2010年11月29日 星期一

(政策) 老屋都更大翻修 4年補助2萬戶


【聯合報╱記者李光儀、李順德/台北報導】 2010.11.26 09:12 am

行政院會昨天通過「都市更新產業行動計畫」,四年內將投入一百八十四億元,協助兩萬戶老舊住宅更新。屋齡二十年以上可獲整修工程補助,三十年以上舊屋則可獲得改建的規畫補助。
內政部統計,全台超過二十年的老舊住宅約四百八十萬戶,其中三十年以上的老舊住宅就占三○二萬戶。根據營建署的「都市更新產業行動計畫」,明年起四年內,政府將協助這些老舊住宅重新改建或整修。

內政部表示,若單棟老舊建物整修、也就是俗稱的「拉皮」,將提供每戶二年五十萬元零利率的利息補貼;單棟老舊建物的重建,則可提供每戶二年二百萬元零利率利息補貼;老舊住宅在改建後,仍可保留原有容積,不必受限現有容積限制。

若以「都市更新」途徑,內政部指出,須具一定規模才可進行;以台北市為例,至少須兩千平方公尺基地的建物整修、改建,經審查後,最多補助百分之四十五的工程經費(改建補助工程規畫費),二者都會另定補助上限。

營建署長葉世文表示,由於經費有限,所以預計四年將只補助兩萬戶。詳細計畫內容,會與地方政府討論後再確定。

另外,行政院長吳敦義昨天在行政院會指示,應該把改建、整修後的老舊住宅符合節能減碳和智慧綠建築規範者,也納入獎勵範圍內。內政部表示,將依照建研所頒布的「綠建築標章九項指標」加以評估,評估在銀級標準以上者,還可另外獲得百分之二十的容積獎勵。

營建署副署長許文龍表示,這項計畫規模非常龐大,範圍包括屋齡三十年以上建物(全國三百一十萬戶),屋齡二十至三十年以上建物(全國一百七十萬戶),範圍涵蓋全國一半以上建物。

對於建蔽率鼓勵,營建署舉例,若一百坪土地可興建建物面積六十坪,在同意整建時,可給予增設至少一支電梯的空間;至於容積率獎勵,若過去老舊建物原本是五樓,但整建時當地容積率只能興建四樓,可同意依五樓容積整建。

(評論) 房價若續漲 台經院:恐泡沫化


(中央社記者陳宜君台北25日電)2010/11/25 13:28:00

台灣經濟研究院副研究員劉佩真表示,以投資客占不動產市場交易比率,與房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的比重兩項指標評估來說,房市有泡沫化的疑慮。

台經院今天發布10月景氣動向調查報告,長期從事不動產分析的劉佩真回答媒體詢問時表示,若房價繼續上漲,會有泡沫化疑慮。

她說,投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一,超過2成就是泡沫化,目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。

另一項指標是房貸餘額在國內生產毛額(GDP)的比重。劉佩真表示,一般認為超過40%就是泡沫化,目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成。

她認為,房市短期內將進入「上有壓力、下有支撐」的高檔震盪期,預料明年交易量還是會增加,但成長幅度不如今年。

劉佩真說,行政院主計處預測明年經濟成長率達4.51%,資金效應也會持續,加上新台幣升值,導致高資產人士將資金轉進高報酬率的商業辦公大樓或豪宅等不動產投資,因此房市短期內會有支撐。

她說,央行持續打房,加上五都選舉的不確定因素,許多建商將推案延至明年第1季,估計屆時推案量將達新台幣3000億元,造成短期供應量大增,房市面臨壓力。

劉佩真表示,房市供應量在今年第1季出現1成的成長後,動能開始減緩,但仍呈正成長,明年預料還會比今年成長1成;今年建商推案量約6800億元,明年全年估計超過7000億元。

她說,房市今年上半年推案量成長,但央行 6月下旬升息半碼,並祭出選擇性管制措施,導致房市量能在下半年萎縮;央行9月底再度升息半碼,不過管控力道已開始鈍化,10月房市仍持續成長。

劉佩真估計,房市在明年第 1季前會上下波動,但幅度不若今年第 1季那麼大。

她說,今年1到9月的建物買賣移轉進出較去年同期成長4.84%,估計明年的房市交易量年增率會持平,不會再看到今年的成長率。991125

(趨勢) 選後房市推案 爆量3,000億


工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2010-11-25 01:35


 建商、代銷正摩拳擦掌,醞釀五都選舉過後爆量推案,選前暫停推案造的「遞延」效應將從第4季延續到明年第1季,估計北台灣都會區大概有3,000億元會推出。房地產業者估計,明年全台房市推案量,可能會比今年爆量約1成、破7,000億元。

 海悅廣告總經理曾俊盛昨天針對選後房市,進行解盤。他分析,雖然房地產界普遍看好選後房市,但是鑑於2012年還有總統大選,業者認為政府不可能坐視房市有過熱潛在危機,否則總統選舉前、民怨再起,怎麼選得下去?因此未來1年,仍可望會有一道道溫和打房的政策大菜上桌,適度壓抑不當炒作。不過總體來說,房市會呈健康理性格局發展。

 曾俊盛表示,選後首先要觀察的政策重點,一是央行是否升息,二是內政部推動房價透明化制度,以及「社會住宅」是否會有更大規模的釋出,三是財政部課徵豪宅稅等措施;鑑於2012年還有總統選舉,因此未來1年不排除還有一波波的政策打房。

 曾俊盛表示,惟可以期待的是,明年初行政院可望開放陸客來台自由行,預期會帶動旅館業、觀光業、零售服務業和航空業,內需產業景氣持續好轉了、失業率也陸續下滑了,人民所得必然反應在口袋中;再者,全球資金行情也持續抬頭。因此,從上述兩岸政策和大環境來觀察,房地產市場必然欣欣向榮。

 海悅選後將大舉推案約450億元,包括台肥南港總銷達100億元「Z計劃」、元利南港40幾億元「元利世紀匯」、南京東路80億元「天觀」、寶徠建設新店90億元大案、汀洲路40億元吉美建設案、海悅和甲桂林聯手代銷的興富發林口100億元大案等。

 至於海悅甫進場暖身的「國賓山莊」,也預計選後進入強銷。

 曾俊盛表示,不論藍綠誰席次多,房市多頭格局已確立。保守估計,選後北台北精華地段新案,會有5%以上房價調漲空間。

 新聯陽實業副總經理黃清益表示,不論藍綠結果如何?對於房地產市場影響都不大,畢竟這是屬於地方性選舉。

 不過黃清益認為,從業者檯面上信心滿滿,選後又計劃積極推案,並持續調價的動作來看,大致已反應業者作多心態強烈。

(地產) 南港都更 下月再闖關


【經濟日報╱記者周義朗/台北報導】 2010.11.25 03:46 am

輪胎廠南港(2101)都更案擬下月再次申請送件,據了解,南港希望容積率能從390%提高至442.7%,南港表示,下月申請送件,通過與否取決於台北市政府。

南港指出,土地開發是由旗下南榮資產管理負責。目前南港舊廠區資產土地面積達1.35萬坪,扣除捐地後的面積為9,462坪,預計開發總樓層地板面積約7.6萬坪,公司規劃將30%建造為綜合商場、25%為高級住宅、25%為高級飯店、13%為辦公大樓、7%為商務飯店。

國內法人推估,以南港該地段目前房價每坪約80萬至90萬計算,預期可增加逾80億元可售金額,扣除預估開發案所需之工程款約150億元,獲利達400億元。

南港表示,今年第四季受到原料價格高漲因素影響,天然橡膠價格已漲至4,300多元,將影響第四季毛利表現。正新(2105)日前公告,看好大陸內需市場需求強勁,董事會決定增資人民幣1.5億元(約新台幣近7億元)在漳州廠增加產能。

2010年11月17日 星期三

(生活) 多年房租1次收 稅也要1次報‏


2188租屋售屋網 [2010-11-17]

北市國稅局16日表示,綜所稅採取收付實現制,如果當年度收到2年度的租金收入,則在收到款項的年度必須申報綜所稅,若只申報一年的租金則屬短漏報,查獲會遭處以漏稅,補稅外還有罰鍰。

北市國稅局表示,房屋出租應依規定申報租賃所得,計算方式是把全年租金收入,減除必要損耗與費用後的餘額當作所得額,納稅人如果無法舉證必要損失及費用憑證時,可根據財政部核定費用標準,直接減除租金收入43%後的餘額為所得額,申報綜所稅。但是如果房客一次支付超過1個年度以上的房租,房東在收到款項的當年度,必須一次申報綜所稅,否則就算逃漏稅。

國稅局舉例指出,甲君96年1月間將名下房屋出租A君,並且一次收取2年租金400萬元,則甲君於97年5月申報96年度所得稅結算時,應將這筆400萬元租賃所得合併申報,不得分年按合約上每月租金申報繳稅,否則國稅局將以96年度短報而要求補稅並處以罰鍰。

國稅局強調,以上述案例,甲君必須在申報96年度綜所稅時,至少應申報租賃所得228萬元,97年度則可以不須再申報租賃所得。若有納稅人發現申報錯誤的現象,只要主動補正且補稅加上利息繳納者,可以免罰。

http://www.2188.tw/

(地產) Q3房價創新高 北市61萬/坪


王莫昀/台北報導 2010/10/29

央行打房,反越打越熱!國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心昨日發布,打房後,首次預售巿場巿況調查,調查顯示,第三季房價再創歷史新高,全國可能平均成交價約每坪20.96萬元,較上季成長6.22%,成交量維持近13年新高。
 政大地政系教授張金鶚警告,泡沫持續加大,一旦破滅傷害恐加深。

 長虹董事長李文造也認為,巿場沒有「只漲不跌的商品」,業界標地不應再一味墊高價格,未來公司在開發土地時也會更為保守。

 根據國泰建設最新公布的「2010年第三季國泰房地產指出」調查,第三季全國新推個案市場呈現價格大漲,央行六月底推出的市場調控政策的影響有限,反因游資過多等利多與預期因素的推動,將延續一年的反彈結構更進一步擴大,成交價連續兩季創歷史新高,成交量亦維持在近13年來新高。

 張金鶚表示,第三季市場的基本結構,原認為應是央行管制措施與ECFA簽訂效應力量的多空膠著盤整格局,但市場運作結果,卻是以台幣升值與游資充斥論述引發的預期心理效果所主導。

 特別是在成交價與銷售率持續的大幅揚升,可看出投資需求再度出籠。然而推案量較上季減少,亦顯示建商相對於投資客的保守心態。綜合各項因素判斷,後續市場發展仍會延續上下震盪幅度加劇的結構,國內房地產市場已明顯進入高風險與高利潤的階段。張金鶚強調,要抑制房價,唯有從資金源頭下手。

 就地區別進一步分析,張金鴞表示,北市成交價創歷史新高,推升到每坪61.44萬元,推案量滑落到630億元,呈現價量背離結構,是否第二波價量高峰已出現轉折值得觀察,未來發展最易回歸到市場基本面。

 台北縣呈現價量創歷史新高的局面,張金鶚說,北縣雖然同樣遭受央行打房的衝擊,但因持續接收來自北市的移民與投資客,反成為第三季市場價量表現最突出的地區,成交價拉升至每坪24.17萬元,推案量多達769億元,成為各縣市中推案量唯一明顯增加地區。

 值得注意的是,在房巿似乎一片榮景中,台中表現卻略顯冷清,張金鶚說,中巿成交價每坪14.22萬元雖略增,但漲幅為各區最少,成交量的指數更是一年來最低,市場成交規模和銷售率萎縮,恐將加深建商存貨壓力。

(趨勢) 五都選後 房市出大太陽


【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】 2010.11.16 10:10 am

美國狂印鈔票,熱錢流入亞洲,最具保值效果的房地產前景看俏。代銷公會全聯會理事長曹瑞濱昨(15)日指出,現在資金就像土石流,五都選後不論藍綠席次如何,房市景氣都會出大太陽,推案量大增,開價更會成長10%至15%。

在此預期心理下,大台北地區與台中都已有眾多指標大案在準備中,規劃在選後或明年第一季推出,總銷售金額超過百億元的個案,包括遠雄新莊副都心案、台肥南港R5案、甲山林蘆洲案與親家市政北一案等。

曹瑞濱昨天表示,近來房市已有一股氛圍正醞釀中,不少買方蠢蠢欲動。他認為,五都選後,房市的「鍋蓋」將會被直接掀開,不論哪個政黨的當選席次多,房市景氣都會出大太陽,開價將上調10%至15%。

《住展》雜誌研發長倪子仁則估算,明年大台北地區的推案量,至少比今年成長一成。

曹瑞濱說,接下來要推出的全新建案,建商土地的取得成本原本就高,自然得反映在開價上。

戴德梁行總經理顏炳立說,這股資金潮就像是土石流,擋都擋不住,如今的投資者無不「搶土地、搶商辦、搶豪宅」。

遠雄董事長趙藤雄認為,五都選後,房市將回歸基本面,加上後ECFA時代中,台灣房市愈來愈國際化,看得到實質需求,台灣房價將以每年5%至10%的幅度穩定上揚。

選後的推案熱區落在台北市的南港、新北市的新莊與台中市七期。倪子仁指出,南港指標案包括日勝生的南港機廠案、台肥的R5案等;新莊則有遠雄、鄉林、冠德、宏普等建商準備推案,光是在準備中的案量就有300億元。

至於台中七期,立智行銷副總王耀斗說,包括親家市政北一案、寶輝河南路案與聯聚市政北一案等,總銷都逾50億。

【2010/11/16 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年11月10日 星期三

(財金) IFRS效應/傳產 台肥南港「資」色俏


【經濟日報╱記者周義朗/台北報導】 2010.11.09 02:21 am

國內各上市櫃廠商將實施國際會計準則(IFRS),擁有龐大資產的塑化橡膠股將成為市場關注焦點。國內法人認為,在國際熱錢湧入下,尤其台肥、南港輪胎各擁北市南港上萬坪土地,資產重估後每股淨值將分別大增36元與20元,可望成為市場關注標的。

國內法人表示,國內上市櫃廠商實施IFRS,資產重估將再度成為發燒題材;塑化橡膠族群部分個股因資產久未重估,加上台灣房地產行情持續發燒,預期IFRS實施後有部分個股出現淨值大幅成長的情況出現,預期大洋、台肥、南港等公司,有機會成市場關注標的。

台肥持有南港經貿園區內土地約3.57萬坪,由於土地每坪價值至少100萬元,且台肥幾乎零成本持有,若全數出售,台肥利益達350億元以上。目前台肥每股淨值54元,若辦理重估後,每股淨值至少90元。

南港輪胎南港舊廠區,面積達1.3萬坪,法人預估資產重估後,土地價值約達136億,可增公司每股淨值20元左右。

【2010/11/09 經濟日報】@ http://udn.com/

(政策) 炒作豪宅 將按實價課稅


北市信義區豪宅「信義之星」。(聯合報系資料庫)

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.11.09 09:21 am

打炒房,查稅鎖定豪宅。立法院財政委員會昨(8)日決議五區國稅局須針對市價逾5,000萬元,且半年內周轉一次的豪宅成交案件,採取實價課稅原則,財政部同意發交國稅局儘速執行。


目前北市國稅局進行查稅前輔導,選定短期內多次頻繁轉手的成交案件,以及預售屋未辦所有權登記即移轉者,提供二個月「自首」免罰期,直到12月底為止。國稅局表示,明(100)年1月起,將針對多次頻繁轉手等涉嫌炒高房價的交易案件,展開全面查核,不但補稅還要處罰。

財政部指出,國稅局挑選的查稅對象,目前並不特別限定是高價豪宅,而是以多次轉手為主要目標。立法院要求一個月內研議對市價逾5,000萬元以上的豪宅查稅,將會交由國稅局納入選查的範圍。

立法院財政委員會昨日要求財政部、內政部、經建會等部會,就社會住宅與國有土地利用暨政府房價政策專案報告,並通過立委賴士葆等提案。

內容包括針對現行高房價政策,財政部應會同相關單位,在一個月內研議房屋價格逾5,000萬元,且半年周轉一次者,就其出售房屋的交易所得,採實價課稅。購買預售屋者,在辦妥所有權移轉登記前轉售者,也須負擔相關稅負,藉此抑制房市炒作。

財政部指出,一般正常的不動產交易案件,其土地部分享有免稅,不必課徵所得稅,房屋部分則視出售者有無提出買進成本資料,沒有成本資料者均按財政部所訂的財產交易所得額標準計算所得課稅,其課徵稅基是較低房屋評定現值。

若屬被國稅局選定的異常交易案件,國稅局都會蒐集資料,調查資金流程以取得買賣雙方的實際成交價格後,按實際交易價格對賣方課所得稅。

【記者黃啟菱/台北報導】政府擬對市價逾5,000萬元,且半年內周轉一次的房屋成交案件,採取實價課稅原則,房地產業者昨(8)日多表示,市值如何認定?實價又如何查到?政府政策應有持續性與平穩性,不是想到什麼就做什麼。

【2010/11/09 經濟日報】@ http://udn.com/

2010年11月4日 星期四

(政策) 動產大查稅 北市先開跑


【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】 2010.11.02 09:43 am

房地產價格飆漲現象,財政部下達查稅令,台北市國稅局率先起跑,將針對台北市內的預售屋及成屋案件,挑選未完工前移轉,以及未辦所有權登記即快速轉手案件進行查稅。據指出,台灣省北區等其餘四區局也將在近期內加入查稅行列。

為鼓勵納稅人自行補稅,台北市國稅局訂11月1日至12月31日止為查稅輔導期,自動補稅者享有免罰,明(100)年1月起正式進入查稅期,被查獲者一律開罰。

財政部台北市國稅局昨(1)日表示,將針對營業人或個人利用人頭或其他不正當方式取得房地所有權再出售等行為,加強查核。這波查稅行動,為配合執行財部要求運用查稅權以健全房市交易為主,凡異常交易,且買賣次數頻繁、金額鉅大者,都將列入選查。

北市國稅局已著手要求轄區內建商,配合政府查稅行動,提供包括預售屋在未完工前,即移轉所有權的賣方資料,以及已完工的成屋,卻沒有在買進時辦理所有權登記,即轉手再出售的案件提供交易資料。

財政部強調,稅捐稽徵機關運用相關稅捐建置系統,針對營業人或個人取得房地所有權再出售等異常交易行為進行選案,查核有無逃漏營業稅或規避其他稅賦,以防杜逃漏稅捐的措施,有助抑制房價飆漲。

依據不動產交易相關資料顯示,國內近年房地產價格上漲幅度最大的地區,首推大台北地區。財部說,五區國稅局都將加入對異常房地產交易查稅行動,不會只侷限台北市,特別是北縣與桃園縣等轄區所屬的北區國稅局,也著手資料蒐集與選案,近期內展開調查。

台北市國稅局提醒納稅人,如因一時不察而有短、漏申報銷售額,或涉及不法情事規避稅捐、虛報進項稅額虛增營業成本者,在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定調查人員調查前,依稅捐稽徵法第48條之1規定,向轄區所屬分局或稽徵所自動補報補繳所漏稅款,僅加計利息,免處罰鍰。

【2010/11/01 經濟日報】@ http://udn.com/