(政策) 大台北三、四環 房價下修壓力大

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/12/05

受奢侈稅及歐債影響，大台北房市交易冷颼颼，但房價仍撐在高點。不過量先價行，2012年可能出現變化，台灣不動產投資協會綜合會員看法，認為大台北第三環住宅房價將下修5~10%，第四環下修幅度可能多達1~2成。

台灣不動產投資協會表示，大台北第三環指的是北市南港、萬華及新北市三重、新店、中和、板橋、新莊區，第四環則包含淡水、泰山、汐止、林口等最外圍地區。

由取得美國CCIM(國際認証不動產投資師)的國內人士所組成的台灣不動產投資協會，今天舉辦2011年CCIM台灣不動產論壇，邀請CCIM美國總會理事長Leil Koch、美國誠保利集團總裁Kin Hui、中華經濟研究院院長吳中書等國內外產官學專家，針對明年台灣不動產市場的投資機會進行交流。

台灣不動產投資協會認為，大台北住宅市場將出現環狀價格帶的盤整，其中第一環，也就是位於北市都心的信義、大安、中山、中正及松山區，房價變化漲幅在正負10%以內。第二環包括文山、內湖、士林、北投、大同及新北市蘆洲及永和區，則約有正負5%的價格調整機會。

劉天仁解釋，上述兩環明年房價漲跌都有可能，主要是這兩地需求大但供給不足，為房價帶來支撐，但另一方面由於房價飆過高，也有下跌風險。

大台北另外有還有第三環及第四環，其中以南港、萬華、三重、新店等第三環預估將下修5~10%；居於最外圍的第四環，包括淡水、林口、泰山等則可能修正1~2成。

(政策) 陳光標：保障房 非一買就住一生

首善建言：建材要用廢棄材料，住戶應隨收入變化流動…

【經濟日報／記者林茂仁／綜合報導】


素有中國首善之稱的陳光標近日將焦點移到房市。圖／經濟日報提供

江蘇黃埔再生資源公司董事長陳光標表示，保障性住房的建設要使用廢棄材料才能達到低碳環保，並建議保障性住房的管理應隨著收入而變化，該升級的要升級，該結束的要結束。

素有中國首善之稱的陳光標近日將焦點移到房市，日前打算出售旗下七筆房產，且是用五年前買入價格的九折出售，雖然最終以流標收場，但他希望藉此傳達房價該降的訊息，他4日在個人微博發表對保障房政策的看法。

陳光標近期考察國內保障性住房建設情況，並研究國外保障性住房建設的經驗，他建議保障性住房要從城市設計、規劃的角度，認真對待保障性住房的選址，實行動態管理，並根據人們實際收入變化而流動，重視保障性住房社區的人文關懷。陳光標認為，在建設保障房的過程中，不能一味地強調控制成本，並且是一刀切的控制從設計到施工到選材的成本，這是一種粗放式管控，沒有真正通過合理的成本規劃，該花錢的地方花錢，該省錢的地方省錢，從而在保證一定品質時，合理控制成本。就像好的廚師不僅能把山珍海味做成美味佳肴，家常菜同樣也能燒的有滋有味。

陳光標建議，要吸引專業人才加入到保障性住房的建設過程中，在合理控制成本的同時，提升保障性住房的建設品質品味，在國外的住宅區建設中，常常會通過設計師的精心設計，把普通的材料，甚至是廢棄材料，用到環境景觀中，取得很好的效果。這也符合再生資源利用、環保低碳的原則。

陳光標說，保障性住房要公平合理，需要根據人們實際收入變化而流動起來，這樣動態管理才能做到公平和高效，有些人今天符合買保障性住房，明天可能經濟好轉就有能力買商品房，不能一買就住一輩子。此外，新加坡的保障性住房也根據收入不同分為不同級別，隨著收入變化，該升級的要升級，該結束的要結束。

陳光標說，要重視保障性住房社區的人文關懷，本著構建和諧社區的角度，多方位探討保障性住房社區的管理運營，讓居民參與到社區的管理，解決低收入居民的經濟來源，同時也降低管理運營費用。

(政策) 今年房屋贈與數 可望創新高

【聯合報╱記者羅介妤／台北報導】 2011/11/26

遺產及贈與稅率從50%大降至10%，中信房屋昨天公布研究報告指出，預估今年房屋贈與棟數可望達3.9萬棟，贈與棟數、所有權移轉中贈與棟數占比，可望雙雙突破新高。

中信房屋市場研究中心分析，2000年至2008年間，每年房屋贈與棟數不超過3.2萬棟。

其中2000年網路泡沫化、2003年SARS及2008年金融海嘯，在發生這些重大經濟事件，造成房市交易萎縮的年分，贈與棟數都還超過3.1萬戶。

中信房屋市場研究中心副理張心妮說，2009年政府大降遺贈稅，房屋贈與棟數來到3萬3256棟，2010年增至3萬5561棟。

今年1至9月累計2萬9386棟。如果以今年前9個月平均值每月3265棟推估，今年全年度贈與棟數可能達3.9萬棟，超越去年紀錄。

中信房屋市場研究中心分析，贈與現金是以實際金額課贈與稅，但贈與房產是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於公告現值和評定現值比市價低，可達到節稅的效果。

此外，預期明年公告現值將調漲，及早贈與移轉較划算，預料今年最後一季的贈與移轉量將可能再創新高。

張心妮指出，近年國內房屋所有權移轉動數，每年約在50萬至55萬棟，中古屋買賣約40萬棟。今年受到奢侈稅影響，買賣移轉量縮，不過房屋贈與卻增加。

她分析，遺贈稅調降、台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市，造成贈與棟數上升；加上今年6月奢侈稅上路，造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數再創新高。

此外，中信房屋統計分析，所有權移轉的贈與棟數占比，截至9月已達7.55%，表示每百戶所有權移轉登記中，有7.55戶屬贈與移轉。比去年的6.71%多出0.84個百分點，預期今年所有權移轉的贈與棟數占比，可望再創新高。

(政策) 奢侈稅後精華段急凍 二線穩定

【聯合報／記者羅介妤／台北報導】 2011/11/26


文山區房市量增價漲，是台北市最抗跌的區域。 本報資料照片／記者游智文攝影

房仲業者調查奢侈稅上路前後大台北房市變化，調查結果顯示，奢侈稅之後，北市房市量縮價也跌，而且愈熱門的精華地段，衝擊愈大，例如台北市大安區、內湖區、信義區與中正區等高房價地區，房屋成交量一口氣衰退3成以上。

不過，北市一線房市急凍，二線房市區域表現卻相對穩定；大同、萬華區房市交易量微幅衰退3%，文山區甚至逆勢走高。

文山區1至5月單月平均成交453棟，6月至10月、也就是奢侈稅實施後，單月平均成交量達540棟，成長19.14%，每坪成交價也從36萬多元漲到38萬多元，漲幅達4.3%，成為北市最抗跌的區域。


台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，奢侈稅後交易量縮較顯著的市中心精華區，過去也是投資客最多的區域。政府奢侈稅打房政策瞄準投資客，受限奢侈稅，投資客只好由賣轉租，市場物件急縮，造成交易量急速下跌。

邱太煊說，台北市中心房價平均每坪64萬到78萬元，大同、萬華、文山區等二線地區，房價只有36萬到40萬元，便宜將近一半，也因此相對抗跌，例如文山區，房價較低、又有軍公教的自住客買盤支撐，因此在奢侈稅風暴中逆勢成長。

根據台灣房屋調查，今年1至5月，大安區每月平均成交575棟房子，6月至10月，單月房市成交量跌破400棟，只有349棟，萎縮了39.3%，每坪交易價格也從79.2萬元跌至78萬元，跌幅1.5%。

台北市12個行政區交易量縮最大的前3名，大安區一口氣減少39.3%，減幅排名第一，第二名是中正區，減少38.58%，內湖區縮水33.74%排名第三，其他信義、松山等高房價地區，在奢侈稅上路後，房市交易量都下滑3成以上。

在房價方面，台北市中心精華區房價在奢侈稅後，微幅下跌1.5%至2.2%，二線房市區，奢侈稅後房價則逆勢成長1.24%至7.99%。

台北市地政處統計也指出，10月房子買賣移轉棟數，只有3255棟，是今年最低的一個月，並且已連續第4個月買賣交易棟數低於4000棟，與1月單月房屋成交近萬棟的盛況相比，更大幅縮減了5 成以上。

(政策) 房市轉好？春風只吹「合理價」

開價合理、地段佳…30天內可成交；

條件差、開價高…起碼等三個月，很多根本賣不掉。

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 2011/11/25

年底結婚多、換屋多，向來是房市傳統旺季，沉悶已久的房市近來買氣也有轉好趨勢。但和以往不同，今年市場不再全面好，好的物件30天內可脫手，但條件較差的，多得三個月以上才找得到買主，很多則是根本賣不掉。


所謂好的物件，包括開價合理、地段佳、約20來坪的小宅等；至於要賣很久或賣不掉的，房仲業指出，開價高是最大因素，另外坪數35以上(總價拉高)就有困難，5、60坪的房子，現況顯示轉手的困難度相當高。

住商不動產近日調查台北市、新北市、台中市及高雄市等四大都會最暢銷與最滯銷物件，統計顯示，自9月以來，各地房屋銷售越來越兩極化，好的物件仍很搶手，但開價太高、非主流坪數或是有地段缺陷的標的，出售機會也更渺茫。

其中台北市強弱落差最明顯，條件好的房子平均僅需22.3天不到1個月即可售出，但不好的滯銷屋，平均得花4個月。這情況在新北、台中、高雄也一樣，大致上，條件較差的物件，大多得多花近三個月的時間才能賣掉。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，北市房價高，民眾購屋原本就更為謹慎，想買房的人大多看屋已一段時間，好東西一出現，一看就知道，因此搶得也快，但相對的，面對價格高，條件不好的物件，現在就普遍有一種讓他跌下來再進場的心態，但北市屋主並不這麼想，因此這些物件很難成交。

另外觀察各地好賣屋也發現，北市好賣屋平均成交坪數為22 坪、新北市則是26坪，中南部約32、33坪左右，都屬總價帶較低的小宅產品，反觀滯銷屋，平均坪數明顯比暢銷屋大了很多，北市、新北市5、60坪以上的房子最難賣。

出現這種情況，業者認為主要是現階段經濟前景不明，房市主力又是首購族，購屋人對購屋負擔更為重視，在高房價的大台北，負擔較輕的兩房產品成為首選，在中南部因房價較低，30來坪的三房則是現階段市場主流。

(政策) 奢侈稅時代 北市豪宅屋主3不賣

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 2011/11/26

一名台中市民今年五月買下台北市「元大一品苑」豪宅，不到半年即賣出，因此被課4650萬元奢侈稅。 報系資料照片

屋主：丟出來只是被「殺著玩」乾脆不賣

北市豪宅自奢侈稅上路後，房價雖未跌，但成交量一落千丈，迄今未見起色。房仲業發現，除買方觀望因素外，屋主普遍存在的「三不賣」心態，令市場幾乎沒有供給量，是目前豪宅市場交易打不開，但價格也下不來的一大主因。

北市豪宅屋主的三不賣是：不願賣、不急賣以及不敢賣。

北市豪宅在今年6月1日奢侈稅開徵後，成交量即一路重挫，以永慶豪宅事業部資料，和5月相比，北市6月總價6000萬元以上的豪宅成交量便只有5月的一半，8月受全球股災衝擊，交易量持續下探，目前跌到只剩5月的38%，不到4成以上。


台北市豪宅「勤美璞真」，也傳出有人因買賣繳了3000萬的稅。 記者曾吉松／攝影

交易量跌跌不休，但成交價格卻文風不動。依永慶資料，奢侈稅上路後，北市豪宅成交價還從一度上升，7月時並來到每坪113萬元的歷史高點。8月以後雖略有回檔，但至10月為止，平均成交價格仍保持在每坪112萬元，波動不大。

成交量已趴在地上，價格卻遲遲未見鬆動，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，北市豪宅買盤雖縮手，但屋主也不賣，市場沒有供給量，無法形成競殺格局，是主要原因。

依住商不動產統計，奢侈稅前，在網路上刊登出售的北市總價6000萬元以上豪宅產品，多保持在4、500間上下，但近一兩月來，多只有200多間，幾乎少掉一半。網路資料顯示，目前仍在銷售的北市知名豪宅，寥寥可數，只有個位數。




永慶房屋研展室資深研究員黃舒衛分析，豪宅屋主現在是不願賣，不急賣也不敢賣。


不願賣 為什麼？

不願賣的原因，一是被奢侈稅綁住，現在賣，如果持有在兩年內，根本不划算。元大一品苑近日有一戶未滿一年即出售，結果就被課了4650萬元，獲利少15%。第二，現在市場氣氛對屋主不利，丟出來只是被人「殺著玩」，乾脆不賣。

徐佳馨表示，市場也有一些頂級豪宅丟出來賣，但和金融海嘯時不同，目前在市面上找不到急售物件，全部都開價開得很高。「勤美璞真」現在就有一戶在市場求售，才一百來坪，要價就要2.9億元，換算每坪高達260多萬元。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，經紀人現在要找到豪宅委售物件非常困難，很不容易找到的，就多是這樣開價開得很高的物件。這種開價，現在根本賣不掉，但屋主也不急，讓價空間極為有限。


不急賣 為什麼？

葉國華認為，這和豪宅屋主仍多看好兩岸題材有關，由於看好台北長期房市，因此除非能獲利能獲得滿足，並不急著拋售。此外全球金融市場持續動盪，賣了房子，還得為大筆現金找出路，不如開得高高的，能賣掉算多賺，賣不掉也無所謂。


不敢賣 為什麼？

黃舒衛表示，這波全球景氣下滑急速，加上台股跌得如此之重，少不了有一些企業主、台商因資金吃緊必須要賣掉豪宅，不過根據第一線經紀人反應，很多企業老闆因擔心賣房子消息萬一傳出，可能會引發外界聯想財務出問題，甚至導致銀行抽銀根，也因此即使想賣，現階段也不敢賣。

葉國華認為，由於短時間看不到全球經濟會轉好，奢侈稅的威力則是持續發酵，豪宅市場不僅今年看不到曙光，明年也不是那麼樂觀，不過預料屋主還是不會急於出手，豪宅價格大幅下跌的機會也不高。

(地產) 新竹東區建設加溫 帶動房市

【經濟日報／彭依賢】2011/11/28

竹中輕軌車站是雙鐵共構及六家往竹東、內灣的轉運站。彭依賢／攝影

新竹市東區毗鄰竹科及竹北高鐵特區，快速發展中的公道五路沿線，廠辦及大型賣場如大潤發、好事多等商務活如大潤發、好事多等商務活動熱絡，使該地區成為大新竹繁榮新亮點。

繁榮的背後就是壅塞的交通問題。以外來人口急遽成長的東區為例，每到假日或是上下班時間，包括光復路、慈雲路、埔頂路、中山高交流道、甚至50米寬的公道五路車滿為患是不爭事實。但隨著內灣線、高鐵至新竹輕軌捷運即將通車、公道五路延伸至新中正橋及高鐵站穿過公道五路至竹科力行路等橋下等道路工程架構陸續成型，東區產業、人口群聚雙引擎啟動，將由亮點轉為閃亮明珠，區內土地、房產將可望水漲船高。

新竹市東區有得天獨厚的產業群聚優勢，一向是大新竹地區發展主軸區，過去是產業先行，交通規劃再跟上，所以初期難免有一段交通陣痛期。再者由於人口群聚快速，以四年前剛開發完成的關埔一期、關長市地重劃為例，在產業及人口群聚雙效益加持下，如今已大樓林立、熱鬧非凡，交通建設的改善將有助於該區房產加溫。

東區除受惠產業群聚帶來繁榮外，縣市政府即時規劃並發包了數個重大交通建設，將是首當受惠；以即將通車的新竹內灣線為例，其位於六家高鐵站及新竹台鐵站之間的竹中輕軌站為雙鐵共構及六家往竹東、內灣的轉運站通車後可帶動高鐵新竹站、世博站、竹中站、竹東站及內灣站等環保又便捷的交通網，預計各站區呈軸線發展潛力不可忽視。

此外，公道五路延伸工程，預計於400多天全線通車後，可改善光復路、慈雲路、埔頂路、中山高速公路公道五路交流道等的車流量。而另一個東區將直接受惠的工程為高鐵橋下道路。

當地居民表示，上述由政府主導的公共工程完工通車後，除了紓解慈雲路、埔頂路、光復路、公道五路、中山高速公路及公道五路交流道的車流現況。其他如關新路、慈雲路拓寬工程及關新路延伸至公道五路的打通工程加快，更將啟動產業、觀光新契機。