商辦急凍 Q4成交量腰斬

商辦急凍 Q4成交量腰斬

作者： 記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年12月4日上午5:30

工商時報【記者方明╱台北報導】

商用不動產市場吹起撤標風潮，11月初至昨（3）日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，而房仲業商仲部門手上案件也出現撤標或遞延標售的狀況。業者表示，商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，且買賣雙方對標售價格認知差距將會加大，預料商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

今年商用不動產市場壽險業是最大的買方，投資金額占整體比重逾5成，而在金管會祭出7項不動產監理措施以來，11月初至昨日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，若加計流標金額，總計11月商用不動產市場已流失約174億元資金。

永慶資產管理原預計今年第4季整體商用不動產市場規模約有891億元，但10月標出的台北雙子星即占700億元，剩餘的191億元，光11月已高達174億元流標及撤標，第4季商用不動產市場出現急凍現象。

而國內房仲業商仲部門也被政策掃到，其中，永慶房產集團旗下的永慶資產部門，11月13日共計3筆標售底價7.5億元的店面及辦公樓層，已主動撤標。永慶資產管理協理黃增幅表示，目前公司手中仍有台北、台中及高雄3筆商辦標售案，原預計12月會公開標售，但目前可能延至明年1月。

此外，信義房屋集團旗下的全球資產管理，目前手中有包括龍巖委託的「太平洋商業大樓」、「淡水學生宿舍」及苗栗高鐵站特地區地上權3筆標售案，全球資產管理經理王維宏表示，龍巖2筆標售案因有法人合併時間的認知問題，在奢侈稅的考量下，該2筆標案將遞延至明年。

而苗栗高鐵站特地區招標案，因該案為地上權，因此不在金管會的受限範圍內，該案預計在明年第1季公開招標。

根據永慶資產管理統計，12月到今年底還有4筆公開標售案，包括台灣菸酒板橋地上權、淡海新市鎮土地標售、戴德梁行大直、大安區土地標售，及全坤建設「敦峰」1、2樓店面，總計標售金額近50億元。

黃增幅表示在金管會緊箍咒下，私有標售大案已受衝擊，在最大買方壽險業觀望下，也會連帶影響高端族群，買賣雙方對價格認知差距拉大，目前賣方對價格下調接受度約5％~6％，但買方出價下修幅度則高達10％以上。黃增幅分析商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

買不起 北市首購族占比下降

作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年12月4日 上午5:30

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

    年底結婚購屋潮，但受台北市房價高漲及實價登錄引發的比價效應，自住買盤縮手狀況明顯，尤其首購族買盤不增反降並逐漸往市郊區或新北市購屋，根據永慶房屋調查，首購族在北市中心買房占比僅18％，是今年以來次低。

    今年傳統購屋旺季的買氣只出現總價低的房子或者低總價房，尤其在桃園以南的低房價區，根據永慶房屋統計，首購族買北市房的佔比在11月只有18％，是今年次低，只高於9月的16％。

    永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，主要還是北市高房價讓普遍財力不是那麼雄厚的首購族望屋興嘆，因此，讓首購族占總購屋比重11月又再往下降。

    黃舒衛指出，目前首購族多半都是找總價在1,500萬元以下的房子，然在北市中心的房子，1,500萬元多半只能買到25坪以下，若購屋者需要再大 一點，就得往北市市郊或者新北市找，如北市文山、士林、北投、大同以及內湖等區域，即使往郊區找房，一般購屋者通常較偏好捷運可到之處。

   台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，上周曾詢問各地區店長市況，首購族詢問度最高的新北市仍是以板橋、中和、永和，以及新店等交通方便、生活機能佳的地區為主，且多半都想找總價1,000~1,200萬元房子。

    主要是買千萬房，若要有3、4百萬元自備款，只要再貸款600~800萬元，本息還款約在2.5萬元上下，貸款支出約和每個月租金相當或略高，首購族比較負擔得起，因此總價在1,500萬元以下，會是首購族找房的主要搜尋條件。

    北市房價居高不下，可能會讓不少首購族放棄在北市成家的夢想，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，其實只要不堅持市中心，在北市成家還是有機會。

   她建議，想要進軍北市的首購客可以從公寓產品著手，如文山、北投、萬華等區域，都有機會找到便宜個案，未來再慢慢由遠換近。

   不過銀行對小坪數貸款趨嚴，建議首購客還是以15坪以上、兩房以上產品為首選，較不容易出現貸款不足額的問題。

金管會緊箍咒 商辦掀撤標風

• 2012-12-04 01:17
• 工商時報
• 【記者彭禎伶、蔡惠芳／台北報導】
•  

  金管會出手干預，商辦市場現陰霾。

    　新光人壽昨日確定停標其內湖亞太經貿大樓B棟，這2周來已停標、撤標的不動產案底價金額達118億元，若加上年底前還將陸續停標，及壽險業者已談定的個案，金管會這次出手擾亂的「一池春水」，金額高達200~300億元。

    　金管會11月13日丟出保險業投資不動產新6條規定，且馬上密集開會「道德勸說」壽險業者年底前不要再買入或賣出不動產，且新規定11月 19日立即上路，壽險業買商用不動產投資報酬率從2.125％立即拉高到2.875％，先前已簽訂意向書的案子，全數必須重談或放棄。

    　金管會主委陳裕璋希望不動產市場先「冷卻」一下，讓商辦、素地價格回歸正常，除了從銀行授信集中度下手之外，也從壽險業投資面管理，讓價格不斷創新高的商辦市場急速降溫，壽險業今年不動產投資金額，也止步在1,100億元附近。

    　11月底原訂要標售的揚智內湖總部大樓部分樓層、新光實業的住宅用地、新壽的內湖亞太經貿大樓以及國泰世華銀的內湖大樓，全數喊停，非金 融業賣方，認為現在氣氛不佳，價格也無法有效提升，因此喊停，國泰世華銀則是最早嗅到政策方向，將原訂12月5日的標案撤回，率先表態配合政府政策。

    　新壽則是到昨日開標當天，才宣布撤標，且不願多表明原因；新光金方面表示，這筆不動產若標出可獲利10多億元，但新壽財務上並非急需這筆資金，只是預備性質的調整資產，將已有獲利的部分提早獲利了結，但目前市場氛圍不佳，決定停止標售，也未再討論何時再出售。

    　光是這4大標案，底價金額就達118億元，若再加上市場傳出的富邦人壽、新光人壽等都有在洽談快要成熟的案件，及不動產仲介業者號稱年底前要停售的3大案金額逾100億元，則受阻的商辦交易金額將上看200~300億元。

    　接下來，後天（6日）的淡海新市鎮土地，還有20日下午全坤建「敦峰」店面8.75億元的標售案，仍將登場，都可望是12月商用不動產的重要觀察指標。
    　據悉，上述標案都有建商、壽險業和非壽險業傳產買家評估，其中淡海新市鎮因有交通部檢定輕軌捷運的經費，區內平價住宅仍有自住需求的基本盤，已有幾家建商表態會積極評估；惟市場觀望保守氣氛，短期內仍趨濃厚。

房市十大新聞實價登錄居首

工商時報【記者方明╱台北報導】

全國各縣市不動產仲介公會理事長票選，選出「實價登錄、揭露」為今年度房地產十大新聞第1名；仲介公會全聯會理事長李同榮並大膽預測，雙北市房價2年內還是安全的，且豪宅將看到每坪300萬元天價，但豪宅「3」字頭反而是「房市懸崖」，房價可能向下反轉。

不動產仲介公會全聯會今年首度舉辦年度房地產10大新聞票選，結果「實價登錄、揭露」榮登第1名、第2名為「文林苑事件」、第3名則為央行「豪宅限貸令」。

李同榮表示，實價登錄讓過去猶如黑盒子的房價得以透明化，對房市產生巨大衝擊，對於未來房市發展及不動產實價課稅，也都扮演關鍵性的角色。

但他指出，實價揭露後反而解救房仲業倒店潮，因10月16日後起房市交易量開始活絡起來，雙北市量能成長約10％~15％；其中，北市房價單價季成長最高前3名分別為文山區11.3％、信義區9.01％、大同區6.58％；新北市為淡水區5.98％、樹林區5.42％及土城區4.5％。

他說，目前房價仍有上漲的地區，主要因補漲及新成屋拉高單價所致，此外，因投資性買盤轉移至中南部，因此，預估中南部房價還有1年的補漲空間。

針對房價是否會鬆動，李同榮表示，目前市場資金仍多，雙北市未來2年內房價仍是安全的，而儘管實價揭露並未出現單價逾200萬的物件，但預料2年內將有豪宅單價會見到300萬元的新天價。

儘管如此，李同榮大膽預言，「3」字頭的新天價也將會是「房市懸崖」，豪宅單價衝上頂後，房價就有機會向下反轉。

展望明年房市，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，2013年房市將有八大趨勢，1.受實價登錄影響，房價將出現持穩及向下修正兩樣情，供給量大的區域，房價將有下修壓力；2.低總價、低單價仍是市場主流；3.自住客及長線置產者為主力客源；4.個別豪宅有機會挑戰1坪300萬元；5.預售屋不二價有待觀察；6.商用不動產價格上有鐵板下有支撐；7.真捷運宅價格仍一枝獨秀；8.桃園房市持續補漲。

《國際經濟》紓困希臘，歐元區敲定新協議

• 2012-11-28
• 【時報-台北電】
    在經過兩次延宕之後，歐元區財長和國際貨幣基金（IMF）周二終於就放寬希臘紓困及償債條件達成新的協議，為希臘獲得紓困貸款打開大門。
　　此一協議暫時解除希臘退出歐元區的警報，激勵歐元上揚，一度創下1.3010美元的1個月來高價，但市場已有預期且已率先反應，歐元隨即回軟，周二歐洲早盤時退守平盤附近，來到1.2957美元。在此同時，歐洲股市則是溫和揚升。

　　現任歐元集團主席的盧森堡總理容克，在他主持歷時13個小時的會議於周二稍早結束後，對外發表聲明指出：「這是項非常困難的協議。今天決定的所有議項，將使希臘的負債回到可長可久的路徑上。」
　　新協議放寬了希臘的債務負擔，包括降低對希臘貸款的利息、希臘可用劇幅打折後的價格買回其公債、希臘暫停付息10年、延後希臘償債最後期限直至2040年代等。
　　歐洲央行（ECB）也準備把所持有希債預期可得的獲利，再還給希臘，期能迂迴繞過該行不得直接對國家貸款的禁制。
　　官員們表示，這些措施將協助希臘把負債對國內生產毛額（GDP）比率，從2014年的190％降至2020年時的124％。124％是IMF願意繼續對希臘紓困出資所設定的條件。
　　容克表示，這項協議將讓希臘可以取得預計從明年初起分三次撥付、共約440億歐元的紓困貸款，取決於希臘持續落實被要求的作為。
　　ECB總裁德拉吉在周二稍早表示：「ECB歡迎這項協議。它將降低不確定性，增強歐洲的信心。」IMF主席拉加德回應說：「這些都是堅實的承諾，應可協助希臘重返市場。」
　　希臘總理薩瑪拉斯在電視上慶賀這項協議。希臘財長史杜納拉斯說：「現在最大的挑戰就是落實各項條件。」 (新聞來源：工商時報─記者李鐏龍／綜合外電報導)

(房產)實價登錄後房市止跌回升

中國時報【文/黃繡鳳】

實價登錄資訊揭露讓買賣雙方變理性，交易價格回檔到合理價位，台北市與台中市的不動產轉移棟數在今年10月份都止跌回升，各較上個月增3.4％與8.6％，一般預料第四季景氣將逐漸攀升。
鄉林集團董事長賴正鎰建議政府，國內正面臨GDP經濟成長率「保一」，若能油續跌，電凍漲、證所稅緩徵的話，Q4也能維持股市與房市成交價量能放大，刺激民生消費，就能做到有感目標，有助於Q4及明年上半年的經濟復甦；尤其在中國十八大的領導階層順利交棒與美國總統大選底定後，Q4及明年景氣將大幅上揚。
鄉林不動產研究室指出，從實價登錄七月上路前、後的Q2及Q3表現來看，不動產及土地買賣轉移件數增減表現，以高雄市減少18.7％的影響最大，台北市減少9.4％居次，在新北市及台中市則是略受影響。
房地產業者指出，實價登錄七月剛上路時，市場觀望氣氛濃厚，大台北地區幾乎買賣跟股市一樣，出現窒息式的交易量，依照往年趨勢，Q3與Q4原本都是房市大幅交易季節，但卻因上半年的油價雙漲、證所稅等不確定因素干擾，影響了房市正常表現。
從單月表現分析，五都在今年九月份的土地與不動產買賣登記件數來看，相較去年同期，可說是同步減少10％以上，其中又以台北市與新北市分別減少了16.74％及15.3％，讓房仲業界大呼吃不消。
但台中市因土地便宜，加上有上億港資與陸資大舉進軍投資，政府強力推動台商回流，還在中台灣新推軟體園區等重大建設，讓中台灣發展最被看好，成為一支獨秀。
十月份不動產轉移棟數統計近日出爐，五都均出現回檔，台北回升3.4％、台中市回升8.6％，為房產業者注入強心針，預計第四季可望為房產業者挹注更多收入。
像是成屋銷售中的「台中CBD鄉林皇居」，光是十月份整個月的來客數多達154組，成交組數為28組，業績強強滾，相較於實價登錄前的第二季業績，7月後反彈緩升，到10月加速回溫，不只「鄉林皇居」受益，連台北天母新成屋「鄉林大境A區」密集曝光，消費者對成屋品質比較有信心，更容易下決定。賴正鎰表示，早在七月實價登錄之前，他就開始思考新政策會帶給所有建設業怎樣的影響，所以決定先公佈交易價，也因為貼近市價，禁得起市場檢驗、購屋者接受度高。
鄉林不動產研究室針對7月至10月「鄉林皇居」近700組來客資料分析，有5成是來自台北市，有3成是台中或彰化等中部地區，2成是台商或華僑；從購屋動機來看，60％是置產，25％是自住，投資客約佔15％；平均購屋預算約在2800萬元至6000萬元之間。至於已購客戶的客層主要為台商老闆或高階主管，部份是加拿大、香港、新加坡華僑。

(房產)在地房仲業者看好後航空城

中國時報【文╱楊宗灝】

行政院斥資四千六百億開發桃園航空城，細部區段徵收作業在桃園機場第三跑道本月陸續舉辦七場說明會前提下，後續將有更進一步開發時程。在地房仲業界則普遍看好「後航空城」時代房價潛力，尤其國泰人壽投入高鐵國際商務城兩百億開發案，預期未來增值獲利驚人。
被總統馬英九視為「愛台十二項建設」旗艦計畫的桃園航空城，過去始終因開發政策不明，讓在地民眾有「喊空城」錯覺。行政院早在民國100年4月11日核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」，主要針對桃園機場第三跑道、第三航廈興建，及擴大現有自由貿易港區編制進行細部開發計畫。經與桃園航空城計畫整合後，分別制定「桃園國際機場園區」、「附近地區特定區」兩大方案，並以區段徵收方式辦理用地取得。
依照現行交通部用地取得版本，桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫區段徵收面積約為三千兩百公頃，由交通部及桃園縣政府負責開發。其中交通部區段徵收機場園區土地為一千四百公頃左右，桃園縣政府則主要負責機場捷運A11坑口站、A15大園站及A16橫峰站周邊土地開發，總面積約為一千七百公頃。
在兼顧運輸及「三生」生態、生活、生產前提下，行政院將航空城開發主軸定調為「機場與捷運永續共生的航空城」，其開發構想主要以噪音六十分貝線區分，以北為機場專用區、自由貿易港區及產業專用區；以南則以捷運車站為核心，設置轉運中心、地區商業中心、住宅區及公園綠地。其中公設規畫構想以打造捷運綠廊為主，包括興建四十米主要幹道及次要道路、保留區域內埤塘灌溉水圳、預設大型親水公園等。
行政院為加速推動桃園航空城開發進展，除設立行政院推動桃園航空城核心計畫專案小組外，分別由副院長江宜樺擔任召集人，交通部長毛治國、經建會主委尹啟銘擔任副召集人，其下並區分為「都市計畫及用地取得」、「開發建設」、「產業規畫及招商」的三個細部分組，目的就是希望在2030年建構成為東亞樞紐。
擔任都市計畫及用地取得召集人的桃園縣副縣長黃宏斌，主要負責桃園航空城核心計畫都市計畫及區段徵收事宜；交通部次長許俊逸則擔任「開發建設」分組召集人，負責桃園航空城機場園區與鄰近土地開發。經濟部次長杜紫軍擔任產業規畫及招商分組召集人，負責後續產業規畫及招商進駐等事宜，在「分工到位」的前提下，為桃園航空城注入開發契機。
最為外界關注的政府資金挹注情形，目前中央政府（行政院）預計投入三千三百六十六億建設金額，包括民航作業基金六百六十億、國道基金兩百一十一億，及主要由機場公司負責的兩千四百九十五億元。民間參與部分，則初步概估為三百八十四億元。桃園縣政府辦理機場捷運周邊用地區段徵收則預計可投入一千兩百億元，除了可創造兩點三兆經濟效益外，也將帶來八百四十億稅收及廿六萬個工作機會。
其中有關第三跑道規畫事宜，由於大園海軍機場用定確定將於明年六月移撥，相關用地徵收取得可望於民國105年前完成。大園鄉長呂水田認為，交通部目前已針對興建第三跑道徵收近四千七百戶民宅舉辦說明會，只要辦理情形順利，相信能為後續桃園航空城用地徵收帶來良好示範。
房仲業界普遍認為，政府開發航空城已見初步動作，加上國泰人壽投資兩百億開發高鐵桃園站區國際商務城，都是「看得到」的重大公共工程利多。統計數據更指出，桃園房地產市場從2009年起每坪十萬元成交價穩定成長，今年平均成交價已有14萬元。政府打房奢侈稅、實價登錄政策雖讓大台北房市交易量縮水，但對桃園房地產影響相當有限，據傳今年「九二八」檔期僅桃園縣一地就有將近三百億元的推案量。而內政部各縣市人口資料統計也指出，桃園縣近四年來人口快速增加，今年八月前由雙北移居而來的就有將近兩萬人。
對於後續開發計畫，房仲業界持相對樂觀態度，尤其雙北房價居高不下，在「時間」換取「空間」的經濟效益前提之下，不論政府發展桃園航空城，或民間企業投注高鐵國際商務城，對房地產市場而言，都是正面持久利多。