(評論) 仲介服務費應由6%降至3%

住展房屋網(2010-06-18)

住展房屋網提供

房仲業服務費收取比例之合理性，長久以來一直處在有點曖昧不明的淺灰色地帶，不動產經紀業管理條例中，明定房仲業的服務費總計不得超過房屋總價的6%，也就是說，以6%為上限，但是多數仲介公司接收取6%，確實引起諸多爭議。

消基會日前對仲介業展開調查，包括下列七項。
1. 仲介業者履約保證服務的服務費用;
2. 買賣方違約,專戶款項是否扣除相關服務費用才返還消費者;
3. 各家仲介業者收取佣金金額;
4. 若買方違約時,已支付之價金不足支付違約金時,賣方是否必須自行追討;
5. 獲取理賠的限制;
6. 仲介佣金是否於交易完成後收取;
7. 其它.

經查得選取下列重要結果。
一、70%仲介要消費者自付履約保證服務費用,以臺北市消費者之房屋平均價格在995~1997萬元計算，約要1,990~11,982元不等。

二、100%業者可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。
　　透過仲介進行房屋買賣時，買方通常直接將佣金交予仲介業者，而賣方的佣金卻是仲介業者全數於履約專戶中扣除，對此消基會認為，服務費用之收取，應以買賣雙方合意為原則。履約保證專戶之價款應僅能於交屋之後再加以動用，而非讓仲介業者可於交易過程中將稅費、代書費、仲介服務費等費用，隨意撥付。消費者一旦交易發生糾紛，還要透過冗長的訴訟程序，才能取回價金，履約保證並無法保護消費者權益。

三、若賣方產權已過戶，但買方違約不按時撥付款項，仲介業者的履約保證只是在收取款項內負付款責任，並未100%保證賣方賣屋價金全額。
　　履約保證，顧名思義即是保證買賣雙方於未依約定履行時，由保證人代為履行。然而在現行仲介業者所提出的履約保證,充其量僅為"價金轉付"。因此若任一方違約時，保證者無法代為履行契約，並非一般人所認知的"履約"保證。

消基會表示，一、成屋履約保證若無法達到履約保證之效,涉有廣告不實,應禁用履約保證名稱或應重新正名為"價金信託保管制度",以免混淆消費者。二、主管機關應速研修仲介佣金上限之相關規定,大臺北地區不應超過交易總額之3%。

　　消基會認為，佣金上限6%，固然未超過中央主管機關規定之上限，但是大部分業者都是直接以中央主管機關上限之規定收取服務費，也是令人不解。仲介業者統計，台北市房屋平均成交總價在995~1997萬元之間，仲介費用就要約50萬~70萬元左右。

因此消基會呼籲房仲業者，在高房價時代，仲介的服務成本並未增加，但是仲介佣金卻大幅成長，獲利大增。根據住展房屋網的了解，目前全台灣繳交營業保證金的家數約為4,500店，2009年1月約是4,000店，1.5年間成長12.5%，增加速度不可謂之慢，房仲業在景氣上升波段時，利潤之豐厚可想而知。因此消基會認為，大台北地區的房仲服務費，應該由6%下降到3%才合理。

其實消基會的呼籲不無道理，「履約保證」原本就是譯自美國的名詞，既然台灣目前能做到的只有價金保證，就應該回歸正名，不要讓人誤解其保證內容，以免引來更多糾紛。

至於服務費部份，過去對買方都是收1%、賣方4%(總計5%)；但不知何時開始，便慢慢將買方的1%增為2%(變為6%)。法令原意是要多留1%空間來鼓勵業者提升服務；但業者卻直接跳過改善進步，擅自將買方服務費增為2%，也是比較沒道理。

當然，在買賣雙方撮合價格過程中，服務費經常是做為中間的”緩衝劑”，那是對較有買賣經驗的換屋族群來說，才有經驗了解說可以拿服務費為籌碼議價，許多首購族還是照付，無形中也是形成一些的不公。

至於該怎麼解決比較妥當，等待修法路途遙遠，還是反求諸己當個聰明的消費者，買賣房屋時勤做功課，掌握價格行情，不要輕易被中間者所左右，如此一來，服務費對買賣方而言，才有真正的意義。

房仲業者表示，目前房仲所負擔的項目，從產權調查、現況調查、履約保証到交易過戶，事項相當多，人事管銷成本也很高，佣金上限6%是法律定的，且實際上業者因為競爭也多沒有收到6%，消基會稱為不合理收費，「實在太過沉重」。

至於消基會另指業者未真正落實履約保證只是「價金轉付」，房仲業表示，房仲業現在做的是「價金履約保証」，是保証買方所交付的錢會在專戶之中，避免過去常發生消費者付了錢卻無法過戶，而非交易一定成功保証。