2012年1月31日 星期二

(政策) 國泰、鄉林 大陸加碼推案




【經濟日報/記者黃啟菱、李至和/台北報導】2012/01/31

儘管大陸房市未見好轉,國泰建設、鄉林建設仍加快腳步前往布局,新闢戰場。國泰在上海的建案昨(30)日獲得經濟部投審會通過投資8,000萬美元(約新台幣23億),國泰表示,正跟合作方最後協商,第一季可有具體成果。

昨日經濟部投審會通過四項投資案,其中以鴻海集團合計投資1.2億美元最多,不過較受關注的為建商西進,包括國泰、鄉林昨日也獲投審會通過投資;而台玻則砸下6,000萬美元成立安徽台嘉蚌埠新建玻璃纖維廠。



國建表示,大陸市場規模大、成長快,不論是住宅或商用不動產都具潛力,自從政府開放營建業登陸之後,國建就開始尋找適合開發的項目,包括華中、華北等區域,都曾評估過。

去年國建在上海設立國泰管理諮詢公司,盼加速在大陸的發展,目前已與某合作方進入最後磋商階段,昨日又獲投審會核准可投資上海加恒置業公司8,000萬美元。國建指出,加恒置業是個項目公司,需待與合作方的合作模式敲定後,才會實質投資、啟動開發案,希望今年第一季就有好結果。

鄉林董事長賴正鎰說,他十分看好大陸市場,尤其是今年下半年政權換屆、權力結構重新調整之後,新人事布局必有一波新作為,有房市穩定發展,預期可再旺十年,鄉林會持續加碼投資。

(地產) 低價標售風 一坪12萬比合宜宅便宜

樺福出清小坪頂百戶餘屋,每坪底價12萬,比合宜住宅還便宜。

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】2012/01/31

房市買氣解凍,住宅市場出現標售風潮,樺福集團為炒熱買氣,已委託戴德梁行標售該公司住宅案「環遊郡」的100多戶餘屋,此案位於新北市淡水小坪頂,每坪底價12萬元,較合宜住宅還便宜,也比周邊行情低,預料可引發搶標。

據瞭解,此案將採「舉牌標售」方式進行。樺福集團董事長張綱維表示,他將在明(1)日與戴德梁行總經理顏炳立說明此案細節。

甲山林董事長祝文宇在春節前曾宣布部分建案將降價、公開標售,引發話題,昨天「環遊郡」也決定公開標售,顯示業者採取低底價公開標售、降低餘屋量以炒熱買氣的銷售策略,將是今年房市的主流。

戴德梁行表示,「環遊郡」標售案將在2月11日對一般民眾舉辦說明會,最便宜的大樓產品,一戶底價只要288萬元,最便宜的別墅產品一戶僅688萬元,每坪12萬元的底價,甚至比政府推出的合宜住宅還便宜。

2月18日將舉辦首場標售,先推出30多戶試買氣,第二場標售會在3月3日登場。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太表示,小坪頂房市最大賣點就是景觀優勢,以大樓產品為例,以往行情最高每坪曾站上20多萬元,但目前在每坪15萬至17萬元間盤整,今年1月時,還有流入法拍市場的物件,每坪拍出13萬元的價格。邱太認為,此次樺福委託戴德梁行標售的底價,頗有誠意,標售結果應該很熱絡。

(政策) 行庫祭三招 降低土建融風險




拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託

【經濟日報/記者陳美君/台北報導】2012/01/31

大型行庫土地建築融資逼近滿水位,面對建商的資金需求有增無減,內部祭出「拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託」三招,以提高獲利貢獻、降低授信風險。

銀行的不動產放款,按銀行法規定不得超過30%上限。合庫銀董事長劉燈城指出,該行不動產放款占比約28%,內部授信額度僅剩四、五百億元,將嚴加控管。


圖/經濟日報提供



過去土建融資案的放款利率僅約2%出頭,目前土銀、合庫等大型行庫為了以價制量,利率皆拉高至3%以上,有些建商在南部非精華地段興建住宅,貸款利率甚至飆破3.5%。

另針對新北市林口、三峽、淡海三個區域,因建案過多,風險較高,大型行庫在貸款契約明定,相關地區建案銷售率須超過五成,才會開始撥款。

此外,銀行說,政府祭出奢侈稅,重創房市投機客,也拉高建商倒閉風險,決定要求建商將客戶購買預售屋的價金交付信託,直到完工才可動用。至於興建所需資金,銀行會按進度分批撥款,如此一來,就不用擔心建商房子蓋到一半,帶著客戶預付款遠走高飛。

銀行主管還說,因不動產承作額度有限,除既有建商客戶外,若建商在別家銀行辦土建融,才想來辦分戶、轉入房貸的建商,就會被拒於門外。

銀行主管說,一般房貸利率僅1.8%~1.9%,土建融至少都有接近3%的水準,是房貸的兩倍,在僅存不多的放款額度裡,寧可多做一些土建融拉高利差,減少個人房貸,以免占去放款額度。

國銀龍頭台灣銀行也對土建融業務從嚴鑑價,貸款成數會參考土地取得成本,以兩者較低者為準。

身為不動產專業銀行的土地銀行,不受銀行法30%上限約束,但金管會表態,不希望土銀放款過度集中在房地產,因此,土銀對風險較高的建商,會拉高放款利率1碼(0.25個百分點)以上,採「差別定價」策略。

2012年1月30日 星期一

(政策) 買氣一路旺 329推案衝3,000億




【經濟日報/記者黃啟菱、宋健生/台北、台中報導】2012/01/30


春節房市銷售優於預期,買氣可望一路旺到329檔期,遠雄、長虹、興富發、皇翔、潤泰、太子等指標建商,都將陸續推出大案搶市。地產業界昨(29)日推估,今年329檔期全台推案量可望突破3,000億元大關。

鄉林董事長賴正鎰表示,兩岸今年一定會簽訂投保協議,豪宅需求勢必轉趨熱絡,春節台商是第一波,未來還會有一波豪宅熱,房價也會出現「高者恆高、低者盤整」現象。

國內指標建商已開始著手布局329檔期商機,遠雄推案估達460億元、皇翔約200億元;興富發、太子的推案量也破百億元。

興富發329檔期新案日前喊出降價,引發外界關注,此次興富發的推案集中台北市中心,包括位於松江路的豪宅案「台北1號院」、總銷約60億元、士林的「台北苑」總銷達110億元。

潤泰將在萬華推出「潤泰萬花園」,這是潤泰第一筆成案的都市更新案,頗具指標意義,負責代銷的甲山林副總徐永仁透露,此案因有潤泰品牌效應加持,春節期間已賣掉幾戶,銷售額2億多元。

中部地區在329檔期也是大案齊發。太子建設在中科附近推出的「雲世紀」大型社區案,總銷逾百億元,春節期間雖未公開銷售,但也湧入70餘位看屋客,賣掉33戶;興富發、富邦、龍寶與冠德等,也有案子準備當中。

(政策) 龍年房市 北台灣先蹲後跳






【經濟日報╱記者李至和/台北報導】2012/01/29

圖/經濟日報提供

2012年上半年北部房市氣氛為審慎而保守,好地點、產品有特色依舊有開紅盤的機會。下半年,在貨幣寬鬆政策下,剛性內需緩步成長,將轉為審慎而樂觀。

2012年上半年市場停滯,不過自住買方也開始尋找房子,等待下半年經濟態勢較明朗時進場,下半年將比上半年活絡。預期第一季北部房市仍呈現「量縮案減」狀態,總統大選前後會是房市交易最冷的時候,到第三季築底完成。

好房傳媒經理李建興分析,今年上半年台北市精華地段價修一成,新北市供給量大的區域,有價修兩成的空間,但房市先蹲後跳。從產品看,預售屋推案量急速下滑,重劃區領跌趨勢成形。

受百年結婚潮以及百年與龍年生子潮影響,以自住客為主的首購、換屋市場將展現強勁需求。此外,李建興特別點出很多人沒注意到的戰後嬰兒潮的退休大限到來,新的「熟年思考」將展現在房市購屋需求上面,「換屋求現」趨勢出現。

不少年輕人會跟著捷運走,資金口袋不多,土城、三峽、鶯歌,未來受惠於三環三線開通,先行卡位等待增值,在這樣的想法下,縣區中低總價產品依舊在2012年有需求。

觀察紐約、東京等大城市的捷運都四通八達,年輕人都住在郊區、再搭地鐵到市區上班,因此隨著捷運路線開展,市郊捷運沿線的區域依舊熱門,尤其又以中低總價的產品,最受消費者青睞。

李建興認為,2012年將面對新常態市場,加上受奢侈稅、景氣反轉影響,房市成交量將持續盤整,只有自住客的市場,迫使推案、交易產品轉向中低總價規劃,捷運計畫開展,郊區、縣區的中低總價產品維繫市場需求。

寸土寸金的北部都會區仍以公寓和華廈、大廈為主。近來以政府獎勵的都更,帶動好行情的公寓很搶手,再加上土地持份大,公設比低,實際居住空間大的優勢,更讓北市中心精華區老公寓房價翻身,水漲船高,炙手可熱,只是沒有電梯的條件,高樓層公寓,則較不適合有年長者的家庭入住。

太平洋房屋表示,最推薦公設低的中古公寓及華廈給首購族,建議挑選有品牌且通過政府認證的房仲業者,從其提供的不動產說明書,了解屋況及產權等細項後,讓購屋更有保障,待經濟更寬裕有餘時,再換屋預售或新成屋大廈。

(政策) 新北 「都更十計」上路

【經濟日報╱記者蔡佳妤/新北報導】2012/01/30

新北市政府今(101)年提出「都更十計」,簡化都市更新審查程序,對不肯拆遷的「釘子戶」,將放寬政府介入協調標準。「都更十計」可望將平均25個月的流程縮減為19個月,有利建築相關產業發展,掀起一波都更商機。

新北市城鄉發展局副局長曾志煌表示,新北市有147萬戶住宅,其中屋齡超過20年以上的高達78萬戶,比重占一半以上,開放空間及公共設施嚴重不足,加上遷入人口持續增加,未來對都市環境再造有急迫需求,因而提出「都更十計」行動。

曾志煌指出,一般多要在房地產市場每坪達到30至35萬元的區段,才有都市更新的價值,目前全國僅台北市和新北市有迫切都更的需求。北市目前有多達600多件都更案待審,新北市也累積150多件。

曾志煌說,都更最大的困難,主要是實施者(即建商)與民眾的協調,往往因住戶不願搬遷,使都更無法進行。新北市府「都更十計」將放寬政府介入協調的標準。過去建商須與住戶協調至僅剩五戶不願拆遷(俗稱釘子戶),政府才可介入代拆遷;未來將改為若僅剩10%住戶不願拆遷,政府即可介入代拆遷。

城鄉局表示,「都更十計」從「提升效率」、「加強輔導」和「積極活化」等三方面著手,簡化既有審議程序,也提出幾項新策略,包括未來更新單元的面積,將由現行須達1,000平方公尺以上的規定,放寬到未達1,000平方公尺也能申請。

2012年1月20日 星期五

(政策) 申請合宜住宅 九成雙北居民

【聯合晚報/記者林修全/台北報導】2012/01/19

內政部今天在行政院院會報告「實現居住正義之住宅政策具體措施辦理情形」,營建署長葉世文在會後記者會表示,目前提出申請合宜住宅者,有九成以上是台北市、新北市的居民,目前已對房地產價格產生平抑作用,達到原本設定目標。

為落實馬英九總統的居住正義主張,政府去年推出機場捷運A7站、板橋浮州的合宜住宅,總計8840戶。葉世文說,到今年1月15日為止,各縣市和直轄市發放合宜住宅承購資格證明書有2萬多件,申請數的收件數量高達8249份。

葉世文說,這些合格的申請書當中,新北市占69%,台北市27%,合計達到96%,符合合宜住宅條件者,多數集中在新北市和台北市,符合原先設定目標,因為這些地區的房地產在過去有偏離的現象。8440戶的合宜住宅,對房地產價格有平抑作用,達到設定目標。

行政院長吳敦義表示,從申請書的數量,顯示民眾反應熱烈,未來各縣市如有條件適當的基地,也可視實際需要考量納入擴大辦理。

社會住宅方面,政府目前擇定在萬華青年段、松山寶清段、三重大同段、三重同安厝段、中和秀峰段五處興辦,葉世文表示,主要是提供給社會經濟弱勢、中低收入戶、就業就業青年、新婚家庭等,預計在103年到104年陸續完工。

(政策) 財金雜誌特刊/2012房市可望軟著陸





【財金雜誌/撰文王榮章】

在政策打壓、歐債風暴、股市重挫三大利空夾殺下,國內房價漲勢終於譜下休止符;展望2012年,房價持續調整是各方共識,但房市可望軟著路,2012年不失為購屋的好時機。

國內房仲業者「台灣房屋」每年都會選出台灣房市十大代表字,2011年雀屏中選、得票最高的代表字是「凍」,反映2011年房市在諸多利空衝擊下,出現買氣急凍、交易萎縮、房價僵固的急凍情況。對比2010年的代表字「狂」(資金熱錢狂潮湧進,房價狂飆、狂漲的現象),以及2009年的代表字「活」(意味在歷經金融風暴後,房市快速回升、恢復活力),2011年開高走低的房市,的確出乎大家意料之外。


從永慶房產集團內部票選的2011年影響房市10大事件,就可以清楚掌握過去一年房市的脈動。其中名列第一的是奢侈稅,這個懲罰性課稅在二月底宣布後,宛如一枚房市核彈,讓首當其衝的房市投資客雞飛狗跳,也讓走了8年多頭的房市出現轉折點。之後奢侈稅在立法院火速通過,並在6月1日正式上路,至今已造成投資客銷聲匿跡,新成屋市場閉鎖,預售屋市場萎縮,建商延遲推案等種種效應。


政策打房並未打垮房價


儘管各方對房市看法由多翻空,但客觀來說,國內房市迄今為止的表現其實較預期還強。為什麼這麼說呢?先來看2011年房市的市況,在重大利空接二連三衝擊下,房市卻呈現量縮價穩格局,儘管成交量大幅萎縮(與年初相比大減三~五成),但全台五大都會區房價並未出現明顯鬆動,部分個案、區域甚至還續創新高。而根據永慶房屋的最新統計,2011年12月台北市中古屋每坪均價為50.5萬元,站穩50萬大關,相較整年高點52.1萬元也僅小幅下修3%;再看新北市的12月均價,仍站在全年最高點30.9萬元,顯示房價在連串利空中仍相當堅挺。


相較於台股整年度大跌1900點、跌幅高達21.18%來說,房市表現稱得上「可圈可點」。要知道2011年政府打房力道之重、手段之猛,在國內房地產史上可說是前所未見;加上歐債的重大利空,房市走勢確實跌破許多人的眼鏡,也讓許多大力看空的學者大惑不解。


興富發「降價說」投下房市震撼彈


先前房市空頭中最具代表性的無疑是「空頭總司令」張金鶚,以及前國泰金控副董事長蔡鎮宇;但原本是死多頭代表之一的興富發建設集團董事長鄭欽天,卻在元月初集團尾牙時丟出震撼彈,鄭欽天指出,2012年台北市、新北市的整體房價將下跌15%,而興富發的推案價也將率先下修,預估開價降幅最高達25%,希望一次調整到位接近消費者期待的價位…。興富發無預警拋出的炸彈,立刻在房市掀起波濤,也讓建築同業錯愕不已。


興富發開出第一槍,同業、法人圈反應相當兩極,私下評論時多表示可以理解興富發建設的作法,但也多認為這是一招險棋,其負面後座力難以預測,因為此舉可能引發消費者更大的觀望心態與預期心理。目前絕大多數同業都表示不會跟進,「興富發效應」衝擊程度到底有多大,市場仍在密切觀察。最重要的觀察指標將是2012年329檔期的表現,屆時如果房市交易正常,沒有發生連鎖性的價格破壞,此一利空訊息將被定位在個別案例,影響也將逐漸淡化。


展望2012年,國內房市到底如何演變,不但是許多人相當關切的課題,更緊密牽動經濟情勢。房價下修基本上是各方共識,不過修正幅度看法分歧;根據永慶房屋的趨勢預測,房市價量修正將持續到第二季,北市修正幅度估計約一成;至於新北市部分供給量大的區域,不排除有下修二成空間。另外台灣房屋評估下修空間約15~20%,同時也認為第二季是購屋好時機,有機會買到物超所值的標的。至於中、南部由於漲幅不大、房價相對合理,幅度相對有限,甚至不排除持平甚至小幅補漲機會,因此中南部購屋者態度可以更積極一些,尤其是龍年的結婚、生子潮,首購族可以把握這個躋身「有巢氏」的機會。


5大變數左右國內房市


不過景氣動向則是目前在高檔量縮盤整的房價最大、最不可測的敵人,如果歐元區能撐過第一季的高危險期,歐債危機可望緩解,全球經濟就有機會軟著陸,房市當然就沒有硬著陸的理由,甚至可能因遞延的買氣出籠使房價出現小幅補漲。反之,如果歐洲、甚至中國大陸情勢惡化拖累全球經濟,則覆巢之下無完卵,屆時不論房市賣方口袋再怎麼深,想不降價都不可能,屆時房價不排除出現15~20%的跌幅,估計經濟情勢在年中前可漸趨明朗。


至於兩岸關係也可定位在中性因子!長遠來說,兩岸關係持續發展已是難以逆轉的趨勢,即便因為政治因素導致停滯,最多就是使房市失去炒作、想像空間,不致拖累房價下跌;反之若在選後大勢底定下,兩岸關係穩定發展,對房市將是一大利多。壹傳媒主席黎智英就篤定指出,陸資早晚要大舉登台,台灣房市一定會大爆發,5年、10年內,房價將會漲得「很厲害」。


2012應是有秩序的調整年



綜合5大變數分析,2012年房市將是有秩序的調整年!在經濟前景不明,投資風險升高下,房地產的保值性、穩定性仍將受到許多高資產人士的青睞。以2008年金融海嘯的經驗值來說,當時不論股票、基金、衍生性金融商品甚至包括債券,都讓許多人蒙受鉅額損失甚至化為烏有;相對之下,房地產不但跌幅最少,甚至在情勢回穩後迅速再創新高,這個經驗深植在許多高資產人士的腦海中,展望2012年,只要兩岸關係無虞,經濟情勢沒有急速惡化,長線置產買盤將再度出籠,畢竟房地產仍是低利、景氣保守環境下的資金最佳去處。


另一個值得觀察的趨勢是豪宅市場將再領風騷、並與一般住宅正式分道揚鑣。2012年豪宅市場的領頭羊是預計農曆年後公開、位於信義計畫區的皇翔F4,號稱每坪300萬元,據了解,未來有心將挑戰每坪300萬天價的頂級豪宅案,就有F4、亞太會館、信義計畫區D5案、頂新集團的華票大樓改建案、國揚集團的仁愛116改建案、信義聯勤、潤泰創新的植物園案等,7大超豪宅案能不能讓國內房市跨越300萬天險,值得好好來觀察。


本文詳情及圖表請見《2012理財年鑑》
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◎封面故事:2012全球飆股換人做
◎財金專欄:18大前後政經形勢波動
◎贏家寶典:龍年大立大破並存
◎房市春秋:商辦產品魅力無法檔
◎兩岸風雲:人民幣國際化不退燒

(政策) 售屋免奢侈稅 公設地亦適用

【經濟日報/稅務問答】2012/01/20

嘉義市吳先生問:個人出售自用住宅及獨立權狀共用設施,是否應課徵奢侈稅?

南區國稅局嘉義市分局答覆:銷售持有期間在兩年以內之房屋及其坐落基地,應依規定申報繳納特種貨物及勞務稅;但銷售房地已辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用、出租,且所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有該出售之一戶房屋及其坐落基地,則免徵特種貨物及勞務稅。該分局進一步說明,出售符合前述免徵特種貨物及勞務稅之自用住宅房屋及土地,如一起出售有獨立權狀合併使用之共用設施土地,該共用設施土地亦免徵特種貨物及勞務稅。

2012年1月19日 星期四

(政策) 情緒問題!男4天狂買12屋 法院判無效





TVBS – 2012年1月18日 下午5:26

相關內容放大照片情緒問題!男4天狂買12屋 法院判無效

放大照片情緒問題!男4天狂買12屋 法院判無效
台北一名國小代課男老師,怎麼會在4天內買了12間預售屋,外加一個車位,總價超過6422萬!原來這名曾姓男子因為罹患躁鬱症,4年前發病,跑到住家附近的建案,一口氣下訂12戶,後來太太發現他的脫序行為,要求建商解約,法官認為,男子購屋時,處於發病的狀態,因此判定購屋無效,建商必須退還已經付的517萬頭期款。


7層樓高,挑高3米6的寬敞空間,摩登的現代造型,4年前,曾姓男子就在大同區這個預售建案,買了11戶住宅、1間店面,外加一個停車位,總價超過6422萬,出手豪邁,還先付了近1成的頭期款517萬,建商以為遇上財神爺,不過事後卻接到曾姓男子的太太要求解約,原來曾姓男子罹患躁鬱症,常超出能力亂花錢,失控行為連鄰居都曉得。


曾姓男子鄰居:「有點憨憨呆呆,就沒有笑容,我去作證知道他有買房子。」記者:「買幾戶?」鄰居:「10幾戶吧。」


不過建商一開始並不願意解約,認為曾姓男子看屋的時候,意識清楚,連付頭期款的時候,都會考慮信用卡的繳款期限,認為曾姓男子是怕投資失利,想毀約,但法官根據醫院提出的診斷書,證明曾姓男子的確有病史,過去也有盲目投資情形,因此判決買賣契約無效,建商應該退還預付的頭期款517萬,而建商方面,因為員工旅遊不在台灣,無法取得進一步說明。

(地產) 財長:持有非交易 不以實價課稅

作者: 記者張國仁╱台北報導 | 中時電子報 –

2012年1月19日 上午5:30工商時報【記者張國仁╱台北報導】

房地產實價課稅備受矚目。財長李述德昨(18)日表示,「實價課稅」的定義是什麼,要先講好。他認為,實價課稅是指「土地、房屋交易的實際價格課稅」,而非「持有的房地產以市價課稅」。

李述德說,實價課稅理念很好,但施政不是一步到位,正義無止境,政府有責任說明清楚,並建構施政目標的環境後,在社會共識下推動新稅政。

李述德所指「持有稅」,包括房屋稅與地價稅。他認為,課徵持有稅的不動產,是大家「安身立命」的根本,現在房屋稅是按房屋評價、地價稅是按公告地價來算,大約不到市價五分之一,如果是要對持有稅以實價課稅,等於是將現有房屋稅、地價稅調高五倍之多,「你感覺這樣好嗎?」

實現居住正義,李述德認為,財政部在稅務管理措施上有「五要」配套必須去做。

這五要是,交易資訊要透明,需要建立不動產實價登錄制度,使房地交易價格透明化;財產評價要覈實,則地方政府須合理調整土地公告現值;交易所得要明確,那就要核實計算交易所得課稅,適時調整房屋交易所得額標準;實價課稅要落實,稽徵機關據以課稅的交易所得將更接近實際;遏止逃漏要及時,必須加強查核特種貨物及勞務稅及預售屋、高額非自住不動產交易案件等。

「資本利得要課稅」,他說,這大家都知道,但施政要有「環境」,大家都說「租稅負擔正義化」,但是什麼意思?

李述德說,那就是要回到量能課稅、稽徵便捷、經濟發展

(政策) 百億大案 下半年開步走

作者: 記者曾麗芳╱台中報導 | 中時電子報 –

2012年1月19日 上午5:30工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】

今年是勤美集團創業40週年慶!隨著馬政府連任、政經情勢穩定,勤美集團董事長何明憲昨意有所指的說,「馬」上就好!位於台中市草悟道商圈內的「勤美天地」投資開發案,最快下半年啟動,投資金額逾百億元。

勤美天地投資案,基地位於勤美誠品綠園道、全國大飯店之間的土地,總面積逾6,000坪,未來將分成兩階段開發;其中,第一階段先開發4,900坪土地,規劃打造包括購物商場、五星級酒店及住宅大樓。

以下是專訪何明憲內容:

問:勤美天地投資計劃何時啟動?能否談談其規劃內容?

答:最快今年下半年吧,要等政經情勢穩定再說!勤美天地投資案規劃有觀光飯店、商場、住宅大樓等複合式建築,樓高規劃在30至35層之間,總投資金額約在百億元。

問:能否談談勤美進軍台中房地產的規劃?

答:勤美看好大台中的發展潛力,「勤美天地」投資案不僅規劃勤美在台中市的第3座百貨商場,還將首度跨足房地產市場。

隨著少子化、老人化社會的來臨,7期房子動輒規劃2、300坪不實用,合宜住宅才是主流,「勤美天地要與7期區隔」,規劃60至100坪之間的住宅;至於房價,我相信,只要把東西做好,價格自然就會出來了。

問:對台中百貨商場看法?

答:台中不缺百貨商場,但勤美要做不一樣的商場,以人文

2012年1月18日 星期三

(地產) 從總統大選 預測台灣房地產未來發展趨勢




【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】 2012/01/17 17:17

2012年總統大選結果揭曉,馬英九總統以過半優勢獲得連任,執政團隊也在立法院獲得過半的穩定席次,這意味著兩岸政策將持續在ECFA的基礎架構下繼續開放與發展。台灣房地產在選前因奢侈稅效應與大選不確定因素下,交易量持續萎縮,而2011年下半年的房地產在奢侈稅利空陰影下,市場呈現價穩量急縮的盤整待變走勢,區域交易量與房價的個別表現分別是北冷價穩、中寒價小跌、南溫價小漲的局面,全省整體平均房價表現可謂持平,並沒有房價反轉的訊息出現,可見奢侈稅的效應只是在短線抑制大台北房價衝之欲出的末升段行情,未來政府若沒提出解決台北都會房地產供需的治本政策,在總統大選後市場觀望氣氛消除,又在種種利多因素推波助瀾下,難防台北市房價先蹲後跳,下半年房價仍有衝出的可能危機。


未來兩年台灣房地產的走勢關鍵在台北,要擔心台北市的豪宅仍有高價,房價仍有衝出的危機


回顧2009年第一季,在金融海嘯風暴肆虐半年後,市場一片悲觀氣氛中,個人獨排眾議,預測未來兩年(2009~2010)房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,主要判斷的關鍵因素在於政府適時降低遺產稅與啟動ECFA談判的政策利多,造成資金回流與預期陸資來台心理效應。2010年底個人在台灣不動產交易中心季報2010年第四季季報封面標題指出【政府控管稅率將是2011年房價漲跌的關鍵因素】,果然政府在大台北房價失控下祭出奢侈稅的打房政策,有效的壓抑北市即將衝出的房價。如今,2012年總統大選後,台灣房地產走勢備受關注,大多數專家學者與業者認為房地產會持續走軟,而走軟的幅度預測不一,但個人認為未來兩年房地產的走勢關鍵在台北,台北市房價可能先蹲後跳,下半年反而要擔心台北市的豪宅仍有高價,房價仍有衝出的危機,若是如此,就可能種下北部房地產反轉的嚴重後果與中南部補漲行情的提早結束,理由很簡單,政府在選前已經飽受【台北居住不易】的民怨之苦,為履行馬政府維護居住正義的承諾,政府一定不會容許大台北房價無限上綱,打壓政策一定會持續出籠,房價就會正式走入反轉的市場。個人為甚麼一再提出警告,台北房價仍有衝出的危機,具體的利多關鍵因素如下:
(一) 總統大選底定,不確定觀望因素消失,交易量將於春節後脫離谷底。
(二) 未來一年內,雖受歐債風暴影響,但國內整體經濟成長率應會維持於4%的成長範圍。
(三) 台北市房地產仍是處於資金集中、人口集中、產業集中、住宅投資需求強勁的供需環境中。
(四) 利率短期內仍維持低檔,奢侈稅打擊短線投機奏效,短線投機出場,市場回歸基本面,中線投資與自住需求者將持續進場。
(五) 執政黨繼續開放的兩岸政策有利於投資信心恢復,陸資來台投資的預期心理,資金行情啟動的利多,將受市場炒作,並激勵市場信心。
(六) 自住型客戶眼看房價並沒預期大幅下修現象,開始勇於進場議價,市場將逐漸恢復活絡現象。



台北市目前房價已經屆臨高檔警戒線,未來漲多少就將會跌多少,而中南部房價補漲行情將會持續一年以上


總而言之,在基本面上,台北市房價先冷後溫,下半年要擔心有衝出危機,中南部房價先溫後熱,受到縮短南北差距的政策激勵,上半年開始即有明顯補漲行情,然在技術面上,台北市目前房價已經屆臨高檔警戒線,未來漲多少就將跌多少,而中南部尤其南部的房價,只要台北市房價沒衝出,就不會造成政府的打壓政策與反轉效應,中南部房價補漲行情就會持續一年以上,尤其是坐落在豪宅周邊的中古成屋,一定會有比價的追漲效應。另外在消息面上,陸資來台仍是市場炒作的利多訊息,但政策傾向維護居住正義,因此大台北房價將受一定程度的壓抑,中南部房價將受一定程度的鼓舞,但中南部農業縣市仍要特別關注農舍興建辦法的修訂將會影響農地與農舍交易市場,也間接影響房地產交易市場。綜觀2012年台灣房地產走勢關鍵,在於有效的掌控台北市的房價漲跌動態,作為房地產投資的重要參考。綜上所述,現階段自住型與換屋型買方應沒有何時進場的問題,短線投機不宜進場,中長線投資可伺機選擇合適標的。


※延伸閱讀》
後馬英九時代 房市政策兩大議題必受重視

(地產) 北台灣六大建案 創區域新高價




本季推案量衝3,000億

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2012/01/18

馬英九總統勝選連任,為房市打了一劑強心針。《住展》雜誌昨(17)日統計,北台灣近日將開盤的建案中,有六大建案的開價再創區域新高,並不受興富發降價事件影響;北台灣第一季的總推案量也可望上調至3,000億元。


圖/經濟日報提供



開價創新高的建案中,五案在台北市,新北市則有一案。《住展》雜誌研發長倪子仁分析,這些創區域新高的建案,不論是地段或產品力都有一定的優勢。其中,台北市信義計劃區的「皇翔F4」一直未正式公開,總統大選後,可望成為豪宅市場的第一砲,每坪將開出300萬元的台灣新高價。

至於台北市忠孝東路五段的「忠孝101」,每戶坪數在13坪至21坪間,開出每坪200萬元的新高,主要訴求是地點好、總價不高。

台北市內湖區樓層最高的「長虹天璽」,近日開始進場潛銷,每坪開出135萬元;南港區也有新高價面市,立樺建設的「忠孝無極」每坪開價120萬元。

新北市選後表現也頗熱絡,三重等推案熱門地區,都有創新高建案登場,顯示在和平紅利加持下建商強力作多。

(地產) 內科廠辦行情旺 年漲幅達17%




【網路地產王/綜合】2012/01/17

房市不旺,但商辦市場卻熱鬧滾滾,甚至帶動廠辦!房仲業者調查發現,去年內科廠辦每坪平均約45.2萬,年漲幅達17%,在房地產市場普遍「看空」態勢下,衝出亮眼佳績。

■ 內科廠辦行情漲 空置率下降5%

根據台北市商業處統計,截至去年11月為止,內湖區辦公家數共計1萬2,289家,較前年同期增加805家,平均每月新增67家,廠商家數成長量大幅領先台北市其他各區,間接拉抬內科廠辦的不動產行情,根據永慶資產管理調查顯示,去年內科廠每坪平均為45.2萬,和前年每坪38.6萬相比,漲幅達17%。

永慶資產管理協理黃增福分析,內湖科學園區交通、生活機能良好,加上廠租相對較台北市其他地區來得便宜,因此吸引不少研發設計、服務和行銷等相關產業鏈爭相進駐,不僅大幅提升房價行情,空置率也從9.2%降至8.7%。

■ 內科廠辦留租客 租金不增反降

只是雖然交易行情竄升,不過其租金卻未因此跟著飆漲,去年第四季平均租金每坪約1,108元,和第三季租金1,102元相比,差距變化不大,黃增福解釋,為留住承租客戶,避免空置率上升,內科區部分業主紛紛採取「租金不變」換續約的策略,甚至「降低租金」留住「老客戶」。

   不過,下半年在經濟緩步回升的帶動下,可望使內科廠辦的成交價格隨之逐步回穩,甚至向上攀升。在商辦大樓行情炙手可熱的帶動下,連帶讓「廠辦」的身價跟著「搶搶滾」。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

2012年1月17日 星期二

(政策) 世界不動產年會 明年登台





各國重量級業者雲集,台中產官界總動員,要讓台灣成為亮點,衍生效益可期…

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2012/01/17


中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會台灣分會會長黃南淵昨日表示,台灣取得2013年「世界不動產年會」的主辦權,代表全球投資人在追逐亞洲不動產時,台灣也成為亞洲新亮點。圖/經濟日報提供

中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會台灣分會昨(16)日宣布,取得2013年「世界不動產年會」的主辦權,此為全球不動產業界的年度盛事,各國重量級業者都將參與。台灣不動產業界成功躍上世界舞台,形同為馬英九總統連任送上大禮。

此活動明年5月在台中登場,包括台中市政府、台中市建築開發公會等,近日都已動起來,將在農曆年後召開籌備大會,把握行銷台中的好機會。

整個活動預計砸下3,000萬元舉辦,預期可衍生的經濟效益遠高過此數字。

中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會台灣分會會長黃南淵透露,世界不動產年會已有60多年歷史,台灣上一次舉辦是在1986年,睽違20多年,此次終於擊敗加拿大取得主辦權,代表亞洲勢力崛起,全球投資人在追逐亞洲不動產時,台灣也沒缺席,成為新亮點。

世界不動產聯合會共有65個會員國,明年至少有九成的會員國會組團參加,包括俄羅斯、美國、法國、馬來西亞等,人數則在500人左右。

黃南淵說,今年的世界不動產年會在俄羅斯舉行、後年則在瑞士,我方正在組團,5月時將前往俄羅斯參加今年度的年會,趁機廣邀會員國參與台灣的年會;世界不動產聯合會的總會長Judy Shenefield在6月時也會來台為「2012國家卓越建設獎」頒獎,並考察我方準備情況。

明年年會的論壇主軸是不動產的永續發展,將聚焦綠建築、智慧建築與創新建築。黃南淵認為,此活動除可提昇台灣的國際知名度之外,也有助於吸引國際投資人關注台灣的投資機會。

為迎接2013年世界不動產年會的到來,「2012國家卓越建設獎」也蓄勢待發,今年獲得卓越獎之建築作品,將提報參與「2013全球卓越建設獎」評選,屆時將結合年會邀請全球之會員國參與頒獎典禮,這是結合台灣建築美學之產、官、學齊心協力行銷台灣的最佳契機。

(政策) 大陸人 寧可買房 不爽買股




【經濟日報╱記者陳致畬/綜合報導】 2012/01/16 09:55

2012年大陸人的錢會怎麼花?根據2011年投資市場和消費市場的整體表現,受訪大陸民眾認為,今年的支出計畫大致可總結為,多花錢,少投資;寧願買房,不買股。


據廣州社情民意研究中心日前公佈「大陸市民看物價、房價和股價」的民意趨勢調查顯示,有56%的受訪者認為未來物價將上升;房價預期則以看跌為主;股票價格預期不明確。


從本次調查結果來看,受訪的「北京、上海、廣州」民眾普遍對物價、房價和股票價格,在過去一年的變化,表示不滿意。其中對物價變化的不滿度最高,達64%。民眾對股票價格的調控,不滿意也達41%。


展望2012年,大陸三地受訪民眾對物價預期較差,56%的受訪者認為物價將已不同程度上升。


而對於房價的預期以看跌為主,四成人認為房價將不同程度下降。股票價格預期則不確定,五成人認為前景難以預測。其中,北京民眾對房價下降預期較明顯,而廣州民眾對股票價格上升預期,較為樂觀。


北京民眾對物價、房價和股價變化評價,較上海、廣州為好,廣州民眾對物價、房價變化評價普遍較差,上海民眾則對股價變化不滿,最為明顯。對政府調控的效果,同樣是北京民眾評價為好,廣州民眾的評價為差,而上海民眾仍突顯對股票價格調控的不滿。


而不同收入者的評價,則顯示出以下特點:對物價和房價的滿意程度,不同收入者由低至高呈明顯的逐漸上升,不滿意度則是逐漸下降。


在股票價格變化評價上,不同收入者的意見差異不大,高收入者的滿意感已然消失;對政府的調控效果評價,也是呈現按照收入由低至高者的變化。


此外,對於專家認為「房價出現由升轉降的轉捩點」的意見看法,47%的市民表示同意。而對近期政府官員「大家應對市場有信心」的股市評論,卻有高達42%的人表示不同意。對於上述「轉捩點說


法」和「信心論」兩種看法,收入越高者越持同意態度,收入越低者越持不同意的態度。

(政策) 選後看屋人潮解凍了 建商過年不打烊

【聯合報╱記者何醒邦、陳怡慈/台北報導】 2012/01/17

大選不確定因素排除後,周日各推案工地紛傳破冰解凍,看屋人潮明顯回籠。但房地產業者預估,今年房價下修機率不小,頂多平盤。

海悅廣告協理郭正安表示,大選前幾周又濕又冷,大台北案場的來客數只有個位數,但選後的第一個周日,看屋人潮明顯回籠,其中以自住、首購族為主,返鄉投票的台商也是一大主力。他說,雖買氣開始動起來,不過才一天還看不準,還得觀察下周起的春節檔期,他預估在房市三二九檔期,選前遞延的推案量都會出來。

新聯陽經理施孝文表示,選前大台北重劃區的高總價產品可用「結凍」形容,不過周日有解凍跡象,使案場人員振奮不少。在內湖、新莊副都心都有建案的遠雄建設,選前幾天就開始強打廣告,周日兩地來客量也約成長三成的。

不過對於選後房市,多數業者卻「不敢太樂觀」。東森房屋董事長王應傑表示,國際經濟景氣不佳,馬政府許多居住正義政策也將實施,都使房價不易攀升,他預估,新莊、林口等供給量大的區域,預售屋房價將會調降二成以上,中古屋也會有一成以上的跌幅。信義房屋表示,大台北房價已走八年的多頭而來到最高點,住宅房價持平或回檔修正的機率還是比上漲的機率高。

台灣房屋首席總經理彭培業則認為,選後房市表現要看區域是超額需求或超額供給,台北市屬超額需求,整體房價降不下來,但開發越慢的都更區,房價將向下修正。

金融研訓院昨天邀請淡江大學產經系副教授莊孟翰、戴德梁行總經理顏炳立分析今年房市展望。莊孟翰指出,整體房市今年下修格局確立,將呈「U」字形走勢,一般型的房產商品會在今年底見底,之後會有兩三年的盤整。

他預測,台北市房價平均將下修百分之十到十五,新北市平均跌幅百分之廿到卅,「台北市精華地段的高房價已經回不去了」。

不過,莊孟翰說,在台商、港資、陸資逢低進場下,商辦與店面將取代住宅成為今年房市的撐盤要角。

2012年1月16日 星期一

(政策) 房市實價課稅 4年內難度高




【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】 2012/01/15

學者認為奢侈稅雖已上路,長期仍應推動不動產實價課稅,才能使得財產稅制度更為完整。 報系資料照

馬英九勝選連任總統,強調未來將以大刀闊斧的方式,推動改革,讓台灣脫胎換骨,而馬政府於選前所提出的不動產實價課稅是否會在未來4年落實,備受關注,但學者也認為新總統面臨的高房價課題壓力更大,社會住宅非解決之方,資訊公開透明揭露才是正辦。惟政大地政系教授張金鶚認為,實價課稅推動速度將會很緩慢。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,未來4年恐怕仍難以上路。

在馬英九選前所提出的政見中指出,為了達成居住正義,並配合不動產實價登錄之建制,將逐年調整土地公告現值趨近市價,使不動產交易所得更為明確,逐步落實實價課稅。

張金鶚指出,未來推動不動產實價課稅的方向是清楚且正確的,但即使馬連任,在無相關配套之下,恐怕難以實現,就算推動,速度也會很緩慢。他說,在各方壓力之下,推動實價課稅的阻力將相對高,恐怕難以落實,但若能訂定出明確的課稅方法,實現機率就會較高。

張金鶚表示,實價課稅在稅基上必須公平,因此稅率訂定將是關鍵,建議可以採取當時買賣價格或由國稅局認定,他強調奢侈稅可以做到,實價課稅也能做到。

張金鶚強調,不論誰當選都必須面對高房價的課題,而且未來只會有更大的壓力,他認為社會住宅難以解決國內高房價問題,必須讓資訊透明,在實價登錄建制之後,就應做到資訊揭露才公平,同時也能防止投機炒作。此外,也可以從金融緊縮方面著手,透過房貸額度減縮和稅率提高,讓房價合理化。

張金鶚擔心,當高房價慢慢往下修時,政府千萬別在業者以房市復甦為由的壓力之下,而又端出了救市方案。

徐佳馨表示,實價課稅上路是遲早的事,只是恐怕必須等到下一任總統時,才有機會落實。她說,全台灣一年的成交量約介於35萬至45萬戶,因此要等到5至10年以上才有足夠的資料做為實價課稅的基礎,所以馬連任4年內恐怕仍無法執行。

徐佳馨指出,國內目前的房屋和土地是分開課稅,未來若要推動實價課稅,房屋和土地則須合計一價到底,造成實價課稅難度高,她建議政府可以現在稅制為主,調整公告地價和房屋評定現值,讓稅基更接近。

(政策) 降價第1槍響 買屋何時出手?





【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2012/01/14

房仲業表示,比起去年,買方目前更具議價優勢。 報系資料照片

興富發建設上周開出降價第一槍後,賣方心態加速鬆動,不少民眾也自本周起開始積極看屋。房仲業表示,比起去年,買方目前更具議價優勢,如果屋主價格能讓步到2010年中的行情,就可以考慮出手。

永慶房屋表示,奢侈稅上路後,房市雖出現投資客逃命波,但並沒有明顯降價;歐債風暴引發全球股災後,市場看空氛圍雖更濃烈,然而大台北房價仍然持續僵在高點。

以上月來說,根據永慶房價數據,台北市中古屋每坪成交均價50.5萬元,即又重返50萬元大關;新北市中古屋房價每坪成交均價30.9萬元,還回彈上漲了1萬元。

不過自興富發上周喊出大幅降價後,情況已有轉變,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,網路上有愈來愈多物件打出降價出售,近來經紀人說服屋主降低開價,愈來愈容易,許多屋主也不再堅持底價,願意給買方較大議價空間。

對多數購屋人來說,現在最大的問題就是該什麼時候出手,對此,信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,如果屋主底價是2010 年中、也就是選擇性信用管制實施前後的價格,那麼購屋人可以考慮,是個不錯的「出手價格點」。

他分析,目前民眾購屋最怕的就是「買在最高點」,目前市場普遍看法,大台北房價反轉修正的機會很大,換言之,現在價格可能就是最高點,因此目前購屋自是應往下修正。

究竟房價會修正多少,各界看法不一,不過一般認為,在低利率下,屋主可以長撐,加上市場仍舊有龐大資金的避險需求下,預料這波跌幅有限,而且會以緩跌情況,逐步修正。

蘇啟榮表示,大台北房市走了7、8年多頭,其中有多次出現急漲,最後一波是2010年中到2011年初奢侈稅祭出前,短短不到一年各地漲幅大約1到2成,依市場看法,那麼如果房價回修,第一個支撐點就在2010年中的這個時間點。

蘇啟榮表示,購屋人可以事先詢問區域房仲或上網查詢,自己所看中的區域或社區,在2010年中的行情,如果看屋時有中意的物件降到此一價格,買到高點的機率相對降低,可以考慮出手。

(政策) 想當4大商圈包租婆嗎




【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2012/01/14

迪化街年貨大街攤租下降,今年平均下調6%左右。 記者黃義書/攝影



年關將近,各地年貨大街陸續起跑,房仲業調查,今年受景氣下滑及選舉影響,攤商業者追租意願不高,北中南四大年貨商圈店租和攤租大多持平甚至下滑,遠不如去年表現。

其中店面租金方面,跌幅較大的是高雄三鳳商圈,今年店租每間在4~6萬元之間,較去年下滑約16%;攤位租金則以台北迪化街商圈下修6%較多,從每攤16、7萬元略降1萬元左右。整體來說,呈現「南北弱,中部穩」的情況。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,這幾年,除了2009年初的過年,因金融海嘯,台北迪化商圈、台中一中、逢甲及高雄三鳳等四大知名年貨商圈,租金出現走滑外,其他幾乎年年大漲。

以去年 (100年)過年為例,迪化街和三鳳商圈各有6~9%的租金上揚,台中兩大商圈攤租更是大幅調漲30~50%,店租也有1~3成的漲幅。租金大漲,加上當時還沒有奢侈稅,房市前景一片看好,因此店面價格也都大幅飆升。

以台中逢甲商圈來說,去年商圈店面出售行情就從前年的每坪110~150萬元,上漲到180~250萬元,漲幅達6成,一坪就漲了上百萬元,讓店面投資人海賺了一票。

不過如果是在去年接手買進上述四大年貨商圈店面的投資人,目前就沒什麼獲利。

根據住商不動產最新調查,在店面售價方面,迪化街今年店面行情一坪150~200萬元之間,和去年持平,高雄三鳳商圈店面價格也和去年一樣,每坪維持在75~90萬元。

台中兩大商圈比較好一些,逢甲商圈過去一年持續上漲約一成,一中商圈則約5%左右。

另外在店租方面,今年攤商業者對年節買氣商機,多持保守態度,多不願接受漲租,部份位處商圈較偏位置的店家,甚至要求房東降租,由於沒人競租,不少房東也願意降租。

在店面前的攤租部份,迪化街租金今年就平均下調6%左右,其他則都持平,另外店面租金部份,下滑最多的是高雄三鳳商圈,今年租金較去年下跌達16.6%,跌幅相當明顯。

目前北中南四大年貨商圈,攤租以台北迪化街最高;店租則由台中逢甲商圈奪冠,每間可達15~30萬元。至於售價部份,台中逢甲也已遠遠高出台北迪化街,目前逢甲商圈店面每地坪成交價約200~250萬元之間。

2012年1月13日 星期五

(政策) 瑕疵屋短期買賣 免課奢侈稅

賦稅署發布解釋令 原持有與買回後持有期間可合併計算

【聯合報/記者賴昭穎/台北報導】 2012/01/12

財政部賦稅署官員昨天表示,民眾買回有瑕疵的房子,日後再出售時,如果合計持有時間超過2年,就免課奢侈稅;若持有時間不到2年,就必須報繳奢侈稅。


官員舉例說,某甲在98年1月1日買了一間非自用住宅,100年1月1日賣給某乙,但某乙後來以海砂屋為由要求退屋;某甲在100年6月1日買回房子後,又在同年7月1日賣掉。官員說,由於某甲持有這棟房子的時間長達2年1個月,已超過奢侈稅規範的「2年大限」,因此某甲不用報繳奢侈稅。

賦稅署昨天發布解釋令,官員說,民眾銷售房屋後,因房屋有瑕疵被迫買回,日後再出售;持有期間計算,可將原持有期間與買回完成移轉登記後的持有期間合併計算。

官員表示,發布解釋令的原因,是考量再出售瑕疵屋與一般買賣房屋不同,因此同意房屋原所有權人在計算持有時間時,可合併第一次和第二次出售前的持有期間。

奢侈稅條例規定,民眾出售持有不滿1年的非自用不動產,要依實際交易價格報繳15%的奢侈稅;若持有時間超過1年、未滿2年,奢侈稅率則為10%。

(地產) 機場週邊…中山區住宅最熱

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2012/01/12


兩岸ECFA上路後,北市住宅市場快速國際化,一項統計顯示,其中又以距離松山機場最近的中山區最明顯,近兩年國外資金購買住宅產品排名全市第一,堪稱國際買盤大熱區。

永慶房產集團上午發布國外資金購置北市不動產調查,各行政區外資購買占比最高的是大安區,約達兩成,不過,大安區外資購買不動產以店面及辦公大樓為主,如以住宅來看,則由中山區奪冠,占全市比例達16%。

兩岸經濟合作協議ECFA去年元旦啟動後,雖然第一批早收清單僅啟動14%的免關稅出口動能,但根據經濟部資枓顯示,2011年至11月為止,已核准華僑來台投資的總金額達5132萬美元,是2010年1289萬元的4倍,更創下12年來新高。

進一步分析,華僑、台商返台投資主要集中在台北市,其中又以松山機場周邊的中山、大安及內湖區最熱門,三個行政區合計投資金額占比即將近5成。

永慶房產集團資深研究員黃舒衛分析,海外回流資金鎖定中山區,除了中山區最靠近松山機場外,區域內現有捷運文湖、淡水線,2013年還有松山線連接捷運機場線可到桃園機場,雙國門優勢,是許多「空中飛人」選擇落腳此區的主因。

永慶調查另顯示,外資、台商、華僑現階段在中山區置產,多以國際寓所為主,這類產品可說是第五代豪宅,不同於早期別墅、戶數眾多的名宅以及總價動輒兩三億元的超豪宅,國際寓所坪數多在50~80坪,總價則在6~9000萬元之間。

黃舒衛分析,國際寓所雖縮小面積,但因總價降低,更可滿足國際人士分散置產、隨時可彈性處分的投資需求,此外,此一坪數對居住人口不多、對私密及便利性要求極高的國際人士來說,也較具實用性,近幾年並已成國際主流地產項目。

(地產) 年前購屋解析 輕鬆如願置產

【太平洋房屋提供】 2012/01/12 12:23

有一個屬於自己的窩,是許多無殼蝸牛的奮鬥目標,但房產的種類繁多,除了中古屋、新成屋、預售屋之外,又有公寓、華廈、大廈、透天厝等諸多選項,究竟該如何挑選,才能讓首購族不會感到迷惘,且輕鬆買到好宅?


而換屋族雖然已有購屋經驗,但買房的金額龐大,需注意事項繁雜,難免有欠缺考量的地方,因此,太平洋房屋特地為正在煩惱購屋的您,提供購屋解析。


◎中古屋、新成屋、預售屋


在中古屋、新成屋及預售屋中,以中古屋最受首購族的青睞,雖然屋況沒有新屋新,但因房價相對比新成屋及預售屋便宜,是首購族較易入手的物件,民眾可趁最近陰雨不斷的時候看屋,檢測是否為壁癌屋或漏水屋,另外,購買中古屋時,別忘了保留較多的整修費用,尤其是水電等基礎工程,建議最好全部換新,千萬別省。


至於預售屋因尚未興建,可與建商溝通,做客製化做彈性設計,以節省裝修成本,但也因含有未來的價值,所以價位較高,比較適合手頭寬裕的換屋族。太平洋房屋提醒,為防止建商倒閉造成的損失,記得選擇遵守法律規範,提供履約保證的建案,才有保障,另選擇有優質品牌的建商,也很重要。


而介於中古屋及預售屋間的新成屋,則囊括了兩者的優點,屋況新,裝修費用低,又有實際的房子可現場參觀,減少了樣品屋與成屋間的差異糾紛。


◎公寓、華廈、大廈、透天厝

太平洋房屋表示,在台灣,除了非都會地區習慣住透天厝外,寸土寸金的都會區仍以公寓和華廈、大廈為主。近來以政府獎勵的都更,帶動好行情的公寓很搶手,再加上土地持份大,公設比低,實際居住空間大的優勢,更讓北市中心精華區的老公寓房價翻身,水漲船高,炙手可熱,只是沒有電梯的條件,高樓層的公寓,則較不適合有年長者的家庭入住。


而皆有電梯的華廈與大廈的主要差別在於──公設比高低。多為七樓以下的華廈,除了電梯以外,較少其他公共空間的規劃,兼備了低公設的優點,又彌補了公寓無電梯的不足,且每層的戶數多為雙拼,住戶單純,很受自住型買家歡迎。而七層樓以上的大廈,若屬社區型的大廈,則多半擁有保全警衛、交誼廳、健身房等多功能的休閒設施,適合喜歡生活機能多元化的家庭居住,但因戶數較多,管委會的管理相對重要,在管理良好的社區,房價甚至會比附近單棟物件來的高。


◎建議:首購─中古公寓或華廈,換屋─預售或新成屋大廈

太平洋房屋表示,最推薦公設低的中古公寓及華廈給首購族,建議挑選有品牌且通過政府認證的房仲業者,從其提供的不動產說明書,了解屋況及產權等細項後,讓購屋更有保障,待經濟更寬裕有餘時,再換屋預售或新成屋大廈。

2012年1月12日 星期四

(地產) 房市業者 喜迎鮭魚返鄉看屋潮

台商放長假 20萬人將回台

【聯合報/記者何醒邦/台北報導】 2012/01/12

今年選情緊繃,加上距離春節很近,不少台商及眷屬本周紛紛返台。房地產業者昨天表示,具三通、置產效益的「鮭魚概念房」備受矚目,包括商辦、店面及具備「國門」概念的豪宅,可望成為元月最夯的房地產物件。

總統大選隔周就是春節,不少台商都從本周起開始放長假,直到春節後才返回大陸。這段「鮭魚返鄉」期,也被房地產界視為景氣寒冬中難得的銷售良機。

好房網經理李建興表示,根據全國台灣同胞投資企業聯誼會估計,今年從大陸返台投票的人數約為20萬人,將較2008年的18萬人次多,可能創歷屆大選台商返台人數最多;等於自1月14日總統大選前夕至1月29日春節假期收假期間,台灣將出現最大一批「鮭魚返鄉潮」。

由於以往春節往往是台商回台看房的高峰期,估計未來半個月內,看房人氣可望較平時增加1-2成。

李建興指出,台商置產偏好具有地標意義(如101大樓周遭),或交通便捷的「國門」概念區,因此台北市的中山區、大安區、信義區;新北市的板橋區、三重區;台中的西屯區和高雄的左營區、鼓山區,皆被視為這波「鮭魚返鄉潮」的熱門區域。

(地產) 北市千坪地上權 數十家業者參與

限定商業使用50年,權利金底價21億,數十家業者有興趣。

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】 2012/01/12

台北市政府財政局將釋出士林官邸旁土地的地上權,昨(11)日舉辦招商說明會,吸引數十家業者參與,這筆土地共1,261坪,提供50年使用權,限定旅館、商場等商業使用,權利金底價21億元,全案預定4月前決標並簽約。

昨天參加的業者包括:華固、鄉林、國泰、志嘉、太子、宏盛、冠德、金革、龍巖、震大、阿曼等建商;壽險業者有新光、台壽、富邦等;還有西華、美侖、華泰、六福等飯店業者。

前國泰金控副董事長蔡鎮宇也派旗下公司寶豐隆參加;而台灣菸酒近來積極活化資產,也派員到現場觀摩。

具有僑外資背景的吉富中華與台灣本土的CROSS CAPITAL GROUP,以及跨國集團世邦魏理仕旗下不動產投資基金等都參與說明會。負責招商的高力國際董事總經理劉學龍透露,還有陸資與國際私募基金對此案有興趣。

房地產業界人士分析,此案的權利金再加計建築物的營造成本,投資規模約30億元,投資門檻不算高。士林官邸是台北觀光重點區之一,周邊商業需求強勁,近來住宅市場冷清,資金有流向商用不動產趨勢,此案頗具誘因。

劉學龍指出,此案使用分區為特定商業區,基地面積1,261坪,法定容積建坪為2,838坪,今年的土地公告現值約9.71億元,步行至捷運士林站僅10分鐘。

劉學龍分析,此地鄰近士林官邸、士林夜市、故宮博物院與陽明山等,觀光資源豐富,得標廠商可結合士林官邸的意象,打造出地標建築,如香港的「1881 HERITAGE」、新加坡的「FULLERTON HOTEL」等。

此案投標截止日是2月23日,然後進行資格審查,再開價格標,預計4月與得標廠商簽約。業者可單獨投標,也可合作聯盟、成立新公司投標。

(地產) 士林官邸旁地上權 估下月脫標





【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2012/01/11


士林官邸旁土地地上權招商,預料下月23日可順利脫標。圖/聯合晚報提供

商用不動產熱度持續升溫,台北市政府上午舉行士林官邸地上權土地招商案,雖限定只能作為商業使用,但開發商看好士林官邸旁飯店、餐飲等商業設施需求,今天出席踴躍,負責招商的高力國際表示,此一開發案上月公告後,詢問熱烈,預料下月23日可順利脫標。

士林官邸旁土地為特定商業區,基地面積共1261坪,限定只能作為商業使用,包括商辦、飯店等,台北市政府採標售地上權50年方式,權利金底價為21億元,預計2月23日開標。

高力國際董事總經理劉學龍表示,士林官邸在12月30日公告後,許多一線投資人都主動詢問,其中除了國內知名開發商、壽險業者外,不少私募基金、大陸知名企業也都進行評估,反應相當熱烈。

高力分析,去年住宅冷、商辦熱,全年大型商用動產成交金額逾1300億,創近年新高。商用不動產中,又以觀光休閒不動產如飯店旅館以及店面、大型賣場等零售不動產最為搶手,士林官邸開發案因鄰近士林官邸及士林夜市,符合此一條件,因此受到投資人青睞。

今天到場的開發商包括國建、太子、皇翔、宏盛、鄉林、華固等,另有新光人壽、富邦人壽等合計30家業者廠商到場。

2012年1月11日 星期三

(政策) 抬高再降價…遠雄批興富發「玩弄」

趙藤雄重砲開罵 指興富發建案 降價了還是比別人貴 「應該再降才對!」

皇翔:拉高再降價沒意思

【聯合報/記者何醒邦/台北報導】2012/01/11


建商興富發建設上周尾牙喊出降價二成五,引發房市震撼。建築業大老、遠雄集團董事長趙藤雄昨天忍不住重砲痛批興富發,「玩弄社會大眾、建築同業,不負責任、不實在,也不厚道!」


興富發副總廖昭雄表示,興富發基於市場供需決定價格,對趙說法,興富發沒有評論。

趙藤雄昨天出席「機場捷運A7站合宜住宅簽約典禮」,在致詞時批評興富發董事長鄭欽天。「我忍不住了」,趙氣憤指出,鄭欽天去年尾牙時說要漲十五%,今年說要降廿五%,那明後年咧?「每年尾牙都要喊一次,別人要怎麼活下去?」

他說,整個房地產都由鄭一個人在炒作、喊價,根本是踐踏他人來凸顯自己,非常不可取。

趙藤雄說,遠雄在林口的推案「未來之光」一坪賣廿五萬元;但興富發的「世界首席」開價就要四十萬元,就算降廿五趴還比遠雄的貴,「應該再降才對!」

他還說,遠雄在內湖的豪宅案「御之苑」一坪賣七十五萬元,但興富發內湖的德安百貨案在降價二成多後,還賣七十五萬,「定價還沒出來就在降價,搞得市場秩序大亂,大家不得安寧,生意不是這樣做的。」

昨天也受邀出席的皇翔建設董事長廖年吉則說,興富發拉高價格再降價,「這樣沒意思」。麗寶機構董事長吳寶田也說,興富發降價是行銷策略,「銷售至上」的企業跟務實經營的企業本來就不一樣。

長虹建設董事長李文造表示,興富發或許無心,但亂講話沒經過思考,害別人很難賣。但甲山林副總經理徐永仁說,鄭欽天沒趙藤雄說的那麼誇張,可能是影響到同業銷售策略所致;興富發的案子都會讓利給消費者,買到的都有賺。

(房貸) 申辦房貸 年後撥款較省




借款500萬 春節九天可省下近2,500元利息 可先和銀行商量

【經濟日報/記者陳怡慈/台北報導】 2012/01/11 08:51


圖/經濟日報提供

今年過年有九天,銀行房貸部門主管提醒,簽約購屋、房貸撥款的金額通常數十萬至上百萬元不等,建議農曆年前先喊停,等過完年後再撥付不遲。

銀行主管說,目前房貸利率大約2%左右,以向銀行借房貸500萬元為例,春節九天可省下近2,500元利息錢,不無小補。

遠雄房屋專案經理鄭美津表示,民眾買預售屋,通常分三階段付款。首先付訂金,目前約為買價的5%,買1,000萬元的房子就是50萬元;至於簽約金,通常是買價的7%至10%,另外還有15%~18%的工程款,通常每二到三個月繳一次。

上述均屬自備款,等到房屋蓋好要申請使用執照時,建商會通知民眾去銀行辦對保,等執照下來,水電接通、客戶驗收後,就可以撥款。以房貸成數七成為例,1,000萬元的房子,銀行撥款700萬。

今年農曆春節比較長,遇到這種大額撥付,可事先和銀行商量,等到過完年後再撥款。合庫主管說,銀行為資金提供者,房貸撥款涉及需求者(包括購屋買賣雙方)權益,購屋民眾可先跟賣方溝通,如果賣方也不反對,銀行會尊重買賣雙方意見,等到過年後再撥款。

台新銀行也表示,房貸撥款是配合客戶希望的交屋時間,並自撥款日開始計息,如果不急著過年前交屋,可於年後再撥款,節省過年期間休假天數的利息支出。

台新銀並提醒,1月21日至29日為春節期間,一般銀行並不營業,1月30起才會正常營業。

小額信貸部分,如民眾的繳款日期正好落在春節期間者,其繳款日將順延至春節過後的第一個營業日,也就是1月30日。台新銀提醒,若在春節過後的第六個營業日仍未繳款,會產生遲延利息。

例如,原繳款日為1月23日,因逢春節期間,繳款日順延至1月30日,即1月30至2月3日期間內繳款,無遲延利息問題,但若在2月6日當天或之後才進行繳款,便需繳納遲延利息。

基金扣款部分,如民眾於春節期間進行申購交易,或原本的定期定額扣款日期落在春節假期期間,都將於1月30日凌晨執行扣款。

台新銀提醒民眾,最遲1月29 日23時59分前,將資金存入約定扣款帳戶,若約定扣款帳戶於扣款時資金不足,將造成扣款失敗,無法進行申購交易。

(政策) 趙藤雄砲轟興富發:降價,市場大亂




興富發:基於市場供需來決定價格

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2012/01/10


趙藤雄。記者盧振昇/攝影

上市建商興富發建設上周尾牙喊出降價25%,令買氣不振的房市,更呈低迷。房市大老、遠雄集團董事長趙藤雄今天上午忍不住開砲,他痛批興富發「玩弄社會大眾、建築同業,不負責任、不實在,也不厚道。」

趙藤雄今天出席機場捷運A7站合宜住宅簽約典禮,對興富發董事長鄭欽天上周尾牙的動作,大大不以為然,在致詞時公開痛批。

他說,鄭先生去年尾牙時說要漲15%,今年改說要降25%,那會不會明年再喊20%,後年再降30%?」,他氣憤的表示,每年尾牙都要喊一次,別人要怎麼活下去,整個房地產都由他一個人在炒作,好像只有他最專業,別人都不專業,但根本是在玩弄大家。

趙藤雄說,興富發說要降25%,但以興富發在林口的案子「世界首席」來說,遠雄在林口的推案「未來之光」一坪只賣25萬元,但興富發一開口就要40萬元,如果降25%,一坪是30萬元,比他們的房子一坪還要貴5萬元,應該再降才貴。

同樣的內湖的案子也一樣,他說,興富發說要降價25%,一坪賣75萬到80萬元,但遠雄在內湖的頂級豪宅建案御之苑一坪就是賣75萬元,「訂價都還沒出來,就在降價,搞得市場秩序大亂,大家不得安寧,君子取財,取之有道,生意不是這樣做的。」趙藤雄說。

對遠雄董事長趙藤雄今天批評,興富發副總廖昭雄上午表示,興富發是基於市場供需來決定價格,市場供不應求就漲價,供過於求則降價,對於同業的說法,興富發沒有評論。

2012年1月10日 星期二

(政策) 住戶裝鐵窗 管委會「私懲」判賠

【聯合報╱記者游振昇/台中報導】 2012/01/10

何姓男子在大樓住處加裝鐵窗,管委會認為影響大樓外觀,取消何的門禁感應,讓他無法進出,何請求損害賠償,台中地院官認定管委會違反憲法保障人民財產權,判決賠償他五萬多元。

法官指出,大樓住戶若違反住戶公約,逕行安裝鐵窗,管委會可依「公寓大廈管理條例」,報請主管機關要求住戶在一個月內回復原狀,逾期未回復,管委會可逕自回復,費用由住戶負擔,或依條例訴請法院拆除鐵窗。

法官強調,管理條例對住戶違反公約已有救濟,保護大樓外觀可依條例處理,何姓男子所住社區管委會不循法律途徑處理,反採取消住戶門禁感應磁碼手段,嚴重侵害住戶財產權,須賠何五萬一千多元。

何姓男子前年二月,買到台中市華美西街一棟大樓的法拍屋,發現有住戶加裝鐵窗和廣告看板,認為大樓並未限制住戶加裝鐵窗,他繳交二萬元裝潢保證金給管委會,表示要裝鐵窗。

但隔月他雇工裝設時,管理員以他違反去年新修訂的住戶公約,阻止裝設,他報警處理才得以順利裝設,事後管委會以影響大樓外觀、社區公約,寄存證信函要求回復原狀。

何未拆鐵窗,管委會因此取消他的大門感應卡,何告上法院,法院判決去年民事判決管委會應歸還磁卡,管委會拒交,認為何應檢討自己的不當行為,何因此再提損害賠償。

(政策) 房產贈與 規避奢侈稅高招

【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】 2012/01/09 10:49

根據內政部統計,去年1到11月累計的不動產贈與移轉棟數達3萬5,563棟,已超過前年全年的贈與移轉棟數,創下歷年新高紀錄。


贈與稅原是設計作為防止逃漏遺產稅用的,如今卻成為節稅工具。地政官員表示,奢侈稅上路後,還有聽說用贈與稅來逃避奢侈稅(特種貨物及勞務稅)。


歷年的1月都是不動產贈與移轉的高峰,100年1月贈與移轉高5,108件,創下90年以來的單月新高;而且新北市和台北市是各縣市中申報贈與移轉棟數最高的。由於今年雙北市大幅調高土地公告現值,預估今年1月也會是高峰。


官員表示,與奢侈稅相較,利用贈與移轉非自用住宅也要繳土地增值稅和契稅,但適用稅基和稅率比奢侈稅低。


奢侈稅適用稅率在持有一年以內出售稅率是15%,兩年內要課10%;贈與稅稅率只有10%。奢侈稅的稅基是出售金額;贈與稅是按土地公告現值和房屋評定現值計算贈與價值,而且每人一年有220萬元的贈與免稅額,還可以扣除移轉所繳交的契稅和土地增值稅。


一位會計師指出,雙北市的大廈土地持分不高,房屋評定現值離市價很遠,贈與稅的實際稅率頂多約只有市價的5%。


官員表示,目前只聽說有人談論利用贈與稅來取代奢侈稅,但未掌握實際案例,也不清楚到底有多少這樣的案件。


可以確定的是,贈與稅率在98年調降到10%,且適用單一稅率後,不動產贈與案件就快速增加,已連續兩年超過3.5萬件。


另外,去年1到11月因繼承而批次移轉的不動產棟數是3.7萬件,與贈與相當。


在85年以前,因繼承而申報的不動產移轉案件遠高於贈與案件,主要是因為遺產稅的扣除額高,幾已不必繳什麼遺產稅,反而申報贈與適用的稅基和稅率會比較高。


近幾年,因繼承而移轉的不動產棟數和因贈與而移轉的數量相當,主要是因為贈與稅因扣除額提高為220萬元後,如果移轉給小孩,父和母合計一年的贈與免稅額是440萬元,在年底和年初辦理申報贈與,兩年合計的免稅額是880萬元。

(政策) 預售屋「遲到」兩年 判賠千萬




【聯合報╱記者蘇位榮、羅介妤/台北報導】 2012/01/10

新北市新店「碧潭有約」。 記者張祐齊/攝影

購買新北市新店「碧潭有約」預售屋的卅九名住戶,不滿建商以各種理由遲延交屋,交屋日拖延一、兩年,共同提告求償。台北地院判決建商須賠償三十九戶共二千零九十六萬多元。創下預售屋建案遲延交屋被判違約賠償的最高紀錄。

法院認定,建商在契約上明定不得逾期完工,逾期則按住戶繳付的房地總價款萬分之五計算違約金,白紙黑字,建商須依約履行,依各棟遲延日的不同,分別賠償三十九戶各二十多萬到四百多萬元。

傅姓男子等住戶指出,他們分別在二○○五年間向戎億建設簽約買下新店「碧潭有約—潭碧樓」的預售屋建案,該建案有六棟大樓,其中第一期工程的四棟大樓與捷運共構,另兩棟是第二期工程,未與捷運共構,建商保證最遲會在二○○五年七月一日以前開工。

住戶指出,建商二○○五年一月廿七日申報開工,依契約規定,第一期工程應於開工日後的二年三個月日曆天完工,第二期工程應於開工後三年三個月日曆天完工,並取得使用執照,但兩期工程都拖延交屋,直到二○○九年八月才取得使用執照,算下來,建商在第一期工程遲延八百三十天,第二期工程遲延四百六十五天才交屋。

建商反駁,因開工後才發現建案兩側道路排水溝侵入工程地界、第二期工程有捷運舊油槽設施致連續壁無法施工、新店市公所遲延門牌編釘、當時的台北縣政府拖延核發使用執照。

法官認為,工程問題,開工前即可詳實調查,不得事後以此作為遲延工期的理由,且預售屋買賣最重要的是,消費者必須獲悉明確完工日期,以利計畫買賣房屋的利益或預作生活安排;建商既已拖延交屋,就須依約付違約金。

戎億建設主管昨天僅表示,官司尚未定讞,不願多談。

2012年1月9日 星期一

(政策) 土地公告現值 平均漲8.65%






拉近與市價差距 今年調幅創17年新高

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2012/01/06

各地101年土地公告現值近日出爐,房仲業統計,今年全國平均調漲幅度達8.65%,創17年來新高;由於拉近公告現值與市價差距,在實價登錄三法過關後,已成共識,房仲業預料即使今年房價看跌,未來公告現值仍將大幅調漲。



房仲業表示,上月實價登錄三法通過時,附帶條件為相關稅法配套完成前,不得作為課稅依據,配套之一即是拉近公告現值和市價差距,今年各地大幅調漲,市場解讀為政策仍加速朝實價課稅方向前進,實價課稅陰影將持續籠罩房市。

這也意味未來幾年民眾出售不動產,將持續付出更多的土增稅;土增稅主要計算方式為民眾持有不動產期間,土地增值的金額,乘以稅率,自用住宅稅率一律10%,非自用則自20%起跳,最高到40%。

各縣市政府每年一月一日公告新年度土地現值,由於公告現值為土增稅課稅依據,而各地土地現值和市場實際價格落差太大,不少人批評交易成本太低,變相促使房價上漲,因此各地方政府今年大多大幅調漲公告現值,以拉近市價差距。

中信房屋研究中心表示,以全國來看,今年以金門縣調漲幅度最高,達47%,若以台灣地區來看,調漲幅度最大的前3名,分別是新竹市的23.5%、台中市的15.7%以及新北市的12%。台北市在100年時大漲12%,101年縮小至9.8%。

整體來說,今年全國平均調漲幅度達8.65%,為近17年來新高,不過,即使如此,各地公告現值仍與市價有相當大的差距,還有相當調整空間。

以北市為例,北市「地王」台北火車站前新光三越每坪為400萬元,但目前公開市場上的地王─華票敦南大樓土地日前每坪1405萬元標出,北市「地王」價差仍達3.52倍。

另外,由於調漲仍有極大空間,中信房屋認為,即使今年房價鬆動,預料未來幾年公告現值仍將大幅調漲,民眾未來房地交易的土增稅負擔仍會持續增加。

信義房屋企研室經理蘇啟榮提醒,民眾如在今年12月31日前出售不動產,最好在1月29日 (因逢周日可順延一天到30日)以前向稅捐處申報,才可享用較低的去年公告土地現值,以節省荷包。

(政策) 新莊線通車 房價支撐多於助漲





【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】 2012/01/07

捷運新莊線通車,新莊、三重、蘆洲房價看俏,不過房市冷鋒過境,「新莊線通車」效應待觀察。 圖/本報資料照片

捷運新莊線前天通車,使新莊也納入北市半小時通勤圈範圍,但房地產業者調查,一度買氣大升的新莊地區,在去年12月通車前,確實吸引不少看屋人氣,但卻是詢問的多,出手的少,本月第一周情況大致相同。


分析原因,主要還在新莊房價事前已反應一大波,通車對房價應是「支撐多於助漲」。

信義房屋統計,捷運新莊線自履勘等訊息曝光後,上月沿線物件的網頁瀏覽量大增49%,大幅拉高三重、新莊的房市能見度。但最近一年,三重與新莊區房價走勢已持平,止漲意味濃厚。

因此捷運新莊線的通車行情,能再推升房價的幅度有限,不過仍有支撐作用。


永慶房產集團也統計,新莊線去年一年來,無論是北市段各站的2.6%至17.5%漲幅,或新北市段的4.6%至23. 8%漲幅,均明顯高於全市整體漲幅,通車前的題材炒作多已預先反應未來價值,預期通車後市場也將回歸理性,不易衝出新的波段行情。

台灣房屋昨天也公布雙北各行政區去年12月賣座排行。新北市部分,11月最賣座的新莊區,12月跌到第9名,成交占比僅4.7%;新的賣座王是新店區,從第3名跳到第1名。台北市方面變化不大,仍是文山、內湖及中山區最活躍。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,整體情況顯示,大台北房市現在幾乎已完全是自住市場,自住需求強,區域買盤旺的行政區,才能維持熱度。

他指出,12月令人最意外的是新莊地區,原本外界看好通車倒數的12月,應會加快買方出手,結果並沒有;新莊線雖仍為新莊帶來吸睛度,但顯然未化為具體買氣。

(政策) 房價喊降 選後…自住族可望進場

【經濟日報╱記者林政鋒/高雄報導】 2012/01/08

房市打折風暴促進房地產市場回到基本盤,以平實住宅為強項的太子、隆大、京城、永信,在金龍年除了出清餘屋,並依既定時程推案,力抗市場變化。

法人表示,全台灣房市將因台北建商打折宣示而進行價格下修,只要市場機能充分展現,首購族與自然換屋族更有意願進場,能因勢利導的建商將成最大受惠者。

太子建設主管說,總統大選是現階段最大的變因,選後自住型購屋者可望歸隊。太子看好後市展望,未來三至五年桃園以南至少推案100億元,今年台南、高雄將有八個新建案推出,總銷約45億元,深耕南部。

永信建設去年「誠義大鎮8」、「文學大道」和「衛武大鎮2 」等建案熱賣,今年可望有四處工地完工,總銷金額60 億元。法人指出,永信建今年每股稅前盈餘最高估算約2元,明年若新案銷售五成即有30億元進帳,則每股盈餘可達4元水準,為倍數成長。

京城建設今年可售案量高達140餘億元,其中包新推案80 億元、餘屋60億元。由於京城土地成本低,相對建案銷售毛利較高,對金龍年的發展是好兆頭;法人預期,京城建設明年度有賺進35億元的實力,相當於一個資本額。

隆大目前在高雄主要銷售市中心區的「都廳苑」建案,明年將在桃園、新竹與當地建商共同推案,正式進軍北部市場。

隆大主管說,鴻海進駐高雄,帶動南部雲端科技關連產業發展,加上高雄臨港區一些公共建設啟動,高雄房地產後市展望看俏。

2012年1月6日 星期五

(政策) 逾2千億新建案 選後傾巢而出

【聯合報/記者何醒邦/台北報導】 2012/01/06

總統大選白熱化,許多新建案延後推出,以免被選情波及,根據住展雜誌統計,第1季上市櫃建商預計推案量高達2400億元,也就是說,大選之後,逾2千億元新建案將傾巢而出,房市山雨欲來、氣氛詭譎。

不過,興富發建設開出降價第一槍,打亂了許多建商的布局,新建案是否如期在選後推出,仍有待觀察。

住展調查,許多上市櫃建商將在選後推出新案,案量最大的前五名分別是遠雄團的465億、日勝生的450億、中工的400億、皇翔的200億、及華固170億,興富發也有170億元,太子與長虹建設各推案近百億元。

推案計畫顯示,各大建商都在選後全力推案、傾巢而出,選後「利空出盡」的意味濃厚。

其中有不少市場矚目的指標大案,如中工主導,位於北市信義計畫區的亞太會館豪宅改建案,預計2月將拆屋展開預售,外傳每坪開價達300萬元,總銷金額可達400億。

(房貸) 銀行房貸趨緊 購屋多備1成自備款




【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】 2012/01/06


興富發建設帶頭自砍房價,銀行業房貸作業轉趨更謹慎,民眾若要購屋,最好多準備一些自備款。圖/聯合報提供

興富發建設開出第一槍,引爆房價降價風潮,銀行業也將跟進祭出因應房價降價對策。國內唯一不動產專業銀行、也是房貸龍頭土地銀行總經理蘇樂明昨天指出,將謹慎看待未來的房價變化,銀行將從嚴鑑定不動產抵押品的價格。

影響所及,未來房貸成數也將減少。銀行主管建議,今年有意購屋的民眾,最好多準備一成的自備款因應。

銀行業者還表示,各銀行全面戒備,嚴防建商利用人頭把餘屋丟給銀行。

房市景氣可能面臨下修風險,大型銀行主管認為,房價一旦修正,推案量大的林口、三峽、淡水等地區首當其衝,銀行鑑價將更保守。

某大銀行主管說,事實上,在興富發宣布降價前,各銀行對這些地區的房屋鑑價已經很保守,現在會更保守,甚至有些銀行早就不做這些地區的房貸了。

至於中南部,銀行業者指出,將特別注意高雄地區,除該地區建案太多,依以往經驗,高雄地區房價「下殺速度最快,上來卻很慢。」

合作金庫高層主管昨天表示,合庫對未來房市景氣看法趨保守,針對興富發宣布降價動作,該行近日內將發文「提醒」分行要「特別注意估價」。

合庫解釋,隨著房價一路飆高,總行已發文要求分行在鑑價時「特別謹慎」,不要完全相信貸款人提供的買賣契約,必須多方查證。

台銀主管則說,該行房貸成數雖未調整,但已要求營業單位「審慎評估價格」,因最近房市顯現出來的是「價穩量縮」、議價空間較大,是否採取因應措施還在觀察中,但會密切注意房價走勢。

銀行主管說,隨著房價一路飆高,銀行早就認為房價漲得太離譜,但因市場競爭激烈,加上市場資金氾濫,銀行只好將把房貸最高成數拉到八成,「現在又恢復正常到七成以下,只是回到以前的水準。」

蘇樂明說,未來將謹慎看待未來房價的變化,站在銀行立場,為降低銀行授信風險,銀行在鑑價時將預留未來房價下修的風險,即透過壓低房屋鑑價方式因應。

他說,據土銀調查,大台北地區房價確有鬆動跡象,舉例來說,若房貸戶說買價是一坪30萬元;銀行將以鄰近實際成交價供參考,最後可能是以一坪25萬元核貸。

在土地建築融資方面,蘇樂明說將嚴選建商,貸款利率都從2.45%起跳,且大部分已調高到3%。

(政策) 商辦市場 將呈「三高三低」

【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】2012/01/05

仲量聯行總經理趙正義昨(4)日表示,今年商用不動產市場將出現「三高三低」的情況,也就是「資金水位高、投資意願高、資產價格高」,同時「利率低、報酬低、期望租金低」。

趙正義說,由於資金充沛、利率低與股市充滿不確定性,大量資金仍追逐具有保值性的不動產,展望今年的商用不動產交易,仍可維持與去年相當的高水位。

此外,政府今年將釋出更多標案,已公告的就有雙子星大樓與世貿二館兩個超級大案,還有國產局景美財訓所開發案、士林官邸開發案、高鐵桃園產專區等,接下來還有林口A7產專區、新店行政園區、以及各式青年住宅與合宜住宅等案會陸續登場,初估總投資金額至少1,500億元。

這些政府標案,將為營建業、壽險業甚至外資帶來許多投資機會,趙正義說,據他瞭解,目前雙子星大樓已有兩、三組人馬在評估中,一定有人會投標。至於世貿二館案雖然外界認為價格偏高,但也有三組投資者在備標中。

仲量聯行每年都針對全球房市透明度做調查,趙正義說,此調查中最透明的國家分數是1分、最不透明的則是3分,台灣去年約2分多,與大陸的一線城市相當,而新加坡、香港、澳洲與美國都是1分,非常透明。預期在實價登錄加持下,今年台灣的透明度分數可提升。

趙正義也預期,今年台灣商用不動產的租賃市場空置率與租金大致持平,惟台灣租金仍低於國際水準,頗具補漲空間。

2012年1月5日 星期四

(地產) 挑對屋投資 獲利嚇嚇叫

【聯合晚報╱記者沈明川╱台北報導】 2011/12/17

51年次的陳曉君,從事傳播工作,是家中老么,基隆五堵百福社區的老家,自然就成了她的老窩。儘管工作在台北,每天往返五堵、台北,有舟車勞累之苦,但是不用花錢租屋,所以也不以為意。

但在14年前,她出國回來發現,自己單身所住的老家遭小偷光顧。由於老家是老式舊公寓,沒有保全,也沒有社區管理員,這次「遭竊」讓她對現有住家安全起了很大的疑慮,因此才興起購買大廈住宅的念頭。

她說,大廈住宅有管委會,有保全(或管理人),進出有門禁,多少可以發揮防範宵小侵入的功效。

後來她在汐止買了一間「2房2廳」的住家,坪數約20坪,每坪單價15萬元,總房價約300萬元。這次買屋純粹只是自住,壓根也沒有想到投資理財。

SARS發生後,國內經濟受到嚴重衝擊,房地產景氣重挫。民國93年時,陳曉君嫌住在汐止街上太吵,當時一心一意只想住在不會有吵雜的山上,於是她就趁房價大跌時,在汐止山上看房子。

她發現不少遭銀行法拍的房屋,但卻乏人問津。在好奇心的驅使下,陳曉君根據封條上印的銀行名字,向銀行詢問;由於銀行也急著要將手中這種「不動產」處分掉,就很熱心教她如何購買法拍屋。

她相中的標的屋,第一拍、第二拍都流標,原本在第三標要出價標下,卻被別人搶標走,只好標買另一間。標下的房屋總坪數28.7坪,每坪房價僅6萬元。

陳曉君說,每坪房價才6萬元,當然敢買,因為就算房價會再跌,也跌不了太多,況且她是想自己住。

搬入後,陳曉君發現自己花時間、花工夫找屋、買屋很值得,因為她買的是4樓,總房價近180萬元;而2樓的鄰居是透過房仲買的,房價卻要280萬元,足足貴了100萬元。

搬到山上後,陳曉君想把在街上的房屋賣掉,但卻發現賣不掉;如果勉強賣掉,賣價很差,原因是汐止淹了幾次水,上了全國報紙新聞,而且電視新聞更將畫面帶到民眾的眼前,於是她只好決定不賣了。

只是第二次買的房屋,陳曉君住了一年多後,發現住家環境並不如她原先的想像,於是就決定轉賣,再搬回在汐止街上的住家。但山上房屋雖然沒有淹水疑慮,但房屋依舊不好轉手,所以足足拖了6年時間才賣掉。

能夠賣掉的原因,除了機緣外,主要是因為房地產價格上漲,汐止地區也因為政府在瑞芳興建「員山仔分洪」,讓基隆河上游的洪水從員山仔分洪到東北角海邊,大水就不會聚集在汐止地區,造成大淹水,所以陳曉君最後能以每坪13萬元賣出。

不過,這次能將房屋順利賣出,陳曉君覺得時間巧合,因為房屋在完成議價後1個月正式簽約並付款,而簽約後才2天,北二高就在3.1K處發生大走山,讓山坡地房屋的安全問題受到質疑,很多人不敢買在山坡地的房屋,造成全國山坡地房價跟著滑落。

兩次購屋與一次賣屋的經驗,陳曉君發現,如果選對房屋進行理財投資,獲利相當可觀。像她在汐止街上的房屋,雖然現在房價已是中古屋,但每坪單價卻仍漲超過25萬元,房地產不僅保值,而且還會增值。不過,她又說,如果當年購屋選在內湖,房價漲幅會更驚人,獲利會多更多。

98年時,陳曉君在台北市光復南路與信義路交叉附近,相中一間13坪的小套房,總房價510萬元,但卻被人「攔截」搶先買走,買者只做簡單裝潢,隨即就以700多萬元賣出。沒有買到這間房子,陳曉君迄今仍覺得太可惜了。

(政策) 商辦交易 今年飆上1,600億




半年逆勢攀高 本土壽險業是大買家 太子敦南大樓標案明登場 可望刷新紀錄

【經濟日報/記者李至和/台北報導】 2011/12/27

商用不動產市場下半年成交量逆勢攀高,全球資產管理公司統計,今年全年商用不動產交易金額上看1,600億元,本土壽險業者是大買家。明(28)日將標售的太子敦南大樓,有機會刷新商辦標售價格。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,若不記入尚未開標的太子敦南大樓,第四季商用不動產大型交易累計成交約378億元,成交量仍處於高檔;台北市辦公室第四季平均售價約每坪74.4萬元,價格較上季持平。

今年商用不動產以純辦大樓交易比例最高,占比為34%,零售商場與工業廠房各占約25%。純辦大樓今年累積交易金額達525億元,年增88%;零售商場今年交易金額為387億元,年增41%;工業廠房累積交易金額為383億元,年增107%。累計2011年元月至今,商辦成交金額逾1,550億元,將比去年成長近五成。

今年商辦標售成績表現亮眼,總價超過10億元以上的成交案件累計超過20筆,REAT(不動產資產信託)、REITs(不動產投資信託)釋出的商辦標售案動輒數十億元,是今年商辦市場中的亮點。

永慶資產管理協理黃增福分析,壽險業加碼資金投資商用不動產,累計今年投資商辦金額已超過500億元,占總交易金額五成以上,居各產業之冠,帶動商辦標售價量齊揚。

明日將標售的太子敦南大樓,目前已有國內壽險業者摩拳擦掌等著進場,目前底價為92億元,是今年商辦大樓標售底價最高的物件,若順利標脫,將會刷新市場紀錄。

太子敦南大樓位於敦化南路、信義路口附近,建物約7,363 坪、土地約542坪,該大樓為地下五樓、地上17樓的建物,目前一樓為萬泰銀行租用。市場人士分析,太子敦南位置相當好,買進後維持商辦現況收租金,也可以進行內部設計更新改為住宅使用,甚至可搭上都市更新題材,拆除重建。

全球資產管理公司預期,明年景氣轉趨保守,平均租金小幅走跌,維持在每坪1,921元,空置率則下降至10.55%,連續五季向下修正,收斂幅度可望逐漸放緩。

(地產) 展望明年房市 房仲:看好店面商辦




【網路地產王/綜合】2012/01/04

今年下半年房市成交量急凍,展望明年,永慶集團總經理廖本勝分析,目前全台房價已有10%跌幅,預計明年上半年還會再修正10%,成交量也將持續萎縮,預估減少1成,但明年他看好店面、商辦的發展潛力

■ 房價明年下修 下半成交可望回穩

廖本勝分析,奢侈稅上路前的5月已有一波逃命潮,也就是投資客退場,導致成交量急凍,也讓價格出現5~10%的修正,今年跌幅最明顯的時間點要算是11、12月,北市、新北市均有1成修正,不過,明年上半年仍處震盪盤整的格局,「無論是價或量都會持續下修!」

不過,這股跌勢會到什麼時候?房仲也預估,到了下半年,房價修正至買方可以接受的程度時,再加上持續性的利率低點,預計買方會逐漸出籠,因此,下半年房市成交量將逐漸回穩。

■ 零售帶動店面行情 明年漲勢可期

「展望明年下半年,較被看好的房市產品有零售店面及商辦!」廖本勝認為,明年房市的剛性需求會出現,讓明年整體房市逐步走升,以今年的零售市場來說,包括日本UNIQLO和西班牙 ZARA等國際品牌陸續進駐,影響最大!

國際品牌帶進不少商圈內的購物人潮,以統領商圈的明曜百貨為例,國際品牌的進駐,導致店面前永遠都有排隊人潮,此舉也會推升商圈內的店面售價和租金增值空間,隨著商圈內人潮湧現,提升購買力,也會跟著帶動商圈的租金調升,再加上資金潮仍熱,因此,「預估明年店面價格還會再推升!」

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2012年1月4日 星期三

(政策) 房市冷 銀行推低利率搶首購族




最低利率1.84%起「投資型」房貸量萎縮
土銀、合庫銀、台銀轉向 積極承做「青安」成家貸款

【聯合報/記者羅兩莎/台北報導】 2012/01/03

房地產市場明顯降溫,土銀、合庫銀和台銀等三大房貸銀行今年起鎖定首購族及優質客戶推優惠利率房貸方案,最低利率1.84%。



受歐債危機、股市下跌及政府管制措施等影響,去年第4季起房市景氣明顯降溫;各大銀行房貸業務也跟著轉向,積極承做財政部推出的「青年安心成家購屋方案」。

業者指出,去年下半年起各銀行承做「投資型」房貸量明顯萎縮,取代的是購置自用住宅的青年安心成家貸款。據統計,目前「青安」優惠房貸每月撥款金額約100億至110億元之間。

為搶攻「青安」優惠房貸及首購族房貸市場,大型行庫主管說,今年起將鎖定首購族及優質客戶推優惠利率方案,但最低利率不得低於央行的「默契」利率(即1.84%)。

房貸龍頭土地銀行指出,凡是適用青年安心成家購屋優惠方案的貸款戶,貸款額度超過500萬部分,利率比照「青安」方案,前兩年機動利率1.72%,第3年起2.02%機動計息。

另外,土銀說,貸款者若是公教人員、公營事業員工、年薪超過50萬元,房子座落在北市和北縣等都會區、距離捷運1,500公尺以內者,或是符合資產超過300萬元等條件者,即可適用最低利率1.84%的優惠方案。

合庫主管也表示,凡適用財政部青年安心成家購屋優惠貸款的客戶,貸款額度超過500萬元部分,優惠利率為1.94%。

合庫還針對「首購族」推出一段式優惠房貸,現行利率為1.99%機動計息;合庫說,依規定,青年安心成家房貸戶必須是本人及配偶名下皆無自用住宅;但「首購族」只要是貸款戶本人名下無自用住宅,即適用前述優惠利率。

台銀指出,凡申貸「青安」條件的房貸戶,貸款額度超過500萬部分,可搭配該行提供的一段式房貸優惠方案,現行利率為2.02%機動計息。

據了解,除公教、醫師、律師等極少數優質客戶,可爭取到最低利率1.84%,目前各大行庫的一般房貸利率均已超過2.30%。以合庫為例,貸款戶名下若有不動產的非首購族,可選擇前兩年一段式房貸,現行利率為2.52%;另在分段房貸方面,前兩年利率為2.36%機動計息,第三年起利率2.71%。

(政策) 房仲全聯會:2012年房地產市場展望

【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會】 2012/01/03 15:29

2012初始,展望新的一年,房仲全聯會認為,只要國內政治經濟沒有太大變化,歐債也未持續惡化,在低利環境及政府救經濟救失業的大力帶動下,今年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢,不會出現像之前暴漲的市況,但預期可維持一個否極泰來的局面。


2011年下半年房市呈現「北冷」、「中溫」、「南暖」現象


不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮表示,2011年的房市可說是多事之秋,先是高房價引來政府政策打房,實施奢侈稅,之後又有歐債風暴及美國調降信評事件,加上最近通過修法的實價登錄等議題,都讓房市交易量急速下滑,市場有提前過冬的現象。


李同榮指出,2011年國內房市出現四個冷熱異常的特殊現象,第一是年頭熱年尾冷,在政府釋出奢侈稅議題之前,也就是年初時房市是熱烘烘的,但到了第四季傳統旺季,房市急凍變得冷颼颼。第二是量縮價平,預估全年台灣建物買賣移轉件數會落在36-37萬件之間,萎縮幅度在7.5-10%之間,但各地房價並沒有明顯下滑,呈持平狀態。


第三是住冷商熱,受到市場供給量大及房價頻創新高的影響,住宅產品出現買氣鈍化的情形,市況顯得冷清,不過商用不動產卻逆勢回溫,在陸企來台投資想像空間及補漲行情之下,好地段的商辦及店面反而出現少有的熱絡景象,這是過去市場上很難見到的景象。


第四是北冷中溫南暖,過去很長一段時間,南北房市都是北熱、中溫、南冷,但在北部高房價的高抗性之下(購屋壓力過高),北部市場顯得相對冷清,明顯的南部市場稍有回溫,房價的補漲行情還沒結束。


2012年房市可望出現緩跌緩升倒吃甘蔗的態勢
休閒不動產將是台灣未來十年的黃金熱門商品


對於2012年的房市,李同榮認為,整體市況還不到最悲觀的地步,他舉金融海嘯為例,金融海嘯製造混亂但也創造機會,現在全球面臨的歐債風暴是危機但同時也是轉機,上半年可能盤整震盪,下半年新政府上路,政策趨向明朗,市場應會回溫。


由於2012房市變化會較為劇烈,李同榮對於2012房市自住客以及長線理財型置產客提出八大建議:


第一:購屋標的越是都會核心商圈越是安全,也就是地段考量優先。


第二:量大區塊預售屋短線投資風險大,特別要注意斷頭的風險。


第三:本身若專業不夠,最好不要碰都更產品,因市場未確定因素風險較難預測。


第四:預期兩年內台北市區內豪宅產品仍可維持高價,市場釋出量不會太多。


第五:在購屋置產布局上,建議提高自有資金,並轉為中線投資。


第六:盡量避開量大區域,並且還要注意若大台北房價持續攀高,後續是否還有進一步打房政策。


第七:長線不動產投資型產品建議可以注意北市豪宅、以及中南部A級商辦大樓。


第八:未來無論房地產景氣榮衰,全省各地『休閒不動產』將是台灣未來十年的黃金商品。

(地產) 建商動向 市場高度關注

【經濟日報/記者李至和/台北報導】2012/01/04


興富發昨(3)日拋出降價訊息,引發市場關注,其他重量級建商如遠雄、華固、長虹均表示,目前開價均已貼近市場行情,不需要刻意調降價格,推案價格仍照計畫進行。

華固總經理洪嘉昇表示,過去至今推案價格貼近市場,殺價空間已有限,今年推案仍按進度進行。

洪嘉昇進一步指出,預售市場看中的不是開價,而是實際成交價,若過去開價較高,現在調降價格可能也是行銷策略的一種。實價登錄預期今年上路,交易價格會更透明,未來預售市場甚至可能會不二價,調降開價也是因應制度改變。

遠雄建設副總蔡宗易說,推案針對不同區域有不同的產品,價格帶也不同,從每坪十幾萬元到上百萬元都有,以遠雄造鎮的經驗來說,初期造鎮的生活機能較差,第一批買的人價格最低,隨著生活機能完整,售價也會提高,因此價格不是決定產品價值唯一的標準。

長虹財務長陳茂慶則說,同業調降價格並不代表市場氣氛就偏空,以長虹去年至今推案的銷售情況,仍是區域內的高價,產品定位不同,價格自然也不一樣,因此不會跟進價格戰。

2012年1月3日 星期二

(政策)「我想買屋」 五都待融冰時機

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/12/31

房市不景氣已大半年,房仲業最新市調發現,市場雖持續悲觀,但想撿便宜的氣氛也愈來愈濃。預料只要房價出現較明顯鬆動,市場就有機會解凍。

明年2、3季是較有可能的融冰時機

一般認為明年第二季或第三季是較有可能的「融冰時機」,主要是目前利率仍低,賣方有本錢「以拖待變」,目前看來,賣方再拖個一季並不是問題,但接下來壓力就會增加。

中信房屋近日公布今年第四季房市調查,在房市交易量連續兩季持續下探新低之下,市場悲觀氛圍來到近年新高點,多達7成3以上民眾認為房市前景不樂觀,認為明年第一季房價會下跌也達43%,遠遠高於看漲的11%。

市場幾乎是全面悲觀,但調查卻發現,民眾並沒有對房地產死心,反而購屋意願明顯升高。

以台北市來說,有購屋意願的民眾占比,就從第三季的53%,第四季上升到61%,另以新北市來看,也從54%上升到57%。五都中,除了台中購屋意願下滑外,其餘都明顯上揚。

最具保值抗跌投資 房地產仍是第一

再從購屋傾向來看,按理在看壞房市下,投資比重應減少,但調查顯示,今年第四季投資比重已回升到29.3%,而問及民眾心中認為最具保值抗跌的投資工具,房地產更高居第一,占比達34%,在在顯示市場有一股強烈潛在購屋力道。

中信房屋副總劉天仁分析,情況很明顯,市場有著一群相當可觀的民眾想進場撿便宜,只是現在還不是時機。

他指出,儘管房地產市場從今年第二季以後就一路走滑,但實際上賣方讓步相當有限,第四季民眾自己或家人、朋友有買到低於8折的房子,只有16%;相反的,沒有買到低於行情或買到高出行情1成或碰到屋主反而漲價的,則多達27%。

多數民眾認為明年第一季以後,已堅持好幾季的屋主,應會出現較大的鬆動,以議價空間來說,認為能殺價兩成以上的,就從41%上升到48%。另外由於看好價格下滑,金融海嘯後買方一路增加的購屋預算,也紛紛下調,台北市即從1215 萬元降至1203萬元,新北市也從887萬降至874萬元。台中降最多,從775萬降到633 萬元,一口氣降了142萬元。

部分地區房價下修 預料還有一成空間

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,這一波房市不景氣,對屋主而言,最後一波逃命波是在今年5月,過了這個時間點,屋主就得面臨房價下修局面。他表示部份地區已開始下修,預料未來還有一成左右空間,到達一定滿足點,撿便宜族就會開始進場,房市也會出現轉機。

(地產) 同攻兩岸不動產 雙北建案數百億





【經濟日報/張義宮】 2012/01/03

圖/經濟日報提供

大同在兩岸積極發展不動產開發業務,今年將在上海、江蘇、山東等地發展;台灣則鎖定在台北市、新北市推出住宅新案,預計在下半年動土,金額高達數百億元。

法人認為,去年大同以69.54億元標售北投廠,可認列收益62億元,將彌補去年財測淨損的34億元,出現盈餘。大同在土城有2.7萬坪廠房土地,開發建案規模金額高達數百億元,未來可挹注獲利。

(地產) 捷運新莊線 炒熱共構宅




2012/01/03

周四通車 捷運局沿線建案陸續開標 雙北市府今年可望進帳75億

【經濟日報/記者陳乃綾、楊文琪、蔡佳妤/台北報導】

捷運新莊線本周四(5日)通車,台北市政府捷運工程局在沿線四站力推捷運共構宅,其中先嗇宮站將在下(2)月率先開標;加上其他路線將公開標售的木柵站、南京三民站、新店站與南勢角站,雙北市府今年可望進帳75億元。


圖/經濟日報提供



台北市長郝龍斌與新北市長朱立倫昨天視察捷運新莊線,共同宣布大橋頭站至輔大站5日營運並實施免費搭乘一個月,預估平均每天將超過10萬人次搭乘。

新莊線可與台北捷運網連通,未來還可與興建中的環狀線、機場捷運線交會轉乘。捷運沿線也積極推動土地開發,基地包括「台北橋站」、「先嗇宮站」、「菜寮站」、「三重站」等,預期未來定能帶動三重、新莊地區的利多商機。

其中先嗇宮站將在下月開標,市府將出售113戶共構宅,每戶為20坪左右小坪數套房,出售坪數共1,937坪。

與市府聯合開發的建商冠德,今年已率先開賣此捷運共構宅建商持分部分,每坪開出約40萬元價格。捷運局持分部分,公開標售底價是每坪28至33萬元,市場預估得標價上看每坪40萬元。光先嗇宮站標售住宅,市府今年就可獲約8億元收入。

台北橋站共構宅也由冠德與北市合作開發,總共有502戶,預估明(102)年下半年完工,最快103年開賣。菜寮站與三重站共構宅則尚未開工,最快105年完工開賣。

捷運局今年將公開標售五處捷運共構宅,除了先嗇宮,台北市內的木柵站與南京三民站,已通過台北市議會審議,將推出戶數少、坪數大的豪華共構宅,預計今年6月公開標售。北市捷運局指出,位在新北市共構宅標售收入,將與新北市按投資比例分配,台北市與新北市分配比例約五比一。

2012年1月2日 星期一

(政策) 可以比原預訂價格 多殺5~6%

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/12/31

看衰房市,不少人摩拳擦掌想撿便宜,專家表示,大台北房市面臨內憂外患,確有撿便宜機會,但想撿便宜,事先仍得做功課,確實了解行情,不要輕信建商、屋主廣告就下手。

撿便宜仍須注意地段及產品

此外,由於目前來看,最有可能的情況是緩慢下跌,究竟會下修到何時,難以斷定,因此撿便宜的同時,仍得注意地段及產品,以免看似撿了便宜,但買了之後房價卻持續下修。

德霖技術學院不動產經營系助理教授張欣民表示,房市前景雖不好,但由於市場閒錢仍過多,加上比起房地產,其他投資工具更不穩,因此民眾仍會優先考慮把資金放在房地產,一旦有便宜可撿,就會立即進場。

但他強調,在低利率環境不變下,建商、屋主壓力不會立刻大幅升高,雖然可能有些人因資金卡住,可能大幅降價求售,但不致出現大規模拋售崩跌,想撿這樣便宜貨機會不大。

想買的房子 現在就先了解行情

也因此,他建議如果想撿便宜,應該現在就針對自已想購買的區段或產品進行了解,心中有個譜,當緩跌走勢明顯時,就可以知道落差,以便決定是否出手。

他提醒,千萬不要看了一些屋主、建商廣告宣傳,表示下殺多少折,就信以為真,很多建商常會降開價,但議價縮小,結果成交價並未改變,消費者實際上並沒撿到便宜。

議價給自己多留一些彈性空間

除了事先了解行情外,一旦出現目標,張欣民建議,民眾議價時,最好比原先預訂的價格,再多殺個5~6%,主要是這波房市預料不會像金融海嘯,迅速觸底後即強力反彈,長期雖仍看好,但中短期會出現如何變化,誰也無肯定,多議價一些,也給自己多留一些彈性空間。

不動產仲介公會全聯會理事長李同榮則認為,2012年房市震盪是難免的,如果歐債未持續惡化,國內政策沒有太大變化,在低利環境、資金效應等力量支撐下,房市還是有機會很快回穩,但也不可能再出現過去龍飛九天的暴漲市況。

也因此他建議想便宜入市的民眾,購屋標的仍應優先選擇都會核心商圈,如果是置產布局上,建議提高自有資金,並轉為中線投資,另外如果應避開供給量太大區域,特別是預售屋,以免面臨斷頭賣壓。

李同榮說,房市投資穩賺不賠的時代已經過去了,他給手頭仍有閒錢的投資者一個良心的建議:「投資七分飽,財富守得牢;投資貪到飽,資產必套牢。」

(政策) 店面成交量低 帶租約高報酬受青睞




【網路地產王/綜合】 2012/01/02

房市不佳,店面成交也受到影響?根據信義房屋統計,今年大台北店面市場成交量明顯較2010年萎縮,房仲表示,現在店面要賣得快,必須有帶租約、穩定的投報率、租金行情合理,才能獲得投資客青睞!

■ 店面量縮卻價漲 賣家委售意願增

雖然今年台北市與新北市店面市場,平均行情小幅上漲,台北市漲幅約4%,新北市則上漲約10%,但信義房屋統計,受到奢侈稅等打房政策影響,購買店面意願明顯受影響,今年店面成交量明顯低於去年。

從實際成交情況來看,台北市今年店面平均成交單價每坪約108.5萬元,連續2年每坪破百萬元,但成交量卻年減約30%;新北市今年店面平均成交行情年增約1成,從去年每坪50.5萬元,增加至今年每坪55.8萬元,但成交量卻年減約4成,顯然呈量縮價漲情況。

■ 好租店面 須帶租約高報酬租金合理

價格上漲,也讓不少店面賣家,開始考慮釋出物件,尤其近年店面頻頻轉手,未來價格再漲有限,以前市場熱絡時,不易開發店面,現在已有店面屋主主動委賣,看能否賣個好價錢。

信義房屋台北科大店店長鄭嘉文分析,奢侈稅上路加上國際金融情勢差,店面要賣得快,至少要掌握3大要點,包括帶有租約、穩定的投報率、租金行情要合理穩定,才能吸引置產型買方目光。但要有好價格,主要要看區域是否為強勢區,人潮是否夠多,未來是否會有陸客商機等,其次是店租能否成長;店租若有調整空間,價格就有向上反映的機會,也是賣相佳的店面產品。

(地產) 國建標北市地 整合蓋商辦





【經濟日報/記者李至和、黃啟菱】 2011/12/09

國建發言人陳仁澤表示,國建是家永續經營的公司,購買土地、儲備可推案來源是必要的,而且好的地段具有不可取代性,銷售狀況受景氣波動影響相對較小,所以國建只買好地段土地。圖/經濟日報提供

台北地院民事執行處昨(8)日第二次拍賣擎碧建設資產,國泰建設以5,817萬元取得建國北路與民生東路交叉路口21.48坪土地,換算土地單價約270.81萬元,溢價率20.1%,未來國泰建設可能整合周邊逾2,000坪土地,開發商辦大樓。

國建發言人陳仁澤表示,國建是家永續經營的公司,購買土地、儲備可推案來源是必要的,而且好的地段具有不可取代性,銷售狀況受景氣波動影響相對較小,所以國建只買好地段土地。

昨日拍賣擎碧建設資產共有兩標,一標位在建國北路二段及民生東路三段交叉口21.48坪的土地,底價4,844萬元;另一標為信義區時代廣場大樓3樓之9,底價5,960萬元,最後僅有建國北路與民生東路口土地標脫,時代廣場大樓流標。

據台灣房屋研究中心執行長邱太火宣表示,近三年國泰集團在該區整合了約1,967坪,附近尚有台北市政府約103坪土地尚未整合,未來國建若能順利整合,基地面積約2,070坪,是該區域面積最大的素地,若蓋商辦大樓,長期租金收益可期。

國泰建設在2008年以每坪301萬元標得建國北路旁國有地,面積795.27坪,隨後又在2010年以每坪土地單價400萬元,向遠雄建設買進位於建國北路上一筆不動產及29筆土地,土地面積共385.78坪。

(地產) 陸銀要來台 北市店面「雙點」熱

雙點:信義計畫區、松江路

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】 2011/12/06

金管會上周通過大陸銀行來台參股案,預料陸銀將加速來台設立營業據點,大型店面投資人無不摩拳擦掌。商仲業調查,目前來台陸銀明顯偏愛信義計畫區,而銀行業群聚則以北市松江路最明顯,預估兩地都會成為銀行店面投資熱區。

欣元商仲上午發布北市金融商圈調查,北市各主要辦公商圈或路段,設立金融分支機構總數達12家以上,共有15個,主要分布在松江路、信義計畫區、南京東路、敦化南路、復興北路、信義路、忠孝東路及重慶南路等。

其中最密集的是松江路,總計達34家金融分支機構,並集中在長安東路至民權東路之間的松江路上,根據調查,此一路段上的店面,平均每4家就有一家銀行,密度達25%。

排名第二的信義計畫區,商圈內共有23家國內外金融機構,其中不少是銀行總部。特別值得注意的是,此一商圈目前來看最受陸銀喜愛,金管會之前核准來台設點的中國、交通、招商及中國建設等四家大陸銀行,目前辦事處皆設在此處。

欣元商仲總經理焦文華表示,受惠陸客自由行,今年店面市場一路長紅,而帶租約的銀行店面,由於銀行業穩定性高,只要租金報酬有2.5%以上水準具有投資價值。

不過他提醒,投資銀行店面,除了應注意使用分區以商業區為主外,也要考慮街寬、室內使用面積等,街道建議應在20米以上,使用面積1~200坪、店面正面寬度10米以上,挑高則至少達3米。

(地產) 房市將泡沫化?建商:仍有支撐力道




【網路地產王/綜合】 2011/12/09

市場第一線的各大房仲業者,每個月的內部成交量都不斷下滑,內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二.五萬棟,不僅較前月減少近九%,更創下金融海嘯後的單月新低點,漲了八年的台灣房市,是否真的進入修正期?備受關注!

■ 選後供過於求 學者:價量齊跌

「量先價行是必然的趨勢!」政大地政系教授張金鶚認為,現在交易量萎縮是事實,等到選後供過於求的壓力真正發酵,價量齊跌就會發生,他建議持有物件者越早出場越好,因為未來房市修正兩、三年是一定的,修正三、五年是正常的,修正七、八年則是過去歷史的脈絡。

從市場實際的行情來看,原本最熱門的交易區台北市與新北市,與去年同期相比衰減幅度均超過三成,以目前的交易情形來推估,今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準,低於2008年金融海嘯的三十八萬棟,創下SARS後近八年的新低量。

■ 樂觀不改!業者:低利仍有支撐空間

傳說中的房市泡沫化,真的會來臨嗎?信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,「量先價行」是房地產市場的鐵律,以2008年金融海嘯為例,當時房地產量縮三個月後,價格開始鬆動,而奢侈稅實施後,全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在,價格不可能不降。

儘管市場一片悲觀,也有業者態度依然樂觀,華固建設總經理洪嘉昇認為,由於總統大選前政治因素紛擾,購屋者採取觀望的態度,加上政府打房,使得投資客退場、交易量縮,但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除,代表打房將告一段落,在目前低利環境下,房價仍有支撐。

(地產) 不畏景氣寒冬 新竹北區看屋增兩成




【網路地產王/綜合】 2011/12/19

大台北房市冷颼颼,不過新竹市北區的買氣,卻是一支獨秀!房仲發現,隨著年關近,近期看屋的速度,比去年同期高出兩成,其中,大多是有購屋需求的年輕族群,其中不乏新婚夫妻以及單身的小資男女!

■ 商區開發成熟 生活機能超便利

近期新竹市北區看屋,和買氣比11月略增,主要是趕著百年最後一個月的新婚夫妻,購屋的速度比去年同期加快兩成,但因總統大選在即,屋主觀望氣氛濃厚,部分在園區上班的屋主,擔心年後工作生變,賣屋價格趨硬,不過也有屋主擔心地政三法通過後實價登錄、課稅,寧可先落袋為安。

信義房屋光華店長尤勇翔分析,此區開發早,商圈成熟,公寓、大樓、華廈或別墅,房屋產品類別選擇多,房價比園區周邊整整便宜2到3成,生活機能便利,果菜批發市場、大賣場、餐廳林立,醫療照顧上有台大新竹分院和空軍醫院,相當方便。

■ 交通便利價格實惠 吸引北客入住

從交通方面來看,公道五路貫穿中華路和經國路,讓園區上班族節省一倍的通勤時間,吸引愈來愈多的竹科人;北區內中古建物多,街廓巷道也不似重劃區寬敞,但是有不少竹科人喜歡入住,例如國宅空軍一村與三村,雖是兩千餘戶的國宅,但因生活機能便利,具有眷村的濃濃人情味與獨特美食,有竹科人是衝著美食而搬來此區。

從價格來看,也深具競爭力,信義房屋武陵店長許敏榕表示,許敏榕指出,此區透天產品最受歡迎,地坪 30 坪新台幣 1200 萬元到 1500 萬元,對平均高所得的新竹人來說負擔得起,受到在地人換屋時偏愛,中南部前來工作的買方也很喜歡。目前空軍三村,已可設籍公開買賣,空軍一村則需住滿1年才能買賣,平均房價每坪約10萬元到13萬元;另一個兩千多戶的大型社區國泰建設荷蘭村,雖然是十多年建案,每坪約有12萬元到14萬元。

(地產) 財訓所土地開發 招商熱烈




聯合報/記者何醒邦/台北報導】 2011/12/23

財政部位於台北市景美的財稅人員訓練所土地,將招商開發。記者潘俊宏/攝影

財政部國有財產局計畫釋出台北市景美區羅斯福路6段的財稅人員訓練所部分土地的地上權,昨天舉辦招商說明會,合計超過30家的建設公司與營造廠商出席,會場氣氛熱烈,凸顯本案很搶手,未來招標勢必有一場激戰。

根據初步規畫,該土地廠商除了可替財訓所興建辦公大樓及學員宿舍外,其餘土地提供50年地上權,可開發成住宅、辦公室、商場及旅館;若全數興建住宅,總銷金額可達70億元。

房地產業者指出,目前周邊新成屋價格每坪約50~60萬元;未來若推地上權住宅,價格約打7折,每坪為35~45萬元。

該地上權開發案位於北市羅斯福路6段142巷內,土地面積約1萬坪,可建樓地板面積約4.58萬坪,其中2萬坪是依政府需求興建並供政府使用,其餘的2.5萬坪則設定為50年地上權,業者可自行規劃產品,初估全案總投資金額達60億元。

北市難得有大面積開發案,昨天參與招商說明會的業者超過30家,包括華固、國泰、冠德、台開、力麒、潤泰、太平洋、元大、元利、日勝生、昇陽建設、皇翔等知名建商;達欣工程、工信、建國工程、萬鼎工程、長鴻營造等營造商也都與會。

負責招商的仲量聯行表示,景美距離市中心不遠、且房價較其他地區平易近人,生活機能完善又有捷運通過,具開發潛力。該案最快28日公告,預計明年3月底截止投標,4月便可與得標業主簽約。