(地產) 北市商辦新高價 每坪130萬

【聯合報╱記者何醒邦、鄒秀明／台北報導】2010/07/29

商業辦公大樓飆出「豪宅價」！威剛科技昨天以近九億元買下台北市信義計畫區的統一國際大樓第廿九樓，交易總坪數為七八一點五一坪（含七個車位），換算辦公大樓平均每坪單價約一三○萬元，創下北市純商辦大樓交易單價新高。

威剛表示，未來將做為在台營運總部。

信義企業集團全球資產管理公司副總柯宏安表示，信義計畫區內辦公大樓，多為壽險公司及大型企業持有，大多只租不售，近期僅有富邦人壽買下新光三越A11館的商場交易紀錄。二○○六年時，統一大樓一度有部分樓層開價每坪九十萬元，如今已創下每坪一三○萬元的天價。

若從交易紀錄來看純辦大樓，六月勤美集團也以每坪九十萬元以上單價，買下台北市仁愛圓環旁國泰世華銀行大樓部分樓層；日前還傳有人出價每坪一二○萬元買敦化北路台北金融中心大樓，但未被證實。

統一國際大樓自二○○四年完工後，一直是北市前十大知名A級辦公樓，為地上卅層、地下七層的鋼骨大樓。其中一至六樓出租給誠品，七至廿九樓為辦公室，卅樓另有一空中泳池。主要所有權人以統一集團及太子建設、環泥建設等台南幫為主，部分樓層為中國信託所有，昨出售的該樓層原為坤慶國際所有。

威剛表示，目前總部位於台北縣中和，未來將先安排高階主管進駐統一大樓，再依空間規畫人員配置。

【2010/07/29 聯合報】

(政策) 北市老舊公寓都更 容積獎勵2倍

【經濟日報╱記者林宗勳、黃啟菱╱台北報導】2010/07/28

台北市屋齡30年以上、四或五層樓無電梯公寓的都市更新計畫再加碼。台北市政府市政會議27日通過「中低樓層老舊建物」更新專案，預計8月起接受申請，將適用二倍容積獎勵，高於目前法定的1.5倍上限；北市府預估，可望受惠的市民約達百萬人。

台北市長郝龍斌並宣示，未來有一半的提案都可拿到最高兩倍的容積獎勵。此外，北市府指出，為推動住戶自組更新會，各更新案的前期整合與規劃費用，最高可補助520萬元，較原本補助高出一倍，至於未達更新年限的建物，如果外觀需要整建維修，北市府可以補助75%或1,000萬元為上限。

對此，多數房產業者皆認為，會帶動公寓價格走揚，且未來公寓屋主心態會愈來愈拿喬，對都更不見得是好事。

永慶房屋研展室協理黃增福說，目前都更實例中，新屋多是屋主與建商六四拆分，但因新屋公設比較高，屋主分回的實際坪數，可能會比原先的舊屋還小。政府提高容積獎勵的確可提高屋主參與都更的意願。

台北市府統計，台北市領有使用執照、且登記為住宅使用為49萬戶，其中38.07%、合計約18萬戶的屋齡超過31年，其中屬於四層或五層公寓則達 14萬戶，不過目前台北市已完成的都更案中，原本屬於四層或五層公寓不到1,000戶，顯示該類型公寓在目前的都更機制下，不容易推動翻新。

據了解，該類型公寓多位於巷弄內，至於巷弄內住宅用地容積率為225%，多數老舊公寓幾乎都已經蓋滿容積率，改建利潤空間有限，翻新進度相對緩慢。

北市府指出，將透過專案方式推動老舊公寓翻新，包括都更基地面積達2,000平方公尺（約605坪），同時四層或五層樓公寓的建築基地面積達三分之一以上，經過半數以上住戶同意就可以提出申請，專案將實施五年，至104年8月1日為止，同時容積率獎勵拉高至二倍與「策略性再開發地區」相同，高於目前的1.5倍。

(財金) 五年蓋四家 日月潭掀飯店投資潮

【經濟日報╱記者宋健生／南投報導】 2010.07.28 03:18 am

看準陸客來台旅遊商機，日月潭興起飯店投資熱潮，業者統計，包括港商寶聲集團，及國內知名的麗寶集團、漸佳休閒開發等，未來五年內至少有四家飯店將陸續投入市場，累計投資金額近100億元。

日月潭風景區管理處長曾國基表示，來台觀光旅遊的陸客中，有高達96%以上的遊客會到日月潭玩，帶來超高人氣，也吸引越來越多業者投入觀光度假飯店市場。

曾國基指出，今年上半年，日月潭累計遊客已達370萬人次，是去年同期155萬人次的1.4倍，其中陸客占60.9萬人次，已超過去年全年的59萬人次，預估今年日月潭遊客將超過600萬人次，比去年同期成長一倍，而陸客約占100萬人次，雙創歷史新高。

若以所衍生的經濟效益分析，包括飯店住宿、餐飲、船舶及遊憩區商品等，曾國基估算，台灣旅客層每人平均消費約2,000餘元、陸客每人消費2,500元、外籍觀光客每人3,000元，全年至少可創造130億元以上經濟效益。

日月潭區目前的觀光飯店連同新開幕的日月行館，累計有18家、1,000個房間，民宿有60餘家、300餘間房間。隨陸客即將開放自由行，業界預期，市場仍處供不應求。

曾國基說，現正進行環評作業的日月潭向山旅館BOT案，由港商寶聲集團旗下新設的仲成大飯店主導，分二期規劃365個房間，預計104年全部完工營運，總投資金額30億元，將鎖定平價的國旅客層市場。

位於忠明村、由台中漸佳休閒開發主導的「錦鏽飯店」，規劃約250間房間，投資金額8.8億元，現正進行環評中，預期101年開幕營運。另一家水沙蓮飯店，規劃300間房間，現仍在興建中。

另外，麗寶集團二年多前標下台糖位於埔里中台禪寺附近一筆44公頃土地，除規劃推出大型休閒度假村外，旗下福容飯店在園區內也計畫投資30億元，規劃興建一棟擁有300間房間的福容埔里飯店。

據了解，此案現正進行基地的雜項工程，預計103年完工營運，未來飯店除鎖定銀髮族的休閒安養客層，也瞄準陸客自由行商機，因為到日月潭旅遊的陸客，也幾乎都會到中台禪寺參訪。

【2010/07/28 經濟日報】@ http://udn.com/

(評論) 莊孟翰：房價泡沫化？看關鍵指標…

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/07/24

大台北房價泡沫程度，各界關注，淡大產經系教授莊孟翰表示，國際上對房價是否合理有10項評估指標，大台北除了空屋率較低外，其他都呈不合理情況，顯示泡沫已相當嚴重。

不過，莊孟翰也強調，由於預期心理的強烈支撐，現階段房價雖已到達相當風險，但並沒有立即破滅的危機。

房價所得比

莊孟翰表示，國際上對都市房價是否合理，第一項指標就是房價所得比，一般認為房價所得比在3~6倍，也就是所謂不吃不喝3~6年內可以買一間房子，是合理情況。

但根據近年住宅需求動向調查，不論北市或北縣房價所得比都早已超過7倍，如以最近營建署所做的委外調查，台北市房價所得比高達14倍，台北縣也達9.5倍。

房貸負擔

第二項評估指標為房貸負擔。莊表示，每戶每月應攤還的房貸本息，如果超過家庭所得的三成，就被視為不合理，而依營建署數據，北市、北縣的房貸負擔也都已超過合理情況。

房貸餘額占GDP比重

莊孟翰表示，另外評估的指標還包括房貸餘額占GDP比重、住宅租金報酬率、房價漲幅和GDP成長率比值、投資性需求比例，開工率和銷售率，房價短期漲幅以及空屋率等。

在房貸餘額占GDP比重上，依過去金融界經驗，一般認為超過40%，就已超過警戒線，目前如依購置住宅貸款5兆餘元來看，比重為39.91%，瀕臨警戒線，但如果加上房屋修繕貸款則已達46%，再加上建築貸款比重更是高達54.9%。

投資性需求一般認為在20%以上就具風險，但在大台北，投資需求遠遠高出2成，莊孟翰說，許多熱門房市區，如南港和新莊，投資比重甚至高達6到7成。

租金報酬率


另外在租金報酬率上，一般認為合理的情況，住宅至少需要有5%的報酬率，不過以台北市來說，莊孟翰表示，根據彭博社日前的調查台北市目前平均住租金報酬率為3.28%，遠低於世界其他主要城市，排名在第90名。

莊孟翰表示，目前大台北除了空屋率較佳，北市呈短缺情況，北縣也還在合理範圍內之外，其他房價泡沫指標都極不理想，但僅管如此，暫時泡沫還不會破滅。

他說，主要是兩岸題材為不動產市場後市帶來極高預期，也讓資金持續不斷湧入房地產，在充沛的資金挹注下，僅管房價顯已過高，但市場仍有極強的支撐力道。

(財金) 南港輪胎 爭取440%容積獎勵‏

【經濟日報╱記者溫建勳／台北報導】2010/07/27

總金額高達700億元的南港輪胎南港廠區都更開發案，申請「台北好好看」、「策略性再開發地區」等都更容積獎勵，爭取把法定容積率上限從390%提高至440%，內政部上周表達支持立場。

南港計劃8月將應數家外資之邀，赴香港、新加坡等地，舉行法人說明會，南港廠土地開發案最新進度，預料將成為外資機構的關注焦點。

南港公司原本向台北市政府申請都市更新，但最高容積率上限是390%，上周五市府原本要繼續審議此案，但南港臨時撤案，原因在於內政部的一紙公文，同意南港依法爭取更高容積率，讓南港決定撤回，改向北市府提出適用「台北好好看」與「策略性再開發地區」等都更容積獎勵。

內政部由營建署副署長許文龍日前出面協調，會中決議全國容積率獎勵的相關申請案，必須以法律為最高原則，各級政府的專案不得以行政命令片面決定。這紙公文同時抄送全台21縣市、內政部法規會、訴願審議委員會、及部分民意代表。公文中雖未白紙黑字講明南港廠區開發案可適用多少的容積率，但現行法律規定的最高上限是449%，意味南港輪胎開發案可望朝著更高的容積率，進行建案規劃。

據與會人士指出，雖然南港公司希望爭取適用最高449%容積率，但最後還是要看台北市府核發的建照容積率是多少。

相關人士指出，如果容積率增加到440%，南港輪胎開發案可望多出約8,000坪的銷售面積，以每坪銷售80萬元、建造成本20萬元計算，將因此多出64億元銷售金額、增加48億元稅後純益，每股純益等於多出7.16元。

上海官方轄下的香港滬光基金與中銀國際集團，今年1月親自來台考察，並擬以FINI方式（外國機構投資人）入股。儘管南港輪胎今年5月董監改選，並沒有任何中資、港資拿下董監席次，但此開發案由於金額龐大，仍然備受矚目。

【記者黃啟菱、楊文琪／台北報導】南港輪胎南港舊廠開發案，是否能再提高容積獎勵之額度，營建署官員表示，內政部法規會經討論後已確定「行政命令不可限縮法律」，全案將回到台北市政府手上，由地方政府決議。

不過，台北市政府都市發展局局長丁育群26日表示，台北市都委會已開會討論並做成決議，將依基本原則處理，不同意南港輪胎爭取適用最優容積率進行開發的申請，南港輪胎應已知道這個結果。

丁育群說，如何合理的給容積率有一定規範，市府也希望可以做出雙贏，但必須依據法令來走，北市都委會的決議近日就會函送南港輪胎。

南港名譽董事長林學圃表示，將在維護股東最大權益的原則下，爭取適用最優容積率進行開發。至於南港公司是否如外傳，將追加申請適用「策略性再開發地區」、「台北好好看」辦法，爭取最高449%的容積率，林學圃表示，公司團隊都還在研究中，尚未定案。

據了解，針對南港舊廠開發案，南港輪胎去年先依照都市計畫法申請為特定專用區獲准，容積上限為390%。日前南港輪胎又向台北市政府申請「策略再開發地區」及「台北好好看」，爭取容積獎勵，希望能讓容積上限再提高到449%。

此案若通過，除法定總容積上限外，南港輪胎可再得到5,568坪的容積獎勵，若以每坪50萬元保守換算，銷售金額將超過27億元。

不過，此案引發無殼蝸牛聯盟、都市改革組織與綠黨等民間團體反彈，認為依照都市計畫法，主要計畫書上既然載明總容積上限，該容積上限即為主要計畫內容，不得違背；營建署6月時還曾針對此案討論，最後決議送交內政部法規會討論。

上周內政部法規會表示，若台北市政府未依照都市更新條例及都市更新建築容積獎勵辦法相關規定，進行實質審核，而直接以主要計畫書所載的獎勵容積上限規定，否准南港輪胎申請，形同剝奪其權利，有違反法律保留原則之虞。

營建署官員表示，法規會認為「行政命令不可限制縮法律」，因此南港輪胎有權利提出「策略再開發地區」及「台北好好看」的申請，但是否通過，仍需看北市府的定奪。

(政策) 房價上網查 政府主動公布

【聯合報╱記者陳曼儂／台北報導】2010/07/27

政府向房價透明化踏出第一步！內政部營建署建立的「不動產價格E點通」網站昨天起上線，民眾可以免費查詢全台路段的價格，並區分套房、大樓、公寓等與不同屋齡的各種成交價格。

營建署署長葉世文表示，這個房價網的資料來源是財團法人金融聯合徵信中心，也就是民眾購屋時向銀行申請房屋貸款的契約價格，比以前的數據統計更多項，也更貼近市場價格。

他說，因為法令不足，營建署無法強制民間公開交易房價；但採用聯徵中心資料，至少能讓民眾可以大略知道地段間的價格，讓大家選擇時有更多參考依據。

不過，淡大產經系副教授莊孟翰表示，行政部門主動公布房價仍嫌不足，例如，房價網的資料來源是金融聯合徵信中心的買賣契約價，但民眾向銀行辦理房貸時，可能向聯徵中心申報的價格比實際房價高。

莊孟翰說，大台北縣市房價最容易「作怪」，因為投資客太多，他們有時會要求契約價格比實際價格高一些，以便轉手時提高價格；對最容易「操作」的預售屋來說，很多時候都還沒登記，就已經轉了好幾手。

還有，台北市很多路段價差很大，或是一樓、頂樓價格不同，房價網的資訊不見得能充分揭露。莊孟翰建議，中南部目前房價相對平穩，政府應該針對房價相對較混亂的北縣市部分區域，集中火力作更詳盡的調查。

「不動產價格E點通」這次使用聯徵中心資料，初步有四萬筆，下一季新資料需要兩個月後才加入。進入網址etp.cpami.gov.tw，到「統計表單」網頁中，輸入地點、時間、不動產類型、屋齡等資訊，就可看到當地的行情。

(財金) 十大標售案 總底價逾180億

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2010/07/26

台灣房市前景佳，投資人積極搶地搶樓，絲毫不受政策性打房影響。商仲業者25日統計，本周起至9月初，十大標售案將輪番登場，總底價逾180億元。

其中金額最高者為歌林購物中心，受託標售的第一太平戴維斯並未公開底價，外界估計，歌林購物中心身價約有40億至50億元；此案過往曾開價60億元求售，但並未成功，如今搭上新莊副都心標售開紅盤熱潮，再度尋覓買方。

其餘九案則分別是內湖飛天科技大樓、慶豐總行大樓、台北金融中心部分樓層、元隆中和捷運雙星大樓與新莊民安西路商場，及北市中山北路、內湖五期與北縣大台北華城、台中自由段等土地。

代理其中五案的戴德梁行總經理顏炳立指出，如今商用不動產市場是「賣方階段性獲利了結、買方看好後市積極搶進」，在此情況下，交投自是熱絡。

代理慶豐銀行資產標售案的第一太平戴維斯總經理高銘頂則說，如今市場資金仍頗充沛，加上兩岸持續開放，多數人均看好台灣的資產價值。

高銘頂透露，慶豐總行大樓在未公告標售前，就已有多組壽險業者及專業投資機構洽詢，該案特色是產權完整，且位在台北車站前商圈，不論規劃為企業總部使用或改建為商旅，都很適合。

台北金融中心詢問度也很高，高銘頂說，日前國票金曾標售台北金融中心的部分樓層，當時曾傳出每坪成交價達120萬元，此次標售每坪僅約90萬元。

(趨勢) 南港國際級建設 帶動汐止發展之3

本篇文章來自於MyGoNews買購不動產新聞頻道，作者為衷柏宣

放大觀點1　經貿園區提升區段價值

先看看汐止鄰居的南港地區！南港經貿園區與南港軟體園區陸續啟用，讓更多的企業與從業人員進駐南港區域，南港工作人口增加之後，對於住宅需求勢必跟著提高，鄰近的汐止對於南港經貿園區工作的人員來說，是一個很好置產的考量區域，這些人口就近支撐起汐止的房價；這個現象與新竹科學園區、內湖科學園區撐起周邊房地產價格的模式相同。

南港世貿展覽館落成啟用之後，已經拉升了南港在國際舞台的能見度，也因為參展而帶來人潮，對於提升區域周遭附近熱絡度有一定程度的貢獻。而在台北市政府的規劃裡，「南港經貿園區未來將串連內湖科學園區、信義計劃區等地之後，可望形成台北市科技廊帶。」

放大觀點2　南港國際級建設陸續到位

而南港輪胎、國揚實業的南港都市更新案陸續過關，這些公司在基地的規劃中，都有大型休閒購物中心與國際觀光飯店，而在台北市政府的規劃中，南港輪胎的都市更新案裡面，就規定了多功能使用之規劃，提供辦公服務、商務旅館、住宅、展覽、休閒娛樂及購物中心等複合型使用功能，整體提昇南港地區之生活品質及設施服務水準。

從科技發展與商業成長的角度看南港地區，可以看得出，未來南港已經有很多國際級的建設會在區域內陸續展開，這種建設當然會提升整體區域的地位與質感，有機會成為台北新東區。當南港未來有百貨公司吸引人潮，有觀光飯店提升區段價值，有文創園區增加區段發展之後，鄰近的汐止也會跟著急速發展起來。

放大觀點3　捷運民生汐止線定案通過

也就是說，當汐止的鄰居南港區地位已經快速提升，難道汐止會安靜的待在那裡嗎？當然不是，捷運民生汐止線正式定案通過，預估總工程經費約745億元，這就是汐止將要發展的一條交通動線命脈。

捷運民生汐止線起自大稻埕碼頭，沿民生西路經淡水線雙連站(中山北路)，穿過捷運新莊線(松江路)、木柵線(復興北路)，後續沿民生東路往東，穿過基隆河後，沿內湖重畫區新湖一路與南北線(規畫中路線)進行轉乘；再穿過高速公路，沿成功路轉民權東路，再銜接東湖後，沿汐止吉林街(社后地區設置捷運機廠)，續向東轉往中興路東側，再沿計畫道路往南至大同路轉向東，配合台鐵轉乘計畫將新增樟樹灣站，再沿大同路與台鐵捷運化汐科園區站銜接，最後轉往新台五路至汐止市公所設置終點站。

民生汐止線總長度約17公里，共15座車站，含地下車站8座，高架車站6至7座；沿東湖社后交界處將規畫東湖支線，採高架方式總長度約2.2公里，設置3站，預定2018年完工。這條捷運線就是汐止房地產翻身的命脈，因為，「捷運帶動房價」不變的鐵則，會在汐止地區繼續上演。

放大觀點4　台鐵車站捷運化工程預作準備

而台鐵為了配合捷運未來的工程，也已經把台鐵汐止站進行了捷運化工程，預計台北市南港站到基隆七堵站間的捷運化工程，2013年全線可望完工。完工後電聯車在尖峰時段每6~12分鐘就有1班，通車頻率幾乎與公車系統相同，大幅提升民眾往返南港、汐止至基隆間的火車通勤效率。

台鐵鐵路捷運化工程自南港到七堵共分成7站，包括南港站、樟樹灣站、汐止科學園區站、汐止車站、五堵車站、基隆百福社區站、七堵車站。六堵的百福社區站也已興建1座專供電聯車停靠的新站。

在這樣的交通串連下，整個台北新東區的範圍，還有機會隨著城市擴大的效應，繼續向五堵、六堵、七堵、八堵甚至基隆延伸，最後在國民黨與民進黨都認同的「北北基」合併成為「台北新都」的架構下，讓整個台北地區有效的擴大，與國際大城市競爭。

(趨勢) 南港國際級建設 帶動汐止發展之2

圖說：從地價指數可以看到，台北市上升的強勁力道，而這個趨勢，當然牽動台北縣也跟著上漲。

水患解除　汐止房價浮出水面

至於過去大家擔心，汐止地區「逢雨必淹」情況，也有了改善，經過中央及地方政府的共同努力，員山子分洪工程與基隆河整治發生了功效，汐止淹水的狀況就不見了；汐止市公所指出：「2004年瑞芳的員山子分洪道完工，只要基隆河水位超過警戒，水流就會流過側流堰進入沉砂池，或溢過攔河堰，進入分洪隧道流入外海，此後汐止各地遇到颱風幾乎沒有大淹水，徹底改變了汐止每逢颱風必淹水的窘況。」

於是，淹水惡夢消除之後，因為交通便捷與近台北市的相關因素，慢慢的引入外來人口進住。在新台五路上的「甲山林天廈」個案，2008年推出銷售時，因為地點特殊，又有未來捷運站的加持，還創造出每坪30萬元以上的成交行情。

2010年　汐止房價成功挑戰40萬

甲山林廣告董事長祝文宇說：「汐止可供建築用地越來越少，所以房價一定會漲。」據悉，有幾家在汐止握有大面積或是精華地段土地的建商，都準備在2010年推出預售個案，「行情有機會直接挑戰每坪30萬元以上價位。」一位房地產業者私下這麼透露。

遠雄企業團在台北縣汐止新台五線「遠東世界中心」旁，擁有17000坪土地規劃的「遠雄創新研發科技中心」，總銷金額粗估高達500億元，這塊土地取得已是20年前，潛在獲利相當可觀，遠雄集團副總蔡宗易表示：「集團已進行評估，預計推出廠辦案。」國揚實業在汐止也有件住宅個案準備推出，據房地產消息透露，房地產代銷業已經開出每坪35萬元的銷售單價，想要爭取這件個案的銷售主導權，2010年的汐止地區房價因為南港效應，將會向上挑戰「4字頭」。

汐止成為南港、內湖之外的新選擇

地區發展最重要的因素就是交通，以汐止現有的交通部分來看，區域內有2條高速公路的引道，前往台北、基隆都很方便，要到北部科技重鎮的內湖科學園區、南港經貿園區都很近，加上未來還有捷運通車，以現在的房價相對於內湖的每坪60~70萬元、南港每坪70~80萬元來說，汐止「3字頭」的房價，與南港房價的確具有比較的空間。

經過基隆河整治，於2005年員山子分洪道竣工後不再逢水必淹，相對帶動汐止房價見成效，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示：「汐止房市將成為南港、內湖之外居住地點的新選擇。」

(趨勢) 南港國際級建設 帶動汐止發展之1

南港國際級建設帶動汐止發展／圖MyGo.com提供 2010/03/24 10:21)
文／MyGo.com衷柏宣

2009年11月底，台北縣配合內政部「都市地價指數」查價工作最新結果出爐，台北縣地政局表示，第33期(2009年4月至9月)地價總指數和第32期比較(2008年10月2009年3月)上漲1.78％。台北縣地政局地價科長徐鳳儀說：「本期以新莊以及鄰近台北市的三重、永和、中和、汐止等區域，房價回溫情形最明顯。」

都市地價指數　北縣房價看漲

其中，新莊因為捷運新莊線陸續拆除圍籬，中正路沿線逐漸脫離交通黑暗期，而且自2009年6月起，頭前重劃區新建案陸續推出，帶動房市交易活絡。此外，三重、永和、中和及汐止等，則是挾地利優勢以及較低房價等條件，吸引台北市自住購屋需求者，沿著捷運線往台北縣遷徙。

新莊房地產在2009年下半年，因為興富發建設、達麗建設與甲山林廣告公司合作銷售的「新富都」個案造成風潮，使得頭前重劃區的預售房地產行情突然熱絡起來，銷售價位站上每坪40萬元，引爆新莊地區其他預售市場行情跟著往上翻揚，這樣的狀況自然拉升了台北縣新莊「都市地價指數」上揚。

向東尋屋　汐止列入考量

而在其他4個房價回溫最明顯的區域裡，三重、中和的房價已經站上每坪40萬元，永和則出現每坪50萬元個案，汐止地區2010年也將出現每坪「3 字頭」的預售個案，甚至有某件位於新台五路的新建案，已經醞釀開出每坪40萬元的新天價，面對這樣的行情，使得許多準備要購屋的民眾，必須趕快思考該如何選擇購屋的區域，房地產業者建議：「沿著台北建設向東發展的趨勢，越過了房價挑戰100萬元的南港地區，在緊鄰的汐止地區進行購屋選擇，未來比較有與南港比價的機會。」

內政部地政司指出：「汐止近期地價指數與上期相較，總指數上漲2.17％。在鄰近內湖、南港發展帶動下，憑藉較低房價比價優勢，加上聯外交通便利、生活機能完善，及捷運民生汐止線確定興建等利多因素，吸引首購族、投資客進駐或投資，房市買氣逐漸回溫，整體呈現量穩價增趨勢。」

交通樞紐+科技衛星城+物流轉運中心

營建署2010年1月中旬表示，南港及汐止因科技、軟體園區發展快速，衍生龐大交通需求，但礙於地形，目前僅賴研究院路及忠孝東路，作為往來市中心的主要聯外道路，每到交通尖峰時段，即出現壅塞情況。

營建署已經增闢汐止大坑溪高架道路、東側闢建平面道路(入口匝道)，未來可減輕研究院路的負荷量，也可分擔忠孝東路的聯外交通量。營建署表示：「台北生活圈道路系統建設計畫—汐止大坑溪高架道路、東側闢建平面道路工程第一標」於2009年初開工，目前施工進度略有超前，希望能於2010年底如期完工通車。

台北縣政府亦表示，汐止對外交通有台鐵縱貫鐵路線、北基公路、銜接國道1、3號高速公路之汐止系統交流道、北宜高速公路及新舊台5線，對內各大小幹道四通八達交通便利，惟道路狹窄擁擠，未來配合高速鐵路、捷運系統延伸線均在此交匯，相繼通車後，堪稱全省最大之交通樞紐區之一，將使汐止市的交通建設更為便捷，汐止市的競爭力也將更為提升。

在汐止市公所的未來規劃項目裡，計畫發展成為台北縣之科技城鎮，市公所表示，「汐止目前的產業發展趨勢，已逐漸轉向以電子資訊業為主的高科技產業，便捷的交通系統，與新台五路附近的廠辦大樓的進駐，都有助於工業層級之提昇。」並配合台北縣與台北市南港地區之工業發展型態，提昇研發能力，將有助於產業轉型及工業土地的有效利用。汐止將以改善本身都市生活與生態品質為出發點，建立為一個安全可居住的生態衛星城市。

另外，汐止的地理位置位於台北都會區東緣中山高、北二高、北宜高、鐵路、新舊台五線的交接點上，可以成為各路貨物之重要轉運點，有相當潛力成為台北都會區東部的物流體系重要據點。

(地產) 興富發60億 買內湖德安大樓

【工商時報 記者蔡惠芳／台北報導】2010-07-23
　不動產投資策略相當靈活的興富發（2542），昨天砸下60億元，買下元大建設、宏霖建設在內湖捷運站旁的「原內湖德安百貨大樓」，換算每坪土地價格已突破479.22萬元。興富發的驚人之舉，創下2010年以來商用不動產單一交易案金額最大的紀錄，也使得內湖土地行情瞬間跳空漲停、打破天價紀錄，直追台北市大安區的地價水準。

　內湖德安商圈儼然躍居上市建商的一線戰區，繼潤泰創新（9945）多年前標下內湖捷運聯開案、基泰建設（2538）買下德安百貨對面土地準備推案後，興富發昨天再度以60億元的天價吃下「德安百貨大樓」，成為第3家「插旗」內湖德安商圈的上市建商。

　近2年來「獵」地積極的興富發，以雄厚的資本進駐內湖德安商圈，興富發建設副總經理廖昭雄表示，雖然換算成每坪土地高達479.22萬元，不過由於基地面積達1,252.05坪，為台北市罕見的大面積方整土地，再也找不到這麼好的地；加上這塊地為市場用地，容積率高達560％，興富發將採多目標使用方式來改建德安百貨大樓，初步規劃30層以上的住商大樓。地下層到地上2樓作購物商場，3樓以上蓋頂級豪宅，若不計容積移轉、每單位容積成本為85萬元，頗具開發價值。再者，請照、推案之前，興富發也將擁有穩定的租金收益，同時具備卡位「養地」的戰略。

　「德安百貨大樓」為地上9樓、地下4層的百貨大樓，原本是新東陽集團董事長麥寬成旗下關係企業擁有，一直出租給德安開發集團黃春發，作德安百貨使用，讓麥寬成每年坐擁1.3億元的租金收益；2006年底，麥寬成又以30幾億元，易手給元大建設、宏霖建設；易主後，元大建設改以「日湖百貨」經營中。

　此次元大再把「德安百貨大樓」賣給興富發，興富發將仍作「日湖百貨」經營，每月將仍擁有700萬餘元的租金收益；待產權完成過戶，興富發將同時請照、設計，最快2011年「日湖百貨」和廠商的租約到期後，才會拆除改建。

　值得觀察的是，興富發近1年來連續賣掉台中、桃園、新莊等外縣市土地和辦公大樓，卻大舉買進台北市中心的商用不動產包括「士林金雞廣場」、松江「宜進大樓」、以及原「德安百貨大樓」，廖昭雄分析，「興富發正在快速調節資產，畢竟一旦政策有個風吹草動，建商必須提早未雨稠繆。」

(房貸) 購屋自備款 多準備一成

【經濟日報╱記者／藍鈞達】2010/07/23 08:49

中央銀行針對特定地區投資客實施房市管控政策後，大型行庫主管表示，民眾現在新承作房貸，平均核貸成數已降至七成，買房子前最好多準備頭期款。

銀行主管建議，就算不符合央行對投資客的定義，建議民眾在購屋時最好仍多準備至少一成的自備款，才不會因向銀行貸款的額度不夠，無法達成購屋心願。

行庫主管表示，以北市信義區、大安區或鄰近捷運站500公尺的最高級區域來說，銀行還能核貸到八成；像是北縣的幾個縣轄市，核貸成數已經降到七成五，八里、貢寮等地最高核貸成數則調整至七成。

至於豪宅貸款，銀行也非常注意，如果是1億元以上或總面積達100坪以上住宅，部分公股銀行日前已經將核貸金額降至房價的六成五。

銀行主管建議，現在政府對投機客管得很兇，如果是想要自住，最好表達自住證明，如果由配偶或親屬貸款，也要提出理由，才能談到較佳的成數或利率，一旦被當成投機客，未來想再貸款會很麻煩。

銀行主管表示，判定投資客的標準，包括名下有無第二棟房貸，財力與購買物件價格是否不符比例，和物件轉手的頻繁度。

如果已有房貸未清，又想再買屋，最好由配偶出面申貸，並強調房屋仍為自住或小孩使用，同時交代資金來源及物件取得方法，才不容易被視為投機客。

(財金) 老公寓漲過頭 小心被套牢

【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】2010/07/21

　　為了平抑房價，台北市政府把都更容積獎勵，從1.5倍提高到2倍，希望能增加房屋供給，沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨，甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑，已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾，並非間間都是黃金屋，都更通常曠日費時，先期需投入很大的心力與成本，住戶是否可以支應，一定要列入考慮。

■　高齡老屋風險高 事前須審慎評估

　　專家也提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本，長達5至10年，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估，若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。

■　自力都更大不易 委託專業顧問漸風行

　　另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見，例如建築經理公司、土地資產公司等，並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任，協商推動會較順利。

　　一般來說，住戶找建商合作改建，一般改建後分回的面積較少，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，且可享房屋、地價稅兩年減半優惠，是日漸風行的一種都更方式。

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(房貸) 投資客 首段利率2%起跳

【經濟日報╱記者藍鈞達╱台北報導】2010/07/21 09:38

中央銀行等主管機關管控房市，讓銀行對房貸業務設定各種內規，據了解，多家大型行庫最近已自行對房貸利率把關，如果認定貸款人是投資客，首段利率最少從 2%起跳，以降低投資客申貸意願。

行庫主管解釋，投資客利用寬限期買賣的低成本賺差價方法，已經被央行堵死，部分投資客最近挑選第一段（通常為前六個月）利率較低的銀行房貸，希望運用較低的資金負擔，快速進出房市。

為提高投資客資金壓力，包括台灣銀行、土地銀行等大型行庫，最近審核房貸時，若發現申貸人是央行認定中持有第二套房貸的投資客，銀行便會自行把利率拉高到 2%以上。

官員透露，依各行庫提供央行的最新「房貸雙周報」，投資客的利率已經跳到2%，顯示各金融機構自律行動生效，投資客不僅貸款成數受限制，適用利率也會高於一般民眾，炒作房價成本大增。

行庫主管強調，利率下限2%的情況，僅針對投資客，如果民眾名下沒有房貸，就算可能是人頭戶，只要銀行無法確定，還是會依照一般授信條件，給予民眾合理的貸款利率。

(財金)買冷租熱 北市租金微漲5%

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】2010/07/19

　　猶記得前年底，全球金融危機爆發之際，在「現金為王」的前提下，部分房市專家主張「買不如租」概念；如今整體景氣好轉，但遇上央行政策打房，房市買盤欲振乏力，意外促使台北市租屋市場回溫。房仲業者比較今年一月與七月的租金水準，北市租金平均漲幅5%，從每月每坪租金730元，微漲至770元，尤其是萬華地區，漲幅高達一成五，居全北市之冠。

■　萬華生活機能佳 租金勁漲1成5

　　住商不動產統計台北市7月份租金水準，若與1月相較，萬華增加15.44％表現最佳，從年初每月每坪租金570元，半年來飆漲至658元租金行情；文山區的租金漲幅居次，成長14.55%，平均租金從591元，一路上揚至每月每坪677元。

　　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，萬華、文山屬於北市外緣，長期以來租金偏低，但萬華生活機能佳、文山居住品質好，加上與萬華相鄰的板橋以及文山相接的新店，這兩地的租金較高，促使想省點房租的租屋族，寧願捨板橋或新店，轉至萬華或文山區租屋。

■　大安區退位 中正區榮登租金寶座

　　北市租金下滑的三個行政區，依序是南港區(-9.62%)、大安區(-4.86%)、松山區(-0.93%)，尤其是房市熱區南港，租金行情從年初每月每坪約665元，驟降至601元，大安區由北市最高租金水準947元，跌至901元，落後中正區每月每坪平均租金920元。

　　徐佳馨指出，以南港、大安、松山來說，雖然位處精華區，但租金呈現衰退，主要是因為其替代性高，如南港租客可前往汐止，大安可選擇中正、文山，松山可轉進內湖，顯見台北租屋市場的區域替代性高，若炒樓不成，打算改炒租金，恐怕行不通。

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(地產) 衝業績 房仲服務費對半砍

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2010/07/17

房市交易冷，市場觀望氣氛濃厚，房仲業營收普遍衰退。現在已有房仲業者為衝業績，不惜將服務費打對折因應。

央行升息與信用管制讓高房價疑慮再次升溫，不僅看屋組數減少、買屋猶豫時間拉長，並在屋主看好後市的堅持下，使交易頓挫。

中信房屋統計全台各區網路物件搜尋量，發現5月搜屋量最高，6月開始下滑，預估7月搜尋量全台將全面下滑，並以北縣跌幅達47%為最高，其它縣市跌幅約在 20%上下。中信房屋行銷副理江龍名表示，消費者「連看都懶得看」，網路行為的衰退，意味後續的實體看屋量下滑，

消費者意興闌珊，當然房仲業的業績也明顯下滑。專營豪宅的大師房屋，就於日前宣布，仲介服務費對半砍，銷售1億元以上的物件，買賣雙方加起來只收取3％服務費；1億元以下的物件則收取4％。

大師房屋總經理陳建慶指出，央行打房後，大師房屋的成交件數減少25％，雖然造成不小的影響，但是他認為，這正是重新省思房仲業服務品質的時候，因此將服務費調降，也希望成交件數有可能因此放大。

此舉引起業界譁然，大師房屋業務坦言，以前用法定的6%上限來談，都不見得能收足，以後用4%來談，當然也不可能到4%，「有被減薪的感覺，」而目前也看不出減趴數的成效。其他仲介業者多認為，治標不治本，是很糟糕的手段。

對此，永慶與信義房屋等各仲介業者都沒打算跟進。但為衝刺交易量，信義房屋即時提供客戶待售物件特色，永慶房屋加強專業服務，台灣房屋改往收益型物件進案，中信房屋化被動為主動，與客戶增加見面的機會。

江龍名認為，現行的盤整對房市並非壞事，買、賣雙方可藉由此重新審視，買方多看屋、多出價，屋主也可多評估買方反應。

(房貸)收入不足付房貸 台銀將拒貸

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010/07/20 08:41

中央銀行總裁彭淮南要求銀行業防堵房市投機客炒房，台灣銀行昨天表示，今天將發文給各營業單位，要求民眾申辦房貸時，分行應與貸款人洽談、了解狀況，還應計算客戶的收支比（收入與支出比率）；若客戶的收支比無法達到100%的要求，將不予承做其貸款。

台銀舉例，如果貸款人每月收入6萬元，在扣除4萬元生活後，每月只能繳2萬元的房貸；如果實際申辦的房貸每月負擔超過2萬元，加上職業不穩定或缺乏其他穩定財產，台銀就不會核准貸款。這項規定相當嚴格。

據了解，彭淮南在6月24日祭出房市「針對性管制措施」前，曾分批邀國內各大銀行高層及大型房仲業高層，聽取各方對當前房市交易情況、投機客及人頭戶操作手法。

為避免房市投機客利用人頭戶炒房，日前彭淮南親筆寫信給各大行庫負責人的「道德勸說」，要求各銀行對投機客和人頭戶拿出對策。

繼土銀、合庫銀和三商銀等相繼鎖定投機客、人頭戶祭出「獵人頭」措施後，台灣銀行指出，今天就會發文給營業單位，要求分行嚴格執行相關措施。

台銀對於投機客和人頭戶放款相關規範，包括：營業單位必須與房貸客戶洽談、須符實計算貸款戶收支比、清查擔保品的佐證資料、交易契約真實性，以及參考銀行自建的資料庫，了解房屋的交易價格是否合理等等。

台銀還要求各營業單位，必須慎選業務合作對象，包括房仲業、代書及建設公司等等。舉例來說，若發現某代書，或房仲業介紹的客戶，都是在一年內頻繁交易的案子，即不可再與這類房仲及代書合作，避免投機客利用人頭自銀行取得資金炒房。

(生活)繳稅囉！ 賣屋別忘扣稅省荷包

【網路地產王/綜合】2010/05/19

　　五月底報稅截止，提醒去年賣屋的民眾，賣房子也可以節稅喔！如果採取的是售屋實際價格申報，可扣除當初購屋時的契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等費用。

■　取得成本較低 提供證明可抵稅

　　以賣房子的屋主而言，最單純的情況，是因為售屋產生所得，最簡單的申報方法，是以「房屋評定現值」固定比率，計算出售屋所得，如果出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，可以選擇按實際發生價額申報。也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋後的裝修費用，加上購屋前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

　　所謂「取得成本」，是指取得房屋的價金，與購入房屋後到達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非 2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

■　當年度不夠扣抵 可分三年扣除

　　如果屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後 3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除憑證。

　　永慶房屋契約部經理王乃佳提醒，不動產交易或出租、承租行為，在綜合所得稅申報時都有節稅方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關證明文件，才能在申報時爭取最有利的節稅。

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(房貸)房貸利息 扣除額最多30萬元

【經濟日報╱台北訊】2010/05/24

桃園縣龜山鄉許先生問：列報自用住宅購屋借款利息扣除額有何規定？

北區國稅局桃園縣分局答覆：列報98年度綜合所得稅自用住宅購屋借款利息扣除額應符合下列各要件：1.房屋登記為本人、配偶或受扶養親屬所有；2.本人、配偶或受扶養親屬於98年度在該地址辦竣戶籍登記（以戶口名簿影本為證），且無出租、供營業或執行業務者使用；3.取具98年度支付該借款的利息單據正本；4.如屬配偶所有的自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付的利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報；5.購屋借款利息的扣除，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除，每年扣除額不得超過30萬元。

(地產) 打房只打到小咖 沒打到豪宅

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/07/16
政府部門展開新一波打擊炒房，房市買氣直直落，不過豪宅建商及房屋廣告業者表示，北市幾個豪宅推案截至本周，來客量及成交量並未明顯下滑。

力麒建設在上周五 (9日)推出中正區牯嶺街豪宅案「力麒麒御」，規劃120~240坪產品，每坪開價120~130萬元，一戶總價1.5億元以上。力麒建設總經理郭淑珍表示，包括潛銷在內，兩周時間，已賣出一半20多戶。

郭淑珍分析，動輒一戶億元以上的豪宅，買家仍以自住或資產配置型客戶為主，這群人多認為央行打炒房，是短空長多，目前看不出有受到太大影響。

位於大安森林公園第一排，目前潛銷中的豪宅案「頂高麗景」，代銷人員表示，本周和上周來客量都在35組上下，並沒有減少趨勢。頂高麗景為160~180坪產品，單價150~180萬元，一戶總價達2.5~3億元。

海悅廣告副理馬士雄指出，央行打擊炒房，主要手段為提高利率、取消寬限期、降低房貸成數，但這些只對投資一般產品的投資客造成阻遏，對豪宅客而言，由於多數都不需要貸款，頂多只是貸個三、四成作為資金運用，幾乎不是阻力。

他表示，就他現階段實際接觸，豪宅買家主要看中長期走勢，比起央行打房，他們更憂心通膨，在亞洲經濟長期看好、台灣經濟在ECFA簽署可望更上一層樓的情況下，他們仍多認為握有房地產有相當必要性。

除了上述兩案外，刻正在北市基隆路、敦化南路口推案的大陸建設「謙回」案，董事長張良吉表示，大陸建設新店「青山鎮」來客量近一兩周來確有減少，但開價一坪100到110萬元的「謙回」，公開第三周，現已賣出超過5成10多億元。

張良吉表示，政府這次出手目的很明顯，就是希望房價不要無止境一直漲，其實這是對的，房價漲太快，對建商的壓力不亞於消費者，因為根本找不到原料。他表示，「謙回」開價就大安區而言，相對便宜，這是熱銷主因。

每戶4千萬到1億元的文山區指標豪宅個案「岳泰峰範」，現場專案李君烽表示，央行動作後，來客及成交量也沒有明顯降低，目前已達六成以上。

李君烽表示，央行措施受影響的是一些藉由題材炒作，還沒有任何生活機能，只有幾根電線桿就一路拉高售價的區塊，但這並不是豪宅客進場的區域。

他說，豪宅客要買的，還是具有良好生活機能，能兼顧居家品質的住宅，客戶買屋前都會到處看屋，很清楚這樣的房子供給極為有限，因此不太受到短期政策影響。

(房貸) 土銀打房 降融資、升利率

【聯合報╱記者羅兩莎、何醒邦／台北報導】 2010.07.16

房價飆太高，中央銀行、大型行庫「穩定房市」措施一波接一波。不動產專業銀行、房貸龍頭土地銀行表示，已對土地、建築放款案採控管措施，土融成數自過去的最高8成降為7成，利率上調至1.9%至2.2%之間。

土銀昨天正式發文給各營業單位，明文規定1年內多次移轉的房屋，須加強徵審作業，確實辦理擔保品實際成交價格的查證工作。土銀稱，若確定人頭戶就「一定不會做」，；若無法確定是人頭戶，交易價卻偏高，即壓低貸款成數到7成以下。

土銀亦要求營業單位，應特別注意借款戶有無「分散貸款、集中使用」的情況。

台銀、合庫銀及華銀為降低風險、反應資金成本，6月下旬起調升土、建融利率0.25個百分點，利率從2%調至2.2%至2.4%。

土銀私下稱，以往北市、北縣地點好、體質優的建商，土地融資最高成數8成；最近降至7成；較偏遠地區降至6成；建築融資部份，若沒有交付信託，最高5成，有交付信託最高為6成。供給量太大的地區，如林口、山峽、淡海新市鎮、新竹（竹北）等也成「管制地區」，採「總量管制」措施，避免放款和風險過度集中。

彰銀也發文給營業單位，規定嚴查貸款者收入與購屋價金是否對稱。若同一個客戶1年內有多筆買賣，或同一棟房子在1年內過戶超過兩次，「第3次過戶就要查」。如果查到是人頭，或是投機客，不是乾脆不做，就是把成數降到5成。

央行冷卻房市，讓建商有點緊張，聯聚建設董事長江韋侖雖認為政策打房是對的，「台中土地漲得沒道理」，不過他昨天也指出，打房時不要忽略陸資、港資，因中國也在打房，陸資有可能趁機進入台灣市場。他希望打房有效，讓房市溫和下來，但不要變成「都是大陸人在賺，本土都沒賺。」

【2010/07/16 聯合報】@ http://udn.com/

(生活) 桃園機場旅運人次 創新高

【經濟日報╱記者林宗勳／台北報導】 2010.07.16

桃園機場國際線旅客人次今（99）年上半年再創歷史新高，達1,245萬人次，較去年同期大幅成長22.4%。交通部昨（15）日表示，由於全球景氣回溫，加上新增台灣與大陸兩岸直航航線推動下，旅運需求持續成長，預期全年旅運需求將上看2,400萬人次，挑戰歷史新高記錄。

交通部指出，前年下半年以來受到全球金融風暴、H1N1疫情等影響，導致去年上半桃園機場旅運人次為1,017 萬，成為近五年來新低水位，不過也因水平相對較低，今年上半年旅運人次的成長率大幅增加兩成以上。今年全年預估2,400萬人次，與去年的2,161萬人次相比，年成長率上看11%。

交通部指出，去年因為景氣影響，國際航線旅運人次都出現衰退，僅有兩岸直航班次增加、陸客來台觀光人數等因素，出現逆勢成長，今年則是各航線都有所成長。根據內政部估計，去年陸客來台約60萬人次，但今年前5月已達52萬人次，全年陸客來台可望倍增，也帶動航空旅運需求。

在航空貨運需求方面，交通部表示，桃園機場上半年貨運量約88萬公噸，較去年同期則成長57.4%，全年貨運量則上看160萬公噸，年成長率上看17%，可望回到金融風暴前的年度水平。交通部統計，受到景氣不佳衝擊，去年與前年貨運量各為135萬公噸與149萬公噸，至於96年、也是景氣明顯下滑前的年度運量約為160萬公噸。

交通部也指出，去年國外來台觀光人次達439.5萬人次，年成長率達14.3%，觀光外匯收入68.16億美元，都創下歷史新高，顯示台灣的觀光旅遊產業成長動能強勁。

另外，交通部民航局昨天歡送請辭的民航局長李龍文，李龍文以「緣起、緣滅」表達自己心境，並勉勵民航局員工。民航局長將在今（16）日交接，將由原航政司司長尹承蓬接任，李龍文於前（97）年上任後，迄今已完成階段性任務，將轉任交通部技監。

(地產) 5都效應 新北市-房市潛力股

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2010/07/16

房仲業者調查，年底五都升格後，有6成2民眾看好新北市的的房價增值潛力，大幅超越北市的17%、台中市的13%及高雄市、台南市的8%和4%，新北市成為全台最具漲相的房市潛力股。

有35%的民眾表示未來半年是入住新北市的好時機，高於北市的28%，顯現新北市的磁吸效應。

至於新北市的潛力區域，板橋最被看好，占比達32.6%，新莊、雙和（中永和）也有23.2%及12.5%的高人氣，分居2、3名。

永慶房仲集團最近調查1206名網友對五都房市發展看法，民眾最愛新北市的原因，有50%的人認為捷運交通規劃完整是最誘人的因素；新北市人口最多、具消費潛力，也吸引4成4的民眾選擇；其次如房價相對低，也是魅力所在。

永慶房屋專案經理李建興表示，過去台北縣向來有「縣不如市」的差異，升格之後，已可和北市平起平坐，因此形成磁吸效應，而板橋、新莊將是首波反應升格效應的區域。

(評論) 顏炳立：今年土地交易 逾千億

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

商用不動產與土地交投持續熱絡，戴德梁行昨（14）日趁勝出擊，再釋出五物件標售，總金額達94億元。戴德梁行總經理顏炳立指出，「兩岸經濟合作架構協議（ECFA）效應將發酵，加上陸客自由行開放在即，預期外資法人會持續「吃貨」，全年土地交易金額可望突破1,000億元。

戴德梁行昨日同步發布第二季商用不動產與土地市場統計數據，結果顯示，第二季商用不動產交易量達303億元，較去年同期成長21%，較前季成長六成，累計今年上半年成交總額為488億元。

第二季土地交易量則有185億元，雖因國有地暫緩釋出，使得第二季的土地交易量較第一季的384億元減少一半，但今年上半年土地交易量已達569億元，逼近去年全年的575億元水位。顏炳立預期，全年土地交易量可望創近年來新高、突破1,000億元大關。

戴德梁行統計，第二季大型土地交易案多發生在台北縣，以新莊副都心土地最夯，例如，遠雄就購入5,889坪的商業區土地，金額高達67.55億元；6月 25日北縣政府標售的新莊副都心住宅區土地，亦開紅盤。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，去年年初新莊副都心商業區土地每坪僅100萬元左右，今年初已漲至每坪140萬元，7月23日台北縣政府辦理的商業區土地標售案，不僅可望「全壘打」，每坪還有機會挑戰200萬元。

在商用不動產的部分，第二季最大筆的交易案是太平洋SOGO 百貨以58.88億元標得新竹風城購物中心，其次是富邦人壽以47.11億元標得內湖的漢諾威科技廣場，第三則是興富發以32.8億元購入士林金雞廣場。值得注意的是，租賃市場依舊未見起色，尤以台北市中心A 級辦公室的表現最平淡，主因企業不斷外移至內湖、南港等區域，例如，惠普科技預計下半年自信義計畫區遷往南港軟體工業園區三期。

(地產) 地價指數 17年來漲最多

【聯合報╱記者李順德、何醒邦／台北報導】 2010.07.15 08:38 am


內政部昨天發布最新一期地價指數。本期都市地價總指數較上期上漲百分之二點四九，是十七年來地價指數上漲最高的一次，全國廿個縣市地價指數均呈上升趨勢，其中金門縣上升百分之六點六一最高，下跌的有台中縣等五個縣市。

全國兩個直轄市、廿三縣市地價指數中，有廿個縣市呈現地價上升趨勢，前三名是金門縣上升百分之六點六一，台北縣上升百分之四點三五，台北市上升百分之四點三一；台北縣上漲幅度超過台北市。台北市又以南港區在多項公共建設挹注下，地價漲幅最顯著。

這項地價指數每年公布兩次。地政司表示，本期（九十八年十月一日至九十九年三月卅一日）都市地價總指數為一百零二點七五，與上期地價指數一百點三八比較，上漲幅度為百分之二點四九。

台北市本期受國有土地高價標脫，捷運路網逐漸完善的因素影響，全市不動產交易價格均呈上漲趨勢。

台北縣房價，因各項重大開發案及交通建設持續推動，吸引通勤及首購族群陸續進駐，加上近期新莊副都心、捷運蘆洲線等重大公共建設陸續完工，部分指標個案開價創新高，推升了區域的房價水準。

指數下跌縣市有：台中縣、雲林縣、台南縣、台東縣及連江縣等五個縣市，其中跌幅最大的是台東縣，下跌百分之零點七，台東縣政府表示主要是受莫拉克風災破壞的地貌尚未重建完成，部分交通仍出入困難，企業投資意願不佳，無法帶動地價上升。

‧本期都市地價指數今起可在內政部地政司網站查詢，網址為：http://www.land.moi.gov.tw

【2010/07/15 聯合報】 http://udn.com/

(地產) 30.5億 亞太置地買萬國大樓

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2010/07/14

政府持續打擊炒房，外資趁機加碼台灣房市。私募基金亞太置地（Asia Pacific Land）13日以30.5億元向欣陸控股子公司萬國百貨，買下位於台北市西門町的萬國商場大樓，這是今年以來外資買進台灣不動產的首例，也是台北市西區近來最高價的不動產交易案。

外資加碼，本國業者也不示弱，戴德梁行昨天成功標出兩筆原屬商棋公司的商辦，其中的西寧大樓，以9億6,988萬元標出，買主為華夏資融；力福大樓的部分樓層，泛太平洋集團總裁潘思源主導的新華開發，則以2億3,166萬元標下。這兩棟大樓都位於西門町，顯見在觀光人潮加持下，西區房市已復活。

昨天台北市商用不動產交易量合計逾42.5億元，戴德梁行總經理顏炳立指出，政府打擊炒房措施雖波及住宅市場，但商用不動產市場因兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽署後，前景仍佳、交投持續火熱。顏炳立透露，戴德梁行將持續出擊，今天還會再釋出多筆不動產招標。

亞太置地台灣區總經理詹偉立表示，打房只是短期利空，台灣房市基本面佳，亞太置地將持續加碼，此次交易不到一個月時間就談妥，價格也很滿意。欣陸控股則說，欣陸可認列的處分利益約2,200萬元，賣樓主要是因商場與欣陸的本業關聯性不大，決定獲利了結。

(政策) 打炒房 跨部會設通報系統

【經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭、洪凱音／台北報導】2010/07/14

中央銀行打房不再孤軍奮戰。財金部會與聯合徵信中心聯手建立打房「通報系統」，將把所有房貸授信戶資料總歸戶，並彙整全省各區段房屋平均交易價格等資訊，提供給所有會員銀行查詢，讓炒作房價的人頭戶、投資客無所遁形。


央行、金管會日前找來聯徵中心等單位開會研商，希望聯徵增列房貸數據，協助銀行做好風險控管，共同防堵房價飆漲。

政府打房對國內大型行庫新增房貸餘額造成衝擊。華南銀行統計，7月1日至12日的公教人員房貸，比6月同期下降逾兩成，一般房貸也少了2億元，是今年除2月農曆春節因素外，新增餘額首月出現衰退。第一銀行主管也表示，原本年底預估房貸總餘額3,280億元的水準將下修，預估落在3,200億元至3,250億元。

據了解，這次為遏止投資客炒作房價的問題，央行發現有些放款資料，透過聯徵電腦系統整合，可快速提供銀行來辨別投資客。央行於是和聯徵合作，利用雙方資料的交叉比對，讓銀行在聯徵的資料庫中，能查到個人房貸授信資料，尤其是短期交易過多或跨區授信的名單，就可能是投資客，銀行必須提高警覺。

藉由聯徵的資料建置，只要是會員銀行，都可以向聯徵查詢，這樣等於是透過聯徵建立一套打房「通報系統」，對穩定房價將有極大助益。

財金官員13日表示，根據聯徵規劃，將單獨增列房貸授信資料，包括三年內各縣市的房貸交易資料。過去聯徵的授信資料，並未單獨將「房貸」歸類，這次配合央行要求，增列「房貸授信」一欄。目前已有各縣市房貸資料，將進一步擴增到各縣市的各區段。銀行就可以從資料判斷授信戶在同一地區，是否交易多筆，如在大安區一年內交易四、五筆，銀行可能就要注意。也可以看出授信戶短期內是否交易頻繁、是否集中特定區段買賣。

聯徵也將以授信戶為主做房貸歸戶，以利銀行判斷是否有人頭戶。以前聯徵對授信戶的歸戶只有在銀行的授信餘額，並沒有針對房貸餘額做歸戶。

(房貸) 固定利率房貸 幫你省錢

【經濟日報╱記者葉慧心／台北報導】2010/07/14

央行啟動升息機制後，看準房貸消費者想擺脫利率走高的風險，壽險業者趁勢推出固定利率房貸優惠專案，針對優質客群提供貸款前三年固定1.88%的利率。過去幾年國內利率持續下滑，房貸消費者普遍喜歡選擇能隨市場利率調整、機動計息的指數型房貸，固定利率房貸較不受青睞。現利率有緩步上揚的跡象，壽險公司固定利率房貸商品可能重獲青睞。

央行6月下旬升息0.125個百分點，壽險業指出，為避免指數型利率走揚加重房貸負擔，建議想擺脫利率上揚風險的房貸族選擇固定利率房貸，將有助節省房貸利息支出。

以三商美邦人壽為例，推出前三年固定1.88%、第四年起定儲指數加碼0.64個百分點（現為1.65%），一價到底的優惠方案。三商美邦人壽指出，房貸前三年依照固定利率支付固定金額，可規避利率上揚風險，也較容易掌握預算支出，不必擔心利息調漲影響生活品質，也可讓資金運用更彈性。

富邦人壽「雙優貸」、中國人壽「168房貸」及保誠人壽「超值福貸」等專案，也都提供固定利率房貸，固定計息期間介於半年至二年；富邦人壽的「五福臨門」房貸專案，固定利率期間可達五年，但貸款利率逾2.3%。

壽險業者分析，目前新台幣利率才在初期上升時期，因此業者不敢推出時間太長的固定利率房貸，而是以中期固定利率房貸為主力商品。壽險業者說，利率看漲，如果能夠將房貸利率上漲風險全部鎖住，對消費者當然最有利，先前政府曾希望壽險業者研擬20年固定利率的房貸商品，但因時間太長、利率風險太高，鮮少有公司願意推出這類商品。

(評論) 房價暴漲，有理嗎？

【 光華畫報雜誌社/ 黃國治 報導】

2009年11月底，由研考會進行的「10大民怨」網路民調中，「都會地區房價過高」位居第一，之後雖經政府幾波「低調打壓」，房價依然居高不下。台灣的房子究竟有多貴？又究竟是什麼力量促使房價上漲呢？


近幾年房市熱絡，媒體上經常有建商放話表示「台灣房價相對香港、日本而言，並不算貴」的論點，並且預期房價還將持續上漲，勸消費者「要買要快」。房子到底貴不貴？這個問題見仁見智，關鍵在於每間房屋的差異性極大，不同區位、不同年代、不同類型與品質的房屋很難相提並論，而且昂貴與便宜究竟要依據什麼基礎來判斷，也關係重大。
房子只漲不跌？

經濟學者在衡量房價是否過高時，經常採用的指標是「房價所得比」，即以「房價中位數」（100間房子中，售價由高至低、位居第50和51名的平均數）除以「家戶所得中位數」，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。

不過，由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，因此，光看「房價所得比」未必準確，還要搭配貸款成數和利率高低。在目前各國為了刺激景氣復甦而持續壓低利率的情況下，貸款成數遂成了各國政府抑制房價的主要工具，像是香港政府將港幣 2,000萬以上豪宅的貸款成數降到6成（購屋者必須自備4成資金），韓國政府將首都首爾的房貸成數下調至5成，台灣央行也在6月24日無預警全面調升利率半碼（0.125%），並對投資客祭出信用管制，警示意味濃厚。

「房價所得比」或許無法預測房價的漲跌走勢，卻仍足以衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。根據國際比較，合理的「房價所得比」不應該超過5.1，也就是一個家庭若不吃
不喝，最多以5.1年的收入就應足夠付清購屋的款項。

根據我國內政部營建署公布的「住宅需求動向調查」，台灣5大都會區的房價所得比，近年來皆在6~7倍上下穩定波動，2009年下半年為7.08倍；唯獨台北縣市近年來增長較多，2009年下半年已達9.06倍，甚至有媒體推估，民眾必須不吃不喝14.6年，才能買得起最精華的北市大安區地段房子。

眾所周知，台灣的「家戶可支配所得」近年來增長遲緩，甚至有個別年份為負成長（如2008年為-1.10%）；相較之下，近3年來台北市平均預售屋單價漲幅超過50%，越發顯得漲勢與「基本盤」似已脫鉤，令民眾在望屋興嘆外，還有「房市泡沫何時會崩盤？」的不安。

房價為何高漲？

從市場供需的角度分析，在民眾的所得追不上房價漲幅的情況下，房價應該沒有太多上漲空間，事實上，除了台北縣市以外，全台各地的房價漲幅確實相對平穩。那麼，推動大台北地區房價節節升高的力量究竟是什麼？這些越來越貴的房屋，究竟是誰在購買？

其實，台灣本地民眾所得停滯，不代表沒有其他的資金進入房市。我們可以觀察到，近年有許多因素推動了原本投資於全球各地的資金大量匯回台灣。

如從2006年起，因大陸內需不足、勞動成本提高等情況，使台商紛紛撤資，將資金轉回台灣。2008年美國金融危機爆發之後，原本全球遊走的投機性資金更是大量回台，尋找較安全的投資標的。接著，2009年美國開始加強查稅，台灣於2010年實施海外所得課稅制度，也推動了海外資金的回流。

加上兩岸關係大幅改善，簽訂ECFA的預期心理更造成許多投資人看好大台北地區的房地產增值潛力。

台灣房價易漲難跌的另一個因素是特殊的稅制：台灣向以「公告現值」而非實際成交價格來課徵房屋稅、地價稅；在公告現值長期偏低（房價約為市價的7~8成，地價約為2~3成）的情況下，房地產成了有錢人資產保值、節稅的重要工具，若遇上持續低利率的環境，手上有閒錢的人更是樂得把購屋、買地當儲蓄。

這些力量共同促成了大量「投資型」（而非自住型）資金進入房市。這可從幾個現象加以觀察。圖二顯示北市「房價租金比」的歷史趨勢，可明顯看出 2006～2007年起，「房價租金比」大幅攀升超過600（亦即房價高於600個月、即50年的租金），若只靠出租營利完全不划算。

此一現象背後的邏輯是：出於投資理由而購屋者，常會在轉手賣出、賺取差價之前將房屋出租，拿租金支付貸款利息；當這類投資者大量增加時，一方面會在購屋市場上造成超額需求而推升房價，一方面則在租屋市場上造成超額供給而壓低房租。房價與租金走勢的背離，也是一般判斷房市泡沫是否成形的徵兆。

誰是最後一隻老鼠？

對投資型購屋者來說，只要投資成本低（貸款成數高且利率低）、預期效益高（漲勢凶猛且轉手容易），他們就會勇於「追高」，房價本身的高低反倒不是考量的重點。此外，投資者通常會集中追逐某些「熱門標的」，如此才有更高的上漲潛力與獲利空間，這直接導致精華地段的房價一枝獨秀地飆高。

換句話說，房價持續攀高對投資客一點也不是問題，反而是獲利的機會，只要自己不是在泡沫破裂之前最後一個接手就行了！

如此的泡沫機制一旦成形，期盼購屋自住的民眾固然叫苦連天，一旦泡沫破裂，更將重創金融體系及整體經濟，日本「消失的10年」和美國此次的金融風暴都是前車之鑑。依聯合國估計，房屋貸款餘額應低於一國國民生產毛額（GDP）的40%，目前台灣全體銀行房貸（含購屋、房屋修繕及建築貸款）已達GNP的52.0%，不論政府和民眾都需謹慎小心，及早防範！

(評論) 名人投資術／吳家錄：購屋以小換大

新光金控副董事長吳家錄是新光集團不動產投資的總指揮，早年台北市信義區標售土地或大樓，幾乎「只有新光人壽一標」；現在各路人馬積極搶進，信義計畫區房價已經逼近天價，足以證明他的眼光獨到。 本報資料照片

【聯合報╱本報記者孫中英】2010/07/13

新光金控副董事長吳家錄是新光集團不動產投資的總指揮，早年台北市信義區標售土地或大樓，幾乎「只有新光人壽一標」；現在各路人馬積極搶進，信義計畫區房價已經逼近天價，足以證明他的眼光獨到。

談到不動產投資心法，82歲的吳家錄只有一原則，就是「精華區的房價不會跌，先買再說」。

吳家錄的理財都以投資房地產為主，現在他個人在精華地段擁有一些不動產。不過，60多年前，他剛從彰化北上發展時，也是白手起家，還曾經擠身在一個只有兩坪半大小的宿舍，他當時省吃儉用用了幾年的時間存下14萬元，在台北市中山北路買了一間小房子。

後來吳家錄在新光人壽做到總經理，他習慣請主管和業務人員來家裏開會或聚餐，但中山北路的房子才20坪，有些南部來的業務人員是前晚坐夜車北上，一大早到台北，想在公司開門前先到總經理家裏坐坐，結果卻擠不進去。

後來新光人壽在台北市八德路上提供一個百坪的房舍給他住，但吳家錄決定要買自己的房子，後來他相中位在敦南的新光鑽石大樓，高達80坪，這是他第一個大房子，那附近當年一坪才13萬元，現在已經喊到80萬元以上，但吳家錄笑說，這些現在都是「我老婆的財產」。

後來吳家錄陸續又在天母及陽明山上買了3棟房子，原先都是買給自家人居住，後來才轉為投資。吳家錄說，如果他是現在的年輕人，可能一開始也買不起房子，他建議年輕人有錢可先從「小房子」，且自台北市周邊開始買地，像他一樣，逐漸「用小換大」，來買到自己理想的房子。

吳家錄長期見證台北市房價飛漲，因而相信自己的理論「先買再說」，是對的。他說，當年是從每坪3.5萬元開始買房子，最高曾買到每坪50多萬元，但現在他的房子，每坪都早已飛越當年買價「只會漲、沒有跌」，吳家錄近期還要標售新光山莊一棟透天厝，房仲業者估的底價高達3億元。

(房貸) 房貸月調型利率上揚

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】2010/07/13

大型行庫的房貸戶，利息加重了。配合中央銀行升息措施，包括土銀、華銀及彰銀等即日起全面調高「月調型」的房貸指數利率，調升幅度約介於0.06至0.12個百分點。其中，彰銀基準利率上調0.12個分百點，自0.91%調至1.03%。

據了解，因銀行這次升息，各銀行定存固定利率調幅較大，約0.125個百分點，相較之下，定存機動利率則僅上調0.06個百分點；因此這次台銀、土銀、合庫銀及三商銀等房貸利率調升幅度各異。

以土銀和合庫銀為例，由於這兩家銀行的房貸指數利率，是隨機動利率調升，這波房貸利率升幅僅0.06個百分點。

而將在本周五（16日）調高月調基準利率的合庫銀也說，這次調升幅度為0.06個百分點，預計自1.03%調至1.09%。

至於在台銀和三商銀方面，因基準利率是隨銀行機動利率調整，因此這次升幅較大，約上調0.12至0.13個百分點。

台銀指出，本月21日起調高的月調基準利率，預計將自目前的0.988%調高到1.12%。

(評論) 央行信用管制後 房價看跌？

再出手央行總裁彭淮南昨日具名發函各行庫董座，要求加強監控人頭戶借款，慎防投機客借款炒房。 本報資料照 陳正興／攝影

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】2010/07/12

永慶房仲集團上午公布最新購屋趨勢調查，結果顯示，央行信用管制後，民眾對房價已由先前看漲轉為看跌，短期房價看跌比率達48%，遠高於看漲的31%；大台北地區民眾對未來3個月或未來1年房價，看跌比率都超過5成。

不過調查也發現，被問到未來半年是否為進場購屋時機時，民眾回答「是」的比重不減反增，小幅增加了3%。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，數據顯示房市買氣仍在，但民眾多在等待房價下跌後逢低進場，預估市場短期將呈激烈多空交戰，買賣雙方會有1至2季的價格認知調整拉鋸期。

央行上月24日宣布升息、信用管制後，為房地產市場帶來衝擊，永慶房屋原在6月14至21日已完成今年第二季購屋調查，為了解央行措施的影響，因此在7月1日至4日間，另做調查，結果顯示，民眾看法一夕翻盤。

在稍早的調查中，有35%的民眾看漲房價，僅25%看跌，其餘持平；但在央行信用管制後，看漲者下滑至31%，看跌比重則遽增到48%，與政策發布前增加了23個百分點。

就各地區來看，台北市及台北縣民眾反應又特別明顯，看跌未來三個月房價比率分別為58%及51%，遠高於其他地區。即便對未來一年，台北市、縣也各有54%、50%的民眾看跌，看漲的則均為39%，落差約1成到1成5。

另針對「未來半年是否為購屋時機」調查，回答不是的比重大致持平，但回答是的比重則從稍早的35%提高到38%。主要原因應是民眾預期房價下跌，正可適時進場搶便宜。

(財金) 報你知！ 房價漲跌牽動融資風險

【文／范世華】

　　按照房地產價格與銀行貸款條件的不同，將時間拉回到10年前來比較，以當時台北市500萬總價的房子，貸款只能貸七成,，也就是貸款350萬，自備款要準備個150萬元，可是同樣一間房子現在假設漲到700萬元，目前銀行貸款條件較為寬鬆，貸款八成就能夠貸到560萬元，等於是當初買這間房子一毛錢都不用出，銀行100%接受當時全額的價格抵押承受條件。

■　銀行貸款視景氣 雨天收傘屬必然

　　隨著經濟環境的景氣氣氛不同，金融機構也常出現一種「晴天撑傘，雨天收傘！」的矛盾衝突現象，在景氣差的時候緊縮信用，而景氣看好之後又可以不斷擴張寬鬆信用額度。回想SARS之前銀行房貸授信的條件，一般住宅貸款約只能在七成；工業住宅、商辦、店舖只能貸款六成；法拍案件也只能在完成登記取得之後以拍定價格核撥五成。當房價跌深資產價值較低的時候，客戶的借款額度就守得相當緊；當房價漲高資產價值膨脹的時候，放款的額度卻反而可以大膽增加。

■　以屋借款零資本 購屋貸款高風險

　　以上述的房產價值為例（10年前總價500萬，現在增值後總價為700萬），若當初的貸款已全數還清，舊的資產經過時間增值了以後，現在用八成、九成（560萬、630萬）把資金貸出來，其實就等於是把資產的價格風險全數轉嫁給銀行。可是換成是沒有房子的人要在房價高的時候，還用八成、九成的高融資條件去購屋，價格的風險就幾乎是完全由自己承擔。兩相比較，前者（以屋借款）等於是零資金、零風險的無本生意；後者（借款購屋）彿彷身處於泡沬之中。

■　打破迷思 房貸成數非愈高愈好

　　因為市場業務競爭的關係，目前的民眾向銀行貸款購屋，似乎已習慣了運用八成、九成高額度的信用融資槓桿，若仔細分析，在房地產高價時期以高度的信用來去新購房屋，其資產價值在結構上屬於實質性純粹價格的成份是比較薄弱的，所隱含的風險相對也較大。

　　藉由央行的升息以及部份地區實施信用管制的敏感時刻，同時也要提醒大家留意授信金融的條件，在目前房價持續高檔的情形下，資金槓桿的操作一定要適當衡量資產價值與信用額度的比例，尤其是新購房屋時的考量，並非房貸的額度一定要借得愈高就愈好，控制好個人風險的可承受度才是最重要的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

(政策) 彭淮南 向炒房團宣戰

【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導

中央銀行打擊房市投機客，這次朝「炒房團」宣戰。央行總裁彭淮南日前具名發函給各大行庫董事長，要求銀行加強監控炒房團用人頭戶借款的情形，並限金融機構一個月內提出因應方案。

央行將觀察銀行管控的效果，不排除納入下次金檢重點項目，或採取行政措施，進一步限縮投機客炒房的資金來源。

繼限縮投資客放款後，央行再出新招，這次直指集結民眾小額資金的「炒房團」而來，且央行為免「口說無憑」，這次由彭淮南親筆發函給各銀行負責人。

昨天儘管是假日，央行特別發布新聞稿，公布彭總裁親筆信的內容。信中指出，大台北地區房貸所得比過高，不少民眾反映購入的中古屋，也是前屋主一兩個月前才買入的物件，短期內就加價出售，根本就是炒作行為。央行明查暗訪後發現，有投機客大量收購200多戶中古屋，並由人頭向銀行申請貸款，彭淮南希望銀行能密切注意此種申貸案件。

上月底央行理監事會提出選擇性信用管制，管控台北市及北縣十大縣轄市房貸，只要名下有第二棟房貸者，最高成數僅七成，並無寬限期。央行官員坦言，此種作法「防君子不防小人」。行庫主管也說，央行作法僅對一般「個體戶」產生效果，有大量人頭戶的「炒房團」根本不怕，照樣能向銀行借到大筆資金。

中央銀行打擊房市投機客，這次朝「炒房團」宣戰。央行總裁彭淮南日前具名發函給各大行庫董事長，要求銀行加強監控炒房團用人頭戶借款的情形，並限金融機構一個月內提出因應方案。

央行將觀察銀行管控的效果，不排除納入下次金檢重點項目，或採取行政措施，進一步限縮投機客炒房的資金來源。

繼限縮投資客放款後，央行再出新招，這次直指集結民眾小額資金的「炒房團」而來，且央行為免「口說無憑」，這次由彭淮南親筆發函給各銀行負責人。

昨天儘管是假日，央行特別發布新聞稿，公布彭總裁親筆信的內容。信中指出，大台北地區房貸所得比過高，不少民眾反映購入的中古屋，也是前屋主一兩個月前才買入的物件，短期內就加價出售，根本就是炒作行為。央行明查暗訪後發現，有投機客大量收購200多戶中古屋，並由人頭向銀行申請貸款，彭淮南希望銀行能密切注意此種申貸案件。

上月底央行理監事會提出選擇性信用管制，管控台北市及北縣十大縣轄市房貸，只要名下有第二棟房貸者，最高成數僅七成，並無寬限期。央行官員坦言，此種作法「防君子不防小人」。行庫主管也說，央行作法僅對一般「個體戶」產生效果，有大量人頭戶的「炒房團」根本不怕，照樣能向銀行借到大筆資金。

行庫房貸主管表示，炒房團規模不等，參與人數從10幾名到上百名都有，多半利用網路或一個拉一個的模式集結資金，並由號召者選定物件投資，例如網路上赫赫有名的「帥過頭炒房團」就是一例。這類炒房團對打房措施通常無動於衷，頂多就是少玩一點。

(地產) 住宅跌、店面漲 房市兩樣情

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

央行對房市祭出緊縮措施，6月住宅市場出現價跌量縮格局；不過店面市場卻受到ECFA簽定和陸客自由行可望上路的激勵，反而開出長紅，呈現「一個市場兩樣情」的現象。商仲業者認為，大台北一線商圈租金可望繼續回升。

政大經濟系教授林祖嘉表示，簽署ECFA將能吸引外資來台投資，加上政府打算開放陸客自由行，他預估未來「商用不動產」和「旅館業」都能受惠。至於住宅市場，他認為房價大跌不易，但會小幅修正。

東森房屋董事長王應傑表示，早在ECFA協商期間，國內飯店已掀起一波變化，包括國內業者、陸資及外資，都看準遲早開放陸客自由行的商機，像日月潭周邊土地，一年來已有2至3成漲幅。

永慶店面事業部統計，大台北第二季店面成交量，台北市「價量平穩」，台北縣則「價穩量增」，成交量甚至成長近5成，其中板橋、中、永和的傳統商圈也隨捷運店面的腳步開出紅盤。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，政府開放陸客自由行後，「店面」絕對是受惠最直接也最快的不動產，也不再只侷限於特定觀光區或特定購物商店面。許多市中心原本已漸沒落的老舊商圈，如西門町，由於觀光客大增，帶動平價旅館、精品業進駐，近來形成「商圈復興效應」，成交量甚至超越東區；另在營業額可望提升下，租金行情也可望水漲船高。

欣元商仲總經理焦文華表示，今年大台北店面租金已有明顯回升，一線商圈包括北市東區、士林夜市、公館夜市等地的租金多有10%左右上揚，其他包括北縣在內，也有3~5%的回漲。

此外，台灣房屋最近對1261位有購屋需求民眾進行網路調查，問到政府簽定ECFA與央行升息半碼後，對未來房市的看法時，有7成民眾看好，只有2成5的民眾看壞。調查也針對央行打房等措施對房市有無影響，結果認為買氣會下滑者有39.58%，持平的55.94%，只有4.49%的民眾認為買氣會上升。

(財金) 利率走升 可選固定利率房貸

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】

中央銀行6月下旬升息半碼，利率走勢確定回到升息波段。理財專家建議，利率走升，消費者宜選「固定利率」房貸，目前銀行固定利率房貸產品，前3年平均借款利率多在2%以下，選擇固定利率，至少3年不用擔心利率走高。

上海、國泰世華、渣打、台新、兆豐銀行等都推出固定利率房貸產品。上海商銀個金部經理馬婉瑜建議，利率走升時，房貸族可考慮用固定利率房貸鎖住利率調升的風險。

自央行升息半碼後，銀行已陸續調高房貸利率，但升幅還不太大，指數型房貸前半年利率仍在1.55%上下，固定利率房貸前半年利率約在1.6%到1.95% 之間。

馬婉瑜建議，選擇固定利率房貸產品，最好先評估前3年的借款平均利率，不少產品目前仍低於2%，就可考慮，若固定利率房貸產品，前3年平均利率一下就跳到 3%以上，利率就太高，消費者要注意。

另外，由於央行鎖定台北市及台北縣部分區域，採取選擇性信用管制，市場也出現，有建商怕已訂房的客戶斷頭，主動借客戶約1成5左右自備款，並同意客戶用最高36期「免息分期」分式還清，但多限於「財力雄厚」的建商。

銀行業者解釋，像這種狀況多半是新建案，客戶已先訂房，但現在要交屋付款時，原先預期可向銀行借到8成，但因為被定義為「投資客」，只能借到6成5或7 成；建商為避免客戶斷頭，影響到整體銷售狀況，才會提供「配套措施」，同意負擔1成到1成5自備款，並提供客戶用24到36期的方式，免息分期攤還。

銀行還說，此次選擇性信用管制，也影響到老舊社區都市更新進度，因為在這些都更案中，有不少也是投資客去卡位，現在因為貸款成數下修，又沒有還款寬限期，讓想要接手的投資客考慮縮手。

(政策) 北市都更 老舊建物更新 變數多？

【記者陳志豪／台北報導】

台北市政府推出的中低樓層老舊建物更新專案，8月1日起跑。北市府預計7月30日完成各地說明會，8月1日將開放申請，估計全市約有14萬戶符合申請條件，但因住戶整合不易，加上過程耗時至少花費4、5年，這項政策利多讓人感覺看得到卻吃不到。



日前市府已陸續舉辦過約10場地方說明會，幾乎場場爆滿，民眾最多的疑問是將來獲得的容積獎勵該如何分配？許多社區不知是否符合申請條件？要如何申請？


北市都市更新處表示，老舊建物專案更新為5年計畫，凡基地為完整街廓或面積達2000平方公尺以上（約605坪），一半以上住戶同意均可提出申請，但基地內4、5層樓面積需達基地面積1/3以上，容積獎勵最高上限2倍。


都更處強調，民眾擔心與建商利潤分配不公，除了可與建商合作更新外，另也可住戶自組更新會，市府還給予建築師、規畫費最高520 萬元補助。或建物不重建，申請整建拉皮、整理公共管線，市府也將給予最高1000萬元補助。


不過外界質疑，市府每年申請核准的都更案件僅20件，專案更新的效率勢必十分有限，市議員莊瑞雄還批評，該項政策形同選舉買票，建物從申請到完工，最快要 4年3個月，到時候郝市府都卸任了，誰知過程中會不會有變數？


市議員陳玉梅表示，原本北市中古屋每坪成交價38.5萬，市府宣布政策後，當月底即飆到每坪41萬、隔月更到45萬，她質疑「政策利多到底優惠到誰」？


都更處強調，該專案從97即著手規畫，主要是要加速市容改善，住戶間整合問題若不能解決，不同意的占10％、5戶以下，市府可以強制介入解決，另外，市府為讓民眾進一步了解專案，只要社區15個人以上簽署，都更處會派員到府上服務說明。




【2010-07-12/聯合報】

(趨勢) 馮侖鎖定大台北 計畫開發度假宅

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　世界華人不動產學會2010年會的首場圓桌論壇，暢談ECFA簽署後，兩岸營建產業的合作機會與挑戰。已算是台灣通的北京萬通集團董事主席馮侖，看準未來開放陸客自由行的必然趨勢，打算在大台北地區興建度假宅，專賣給大陸高階客層，初期以1~2百套試水溫，同時保證絕不會與台灣民眾的一般住宅相衝突。

■　大陸第3波移民 將以台灣為首選

　　與多數的大陸企業主相較，來台超過二十次的北京萬通集團董事主席馮侖，稱得上是「台灣通」。基於兩岸簽訂ECFA後，互動將更加頻繁，去年大陸客來台人數已破百萬，今年預計可達150萬，倘若進一步開放陸客自由行、延長來台居留時間，勢必提高大陸頂級人士在台置產的可能性。馮侖進一步預言，美國、加拿大、新加坡等國，一向是大陸移民的首選，未來第三次移民高潮，很可能鎖定台灣。

　　馮侖看準趨勢，相當看好來台投資觀光、飯店、商辦等三大產業。兩年前已前往淡海新市鎮視察，未來打算興建度假宅，專賣給大陸高階人士，初期先興建 1~2百套試水溫，每間坪數約30~40坪，總價約新台幣1,000~1,500萬左右，不過地點未定，也可能選在新店或陽明山等地。

■　兩岸營建雙贏模式 台灣供地、大陸找買家

　　由於政府未開放大陸業者來台買地，如何克服法規禁令？馮侖建議，目前兩岸房地產業者可互補合作，模式是雙方共同出資，大陸方面負責提供客戶，台灣方面提供土地，不僅創造雙贏，台灣民眾也不必擔心一般住宅的房價遭到哄抬，或是供給量受到擠壓，因為有意來台的大陸開發商，看中的是專賣陸客的度假宅、商辦、飯店或是豪宅。

　　冠德建設董事長馬玉山分析兩岸的營建優勢，大陸的決策力、執行力強，擁有大規模的開發經驗，營建效率相當快速；至於台灣則是追求高品質與人性空間，力求客製化與服務滿意度，重視品牌價值。正好呼應馮侖的說法，台灣的軟性資源比大陸更有競爭力，期許能「吃軟飯、挣硬錢」。

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(趨勢) 大陸網路行銷火熱 搜房網來台佈局

【網路地產王/盧柏均】

　　台灣房仲業一直以來都很火熱，相較之下大陸房仲業就顯得低迷不振，原因在於佣金不多、品牌不信任加上民眾信心不足，因此業者將行銷朝網路發展。此外，大陸幅員廣闊，往往一個行程都要好幾天，既費時又費力，不過有了網路搜尋就輕鬆多了，也因此整個網路搜尋入口火速的發展起來。ECFA簽訂也讓兩岸房市交流更加熱絡，搜房網董事長莫天全表示，目前已在積極磋商台灣的合作機會，將以搜房網的網路優勢為基礎，加快布局台灣腳步。

■　開放自由行 兩岸房產交流更加速

　　先前ECFA簽訂鬧得沸沸揚揚，部分台灣民眾對大陸的恐懼，對此，搜房網董事長莫天全表示，台灣民眾不用怕，大陸挺好的，以前是大陸怕，現在也全開放了。大陸前總理鄧小平說過：「門打開，肯定會有東西進來；但不能因為有可能有個蚊子會進來，就把自己悶死。」台灣也相同，必須打開門來做生意，相信多數來台的都是商業目的，ECFA帶動的是更自由的來往，對雙方都有利。房地產投資上，尤其以商務、高端的物件表現都會更好。

　　在兩岸房地產交流上，莫天全建議，後ECFA時代，如要有更進一步的發展，開放自由行是當務之急，主要因為要來台一趟，申請證件上就必須花費三個月的時間，對於商務之間的交流相當不便，希望台灣能在這方面擬定自由行的配套，解決該項問題。

■　虛實共構 打造房產行銷新市場

　　談到房地產的網路行銷，前不動產仲介公會理事長李同榮表示，所謂的虛實共構，「虛」所指的是網路資訊，由於數位時代來臨，幾乎每個人家中都有電腦、網路，加上關鍵字搜尋便利，搜尋建案只要輸入幾個字，不到幾秒鐘，就會有好幾筆資料可供你參考，對於想買房子的人而言方便許多。

　　而「實」方面指的是報章、DM等，對於許多電腦不熟的老一輩有不可取代性，另一方面則是它的便利性，不管是搭捷運或等公車都能翻閱，在行銷上最好是能雙管齊下，以達到最佳效果。

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(政策) 台北市中心 工業地大鬆綁

【聯合晚報╱記者游智文、孔令琪╱台北報導】

台北市中心住宅林立，商業活絡，但其實還有不少土地被列為工業用地，限定只有製造業能進駐。不過此一情況可望改變，北市府已展開修法鬆綁工業地使用項目，並已於日前獲得市議會初審通過。商仲業者認為，此一法案未來過關機率很高，對在北市有廠房的資產股及工業地地主都是大利多。

主要受惠的，除了西湖工業區、信義區東興路工業大樓、萬華西園路中國時報周邊及南港路三段一帶工業用地外，另外中山區的大同公司、內湖區的三陽工業、士林區的士林電機以及大同區的南僑化工等大型傳統資產股也將受益不淺。

台北市中心有不少土地被列為工業用地，限定只有製造業能進駐，台北市政府已展開修法鬆綁工業地使用項目，台北市都發局長丁育群強調，為讓台北市區土地利用更具效率，市府一直研究修訂現行「土地使用分區管制規則」，經議會法規委員會審查，初審過關，進入二讀。

容許使用項目 改採負面列舉

此一法案主要是放寬現有工業區及部份商業區使用限制，將容許使用的項目，由以往的正面表列改為負面列舉。以工業區為例，過去只容許製造業或製造相關產業進駐，未來則是列舉出不能使用的項目如一般住宅等，其他的均允許進駐。

信義商仲主任王維宏說，就工業土地而言，簡單來說，就是內科概念再擴大，內湖科學園區原本也是只限定只有製造業能進駐，後來逐步鬆綁商業用途，如一般事務所、銀行業、餐廳等亦開放進駐，使土地更能有效用運用。

至於商業區部分，修法內容除了開放獨立或雙併住宅等進駐外，並放寬第四種商業區土地娛樂服務業的進駐門檻，原本商四在娛樂服務業如電影院、歌廳、夜總會、電腦網路遊戲業等行業進駐時，須受到如臨路寬度或面積規模等限制，但修法將不再設有進駐門檻。

商仲樂觀：土地利用價值大幅提升

信義商仲協理何偉宏分析，此一法案可解決因現行僵化的土地管制政策，導致的部份零星土地閒置情形，同時也能使得現有工業土地使用更有彈性，未來包括一般事務所、銀行業之分支機構，甚至未被限制的多項行業都可望能順利進駐，工業區土地的利用價值將大幅提升。


台鐵台北機廠位在信義區，若改為商業用地，價值不斐。

(財金) 大台北一線商圈 租金回漲

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】

開放陸客自由行添動能

行政院長吳敦義近日表示陸客自由行明年元宵可上路，為店面市場再注入新動能，商仲業者表示，大台北一線商圈租金可望繼續回升，一度熄火的店面交易，預料也將回復熱絡。

吳敦義6日表示，開放大陸觀光客來台自由行，今年底前會有好消息，明年元宵節就可上路。初期將先開放中國大陸幾個城市試點，一天以三或五百人為上限。

大台北店面交易近期在投報率偏低、央行升息等不利因素下，永慶房屋研展室協理黃增福表示，6月較5月成交量下滑約達2成，但成交價依舊維持高檔，買賣雙方呈角力局面。

黃增福表示，政府開放大陸觀光客自由行後，預期受惠的店面，不再局限於特定觀光區及特定購物商店，在營業額可望提升下，租金行情也可望水漲船高。

欣元商仲總經理焦文華表示，今年以來在景氣持續升溫，陸客來台爆增之下，大台北店面租金已有一波明顯回升。一線商圈，包括北市東區、士林夜市、公館夜市等租金多有10%左右的上揚。其他商圈，包括北縣在內，新租約也有3~5%的回漲，大致已回到金融海嘯前水準。

北市東區行情創新高

其中北市東區最為明顯，目前主要大馬路店面每坪租金已達2~3萬元的新高行情。

黃增福透露，忠孝東路四段一間原本租給銀行的店面，之前月租金為80萬元，新近換了一家鐘表行房客，月租調整到250萬元，達3倍之多。

店面租金上揚也帶動交易價格快速上升，焦文華表示，和去年比較，北市一線商圈今年店面交均交易價格多有30~40%的漲幅，二線商圈也多上漲2~3成，連北縣的主要商圈也有2成左右的上漲。

由於店面行情大幅上揚，造成店面投報率又再急滑。目前投資人能買到的店面，租金報酬率多只在2~2.5%之間，相對偏低，投資人追價意願減弱，這是6月交易量減少的主因。

不過行政院長釋出開放自由行確定時程後，預期租金可望上升，除投報率可隨之提高，店面行情也將持續上漲之下，預料投資人將重新展開積極卡位，交易量應可止跌回升。

(財金) 台灣置產 大陸富豪愈來愈愛

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

北京萬通集團董事主席馮侖7日表示，在後ECFA時代中，台灣房市對中國大陸來說，有資產可傳世、資本市場與金融環境自由活躍、軟實力佳等三大誘因。

馮侖預期，台灣將成中國富人移民置產首選，他建議兩岸業者多交流、台灣業者更要多到中國行銷。

由世界華人不動產學會、台北市政府與中華民國住宅學會主辦的世界華人不動產年會昨天登場，共有三、四百位產官學界房地產專家與會。

馮侖受邀為首場論壇引言，他說，自己每個月都來台、已超過20次，主要是被兩岸的差異所吸引。

兩岸的第一點差異，就是台灣的資產可完全擁有且傳世，這對經濟正崛起的中國來說，極具吸引力；中國富人在決定移民置產時，偏好美國、加拿大、新加坡，未來對台灣的關注度必會提昇。

第二點則是台灣的資本市場與金融環境自由多元。馮侖坦言，大陸的資本市場與金融環境形同被「化學閹割」，東西在、卻沒用，地產業者不易受到支持，一個融資案要十幾個部門核准，且民間利率要15%，銀行貸款利息也要6%、7%。

相較之下，台灣的資本市場與金融環境活躍許多，貸款利息不到2%，儘管大陸人能得到的成數不超過五成，但低利仍有吸引力。

第三是台灣軟實力好，以地產業來說，擅長客戶服務與客制化產品，整體社會氛圍亦佳，有良好的都市機能與市民文化，健保、教育等，也都吸引人。

馮侖建議，兩岸業者應多交流，台灣業者更應到大陸行銷台灣之美，特別是軟性推薦，將最有感染力與說服力。

近來馮侖持續釋出有意在台投資之訊息，他說，已委託仲量聯行尋覓台灣合作夥伴，將在大台北地區興建休閒住宅，賣給大陸買家，量體約一、兩百戶，每戶30至 40坪，總價落在人民幣200萬至300萬元之間。

馮侖說，在台投資就像結婚一樣，沒有時間表，主要是看有無適合的對象、適合的土地。

(政策) 住宅補貼申請 即日起至8/13截止

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　一年一度的「住宅補貼」方案又來了！凡是年滿20歲、未達40歲的新婚族或是育有未成年子女的家庭，只要名下無自有住宅，家庭年所得低於評定標準，即可享有每月最高3,600元的租金補貼，或是前兩年零利率、最高貸款額度220萬元的購屋補貼。「住宅補貼」方案名額有限，申請期限自即日起，至下個月 13日截止。

■　住宅補貼3大類 設定排富條款

　　全台各縣市政府配合內政部營建署辦理的「住宅補貼」，分為三類：1.租金補貼，每戶每月最高補貼3,600元。2.購置住宅貸款利息補貼，貸款額度最高220萬元，償還年限最長20年。3.修繕住宅貸款利息補貼，貸款額度最高80萬元，償還年限最長15年。

　　「住宅補貼」申請條件具有「排富條款」，申請人必須無自有住宅，同時所得低於一定金額的家庭為限。以設籍台北市的居民為例，申請人年紀必須介於 20~40歲之間、新婚或育有子女，假設申請「購屋補貼」或「換屋補貼」，家庭年所得應低於223萬元；若是申請「租金補貼」，家庭年收入不得高於163 萬元。

■　購屋貸款上限220萬 前兩年零利率

　　申請「購屋補貼」頭兩年屬零利率，不必負擔任何貸款利息，第三年起，依據申請人的家庭年收入是否小於50%當作分野，以及申請人的身份類別，採計不同的優惠利率。同樣以台北市為例，假設家庭年收入低於141萬元，即表示年收入未達50%分位點，優惠利率依據台灣郵政2年定期儲金機動利率，加上 0.042%；若是屬於低收入戶、身心障礙者、65歲以上老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、重大傷病者、原住民、重大災害災民等，則以郵政2年定期儲金機動利率為基準，再減去0.533%。

　　打算申請住宅補貼的民眾，必需檢附的文件包括：1.申請書。2.戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。3.租賃或修繕住宅的建物登記簿謄本、建物權狀影本、建物使用執照或建物測量成果圖（主要用途登記應含有「住」或「農舍」字樣）及土地登記簿謄本或已認定合法房屋證明。4.家庭成員具備弱勢條件之證明文件(不具備下列條件者免附)。

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(地產) 創土地拍賣新紀錄 當地房價看漲一成

【經濟日報╱記者邱馨儀、李至和、黃國棟／台北報導】

新燕案土地昨（7）日拍賣，只有味全食品一家投標，並以101.68億元、每坪約64萬元的高價得標，刷新國內土地拍賣金額新紀錄，也創當地工業區土地新天價，不動產業者分析，目前當地新成屋的成交價每坪約34萬至36萬元，在新燕案以高價標出後，鄰近地區的房價至少還有一成的漲價空間。

日前中央銀行祭出升息及大台北地區選擇性信用管制的房價管制措施，從味全標下該土地，無異是對政府打壓高房價的政策澆一盆冷水。

不動產分析師邱太火宣分析，味全以高出鄰近工業區土地行情至少三成的價格標下新燕土地，凸顯對該區房價長期看多的態度。

另一方面，由於新燕案土地已經被劃入台北縣的都市更新計畫中，加上都更獎勵、以及公益性設施獎勵在內，即使味全持有的600%舊容積率建照無效，預計味全在土地變更後還是可以享有至少432%至518%的高容積率，保守估計將有將近5萬坪的可銷售坪數，扣除土地成本與建築成本，獲利從65億元起跳。

不過，受到新燕案土地順利入袋，身為新燕案第一、第二順位債權人的彰銀、味全昨天股價都有利多出盡的現象，彰銀終場下跌0.1元、收15.6元，味全出現劇烈震盪，終場下跌1.3元、收38.4元。

金融資產服務公司昨天拍賣該地，合併共有39筆土地、總面積為1.59萬坪，拍賣底標為73.99億元，換算每坪的底標約46萬元，僅味全一家參與投標，並以總金額101億6,888萬元得標，換算每坪得標價格約64萬元，溢價幅度逼近四成。

原本預期會有多家建商參與競標的情況下，迫使志在必得的味全，昨天以高出底標28億元來投標，但僅有味全一家投標，現場反而是房仲業者、金服員工及媒體人數不少。

【2010/07/08 經濟日報】@ http://udn.com/

(地產) 味全101億餘 買回12年前舊廠地

【聯合報╱記者彭慧明、羅兩莎／台北報導】

台北縣三重新燕紡織廠的一萬五千八百坪土地昨天拍賣，味全食品出價一百零一億六千八百八十八點八八八八萬元得標，平均每坪六十四萬元（底價平均每坪四十六萬元），不但刷新工業區土地天價，更創下法拍史上最高單筆金額，以及北縣土地單筆交易最高金額紀錄。

頂新魏家去年大手筆「鮭魚返鄉」，入主台北一○一大樓；昨天又以一零一億餘元的天價，將當年味全因財務危機以四十六億元賣出去的土地再標回來，宣示意味濃厚。

彰化銀行委託台灣金融服務資產公司拍賣這塊土地，雖只有味全一家投標，投標價卻比底價七十三億九千九百多萬元高出近四成（多廿七億點七億元），手筆之大，令房地產業界驚訝。

值得注意的是，中央銀行上月底不但宣布升息，更對大台北地區祭出「房市控管措施」，但管控地區的新莊副都心、淡海新市鎮與昨天三重土地仍相繼拍出區域新高價，顯示土地交易市場仍熱絡。房地產業者多認為，台灣房市中長期看好，短期房屋市場成交量及開價雖有降溫趨勢，但財團仍繼續購入大台北地區精華土地。

三重新燕廠的土地方正、面積大，又位於捷運新莊線先嗇宮站出口，但土地上還有十三筆未點交的現有承租戶，處理不易，使得有些投標者有興趣但未實際付出行動。

新燕廠土地重新「鳳還巢」，也等於見證頂新集團的奮鬥史。

十二年前，新燕廠土地原為味全的三重舊廠，頂新集團入主味全後，因爆發財務危機，以四十六億元賣給新燕實業；雙方卻為了合約履行問題互提訴訟。後來新燕也發生財務問題，不但尾款十四億元沒有付給味全，還將土地質押給彰銀。

目前這塊地仍是乙種工業用地，味全總經理張教華昨天說，計畫在三到五年變更為住商混合用地，以利開發。


十二年前，味全食品將新莊捷運站三重先嗇宮旁的土地，以四十六億元賣給新燕實業，昨天以一零一億餘元，超過當年一倍的天價買回來。
記者陳柏亨／攝影

(政策) 日租套房藏大樓 投資客恐觸法

【網路地產王/綜合】

日租套房愈來愈流行，不只成為國內旅遊住宿的熱點，就連來自國外的背包客，都常見有人遠來入住，因為價錢便宜，加上裝潢美輪美奐，相當受到歡迎，但最近經常傳出，有投資客進駐高級住宅大廈，住戶不滿房客影響安寧，甚至掛出不歡迎日租房客布條，未來一旦修法處理，投資客的如意算盤，恐怕會大受影響！

■　日租套利容易 投資客趨之若鶩

　　不用身分登記、租金便宜、裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房，這幾年越來越流行，遍佈北中南各大景點，投資客斥資打造精美裝潢，內部陳設不輸五星級飯店，但價格卻相對輕薄短小，有業者削價競爭，甚至一晚只收不到一千元，就能入住。

　　投資客會願意購買這類套房，其實，也是經過精打細算，以20坪套房為例，如果一個月能租出15天，平均房租收入就可以超過一萬五元左右，比起出租給固定的房客，頂多只能租一萬元，相較之下，收入豐厚不少，難怪越來越多投資客，瞄準這一塊商機，積極投入資本套利。

■　政府擬修法管理 投資日租須三思

　　其中，最引發爭議的，就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓、美術館特區附近或大樓，因為依《民宿管理辦法》，高雄市區無法經營民宿，業者改以「日租屋」變相經營，依法住宅區的日租屋，違反《都市計畫法》應取締，位於商業區的日租套房，則必須輔導合法，而去年元旦觀光局成立至今，因接獲檢舉而稽查共二十多件，部分是檢舉非法旅館、部分是消費糾紛。

　　日租屋目前無法可管，無法開單裁罰，因難認定是旅館，也難適用《消費者保護法》，形成管理死角，高雄市政府憂心日租屋衍生的治安、住家環境及消費糾紛，有意制定相關法令管理，甚至希望將修法層級，提高到中央，因此，未來投資這類日租套房的投資客，很可能會面臨法令管理的問題，建議未來將購入投資的人，一定要把風險考慮進去，以免後悔莫及。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

(政策) 政府三帖藥方 調控高房價

【經濟日報╱記者楊毅／台北報導】 2010.07.07 08:26 am

行政院長吳敦義昨（6）日透露，配合機場捷運線在民國102年底（桃園機場至三重段）及103年（三重至台北段）通車，政府將於102年至103年之間，推出「適度價格」住宅，讓每年家戶總所得144萬元的年輕人及三、四十歲的青年可以優先申購，而政府將土地賣給建商時，也會以售價、基本利潤等附加條件嚴加審核，避免炒房問題發生。

據瞭解，政府已規劃將於機場捷運線A7站周遭興建平價住宅，總共15.7公頃，約可提供4000戶，每坪售價在15萬元以內。政府將提出「溫和有效」的三帖藥方，包括：提振整體經濟、增加房市供給量及信貸政策微調等，以解決高房價問題。

大台北都會區的房價不斷向上飆升，南部地區的房價卻是十多年來欲振乏力，南北房價嚴重失衡。吳揆強調，當務之急和根本解決之道是先提振國內整體經濟。他指出，桃園以南地區，不在房價高低的問題，而是民眾的購買力不足，買不起房子，所以政府要做的是提振經濟。至於北部都會區房價高漲，吳揆表示，政府將多管齊下，增加房屋市場的供給量，例如在機場捷運線A7站等地區興建平價住宅。

【2010/07/07 經濟日報】@ http://udn.com/