進起點地價因不同縣市而有所差異,都市地區的累進起點地價比偏遠縣市高很多。

台北市99年的累進起點地價高達2951萬元,若以同樣總價購買同面積土地,在北市買土地所須負擔的稅捐反而比偏遠地區少,導致實質地價稅率差異擴大。

李永然呼籲,政府須針對性、選擇性、局部性的提高稅率,不應全面性提高稅率,否則就等同直接提高房價;地價稅的累進起點也應予調整,使都市土地的實質稅率提高,降低城鄉差距,資源分配合理化。

(政策) 法律研究所-房屋證加名 大陸免徵契稅

更新日期:2011/09/21 05:30 江雅綺/北京隆安律師事務所深圳分所


旺報【江雅綺/北京隆安律師事務所深圳分所】


今年8月13日起,大陸《婚姻法》新司法解釋實施,該解釋對婚前貸款買房、父母出資買房等情況,採取房產證上登記誰的名字、房屋產權就推定歸誰的立場。解釋一出,掀起大陸一波在房產證上「加名」的熱潮,以免屆時離婚,房產證上沒有自己的名字,只能「望房興嘆」。由於「加名」後,另一方等於是受贈得到產權,按《契稅暫行條例》應繳贈與契稅,但民眾大表不滿,認為這是亂課「加名稅」,趁火打劫。大陸財政部、國家稅務總局遂在9月初從善如流地發布新規定,以後夫妻在房產證上加上對方的名字,免徵契稅。


依照大陸《契稅暫行條例》,房屋及土地的買賣、贈與、交換,均應徵收契稅,稅率為1%至5%之間。而台灣的《契稅條例》,目前規定房屋(土地免徵)之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權,都須繳契稅。如果在台灣,房屋原本是夫妻一方所有,後來改登記為雙方共有,這種「加名」屬於贈與,法律又沒有除外規定,因此要繳6%的契稅。

2011年9月21日 星期三

(政策) 李述德:實價登錄非實價課稅

工商時報【記者薛孟杰/台北報導】


更新日期:2011/09/21 05:30 記者薛孟杰/台北報導



財政部長李述德20日在立院指出,不動產實價登錄是為確保房地產交易透明,與是否實價課稅是兩回事,他強調,政府目前沒有調整房屋稅與地價稅的計畫,也沒有修法打算。


國民黨立委陳杰在立院總質詢時,詢問財政部,行政院會日前通過「地政士法」及「平均地權條例」部分條文修正草案,明訂不動產交易採實價登錄,是否有替未來房地產交易實價課稅做準備的考量。


李述德則表示,實價登錄是內政部推動的政策,是為了確保交易透明,保障買方權益而設。而目前地價稅與房屋稅課稅,都是依據公告地價或房屋平均價值,基本上持有稅是從低,因此目前公告地價與市價有相當差距,就是要讓平常持有房屋或土地的稅從低徵收,因此,實價登錄與實價課稅,目前仍是兩件事。


李述德說明,土地交易透明化後,自然會影響以後年度地方政府調整公告地價或房屋平均價值,因此儘管實價登錄、實價課稅實際上是兩件事,但確實會相互影響。


李述德強調,財政部目前在房屋稅與地價稅的部分,沒有修法改變的計畫,因為賦稅改革有兩項基本要素,一個是稅率、一個是稅基,稅基是地方政府權責,稅率由中央政府訂定,後者要調整不是簡單的事,必須全盤檢討。

(政策) 非購屋房貸利息 報稅不能扣

【聯合報/記者賴昭穎整理】 2011/09/21



沈先生問:我名下有兩間房子,房屋貸款已繳清,其中一間自住,另一間想要出租。聽說利息支出可以作為租金收入的費用,我想再把房子抵押向銀行貸款,增加房貸利息支出,作為租金收入的減除項目,這樣可以節稅嗎?

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答:房貸利息支出可以扣抵租金收入,但你先前購買房屋的貸款均已償還,現在再向銀行貸款,利息支出「非因購屋衍生的相關利息費用」,無法作為租金收入的費用。

所得稅法規定,租賃所得指的是,個人取得出租房屋的全年租金收入減除必要損耗及費用後的餘額;至於「必要損耗及費用」,則是房屋的折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費,以及房貸利息支出等。不過,這些房屋耗損及費用,房東必須在申報租賃所得時,提出確實證據才可以列舉扣除。

沈先生的節稅手法行不通,關鍵在於稅法規定的房貸利息支出,是指購買房屋時向銀行貸款的利息。國稅局查核利息支出時,會要求納稅人提出相關資金流程(例如貸款本金如何支付租賃房屋價款),以及支付銀行購屋貸款利息單據(例如房屋地址、所有權人、所有權取得日、借款日期、借款人姓名、借款用途)等證明文件,證明利息費用與出租的房屋有關。

要注意的是,房東除了可列舉實際發生的費用,作為租金收入的必要費用來扣除,若無法提出確實證據,可依財政部核定的財產租賃必要損耗及費用標準率(目前為租金收入的43%),作為租金收入必要費用。

也就是說,房東申報租金所得時,可先試算以實際費用作為扣除額是否划算;若實際產生的扣除金額不多,按財政部公布的43%費用率扣除或許比較有利。

(政策) 點石成金 買房跟著捷運走…最賺






【聯合報/記者羅介妤/台北報導】 2011/09/20

永慶房仲集團調查顯示,捷運、綠地或車站等「重大建設」可以為房價加分,具備「點石成金」效果,近2年來,大台北地區重大建設周邊房價不但相對抗跌,還能夠「扶搖直上」,平均投資報酬率高達3成。永慶房屋調查南港三鐵車站、松山車站與大巨蛋周邊區域房價變化,發現規畫時間愈早,房價漲幅愈大;最早規畫的南港三鐵車站周邊,近2年漲幅達31.47%,較晚推出的松山車站與大巨蛋等建設周邊,房價成長分別為27.2%與25.9%。

如果把「重大建設」分類來看,跟著捷運線買房子「最賺」,「捷運」如同房價的黃金軸線,例如捷運蘆洲線周邊房價,2年內投報率高達58.1%,令人咋舌。

另外,機場捷運沿線的林口地區,近2年來房價漲幅達43.3%;捷運信義線東門站周遭,2年來漲幅22.7%。

資料顯示,捷運往往是購屋優先指標,尤其稠密的大都會,逐捷運而居已成為新的「居住」趨勢。

其他包括綠地、車站等重大建設周邊區域,2年來的平均投報率也有3成的亮眼表現;例如台北精華區中的大巨蛋、大安森林公園等綠地建設,周邊住宅房價相對抗跌,可以說「任何時候都是買點」。

永慶House Fun傳媒中心經理李建興說,民眾跟著重大建設買房子,若能把其他條件加入,比如說重劃區、都市計畫、產經園區、政府機關的區域,中長期的區域效應將更為驚人;例如北市的南港、內湖科技園區;以及新北市的新板特區、新莊副都心等,都是後市看漲的區域。

2011年9月20日 星期二

(地產) 桃縣房市 錢景看好





【經濟日報/記者龍益雲/桃園報導】2011/09/19

歐、美債信風暴陰影下,股市動盪不安,桃園縣房市仍傳佳音,不僅交易量在全台六大都會區跌幅最小,近期交通部高速鐵路工程局公開標售案,桃園站區土地再創天價。

奢侈稅後全台房市交易下滑,高鐵局近日一口氣標售桃園、新竹、台中、台南站區共14宗土地,是七年來最大規模,更成土地買氣風向球,結果13宗脫標,尤以桃園站區其中一筆最熱門且創天價。

台灣房屋研究中心副理江怡慧表示,這次最熱門的土地標號是桃四,面積394坪相當大塊且方整,並面河岸,周邊住宅區土地行情單價約每坪28至30萬元,結果吸引宜誠建設、築圓建設、區域內的投資常客等12封標單搶標。

江怡慧說,開標結果許姓民眾以每坪39.3萬、總價1億5,481萬元得標,相較去年桃園站住宅區土地標出每坪29.2 萬元,一年不減反漲,漲幅更高達34.59%。

在這次標售的四大站區住宅區土地中,桃園站有六筆可建地,標售底價每坪介於15.2萬元至25.5萬元,也較去年部分區段最高每坪16萬元的底價,高出9萬元。

台灣房屋研究中心調查,六大都會區8月交易量下跌7.3%,修正幅度較大的是台北市12%、台中市跌10%,交易量跌幅較小的是桃園縣2%、高雄市跌3%。

就8月平均房價而言,僅桃園縣、高雄市比7月上漲,漲幅各為2.27%、0.97%,桃園縣仍略勝一籌。

台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示,日前股災使得不少股市大戶受傷,房市價格也稍有鬆動跡象。但桃園房地產行情在地理上接臨大台北都會區,高鐵、航空等利多激勵下,房價明顯抗跌。

(政策) 土地供應雙軌制 大陸喊卡




【經濟日報/記者吳父鄉/綜合報導】2011/09/19


大陸國土部近期透露,將取消土地供應「雙軌制」,逐步擴大國有土地「有償使用」範圍;這代表,過去地方政府靠「批地」招商的特權將被收回,官商勾結的灰色利益空間將縮小。

土地供應「雙軌制」是指透過兩種方式,向市場供應國有土地;一是政府無償劃撥國有土地給使用單位;另外則藉「招標、拍賣、掛牌」市場機制(簡稱「招拍掛」制度),有償出讓國有土地。

京華時報報導,大陸國家土地副總督察甘藏春表示,土地資源配置的「最終目標」,是取消土地供應雙軌制,提高土地供應和調控能力。

甘藏春說,歷經30多年改革發展,除城市國有土地初步實現有償、有限期、有流轉的使用制度,其它國土資源配置非市場化的比重依然很高。

下一步,要按資源市場分配原則,縮小土地劃撥範圍、擴大有償使用覆蓋面;最終,除了軍事用途、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用外,其它用地都要實行有償使用制度,取消土地供應「雙軌制」。


大陸土地估價師協會副秘書長、人民大學商學院副教授俞明軒稱,減少土地無償劃撥,有利核算土地使用成本,減少特權、有利公平競爭。

他還稱,新政對農村土地使用帶來正向利益。俞明軒解釋,政府劃撥土地,只有少部份是政府存量,絕大多數是徵收農村集體土地;由於劃撥土地成本低,農民獲得補償很少。取消供地「雙軌制」,農村土地出讓價值提高,補償額度也能增加。

大陸國土部已於2002年、2004年先後頒布相關法令,凡與商業、旅遊、娛樂、商品房,及經營性質用地,必須通過「招拍掛」方式出讓土地。

但是,包括政府行政辦公用地、關係國計民生的部分產業用地,以及公益性事業用地仍採土地劃撥形式。這讓不法機關團體有漏洞可鑽,利用政府劃撥土地建大樓、開餐廳,進行營利或半營利事業。

俞明軒解讀,按國土部最新說法,以後包括政府行政辦公用地,能源、電力等行業用地,學校、醫院、博物館等使用土地也要通過招拍掛形式有償出讓,大大減少特權空間。

(政策) 地政三法修正 房仲:有助透明化





【網路地產王/綜合】 2011/09/19

政府不斷推動的房市透明化,終於有了新的進展!眾所矚目的地政三法修正草案,通過平均地權條例與地政士法部分條文修正案,明訂不動產交易採實價登錄,由地政士、買方、不動產經紀業,於辦完所有權移轉登記30天內,向主管機關登錄實際成交價!

■ 成交實價全都露 正確與否是關鍵

「這對房市透明有相當幫助!」房仲業者表示,如果違反規定,處新台幣3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正,屆期未改正者,按次處罰,此兩法通過後,形同宣告全面實價登錄,不再只由業者負責,不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

行政院會通過「地政士法」及「平均地權條例」,把申報人的範圍擴大到地政士,吳光華指出,如果能完全落實,對投資客、不良仲介哄抬房價有嚇阻效果,民眾購屋也能獲得更充分而正確的資訊,重點是規定房仲業經手案件,必須向主管機關申報成交行情,不過,登錄的價格,目前看來仍缺乏公正第三方審核機制,價格是否正確,對市場的參考價值為何,有待考驗。

■ 價格透明為主流 抑制房市沒法度

住商不動產法務協理吳光華表示,以業者的角度來看,房仲或地政士由於只是中間人,登錄價格會比較有正確性,但如果買賣雙方達成協議並要求,也可能價格失真,至於平均地權條例規定的權利人應負責申報,如果沒有審核機制,更可能出現失真價格,而混亂市場。

吳光華認為,長期來看,價格全都露並不一定是房市利空,也和房價下滑關係不大,以成交價公開的中國與香港等地為例,只要行情好,房價仍然會暴漲,實價登記對房價抑制的效果便可見一斑。只是實價登記是全球趨勢,長遠來說,價格透明除了更能維護交易安全,對市場正常化也會有莫大助益。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2011年9月19日 星期一

(政策) 陽台外推違法 既成裝修小心觸法




【網路地產王/綜合】 2011/09/16

陽台雖然屬於土地權狀的一部分,但是受限於公寓大樓管理法及建築法規的限制,民國89年前的陽台幾乎不可外推處理,所以若遇到陽台外推時,裝修工程要怎麼處理呢?可得小心謹慎點!

■ 陽台外推不合法 裝修須附現況照片

由於陽台設定為逃生空間,因此將陽台外推的行為均屬違法,不論是舊屋已外推或是新屋外推的狀況都不為法令所允許,法規已有規定新屋不可將陽台外推,而舊屋已外推且未被查報者則為緩拆,因此屋主在購屋時對此要有所認識,若擅自將陽台外推都是不合法的。

由於過去陽台外推的情形嚴重,因此許多屋主會買到已有陽台外推的房子,如果在過去沒有被查報的紀錄,那麼屋主可在申請室內裝修時附上照片以及平面圖,向主管機關證明屋況原本如此,並非自行外推。此外,如果是中古屋裝修,而屋況現狀為陽台已外推,那麼在裝修時務必注意不可影響消防安全以及逃生路徑的安全,因為陽台被設定為逃生空間,因此除了要維持路徑暢通外,也不可將設備或設施,如廁所、廚房設備等擺置於陽台上,影響逃生安全。

■ 陽台牆面不可拆 裝鐵窗先問管理法則

由於陽台的結構與屋內結合,因此陽台的牆面不可任意拆除,除了有可能造成牆面龜裂外,更有可能破壞到原有的結構,影響到居住安全。至於近年新蓋的大樓,由於管委會對於公寓大樓的外牆有著嚴格的限制,因此若要在窗戶外面加設鐵窗,必須經由住戶大會通過方可進行施工,通常是以不影響外觀為前提。

台北市與新北市,對於安裝鐵窗有嚴格的規定,民國95年以後新落成的建築物,一律不可裝設,如擅自在陽台上加裝鐵窗,會因為被視為增加樓地板面積而被視為違法行為。如果住戶居住地點為台北市,那麼要注意對於鐵窗的設置有嚴格規定,依照台北市政府當前取締違建措施,若建築物外牆開口或陽台及位於一樓防火間隔牆(巷)外緣裝設防盜窗,其淨深未超過五十公分,且未將原有外牆拆除者,暫免查報,因此要特別注意鐵窗之規格。

(地產) 看空房市? 建商售地潮再現





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/09/18

房市看空氛圍日濃,金融海嘯時一度出現的建商售地潮,近期似乎又開始上演。商仲業者統計,近兩個月來,光是大型建商就已出脫了上百億元的土地,其中又以北市土地居多。

中小型建商拋售土地情況更為普遍,嘉磐建設董事長魏嘉銘表示,就他所接觸,目前大台北地區就有一、二十塊精華土地透過中人在市場求售,價格也較以往有彈性。近10年來,只有金融海嘯時期曾經出現較明顯建商反手賣出情況,當時最知名的一筆交易,就是當年7月新光集團出售信義聯勤土地,一度引起市場震撼。

全球資產專案經理王維宏表示,近期建商賣地換現的情況似乎又有增多情況,以大型建商來說,自7月以來,就有宏盛、基泰、旺州、新潤、潤泰創新等上市櫃建商出脫土地,其中不少是帶建照可立即開發的北市精華土地。

宏盛持有北市內湖區石潭段土地,位於民權東路6段圓環旁,面積達500多坪,原本已規劃10月就要推案,但宏盛卻在上月初宣布以每坪410萬元、總價21.6億元轉賣給潤隆建設。

基泰建設7月才把整合多年的基隆大水窟3萬多坪土地,以總價41.4億元賣出,上月公告底價9.2億元,公開標售具有租金收益、已進入都更程序的士林光華戲院230坪土地,引發市場議論。這筆土地在8月31日開標當天,突然臨時喊卡,宣布改為私下議價。由於議價通常對賣方不利,市場解讀基泰態度軟化,結果也如預期,基泰以8.2 億元出售該筆土地,較原先底價少了1億,相當於打了9折。

潤泰創新本月12日委託第一太平戴維斯,宣布29日公開標售位中正區延平南路、長沙街兩筆土地,其中延平南路土地建照已經取得,隨時可以動工。這也是潤泰創新近幾年來首度公開賣地。

魏嘉銘分析,相較金融海嘯,這一波建商售地,土地大都是規模較小、利用度較低或是需要較長時間整合的土地,尚不能和建商看空「撤兵」劃上等號。不過建商的動作,確實已讓鐵板一塊的大台北土地市場出現鬆動,以往建商買地從接觸到成交,地主總要加價好幾次,但現在已沒有這種情況。

(政策) 實價登錄+課稅 打房「價量雙殺」





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2011/09/17

實價登錄搭配實價課稅是民眾公認最有效的打房策略,未來若能推動不動產交易透明化,更可減少價格不當哄抬。 本報資料照片/記者周永受攝影

總統大選將至,藍綠陣營都打出居住正義的主張,希望不動產交易資訊透明化、按實價登錄,立法院新會期昨天開議,但「地政三法」能否在大選前通過,仍有高度變數。

攸關不動產交易透明化措施的「地政三法」中,「不動產經紀業管理條例」已在立法院上會期送交審議,行政院院會前天也通過「地政士法」及「平均地權條例」修正草案,明定不動產在產權交易後30天內,向主管機關登錄成交案件的實際價格等資訊,違者將處3萬元以上、15 萬元以下罰鍰,限期改正。法案已列為行政院推動的優先法案。

中信房屋市場研究中心最新民調結果顯示,包括奢侈稅、空地稅、合宜住宅、調整公告現值及實價登錄等多項抑制房市過熱的政策中,以「實價登錄搭配實價課稅」最受民眾認可,認為最能有效降低房市成交價與成交量。

調查顯示,「實價登錄搭配實價課稅」是民眾認為最有效的打房措施,60%民眾認為能有效降低成交「量」,56.8%的民眾認為能有效降低成交「價」,是各項打房措施的「雙冠王」。此外,「實價登錄卻不實價課稅」則被民眾認為是「空包彈」,是各項打房措施中最無助於降低成交量與價的作法。

至於民眾認為對降低房市成交量的殺手級對策,第二名是「奢侈稅」,支持度53.7%;排名第三的是調整公告現值,51.6%民眾認為能有效降低成交量。

針對壓低房產價格的效果,51.2%的民眾認為調整公告現值僅次於實價登錄搭配實價課稅,排名第二。其餘各項打房措施,在民眾眼中對房市價格影響的效果皆沒有過半。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說,奢侈稅6月1日上路,但房價並沒有鬆動;空地稅或合宜住宅對房價的影響,也是隔靴搔癢。她說,多數民眾認為影響交易量的關鍵,在於增加炒作或擁有多筆不動產地主的持有成本,才能減少房市投機風。

2011年9月16日 星期五

(政策) 8月量縮價跌 網路看屋不減反增




【網路地產王/綜合】2011/09/15

房市8月份成交價量齊跌,但據分類廣告網站奇集集統計,其實民眾購屋意願高,只是伺機而動,近月來,線上賞屋人數較之前增加23%,平均看屋數從6間成長為7.8間;網路地產王的流量,也明顯增加三成,這顯示觀望氣氛雖濃厚,但整個市場的需求仍在!

■ 購屋需求仍在 觀望氣氛濃厚

「房市雖然買氣下滑,但上網看屋的人,卻有增無減!」網路地產王的總經理鄭弘杰表示,網路地產王的流量,再這個月增加了三成左右,從數據上來看,很多民眾雖然沒有出手購屋,但對購屋的需求仍在,因為擔心買在高點,才寧可暫時以守代攻。

奇集集網站總經理蔣馨誼也表示,線上賞屋人數逐步攀升,反映購屋族正在努力地做功課,多看多比較,畢竟兩黨候選人倡言「居住正義」議題的氣氛下,會讓想買屋的民眾更加觀望,猶豫何時才是出手購屋的黃金時刻。

■ 選前可預見漲幅 逢低購屋多比較

以奇集集網站上的物件分析,全台縣市中,推出降價物件比率最高的前3名縣市依序為新北市(21%)、台中市(13%)、台北市(12%);而在新北市,又以中和市、汐止市、新莊市為降價房屋比率最高的前3名,有興趣在這些地區買房子的民眾,可以把握機會議價。

網路地產王提醒購屋族,雖然目前房市量跌價縮,很多人都在等待購屋的時機點,但是危機就是轉機,如果真的有心購屋,不妨有空多上網比較,碰到適合的物件,可以多看多比較,等到2012選舉前,房價可能會因而有一波漲幅,在這之前,可能是一個不錯的進場時機!

(政策) 置產未實價登錄 罰錢3-15萬





【經濟日報/記者蘇秀慧/台北報導】 2011/09/16

行政院會昨(15)日通過平均地權條例、地政士法修正案,不動產交易在所有權移轉登記後30天內,應向主管機關登錄實際交易價格,違者處3萬元以上、15萬元以下,且限期改正,屆期未改正者按次處罰。


「平均地權條例」修正草案明定土地交易的權利人,也就是買方,在買賣完成所有權移轉登記30天內,應向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。違反規定經主管機關限期改正而未改正者,處3萬元至15萬元罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,按次處罰。

不過,有訂出排除條款,買賣案件委託地政士申請登記時,就由地政士申報登錄;買賣由不動產經紀業居間或代理成交時,就由不動產經紀業申報登錄,這兩種情況下,若未登錄申報,就處罰地政士或不動產經紀業者。

申報登錄成交實際資訊的內容,包括實際交易價格及相關屬性資料,但為保障個人隱私權,提供查詢利用方面,將以去除識別化的方式,提供外界參考。

行政院長吳敦義指示,後續相關配套措施,包括如何受理申報登錄、申報不實的裁罰,以及兼顧個人隱私前提下,提供各界查詢或利用等各項事宜,內政部應妥善規劃。

至於土地徵收改按市價補償的「土地徵收條例」修正草案,已送到立法院等待付委審查。興建合宜、社會住宅的「住宅法」草案預訂下周四(22日)行政院會通過後,送請立法院審議。

2011年9月15日 星期四

(地產) 房市轉空 建商「現金為王」




【經濟日報/記者黃啟菱、陳怡慈/台北報導】 2011/09/15

房市氣氛轉空,建商「現金為王」氣氛日益濃厚。基泰建設昨(14)日出售台北市士林光華戲院土地,獲利1.8億元;國泰建設也破天荒地出售兩棟商辦大樓給國泰人壽,處分利益達25.93億元,對每股獲利貢獻度1.57元。

基泰賣出的光華戲院土地共230坪,總價8.29億元,每坪單價約360萬元,合乎行情,買方是某台北建商,但以自然人名義購買,相當低調。

值得注意的是,此案基泰曾委託商仲業者第一太平戴維斯在8月底公開標售,底價9.2億元、也就是每坪400萬元,但開標當天臨時喊卡,昨日以私下議價方式售出,成交價少了近1億元。不過,基泰對此價格頗為滿意,也獲利1.8億元,每股獲利貢獻約0.45元。

除基泰賣地拚現金外,國建也出售商辦獲利了結,昨日賣給國壽的兩棟商辦,位於台北市的中興商業大樓以29.54億元成交,台中育仁通商大樓則賣4.18億元,因屋齡均約20年,帳面成本低,所以國建處分利益高達25.93億元。

國建發言人陳仁澤指出,此次賣樓是活化資產,回收資金後將多角化布局,也持續在好地段尋覓可開發土地。國壽副總林昭廷說,中興商業大樓目前出租率九成五,以購入成本計算,租金報酬率2.5%。此樓接近松山機場,是區域內少有的單一產權大樓。

至於育仁通商大樓租金報酬率4.5%,不過,未來國泰金打算收回,作人壽、產險與投信子公司長期行政與營運據點。

(政策) 推公營住宅 郝龍斌荷蘭取經




【聯合晚報/記者楊正海/台北報導】2011/09/14

台北市長郝龍斌前往荷蘭參觀公營公住宅後,再次感受荷蘭對於追求自然維護、生活品質及都市發展之間平衡所做的努力;郝龍斌表示,透過不斷地交流,他認為,只要「觀念正確、態度嚴謹」,先做出一個優質範例,獲得大多數民眾的認可,就能有助於公營住宅政策後續的推動,實際改善市民居住的問題。

郝龍斌於荷蘭當地時間12日上午走訪Zuidas大眾運輸導向型更新案例,下午則前往由19世紀天然氣公司更新而成的文創園區Westergasfabriek culturepark及GWL-Terrein住宅與生態社區更新案例。

Zuidas 位於阿姆斯特丹西南,是阿姆斯特丹市區與機場之間的一處新開發地,Zuidas希望將火車線、地鐵線及八線還狀道路合計寬200公尺、長12公里的運輸走廊地下化,並在上方興建所有商業、住宅、休閒及綠化設施,它是透過公私部門的合作,以永續生態理念來推動。

Westergasfabriek Culturepark則是由興建於1883的天然氣公司,在10餘年前更新而成,目前提供多樣性的開放空間及文化、休閒活動,考量當地居民的需要,還開發水邊花園、市集廣場及可容納一萬人的活動場館,並提供餐飲、兒童博物館等設施。

郝龍斌特別關注周邊對於生態保護的規劃,它是引進美國設計團隊,保留大片的生態池,民眾可騎自行車,也可以在草皮上野餐休閒,強調文化、休閒、商業等多樣化的使用,提供不同社群交流的空間,創造強烈的社會凝聚力。

郝龍斌表示,經過二天深度探訪多處阿姆斯特丹地區的社會住宅,他透過觀察,不斷地接受新刺激,他說,社會住宅的理念都是一樣、而且是可以做到的,最重要的是「觀念正確、態度嚴謹」。

(政策) 土徵條例科技基本法 列優審




【經濟日報/記者徐筱嵐/台北報導】 2011/09/14

立法院新會期本周五(16日)開議,行政院推動的土地正義「土地徵收條例修正草案」與搶留人才「科學技術基本法修正案」昨(13)日順利排入議程,列入首波修法重大法案,藍綠若無重大歧見,可望本會期通過。

馬政府推動居住正義,行政院提出土徵條例修正草案,未來土地徵收將按市價徵收,非基於公益性的公共事業及重大國家政策需要,不得徵收特定農業區農牧用地,地方政府每半年就要評定一次正常交易價格,做為市價。

其他土地配套法案,例如住宅法草案、平均地權條例部分條文修正草案等,目前行政院版尚未送進立法院。民進黨團提案的不動產實價登記的平均地權條例部分條文修正草案、地政士法部分條文修正草案等,則已排入本周五院會報告事項。

馬英九總統、民進黨總統參選人蔡英文,兩人強打居住正義等議題,外界預期總統大選前的立法院會期,對居住議題將相互大過招,但此會期以審查總預算為主,能否闖關成功,備受各界關注。

另外,科學技術基本法修正案也順利排入程序委員會,該修正案主要全面解除公立大學教授及政府研究機構研發人員不得兼職、投資企業持股不得超過10%的限制;公立學校、機關或公營事業的研發成果,未來智財權及技術移轉可不受國有財產法限制。

國民黨中央政策委員會執行長林益世表示,土徵條例與科技基本法因有其他委員提案,且涉及範圍廣泛,有待協商,儘量本會期處理。

至於民進黨提出的三項議案,包括性別工作平等法部分條文修正草案(家庭照顧有薪假)、勞動基準法第43條條文修正草案,以及老農津貼暫行條例部分條文修正草案。

林益世指出,因行政院版草案尚未送到立法院,待行政院版草案送至立法院後,再併案討論。

2011年9月13日 星期二

(地產) 勤美 鑄造王變地產大亨




【經濟日報/記者丁威】 2011/09/13

他原來是做「翻砂」(鑄造)的黑手,創業40年來,年年獲利,如今在台灣、香港擁有兩家上市公司,事業版圖橫跨銑鐵、鑄造、建設、飯店、商場等,當年的黑手何明憲所經營的勤美集團,成為大中華最大的鑄造廠。


勤美集團今年成立已40年, 當年何明憲才24歲,念報業行政科的他,家境不錯,退伍後帶著新台幣5,000元和太太北上,進入一家製作烤肉爐的鑄造公司上班,但一年後公司周轉不靈倒閉,他頂下來,和另外兩位同學曹明宏、黃木森及姐夫林榮渠合資100萬元成立勤美,打造出大中華區「鑄造王」的傳奇故事。

鑄造是將生鐵重新熔煉,製成各種零組件,這行業到底有多苦?何明憲回憶,當年他在台北樹林開工廠,開心地邀請媽媽到工廠參觀,沒想到媽媽看完後對他說:「甘一定噯行道這地步!(台語)」。


引進先進設備 奠定霸主地位


何明憲說:「鑄造廠又黑又熱,天天都和鐵砂與火相伴,工人都穿短褲上工,全身都弄到黑漆漆的,不能吃苦、沒有耐力的人根本無法做!」

也因為夠「投入」,何明憲才清楚掌握鑄造所有流程,加上選對產品,將公司經營的有聲有色,短短三、四年,讓何明憲賺進超過1億元。

當時台灣鑄造業者上千家,進入門檻低,污染嚴重,效率不佳,何明憲看得遠,拿累積的本「開先例」從丹麥引進先進設備,將翻砂自動化,砸下1億多元,引來業界一陣唱衰聲。事後證明何明憲是對的,新設備自動化程度效益大,成本低、品質穩,環境改善,光是這個提前卡位的動作,讓勤美在台灣市場稱霸十多年。


跑遍國外產地 掌握銑鐵料源


何明憲一路走來並非順遂,他曾在美國投資貿易公司,專門進出口台灣商品,當年台灣經濟起飛,做貿易好賺,何明憲快速累計財富,南北雜貨全做,品項多達9,000種,一年營收上億美元,成為台灣主力貿易商之一。

不過因為腳步衝太快,加上美國公司總經理超接訂單,何明憲為了趕一批銷售火熱的炒菜鍋送往美國,包下整架波音747運送,誰知道到美國才發現大雪導致交貨延遲,後來,還因鍋裡附贈的筷子蛀蟲,被美國客戶發現,要求退貨。

這次事件讓公司損失超過1,200萬美元,相當於新台幣4億元,何明憲決定一人扛起,還為此吃上官司,不會說英文的他在美國吃盡苦頭,整整兩年都無法安穩睡覺。不過,這次摔跤給何明憲一個警惕,讓他更小心,做事更謹慎。

1988年,何明憲展現擴充決心,朝上游整合,成立進出口貿易公司,翻砂的原料是生鐵,為了直接掌握源頭,他一個人跑遍韓國、俄羅斯、澳洲,最後到南美巴西,和供應商合作引進生鐵,除自用外,甚至進口到台灣給同業,大大降低同業原料成本,勤美一度成為巴西最大生鐵買家,也藉此躍居台灣最大銑鐵進口商,全盛時期全年進口量高達40萬噸,佔台灣進口量70%,產業外移後每年也都維持12萬公噸以上進口量。

1992年,新台幣大幅升值,台灣產業外移,鑄造業下游手工具、烤爐、機械業、變速箱、傳動設備、壓縮機、腳踏車模等等產業西進,勤美生意也跟著衰退,因而轉戰大陸,赴華北天津設廠。


決意根留台灣 轉型跨足房市


勤美愈做愈大,從模具開發、熔煉、表面處理、加工等一貫化製程,搶進汽車、壓縮機市場,再因品質好、交期準,陸續接獲國際大客戶訂單,2004年勤美達控股前進香港掛牌上市,何明憲成為台灣、香港兩地都上市的「鑄造專業大廠」。

美國通用汽車、福特汽車、日本日信、日本洋馬、日本大金空調等國際知名品牌要靠他供應組件。

勤美將生產基地逐漸外移後,開始思考如何讓台灣的員工不會因無法成長而沮喪,如何根留台灣,於是轉型切入房地產市場,2002年成立璞真建設。2007年,在信義路、大安公園旁「精華再精華」地段打造「勤美璞真」,在北市房地產界造成轟動。

何明憲說:「我喜歡美的事務,雖然勤美是翻砂起家,但建築卻是我一直嚮往的產業,生產重心雖移往大陸,可勤美從台灣發跡,得根留台灣,投資建設、商場則可以讓員工還有打拚的目標!」

勤美陸續轉型切入商場開發、飯店經營,在台北、台中兩地深耕市場,甚至跨足不動產債權整合,成為綜合不動產開發公司;現在,何明憲更有一個回饋家鄉台中的大夢,打算投資超過200億元,在台中誠品綠園道打造「勤美天地」,下一個40年,勤美會持續在台灣發光發熱。

(地產) 北市購屋總價 5年增492萬





【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/09/09

高房價惹民怨,薪水跟不上房價上漲速度是主因,不過房仲業一項統計顯示,多數都會區民眾所得跟不上房價上漲,近5年北市購屋負擔約增加492萬元,北北市民購屋痛苦感受特別強烈。

新北房價也漲32.5%

有巢氏房屋今天發布一項近5年六大都會區家庭收支和房價上漲情況調查,以平均房價來看,台北市這5年房價上漲44%最高,新北市也漲了32.5%;其他包括桃園、新竹、高雄都有2成左右漲幅,台中則均價漲了16%。

反觀行政院主計處所公布的家庭每戶可支配年所得,除了台北市微增1.1萬元,從128.8萬元上升到129.9萬元外,其他5個人口密集的都會區,全部都呈負成長。其中又以台中衰退9.7%最多,桃園也減少了8.8%,新北市則減少2.1%。

北市購屋壓力最重

有巢氏房屋北區發言人劉炳耀表示,北市民眾所得有所成長,看起來購屋壓力會比較小,但若以家戶可支配所得、目前房價來計算購屋所得比,北市民眾購買30坪房子,得12年不吃不喝,高居六大都會區之冠,壓力其實最重。

新北市當然也好不到哪裡,雖然房價5年平均漲幅32%,比台北市少,但所得「倒退嚕」,30坪房子購屋所得比5年增加2.2倍,購屋壓力感受也很強烈。

而以同樣的標準來計算,桃園以南,包括新竹、台中、高雄都會區民眾就好很多,買一間30坪房子大概只需3到4年的家戶所得,比起大台北,輕鬆很多。

股震恐為房市添不安

以購屋平均總價來看也很明顯,劉炳耀指出,北市平均購屋總價由96年的1113萬元,增加至1605萬,這5年隨著房價的高漲,北市購屋負擔約增加492萬,新北市則是增加186萬,其他4大都會區,近5年增加的購屋總價則都在100萬元以內。

劉炳耀表示,所得追不上房價,奢侈稅後房市買氣又不振,且近期全球股市動盪不安,下半年房價下跌的可能性升高,建議目前手上有多戶的民眾,應考量本身經濟狀況及房屋地段條件,趁目前房市仍屬高檔之際,適度獲利了結或轉換到更保值地段,以避免萬一房價走跌而有損失。

(政策) 低利時代 拿薪水存房子





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】 2011/09/11

每個人都想致富,但一般人常見的創造財富方法,不外乎買股與買房,而細數過來人的經驗,買房致富似乎比買股票容易得多,但在房價高漲的大台北,想買一間好宅,好像又不是這麼容易。

北市房價 所得的16倍

根據官方最新公布資料,台北市的房價所得比高達16倍,亦即房價是一年所得的16倍,上班族得16年不吃不喝才買得起房子,而對初出茅廬的職場年輕人來說,「購屋置產」更像天方夜譚。

難道只能消極的望屋興嘆嗎?首購族其實只要做好規畫,雖然薪水不高,還是可以「存房子」。

挑到好宅 存到增值力

存房的觀念,說穿了就是買一間可以幫你的未來性大大加分的房子,若是首購族挑到一間好宅,當未來轉手或換屋時,房子才能保值,甚至幫你存到更多的增值潛力。所以即使薪水或年終獎金很低,都不要輕言放棄買房的計畫。

趁早存房 複利威力強

當然,想靠房地產賺錢,要下的功夫也不可少,過程雖然辛苦,但趁早存錢與存房,就能體會買房創造的複利威力;不管小房換大房,或用房子錢滾錢,財富累積效果都比放銀行好。




專家建議,例如政府祭出奢侈稅打房,使房市走向理性空間,加上政府還提供最高720萬元、最長30年的「青年安心成家」貸款方案,以及每坪不到20萬的合宜住宅,都適合首購族利用。

例如,貸款720萬,約可購買總價900萬元的房子,以20年攤還情況下,每月還款金額約3.5萬元;即使月入3萬多,但若夫妻齊心,總月收入在6、7萬,還是有希望達成。

3到5年 存夠頭期款

而在買房計畫設定前,須先規畫存頭期款的年限,一般來說是3至5年,靠的是每月的薪水提撥一部份儲蓄。一來可以有計畫的累積自備款,二來也顯示有穩定的還款能力。

房產專家也建議,首購族要多蒐集房市資訊及相關行情,選擇企業形象良好的房仲業者,多參考比較;對各家銀行推出的房貸產品也要貨比三家。善用以上這幾條守則,首購族絕對能購得良屋。

三三原則 保生活品質

此外,年輕人雖有工作能力,但總會有許多意外支出,為維持一定的生活品質,購屋建議採用「三三原則」,自備款3成、每個月房貸不超過家庭所得三分之一,並預留一筆不列入購屋預算的資金,以備不時之需,避免因房貸而降低了生活品質。

2011年9月9日 星期五

(地產) 新北市 5年內新大樓漲幅高






【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/09/08

一項統計顯示,新北市5年內新大樓過去3年快速翻紅,不論預售屋、1年新成屋、5年內大樓住宅,自2008年以來,漲幅都在3成以上,表現均比北市同樣產品更亮麗。

房仲業分析原因,北市5年內住宅大樓缺貨,房價又高,新北市扮演補位角色,吸引大批北市客搶進是主要因素。

信義房屋表示,台北市住宅屋齡老叩叩,根據官方統計數字顯示,台北市住宅屋齡超過30年的就高達4成以上,而屋齡5 年內的住宅則僅6.7萬戶,僅佔北市住宅存量的7.7%。

新房子供給有限,但根據營建署最新公布的第二季住宅需求動向調查資料顯示,台北市有高達4分之1的潛在買方,希望購置新成屋,供需嚴重失衡,造成北市新成屋買不到也漲不停,購屋人只得另謀出路。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,目前北市市區屋齡新一點的三房產品多要3000萬以上,一般想住新房子的買方只好沿著逐漸成型的捷運路網以及重劃區往外移動,價格相對便宜的新北市新大樓因此成了搶手貨。

根據信義房屋內部統計,從2008年以來,新北市預售換約從每坪27.8萬元上漲至每坪38.6萬元,漲幅高達38.8%。0~1年的新成屋,房價漲幅更達39%,1~5年的新成屋平均房價,從2008年至今漲價幅度也達33.5%,都比北市亮眼。

近期台北客前進新北市最明顯的區域,多在大型重劃區或捷運站沿線周邊,以新莊地區有名的歐洲村為例,信義房屋新莊中平店店長許智翔指出,歐洲村是新莊指標的新大樓社區,這幾年買方指名度都相當高,北市客的比例更接近1/3,其中很多是賣舊換新,賣北市舊公寓換歐洲村的新成屋。

許智翔表示,在金融海嘯最慘之際,當地新大樓成交行情跌破每坪20萬元,隨景氣復甦2009年中行情回升到每坪22~24 萬元,之後新莊副都心題材發酵,一手房推案價格攀升,帶動新莊房市出現噴出行情目前行情每坪達32~36萬元。

同樣狀況也發生在板橋地區,與台北市一橋之隔的江翠地區,台北客到此看屋的比例就相當高,尤其是捷運江子翠站周邊的大樓與新成屋,台北客指名度最高,部份大樓目前行情已上漲至每坪超過50萬元。

(地產) 避開景氣寒冬 建商多採先建後售




【網路地產王/綜合】 2011/09/08

景氣不佳,除了明年大選的不確定因素,加上全球股災風暴影響,不少建商對房地產後市並不樂觀,紛紛採取先建後售的方式,要避開這波買氣不振,房價委靡不振的慘況!

■ 政府打房動作大 建商調整策略應對

包括長虹、華固等大型上市建商,都打算將推案方式由之前的預售改為先建後售,紛紛以保守態度因應低迷的市場氛圍,讓未來預售市場恐逐漸萎縮。代銷業者私下表示,過去景氣好的時候,不少資金雄厚的建商,願意投入資金,因為房子賣出速度夠快,很快就能回收投資,就算開價再高,都有人捧著鈔票買屋,不過,但場的低迷,「讓這樣的大手筆,逐漸消失在房市中!」

由於全球經濟不佳,加上政府打房動作不斷,讓整個房市出現低迷市況,就連知名建商長虹,也將改變推案模式,未來推案將不再全都是預售,而改採部分先建後售,以原本預計在今年第3季推出預售的「世紀長虹」為例,就將延後到102年完工後才開始銷售,屆時捷運通車後,將會有比較好的價格。

■ 預售市場萎縮 銷售四成先蓋屋

至於華固建設,今年的住宅預售案,幾乎都已經銷售一空,原本預計明年要推的案子,將在拿到建照後就先動工,視情況分批銷售,按照市況調整推案腳步,包括台北市松江路都更案、大台北華城別墅案等,都是採取這樣的推案策略,而備受矚目的天母聖道院案,則應該會在完工前先賣5成,其餘5成完工後再推出。

因此,未來的預售案,要像過去一推案,就快速完銷,恐怕已經不多見,建商要不等到完工再賣新成屋,或是銷售4成就開工,施工時邊建邊售,價格可以從平盤往上推,到了成屋,因有實際品質看得到,價格可能就更高,在這樣的銷售模式之下,未來預售市場可能會慢慢萎縮。

(地產) 千億商機 9大公辦都更案招商





【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/09/08


大型公辦都更案近來招商頗有不順,營建署與各縣市政府協調研商對策後,今天重新出發,下午在台北國際會際會中心舉辦都市更新投資說明會,展示北中南9大指標都更案,總投資商機將近1000億元。


營建署表示,其中有部份為首次招商,有些曾流標,但已調整開發方式,預料對開發商更具吸引力。開發模式則以設定地上權或都市更新權利變換為主,也有部份土地採專案標售方式。

商仲業者表示,去舊換新的大型都市更新案,除了可使區域風貌改變,提升環境品質,另外藉由多元的開發,也有助於區域發展及生活機能,並為開發商帶來業績及商機。由於民間都更案整合困難,業者多對公辦都更案有著極高興趣,只要有獲利空間,業者就會有興趣。

今天的都市更新投資說明會,營建署表示,事前就有100多家建商報名,另有觀光業、金融銀行業等,不少銀行對都更融資相當有興趣,多家銀行甚至專門成立都更部門。

今天招商的9大指標都更案,分別為南港調車場案、新竹火車站更新案,基隆火車站及西二西三碼頭更新案、基隆和平島南側水岸活化案、台中體二都更案、豐原火車站更新案、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星以及台鐵高雄港都更案。


其中規模最大,也最受市場注目的位於台北市南港區的台鐵南港調車場案,開發面積達5.4公頃,預計打造星級飯店、商場、百貨及高級住宅,估計總投資規模將達300億元以上,營建署表示,此案是首次公開,預計年底正式招商。


另外包括基隆火車站、新竹火車站、台南運河星鑽投資規模也都達百億以上,總計9大案總投資商機達967億元。

營建署表示,今天招商的都更案有一些之前曾流標,相關機關經檢討後,不少個案已調整招商條件,如採分期、分單元開發,降低投資規模,讓相關產業更有興趣,以期都市再生榮景能早日實現。

2011年9月8日 星期四

(政策) 高鐵局標售生活圈土地 標脫高達九成以上

更新日期:2011/09/08 07:25 (何庭歡報導)


雖然八月底國有財產局標售公有土地地上權大多流標,但交通部高鐵局卻在標售「高鐵車站特定區土地」時,交出漂亮成績單,十四件標案中有十二標順利標脫,標脫比率高達九成三,除去爭議的標案,標脫率也有八成五。



根據統計,本次土地標售是高鐵局七年以來最大規模的標售,包括桃園、新竹、台中、台南四個車站地區土地共十四件,面積總計約一萬一千五百多坪,底價約合新台幣二十點六五億元。市場預計將帶動高鐵周邊建設發展的前景優勢,吸引了五十七封標單搶標,在十四件標案中,只有桃園一宗土地有爭議,新竹一宗土地流標,其他全部順利標脫,總金額超過二十一億元,整體溢價率約百分之二點八一。


標案中最熱門的土地出現在桃園中壢,面向河岸的青溪段,有十二封標單搶標,最後由許姓民眾以平均換算每坪約三十九萬的一億五千四百多萬得標,比桃園站住宅區去年的土地行情,每坪還要高上十萬左右,短短一年間漲幅驚人。


台灣房屋研究中心江怡慧分析,由於高鐵生活圈日漸成熟,市場認為投資周邊土地獲利機會大,尤其是早期的投資者目前多有斬獲,因此讓更多人願意出手搶標。


至於流標的竹北市住宅區土地,房仲業者指出,主要原因是這塊地區鄰近電塔,並靠近高鐵軌道,雖然有規劃綠帶,但誘因仍然不大,造成無人投標。

(政策) 奢侈稅台北市失靈 房價所得比仍創新高



更新日期:2011/09/08 06:17 方凡

  台北市的房子,上班族得不吃不喝16年才買得起。內政部營建署發布100年第2季住宅需求動向調查,台北市的房價所得比是16.2倍,創歷史新高紀錄,更比上一季大增4倍之多,而購屋總價2,778萬,平均每坪57萬,也同樣創歷史紀錄。


  全台購屋總價是1,043萬,單價每坪24萬,房價比是9倍,比上一季增加1倍,整體貸款負擔率為34%,與上季相近。除了台北市之外,房價所得比高於平均數的地區還有新北市的9.4倍,購屋負擔最輕鬆的是台南市,所得比6.6倍,高雄市是6.9倍,台中市則為7.3倍。


  根據第2季住宅需求調查結果,市場受到奢侈稅實施、優惠住宅貸款方案等政策影響,市場呈現價漲量縮的現象;綜合房價趨勢分數114分,較上季增加6分,且未來趨勢分數也高於近期趨勢分數。


  整體而言,第2季面對奢侈稅實施課題,投資需求略有減少,且購屋者對100年第2季的房價的看法,以持平為主,屬於盤整格局,未來趨勢分數高於近期,但5月份優惠住宅貸款方案持續進行,可能抵銷平抑房價相關措施的效果,造成購屋需求者混淆。


  值得注意的是,政府平抑房價的重點地區,台北市跟新北市,分別有62%及55%的新購者,是以賺取價差為目的,顯示奢侈稅在100年第2季,尚未發揮預期中的效果,後續發展值得觀察。

(地產) 北市信義區房價 五年飆漲六成二





網路地產王/綜合】 2011/09/07

房仲業者公布五都房價走勢,發現五都重劃區的房價漲幅,普遍高於平均行情五到二十個百分點不等,其中以台北市信義計畫區,漲幅最為驚人,五年內房價已經飆高六成二以上,超大大越了全台北市近年來房價的平均漲幅。

■ 五都升格加持 平均漲幅5%~20%

房仲調查顯示,五都重劃區的住宅,由於屋齡低、公共設施完善,加上生活機能良好,在人口稠密的都會區更顯搶手。根據HouseFun好房網調查顯示,信義區、重陽重劃區、高雄農十六特區與台中七期重劃區,皆拜地理位置優勢所賜,房價大幅竄升。

HouseFun傳媒中心經理李建興認為,集全台政治、經濟、金融中心甚至交通接駁轉運站於一處的信義計劃區,在101大樓、各大國際金融機構的加持下,國際能見度大幅攀升,加上眾多「A咖」百貨、大飯店接座落於此,吸引大批觀光人潮聚集,加上國際金融中心紛紛選擇駐紮於此,讓該區獲得「台北曼哈頓」的美名,身價呈現「驚驚漲」行情,每坪房價高達119萬,比起96年每坪73.4萬,漲幅達62.13%,坐穩重劃區「一哥」寶座,五年內房價已經飆漲六成二,尤其在未來「松山巨蛋」等大型公共建設題材持續發酵之下,發展潛力備受矚目。

■ 重劃區街廓整齊 房價後勢看漲

而重劃區住宅相對於老式社區,不只成屋較新、綠覆率高、街廓整齊劃一、公共建設也充足,尤其在寸土寸金的都會區中,完整遼闊可供開發的重劃區土地,更顯得珍貴。新北市的新興開發地,三重「重陽重劃區」由於蘆洲線與未來新莊線帶來的便利交通,而房價又只有台北市三分之二的價格等雙重誘因,吸引大量移居客,近五年的房價漲幅也高達四成以上,僅次於信義計畫區,後勢看好。

至於高雄的農十六特區,是少數具備綠地、捷運、採買與學區條件的重劃區,房價近年已經上漲了三成四以上,特別是面對公園的景觀住宅最為保值,與五年內房價上漲二成六的台中七期重劃區,被列為五都重劃區中漲幅第三、第四名。然而,李建興特別提到台南的房市表現,是唯一在五都當中,住宅平均價格高於重劃區,而且兩者差異不大的區域,顯示擇「重劃區」而居的效應在台南並不明顯。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2011年9月7日 星期三

(地產) 台中928檔期 推案估增50%





【經濟日報/宋健生】 2011/09/07

記者宋健生/攝影

被視為下半年房市指標的928檔期即將到來,台中市建築開發公會表示,今年台中928檔期推案金額約300億元,較去年同期成長50%,其中興富發建設兩件商辦大樓案,就占了150億元,是最大推案建商。

目前已知,興富發在科博館前方推出的「亞太雲端」,樓高28層,可售建坪9,000坪,每坪單價28萬至35萬元,總銷30億元。此案原名為「亞太麗池」,興富發接手後拉皮改建,並重新進場銷售。

興富發另在七期老虎城購物中心旁推出的「鼎盛BHW台灣中心廣場」,為36層建築,坪數在80至950坪間,每坪單價35萬至40萬元,一、二樓將規劃商店街,總銷金額逾120億元,預計2014年初完工。

台中市建築開發公會調查統計,受奢侈稅衝擊,今年上半年台中預售推案金額625.8億元,較去年同期衰退約6%,全年推案金額僅約1,200億至1,500億元間。丰閣不動產研究室總監許瑞生指出,今年928檔期預計將有300多億元案量,主要因為上半年奢侈稅衝擊,建商延後推案所致。(宋健生)

而第四季將進入推案高峰,預期將有近500億元推案規模。

市調顯示,包括聯聚、寶輝、聚合發、富邦、總太、興富發、親家、寶鯨、瓏昇、帝璟等20幾家業者都在第四季推案。

其中,聯聚新案「保和大廈」被視為七期明年房市觀察指標;另在國美館特區推出的富邦「天空樹」、豐邑七期重劃區商辦大樓、總太、親家七期建案等,都超過百億,台中第四季房市將熱鬧滾滾。

(生活) 指尖熱潮蔓延全球 開啟平板賞屋新視界





【21世紀不動產提供】 2011/09/05 20:09

隨著智慧型手機與平板電腦普及化,購屋消費型態也逐漸被科技產品與服務影響而產生改變,根據資策會FIND預估到2015年,台灣民眾持有智慧型手機與平板電腦普及率將達到52.5%及26.4%的水準;21世紀不動產繼之前推出「iPhone行動看屋」的應用程式(簡稱App),將消費者實體服務延伸至虛擬社群到智慧型手機,已吸引破3萬名用戶下載,曾創下全台LifeStyle類最佳排名第6名,也是房仲業中唯一進入前10大下載排名的App;面對這一股指尖熱潮,致力提供消費者最好購屋經驗的21世紀不動產,正式再推出「iPad智慧通」看屋應用服務,全台上萬筆豐富的房屋資訊,將iPad化身為專業「數位導覽員」,帶領消費者進入賞屋數位資訊旅程。


iPad智慧通 工作效率與優質服務再升級


資訊傳遞日漸普及,消費者對房仲業的期待與需求更趨多元化,21世紀不動產不斷在服務方面求新求變,以貼近購屋消費者的需求,再推出「iPad智慧通」看屋應用服務,「持續不斷改善服務品質,以符合消費者之需求!」總經理王福連直接點出優質經紀業經營核心,讓每一位消費者在還沒有委託經紀人員時,就先感受到房仲的優質服務;「iPad智慧通」除了提供消費者免費下載使用外,也協助全台近4,000名經紀人員提高工作效率,充分運用iPad無縫式房屋地圖搜尋模式,多點觸控技術及高解析HD大螢幕等特點,全台上萬筆的房屋詳細資訊,都能輕鬆地掌握在指間,有效提昇客戶經營服務效率。

數位導覽功能 讓未來即所見

「創造消費者的需求,是取得市場的新力量!」王福連表示,消費者需要的是簡單、優化的操作介面,透過長期收集消費者使用iPad習慣及仔細分析iPad各項特色,希望將iPad獨特功能發揮到極致,以提供消費者最佳的使用經驗,像高畫質HD螢幕可以將每一張照片呈現非常清晰,而「影音看屋」與「720度」虛擬實境功能,更讓人有如臨現場的看屋感受,而為發揮iPad 2鏡頭的功能,則是獨家運用最新的「擴增實境」技術,透過螢幕上顯示的360度雷達偵察機制,將虛擬世界融入在實際環境裡,周圍房屋資訊更是一覽無遺。


「高鐵」與「捷運」兩大交通主題搜尋功能,直覺且人性化的搜尋介面,藉由幾個簡單步驟,立刻就能顯現車站周邊的房屋資訊,王福連表示,就是看準購屋族對大眾運輸工具的需求,尤其大台北地區的最佳購屋地段,依然會以交通建設沿線發展區域為主,而新北市在三環三線的光環之下,今年以來房市交易都維持著價量穩定的水準。

延續賞屋好經驗 獨家創新好屋私藏也分享


全台網路人口一直持續增加中,尤其出現各式智慧型手持裝置之後,更貼近24小時行動上網的便利生活圈,助長社群網路空間的發展,21世紀不動產長期觀察消費者網路行為,發現有6成的消費者喜愛在社群網站分享購屋經驗,「iPad智慧通」不但可以將瀏覽過的好屋資訊收藏,更結合「達人推薦」的獨家功能,無論使用iPad與iPhone使用者,隨時都可以將喜愛的房屋推薦到「達人列表」中。


另外,也可以隨時將房屋資訊分享到熱門的社群平台,王福連指出,上個月推出全新的經紀人員個人網站「HouseBook」融合訊息即時、透明資訊、互動溝通三大特點,再透過社群互相分享機制,提供消費者與經紀人更多的即時互動,形成緊密的社群行銷鏈,更是業界的創舉。 此外,為更貼近消費者的需求,特別規劃「我的配對」、「我的最愛」與「追價服務」等貼心功能,「我的配對」是讓消費者依個人設定購屋條件,像縣市、價格、坪數設定好之後,系統會主動核對上萬筆房屋資訊,當有符合條件的房屋時,第一時間會以推播方式通知或以Email讓使用者掌握最新房屋資訊,另一項「我的最愛」除了收藏瀏覽過的房屋資訊及相關加盟店聯絡資料外,獨家「Show Room」功能,讓消費者可以同時比較三間房屋,至於貼心的「追價服務」,也同時融合推播功能,讓消費者隨時掌握第一手降價資訊。


王福連認為,房仲全球科技化是未來發展趨勢,身為在全球73國家都設立據點的房仲領導者,除了服務深耕在地,應該培養前瞻性的國際思維,隨時站在客戶立場著想,更要懂得善用網路行銷工具,以順應下一波全球化的浪潮。


欲了解更多iPad智慧通的資訊請連結http://www.century21.com.tw/ipad/index.html

(地產) 長虹內湖買地 每坪236萬




【經濟日報/黃啟菱】2011/09/07

記者陳瑞源/攝影

一筆位於台北市內湖、捷運港墘站附近的926坪土地昨(6)日法拍,吸引九封標單競逐,最後長虹建設以21.87億元得標,每坪約236.3萬元,溢價達68%,為近來疲弱的標售市場注入強心針。

這筆土地位於內湖洲子街上,為角地,離捷運站僅120公尺,底價13億元,換算每坪底價140.4萬元。該區段屬西湖段科工A區,容積率為300%,換算容積單坪為78.8萬元,創區域新高,除長虹建設外,其餘投標者還有華固建設、新光人壽、宏泰人壽、富邦人壽、台灣人壽等。富邦人壽以21.62億元的第二高價飲恨。

長虹建設財務長陳茂慶指出,這筆土地地點不錯,面積適中,又可立即開發,長虹因而出手,未來將規劃廠辦產品,預計明年可取得建照、動工,每坪價格約60萬元,總銷約60億元,完工時間落在民國104年。

全球資產專案經理王維宏表示,西湖段廠辦大樓每坪約50萬至55萬元,部分新大樓售價更已每坪60萬以上。台灣房屋研究中心執行長邱太火宣分析,全台房市氣氛低迷,昨日此地成功拍出,無疑注入強心針。

2011年9月6日 星期二

(地產) 1高2快3捷4橋 三重房市補漲空間大




【網路地產王/綜合】2011/09/05

三重地區與房價高漲的台北市,只有一橋之隔,共有四條連外橋樑,可以直接通到台北市區,近年因為價格相對便宜,吸引不少北市客跨橋購屋,佔三重購屋族高達五成以上,未來三重因為「1高 、2快、3捷、4橋樑」的優勢,補漲氣勢驚人,比起台北市,成為不少人購屋的首選!

■ 捷運通車題材熱 炒熱三重房價

一橋之隔,台北市的房價,單坪不少都已經站上百萬,不過,過了橋,三重靠近台北市的三重區域,還可以站在四十萬左右,買到不少交通便利的全新房子!隨著捷運效應延燒,再加上台北市及北縣鄰近縣市房價高漲,許多購屋民眾為了減輕購屋負擔,開始注意到與台北市有七座橋連接的三重,近三、四年來,不斷地有台北客及來自永和、板橋、新店等外地客搬來三重居住。

從實際的價格來看,長期以來,三重的新屋價格,很難突破每坪30萬元的關卡,不過,最近房市主力交易路段,以重新路沿線為主,接台北橋、忠孝橋及中興橋都很便利,再加上捷運新莊線發威,此處房價至少比其它路段高上每坪三、五萬元不等,比起捷運蘆洲線經過的三和路高出每坪至少一、二萬元。

■ 板橋新莊價高 搶進三重正是時候

「即使如此,三重的房價仍然嚴重被低估!」房仲分析,目前近捷運的中古電梯大樓,屋齡約6-13年,每坪約在22-24萬元之間;距捷運站較遠者則在18-20萬元左右;透天厝的成交量也不低,以地坪15坪、建物45坪為例,總價約在500-800萬元之間。

如果從新北市附近的區域來看,板橋的價格,已經漲到讓人不敢高攀,捷運不斷喊出快通車的訊息,房價都已經炒到連在地人吃不消,不輸給台北市,相較之下,三重的房價相對輕薄短小,未來捷運通車,加上快速道路雨橋樑的交通接駁,未來的補漲空間,不可小覷,加上三重還在距離市中心的第一環,有意搶進購屋的民眾,可以考慮趁早進場,做出最聰明的購屋決定!

(地產) 大型不動產標售案 本月底前陸續登場





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】 2011/09/03

近期不動產市場雖然面臨政策打房、全球股災內憂外患夾擊,不過一波大型不動產標售案仍將在月底前陸續登場,包括業界高度矚目的台北市敦化南路三大標售案,以及其他法拍與土地標售案件,粗估總底價逾150億元,標售市場瀰漫「人人有希望、個個沒把握」的氣氛。

8月底,國產局標售地上權市況冷清,隔天,基泰建設原訂公開標售士林光華戲院舊址也緊急喊停,改為私下議價;商仲業者表示,「打房」成為總統大選焦點話題,許多買主怕變成箭靶,「嚇跑了」。

本月房地產重要標售案下周登場,6日與7日各有1個指標,都是素地,包括內湖港墘路900多坪祭祀公業土地,及高鐵桃園、新竹、台中和台南等車站特定區的土地。

之後,明星級的商辦大樓標案將陸續開標,敦化南路二段上的國泰人壽敦南商業大樓的REAT,15日開標,總面積9980坪、底價63.4億元。由於該案地段好、又有承租戶,外界預期國泰人壽可能會出手買回,看好度最高。

新光敦南大樓REAT標的,即敦南誠品商場所在大樓,也將在23日標售3至11樓及部分地下室停車位,總建物面積約6894坪、底價56.9億元。28日,華票敦南總部大樓公開標售,共2695坪、底價26.8億元,最大優勢是大樓整棟出售,被視為「賣相」佳、可望成功出線的大黑馬。

另外,內政部營建署大力向建商招商的板橋浮洲合宜住宅,23日將公開標售資格標;同一天,台北地院將拍賣三勝製帽負責人戴勝通位在復興北路的辦公室,共4標、總底價約6.2億元。

全球資產專案經理王維宏分析,近期住宅市場表現雖弱,現階段買方追價意願也不高,但本月商辦大樓的價格合理,地段也更精華,壽險業者都感興趣;且商辦都做為辦公室使用,業者投資意願還在,預估本月標售情形應會比較好。

(政策) 葉國一:房市投資 腳步放慢





【經濟日報/記者黃啟菱、何易霖、謝艾莉/台北報導】 2011/09/05

英業達集團會長葉國一強調,電子業是他重要經營的事業,他一直都以本業為重,將放緩房市投資腳步。記者廖國隆/攝影

近來房市多空訊息紛亂,英業達集團會長葉國一表示,他決定放緩房市的投資腳步;另外,他反而看好精緻農業,今年起進軍大陸蘭花產業,在北京設立第一座蘭花基地,更要跨入高級麝香咖啡市場。

英業達集團布局包含電子業的NB(筆記型電腦)代工,今年又入股益通,進入太陽能領域。近年來,葉國一由於出手投資房地產,使得外界將他視為房地產大咖。但葉國一澄清,電子業是他重要經營的事業,他一直都以本業為重。

葉國一談到本業部分,在NB代工部分,惠普有意分割獨立電腦部門、專攻雲端,有人認為代工廠英業達會受傷,但其實英業達是受惠,由於惠普轉型做雲端,英業達
圖/經濟日報提供

在伺服器代工業務上可望同步成長。在太陽能部分,他斥資50餘億元拿下益通48%股權,但益通上半年即燒掉20億元,拖累英業達獲利,他強調不後悔入股,替代能源是未來趨勢,只要做好準備,一旦市況翻揚,就能搶得先機。以下是專訪摘要:

問:近來房市多空訊息紛亂,你對景氣後勢的看法?

答:房地產非我專業,實在不知道接下來市場會怎麼走。但如今利率仍處於低檔,熱錢持續回流,這些資金瞄準保值性相對較佳的房地產,也是很自然的事情。

房地產還有另一特性,那就是土地有限,不像科技業只要有材料、透過生產過程後就能有產品。長期來看,房地產還是物以稀為貴。如果自有資金充足、不做過多槓桿操作,投資房地產還不錯。

口袋建案 照計畫妥善開發


問:接下來的房市布局?

答:過去幾年我買地或買樓,都是為了幫朋友,土地買來也不能就擺著,所以我才會與建商合作推案。雖然就獲利率來看,房地產獲利比科技業「輕鬆太多」,但房地產衍生問題多、爭議性也大,未來我只會把既有的土地妥善開發,新的投資則要緩一下,這「一下」會是多久,我也不知道。

今年以來,我只買了一塊在新店大台北華城的土地,出手原因,是因為之前與新普建設合作的案子「新普國玉」就在隔壁,該區若能整體開發,區域風貌較佳,也是好事。

日前傳出我在新店有百億元的別墅案要登場,其實我只是其中一個股東,未來分回的案量只有總銷的9%,此案我純投資,由合建的寶徠等建商主導。

如今我手上較大的案子,包括太子汽車三重舊廠,有3,500多坪,目前政府希望該區能整體開發,頂新集團在附近也有一大筆土地,不排除一起開發,讓區域發展更好。此外,我與國揚建設創辦人侯西峰曾在高雄合作過「國宴」一案,坊間就把葉國一跟侯西峰連在一起,後來彼此也沒再合作,未來合作的機會渺茫。另一家建商皇普,我的確是股東,但未來並不打算增加持股,更別提入主。

在華國飯店旁邊,我有幾百坪的土地,正在談都市更新,周邊地主都有意願,應可整合逾千坪。

2011年9月2日 星期五

(政策) 外資鬆綁 北市千億土地開發有譜

更新日期:2011/09/01 05:30 鐘惠玲/大阪報導

中國時報【鐘惠玲/大阪報導】


為促成上千億元的北市三大土地開發案,北市府將鬆綁外資投標限制,還要與業者共同分攤風險,希望吸引國際業者參與競標。台北車站雙子星大樓開發案先前已流標四次,這回已有六家日商洽談了解,台北市長郝龍斌昨日表示,這次「機會很大」。市府估計,雙子星大樓案最快於明年第一季決標,信義計畫區A二十五與世貿二館開發案應可在明年第二季決標。


郝龍斌昨日赴大阪參與經建會對日招商大會,說明市府土地開發案。郝龍斌說,雙子星大樓案規模可達七百億元,希望能開國際標,吸引國際一流業者參與。另外信義計畫區A二十五與世貿二館開發案,也希望引進飯店、觀光旅遊業者,提升台灣的觀光服務品質。


信義A二十五與世貿二館部分,不像雙子星大樓案的難度較高,據了解,在招商會上,已有阪神控股人員到場與市府接觸洽談。市府透露,已有國外主權基金對北市府土地開發案有興趣。


為促成土地開發案,市府也將鬆綁相關投標規定,郝龍斌強調,大原則就是要讓國際一流業者願意來投標。台北市財政局長邱大展說,以往對外資投標規定較嚴格,例如要出具無退票證明、還沒得標就要先設立公司等,將取消相關限制,讓國內外業者站在同等地位。


另外,郝龍斌強調,業者與市府的土地開發案,如果土地上還有其他較小的地主,若要業者自己去解決,恐怕就不會來投資。基於幾乎所有想投標的業者都有這項顧慮,因此台北市政府就來擔保協助解決,如果將來有問題,業者與市府各分擔一半責任。


郝龍斌說,市府的政策目標很清楚,「不以賺錢為目的」,是要把公共建設或BOT的案子做好,「品質比獲利重要」,因此在這原則下,將會盡可能分擔業者一部分風險,吸引業者來投資,才能從競標找出最好的廠商。


(政策) 申請地價稅優惠 22日截止



更新日期:2011/09/02 04:21

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕今年地價稅將於11月1日開徵,財政部賦稅署提醒,自用住宅用地、工業用地等,可以適用地價稅優惠稅率,自用住宅地價稅優惠稅率為千分之2,跟一般用地的稅率相差5倍以上,申請期限至9月22日止,逾期申請者,明年開始才適用優惠稅率。


賦稅署官員說明,已規定地價的土地,除依法作農業使用者外,都必須課徵地價稅,一般用地的地價稅基本稅率為千分之10。


官員說,如果土地所有權人在同一縣市擁有的地價總額,超過該縣市累進起點地價,按累進稅率課徵地價稅,累進稅率最高達千分之55。


賦稅署官員表示,民眾可以檢視去年的地價稅繳款書,看看是按一般用地或是自用住宅課稅;如果已適用自用住宅優惠稅率,就不用再申請;如果按一般用地課徵地價稅,可於9月22日前申請適用自用住宅優惠稅率。


(地產) 倪子仁:新建案 仍開出新高價



【聯合報/記者何醒邦】2011/09/02

住展雜誌研發長倪子仁

政府打房是為了要讓房價下降,可是目前還沒有明顯降價,只有成交量萎縮,因建商口袋仍深,根本沒理由降價,新建案甚至照舊開出區域新高價。

今年黃金檔期928檔,預售屋推案量雖不如預期多,但上市建商作多的依舊不少,在這波「危機變轉機」時空裡,多家建商已擬妥應變的措施與推案策略,加強地段與產品力,是建案的重要賣點。

大台北預售屋價格第二季飆到歷史高點,台北市每坪均價達78萬、新北市也達32萬,預估第三季受股災與政策影響,大台北房價會微幅下修3到5%,估計直到總統大選前,都會是這種盤整持平格局。

至於大選後,要看情勢發展,如推案再度爆量,將推升房價;但若繼續量縮,價格應很難上去。

包括遠雄、華固、皇翔、長虹及興富發等一線建商,預估今年的推案量將與去年相當或更多。

(政策) 卡奴續擁住宅 訂排富條款



【經濟日報/記者邱金蘭/台北報導】 2011/09/01

為協助卡奴更生,司法院及立委有意提案修法放寬規定,讓債務協商的卡奴仍繼續擁有自用住宅。

但銀行公會對此提出「排富條款」,避免積欠債務的人卻坐擁豪宅等不合理現象。

銀行公會昨(31)日召開理監事會議,討論銀行公會針對司法院及部分立委提案的消費者債務清理條例修正草案,提出修正意見。

據了解,銀行公會對清費者債務清理條例修正案的建議,主要重點包括訂定「排富條款」。

銀行業者表示,司法院及立委提案的修正案,針對更生卡奴放寬限制,讓卡奴可以擁有自用住宅。

舉例來說,卡奴若欠銀行房貸100萬元,並欠信用卡、現金卡及信用貸款100萬元,在現行規定下,卡奴如果不還房貸,房子會被扣押。

雙卡及信用貸款如果不繳,同樣也房子也可能會被銀行扣押,藉以促使債務人還款。

若依司法院及立委提案修正版本,雙卡及信用貸款如果不還,或透過債務協商慢慢償還,卡奴仍可保有房子。

銀行公會認為,這樣的修正案並不合理,可能造成銀行需減債,但債務人卻仍坐擁豪宅的不公平現象,有必要訂定「排富條款」,限定條件,以真正協助經濟弱勢者。

根據公會修正版本,若要放寬卡奴保有自住住宅的條件,前提必須是,債務人的自用住宅價值未逾該筆自用住宅貸款積欠的本金,且平均每期攤還金額,未超過一般人生活水準的合理租金。

舉例來說,如果卡奴有價值500萬元的房子,欠銀行的房貸是600萬元,另欠雙卡、信用貸款200萬元,合計債務是800 萬元。

在此情況下,就算銀行拍賣掉房子,對卡奴來說,一樣還是不夠還錢給銀行。

在這種情況下的卡奴,適用司法院及立委修正案的放寬規定,相對合理。

但如果不做限制,卡奴若擁有價值2,000萬元的房子,房貸還有350萬元,房貸繼續繳,但欠雙卡及信用貸款的200萬元,擺爛不繳,或是攤還十年才還,十年後房子可能變成3,000萬元,卡奴卻享有零利率,就明顯不合理。

至於平均每期攤還金額未超過一般人生活水準的合理租金。

銀行業者表示,並未訂定具體標準,但如台北市目前租金,一般人生活合理水準每月約8,000元。