2009年12月30日 星期三

高房價的省思

作者:徐世榮(政治大學地政學系教授)
我們該如何看待都市高房價問題?台北大都會區的高樓住宅地價動輒一坪五、六十萬,這讓許多人,尤其是年輕受薪族,根本不敢抱持擁有住宅的夢想。前一陣子十大民怨票選,都會區高房價位居榜首,由此可見問題的嚴重程度。都市房價為什麼這麼貴?這是市場自由運作的結果?還是人為的操控?一般皆知,高房價並非是源自於高建築成本,主要是因為土地的價格太貴了,而這價格中具有超額利潤,此超額利潤一般被稱之為「地租」,如何詮釋地租的本質,並決定地租的歸屬,可能是釐清及解決問題的關鍵。
受到新古典經濟學的影響,普遍的看法是將高房價視為是不同地理區位因素所造成的結果,由於距離市中心遠近不同,交通運輸成本遂有所差距,使得地價出現高低差序之分,此種地租被稱為「差額地租」。論者主張這是市場客觀力量運作的結果,並非人力所能掌控。透過市場的自由競爭,具較高支付能力的土地使用種類,會把支付能力較低的土地使用種類排除,因此,地租的運作會使得都市土地做最高價值及最佳的使用,其所呈現的高房價也因此被視之為是合理的。
然而,區位因素真的可以用來解釋高房價的現象嗎?我們看到許多地方的區位條件並沒有根本改變,交通運輸成本依舊相似,但是房地產的價格卻是以倍數往上攀升,這該如何解釋?其實土地具有跟一般商品非常不一樣的特質,它不可移動、也無法增加,在保障私人財產權的前提下,土地所有者、建商及財團擁有決定地價的權力,而這被稱之為「獨占地租」或「絕對地租」。
這一派學者認為,都市地價高漲的主因並不是因為運輸成本節約、或區位因素優良所造成的,而是因為對不同土地的「加價」所產生的,這些加價的產生及多寡,主要是由土地所有者、建商及財團來掌控,其中並往往涉及了許多政治因素。這凸顯一個重要意涵,即都市的地價是經由人為主觀所創造出來的,並非是客觀市場供需法則來決定的。
因此,擁有土地也就擁有超額利潤,土地變為絕佳獲利的商品,成為投機的重要標的,大量的資金押注入於房地產市場,造成台灣社會畸形的發展,許多貧窮者及中產階級皆無力購屋,而立場嚴重偏向資本的政府又不願協助,高房價遂成為今日嚴重的社會問題。這個問題該如何解決?端看我們要如何看待地租、決定地租的歸屬、及人民的選擇!※ 本文轉載自《看守台灣電子報》

房市黃藍燈 點亮了

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
房市傳來好消息,內政部建築研究所今天公布最新房地產景氣動向,景氣對策訊號比上季上升3分,燈號也擺脫連續4季代表低迷的藍燈,轉為黃藍燈。至於未來市場,領先指標呈小幅上升情況,預測明年景氣大致維持現況。
主持這項研究的政大教授張金鶚表示,兩岸關係持續改善,主計處預估2010年經濟成長率4.39%,讓不動產市場出現回溫,不過,過多的資金、過度預期兩岸發展及就業市場仍未反映經濟復甦情勢仍是房地產隱憂,他呼籲一般民眾不要過度預期、政府也應正視過多資金所導致房價泡沫化問題。
建研所今午表示,第3季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為10分,較上一季上升3分,燈號由藍燈轉為黃藍燈。主要是在素地交易、建築執照面積上明顯提升。黃藍燈代表景氣緩步向上。
建研所上午同時公布針對預售屋公設及主建物分開計價的廠商調查,建商多認為是負面,不過代銷仲介則認為是正面,對政府想推「以屋養老」的反向抵押貸款,45%廠商認為對房市有正面影響,負面不到一成。
建研所也針對近來政府相關單包括央行、經建會、財政部相關說法,詢問廠商預估明年上半年房價,結果顯示,近4成認為會下跌,36%認為持穩、但也有2成多業認為會上漲。不過對於明年第一季,認為房市景氣轉好或不變達到8成,占絕對多數。
建研所表示,未來市場主要利空消息包括高房價形成民怨、陸資來台投資可能不如預期、失業率仍處高檔及商辦空置率上升問題;至於利多則是政府簽訂ECFA、總體景氣彈升、消費信心分數提升等。

2009年12月29日 星期二

上樑典禮與2009尾牙感想 FR●M/董事長

*所謂上樑典禮,是指在工程中完成50~60%時,所作的一個傳統儀式。
汐止A區上樑典禮的日子,終於在國曆民國98年12月22日,隆重舉行。

記得以前也有上樑的紀錄,但都沒有如這次這樣的─天時、地利、人和,我抱持著感恩的心,同時也謹記著─尊天、敬地、人謙。

這塊土地,從整合,設計到施工,有如母親懷胎十月的心情,每一個階段,都用心呵護。希望在胎兒未出世前,能把所有的付出,不吝色的,注入未來的新生命。從一張白紙,細膩的刻畫出未來榮景,又在施工階段,澆鑄RC,建造鋼構,一層一層的,彷如看著自己的小孩,一年又一年的茁壯長大,終於在12/22日當天,舉辦人生的成年禮儀式,讓大家看看這個青澀的青年,想像他未來俊俏的模樣。

我也感謝在成長中,給予關懷,呵護,照顧,付出的所有承包商們。在緬懷過去辛苦的同時,必須要以更長遠的想法看待未來。因為,「未來」是透過下一代的眼睛去看「未來」,因此,我們必須要不斷學習,不斷溝通,傳承經驗,充實自己,貢獻社會。

雍和建設 董事長 楊景松

2009年12月24日 星期四

2009 雍和汐止A區 上樑典禮 與 尾牙晚會


2009.12月22日
這一天,雍和的大日子,天公也很賞面子給了一張連日來少見的陽光笑容。
一大早員工就忙進忙出準備好讓上樑典禮準時開始
以下↓ 不多說~讓各位一起認識所謂 [上樑典禮儀式]




結束上樑典禮後!...緊接著~
汐止A區依然充滿了人潮.這個下午很熱鬧。
晚上的尾牙晚會,正..蓄勢待發!



企劃部感謝大家全力協助佈置會場,專業的機電、專業的土木、專業的點工
和專業讓各位場內來賓開懷自在的同仁們共同享受這晚的五星級工地秀!!哈哈~
當然~~
最感謝的還是舞台上絢麗耀眼的晚會靈魂
來自原住民的林文(Camake)樂團~獵戶座樂團~音響松哥與燈光阿山 以及三位原住民表演者~
還有 華視點燈節目企劃 淑渟!
因為認識了林文(Camake),於是培君和happy都有了一個原住民的名子
培君是"慕尼",Happy是"哈嚕咕"

阿~~最重要 還要感謝~~本次帶給大家滿桌好菜的大廚 鄭先生~~
阿伯看我都沒得吃 偷偷叫去廚房吃好料
活動開始前也先給了我ㄧ杯牛奶和巧克力Muffin墊了胃
阿姨們也很可愛 給了我ㄧ包油飯...只是..真的還是沒辦法吃!
嗚 ~~ 好~~感~~~人~~~喔~~
好吧~不要在殘害大家的眼睛.看看活動照片吧↓
尾牙晚會正式開始囉 ~




感謝眾多廠商貴賓們在這一天裡和雍和一起發生好多故事
一起感受難得的陽光
一起聽見山林的美聲
雍和愛你 ~

We wish you have a X'mas and Happy New Year.


企劃部 / happy.哈嚕咕

一年門票收入新台幣9.43億元,實景舞台劇讓地價漲40倍

商業周刊 第1151期 2009-12-14 撰文者:李盈穎
以《印象•劉三姐》創造空前成功並拉抬陽朔經濟飛漲,梅帥元這回來台要與優人神鼓牽手,是否能複製在中國的「多贏」經驗?兩岸文化產業都在引頸期盼……。

梅帥元一手策劃的《印象.劉三姐》實景舞台劇,在灕江上演出、起用當地居民演戲,不僅帶動當地的觀光發展,居民所得、地價也跟著飛漲!(攝影者.賴建宏)

中國著名的實景舞台劇製作人梅帥元,十一月下旬來台,與台灣表演團體優人神鼓討論合作機會。梅帥元的《印象•劉三姐》二○○三年十月在廣西桂林市陽朔縣首演,該戲的舞台不是地板、布幕,而是直接在灕江上演出;演員六百多人,幾乎由當地的漁夫、農民擔綱。由於該劇獲得空前的成功,一年光是門票,就為陽朔帶來人民幣兩億元(約新台幣九.四三億)的收入,並帶動陽朔周邊經濟、交通、旅遊發展,被選為中國首批文化產業示範基地。

梅帥元的專長是寫小說、劇本,他原是廣西壯劇團與雜技團團長,作品獲國家級獎項無數,但他卻不滿意。「感覺對藝術沒什麼巨大貢獻,」於是,不安現狀的梅帥元在一九九九年辭去團長一職,投入實景舞台劇的籌畫。

籌資困難請不起演員 就地找真實農、漁夫上台

執行夢想總是艱辛的。梅帥元籌備《印象•劉三姐》五年,需求資金為人民幣七千萬元,處處吃閉門羹。雖然名導演張藝謀同意執導,但答應梅帥元的資金統統沒有進來。「說在野山野水裡演戲,當下人們一知半解,好像聽懂了,過一陣子又覺得不太可行,又不願意投資了,」他說。好在後來由一家化工、化纖企業——廣西維尼綸集團決定投資;梅帥元的公司則出資三○%。

梅帥元表示,資金是一開始最艱難的部分,但是還有更麻煩的。由於實景舞台劇意即借用當地的山水成為布景、舞台,因此,長期且周全的前置工作成為舞台劇是否能成功的關鍵。首先是勘景,必須找到一塊有天然地形遮蔽的土地,避免觀眾沒買票就能收看。其次是通過當地政府的環境評估;依規定,演出時只能在核心風景區的周邊,並且,一草一木都不能破壞;音樂、麥克風聲量,也不可影響居民。就連流動廁所都得做到零排放,因此梅帥元進口了有菌種分解、回收的流動廁所,供觀眾使用。

也因為籌資困難,梅帥元只好盡可能壓低成本:請當地的漁民、農夫來演戲,原因在於專業演員所費不貲,又不見得演得好。

以《印象•劉三姐》為例,漁民演員白天仍有自己的工作,晚上兼差兩小時演戲,每人每月約可得人民幣一千元到一千五百元工資;專業演員則需要計算差旅費、住宿費、餐費等,一個月約要一萬五千元,足足是當地人的十倍。再者,該劇碼每天晚上都有演出、演出期長達十一個月,僅從元月二日開始休息二十天左右,專業演員不可能全年無休。第三點,也是最重要的,專業演員要演出當地生活,如實際在江上划竹筏,光要學會就要花很長的時間,更不可能演得好。

只是訓練非專業演員也不容易,居民們連「導演」是什麼都沒概念。為了排演順利,前後花了三個月,一週五天集中排練,才能上場。

開創一條鞭經濟效益 土地飆漲,遊客人數暴增

《印象•劉三姐》自二○○三年演出至今,門票收入扣除給旅行社、導遊等的佣金,不僅每年創造人民幣六千萬元的利潤,還帶動當地土地從原先的每畝人民幣五萬元,飆漲到兩百萬元;旅遊區床位從兩千床變成三萬床;住宿客一年一百萬人增為四百萬人。

「帶動起來的商業活動不只是增加了賣香腸的小販,而是酒店林立!村民們拿出自己種的菜、養的雞招待客人,這不就是我們以前常說的什麼農家樂嗎?」梅帥元說明,文化創意產業的意義在於帶動一條鞭(指上游到下游,旅客需要的所有服務)的經濟效益,而不是僅僅劇團獲利而已,是一個「多贏」的狀態。

徹底實現「多贏」利益 新劇還沒上演,先買好地

也因為這個成功的演出,為梅帥元打開更多製作的機會。從《印象•劉三姐》之後,到明年九月為止,他還有七個實景舞台劇要上演,地點最遠到內蒙古呼倫貝爾,演出期則依當地氣候各有長短;梅帥元說,只要一個遊覽區每年有兩、三百萬遊客,就初步符合大型實景舞台劇的條件。而像這樣的遊客資源中國不缺、放眼世界更多。

打響《印象•劉三姐》名號後,梅帥元連自己掏錢投資都不必,有的是當地政府完全出資,並且不在乎盈虧,目的在於樹立一種文化標誌,只需要梅帥元策畫、製作即可。而梅帥元也開始懂得善用「一條鞭」經濟效益,他自己看好的劇碼,都會大手筆買進當地土地,等待升值。例如明年分別在山東泰山、四川成都演出的劇碼,梅帥元已分別都投資人民幣一億元買土地,以彌補在《印象•劉三姐》土地飆漲四十倍後,他才發現只買了一百多畝地的遺憾。

台灣表演團體優人神鼓在大自然裡面訓練團員,與梅帥元理念相近,雙方初步決定:若要將實景舞台劇搬台灣演,目前首選地點有日月潭及台北郊區兩處。台灣方面為了數量龐大的團員,需要再花時間培訓;另外,優人神鼓創辦人劉若瑀表示,優人神鼓也無法像《印象•劉三姐》成為常態演出,需要調整。預計籌備時間至少要兩年以上,雙方各自出資百分之五十。

訪問梅帥元時,蘇州政府打電話詢問梅帥元是否能在蘇州也做一個類似的劇碼,梅帥元儼然成為中國實景舞台劇代言人,然而,在台灣複製相同戲碼能不能如同在中國一樣成功,並且還有梅帥元口中的一條鞭經濟效益,文化創意產業的人都正在引頸企盼著。
小檔案_梅帥元 [ 隱藏 ]
出生:1957年
學歷:武漢大學中文系漢語言專業
經歷:廣西壯劇團和雜技團團長,作品多次榮獲中國文化部文華大獎、中宣部五個一工程獎、曹禺戲劇文學獎等。
現職:景典文化發展(上海)有限公司董事長

2009年12月21日 星期一

2009雍和建設 年度尾牙



本公司2009年度尾牙晚會,其中特邀知名台灣原住民樂團獻聲感動您我,
本活動 將會在最嚴寒的冬至晚宴裡帶給大家最熱情如火的絢麗視覺。


活動時間 : 98年12月22日( 星期二 )
活動地址 : 台北縣汐止市南陽街188號 ( 世貿高爾夫球場 ) 正對面.
●晚會入場時間 上午 18:00
●尾牙晚會開始 上午 19:00 ( 請務必於7點前準時入場)

全體員工也務必全場支援
協助廠商貴賓入場入座。

感謝大家配合!


祝: 尾牙順利,快樂~

企劃部/happy

2009年12月16日 星期三

房市搶先報

區域行情
台北縣   
汐止市     預售屋       成 屋
福德一路   20-23   18-20

大同路三段  14-18   14-15
新台五路   24-30   22-24
樟樹一路   20-22   18-20
明峰街    20-22   18-20
湖前街    20-23   18-21
康寧街    20-22   18-20
新店市
北新路一段  30-35   28-33
北新路二段  33-38   32-38
民權路    35-40   32-38
中正路    32-34   32-34
寶橋路    30-35   29-38
中央新村   30-34   28-33

安民街    15-20   18-20
安德街    15-20   18-20

2009年12月11日 星期五

88水災之後─國土復育是急診 國土計畫是門診

昨(9日)立法院內政委員會召開「國土計畫法」及「國土復育條例草案」公聽會,由於行政院擬將國土復育包含在國土計畫法之內,但國土計畫從通盤國土調查到全面立法,落實至少還需6年時間,許多遭到八八水災摧殘地區無法等待這麼久,因此在國土計畫法緩不濟急的情況下,立委邱議瑩召開這次公聽會,希望彙整各界專家學者意見。
會中學者多認為兩案屬性、緩急各有不同,建議行政院將國土計畫法與國土復育條例分開進行,一方面讓受創土地休養生息,一方面針對國家土地利用做通盤檢討,獲內政部長江宜樺認同,承諾將調整作法。但江宜樺也指出,國土計畫不能再等,仍希望儘速立法。
國土復育是急診 國土計畫是門診
公聽會上各界專家學者大多同意將國土計畫法與國土復育條例分開,成功大學都市計畫系教授陳彥仲表示,國土復育條例為的是減少人為對土地的傷害;而國土計畫法則是著重在國土的合理開發,兩者的重點各不相同。台灣大學土木工程研究所教授洪如江指出,目前台灣的土地就像重傷需要急診,而國土復育就是急診室,但國土計畫則是門診,要慢慢問出土地遭遇的病狀,一個重傷的人還把他抬去門診怎麼來的及?
環境法律師詹順貴也認為,復育條例本身是任務型法案,有它特定的時空背景,並且是以生態區域作劃分執行;但國土計畫卻是以行政轄區來分區,兩者有根本上的差異。更何況國土計畫是百年大計,未來的立法都將以此計畫為前導,因此更應該審慎立法。
缺乏民眾參與 原住民消失於計畫之外
除了兩法是否應該分開進行,對於國土計畫法在制定過程中,是否有充分的民眾參與資訊公開也成為討論焦點。政治大學地政系教授徐世榮表示,目前的公聽會都是跑程序而已,以中科四期為例,其中牽涉到多重利益,但是在地方上卻沒有召開公聽會,他認為政府需要更負責任。
法律扶助基金會律師林三加也表示,根據行政程序法,行政計畫在某特定區域的利用,若牽涉不同部會及多重關係,就應該要有公開的聽證程序,而且不只是在中央,也應該在地方舉辦公聽會。另外在聽證之前,需要有充分的資訊公開。所謂的資訊公開不只是「告知」,更應該以民眾能夠了解的語言和方式來進行說明。
台灣原住民政策協會監事拔尚(蕭世暉)表示,八八水災之後原住民常說「水會記得它曾走過的道路」,台灣早已沒有自然的河流,河流的走向都是人為調整過的,它只是走回它以前的路。當大家坐在這裡討論如何「規劃」時,卻忘了我們並不了解自己的土地,所以才不斷想複製其他地方的生活方式來這塊土地上。
「但真正了解如何與土地共存的原住民,卻在幾次公聽會中被排除,而國土計畫法內對原住民的保障也是少之又少,只被放在一個不顯眼的位置,更不用說原住民的主體性遭到切割」他接著表示。
洪如江認為,原住民原本居住的高位河階地其實是相對安全的,也沒有過多的人為開路破壞山林水土,反而是後來平地人開路上山,把開發帶進去、又讓原住民遷移到相對危險的區域。開路上山會讓坍方情況加重100倍,而台灣大多數不當的陸橋建設都是政府在做的。

超限利用 國土計畫擋得住?
洪如江接著問到,超限利用其實依照現行法規是可以處理的,但卻沒有處理,難道未來有了國土計畫法就可以改善嗎?
政大地政系教授賴宗裕表示,台灣立法密度很高卻沒有越立越好,這不是法令問題,而是執行面問題,加上整個制度缺乏事後監督執行的機制。以農業發展地區為例,這些地方都是限制開發,台灣需要針對農業作出總量管制,保護農地不再流失。
開發思維 犧牲台灣農業用地
徐世榮指出,國土計畫法內第六條限制了農地的開發,希望此法實施後能夠讓農發條例第18條廢止,不要繼續在農地上興建像別墅一樣的農舍,導致台灣農地破碎。前政務委員、實踐大學建築設計系教授林盛豐表示,農發條例和農再條例就是對台灣農地的嚴重侵擾,讓農村冒出一堆農舍、一堆水泥建築,干擾合理使用,他也憂心,國土計畫法第五章的「開發許可」反而是為開發大開後門。林盛豐認為,國土計畫應該是對不當的侵擾作出調整與規範。
林盛豐接著提出,台灣的未來在農村,以及第二線、三線的城市;只是政府對這些地方沒有想像,只懂得把硬體塞進去,計畫法表面上看起來對農村開發有所限制,但若政府仍只是開發思維,那實際上不會有任何改變。立委田秋堇表示,目前瑞士為了提升農業水準,他們的農夫必須擁有國家級的證照,在政策上提升農業的尊嚴。
最後內政部長江宜樺回應各界論點,答應會將公聽會的意見帶回,向行政團隊建議將兩案分開,但台灣的國土計畫不能再等,因此希望能儘快推動立法。另外有關農地問題,江宜樺則表示,農地問題主管機關為農委會,因此不便在國土計畫的公聽會上多說,也許將來在農發條例的討論上可再議。國土計畫以全盤檢討台灣土地、海岸與林地使用為前提,
但在現有法規已可規範的情況下,仍有許多地方遭到不當開發與破壞,許多學者認為這是「執行者」問題而非法令不足。當前台灣若仍然以開發思維為導向,不斷認為科技園區、工業區能夠提升台灣競爭力,持續犧牲農業用地以滿足財團,再多的相關法令也無法阻擋失序的開發。

巨大冰山漂向西澳大利亞:面積為香港兩倍

龐然大物:衛星圖顯示,一座長12英里(19.31公里)的冰山正漂浮在南極洲附近的羅斯海(Ross Sea)上。不變的旅行:更近距離的衛星圖顯示,這座巨大的冰山正在向北漂移。這座超級冰山正從羅斯海向西澳大利亞漂去。
  新浪科技訊 北京時間12 月10日消息據《每日郵報》報導,一座面積近87平方英里(225.33平方公里),重達2000億噸的冰山正漂向澳大利亞。這座巨大的冰山,面積大約是香港的兩倍,有英國懷特島(Isle Of Wight)的一半大。科學家在衛星圖上發現了它。他們認為這是百年難得一遇的事情。
  這座冰山已經比平時的冰山更靠近澳大利亞,目前位於西澳大利亞西南偏南大約1700公里處。冰川學家尼爾•楊(Neil Young)表示,自19世紀劈飛剪船在英國和澳大利亞之間的貿易航線行駛以來,他從沒聽說v酗H在這一區域發現過這麼大的冰山。這座超級冰山的行進速度僅為每天1海里(1.85公里)。
  他說:『長期以來,我根本想不起有誰提到過這樣一座冰山。我猜,要想聽說這樣的冰山,你也許要回到飛剪船時代。』楊認為,這座長12英里(19.31公里),寬5英里(8.05公里)的冰山,大約是在10年前脫離南極洲的,在開始沿這條不尋常的路線北上以前,它一直在緩慢漂浮在南極洲周圍。
  楊表示,香港島的表面積大約是49平方英里(126.91平方公里),懷特島的表面積將近147平方英里(380.73平方公里)。這座編號是B17B 的冰山,剛開始時的表面積大約是現在的3倍,不過後來分裂成兩座較小的冰山。他說:『這座冰山已經在公海漂浮了大約1年。在這段時間z翩A它一直在緩慢向北偏東的方向移動,朝西澳大利亞漂去。』
  科學家在澳大利亞麥誇里島(Macquarie Island)近海的東部發現兩座巨大的冰山後,很快發現了這個正漂向澳大利亞的龐然大物,在這之後,他們又發現100多塊更小的冰塊正向新西蘭漂去。  在這些水域看到冰山非同尋常,不過隨著全球升溫,海水溫度上升,這種冰山會慢慢減少。然而楊表示,超級冰山並非氣候變化的產物。它們是在冰架發展的過程中形成的。雪降落在冰架上,越積越多,慢慢形成更多的冰,冰緩慢向冰架邊緣移動。最終冰架周圍的冰會脫離主冰川,形成漂浮的冰山。

2009年12月7日 星期一

一年一度的尾牙又要開始囉~
每年到這個時候,
企劃部就開始備戰,
總是希望可以有完美的ending~~
即使每次尾牙,企劃部都只能吃到兩口菜
大部分時間都要跑流程
不過只要
在歲末大家都開心~~努力就是值得的

好啦~以下才是重點
由於這次尾牙
  1. 規模非同小可
  2. 地點在戶外,和往年的形式大大不同
  3. 時間緊迫
要注意的事項
也就多出很多囉
以我們部門的微薄之力
實在很難達成

所以我已向各部門主管知會
人員需求名單
若要跟換人員~
請提早通知喔(不然我們可能沒辦法更換人員喔~)