2011年7月4日 星期一

(地產) 北市商圈 用3姿勢擴展




【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2011/07/02

陸客自由行激勵下,房仲業發現,北市多處熱門商圈現正以「分割」、「向上」,「向內」三個方式同步擴展,商圈成長出現「乘法效應」,營業總面積和店面租金都以驚人速度快速成長。

這些商圈包括東區SOGO、統領百貨、西門町、站前商圈、士林夜市、晶華商圈等,其中又以統領、SOGO、西門町三區最為明顯。


永慶房屋近日公布今年第2季北市店面成交行情,第2季平均成交價達每坪137萬元,較上季再上漲3.8%,已連續7季創新高,最近一年漲幅更高達32%。

分析北市店面自金融海嘯後一路飆高,除了國內景氣回升,帶動零售消費成長外,近一年來,在陸客觀光題材激勵下,各熱門商圈以多種方式快速擴張,使得商圈店面數大增,更具吸客能力,進而推升租金,也是店面價格走升主因。

熱門商圈近期最明顯的擴展方式,就是「分割」。像在士林夜市、SOGO商圈,這陣子經常可看到店面暫停營業整修,但整修完之後,一間就變兩間,甚至三間。

住商不動產企研室說,層出不窮的店面分割,原本只是房東提高投報率的手法,但商圈卻也因此產生變化。

首先是造成區域租金的上揚,原本一間15坪店面租金如果20 萬元,對承租房客來說,負擔可能太重,但如果切割成3間,每間收租8萬元,雖然營業面積減少,但商家可能更有能力承租,而每坪租金也因此從1.3萬元提高到1.6萬元。

而當區域有兩三家創造如此租金行情時,往往區域店面新簽租約就跟著全面上揚。

永慶房屋店面經鄭朝鶴說,類似切割成功的案例近來不勝枚舉,北市大安路有一家店面原本租金6.8萬元,經分割分成3間店面後,現在總收租金達到15萬元,租金成長達120%。

士林陽明戲院附近有一間22坪一樓店面,區域租金同坪數為14萬元,但房東分割3間後出租,同樣坪數現在可收租33萬元,每坪租金從原本6300元暴增為1.5萬元。

根據房仲業者調查,過去一年北市熱門商圈租金3成漲幅,士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈甚至還有高達3到6成,如此漲幅,分割店面扮演重要角色,而由於投報率因此提高,也讓買方更有意願提高價格購買,促使房價上揚。

向上發展則指的是在二樓或以上樓層開店面,這和分割店面一樣,都有助於商圈在原來的面積內,增加店數,提升聚客力。

以SOGO商圈為例,鄭朝鶴說,大型連鎖餐廳、醫美診所開設在非1樓店面,已經蔚為風潮,現在更有精品業者直接以子母店的方式,一方面租用高級地段的小店面爭取曝光,另一方面再租用附近大樓2樓以上的大面積空間,進行商品陳列、交易,以靈活的空間使用方式增加經營規模。

他說,2樓店面早幾年已陸續出現,但現今除了更多精華店面二樓也作為店面外,甚至再向上延伸,有的甚至到8、9樓全部都開店,這都使得商圈更具多元,更有「可逛性」。

向內發展,指的是巷內店面,最明顯的是忠孝東路四段的巷道,另外南京西路商圈附近的髮廊、餐飲業也循此模式,利用品牌、通路、商圈的加乘效果,前進巷內各大小店面,產生另一種別具風味的特色商圈。

鄭朝鶴認為,分割、向上、向內的發展趨勢,是否會持續擴大,仍有待觀察,關鍵除了陸客自由行的規模及進展速度外,商圈特性也是重點,預料年輕化商圈和精品商圈會更為明顯,換言之,這類商圈的二樓店面、巷內店面也更具潛力。

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