(地產) 黑土變黃金 北市都更兔年蹦蹦跳

【經濟日報╱記者黃啟菱／專題報導】2011/01/03

民國百年，大台北房市焦點在都市更新。因土地難尋使開發商積極投入、民眾希望藉由都更增值房價，以及政策利多加持，在這三大因素下，今年都更將遍地開花，是「黑土變黃金」的一年。

營建族群中，遠雄、華固、長虹、興富發等營建F4都已投入重兵在都更戰場，全坤建、潤泰新、鄉林、力麒、基泰等建商，也持續加碼，漸顯成績；包括金融、傳產業者都興趣高昂，如台銀、土銀、三商銀、國壽、大同等都展開布局。

公銀行庫多因承作都更融資案而嚐到都更甜頭，開始運用自有行舍、土地進行都更，且因地主結構簡單、整合較易，致其獲利能較早實現；以三商銀為利，都更帶來的潛在利益至少有50億元，土銀更成立都更投資信託公司，擬投資有潛力的都更案。

至於國壽與大同，自有資產多，也積極買樓。國壽買進台北市信義計畫區鴻禧花園大廈一樓店面；大同透過尚志資產，以3.3億元高價買進台北市復興南路、近忠孝東路的「高記」店面，因大同在該店面後方擁有土地，兩公司傳出都是為了都更案而卡位。

值得注意的是，都更整合過程中，店面因能收租，通常店面的地主最不願都更，業內人士分析，國壽與大同為求順利卡位，索性直接買入店面，這樣的手法未來會愈來愈常見。

但直接買樓需要砸大錢，建商考量獲利空間，進行都更案時，多仰賴對內及對外的資源整合，如鄉林組成30人的「熟女兵團」，引進同集團內銷售涵碧樓會員卡的超級業務員領軍；全坤建則至日本取經，在都更基地現場設置都更會館，派駐專人全天候服務解說、拉近鄰里關係，更在台北市內湖總部興建「全坤建築館」。

鄉林董事長賴正鎰說，「熟女兵團」的成員，年齡多在40歲左右，每天每人要拜訪三到五位里長，擴大接觸範圍以爭取可能的整合機會。

賴正鎰說，40歲左右熟女較有社會歷練、容易與地主交流，「熟女兵團」內，還有不少是由涵碧樓的會員部頂尖業務員轉戰。鄉林目前在手上的都更案逾20個，南海路案、承德路案、民權東路案與萬華案可望今年推出。

全坤建手握十大成熟都更案，平均成案時間三年半，較其他業界平均七年迅速許多。全坤建執行長廖學新說，全坤建至日本取經，在都更所在處設都更會館，建構出平台，讓地主們有空時可以來喝茶、聊天，進而瞭解全坤建的經營理念，深耕鄰里關係後再談都更。

其他營建業者部分，遠雄近來對都更著墨頗深，內部已組成都更小組，由20多人負責都更業務，成熟度較高的案件分別位於文山區、松山區與信義區，預期可在明年開始推案。

都更本是華固的強項，「中正史坦威」、「華固雙橡園」等都是代表作，如今華固手上能見度高的都更案約有七、八件；其中，敦化北路案最受矚目，此案基地在小巨蛋正對面、敦化國小旁，面積約1,000坪，持續整合中。

興富發為加速周轉率，偏好買下整棟大樓，拆掉、走都更程序重建，如士林金雞廣場、內湖日湖百貨都將循此模式。

長虹推案多鎖定台北，因素地難尋，也大舉進軍都更領域；其中，與忠泰建設合作，位於建國北路、市民大道口200億元都更大案，已開始動工。

長虹毛利率向來高於同業，如今土地貴，長虹內部已決定不再高價搶地，改以合作、合建、都更、BOT或地上權作為新的土地開發四大原則。